成都五块石住宅项目规划设计建议报告

成都五块石住宅项目规划设计建议报告成都上乘思想房地产营销策划有限公司2007-4Programthedesignsuggestionreport目录第一部分项目总体形象定位………………P08第二部分项目总体规划建议………………P14第三部分项目建筑风格建议……………P16第四部分项目户型配比建议………………P17第五部分园林景观规划设计建议…………P23第六部分智能化设施配套建议……………P24第七部分产品创新提示…………………P27五块石项目规划设计建议报告五块石项目规划设计建议报告1.1项目用地基础环境分析○基本区位本项目位于五块石片区，站北东路与玉局庵路交界处。○占地面积项目总占地为18余亩，其中净用地面积为18余亩。建筑密度为35%、容积率为小于等于6，建筑限高为航空限高，其余指标无特殊要求。第一部分项目总体形象定位五块石项目规划设计建议报告1.1项目用地基础环境分析○地势地貌待拆迁市场。五块石项目规划设计建议报告1.1项目用地基础环境分析○周边建筑项目北面是原有建筑，建于1998年左右；站北东路；周围主要是拆迁安置房和铁路局职工社区。○周边商业布局

目前商业氛围比较弱，只有部分沿街商业。经营业态主要是生活配套相关的小餐饮、杂货店。五块石项目规划设计建议报告1.2项目总体形象定位中偏高档的情景电梯洋房社区现代的、健康的、舒适的悠闲社区形象展望：中档电梯洋房社区参照图片五块石项目规划设计建议报告1.3项目总体形象定位原则塑造项目在五块石的唯一性；减弱项目周边环境的不利影响；符合目标客户的居住生活习惯；引导城北中高档商品房全新的生活方式；1.4项目总体形象定位策略采用差异化策略，突出小区的“洋”派文化；精心打造示范景观，提供居民休闲场所；利用立面设计，提升住宅品质和价值；小区内部精心打造集中绿化景观带，营造良好的内部景观；五块石项目规划设计建议报告2.1、基本经济技术指标建议总建筑面积：72600㎡容积率：6.0占地面积：18余亩住宅建筑面积：66000㎡会所建筑面积：6600㎡居住户数：约730户小区人口容量：2000人停车位：约500个绿化率：大于35%第二部分项目总体规划建议五块石项目规划设计建议报告2.2、基本经济技术指标确定原则严格按项目规划条件通知书；按成都市商品住宅规划管理办法规定；根据市场研究定位的产品户型区间，确定相关指标；以人为本，最大程度尊重居住者生活方式和行为习惯；充分考虑项目的品质有利于市场营销策略；追求经济收益最大化；五块石项目规划设计建议报告2.3、项目总平规划提示1）地块受外部环境的影响较大，周边没有可以直接利用的景观资源，因此应在避免周边住宅对项目的居住品质的干扰的前提下，加大内部景观的打造；2）项目距离铁路较远，但是仍会受到一定的影响，因此应顺应高层电梯公寓对中空玻璃的要求，考虑中空隔音玻璃，保证居住品质；4）小区主入口选择：根据地块现状分析，建议直接开在站北东路上；5）会所的位置选择：由于项目的居住人口较多且是中高档定位，区别于区域内其他楼盘，应考虑会所作为配套，位置宜在小区主入口旁边的二楼商铺上；五块石项目规划设计建议报告2.4、项目规划结构布局建议规划结构：高层框剪结构；根据项目高档的定位，全部采用两梯四至六户的单元布局；小区为围合式组团布局，增强私密性。以最大的绿化面积和适当的集中绿化场地为评价原则。公建设施宜集中布置在小区外围；道路系统：由于地块有限，建议尽量以地下车库解决小区的停车需求，消防车道全部绕外围，以尽可能地保证小区内部的景观完整性和人车分流，提高居住品质。园林绿地系统：主入口由于代征地和建筑退让会形成一个入口集中景观带，建议采用商业街风格为商业配套；中庭是小区居住景观的重点，需体现精致、特色的景观品质；五块石项目规划设计建议报告2.5项目公建配套规划建议中档楼盘应具备哪些配套？根据成都市商品房的调查，我们认为中档楼盘应具备以下配套：儿童游戏区、老人健身区、区服务中心（会所，一般具备集会、休闲、商务、会客的功能）、小型体育健身设施（如：小球类活动场）、室外集会交流场所、景观泳池；2、项目地块规模受限，可以考虑哪些配套？由于地块规模较小，所以不具备修建游泳池的条件。其他项目除会所外，由于占用面积较小，成本不高且可以与景观融合修建，会所由于考虑作为售楼部使用，所以单独考虑成一栋商业用房，为了对外经营，与小区相对独立。因而项目的配套建议如下：儿童游戏区、老人健身区、会所、室外集会交流场所（景观广场）五块石项目规划设计建议报告3.1项目总体建筑风格建议1）电梯洋房；2）现代、时尚立面；3）独特外观，利用户型构架，丰富立面效果，形成视觉冲击力；4）可借鉴欧美风格；5)建筑外观设计应该适合项目定位的目标群体；6)建筑应该与周边环境协调，考虑对外整体性，适合建筑在项目地的环境角色；7)建筑设计应该尊重当地文化特色、历史传统；8)建筑设计应该体现时代性，适当超前；9)建筑应该注重细节设计，细节体现深度关怀；第三部分项目建筑风格建议五块石项目规划设计建议报告第四部分项目户型设计建议满足国家和地方制定的住宅设计规范；面积控制与产品定位为准，符合定位目标群体的生活方式；各功能区的面积分配合理，空间尺度舒适，功能分区组合科学，室内动线关系流畅交叉点少；动静分区，功能齐全，户型方正无异形，使用率最大；每户均应该做到“明厨、明卫、明卧、明厅”的“四明”格局；考虑节能性，在房型设计中达到功能与经济的统一，特别是干湿分区与卫生间集中布置；保证主卧室和客厅有良好的日照、通风和景观效果；避免与客厅相连的房门过多，卧室保持一定的私密性；卫生间最好做到盥洗分离；每户至少有一个可以休闲活动的花园，并充分利用飘窗扩大室内使用面积；公摊率要求12%；（附参照户型图）五块石项目规划设计建议报告5.1项目园林规划设计风格建议第五部分园林景观规划设计建议现代简洁的园林设计形式，使整体风格与项目的定位相统一；景观面积很小，应集中，打造小巧、精致、特点鲜明的景观；景点布置考虑户型的均好性，通过大小组团和各个节点，使每户均有景观的观赏价值，提升居住品质和产品营销卖点；选材体现项目的档次，但无须太多硬质铺装，而应迎合成都人喜爱大树的特点，将成本集中在客户比较关注的地方；景观应与销售相配合，提供销售说辞的拓展空间，如景观小品、景观立意和整体景观的主题相一致等；五块石项目规划设计建议报告5.2园林景观规划设计细节提示景观的平面构图美感和立体效果相结合。各景点的设计及选材体现一致性，才能在营造小而精致的景观环境。水作为成都居住文化的象征，是中高档社区景观元素中不可缺少的。结合项目的规模和风格，建议以设置水景小品为主要方向，避免大规模水景的建造成本和维护成本升高。园林植物：热带棕树和蒲葵等树种的组合，能为小区带来独特的景观效果。园林小品：花架、雕塑等小品既可采用现代的风格，是整个园林设计中的点睛之笔，应结合整体风格加以应用。园林的参与性及人性化设计：园林是作为居住在其中的人使用和享受的，也是商品房区别于其他社区的显著标志，因而景观的社区在考虑档次和品质之后，还应充分照顾人性。在景观中置入可以停留、观赏的空间，如在道路边上设置座椅等。五块石项目规划设计建议报告5.2园林景观规划设计细节提示小区内设置坐椅、雕塑、小桥、垃圾桶、花坛等。这些小品的选材也应该以木、石为主，也可以夹杂一些现代的材质。五块石项目规划设计建议报告5.2园林景观规划设计细节提示园路：可以考虑用鹅卵石铺砌健身园路。也可以用木板、木屑或者颜色较深的大理石、天然石等。不同的铺装材料表现的风格不同，还可以弱化道路的感觉。跑步道：小区内可以设置环形林荫道，让住户有个跑步、健身的理想场所。散步道：中心庭园有优美的环境，住户在其花径中散步，能够同时拥有好心情和好身体。足底按摩道：在小区次级道路设置软质和硬质的足底按摩道，业主在其上赤足行走，不仅使足底得到按摩，亦能达到强身健体的目的。五块石项目规划设计建议报告5.2园林景观规划设计细节提示老年人活动场所、儿童游戏：可以布置在临铁路的代征地。公共活动广场：可以选择在主入口广场、会所和中庭。五块石批项目规只划设计借建议报滤告5.2锤园林旱景观规彻划设计嫁细节提牧示由于项触目周边岔环境不榨好，围鱼墙应以恋保证小染区安全励性，以旋较封闭赏的材质济体现小宏品的私举密性和京档次感碗。如选拣择铁艺纤栏杆配昏合接近路自然的苍竹篱或样绿篱以捧丰富视砖觉效果盖。建筑小品围墙处捷理五块石浪项目规咬划设计蝴建议报难告第六部眨分智绳能安防凭系统建黑议6.1嫁在我们考锋查的商品热房中，目掩前一般均环配有如下惨安防设施风：门禁系统单元门标对讲系压统水电气远扁程抄表系版统停车场自偷动管理系圈统边界监丘控录像停及红外弦线报警鸣系统。6.2河根据项目蛛的定位和殊成本的考品虑，我们钥建议必须鼻设置：门顿禁系统、鞭单元门对格讲系统、纸水雨电气头出户、边秆界监控录简像及红外羊线报警系廊统。6.3雹单元和门对讲浇系统由熟于成本御的考虑件，建议芒采用非织可视对握讲系统摘。五块石事项目规碍划设计灵建议报成告7.1入户花园体:传统的桶入户花翼园在大螺门与客仔厅的过嫌渡打开笔外墙引绑入自然苍光而形帐成的，妇在这个林区域打粉造休闲塘放松的捷居家环呆境，入演户花园壳成为自200恒2年来市押场上长旨盛不衰乘的亮点平，被应载用到中咳高档产7.2大面积小州套型：家庭成员洲结构都是亩越来越精肢简，而且馅更要求享旨受生活，笼因而开始隶出现90壤平方米户裙型被设计活成为一房驶两厅一卫屈的小户型帅豪宅。7.3小户型，恰大花园：成都人绪在居住疮上一向舅仰慕有恶着前庭底后院的蒜深巷大第宅，因覆此是否稠有空中背花园成猪为现代文高层住载宅优劣缴的重要糊评判指稼标。从洒早年的婶置信丽血都花园菊的大型塑空中花岗园，到商近来花塘园面积扰与室内揭面积几植乎是1遭：1的以世纪城译,以及钻如今最皇流行的患6米层挺高错层能空中花彻园的设跨计，成躬都开发乖商在空膏中花园登上做足跑了文章妈。最新计亮相的值浅水半边岛80冒平方米斥左右的钞户型空牧中花园茅面积就眨有了近败20平盟方米，射中小户虑型也将鲁规划有糠大面积若的空中悄花园。第七部退分成窃都楼市穴新政过少后产品反创新介霞绍成都市首场流行谎一句话鸦“来不佳来看环芒境，买移不买看惑户型。咳”所以胞户型是侍项目至每关重要忆的节点像，通过东研究，妄我们发丧现目前问成都市珠场的户俗型设计杯和创新识正在发胃生变化无：五块石雹项目规潜划设计苏建议报佳告7.4凸窗、沃飘窗凸窗：是通过窗扩洞挑出去锣的窗台面糠积，不超挽过国家规垃定的2.望2平米，茄不算入销短售面积的串，因此凸首窗可以说紫是现在楼乏盘开发必刚备的一件持装备。落谁地凸窗其复实就是将筛原有的凸丙窗高度降萍低到与室痒内地面高扬度相同的姐一种凸窗婆形式。落旱地凸窗就表是增加了健房间的可魔使用面积醒。同时形仔成的超大鉴落地玻璃宗窗，将室浸外景观自过然引入室重内，景观革开阔，通耗风采光功种能更强；肉同时有效槐扩大室内眉实际使用塞面积，而铺这些面积香并不计入醉销售建筑刷面积，使械客户得到最最实在的巷优惠。面怪积越大，多得到的实瘦惠越大。五块石态项目规躬划设计纸建议报苏告7.5大阳台—扁—添加生安活情趣大阳台绒是目前蛋房地产槽市场最凯出风头选的户型岂创新之电一。目哪前成都顺流行的膊有两种断，一种笼是错层喜阳台以膝实现层厕高5.钟8米以睁上的假填露台；尚一种是蚊标准大呢阳台。彼目前阳晨台的设匙计已从办纯粹观由景而成料为一个鹊实用休制闲空间惑，尺寸茅也发生括了明显些变化，且通常中薄小户型秀采用的陈是2.8米*2.6米的标准鱼，刚好可庆以摆一张框休闲桌。撞面积只算生一半而生戏活情趣发塘生质的变猴化，因而称倍受追捧梢。五块石酿项目规障划设计压建议报脖告7.6钓多层洋房惊别墅化：由于多谜层在市检区消失泻，因而羡多层成纺为了继逆别墅后御的高尚铁生活象浸征。郊础区的多枕层开始湾充分挖猫掘花园搅和低密乌度的优殿势，如野一层一耗般有双数花园，孟或带地缺下室，麦使居住赶品质接缝近于别声墅。特灵别是温志江的锦壶绣森邻遣和棠湖咏泊林小疼镇采取举的别墅僵化的户般型处理余手法，播更具创银意：锦肢绣森邻止的多层呜住宅部纪分1层乖和2层浅住户各倒自都分滚别带有虏采光花搅园的地怕下室。7.7颈一层价值醉放大化：在上一点帅中说到多葬层别墅化胸，其实最皮为显著的厦是一层的国产品设计炸。成都人茎爱一层的缓原因是有设花园，那慈么一层不缝论是电梯虫还是多层酷都开始将贸花园作为策主要文章逃，一层向椒上发展，摘成为跃层瓦大户型，悄居住舒适领度较高。劲而在90奔平方米限翻制后，一旺层开始向拐地下发展劝，即有可芳采光的地旧下室，既贯不算入容线积，又将缓一层花园总的价值用芽到了最大境，目前以吧神仙树大跃院、翡翠助城等为代僵表的项目赌已经取得薄了市场的紧认可。7.8中大户型怎重视主卧样设计：作为家坐庭的中孔坚力量,男女主人六的卧更加沫受到重视.“小卧室罩”不再受锈宠，20~然30平方米型的大卧掌室有望狱出现，撕卧室的好再次放员大也是狮对人性葬化需求骂螺旋上霜升理论哲的支持疮。主卧牲面积放畜大了，房诚采光与恩通风自俩然更好剖，同时席功能也缘瑞更全—酱—步入隆式更衣直间、可知沐浴阳它光的露姐台等可额能被更陵多地采饰用。7.9复合空辟间概念悲更具体迹：“模糊知双厅(餐厅、娘客厅)”的概邀念将渐动渐退出类，多功川能起居孤室的诞广生和多喇样化成净为住宅荒的一个舅升级点长。主人阶可把起赏居室做答成视听盗室，麻拔将室,休闲厅，率甚至小酒跟吧。五块石项毛目规划设讲计建议报萝告7.10啊双厨设们计，大户旧型的标志项：中式厨房浙可以封闭促，只在炒歪菜时使用柜；西式厨塑房是开放暮的，用来萝备菜和制架作西餐。联特别适合粗几代同堂妹大家庭。7.1装1过每渡空间籍形式多犬样化：继入户肃花园之位后，入据门长廊刻的出现音也是为宾了打破革“开门重见厅”始的布局欧。走廊长成为一晨个装饰帮的“亮咬点”，紧同时能万带给居肃住者更耕多的私肆密空间境。受到阴中产阶舰级的追备捧。7.1键2户岁型扁平晚化：成都人对拉阳光和通菜透有特别煮的偏爱。狱成都楼盘研超高空间惧户型创新熄是适应市代场变化的窜必然趋势促。与此同敞时，室内斩空间比例齿“扁平化兽”倾向亦足随着有效拿面积的放铺大而更趋梁协调。“帖明厨明卫极明厅明房餐”的要求辜将被进一惧步放大，壮扁平化的始设计既充优分满足了这业主对自煮然采光的幻玉需求，又们保证了室颤内空气畅让通。7.1昂3活席性空间患，户型走求变：采用大开耍间跨度结填构，内部竖房间可以搂自由隔断议随意组合师，提高使厘用率；此套外，户与蛇户之间可贴以平面横折向变化，挪如：灵活争处理转角吹的套型分松割，或两雄户打通后滨可变成一想户。而把混大户型拆咬开成两套像一大一小僵的“二代站居”但是出这样的结创构要求新感型钢结构发成本较高捆。第八部究分欲我项目轿的创新截建议由于我项壳目定位为夕中档洋房冲，面积控以制比较重桐要，在创震新时应主萄要选择对耀目标客群甘比较适合肝、对建筑匪成本增加皮不大的项快目：8.1小户型丹、多/大花园少：户户都膨要有花基园，花疗园面积构的总量抄应超过堵户型面须积的1懂5%。沉并采用闻方形花越园，以毯实用性唉和兼顾伏两个功耽能间的龙景观为恒主要设包计原则劫。8.2重视主卧扭设计：作为家庭惯的中坚力艰量,男女主人的碰卧更加区受到重余视.，足特别对强于我项减目重点浩目标客毒群，主来卧面积术适当放窗大，建及议增加谦步入式谨更衣间流、可沐微浴阳光捉的露台是等。8.3复合空捷间概念样更具体刃：多功能穷起居室民将客厅炸与餐厅损模糊化象，可以竟兼顾视众听室，摸麻将室齐，休闲买厅，甚搭至小酒捷吧。五块石培项目规柜划设计淹建议报宵告五块石借项目规剃划设计童建议报沿告8.5活性空糕间，户野型求变爆：采用大敲开间跨川度结构餐，内部裹房间可处以自由螺隔断随朱意组合等，提高围使用率暮；此外坟，户与毫户之间卫可以平点面横向兽变化，膝如：灵跟活处理幅转角的睁套型分虏割，或腐两户打茫通后可粪变成一北户。而把大户扭型拆开成患两套一大严一小的“浸二代居”升。8.6二昂室二厅单替卫：创新主要膨是大阳台偷，如目前曲市场上比杀较受追捧袍的是80哨平方米带仁20平方鼓米花园的竞户型，且匠该创新户罪型在区域貌内没有竞到争对手；浑由于该种啄户型面积喇控制后餐栗厅的面积姥一般小且侄不独立，仗故建议客毒厅餐厅合肤为多功能泰厅，增丹加功能的苍可变性，碰减少平面声布局的缺章陷。8.7稀三室二瞧厅双卫询：创新突破纤是宽客厅惨、大面宽遗和主卧室呀设计出吸督引力的卖再点；比如忍丽都美语邀的M型宽客厅串户型同时世还具备条亦件变成四猾房的特点清；又如蓝泥光凯丽豪或情的主卧毫室还带一恒个全玻璃屑的阳光花窝房；立阳台建议摄采用错式普而已，形砍成6米挑墙高；THAN岁KS全文结束粘，谢谢！9、静夜四衣无邻，荒股居旧业贫吸。。4月-2刚34月-2祥3Frid盗ay,颤Apri猴l28同,20坛2310、雨中岛黄叶树充，灯下仍白头人组。。23:3屠4:2523:占34:票2523:滴344/2但8/2粥023骗11泥:34层:25夕PM11、以我独掘沈久，愧归君相见频水。。4月-干2323:3辣4:2523:郑34Apr-挑2328-州Apr互-2312、故人江卖海别，几谨度隔山川洒。。23:3着4:2523:3纲4:2523:3锅4Frid奇ay,趴Apri趣l28哀,20睛2313、乍见挠翻疑梦拒，相悲僵各问年缺。。4月-躁234月-2园323:3肤4:2523:3角4:25Apr职il灶28,侄20浪2314、他乡生爸白发，旧貌国见青山然。。28四胆月20在2311:3跳4:25贤下午23:碎34:丛254月-刃2315、比不了锋得就不比练，得不到糟的就不要鞋。。。四月2气311:3跳4下午4月-路2323:盼34Apr遮il桂28,辉20省2316、行动出机成果，工长作出财富余。。202进3/4旷/28阔23体:34加:2623:词34:筑2628A邻pril生202剑317、做前兼，能够最环视四擦周；做孔时，你披只能或混者最好活沿着以记脚为起办点的射侮线向前捞。。11:析34:慌26订下午11:3冰4下午23:诞34:紧264月-2正39、没有失惯败，只有径暂时停止餐成功！。4月-鞭234月-2歪3Fri呈day描,A抛pri鸡l2编8,撤202春310、很多担事情努掠力了未宏必有结卸果，但熟是不努牵力却什饮么改变尸也没有剩。。23:3惰4:2623:3问4:2623:3血44/2首8/2瞎023吐11写:34纽奉:26体PM11、成功债就是日转复一日恒那一点产点小小却努力的舒积累。置。4月-燃2323:盾34:款2623:如34Apr冤-2328-摊Apr漏-2312、世间成桐事，不求搂其绝对圆扯满，留一妹份不足，痰可得无限敲完美。。23:3性4:2623:房诚34:咏2623:堂34Fri加day信,A终pri获l2茫8,鸟202萌313、不知香纤积寺，数析里入云峰岁。。4月-戴234月-室2323:3际4:2623:3描4:26Apri核l28粥,20呢2314、意志坚吉强的人能展把世界放搜在手中像扯泥块一样灵任意揉捏兰。28四近月20世2311:3早4:26耳下午23:磨34:央264月-父2315、楚塞珍三湘接勤，荆门买九派通替。。。四月2擦311:3什4下午4月-垒2323:帜34Apri歪l28吊,20塑2316、少年闭十五二迷十时，飘步行夺锦得胡马掀骑。。202每3/4伪/28图23楚:34柿:2623:姻34:撞2628