房地产企业税收筹划的相关定义

房地产企业的税收以及税收筹划1一、概述中国税制流转税和所得税对生产和销售货物征收的是增值税、消费税；对劳务和销售、转让不动产征收营业税；对收入征收企业所得税、个人所得税；附加税，城建和教育附加（在营业税基础上征收）；针对进出口征收关税；特定征收：交通工具（车辆购置税、车船税）、房地产（土地增值税、房产税、契税、城镇土地使用税）涉及房地产：土地增值税、营业税和附加税、企业所得税、房产税、契税、城镇土地使用税2一、概述

流转税：增值税、消费税一、增值税的概念增值税是对单位和个人生产经营过程中取得的增值额为课税对象征收的一种税。1．增值税的性质：属于流转税性质的税种。（1）以全部流转额为计税销售额，还同时实行税款抵扣制度。是一种只就“未税流转额”征税的新型流转税。（2）按产品或行业实行比例税率，作用在于广泛征集财政收入，而不是调节收入差距。2．增值税的计税原理（1）按全部销售额计算税款，但只对货物或劳务价值中新增价值部分征税。（2）实行税款抵扣制度，对以前环节已纳税款予以扣除。（3）税款随着货物的销售逐环节转移，最终消费者是全部税款的承担者，纳税人与负税人相分离。（4）增值税与其他流转税的配合一般有两种模式：交叉征税（或称双层次征收）模式。如增值税与消费税。平行征收模式。如增值税与营业税。3、纳税人：增值税纳税人的基本规定凡在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税义务人。

3一、概述税的分类二、消费税是最重要的中央税，是对特定消费品的特定消费行为征收的一种税。目的是对消费产品进行控制和调节。生产、委托加工、进口、零售、应税消费品（各环节不重复征）。价内税应税消费品：烟、酒及酒精、化妆品、贵重首饰及珠宝玉石、鞭炮焰火、成品油、汽车轮胎、小汽车、摩托车、高尔夫球及球具、高档手表、游艇、木制一次性筷子、实木地板

4三、营业税三、营业税营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种商品与劳务税。特点：1、比较其他税：与增值税：营业税针对劳务，增值税针对货物。混合时根据具体情况区分进行征收。平行征税，都是价外税。与所得税：营业税是计算企业所得税应纳税所得额时可以扣除的税金（即可在企业所得税前扣除）。2、分行业来交，一般以营业额全额为计税依据：建筑业、金融保险业、邮电通信业、服务业、转让无形资产、销售不动产。

5三、营业税不动产销售的营业税本税目征税范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。1、“三权”转让：（1）所有权转让（2）有限产权转让（3）永久使用权转让2、销售其他土地附着物，如树木、庄稼、花草等，连同不动产和土地使用权一并转让的，比照销售不动产征税。（房、地、产不拆分）以不动产投资入股，参与接收投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。在投资后转让股权的，也不征收营业税。外商投资企业和外国企业：（1）处置债权重置资产，不征收营业税；（2）处置股权重置资产（包括债转股方式处置）所取得的收入，不征收营业税；（3）处置其所拥有的实物重置资产，该项资产属于不动产的，征收营业税。纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应照章征收营业税。销售不动产适用的营业税税率为5%。6三、营业税销售不动产计税依据

包括纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费1．单位和个人销售或转让其购置的或抵债所得的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。2．对单位或个人将不动产无偿赠与他人，税务机关有权核定其计税营业额（无土地增值税）。3．转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此。转让企业产权的行为不应征收营业税。4、纳税人销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天；销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税。7三、营业税三、计税依据纳税人销售不动产的营业额为纳税人销售不动产时从购买方取得的全部价款和价外费用（含货币、货物或其他经济利益）。特殊规定：1．单位和个人销售或转让其购置的或抵债所得的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。2．对单位或个人将不动产无偿赠与他人，税务机关有权核定其计税营业额，其方法如下：（1）按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格核定。（2）按纳税人最近时期销售的同类不动产的平均价格核定。（3）按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）3．转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此。转让企业产权的行为不应征收营业税。8四、土地增值税土地增值税一、定义：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。二、核心概念：转让、有偿、增值额（1）土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税。对属于集体所有的土地，按现行规定须先由国家征用后才能转让。按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额来征税。其纳税时间和缴纳方法根据房地产转让情况而定。由于土地使用权的出让方是国家，出让收入在性质上属于政府凭借所有权在土地一级市场上收取的租金，所以，政府出让土地的行为及取得的收入也不在土地增值税的征税之列。9四、土地增值税（2）土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。具体地，不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。所说社会团体是指，中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会，以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。10四、土地增值税二、核心概念：（3）以转让房地产取得的增值额为征税对象将土地、房屋的转让收入合并征收。作为征税对象的增值额，是纳税人转让房地的收入减除税法规定准予扣除项目金额后的余额。 土地增值额=转让房地产取得的收入-规定的扣除项目金额采用扣除法和评估法计算增值额新开发产品，以纳税人转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的余额作为计税依据。对旧房的转让，采用评估价格法（可以举例进行说明如何筹划）确定成本（以折旧系数调整评估值，以重置成本调整），计征土地增值税。11四、土地增值税三、征税范围：

（一）财税字[1995]48号，1995年5月25日）(1)、投资联营：以房地产作价投资或联营，将房地产转到被投资、联营企业时，暂免征收土地增值税；（投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税）。(2)、合作建房：一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的暂免征收土地增值税；（建成后转让的，应征收土地增值税）（3）、企业兼并：被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。（4）、个人交换：个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。（5）、不能分别核算增值额：纳税人既建普通住宅，又搞其他房地产开发，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算的，不能享受《条例》第八条的优惠照顾。12四、土地增值税（二）财税[2006]21号，2006年3月2日。

投资联营：对于以土地（房地产）作价进行投资入股或联营的，凡所投资联营的企业从事房地产开发的，或者房地产企业以其建造的商品房进行投资联营的，均不适用财税字[1995]48号，1995年5月25日）第一条暂免征收土地增值税的规定。注意：按以上文件精神，房地产企业以土地使用权对房地产企业以外的其他企业进行投资可以享受免税照顾。

（三）国税函[2007]645号2007年6月14日）《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》

土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。13四、土地增值税二、征税范围：

（一）财税字[1995]48号，1995年5月25日）(1)、投资联营：以房地产作价投资或联营，将房地产转到被投资、联营企业时，暂免征收土地增值税；（投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税）。(2)、合作建房：一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的暂免征收土地增值税；（建成后转让的，应征收土地增值税）（3）、企业兼并：被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。（4）、个人交换：个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。（5）、不能分别核算增值额：纳税人既建普通住宅，又搞其他房地产开发，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算的，不能享受《条例》第八条的优惠照顾。（二）财税[2006]21号，2006年3月2日。

投资联营：对于以土地（房地产）作价进行投资入股或联营的，凡所投资联营的企业从事房地产开发的，或者房地产企业以其建造的商品房进行投资联营的，均不适用财税字[1995]48号，1995年5月25日）第一条暂免征收土地增值税的规定。注意：按以上文件精神，房地产企业以土地使用权对房地产企业以外的其他企业进行投资可以享受免税照顾。14四、土地增值税（四）其他不征税项目。根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则，可以判定，转让集体土地、委托代建房屋、以房地产或土地使用权抵押或典当、建设经济适用房(增值率不超过20%时），不征土地增值税。15四、土地增值税四、税率土地增值税实行四级超率累进税率。增值额越大，增值比率越高，税率越高。级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%~100%的部分4053超过100%~200%的部分50154超过200%的部分603516四、土地增值税

五、如何计算增值额：

土地增值额=转让房地产取得的收入-规定的扣除项目金额（一）收入：房产转让协议中的金额。（二）可扣除项目：a.房地产开发企业、非房地产开发企业可扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额。（2）房地产开发成本。（3）房地产开发费用。（4）与转让房地产有关的税金。房地产开发企业缴纳的印花税因已列入管理费用中，故在此不允许扣除。非房地产开发企业缴纳的印花税（按产权转移书据所载金额的5‰贴花）允许在此扣除。（5）附加费用的扣除。从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%

b.从事旧房交易的纳税人可扣除项目：（1）旧房及建筑物的评估价格。（2）转让过程中涉及的土地购置费用。（3）转让过程中的相关税金。17四、土地增值税（三）确定增值额的扣除项目及其金额（针对开发产品）（1）取得土地使用权所支付的金额土地出让金、地价款。（2）房地产开发成本它是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本。包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。开发间接费用：指直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。（3）房地产开发费用（直接计入当年损益，不按项目进行归集或分摊）它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。开发费用扣除两种方法：纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房产地开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内。纳税人不能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。18四、土地增值税

（4）与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税+城市维护建设税+教育附加费总共5.5%，印花税0.5‰。。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其在转让时缴纳的印花税因已列入管理费用中，故在此不允许扣除。其他纳税人缴纳的印花税（按产权转移书据所载金额的5‰贴花）允许在此扣除。（5）财政部规定的其他扣除项目对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和，加计20%的扣除。加计扣除费用＝(取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本)×20%（6）房地产开发企业如果开发建造了配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

19四、土地增值税（四）、确定增值额的扣除项目及其金额（针对旧房）①房屋及建筑物的评估价格。

它指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格经当地税务机关确认。评估价格＝重置成本价（估价时点的重建（置）价格）×成新度折扣率（不同于会计核算中的折旧）②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。③转让环节缴纳的税金。④纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。但隐瞒、虚报成交价格等情形，则评估费用不允许在计税时予以扣除。20四、土三地增值三税（五）三评估（三两种评三估方法三：重置三成本价三格法（三旧房采三用），三市场比三较法）税法规三定由下三列情形三之一的三，须对三房地产三进行评三估，并三以房地三产的评三估价格三来确定三转让收三入、扣三除项目三的金额一、出三售旧房三及建筑三物的；二、隐三瞒、虚三报房地三产成交三价格的三（市场三比较法三）隐瞒、三虚报房三地产成三交价格三，是指三纳税人三不报或三有意低三报转让三土地使三用权、三地上建三筑物及三其附着三物价款三的行为三。对隐三瞒、虚三报房地三产成交三价格的三，应由三评估机三构参照三同类房三地产的三市场交三易价格三进行评三估。税务机三关在征三收土地三增值税三时，则三根据上三述评估三价格确三定转让三房地产三的收入三。市场三比较法三可用下三列公式三来表示三：房地产三评估价三格=交三易实例三房地产三价格×三实物状三况因素三修正×三权益因三素修正三×区域三因素修三正×其三他因素三修正三、提三供扣除三项目金三额不实三的重置成三本法评三估房产三价格+三该房产三所坐落三土地取三得时的三基准地三价或标三定地价三来确定三土地的三扣除项三目金额三。四、转三让房地三产的成三交价格三低于房三地产评三估价格三，又无三正当理三由的（三旧房转三让）。纳税人三申报的三转让房三地产的三成交价三低于房三地产评三估机构三通过市三场比较三法进行三房地产三评估时三所确定三的正常三市场交三易价格三，对此三，纳税三人又不三能提供三有效凭三据或无三正当理三由进行三解释的三，应按三评估的三市场交三易价确三定其实三际成交三价，并三以此作三为转让三房地产三的收入三计算征三收土地三增值税三。21四、土三地增值三税一般减三免税规三定1、纳三税人建三造普通三标准住三宅出售三，增值三额未超三过扣除三项目金三额20%的，免三征土地三增值税三；如果三超过2三0%的三，应就三其全部增值额三按规定三计税。2、因三国家建三设需要三依法征三用、收三回的房三地产，三免征土三地增值三税。3、企三事业单三位、社三会团体三以及其三他组织三转让旧三房作为三廉租住三房、经三济适用三住房房三源且增三值额未三超过扣三除项目三金额2三0％的三，免征三土地增三值税。22四、土三地增值三税六、申三报和缴三纳在实际三工作中三，土地三增值税三的纳税三人主要三分为两三大类：三一类是三从事房三地产开三发（包三括专营三和兼营三）的纳三税人，三也就是三通常所三说的房三地产开三发公司三；另一三类是其三他的纳三税人。三两者申三报材料三有所不三同（略三）。纳税时三间和缴三纳方法（1）三以一次三交割、三付清价三款方式三转让房三地产。三（清算三）在办理三过户、三登记手三续前数三日内缴三纳土地三增值税三。（2）三以分期三收款方三式转让三房地产三的对于这三种情况三，主管三税务机三关可根三据合同三规定的三收款日三期来确三定具体三的纳税三期限。三即先计三算出应三缴纳的三全部土三地增值三税税额三，再按三总税额三除以转三让房地三产的总三收入，三求得应三纳税额三占总收三入的比三例。然三后，在三每次收三到价款三时，按三收到价三款的数三额乘以三这个比三例来确三定每次三应纳的三税额，三并规定三其应在三每次收三款后数三日内缴三纳土地三增值税三。（3）三项目竣三工结算三前转让三（预征三）1、成三片开发三，部分三转让；三2、预三售。预征土三地增值三税，待三项目竣三工结算三后进行三清算，三多退少三补。23四、土三地增值三税清算：三直接清三算，预三征后清三算1、全三部竣工三、完成三销售，三整体转三让未竣三工决算三房地产三开发项三目的，三直接转三让土地三使用权三的。三2三、没完三但是必三须清算三：(1)三已竣工三验收的三房地产三开发项三目，已三转让的三房地产三建筑面三积占整三个项目三可售建三筑面积三的比例三在85三%以上三，或该三比例虽三未超过85%，但剩三余的可三售建筑三面积已三经出租三或自用三的；三(2三)取得三销售（三预售）三许可证满三年仍未销三售完毕三的；三(3三)纳税三人申请注三销税务登三记但未办三理土地增三值税清三算手续三的；24五、契三税一、契三税的概三念契税是三以所有三权发生三转移的不动产为征税三对象,三向产权三承受人三征收的三一种财三产税。三纳税人三出具契三税完税三凭证，三土地管三理部门三、房产三管理部三门才能三办理变三更登记三手续。土地增三值税是三在土地三、建筑三物交易三过程中三对出让三方征收三的，而三契税则三是对这三一交易三行为中三的承受三方征收三的，两三个税种三调节的三目的是三不同的三；契税三与印花三税则在三税收优三惠的原三理，企三业改组三、改制三的政策三上有共三性之处三。二、契三税的特三点1、契三税属于三财产转三移税契税以三发生转三移的不三动产，三即土地三和房屋三为征税三对象，三具有财三产转移三课税性三质。土三地、房三产未发三生转移三的，不三征契税三。2、契三税由买三房人缴三纳一般税三种都确三定销售三者为纳三税人，三即卖方三纳税。三契税则三属于土三地、房三屋产权三发生交三易过程三中的财三产税，三由承受三人纳税三。对买三方征税三的主要三目的，三在于承三认不动三产转移三生效，三承受人三纳税以三后，便三可拥有三转移过三来的不三动产产三权或使三用权，三法律保三护纳税三人的合三法权益三。25五、契三税三、征三税以及三免税契税的三征税对三象为发三生土地三使用权三和房屋三所有权三权属转三移的土三地和房三屋。1、国三有土地三使用权三出让；国有土三地使用三权出让三是一级三市场的三行为，三对出让三方即国三家不征三收土地三增值税三，但对三承受方三征收契三税。2、土三地使用三权的转三让；包括出三售、赠三与和交三换；不三包括农三村集体三土地承三包经营三权的转三移，原三因是农三村集体三土地承三包经营三权的转三移不涉三及产权三的变更三，只是三经营权三的转让三。3、房三屋买卖三；4、以三房屋权三属抵债三或实物三（金银三首饰等三）交换三房屋；5、以三房屋作三价投资三、入股三；三但是个三人独资三企业出三资人将三自己的三房产投三入本企三业时，三由于产三权不发三生变更三，不缴三纳契税三。6、买三房拆料三或翻建三新房；买房拆三料或翻三建新房三的行为三，都应三当在取三得相应三不动产三产权的三前提下三才能够三进行。7、房三屋赠与三；房屋赠三与行为三的关键三不在于三赠与人三承诺赠三与土地三、房产三，而在三于是否三已发生三土地、三房屋权三属转移三；已真三实发生三了土地三、房屋三权属转三移的，三则受赠三一方需三要缴纳三契税。8、房三屋交换三。等值部三分不缴三纳，价三值不相三等，由三支付差三价方缴三纳。26五、契三税9.三企业改三制公司制三改革：三非公司三制企业三整体改三建为有三限责任三公司（三含国有三独资公三司）或三股份有三限公司三，或者三有限责三任公司三整体改三建为股三份有限三公司的三，对改三建后的三公司承三受原企三业土地三、房屋三权属，三免征契三税。国有、三集体企三业实施三“企业三股份合三作制改三造”，三由职工三买断企三业产权三，或向三其职工三转让部三分产权三，或者三通过其三职工投三资增资三扩股，三将原企三业改造三为股份三合作制三企业的三，对改三造后的三股份合三作制企三业承受三原企业三的土地三、房屋三权属，三免征契三税。企业合三并：两三个或两三个以上三的企业三，依据三法律规三定、合三同约定三，合并三改建为三一个企三业，对三其合并三后的企三业承受三原合并三各方的三土地、三房屋权三属，免三征契税三。企业分三立：三企业依三照法律三规定、三合同约三定分设三为两个三或两个三以上投三资主体三相同的三企业，三对派生三方、新三设方承三受原企三业土地三、房屋三权属，三不征收三契税。企业关三闭、破三产：依三照有关三法律、三法规的三规定实三施关闭三、破产三后，债三权人（三包括关三闭、破三产企业三职工）三承受关三闭、破三产企业三土地、三房屋权三属以抵三偿债务三的，免三征契税三；对非三债权人三承受关三闭、破三产企业三土地、三房屋权三属，征三收契税三。企业改三制重组三过程中三，同一三投资主三体内部三所属企三业之间三土地、三房屋权三属的无三偿划转三，不征三收契税三。“同三一投资三主体内三部所属三企业之三间”，三是指母三公司与三其全资三子公司三之间、三母公司三所属的三各个全三资子公三司之间三的关系三，以及三同一自三然人设三立的个三人独资三企业之三间、同三一自然三人设立三的个人三独资企三业与一三人有限三责任公三司之间三的关系三。27五、契三税四、计三税依据三及应纳三税额的三计算契税的三计税依三据为不三动产的三价格。1、土三地使用三权出售三、房屋三买卖，三以成交三价格为三计税依三据（分三期付款三，以总三价款交三）。2、土三地使用三权赠与三、房屋三赠与，三由征收三机关参三照土地三使用权三出售、三房屋买三卖的市三场价格三核定。3、土三地使用三权交换三、房屋三交换，三为所交三换的土三地使用三权、房三屋的价三格差额三。4、出三让国有三土地使三用权的三，其契三税计税三价格为三承受人三为取得三该土地三使用权三而支付三的全部三经济利三益。5、房三屋买卖三的契税三计税价三格为房三屋买卖三合同的三总价款三，买卖三装修的三房屋，三装修费三用应包三括在内三。6、房三屋附属三设施征三收契税三的依据对于承三受与房三屋相关三的附属三设施（三包括停三车位、三汽车库三、自行三车库、三顶层阁三楼以及三储藏室三，下同三）所有三权或土三地使用三权的行三为，按三照契税三法律、三法规的三规定征三收契税三；对于三不涉及三土地使三用权和三房屋所三有权转三移变动三的，不三征收契三税。28五、契三税五、税三收优惠三的基本三规定：1、国三家机关三、事业三单位、三社会团三体、军三事单位三承受土三地、房三屋用于三办公、三教学、三医疗、三科研和三军事设三施的，三免征契三税。2、承三受荒山三、荒沟三、荒丘三、荒滩三土地使三用权，三并用于三农、林三、牧、三渔业生三产的，三免征契三税。3、对三国有控三股公司三以部分三资产投三资组建三新公司三，且该三国有控三股公司三占新公三司股份三85％三以上的三，对新三公司承三受该国三有控股三公司土三地、房三屋权属三免征契三税。三财政部三规定的三税收优三惠：1、对三拆迁居三民因拆三迁重新三购置住三房的，三对购房三成交价三格中相三当于拆三迁补偿三款的部三分免征三契税，三成交价三格超过三拆迁补三偿款的三，对超三过部分三征收契三税。2、对三廉租住三房经营三管理单三位购买三住房作三为廉租三住房、三经济适三用住房三经营管三理单位三回购经三济适用三住房继三续作为三经济适三用住房三房源的三，免征三契税。29印花税印花税三是对经三济活动三和经济三交往中三书立、三领受、三使用的三应税凭三证所征三收的一三种税。印花税三最早出三现在荷三兰。公三元16三24年三，荷兰三政府发三生经济三危机，三财政困三难。于三是，荷三兰政府三为增加三财政收三入就采三用公开三招标办三法，以三重赏从三千万个三应征者三设计的三方案中三精选出三来“印三花税”三。印花税三被资产三阶级经三济学家三誉为税三负轻微三、税源三畅旺、三手续简三便、成三本低廉三的“良三税”。三而英国三的哥尔三柏说过三：“税三收这种三技术，三就是拔三最多的三鹅毛，三听最少三的鹅叫三”。六、印三花税30六、印三花税印花税三的应税三凭证有三五大类三共13三个税目三。各类三凭证不三论以何三种形式三或名称三书立，三只要其三性质属三于条例三中列举三征税范三围内的三凭证，三均应按三照列举三凭证照三章纳税三。在中三国境内三使用，三具有法三律效力三，受中三国法律三保护的三凭证，三无论在三中国境三内或者三境外书三立，只三要在境三内使用三，就应三贴花。与房地三产交易三相关：产权转三移数据土地使三用权出三让合同三、土地三使用权三转让合三同、商三品房销三售合同三按照产三权转移三数据征三收印花三税，产三权转移三书据的三计税依三据为所三载金额三，税率三为0三.5‰三。权利、三许可证三照包括政三府部门三发给的三房屋产三权证、三工商营三业执照三、商标三注册证三、专利三证、土三地使用三证。未三列举的三证照不三征收印三花税。三计税依三据为应三税凭证三件数，三税额为三5元。31六、印三花税下列凭三证免纳三印花税三：（1）三财产所三有人将三财产赠三给政府三、社会三福利单三位、学三校所立三的书据三。（土三地增值三税也免三）

（三2）2三004三年7三月1三日起，三对经国三务院和三省级人三民政府三决定或三批准进三行的国三有（含三国有控三股）企三业改组三改制而三发生的三上市公三司国有三股权无三偿转让三行为，三暂不征三收证券三（股票三）交易三印花税三。对不三属于上三述情况三的上市三公司国三有股权三无偿转三让行为三,仍三应收证三券（股三票）交三易印花三税。三（3）三企业改三制前签三订但尚三未履行三完的各三类应税三合同，三改制后三需要变三更执行三主体的三，对仅三改变执三行主体三、其余三条款未三作变动三且改制三前已贴三花的，三不再贴三花。（4）三企业因三改制签三订的产三权转移三书据免三予贴花三。32六、印三花税（8）三企业因三改制签三订的产三权转移三书据免三予贴花三。（9）三对廉三租住房三、经济三适用住三房经营三管理单三位与廉三租住房三、经济三适用住三房相关三的印花三税以及三廉租住三房承租三人、经三济适用三住房购三买人涉三及的印三花税予三以免征三。33七、房三产税房产税1、房三产税的三概念房产税三是以房三屋为征三税对象三，以房三屋的计三税余值三或租金三收入为三计税依三据，向三房产所三有人征三收的一三种财产三税。特点：（1）三征税范三围限于三城镇的三经营性三房屋房产税三在城市三、县城三、建制三镇和工三矿区范三围内征三收，不三涉及农三村。对三国家拨三付行政三经费、三事业经三费和国三防经费三的单位三自用的三房产，三税法也三通过免三税的方三式将这三类房屋三排除在三征税范三围之外三。（2）三区别房三屋的经三营使用三方式规三定征税三办法拥有房三屋的单三位和个三人，既三可以将三房屋用三于经营三自用，三又可以三把房屋三用于出三租、出三典。房三产税根三据纳税三人经营三形式不三同，对三前一类三房产按三房产计三税余值三征收，三对后一三类房屋三按租金三收入征三税。34七、房三产税3、税三率（1）三按房产三原值一三次减除三10%三-30三%后的三余值计三征的，三年税率三为1.三2%；（2）三按房产三出租的三租金收三入计征三的，税三率为1三2%。三但对个三人按市三场价格三出租的三居民住三房，可三暂减按三4%的三税率征三收房产三税。35七、房三产税从价计三征：房三产税依三照房产三原值一三次减除三10%三～30三%后的三余值作三为计税三依据计三算缴纳三。各地三具体制三定标准三。北京三规定为三：依照三房产余三值计算三缴纳的三，税率三为1.三2%。配套、三装修、三设备（三更换可三将原设三备扣减三）等均三计入原三值。200三6年1三月1三日起三，凡在三房产税三征收范三围内的三具备房三屋功能三的地下三建筑，三包括与三地上房三屋相连三的地下三建筑以三及完全三建在地三面以下三的建筑三、地下三人防设三施等，三均应当三依照有三关规定三征收房三产税。三对于与三地上房三屋相连三的地下三建筑，三如房屋三的地下三室、地三下停车三场、商三场的地三下部分三等，将三地下部三分与地三上房屋三视为一三个整体三按照地三上房屋三建筑的三有关规三定计算三征收房三产税。对投资三联营的三房产，三在计征三房产税三时应予三以区别三对待。三对于以三房产投三资联营三，投资三者参与三投资利三润分红三，共担三风险的三，按房三产余值三作为计三税依据三，计征三房产税三；对以三房产投三资，收三取固定三收入，三应由出三租方按三租金收三入计缴三房产税三。从租计三征：北三京为1三2%。房产出三租的，三以房产三租金收三入为房三产税的三计税依三据。房三屋的租三金收入三，是房三屋产权三所有人三出租房三屋使用三权所取三得的报三酬，包三括货币三收入和三实物收三入。对三以劳务三或其他三形式作三为报酬三抵付房三租收入三的，应三根据当三地同类三房屋的三租金水三平租金三标准，三依率计三征。36七、房三产税从价计三征：房三产税依三照房产三原值一三次减除三10%三～30三%后的三余值作三为计税三依据计三算缴纳三。各地三具体制三定标准三。北京三规定为三：依照三房产余三值计算三缴纳的三，税率三为1.三2%。配套、三装修、三设备（三更换可三将原设三备扣减三）等均三计入原三值。200三6年1三月1三日起三，凡在三房产税三征收范三围内的三具备房三屋功能三的地下三建筑，三包括与三地上房三屋相连三的地下三建筑以三及完全三建在地三面以下三的建筑三、地下三人防设三施等，三均应当三依照有三关规定三征收房三产税。三对于与三地上房三屋相连三的地下三建筑，三如房屋三的地下三室、地三下停车三场、商三场的地三下部分三等，将三地下部三分与地三上房屋三视为一三个整体三按照地三上房屋三建筑的三有关规三定计算三征收房三产税。对投资三联营的三房产，三在计征三房产税三时应予三以区别三对待。三对于以三房产投三资联营三，投资三者参与三投资利三润分红三，共担三风险的三，按房三产余值三作为计三税依据三，计征三房产税三；对以三房产投三资，收三取固定三收入，三应由出三租方按三租金收三入计缴三房产税三。从租计三征：北三京为1三2%。房产出三租的，三以房产三租金收三入为房三产税的三计税依三据。房三屋的租三金收入三，是房三屋产权三所有人三出租房三屋使用三权所取三得的报三酬，包三括货币三收入和三实物收三入。对三以劳务三或其他三形式作三为报酬三抵付房三租收入三的，应三根据当三地同类三房屋的三租金水三平租金三标准，三依率计三征。37八、城三镇土地三使用税一、定三义对占用三城镇土三地征收三的税。特点：（1）三对占用三土地的三行为征三税（2）三征税对三象是土三地，为三纳税人三实际使三用的土三地面积三。（3）三征税范三围有所三限定征税范三围限定三在城市三、县城三、建制三镇、工三矿区，三坐落在三农村地三区的房三地产不三属城镇三土地使三用税的三征税范三围。（4）三实行差三别幅度三税额开征城三镇土地三使用税三的主要三目的之三一，是三调节土三地的级三差收入三。城镇三土地使三用税实三行差别三幅度税三额，不三同城镇三适用不三同税额三，对同三一城镇三的不同三地段，三根据市三政建设三状况和三经济繁三荣程度三，也确三定不等三的负担三水平。二、优三惠政策三：减免税三优惠可三以分类三，一是三国家预三算收支三单位的三自用地三免税，三如政府三机关、三行政部三门、事三业单位三等；二三是国家三政策鼓三励类项三目免税三，如能三源、交三通、港三口、农三林牧渔三等；三三是特定三企业生三产直接三用地免三税，如三石油、三电力、三航空、三银行等三。38八、城三镇土地三使用税注意：1、房三地产开三发公司三建造商三品房的三用地房地三产开发三公司开三发商品三房的用三地，除三经批准三开发建三设经济三适用住三房的用三地外，三对各类三房地产三开发用三地一律三不得减三免城镇三土地使三用税。2、对三廉租住三房、经三济适用三住房建三设用地三以及廉三租住房三经营管三理单位三按照政三府规定三价格、三向规定三保障对三象出租三的廉租三住房用三地，免三征城镇三土地使三用税。3、纳三税义务三发生时三间从获取三的次月三开始，三获取以三发证（三例如存三量房）三或交付三（例如三新建、三出租等三）之日三起算。39九、房三地产企三业涉税税收种三类三计三征依据三税三率三备三注营业税三交易三价三5三%三销三售不动三产工程总三包额扣三除分包额三后的余三额三3三%三建筑业三营业税物业管三理费及租金三收入三5%三不得扣三除任何三费用城建税+教育三附加三营业三税的税三额三与三营业税三共计5三.5%土地增三值税三交易价三减房地三产的购入或建三造价后三的增值三额四三级累进印花税三交易三价三0.0三5%三产权转三移书据水利资三金三交易三价三0.三1%房产税三租金三收入三12三%三出租房产原三值×（三1-扣三除比例三）三1.2三%三自三用城镇土三地使用三税三应税土三地面积三0.2三—10三元/平三方米契税三交易三价三3%—三5%企业所三得税三转三让房地三产时单独核三算的收三益三25三%40十、税三收筹划收入分三散法、三成本费三用筹划三法土地增三值税计三算依据三是转让三房地产三所得的三增值额三，销售三收入减三去成本三和费用三后的余三额。而三纳税人三建造普三通标准三住宅出三售，增三值额未三超过扣三除项目三金额2三0%的三，免征三土地增三值税。三其中成三本包括三①取得三土地使三用权所三支付的三金额；三②开发三土地的三成本、三费用；三③新建三房及配三套设施三的成本三、费用三、或者三旧房及三建筑物三的评估三价格；三④与转三让房地三产有关三的税金三。41十、税三收筹划股权转三让筹划三法以无形三资产、三不动产三投资入三股，参三与接受三投资方三利润分三配，共三同承担三投资风三险的行三为，不三征收营三业税。三也暂免三收土地三增值税三，但对三投资、三联营企三业将上三述房地三产再转三让的，三应征收三土地增三值税合作建三房法一方出三地，另三一方出三资金，三双方合三作建房三，建成三后按比三例分房三自用的三，暂免三征收土三地增值三税；建三成后转三让的，三应征收三土地增三值税。42十、税三收筹划控制增三值分水三岭控制增三值分水三岭是指三是否使三企业所三建的普三通住宅三的增值三额控制三在扣除三项目的三20%三中，享三受免征三土地增三值税的三优惠。三而控制三增值分三水岭的三主要方三法是当三纳税人三在经营三中遇到三税收临三界点时三，通过三减少收三入或增三加支出三，避免三承担较三重的税三负。由于土三地增值三税实行三超率累三进税率三，增值三额=房三地产销三售价格三－税前三扣除额三，土地三增值率三=增值三额÷税三前扣除三额，而三增值率三越高，三土地增三值税的三税负越三重，开三发商的三净所得三与房价三相比越三来越低三，43十、税三收筹划级数三增值率三（A）三企业净三所得1三A三≤50三%三调高三价格部三分×（三1-5三.5%三）×(三1-3三0%)×（1三-33三%）三=44三.32三%2三50%三＜A≤三100三%三调高三价格部三分×（三1-5三.5%三）×(三1-4三0%)三×（1-三33%三）=3三7.9三9%3三10三0%＜三A≤2三00%三调三高价格三部分×三（1-三5.5三%）×三(1-三50%三)×（1三-33三%）=三31.三66%4三A＞2三00%三调高三价格部三分×（三1-5三.5%三）×(三1-6三0%)×（1三-33三%）=三25.三33%44十、税三收筹划通过计三算可以三看出，三房价越三高，房三地产开三发商的三净所得三的比例三越低。三如何正三确地确三定房价三，是土三地增值三税筹划三的首要三问题。三同时，三土地增三值税在三一个增三值率计三税档次三中，税三负相同三，在不三影响销三量的情三况下，三可尽量三提高销三售价格三，而到三计税级三次临界三点时，三则需要三充分考三虑税负三升高带三来的影三响。如三果开发三的房地三产所在三地区的三房价较三低，可三能超过三20%三的增值三率的净三所得可三能还不三如控制三在20三%以内三合算。三控制增三值分水三岭主要三有两个三方法：三一是降三低收入三；二是三增大成三本。45十、税三收筹划①收入三分散筹三划法三在三确定土三地增值三税时，三很重要三的一点三是确定三售出房三地产的三增值额三。增值三额必须三从收入三和成本三两方面三确定，三如果房三地产企三业能够三在成本三不变的三条件下三减少收三入，则三能够减三税收。三对于土三地增值三税来说三，这一三点显得三尤为重三要，因三为土地三增值税三是超率三累进制三，收入三的增长三，意味三着相同三条件下三增值额三的增长三，从而三产生税三率爬升三效应，三使得税三负增长三很快。三因此，三收入分三散筹划三法有很三强的现三实意义三。三收入三分散筹三划的一三般方法三是将可三以分开三单独处三理的部三分从整三个房地三产中分三离，比三如房屋三里面的三设施，三具体筹三划如下三：当住三房初步三完工但三没有安三装设备三以及装三璜、装三饰时，三便和购三买者签三订房地三产转移三合同，三接着和三购买者三签订设三备安装三即装璜三、安装三合同，三则纳税三人只需三就第一三份合同三上注明三金额缴三纳土地三增值税三。而且三这种方三式也可三以节省三印花税三，因为三购销合三同的印三花税税三率为0三.03三％，比三产权转三移书适三用0.三05％三税率要三低。46十、税三收筹划②成本三费用筹三划法三房地产三开发企三业的成三本费用三开支有三多项内三容，不三仅包括三土地的三征用及三拆迁补三偿费、三前期工三程费、三建筑安三装工程三费、基三础设施三费、公三共配套三设施费三、开发三间接费三等，而三且还包三括与房三地产开三发项目三有关的三销售费三用、管三理费用三和财务三费用。三前者是三房地产三开发成三本，后三者是房三地产开三发费用三。其中三的公共三配套设三施费和三开发间三接费用三是很值三得筹划三的。举例：三一房地三产开发三商所开三发1万三平方米三普通商三品住房三，地价三为10三00万三元，开三发成本三为20三00万三元，现三将其售三价预定三为每平三方米6三000三元。现三有A、三B和C三方案，三A方案三是维持三现状；三B方案三是在A三的基础三上，增三加开发三成本2三50万三元；C三方案是三在B方三案的基三础上，三增加开三发成本三250三万元，三不考虑三其他小三额费用三。三三种方案三都需缴三纳营业三税及附三加=6三000三×10三000三×5%三×（1三+3%三+7%三）=3三30万三元。方案三售价三/每平三可扣除三金额合三计三增值三率三应缴土三地增值三税三利润三净利润A三0.三6三4三580三3三1%三471三9三94三66三5.9三8B三0.6三4三830三24.三22%三351三819三5三48.三73C三0三.6三5三080三18.三11%三0三9三20三61三6.4三0C与B三相比虽三然多投三入25三0万元三，进一三步改善三了住房三环境，三很受购三房者欢三迎，在三激烈的三市场竞三争中很三容易打三开市场三销路。三而且由三于可免三征土地三增值税三351三万元，三结果开三发商所三获净利三润比B三多67三.67三万元，三因此，三B与C三相比应三该选择三C。A三开发成三本相对三于B、三C要少三，所获三净利润三比B、三C多，三但住房三质量不三如B、三C，如三果发生三空房滞三销其所三负担的三超过贷三款期限三的利息三和罚息三均不允三许扣除三，实际三所得净三利润可三能比B三、C少三。因此三，利用三增大公三共配套三设施费三和间接三开发费三用不但三能减轻三土地增三值税的三负担，三而且提三高了住三房质量三，有利三于企业三整体长三远发展三。47十、税三收筹划成本费三用筹划三法的另三一种筹三划方式三是增多三项目的三转换次三数。举例：三南方实三业公司三是利民三集团下三属的一三个子公三司，为三了进一三步扩大三经营规三模，该三公司想三建一栋三办公楼三，于2三000三年以1三00万三元购进三一块土三地。由三于资金三出现问三题，该三办公楼三一直没三有建成三。但是三最近几三年城市三开发速三度不断三加快，三南方实三业公司三这一土三地不断三升值。三200三4年，三南方公三司决定三将该土三地以3三00万三元出售三给甲企三业以换三取资金三。(筹三划前)若南方三实业公三司先将三利民集三团的其三他子公三司（如三乙公司三）做一三个流转三环节，三然后再三以协议三价格销三售给甲三公司。三则其所三缴税款三将有所三变化，三具体做三法：第三一环节三，以2三00万三元的价三格将土三地销售三给乙公三司;三第二环三节，由三乙公司三以30三0万元三的价格三将土地三销售给三甲公司三，不考三虑其他三小额税三费。筹三划前后三应缴税三费如表三5所示三：48十、税三收筹划项目三筹三划前三第一环三节三第三二环节营业税三及附加（300三-10三0）×三5.5三%（三200三-10三0）三（三300三-20三0）=11三×5三.5%三=5.三5三×三5.5三%=5三.5土地增三值税可扣除三项目100三+11三=11三1三1三00+三5.5三=10三5.5三20三0+5三.5=三205三.5增值率（30三0-1三11）三÷11三1三(2三00-三105三.5)三÷10三5.5三(三300三-20三5.5三)÷2三05.三5×10三0%=三170三.27三%三×1三00%三=89三.57三%三×1三00%三=4三6%税金77.三85三3三7.2三7三28三.35营业税与土地三增值税三小计88.三85三42三.77三33三.8549十、税三收筹划股权转三让法举例：三假设由三企业甲三开发某三大厦，三欲将该三大厦转三让给企三业乙，三但转让三的过程三中不但三需要按三5％的三税率缴三纳营业三税，还三需缴纳三土地增三值税。三为此，三企业甲三成立了三一个全三资子公三司丙，三并由企三业丙拥三有大厦三，因为三丙企业三的投资三主体和三甲一样三，所以三根据国三家税务三总局关三于企业三改制重三组若干三契税政三策的通三知，此三行为属三于企业三分立，三可免契三税和土三地增值三税。待三大厦建三成后，三将该大三厦的全三部股权三转让给三企业乙三。在该三过程中三，由于三法律上三企业丙三仅仅变三更了股三东，公三司名称三未变更三，纳税三主体的三地位没三有改变三，该大三厦的产三权也仍三然属于三企业丙三，产权三没有发三生变化三，契税三、土地三增值税三可免。三因此，三企业甲三仅就转三让收益三缴纳所三得税，三从而成三功地规三避了营三业税和三土地增三值税。三虽然企