《天河花园》整体策划报告书

《天河花园》整体策划报告书前言11.市场分析21．1．区域市场分析21．2．定向市场分析41．3．项目分析51．4．竞争对手资料分析71．5．项目周边配套状况151.6.项目企划思路152．项目市场定位202．1市场定位202．2．项目形象定位222．3．目标客户定位242．4．目标市场细分282．5．目标客户313．销售策略建议323．1．市场气氛培养323．2．促销手段建议343．3．付款方式建议394．宣传策略404．1.媒体选择建议414．2.宣传主题434．3广告创意及诉求474．4广告宣传推广策略484．5、媒介的组合策略49结束语511.市场分析1．1．区域市场分析天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。总面积147.77平方公里，人口41.8万人。天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。全区有中山大道，黄埔大道等63条主要干道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。天河区是广州著名的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。由于城市中心东移，天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中，主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。随着城市向东移的规划现状日渐成熟，有关新城市中心的利好信息不断展示在人们眼前，故天河将发展成为以天河政府为中心。天府路为中轴线的新城市中心，根据其发展的特点，东移重心将会沿着中山大道沿线发展起来，而黄埔大道沿线则因为工厂、企业众多，村落范围广阔等负面特点，使得此带区域向现代化城市规划迈进受到一定程度的阻碍。1．2．定向市场分析员村位于天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于天河区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。由于房地产业发展的不成熟，以及管理制不完善的原因，致使该区城内开发了不少不同性质的房地产，有商品房、安居房、集资房、宅基地等，成了广州市典例，区域市场竞争十分激烈。员村，作为新城市中心的一部分，在规划发展或房地产发展都有其特殊的一面，正如该区域楼盘的价格与一路之隔的对面区域相差甚远，原因不明而喻。但由于临近天河区政府，员村有特殊的优越性，而天河区政府的搬迁则大大有利于带动东部地区的规划发展和经济繁荣。因此，位于天河区政府门前的员村，还是可以借助天河区新政府落成这一东风，使在规划、配套、环境等方面得到更大的改善。1．3．项目分析1.项目名称：海景中心2.项目规模：由2幢28层组成3.推售情况：现推都景轩，海都轩的7～28层4.宣传主题：只交一成，即做业主5.价格：4076～5598元/m2，均价4708元/m2（复式）4228～7289元/m2，均价6255元/m26.装修标准：一级一类装修（高级锦砖地面，双面豪华门，全景落地玻璃门）7.优劣势分析⑴优势分析1、本项目由海景公司开发，发展商实力雄厚，能给买家充足的信心。2、位于广州新城市中轴线，发展潜力巨大。3、临近珠江新城，可尽享区内的成熟配套。4、地处交通主干道黄埔大道和华南大道交汇点，交通十分便利；5、项目以准现楼发售，增强买家信心。6、社区配套设施较完善，有学校、医院、市场、天河公园、赛马场等；7、户型可供选择多；8、有停车场，物业收费合理。（2）劣势分析1、珠江新城配套设施仍然未成熟，发展尚须时日。2、近期周边物业市场销售情况不活跃。3、竞争对手的广告宣传及促销活动皆比本案强，形象已经广为人知。4、由于项目档次和周边物业无区隔，其销售对象竞争激烈。。5、项目三面被楼宇包围，景观被遮挡了一大部分。6、外来人员多，治安问题多，影响买家心理；7．紧邻主干道旁，噪音大，空气污染严重；8．缺乏商业气氛，社区配套不成熟；9．周边楼盘较多，竞争激烈，影响销售；10．无小区花园，缺乏生活大自然气氛。11．三房单元无主人套房，成为其主要抗拒点1．4．竞争对手资料分析对手一1.项目名称：侨颖苑2.项目规模：由3幢12层及一幢9层组成3.推售情况：现推C栋C1～C4梯的3～12层，B2栋的2～12层4.宣传主题：新天河、新市民、新文化5.价格：4481～5145元/m2，均价4655元/m2（复式）5668～6195元/m2，均价5861元/m2（最新价格）6.装修标准：一级二类装修7.优劣势分析⑴优势分析①该楼盘已为现楼，可即买即入住，易于吸引买家入住；②价格较同区域其他楼盘为低，有竞争优势；③位于内街，可避免主干道噪音及空气污染影响，但亦可方便出入主干道，属旺中带静，有一定的升值潜力；④发展商知名度较高，能够给买家一定的信心支持；⑵劣势分析①周边外来人口较多，人流复杂，治安环境较差，影响买家购买心理；②楼盘周围环境欠佳，影响楼盘档次；③户型设计一般，凸柱位较多，影响使用率；④外立面缺乏特色；⑤建筑密度较大，楼距较密，私密性较差对手二1.项目名称：紫林居2.项目规模：由3幢连体9层组成3.推售情况：现推C—H座的3～9层4.宣传主题：品味家在公园旁的舒适与休闲5.价格：4511～6208元/m2，均价5320元/m26.装修标准：一级二类装修7.优劣势分析⑴优势分析①该楼盘是员村一带为数不多的小区楼盘，且内部环境优美，易于吸引买家购买；②邻近交通主干道黄埔大道，交通异常便利；③该楼盘紧靠天河新区府，天河公园近在咫尺，对楼盘档次的提升有莫大的帮助；④建筑设计为无电梯低层住宅，且物业收费低廉，对买家有极大的吸引力；⑤小区缺乏中庭花园，吸引力欠佳。⑵劣势分析①该楼盘部分单位靠近马路，受噪音影响大，空气污染大，影响销售；②周边外来人员多，且时常有治安事件发生，影响买家入住信心；③该楼盘周边生活配套设施不齐全，且多为装饰材料店铺，影响楼盘档次；④户型设计上有一定的不足，有凸柱现象；⑤规模小，难上档次。对手三1.项目名称：天一庄2.项目规模：由12幢高层组成3.推售情况：现推玲珑阁、锦茵阁的7～18层4.宣传主题：天然高台全封闭绿色小区5.价格：5019～5802元/m2，均价5393元/m26.装修标准：毛坯房7.优劣势分析：⑴优势分析①为同区域少有的大型住宅小区，易于吸引买家购买；②小区规划内有大型绿化建设，且内部配套设施齐全，楼盘棕合质素高，升值潜力大；③能巧妙地利用岗顶地势抬高之特点，因应采用独特设计，令本楼盘拥有鲜明卖点；④邻近主干道，但又有一定的距离，且有小区路环绕小区四周，令住户在享受安静环境的同时又可享受便利之交通。⑵劣势分析①周边同档次的对手楼盘多，竞争压力大；②本小区外部建有一幢高层建筑，有碍整体建筑美感；③周边外来人员多，治安管理有隐患；④周边生活配套设施不完善，难以满足住户日常生活需求。对手四1.项目名称：恒安大厦2.项目规模：1幢连体30层3.推售情况：现推恒乐轩5～25层4.宣传主题：一点一滴……令为生活细节设想5.价格：4218～5980元/m2，均价5102元/m26.装修标准：毛坯房7.优劣势分析：⑴优势分析①位于主干道旁，交通方便，出入市区方便，有一定的升值潜力；②户型设计方正实用，间隔采用隐梁隐柱设计，方便住户日常生活；③虽为单体楼，但内部配套设施齐全，有助吸引买家购买；④南向单位可享受一定的绿化景观及安静环境，有利于销售。⑵劣势分析①位于主干道旁，受噪音影响及空气污染严重，影响买家购买意欲；②楼盘门前外来人员较多，出入欠缺安全感；③楼盘周边相同类型的对手楼盘较多，销售上有不小的压力。1．5．项目周边配套状况1.社区配套①大学：暨南大学、华师大、民族学院、广州市环境保护学校②中学：四十四中学、华师大附中、天华中学③小学：昌乐小学④银行：中国建设银行⑤饮食：云景酒家、中意食庄、食神等。⑥康体：天河体育中心、羽毛球馆⑦公园：天河公园⑧医院：华侨医院、市六医院2.交通状况23路车陂—梅花路504路西洲—白云路39路员村—豪贤路518路棠下—广园西瑶台53路员村—宝岗大道540路怡景新村—瑶台177路员村—广州东站542路怡景新村—瑞宝村221路保税区—江南新村550路绢麻厂—广州火车站243路员村—文化公园813路员村—火车站245路保税区—农林下路882路保税区—彩虹桥脚284路员村—广园新村886路员村生活区—机场生活区296路员村—南湖游乐园1.6.项目企划思路由于项目为广电成熟生活区物业，拥有优良的先天条件。但日前区域的外部条件劣势较为明显，故如何做好项目的销售企划工作，将是项目能否取得成功的重点。从以上对市场和项目的理解，我们初步得出以下的企划思路：1.充分利用先天优越的交通环境项目的交通环境较为优越，故可利用具备的先天优越的条件来谛造一个“天河中心区宜商宜住精品公寓典范”，塑造独特的品牌形象。2.改善现存规划中的不足项目作为单体楼在市场上竞争力不足，必须做好一切细致的规划，与现有的广电成熟社区结合起来成为整体，使现有的资源得以充分合理的利用，提高项目的综合素质，树立大型生活区形象，在市场上立于不败之地。3.把握市场需求，迎合买家心理随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方面临的严峻问题就是，产品的消费是否迎合客户的需求。因此，充分把握市场，迎合消费者的需求心理，提倡新现代的生活居住概念，才能更有效地促进销售。4.加强区域性宣传，吸引人流由于项目周边同档次商品房项目不是市场热点，客流量低，故如何吸引更多的客户到场，是项目成败的基础条件。故此，在户外媒体、销售网点、单张派发方面应加强区域性宣传，增强传送项目信息的途径，以吸引大量人流。更重要一点是宣传区域唯一至大型社区概念，因为社区概念是目前消费者首选,这也项目是否成功的关键。5.营造现场舒适环境，引起客户购买冲动在吸引大量客流后，现场环境的好坏便是销售能否成功的关健。项目应当在规划设计、园林绿化、现场包装、接待中心、示范单位等方面营造一个非常舒适的内部环境，配以销售策略上营造的热烈买卖气氛，力求迅速打动客户的心，促进客户成交。6.在宣传及销售上体现项目的规划前景由于员村一直以来给外界的形象是环境较为杂乱。如何消除这一不利因素，把规划中的利好因素特别是新区府落成等，呈现在消费者面前，需要在宣传及销售上重点把握，并在软性宣传、宣传资料、人员培训等方面重点加强。7.体现“以人为本”的经营理念面对多元化的目标客户，我们必须抓住人的特点，规划设计更加“人性化”。项目不但应在规划中力求细致、完善，在设计中多考虑人对居住环境要求，还可在企划营销中体现以客为尊的诚意和“以人为本”的理念。通过融合项目“以人为本”的经营理念，可以把握更多潜在客户，打动他们的心，促进成交。8.找出项目“个性化”的形象客户对品牌的认知程度往往取决于品牌的个性，没有个性的商品品牌极易在市场中流失。通过对项目的分析和理解，挖掘内在优点加以策划包装，提炼“个性化”的项目形象，可以大大提高项目的知名度，提升项目的附加值，从而促进销售业绩的提升。从以上几点企划思路出发，我们将对项目的市场定位，规划设计销售策略等方面一一作出建议，期望做出一个有特色的、成功的精品项目。缓2．项目市格场定位士2．1市场道定位碌员村附近的超楼盘可谓良亿莠不齐，档椅次不一，而范且价格相差篮悬殊，可以币说纷“新一路之隔，耕楼价翻一番霞”嚼。位于项目晶北边的黄埔僻大道上及中栏山大道上高弱档楼盘较多顶，规模较大讽，规划有致幅。如翠湖山辈庄、东晖花返园、新世界应东逸花园、懒福金莲花园隶及天河公园酸一带大大小增小的楼盘在稍97年、9长8年卖得特女别红火，恰朋是跟上了广衣州城市中心来东移的利好湾炒作，政府厌投资一个多走亿资金全面紧建成天河公朵园及天河区格政府迁至天旺府路新址，外令这带楼盘肌销售如虎添恨翼。但随着架广州城市快售速发展，房隔地产市场呈沸现出多方位吃热点，如地骄铁热、山景你热、江景热茂、市政配套袍热等，因此友98年以后鲁上马的项目愤已没有了当僵时的风光，由区域市场热钓点已被淡化决，再加上高乖架桥对住宅接环境的直接轧影响，如天批一庄、福金缘莲花园后期带、紫林居及判恒安大厦等湿项目的销售泊进度都因此凳变得相当缓美慢。所以，得本项目的区寸域划归应与繁珠江新城抖——爱未来新城市脆社区紧密挂劳钩，淡化员帖村区域概念轮才是本项目恩获胜的前提沟。衰细分析项目简相邻的楼盘财，其中主要碌有天一庄、惰恒安大厦等砍都是单体商右住楼，缺少县园林绿化，卡且临近黄埔着大道交通干拖线，噪音污争染无法回避损。而本项目挽和他们相似欲，故此，项蛙目能不能够博在区域中独酿树一帜，决古定其能否在巷市场竞争中戚脱颖而出。森唯此，结合拼区域市场情弯况和自身特奸点，敝司建很议塑造独特种的品牌形象煤---甲“升天河中心区释宜商宜住精控品公寓典范昌”嫩以此定位入位市，充分迎喝合市场，进门而突破市场候，形成本区和域的最大热尚点，当然，判要达到这样写的目标，必脚须需要合适薯的规划及硬辰件配合。在欢下述项目建种议中会逐一笼阐述。惑2．2．项杏目形象定位范项目所处区伪域，居民文重化质素较高值，而且设有胸多项公建配勉套，生活便疤利。但项目肌的外围环境掩较差，如华容南干线及黄手埔大道立交倾破坏了整体然环境的静美络感，周边商叙品房小区都柴缺少大型的走园林绿化，辰这些因素严固重阻碍了区仍域市场的发码展，甚至造抓成了区域客殖源的不断流奏失。波故此，在项走目形象定位性上应扬长避夺短，抓住市笑民向住环境温好的绿化小嚼区的心态，啦带给客户一秒种债“帐既享有成熟惰小区环境，析又座拥未来呜新城中心夹”侮的双重位“价抵买补”彼价值。项目删形象定位可言从小区住宅旋、园林绿化弦、生活质素选高等方面重奸点诉求。惭初步提供以护下项目形象奉定位供贵司疗参考：慌广州新城市赖中心区阀•及宜商宜住精昆品公寓典范桐蔑——把最后一期精钳品歇通过上述的雅形象定位，萝给本案赋予范现代高质素盖生活的实质内内涵，使项溪目从低沉的毕环境气氛中坟摆脱出来，焦从而体现项旧目内外环境辱的优越。振2．3．目甩标客户定位膨作为广州新咐城区之一的威天河区员村愧，其购房客斑户群有较为纷特殊的一面轻。由于天河慈属于新规划黎区，居住人州口多以外地曾或外区移民躺为主，尤其毕是员村，外器来人口集居称地，而且当勇地工厂及小询型商铺群较阻多，营造了举一大批工薪辛阶层及个体徐商户。随着赞地铁一号线吵的开通，交喉通网络已将效新老城区一呜线贯通，彼讽此距离将拉槐得越来越近项。外区及外妥地人士选择窑天河置业将哲会越来越多斑，关键是要托选择价钱合睛理，有升值衣潜力的楼盘绵，以此概念炊，整个新地秃区（从东山象——鹿黄埔）的客螺户都是本项邀目客户。根叫据实际情况屿，我们又可续将这部分客喉户群定向细旨分如下：烟1.区内的弃买家乱分析：员村誓附近区内人冈口密集，路茎窄人稠，整抓体环境缺乏骗大型园林绿举化，绿化率块低。对于欲盯改善环境的王买家及家中升有安度晚年观的老人家的筹客户，本案漂住宅是他们龟置业首选。糖2.区域居悉民的子辈翠分析：这批因人在当地生身活较长时间慨，生活圈子娘几乎固定在折此，对该区捡感情深厚，笔而现有条件窗已难以满足蛮其生活需要雁，想买大屋厅改善环境，锣同时出于孝免敬老人的前材提下，在同巧区就近购房垃，既能更好寿照顾老人，扎又能享受独娇立居住的自拜由便利。击3.区域居马民的亲属、拾朋友蚊分析：此类帅客户受该区显域的亲属、阿朋友的口碑肯宣传，对小羡区向往，同黑时在此地置歇业，方便于色同自己亲属部、朋友进行布充分的沟通浅，接触和联笛络，还享受贿其优越住宅歪环境。熔4.外来人唇口在该地置脾业忘分析：此类输在该区域中擦占主流，他馋们注重本案抽的综合素质科，周围的自矿然环境以及娃周围的配套犁设施，对新清环境适应性虫较强，反而传对区域感情物不太考虑。子此外，对于娃外来人士而辨言，群居意垫识是影响他列们选择居住舌地点的重要后因素之一，项如广东潮汕扩地区的人士桶在这方面表搅现尤为突出摸。妈5.在城东搭工作的工薪捡一族人士倡分析：附近升繁荣的金融聪中心，商业伞网点，以及圈该区工厂聚鹊集，造就了叮一批在该区捆工作的工薪弦一族，此类公阶层人士对坝置业概念注颂重经济实惠览，环境优雅暂，交通方便霉，同时享受皇现代生活居烘所，改善生历活素质。谦6.在天河寒区及附近区糖域经商的小柜商户拳分析：他们沸拥有一定的训经济实力，忌乐意在经营捷范围的附近凯置物业，既挺方便居住，注亦能随时照暖顾生意，一染举两得。优老质的生活环筑境有助于改奔变他们不定谁向的居住习县惯。晴7.其他区灯域人士进驻拒分析：其他塘区域如东山活区、白云区现、黄埔区人仪士，欲改换诵生活环境，你选择新规划战的东部城市考中心作为置钥业对象，同毕时享拥新规闯划带来的新脚设施新配套竟。像8.因拆迁服而不得不迁僻移的广州人距分析：由于讽不满现时的艘拆迁安置区慈域，想通过术拆迁重新别漫寻居所地方礼，新规划区粘域为此类人邪之首选。绿9.经济充遥裕，已购楼漫宇的投资者截分析：这部赵分人也许在凉天河区购过曾楼，随着近祸年来购楼经晋验的丰富，象他们也可能秆看中项目前层景好，具有贤较大的升值啊潜力，买来厉自住或投资妇以求大回报宿。忌当然，一个费项目的目标帆客户可能永广远不只以上灵几项分析的么客户，然而惨针对该项目秃的特点来说司，敝司认为筹上述分析基般本已囊括了寨近八成目标晴买家，只要桃能抓住这批慎客户的购买笑心理，再辅挑以必要的销肉售策略，就林必能取得销调售的成功。斗2．款4．目标市妙场细分口针对目标客之户的情况，龟敝司将目标雪市场细分如蝴下：育1、购买虾阶层帝1)自用：差大众市民（数含拆迁户）珍，有能力而宝又确实希望谋置业的。姻2)安居保岩值：高薪收凳入阶层（含宗个体户及现榴时租屋人士用）。因为楼叫宇的价值会趣随通涨而上陶升，而租屋隐的租金则如采流水般而去山，住宅置业轰既能保值又投可安居。体3)换屋计嘱划：不满现饰时居住条件滚且有能力供率屋的人士，看房改房的原屋居者。锁4)投资客必：投资者是剪每个有潜力温楼盘的目标工买家群，针撤对本项目，上被吸引的多抽是中小型投击资者。处2、年龄兔层次：尿中青年人为球主（30~唇50岁）敏3、家庭提结构：加三~五口之电家为主掌4、收入利区分携中高等级等5、经济结执构：亡现有存款1派0万元以上稻6、消费等斩级炭10万~5遍0万元栗7、消费水蹲准就精品型消费笨8、购屋心驻态虫1）环境偏目好圈——炸治安良好，魔相对恬静，躲且有安全保事障之住家。喂2）休闲享贴受锤——庙各项休闲娱宪乐设施近在鸡800米半捞径以内之理添想住家。蜓3）商品偏澡好煎——素喜欢家居户纪数少，出入壁人员较单纯橡。兴4）地段偏故好罗——于交通网络四溉通八达，方妻便快捷。考5）旧屋换眉新屋。（含辩房改房客户逼）遍9、购屋动瞧机：优自住为主，要投资为辅。存2．5．目梢标客户竟市场仿如金仁字塔，不但抽要瞄准金字唐塔的顶部，被而更重要的渐是应瞄准金出字塔的中部忍以下（即对胁准大多数的街消费群体）落就敝司合作珍的市场调查雷公司对广州上楼市的调查忌分析，天河灭区大部份的量消费者，最吼可接受的房液价是20万践到45万元衬之间，而另叫一部份人可搏接受的房价需为45万到侦60万，能狗够接受60丧万元以上的千消费者就是究金字塔的顶苗部了，本案委的目标客户柳为15~6鹅0万元这一售阶段，如图次示：迎3．销售策冰略建议文3．1．市果场气氛培养超敝司建议在能现阶段利用脱项目一切的慌条件，营造泡浓烈的市场腰气氛，吸引攀买家的关注把，为项目推丹出时的销售羡打下良好的砍市场基础，鞭具体操作内恨容包括：皂1.硬件塑暖造其⑴钞告知性工地事展示筛应利用楼盘酱入口围墙包贯装，树立项倚目形象，营慎造市场气氛置。并可通过棕横幅，彩旗姜等工具将项薯目信息传达哨给市场，吸等引买家。丝⑵兵户外广告设黎置限户外广告设亩置能增强项栋目的认知能兄力，可以有孕效提升项目悉的知名度。蜂在广告牌设率置上可以考达虑，公交车探站灯箱、车孤身广告等其短它户外媒体绕。养⑶麻设置精美的踪示范单位和怪样板房泪通过对示范箱单位和样板浊房的包装设死计，可有效蚂掩饰平面中留的弱点，引把起客户购买绩冲动，促进裙成交。绞2.软性宣沟传脂⑴协为区域造势截通过报纸软趴性文章，详疾述天河区府云搬迁后为区将域带来的种删种优越之处坊，以完善的沈社区配套、章熟悉的生活某环境打动买愚家的心，挽橡回不断外流版的区域客源功。裕⑵朗为本案住宅衔造势斩目的：把市筑场的注意力鸭拉至本案住麻宅，突出项悉目形象，以轿本案住宅环数境好，交通鞠便利的优点翠吸引买家。陡⑶继为楼盘造势版形式一：软肆性广告宣传各；把区府搬寇迁，城市东萌移，城市新勉中轴线的成谎型、九运会妥举行等所带哄来的利好因忘素向市场传鄙达。祝形式二：置柔业调查问卷因，以抽奖的厌形式向中奖盈买家提供额始外折扣或现执金奖励。同隶时，留住部并分准备置业慎的买家。伍3．2．促晕销手段建议蜘1.增加销帅售点绞敝司建议本付项目销售点沸除现场售楼双部外，可考原虑节假日在棕宏城广场、的设促销点，减并设专车接必送睇楼，以抓加强楼盘销忍售网点的联莫合促销力。塘2.大型展玩销会吧选择适当的捡时间和地点反，通过适量我的广告投放止，营造销售张高潮。返3.潜在客竿户开发魂利用敝司原竖有广阔的一伏手及二手客壁户资料，通亿过主动联络迎推销方式，休增加项目的盯客户来源。栗同时，应发耐感谢信给首握期业主，并个采取措施对董旧业主成功桨介绍买家（炸以签契约为楼准）给予奖豪励，从而开遭发旧客资源变。芬4.入户单陶张宣传琴向区域内尤须其是即将拆掌迁的居民派响发入户单张北，使其对本驰项目有较理复性认识，并刷吸引其到场深购买。正5.单张夹票报生针对项目的事潜在客户以船区域性为主寨，可重点加稳强区域性宣养传以节省广匙告投入。单揪张夹报形式稻可以是通过棒邮政订报系澡统或报纸摊税档派发。侄6.提供额丧外优惠鱼展销会期间相提供额外折术扣及优惠，皆可以促使客工户尽快交易务，降低成交三风险。根据旺项目的实际溉情况，建议逝如下：泥⑴央赠送一年管胆理费铜针对工薪族从的置业心态丝，既加强他元们对物业管起理的信心，冻又能给予客吃户一种实惠轮的感觉，有合效促进成交白⑵鸭赠送一年天苗河公园门票辣提醒潜在买飞家项目邻近京天河公园，真生活环境舒狮适。此举将丧置业的大事蔑与生活中的遣小节有机地燥联系在一起雁，令客户联吼想起项目周秧边康体配套挖优势。拔7.提供住矿宅质量保证强书和住宅使珍用说明书勉在客户购买筋前提供住宅觉质量保证书每和使用说明柱书。一则可假以体现发展似商实力，二宪则可以使买究家体会发展拍商以客为尊脱的诚意及细吼致优良的服取务。交若发展商对蛇自己的工程掀质量充满信慕心，可将保抽修期限定至挺三年，即提粥供市场上罕暂有的妻“鱼三年房屋质樱量**维护枣”颜，可大大增绍强客户的信坛心。家住宅质量保责证书和住宅腾使用说明书丈内容如下，放以供参考：继住宅质量保转证书蜓保修内容判保修年限足保修责任钉地基和主体威结构50步年1.使地基沉降或摊不均衡沉降猪导致楼宇偏碎斜或裂缝投2.砼框踪剪结构柱、志梁、剪力墙厘出现偏移、卵弯曲断裂、维裂缝违3.楼板转出现弯曲、旷断裂孕4.砼因蒜标号不够出笑现风化脱落鲁屋面防水待3年1.银屋面开裂闯、起鼓法2.屋面慕渗漏屿3.女儿丹墙、天沟、较檐口、变裂尝缝渗漏沃墙面、厨房炒和卫生间地杂面、地下室蝴、管道渗漏绢1年1炸.墙面渗辈漏白2.厨房群、卫生间地纤面渗漏上3.地下欺室墙面、地粥面渗漏捧4.管道值及管道穿墙借（地）部位捡渗漏耐墙面、顶棚谱抹灰层脱落眠1年1龄.墙面批膛荡抹灰层出惕现空鼓、开颠裂、脱落吴2.顶棚赚批荡抹灰层椒出现空鼓、岗开裂、脱落苗地面空鼓开亩裂、大面积劝起砂1年庸1.地部面空鼓、开正裂、面层裂脊缝富2.地面叶大面积起砂缓门窗翘裂、芬五金件损坏刚1年门撞窗翘裂、五台金件弯曲、甲松动、损坏铁管道堵塞速1年1.功排水管堵姓塞俩2.给水奏管堵塞族3.地下讽泛水抚防盗系统棕1年防盗否对讲机保修津灯具、电器锹开关1年县别卫生洁具锋1年福房地产开发描公司承诺的率其它保修项形目如：电霞梯维修（厂筐家应已提供顾该项保修内谢容）猪保修期内，舞因不可抗力处的因素，或啦其他非发展栋商原因造成时的损坏，发慕展商无须承滔担责任，但灿可协助维修揪，维修费用鲜由业主承担阻。狂房地产开发慧公司住宅使明用说明书吨开发单位抽名称否地址楚句细设计单位欣名称忙地址膏绳队施工单位句名称狐地址扭煤孟监理单位百名称佳地址休那网住宅部位砍使用说明和采注意事项霉结构和装修奥装饰绢上水、下水愁仔供电设施、稼配电负荷庆通讯境煤气中燃气浆消防俭门、门窗扒承重墙馒防水层枪阳台妄其他听3．3．付量款方式建议扮幻针对区域内笨楼盘的付款踩方式过于单获一，应向买茫家提供较轻梨松的付款方搂式以扩展买旷家层面，增岂加其超前入器市的可能性恢。同时，根必据最新的《谢广东省商品止房预售管理截条例》建议月项目的付款逼方式建议如括下：付款方式锣手续一次碍付款特惠去按揭优惠潮按揭付款配超轻松按揭线付款企折扣88厌折9折醉91折9泽3折蒸签认购书时捕付尘定金10歇000仇签认购书七涨天内迹（扣除定金境）30%逗10%裙即办理最高祝七成三十年筋银行按揭联10%胁即办理最高劣七成三十年免银行按揭面30%击(扣除定金狡)波发展商提供用24个月免使息分期即掀办理最高七狼成三十年银亲行按揭详一个月3兵5%20属%10%您怠二个月3蚂0%臣三个月1错0%旁办好房地产断证七天内灿5%茎4．宣传策挥略起建议在本项嚼目推出前投教放一定量的先软性广告，诊向市场营造泄一种串“单我们推出的汽不仅是一幢幸高尚住宅，筛更是一种高纳品位的生活穗模式和身份烦象征你”温的概念，待计项目推出市哨场后更以这鼓一概念，通趴过强有力的拥立体广告效积应，创造浓浴烈的市场气买氛，以达到扑理想的销售签业绩。裕4．1.媒线体选择建议电⑴醉广州日报妙广州及珠江饼三角洲地区涂最大型的报压纸之一，发踪行量50万屯份/日以上糊，销售网点径密布，拥有聪固定的读者氧群，是广州让首选的地产筝广告媒体。货⑵怖羊城晚报钳全国十大报亚业之一，发更行量80万钟份/日以上鸦，读者稳定剖，以家庭读棋者为主，和咸广州日报配洞合可以形成垦极佳的广告催效果。语⑶胖广州电台一妹、二台、城叶市之声电台腹、音乐电台洋。伞价格低，听园众广，能以塌高频率的传朗播来提高受扣众对项目的膊认识度。瘦⑷璃户外广告和拖指示路牌名①排在楼盘附近日做指示路牌数②往巴士车身广柏告掉③狡楼盘工地周发边围墙广告缸④粉地铁口、公征交车站的灯晌箱广告幸利用户外广锅告的长期效懂应为项目营席造市场效应桐和区域氛围打。碰⑸虎DM师（Dire书ctMa壁il）入户叙单张贴价格低，目条标市场细分巴明确，宣传锹有侧重点，得适合区域性借宣传。堵4．2.宣惑传主题关本次广告提连案将表现敝富司对海景中顾心的理解史和广告建议孝，旨在准确葬体现本项目傲的整体优势薯及项目特色可，使之能在房短时间内建态立起本项目精的品牌形象答，扩大其知昼名度。并通叛过一系列新芬颖而有创意蛇的广告策划筐，激起消费蔑者对本项目知的强烈关注消，促使消费星者产生购买为行动。干．竞争对手肆分析终高质素的物派业在现今的刘广州房地产奏市场当中，蚂竞争日趋激佩烈：从风格呀独特的设计冻、配套设施旷、豪华会所否、室内装修泥，到价格战磁、公关战、袋广告战等各虽种营销手段羞的运用，均午挖空心思，骄务求令到消阔费者解囊认乔购。女海景中心所新在的黄埔大谜道中，其市索场竞争早已贵于早年开始栏。主要竞争盛对手有天一嫩庄、福金莲箩花园后期、玉紫林居及恒驾安大厦等项虹，由于上述呜楼盘的宣传蚀力度略优本喘案，在市场戚上已略占优居势。而对本填项目构成压浇力。滥短期内建立捆具有独特个帜性的项目品粪牌形象，锁起定目标客户成群，引起消土费者的注视据，促使消费泡者作出购买祸行动。拆“文新城市中心君区宜商宜住云精品公寓典抗范蚕”载4．3广告野创意及诉求欧1、广告弯创