成都某地产双水岸项目潜在目标群体报告

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二○○五年一月万科新都项目潜在中高端目标

群体研究报告（经营户）目录研究说明经营户特征经营户居住现状

购房需求与态度研究

开发商认知

区域认知

概念测试信息沟通方式结论与建议研究说明研究背景作为新城区生地的拓荒者和新区房地产开发的引领头者，万科率先进入城北。但是，本宗地项目同万科以往的客户群体和市场依托基础可能会有较大的差异，需要用不同的视角和眼光来调整以往万科的惯势市场与客户定位。因此，较深透地考量项目周边的产业环境及特点，重新认知万科新的目标客户群体至关重要。只有这样，才可能构建起万科新都项目更贴近市场现实及有效需求的目标市场圈层、市场侧重及目标细分群体。研究目的确定潜在目标市场区域的侧重圈层、社会阶层，解读并掌握目标购房群体的重要需求利益。考量预设产品的市场及目标群体的支撑与渗透力度。弄清他们的数量、规模、结构、身份及标志特征。经营户特征经商年限经营户经营时间长。73%的经营户经营年限在5年以上，经营时间在9年以上的经营户占40%。荷花池、五块石区域的经营户有更多人经营年限在11年以上。店铺人数专业市场的经营户规模都不大，店铺人数5人以下的占85%。经营户文化程度经营户文化程度以初中、高中为主。高笋塘、川陕路区域的经营户大专以上的相对其他区域多。家庭类型家庭人口在2-3人的家庭占了77%。家庭年收入家庭年收入超过10万元的经营户占41%。年营业额高笋塘、川陕路区域年营业额在200万以上的经营户高于其他区域。是本地人还是外地人外地经营户占69%。外省主要是从浙江、福建、广东来的经营户。各区域专业市场主要经营产品/服务荷花池经营产品/服务服装鞋类文体用品装饰布艺小百货箱包、皮具玩具类高笋塘经营产品/服务磁砖（墙地砖）洁具类装饰建材川陕路经营产品/服务汽配装饰建材五块石经营产品/服务装饰建材布料茶叶粮食副食品（食品）音响电视运输海椒批发酒店用品干杂摩配五金药材灯具经营满意程度经营户满意度水平一般，TOP2为48%今年预期经营增长对今年经营增长预期持谨慎乐观态度。认为经营会增长的占27%。高笋塘区域、川陕路区域的经营户对未来预期增长更为乐观。经营增长/不会增长/不确定原因经营增长原因人气旺市场经营规范产品质量好有自己的客户源交通便利新市场发展前景好消费水平提高凭自己感觉和愿望开发增加商机生意好做，商气好薄利多销市场形成规模口岸好品牌多，选择大城北环境改善了经营不会增长原因竞争越来越大，生意不好做人流量少、人气不旺购买能力不行同行多市场经济萧条税收增加房租贵整个经济不好老市场设施差，竞争不过新建市场市场太混乱经营增长不确定原因竞争激烈，生意不好做市场行情好不好/说不清/不稳定市场大气候不可判断商家太多，生意不好做（同行多）不晓得/不好估计/不好说/不清楚要搬迁不知以后口岸如何要看自己的运气新市场需时间增加知名度不知人气是否会旺本章小结经营户特征经营户持续经营时间长。73%的经营户经营年限在5年以上，经营时间在9年以上的经营户占40%。

专业市场的经营户规模都不大，店铺人数5人以下的占85%。

经营户满意度水平一般，TOP2为48%对今年经营增长预期持谨慎乐观态度。认为经营会增长的占27%。经营户以初中、高中文化程度为主。家庭类型以两口、三口之家为主。就近居住是经营户的居住特点。外地经营户占69%。经营户居住现状目前房扬屋性质目前房屋讯区域与方顽位目前房构屋类型目前房屋况面积目前居住野满意程度不满意揉的方面目前住振房性质经营户栽住房性保质中，袜租房者侄占了一津半多，适占54命%。五块石府区域的员经营户宴有更多元经营户跟租房住叛。外地经始营户更母多人租唇房。目前居闹住区域尤与方位绝大多兰数居住衬在成都崭。成都城庙北、二薯-三环滥路之间恶是成都泳主要的其居住区水域。居住新管都的经诞营户在忠：大丰系（4人拦）、斑各竹（2广人）、卸新都城躺区（2蚂人）。目前房屋释类型传统居事住类型封：普通颤多层目前房返屋面积居住面积界并不宽敞祥，80平除米以下的即占45%唤。目前居什住满意坟程度居住满意炸度水平不蹦高，TOP2为42博。不满意的柜方面“量”跪的需求努是不满呢意的第嚷一项内刺容最不满训意的方笔面本章小冠结经营户一攻半以上租辱房住，占54%。外地经职营户更多拢人租房。经营户蛮绝大多跪数居住标在成都趁。城北睁、二-三环路求之间是抗成都主刺要的居变住区域堆。传统居碌住类型她：普通局多层居住面甚积并不钳宽敞，80平米以下裕的占45%。居住满意剃度水平不乞高，TOP2为42。量的需啊求是不点满意的竟第一项脱内容。镰最不满排意的方毁面是：居住面积乘不够宽敞甲/面积太达小社区卫眉生环境讯差套型老邮，房间鼓布局不担合理购房需求原与态度研旺究未来两年蓝购房打算较及购房原互因选择住房洒位置考虑衡因素区域选择购房考虑鼻的因素商品房类王型选择商品房堂面积选藏择商品房套张型选择商品房价满格选择未来两年沉购买商品丝式房打算46%遥的经营蚕户未来肉打算买铜房。购买商店品房原附因的原仿因是：增加面差积（改贸善居住棍环境,常增加居虎住面积刮）拥有独立干的生活空污间节约成危本（上扒班方便伴）投资选择住麻房位置伍考虑因轰素选择位置斧首选距离恋工作单位杰近。其次益是选择目柳前居住区进域。区域选份择成都城颠北、二阅-三环砍路之间幅仍是选鲁择的主贷要居住坊区域。新都选繁择在大丙丰、新飘城区。但选择新巾都的原繁因是离工作瓶单位近交通方便离亲朋好砍友近离市区睬近选择新都者的可能性新都购故房的障鼠碍距离远、哨交通、周茄边配套是纷在新都购爆房的主要糠障碍。工作单功位与住狐房距离遵/上班俊交通工夜具就近居画住是经疼营户的原居住特坟点。走蛛路、骑穴自行车栋、开车馒是主要嫂的交通久方式。荷花池区包域经营户歉更多采用限走路和骑摸三轮车方询式上班，凯时间在2妨0分钟以答内。高笋辰塘区域的温经营户花销费时间在烈20分钟川以上的占掌60%。走路多数吉在10分毒钟以内骑自行徐车则多商在20挥分钟以凡内公共汽车六效率最低星，40-忽60分钟售比例最高台。自己开脚车则在年30分闲钟以内拥有私似家轿车鸦情况23%的瓶经营户拥饰有私家轿敬车。拥有型轿车档次访主要在，萍主要品牌六是奥托、碧帕萨特、饱神龙富康准、波罗、胀宝来、普盛通桑塔纳哲、奇瑞QQ、别克、极20万准左右、宾尼桑、编蓝鸟、掠奥迪A6、桑塔纳平200朝0，各逐种档次锻轿车都姿有。35%的喜没有私家家轿车的经屋营户未来描两年打算枪买车。购房考虑娇的因素购房考哥虑因素节依次是地段周边交通房屋价格好的地段您、交通、禽施工质量筛、户型设踢计标准商品房妈类型选湾择传统居戚住类型著——普留通多层要惯性大尽。选择电那梯公寓鹿的占1赚2%，燥花园洋累房3%直，别墅酬1%。不购买并电梯公须寓的原木因购买电梯肺公寓的障狐碍是：“箱费”高商品房辩面积选迟择商品房套戏型选择主力套型建选择三室膝两厅双卫灶、三室两辞厅单卫、乌两室两厅午单卫商品房价盗格选择本章小结46%己的经营颈户未来密2年打偷算买房裙。购买商品持房原因的垂原因是：增加面积火（改善居筋住环境,矩增加居住趣面积）拥有独立希的生活空步间节约成本餐（上班方揪便）投资区域选择就近居机住是经籍营户的上居住特看点。走秒路、骑驾自行车掀、开车悠是主要于的交通涉方式。成都城壳北、二员-三环逝路之间净仍是选避择的主耻要居住辉区域。新都选畅择在大萌丰、新宅城区。派选择新船都的原楚因是离工作粒单位近交通方膨便离亲朋枕好友近离市区矮近3%的经营竟户拥有末私家轿偷车。3玩5%的闷没有私墓家轿车漆的经营辽户未来赵两年打铲算买车务。距离壤远、交橡通、周泛边配套座是在新汉都购房动的主要肯障碍。购房考虑境因素依次切是地段周边交通房屋价格类型选择传统居住客类型——互普通多层雄惯性大。肢选择电梯馋公寓的占困12%，棕花园洋房姥3%，别超墅1%。购买电梯碍公寓的障次碍是：“巷费”高开发商寨认知开发商岗品牌知谊名度提示前热知名度第一提协示知名拳度强势品牌正常品牌第一提示易知名度与君评价好的透开发企业第一提轻示知名闻度排名狐第二与姐成都消愈费者完北全一致肃，开发帐商在项炼目推广数时可以快充分利血用自身重品牌优资势万科认斩知程度未提及万夫科的经营教户，经提修示后，四秩成表示听宁说过万科提。开发商贤的选择经营户愉非常看差重开发巧商的品世牌信誉本章小线结第一提置示知名撇度排名香第二与惹成都消谨费者完抄全一致河。尽管在购某房考虑因装素中，开坡发商信誉阅排名并不售靠前，但漫在选择知尝名开发商器和一般开征发商时，努经营户还福是非常看川重开发商绑的品牌信涂誉开发商医在项目弹推广时伞可以充汗分利用砌自身品诸牌优势区域认肌知区域认盏知（一舰）四成多经图营户知道像北部新城穿、北新干刃线、蜀龙焦大道。交通条戚件和市圾场市政倾基础设绳施改善细带来什益么？区域认知肃（二）了解的比爱例并不高区域认哄知（三计）未来发展哨前景看好区域认知日（四）本章小腐节四成多经蒜营户知道唱北部新城翁、北新干纽奉线、蜀龙方大道。知熄道的比例飞不高，但泼随着工程莫的进展，紧会有更多太的经营户毅知道这些结项目，认滚为道路建须设将使道苦路更顺畅肠，交通更纠方便。了解新都糕新城毗河怒区域的比号例并不高卵，只有3要2%。但是……对区域未染来发展看升好，TOP字2为88。认为适缺合居家携的占7狂1%。尽管经营乓户对区域为认知程度搬不高，但彼通过介绍屡认为区域误发展前景束非常看好吼，也认为抹非常适合惧居家。因斩此通过强叨势媒体，兔采用讨论偿和活动的某方式，提海高区域认商知度很也扮必要，可慢以借鉴的各例子——迁“中产城层东”。“概念测洁试”的结党果怎样？项目总体叶印象比较贫好总体印畜象比较恰好，TOP2为53绘。印象不好失原因印象不硬好的原梳因主要赔是距离远配套购买本项咬目可能性四川其他催地区的经妨营户可能魄购买的比哈例更高不会购刺买的原硬因需求面碧积需求套型主力套菌型：三售室两厅脸双卫、危三室两袜厅单卫夕、四室亮两厅双毁卫需求价扫格本章小碰结总体印象哈比较好，TOP梳2为53榴。但有意恒愿购买移本项目仓的比例埋并不高阴，主要兽障碍在距离远配套距离更理多体现畜在心理喊上，因巾此，吸霸引购房侦者到现菊场的体恳验就显知得尤为病重要。信息沟幸通方式信息渠道信息渠贡道=售蚂楼现场趟+口碑浙+报纸胃广告最常看纺的报纸强势媒登体——旱成都商泪报最常看鞠的电视不频道结论与脆建议经营户栋特征经营户持快续经营时竖间长。7筝3%的经途营户经营衬年限在5肺年以上，予经营时间油在9年以径上的经营嘉户占40损%。专业市牲场的经替营户规愤模都不滚大，店拢铺人数煤5人以揭下的占召85%帐。经营户杂满意度魄水平一今般，TOP2为48农%对今年逃经营增央长预期塌持谨慎谊乐观态险度。认蚕为经营宰会增长峡的占2挎7%。经营户征以初中宫、高中济文化程屿度为主近。家庭类型惜以两口、虏三口之家啊为主。就近居住渗是经营户信的居住特雪点。外地经宇营户占托69%增。居住现琴状经营户册一半以皇上租房聪住，占竿54%乌。外地邮经营户我更多人伯租房。经营户绝晨大多数居嗽住在成都恰。城北、卷二-三环顽路之间是剑成都主要底的居住区说域。传统居住缝类型：普年通多层懒•居住面鹊积并不宽甲敞，80觉平米以下贩的占45津%。居住满意望度水平不难高，TOP枪2为42秒。量的需讲求是不素满意的妨第一项鸦内容。最不满忧意的方寺面是：居住面分积不够沾宽敞/揪面积太毁小社区卫傅生环境侦差套型老，输房间布局讲不合理未来需凑求46%的复经营户未啄来2年打另算买房。购买商品律房原因的距原因是：增加面圆积（改博善居住韵环境,路增加居饮住面积节）拥有独立挑的生活空损间节约成饺本（上遗班方便芦）投资传统居零住类型强——普酸通多层突惯性大森。选择躬电梯公腥寓的占肺12%迫，花园涛洋房3投%，别确墅1%服。购买电票梯公寓妨的障碍址是：“决费”高购房考冶虑因素驳依次是地段周边交通房屋价格就近居浓住是经掩营户的肤居住特秧点。走窄路、骑波自行车离、开车灿是主要蛾的交通宇方式。成都城北桥、二-三敢环路之间令仍是选择摔的主要居熊住区域。新都选停择在区她域选择昌就近大些丰、新坚城区。选择新都塔的原因是离工作单袭位近交通方剪便离亲朋悔好友近离市区近3%的经倚营户拥有短私家轿车抬。35%胃的没有私夕家轿车的贱经营户未