成本管理第四章成本法

第四章成本法成本法基本原理

现行商品住宅价格构成

旧房地产成本法估价

第一节成本法基本原理成本法概念

房地产价格构成

理论依据及适用范围

基本公式

一、成本法概念

是以建造房地产所消耗费用之和为基础，再加上一定利润、税金来确定房地产价格估价方法。要准确应用成本法，必须明确房地产合理成本。二、房地产价格构成

运用成本法估价，需要懂得价格构成。虽然各地有差异，基本构成是相同。通常由6大项构成:㈠土地取得成本土地取得成本是取得开发用地所需要费用、税金。1.通过征用农地取得(新区开发)，土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金等。2.通过城市中进行房屋拆迁取得(旧城改造)，土地取得成本包括城市房屋拆迁安置补偿费和土地使用权出让金等3.通过市场购买取得，土地取得成本包括购买土地价款和买方缴纳税费等。农地征用费构成：1.土地补偿费;2.青苗补偿费;3.地上附着物补偿费;4.安置补偿费;5.房屋拆迁安置补偿费;6.耕地占用税;7.耕地开垦费;8.新菜地开发建设基金;9.征地管理费;10.政府规定其他税费。

城市房屋拆迁安置补偿费构成:1.被拆除房屋及附属物补偿费;2.购建拆迁安置用房费;3.安置补助费;4.被拆迁单位和个体工商户停业损失补助费;5.房屋拆迁管理费和服务费;6.政府规定其他税费。

土地使用权出让金:国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者使用，由土地使用者向国家支付土地使用权出让地价款。

㈡开发成本取得开发用地后进行土地和房屋建设费用，包括:1.前期工程费。包括可行性研究、规划、地质勘测、设计及三通一平等阶段发生费用。2.基础设施建设费。包括道路、给排水、绿化、电力、通讯、燃气、热力、环卫设施等建设费用。3.建筑安装工程费。包括建造房屋及附属工程所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用。4.公共配套设施建设费，包括为居民服务配套建设的各种非营业性的公共配套设施建设费用。(居委会、派出所、幼儿园、中小学、停车场等)5.开发过程中税费。

㈢管理费用管理费用包括开发商组织、管理工程项目人员工资、办公费、差旅费等。㈣财务费用开发企业为筹集资金而发生的各项费用。包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费等。

㈤销售税费1.销售费用，包括广告宣传、销售代理费。2.销售税金，两税一费。3.其他销售税费，卖方负担契税、交易手续费。㈥开发商利润房地产价格土地取得成本开发成本(土地和建筑物)管理费用财务费用销售税金开发商利润成本税金利润三、理论依据及适用范围

㈠生产费用价值论及替代原理分析卖、买双方交易基础-------成本。㈡适用范围1.市场狭小，无法用市场比较法估价房地产。2.公共建筑、公益性房地产。3.为购买者提供参考。4.可行性研究、投资估算。5.为特殊目的房地产估价。6.资产评估。四、基本公式

㈠新开发土地

价格=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润㈡新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润㈢旧房地产价格=土地重新取得价格+建筑物重新开发价格+建筑物折旧第二节现行商品住宅价格构成·商品住宅成本·商品住宅利润·商品住宅税金·商品住宅差价·扬州市商品房价格管理实施细则

根据《价格法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营条例》，结合本省情况。商品房包括:1.享受优惠政策和为特定销售对象的经济适用房(安居工程、解危解困、军转干、教师住房、合作建房)。2.普通住宅商品房。3.高档住宅和非住宅商品房。

价格:1.经济适用房实行政府定价。2.普通住宅商品房实行政府指导价。3.高挡住宅、非住宅商品房实行市场价。商品房价格制定原则:以合理成本为基础，市场供求为导向，兼顾国家集体个人三者利益并考虑楼层、朝向、质量等因素，实行差别定价。

一、成本

1.土地征用及拆迁补偿费2.前期工程费3.房屋建安工程费(列入施工图预算的主体房屋土建工程、水电安装工程费用)4.附属工程配套设施费(列入施工图预算的与主体房屋配套、非经营性公共配套设施费用)5.公共基础设施费用(为商品房配套建设的道路、供水、电、气、排污、照明、绿化、环卫)6.管理费用(前五项之和1----3%)7.销售费用(前五项之和1----2%)8.财务费用(计息基数不超过前五项之和30%，计息时间，多层不超过24个月，高层不超过36个月)二、利润

以平均成本利润率计算，计算利润基数是成本1---5项之和。公式:(1+2+3+4+5)×平均成本利润率=利润1.经济适用房利润率不超过3%2.普通住宅商品房不超过8%3.高挡住宅非住宅商品房由开发商根据市场供求自主确定三、税金

税金主要指销售税金，主要是营业税、城市建设维护税和教育附加费，简称二税一费。计算公式：售价×税率(5.5～7.0%)

四、差价

1.楼位差价2.楼层、朝向差价(整幢楼差价代数和为零)3.质量差价(优良工程不超过建安工程费用1---1.5%)商品房罚价格=烈成本+历利润+纯税金+袭楼位差身价+层谷次差价肉+朝向渐差价+钱质量差忙价+政盈府规费成本+利工润+税金巷=基准价抬格(基价牌)五、扬素州市商喷品房价竟格管理冤实施细井则第十条坛价格构窑成一、成学本㈠土地征机用(出熊让)及厨拆迁补折偿费㈡前期工程失费㈢房屋建筑摘安装工程获费㈣附属公界共配套澡设施费㈤公共基裳础设施虹费㈥管理费用按开发企摸业不同的土资质等级机实行不同船标准，以准每平方米胆商品房建论筑面积计眨算：一级身资质企业论35元；检二级资质骑企业30庙元；三级潮资质企业勉25元；翠四级资质葛企业20烂元。㈦销售费写用以本款种前五项脚之和为代基数的严1％计把算㈧财务费戴用利息支的出的计欣算基数誉不超过办成本前匠五项之画和的3堤0％，蹈计息时叛间为：窄七层及墙以下多签层住宅亏不超过态18个洽月，超变过七层河的高层洋住宅不验超过3飞0个月太。利率换由价格客主管部汉门根据腐银行同峡期贷款参利息率考综合测律定。二、利丛润雨指晨商品房往开发经满营单位踢按规定虫计提的各利润。岭利润的搭提取基细数为本蜘实施细谈则成本穷构成中狐的1-逗5项之悦和：㈠经济适仇用房的庭利润率朽最高不品得超过钩3％；㈡普通住宅南商品房的夏利润率最败高不得超疯过8％；㈢高档住宅愁商品房和焰非住宅商虎品房的利扮润率由开勤发商根据登市场供求荐自主确定例。司三是、税金丙按非国家税法嘉规定执行伪：寸四、商抗品住宅房抬差价㈠楼位、像楼层、丝式朝向差筑价：由净房屋开熊发经营个单位根端据每期王开发具炎体情况伶先确定幻玉楼位差到率，再符确定楼采层差率爪，后确乔定朝向萝差率。匆同一楼幕的同一挑层次差陈率应相隶同；同赵一开发森项目的台楼位、垂朝向差王价，整稳幢商品花房楼层括差率增诊减的代潮数和应纱当等于摄零。商绞品住宅定房楼位砍、楼层京、朝向骗差价在堤上报预眯售价格慈时一并讽报价格不主管部杏门备案漂。㈡质量差价示：由价格乒主管部门植根据地方摧建筑工程摧质量监督具部门确认波的优良工宝程在最高魂不超过商序品房建筑能安装工程性造价1.捕5％幅度帽内确定。经下列费用歌不得计入像住宅商品蜻房价格：㈠开发小棒区(片闹)内的默营业性戏用房及字设施建必设费用感，均按澡照“谁疾投资、带谁所有迎、谁受怨益”的缩慧原则处惰理，不积得变相晶通过收总费形式敏无偿占结用平调须投资者暖的资金晌。㈡按规定不率能计入成况本的其他送费用。列凭入住宅商咸品房价格夺的收费项图目，按省谦级人民政讨府公布的演项日执行种；第十一条其商品割房价格的流计算商品房价翅格的计算成本=土件地征用(齐出让)及彻拆迁补偿稻费+递前期工程史费+信建筑安装潜工程费繁+附属眉公共配套陪设施费殊+公傲共基础设斗施费+馋管理非费用+理财务费用陕+赌销售费用基准价=讨成本+铺利润肠+税欢金商品房价雅格=基准计价×(1哗±浮动幅抬度)+供质量差思价±您楼位差昂价±层次除差价±酒朝向差疤价商品房绝到户结悼算价格种=致商品房铃价格宅+删规定叨的政府御代收费扩用+究公共设徐施专项虹维修资煤金+盘价其格主管宝部门批劝准的其铅它代办该费用商品房到坦户结算价痒格以外的喝收费一律乞不得收取阴。第三节旧厉房地产成晚本法估价•重鹊新开发鸣价格求介取•建银筑物折钳旧•我国锡房屋折旧悼制度•折旧尝额计算一、重震新开发虹价格求远取㈠重新开己发土地价临格求取一般用市艳场比较法嫁求得，或随用成本法桂求得。(版以基准日删时间)㈡重新贼开发建泥筑物价熔格求取1.重浇置价、肆重建价以原有建脸筑材料、丝式建筑技术蓬与工艺、术建筑式样揪重新建造徐与原建筑往物完全相伤同新建筑网物所需要旨价格，称贯重建价格皂。以新建筑椅材料、建闹筑技术与旗工艺，建孕造原建筑胜物具有同现等效用新乓建筑物所砍需要价格论，称重置先价格。对于一民般建筑尸物用重故置价，机对特殊减建筑物泻用重建纤价。2.阿求取方陪法①净计法②平方法二、建筑真物折旧㈠折旧足认识建筑物监折旧也小称为建冷筑物的率损耗，融建筑物请使用价羡值随时肥间而递踪蝶减现象怖。一般羡将建筑物物折旧绘分为物持理上、达功能上颤和经济仿上折旧碧。1.物理购折旧使用磨暑损，自洋然老化王，自然伙灾害。倡使用磨跪损，自美然老化迷可根据及耐用年荡限、使复用时间垒计算折午旧。自范然灾害蓄可用检拼查修复轰。2.功能早折旧功能退稀化，技鸣术进步陡导致同但用途房希地产效众用增加异，老房障地产落孝伍。可莲以通过务改造费摸用计算诸折旧。3.经未济折旧指与经底济发展码不适用广，尤其暑与环境饼不协调考所致。三、我第国房屋述折旧制链度㈠房屋霜建筑结扣构划分筐标准建设部抹、财政俱部制定社《房地查产单位距会计制俊度—会蛾计科目泰和会计誓报表》急(93病年1月蛙1日执败行)亚。我国投房屋折屯旧按四镰类七等扬划分：1.钢趁筋混凝陆土结构全部或锻承重部卧分为钢弟筋混凝耗土结构步。房屋犁内外装蛇修良好托，设备三比较齐祝全。2.砖混妥结构一等部分钢筋刚混凝土，折主要是砖撞墙承重结里构。外墙菌部分砌砖绞、水泥抹叠面或涂料稀粉刷，并作设有阳台受，内外设艰备齐全的揪单元式住刊宅或非住贷宅。3.砖虎混结构熔二等部分钢牧筋混凝穷土，主约要是砖屠墙承重带结构。熄外墙清戴水墙，棉没有阳祖台，内辽外设备今不齐全正的非单有元式住乌宅或非殿住宅。4.砖疫木结构辫一等材料上辉等、标悦准较高避的砖木踩结构。领这类房均屋一般袄是外部川有装修遇处理，荷内部设饭备完善虹的庭院锤式或花握园别墅屈等高级获房屋。5.砖木掉结构二等结构正访规，材扭料较好至。这类社房屋一旁般是外叙部没有衡装修处罩理，室怠内有专贴用上、芒下水等忆设备的蠢普通砖湿木结构哀房屋。6.砖木手结构三等结构简单赖，材料较爱差。这类掀房屋一般背是外部没纹有装修处载理，室内刺没有专用迫上、下水千等设备的喝较低级的朝砖木结构陕房屋。7.简易葬结构简易楼甲、平房婆、木板酬房、砖旺坯房、矛土草房泽、竹木慰捆绑房锻等。㈡

各往类房屋的会耐用年限闲及残值率1.房匙屋残值县率(R落)房屋达到畅使用年限围，不能继朋续使用，横经拆除后帅的旧料价龟值减去清垄理费用即脑为残余价蓝值，残余烛价值与房顾屋造价比刚率称房屋尺残值率。2.耐用湾年限(N栏)房屋计荐算拆旧保时房屋犯使用年礼限。房屋残倾值率和吨耐用年激限与房叫屋结构滋和使用超情况有庭关，根洒据房屋炮结构和年使用情乳况查表土得到。踪蝶见下表禽：房屋耐用教年限和残轧值率类别等级

使用情况

耐用年限(年)

残值率(%)

钢筋混凝土

生产用房受腐蚀生产用房非生产用房

5035600砖混一等

生产用房受腐蚀生产用房非生产用房

4030502砖混二等

生产用房受腐蚀生产用房非生产用房

4030502砖木一等

生产用房受腐蚀生产用房非生产用房

3020406砖木二等

生产用房受腐蚀生产用房非生产用房

3020404砖木三等

生产用房受腐蚀生产用房非生产用房

3020403简易结构

100四、折鲜旧额计熟算㈠直线折章旧法(定兄额法)假定建笑筑物耐带用年限破内每年麦折旧额蝴相等，余则年折众旧额:D=C除(1雕－R)盟／NC重置温价;N畏耐用年送限;R还残值率赶。建筑物卷现值P=C辫－n早D=C群－C擦(1－R租)n／铜Nn已使用放年限;P依建筑物现用值。该方法滚特点：缩慧概念清设晰，简评便易行暴，操作谜性强。浆计算折警旧与实佳际发生告折旧不度一定一让致。㈡余额递煎减折旧法奏(定率法秧)按上一年熟会计帐面播残值，依首据固定折菊旧率来计碧算建筑建咐各年的折篇旧额。建筑物各许年的价格摊：P1=C–递C毅d=昌C(1兄–d)P2=P1－P1d=坟P1(1－姥d)惰=C椒(1哥–d)2P3=P2－P2d=表P2(1－循d)你=C带(1娘–d)3…………堡………Pn=C倚(1彼–d弓)n各年折矮旧额：Di=Pi-1d=捡C(1凳–d)i-1dn年拆旧炒总额：C－粒Pn=C架(1笨－(1衣－d)n)折旧率：d=茎1－R1/NR残值率槐;N耐用沉年限。该方法晕特点：计算比滨较复杂苦，每年邪折旧额眯不同，煌前期折户旧额度尸大，后芳期折旧弓额度小焦，折旧飞速度快顿。㈢成新折悲扣法确定建叙筑物成携新折扣僻，直接济求取建致筑物现导值。建筑物恨现值伐=建筑季物重置滨价×成忙新率该方法势特点：计算简岛单、迅旋速，特嫁别粗略谢，适用她于对大捉量建筑差物价值计统计调秒查。㈣实际昌观察法由估价共人员亲咳临现场钉，直接鸟观察建械筑物的叼实际损匆耗程度赵或根据余建筑物躁结构、狐设备、味装修判丛定其综懒合成新该方法特表点：根据建筑奸物实际情常况来判定寺折旧额，缴可把握建仙筑物的状喜态，同时佛要求估价毙人员有充版分的技术拔知识与丰厘富的经验避。㈤综合法估价人员痛同时采用破几种折旧际方法确定字建筑物折丛旧额。综桌合法可以爱有效克服景各种方法滥的缺点，预扬长避短泽。例1.向某开奋发商购扮买一块怖土地，悟价格8拾5万元黑/亩，柴规划容猴积率2凝.0，最用途住事宅，估倍计前期祝工程费接80元冠/m2，建安司工程费凉650洞元/m2，基础缩慧设施费贪100速元/m2，附属设分施费15早0元/m2，管理奴费30此元/m2，利息有45元须/m2，销售蒙费用1椒5元/稳m2，成本利犹润率8%健，税率5到.6%，比用成本法粱估算商品誉房基价?解:者1.求钟单位地价8500互00/些666端.7=1罚274.捐9元/m22.免求楼面阳地价127症4.9购/浅2.0避=63而7.5伐元/m23.役成本637润.5+谜80+袄650里+15浸0+1狼00+钩30+页45+抛15=脱170疫7.4气6元/吴m24.世利润(637螺.5+8姑0+65枪0+15担0+10素0)×探8%=1霜29.4湖元/m25.下税金(170黎4.46拍+129圾.4)略×5.6私%=10录2.7元垦/m26.基辟价1704超.46+装129.砌4+10赢2.7＝葵1939勇.56元社/m2例2.装有一籍建筑物基，建筑设总面积西500辆平方米抽，已使核用10铲年，重砌置价6斩00元伸/平方性米，耐报用年限蚂40年痕，残值烘率5%粥。试计锡算年折浪旧额，古折旧总辉额，并旬计算其锤现值。解:C韵=50王0×6吵00=伯300描000戚元，1.计算馒年折旧额D=(渐1－R千)C台／N=30伏000筹0(主1－5发%)／侵40=735牛0元2.计算坝n年折旧拣额nD姓=73毙50×艰10=宫735泼00元3.计算爹建筑物现俱值P=C－悠nD=300座000－浑7350财0=22灰6500陆元解:1齿.折旧青率d=马1－R1/N＝1－自0.0油21/4砍0=0.0戚9322.年赌折旧额Di=Pi-1·d仪=C(少1–d健)i-1·d=3乎000村00×谜(1－辱0.0授932益)i－1×0.孤0932=2支796宿0×0荷.90劫68i－1D1=2旋796炊0元葡D2=25灵354元焦D3=22延991元D4=2施084游8元叛D5=18嫂905元姓D6=17堤143元D7=15滚545元缝D8=14网096元以D9=12腐782元D10=11拔591元3.揪折旧总仓额C唤(1－费(1勒－d孩)n)=30每000(巩1－(塔1－0服.093灾2)10)＝187握219元4.现宪值Pn=C袜(1栏–d政)n=30讽000×贷(1－0缩慧.093非2)10=11肯278采1元例3.栽估价对象坐房地产为翠政府办公绒楼，土地奏总面积4盆00m2，建筑叙面积1霸200胃m2，建于润197舟3年5配月钢筋豪混凝土断结构。甲建筑物撑重置价妙950末元/m2，土地抓市价2等000险元/m2，求1银994饺年5月眨该房地品产市价渡。解:负1.括计算公堆式房地产袍价格＝晋土地价劳格＋建俭筑物重哥置价－咱建筑物刘折旧2.土撒地价格2000醉×400泡=800纳000元3.建谣筑物重叹置价950×百1200纹=114测0000血元4.建筑蒜物折旧114×亚21／6债0=39荣.9万元5.房怠地产价寄格80+1茂14－3说9.9=霞154.织1万元该房地产翁94年5收月市价1麻54.1灯万元思考题1.什腿么叫房辈地产劈燕?2.房敌地产的妻特性是仔什么?3.每套辅住宅应有竟哪几个基派本空间构获成?4.房地冰产市场构梦成的三要渡素是什么芹?5.居蚀住区由游哪些要许素构成门?第五章收拉益还原法•补丝式充概念•基速本原理•房地鄙产纯收益珠求取•还宵原利率骗确定第一节补泛充概念一、资忍金时间握价值及罢其衡量金尺度㈠资金扮时间价酬值1.概念资金投灭入到生密产或流掘通领域站中，不缩慧断运动司，并随等着时间结推延不盼断增值功，这部浓分增值庄额就称席资金时镜间价值遗。2.资指金时间棚价值的逝表现形哀式⑴投入生踪蝶产或流通撕领域产生瓶增值称利泼润或盈利效。⑵通过银移行借贷资息金所付出昌或得到增重值称利息雪。㈡资金锋时间价弹值的衡扭量尺度1.绝对还尺度利润、利衬息是资金础时间价值论的体现，每故是衡量止资金时间返价值绝对言尺度。2.相对赖尺度单位时间磨资金时间谅价值与原首来资金额叙的比值称戒资金增值诱率。⑴投资虑收益率单位时株间利润革与投资傍额的比禁值称投可资收益眉率。⑵利率单位时牙间利息基与本金即的比值会称利率斗。在技术经枕济学中，唱常把利息垦、利率概沈念推广，茎利息既可蛋以是借贷百利息，也托可以是投膀资活动的畅利润，这旗样可用计饱算利息的谅方法来表忍示计算资枝金时间价县值的方法们。计算利蛙息时间桶单位称膊计息周舟期，计从息周期扩可是年切、季、撞月、日㈢资金时黄间价值计并算方法1.单利谋法单利法秀仅以本弦金为基滴数计算心利息。设:贷巴款额(解本金)债为P，砌贷款年怖利率i所，贷款申年限雨n，本琴利和用赶F表示丑，则计较算单利孩公式:F=查P(泡1+艳ni朴)单利法争虽然考钟虑资金绢时间价坝值，但盘是计算像资金时竹间价值困不完善晴。2.复利做法复利法拥以本金延与累计僚利息之同和为基堤数计算义利息，靠即“利蜡上加利际”。份则计算提公式:F=P(挥1+户i)n复利法对能资金占用熔数量、占栋用时间更左加敏感，密具有更大宜的约束力兆，更充分船地反映资骆金时间价拿值。在技地术经济分棉析中，一术般均采用于复利法。本利和躲:P换+P滋i=货P(脉1+i晓)与第一甘年年末P(1旗+i)起+P吨(1+冠i)i挎=P(贤1+i棕)2第二年年乓末P(1+呜i)2+P(谈1+i)2i=P(辱1+i)3第三年衔年末····史····巷····老···P(1樱+i)n-1+P波(1+撤i)n-1i=P(透1+i)n第n年年销末定义本利丛和为终值稼F，本金铅为现值P剩，某人借贷吗本金10节00元，温年利率6畜%，借款罪年限4年拜。分别用妄单、复利女计算第四铲年还款额属。年份年初欠款年末欠利息年末欠本利和年初欠款年末欠利息年末欠本利和11000601060100060106021060601120106063.61123.6311206011801123.667.421191.02411806012401191.0271.461262.48第二节基直本原理•喊收益辉与价格•奶收益还锈原法基壁本原理一、收益前与价格揭示资产求收益与价马格之间的马客观存在找的规律。看首先分析血有价证券耽以及资本季和利息之疲间的关系翁。㈠有价余证券收泻益与价虚格设:债券卵面值c=挎100元海，年息a狗=10元阿，利息率涌10%。支假设利率肚固定不变毁，计算下绳列各种情杯况下，债碎券实际价镇格P。1.无限伍年期n稠→∞(红竟利固定特氏殊股票)㈡货币资酒本与利息铲收入利息收入奖=货币资巾本×利率生，货币资本遮=利息收武入÷利率货币所有召者实际失者去货币使悬用权，代砍价是取得羽定期利息似收入。对储所有者来庄说取得利唐息收入现耽值之和应参该等于货僵币资本。球一通过例理子说明，泄可用资产丽收益反映比资产价格每。对于一项蛛持续收益零资产，可偿用资金时发间价值或恰等值概念叙，将资产肯将来产生愈所有纯收敏益折算成切现值，该还现值即为耻资产价格贩。二、收益岭还原基本高原理房地产是盏有收益性抢资产，如怀出租、商秩业经营等肌。由于房居地产使用呆寿命长，夏持有某一脏房地产不议仅现在能百够取得收河益，而且钥未来若干业年可持续财取得一定题收益，是栋一种持续剧收益资产歪。㈠概念具有一滨定使用醒年限房可地产，仁将其未牌来产出融的纯收区益以适土当还原放利率折惊算成现跌值，现爷值即为批房地产完价格㈡理论公式房地产未哑来各年纯冠收益房地产淹未来各招年还原没利率该公式有御理论意义意，评估无匀法应用。㈢应用公桃式假设纯收哑益每年不石变，还原叮利率每年妹不变。则顺：1.无限刺年期n铲→∞2.有限蓬年期n≠辰∞㈣适用范尘围适用于有丛收益性房暖地产估价肚。第二节勤房地产肌纯收益贴求取•纯收悠益计算公氧式•总收厨益计算•总费蕉用计算一、纯收多益计算公捎式纯收益搜是应用苍房地产谢所获得检总收益尺扣除总捏费用。纯收益=固总收益－硬总费用迎(年傍)纯收益注有：1.实胞际纯收晓益；2.客随观纯收塞益还原法应修该选用客沿观收益。要区分客驰观与实际佩收益，那诊么总收益、总费鸽用则一岩定要有丘衡量标圣准。综合分酱析房地似产过去吩、现在州、未来饥情况，痰判定最花有效、寨正常使血用状态蹈下，稳妙定、安念全、合乳理全部乳收益。二、总收钥益计算总收益蜡由房机地产、耽劳动、拒经营、绣资金等警共同作请用产生纲。㈠标准垒总收益悲条件1.房地皱产处于最洋有效使用复状态时产斤生收益。2.具早备良好意填识与有正厚常使用能富力者使用断产生收益型。3.示收益必窃须能够既持续且蛮有规则逐地产生恐。4.收迅益必须衣为安全棚确定。综合分等析房地压产过去鸽、现在法、未来管情况，斥判定最腥有效、愉正常使洽用状态彩下，稳轿定、安五全、合零理全部佛收益三、闪总费用滤计算总费用缘瑞以正常继经营所探必须支较付直接她费用为坛限。㈠

出苹租型房戏地产总费用包零括：维修循费用、管别理费、保嗓险费、税珠金。这些较费用根据叹租赁契约内规定租金腊涵义决定自取舍。㈡经营隙型房地旦产总费用胜包括：兔销售成沙本、经种营费用血、税金捷、管理闪费用、孙财务费肌用和商怕业利润庭。㈢生产否型房地踢产总费用棚包括：仍生产成树本、销迫售费用扣、销售云税金、适管理费案用、财杏务费用辱和厂商茂利润。第三节还豪原利率确相定还原利率苍实质还原利畅率种类确定还晃原利率丽方法一、还原层利率实质国外研文究观点蕉颇多，励相互差汪异较大卧，没有妨定论。个国内普唤遍采用支接受观恶点是：i是一脏种资本投碎资收益率物。i与投并资风险成尼正比，风帝险大，收银益率高，迎反之收益户率低。突(基本规标律)二、还股原利率娇种类