房地产dz：戴德梁行北京迎宾路商业项目定位策划报告

北京迎宾路商业部分定位策划报告燕郊地区消费人群调研及分析任意商业项目的商业价值都是通过消费者在其项目内的消费行为实现的，因此，消费者的消费水平、消费习惯、消费需求直接影响商业项目的定位及经营状况400份消费者问卷调查涵盖燕郊中心区、密集住宅区新兴十万平米以上大型住宅概况项目位置总建面（平方米）售价（人民币/平米）入住时间XX城迎宾路与神威北路交汇1,630,000均价50002009年6月（一期）星月云河迎宾路与神威北路交汇128,147均价27002003年紫竹园迎宾路88号

150,000均价40002003年上上城燕郊行宫东大街

1,700,000均价43002008年5月（一期）潮白人家燕郊102国道北侧

1,000,000均价56002008年12月底夏威夷北岸燕郊京哈公路北侧燕顺路西

370,000起价41002009年7月威毕欧溪谷东临燕顺路，北临神威北路121,000均价62002007年10月（一期）2008年底（二期）纳丹堡燕顺路西

905,635均价60002008年12月（一期）星河皓月燕顺路西潮白河畔

920,000均价62002008年华泰忆江南燕高路东侧

200,000均价42002007年7月（一期）2008年10月（二期）美林湾燕顺路西,神威北路与潮白河东岸交汇处500,000均价60002009年8月上京·壹世界神威北路与燕灵路交汇处1,200,000未开盘2009年（一期）意华·东贸国际花园102国道以北697,500均价55002009年风尚国际公寓102国道以南250,000均价55002009年新兴大型住宅分布概况已入住未入住神威北路燕顺路海油大街京哈高速学院路燕灵路迎宾路汉王路燕昌路燕高路潮白河行宫路102国道京通快速通往朝阳北路紫竹园夏威夷别墅普罗旺斯汇福园上上城上上城潮白人家纳丹堡星河皓月美林湾威毕欧溪谷夏威夷北岸华泰忆江南XX城现有燕郊居住中心区正在开发住宅区域正在开发住宅区域星月云河上京·壹世界风尚国际公寓成功大广场意华·东贸人口构成人口素质家庭状况居民收入消费结构消费水平消费习惯消费需求注重商品品质、愿意尝试新事物注重商品价格冲动型消费，愿意为新鲜事物以及休闲娱乐等付费人口构成人口素质家庭状况居民收入消费结构消费水平消费习惯消费需求主要人群为消费力较强的18-34岁燕郊地区居民收入水平偏低人口构成人口素质家庭状况居民收入消费结构消费水平消费习惯消费需求消费结构是针对消费对象而言的，分为精神消费和物质消费。消费结构及其变化是衡量居民生活水平的重要标志，它反映居民的消费特征及消费趋势比较休闲娱乐等业态而言，燕郊地区居民对日常的生活必需品消费比例仍较大18-34岁消费人群对服饰、餐饮娱乐等方面的消费最为活跃人口构成人口素质家庭状况居民收入消费结构消费水平消费习惯消费需求每次到商场消费的平均消费水平200-500元的消费额度占有相当数量人群，说明燕郊地区居民具有一定的消费潜力25-34岁消费人群最具消费潜力，消费额度较其他年龄段具有相当优势消费水平与收入水平成正比人口构成人口素质家庭状况居民收入消费结构消费水平消费习惯消费需求消费习惯是指消费者所生活的地域、国家、风俗、习惯、历史等众多因素综合作用形成的，是一种潜移默化的文化，他根植于消费者的潜意识中，影响消费者的消费行为公共交通仍为消费者首选的交通方式，而交通的便利对于消费者到达起着重要的作用商品种类购物环境商品价格123因收入水平的提高，燕郊地区消费者的消费习惯也随之变化，对商业业态的丰富性和环境为主要选择因素，对一站式购物休闲的需求增加人口构成人口素质家庭状况居民收入消费结构消费水平消费习惯消费需求消费者对燕郊神威环岛附近期望增加的商业类型可供燕郊消费者购物的商业项目数量极少，目前只有京客隆和商业街是消费者经常光顾的地方。但这两个消费场所从各方面来看相对落后通州可为燕郊消费者提供百货及商品种类更多的大型超市的消费人口构成人口素质家庭状况居民收入消费结构消费水平消费习惯消费需求消费者调研总结燕郊地区人口增长快速，且人口素质将有较大程度的提升，对居住环境及配套设施的需求也相应提升区域内的就近便利消费为消费者本地化消费奠定基础，同时消费者对商业业态的丰富性、商品种类的多样性、购物环境等需求强烈高品质的服装服饰较其他业态的需求大，而原有商业街等商业物业因自身硬件及定位原因，品牌档次低，无法满足消费者更高的需求。可提供丰富业态及较高档次品牌百货及购物中心可提供丰富货品

大型仓储式超市可提供专业服务

高品质专业卖场燕郊地区商业市场调研及分析针对消费者的消费需求，现有及未来的商业市场是否可以满足消费者不断提升的消费需求？对现有及未来商业市场的分析显示出重要的作用现有商业市场分析全称：步行街地址：燕郊经济技术开发区行宫西大街与学院街之间经营规模：几百家个性店面特色：服装、鞋帽、装饰、游艺、餐饮等全称：京客隆超市地址：燕郊经济技术开发区迎宾路与102国道交叉口经营规模：大型超市特色：日用百货、烟酒糖茶、主副食品、水果蔬菜等全称：行宫市场地址：燕郊经济技术开发区行宫西大街（中海油燕郊基地对面）经营规模：近万平米的开放式大棚和几百家个体商户和店面特色：各种肉、蛋、奶、蔬菜、水果等农副产品全称：金山电器（手机、电脑）城地址：燕郊经济技术开发区102国道南（燕郊人民医院斜对面）经营规模：近万平米的四合院式建筑和近百家商铺特色：各种家（商）用电器、手机、电脑等未来可比较竞争项目分析成功(中国)时代广场开发商：马来西亚成功时代广场有限公司总建筑面积：121万平方米商业面积：约20万平方米项目组成：由7栋物业组成，地上3-6层，地下一层（含车库）项目定位：将建成一个室内主题公园，成为集旅游观光、休闲、游玩、购物、餐饮于一体的高科技、大型综合国际性休闲娱乐中心室内主题公园：10万平方米，其中首层为水上乐园，层高80米，共3部电梯；2/F-3/F为适合7-12岁儿童游乐的游乐场电影院+保龄球场拥有23000平米的会展中心室内商业步行街：层高7米停车位：地面6000个，停车楼共13400个预计开业日期：2009年项目目前仍在建设过程中，商业部分招商尚未启动，但项目整体定位以娱乐为主，目的性消费较为明显意华·东贸国际花园占地面积:150000平方米总建筑面积：697500平方米复合型社区商业面积：时尚商街71000平方米（底商）商场28000平方米项目组成：精品公寓为主导，将大型商业、五星级酒店、商务中心公寓：总户数6394户,一期1926户停车位：约2148个（地面297个，地下1851个）其他：3000平米“四季会所”，为业主提供各项主题服务及完善的休闲设施。预计交房：公寓：2009年5月栈桥幼儿园下沉广场温室/泳池S型镜湖四季会所清水木平台特色叠冰时尚商街银杏大道酒店式公寓大型商场酒店写字楼目前该项目只建设公寓部分，时尚商街以售为主，大型商场、写字楼及酒店目前只停留在规划阶段风尚国际公寓位置：北临102国道，东距迎宾路200米，西距行宫市场及燕郊人民医院（二级甲等）300米占地面积:43.5亩总建筑面积：25万平方米商业面积：24000万平方米项目组成：一栋３２层高的商务写字楼两栋34层的酒店式公寓购物中心。停车位：近1100个预计交房：公寓：2009年6月商业位于A座写字楼下面，为写字楼配套商业，目前尚无具体定位。公寓B、C两座正在销售中东杉淘宝广场商业面积约6000平方米，1/F-4/F建筑，目前正在招商进行中。项目所处地理位置较为优越，上盖文化大厦为写字楼办公用途物业。项目不具规模优势，最终成为小商品市场的可能性较大福成购物广场约8000平方米，其中规划地上两层为超市，地下一层为韩风购物街，预计6月份营业；因前期招商不利，现正在自行招商阶段（前期麦当劳和苏宁电器已基本达成意向，但后来客户再次考察燕郊市场，认为仍不够成熟，重新选址三河）。本项目能否在预期开业需拭目以待。4/F美食街

3/F玩具、玩意、科技电子产品、游戏、工艺礼品

2/F化妆品、美容美发用品、饰物1/F鞋、箱包皮具、钟表眼镜、文化用品

夏威夷北岸20,000平方米开发式商业街，主要为底商形式威毕欧溪谷10,000平方米区域内唯一的多功能数字影城。商业街主要以底商形式存在，部分区域硬件较灵活。开发商为兴达房地产开发公司，自身拥有兴达超市且商业街为其开发项目，拥有客户资源，为日后招商奠定基础星河皓月拥有60,000平方米商业街，目前京客隆已宣布进驻纳丹堡项目分5期开发，主要为底商形式，52000平米,其中规划一个独栋商业建筑可满足大型超市使用美林湾拥有10,000平方米欧式风情步行商业街商业市场调研总结现有商业市场档次低，众多发展商希望打造的未来高品质的居住生活区与现有的商业市场不匹配；现有商业市场水平的层次也决定了所属区域内生活水平及消费水平的档次。就目前燕郊现有商业市场情况来看，消费者的消费水平还处在较低水平；现有燕郊市场在住宅大盘的推出之际，也纷纷打造商业物业。未来有较大体量的商业放量，且多以住宅配套商业为主，使商业布局呈现出分散发展的趋势。目前绝大部分在售住宅项目对商业的定位及租售策略均不明确；区域内缺乏政府商业规划，现有商业放量基本为开发商行为，很难控制商业整体形象及档次的定位；绝大多数商业项目都是为配合住宅销售推出，对外宣传多以大型超市作为其卖点，但据我行了解，部分项目的硬件并不适合引进大型超市的要求。因此其日后是否可以做到对业主的承诺还尚未可知；具有商业经验或自己具有商业品牌的开发商在日后招商过程中将更具优势；燕郊商业项目均处于规划阶段，集中放量多在2009年及2010年，不确定因素较多。燕郊地区商业市场机遇分析燕郊原住居民在燕郊置业的在京工作人员其他原有消三费观念三较为落三后，新三的消费三需求逐三步提升三。燕郊现三有商业三市场不三能满足三其较高三标准的三消费需三求居住人三群提升三新的商三业机会消费者消费需求消费市场住宅人三口增长消费需三求的提三升现有商三业区的三档次及三发展限三制燕郊地区新商机新的区三域型商三业中心位置优势规模优势硬件优势本项目三位于迎三宾路与三汉王路三之间，三距离原三有商业三区及居三住区较三近，具三备位置三优势本项目三拥有大三体量的三住宅及三商业面三积，且三商业规三模预计三较现有三竞争项三目具备三相当优三势本项目三在前期三进行专三业的、三有针对三性地定三位策划三，项目三自身硬三件更趋三于市场三化现有商三业区档三次偏低三、业态三单一，三且升级三空间受三到一定三限制新兴商三业物业三基本属三于住宅三底商配三套功能三，容易三形成物三业功能三单一，三且业态三重叠性三高本项目三商业部三分定位三为燕郊三地区新三的区域三型商业三中心XX商业定三位社区商三业严格三来讲就三是配套三商业，三但发展三商一旦三要操作5万平米三以上的三释放型三商业街三，就要三用商圈三的概念三打造，三对整个三商圈的三商业进三行深入三了解和三分析。三做商业三是需要三打造的三，形成三商业氛三围、人三流、环三境才能三最终实三现商业三价值商业档三次定位三建议新城市商业中心娱乐休闲新地标打破区三域内传三统或现三有商业三推广模三式，将三本项目三商业部三分作为三重点单三独推广三，以商三业带动三住宅，三同时淡三化住宅三商业气三氛，变三被动为三主动传递给三业主不三一样的三商业信三息，即三:商业三中心区三的精品三住宅，三而非住三宅的配三套商业三。住宅区三的配套三商业商业中三心区的三精品住三宅商业主三题定位三前提考三虑配合XX城项目三住宅定三位及主三题“鲜橙族”定位三商业主三题概念三，达到三住宅与三商业有三机结合三的目的三，体现XX城项目三商业与三住宅的三统一性三，有利三于整个三项目的三整体对三外宣传三。商业功三能定位三建议综合考三虑XX城的地三理位置三、未来三入住的三居住人三群，我三行对于XX城商业三面积功三能定位三如下：立足于三区域未三来居住三人口变三化，面三向更充三满活力三的新兴居三住人群；开放、三友好的商业三空间，三不仅仅三局限于XX城的居三住人群三；兼容多样化的商业三业态，三提供消三费人群三以丰富三的物质三与精神三消费选三择；新颖的建筑风三格，吸三引消费三者到达三项目消三费；为消费三者营造休闲、三生活氛三围；提供消三费人群便利性三消费。商业功三能定位三关键词三释义居住人三口变化北京地三区的新三移民提三升了燕三郊整体三居住人三群的消三费档次三。开放、三友好XX城的商三业面积三具有更三大的包三容性，三服务于三整个燕三郊。多样化不同于三目前燕三郊地区三的现有三商业，三具有更三丰富的三商业业三态选择三。新颖致力于三打造燕三郊地区三商业项三目的地三标性建三筑。休闲、三生活提供消三费者以三单纯购三物外的三解压与三放松的三精神消三费环境三。便利性通过设三置方便三的停车三以及其三他交通三手段达三成消费三者的便三利消费三。商业主三题定位三建议我行建三议商业三主题定三位充分三体现项三目商业三面积的三功能定三位，使三得消费三者能够三通过主三题概念三加深对三商业面三积功能三的了解三，进而三加深其三消费观三念，培三养其消三费习惯三。主题概三念：ran三ge三Tow三n商业主三题概念三解析Ora三nge三To三wn揭示了XX城未来三居住人三群的属三性“鲜三橙族”三；Ora三nge这个单三词的6个字母三又是体三现XX城商业三功能的6个英文三单词的首个字三母缩写三（详细三解析在三后）；Ora三nge单词认三知度高三，发音三简单，三易于口三口相传三；Ora三nge三To三wn的“Tow三n”能够充三分体现XX城住宅三规模以三及商业三体量；商业主三题概念三解析Orig三ina三l:原创的（建筑三风格与三形式）Recr三eat三ion三al:休闲的（生活三氛围）Abun三dan三t:丰富的（商业三消费选三择）Neig三hbo三rly:友好的（商业三空间）Glow三ing:生气勃三勃的（新兴三居住人三群）Expe三dit三e:便利的（物质三与精神三消费）商业业三态初步三规划建三议日常生三活大型超三市小型便三利店大型专三业卖场家庭生三活家居家电儿童聚会生三活餐饮休闲娱乐健康生三活健身诊所药店美好生三活美容美三发服装服三饰一站式三购物、三一家休三闲、一三天逛街三！区域型三商业的三主要特三点所处地三理位置三优越区域型三商业中三心都具三有相当三优越的三地理位三置，一三般位于三城市的三核心区三域，交三通便利三，无论三消费者三采取何三种方式三均可方三便到达经过一三定时间三的市场三培养期三和成熟三期区域型三商业中三心一部三分为经三过长时三间的市三场自然三形成，三或在政三府规划三和支持三的影响三下而快三速形成三，但无三论是哪三种形式三，商业三区中商三业氛围三的形成三均需要三相当长三的一段三时间进三行培养三和成熟自身拥三有多家三聚客能三力强的三大型主三力店有规模三的主力三店对消三费人群三的吸引三力较强三，能在三短时间三内强力三提升商三业氛围三，利于三其他小三型商铺三的招租三或销售三，且为三租售价三值的提三升提供三条件业态丰三富区域型三商业中三心需要三有相当三丰富的三业态支三持，能三使消费三者真正三体会到三一站式三购物休三闲的乐三趣，延三长消费三者在本三区域内三的停留三时间，三增加消三费机会区域型三商业中三心案例三分析商业地三产是个三性化的三，每个三项目都三有自己三的特性三和不可三复制性三，在此三只用典三型案例三说明某三些商业三的特质北王府井步行街长安街东安门大街金鱼胡同东方广场王府井书店工美大厦街面店丹耀大厦新中国儿童用品商店apm大厦北京饭店百货大楼街面店街面店北京饭店III期因具有三多个大三型商业三项目的三存在，三形成了三非常成三熟的商三业氛围三和日均40万人的三步行客三流，提三升了大三型商业三项目之三间街面三店的租三金水平三（其租三金水平三可达到三￥50-三80元/天/平米）王府井三商业街影响因素北京王府井燕郊XX城XX城业主能够影响的因素地理位置城市中心区，并且周边地区发展已非常成熟未来规划的城市中心，但目前尚未成熟交通状况10多条公交线路，距离东单和王府井地铁站均较近；公交线路预计在一期交付时使用；未来连通朝阳北路公交线路的设置可通过开发商工作达成，但朝阳北路连通神威北路的时间开发商无法控制。形成原因自然形成政府与开发商规划形成过程始于元初，100多年来始终保持北京第一商街地位预计需要未来2-3年或更长时间逐渐培养XX城项目自身可由开发商在一定程度上控制周期，但项目周边区域，特别是项目北侧区域，开发商无法控制。主力店/商业项目王府井百货大楼、新东安、东方广场、妇女儿童用品商店、工美大厦等可通过开发商资源或优惠租赁条件达成，但前提是项目硬件条件可以满足主力店需求。我行建三议在开三发商能三够控制三的因素三方面尽三量扩大三项目优三势，加三大创造三城市商三业中心三的可能三性。416m(52*8)120m(15*8)48m96m208m56m120m东方广三场apm广场百货大三楼目前商三业业态三在不同三零售模三式商业三项目中三均基本三相似，三已较难三形成商三业业态三的差异三化，因三此出现三了通过三售卖有三形商品三外的其三他形式三创造项三目特色三，如商三业环境三、景观三、建筑三形式等三来突现三商业项三目的特三色。同三时，现三代人越三来越注三重精神三消费和三精神愉三悦感，三愿意为三精神消三费付费三。出现了三更新的三商业项三目形式——Lif三eS三tyl三eS三hop三pin三gC三ent三erLif三eS三tyl三e商业定三义“Lif三eS三tyl三e”字面含三义为“生活方三式”。国际购三物中心三协会(IC三SC)指出，Lif三est三yle商业作三为一种三有别于Sho三ppi三ng三Mal三l的商业三形态，三必须具三备下列三要素：接近有三影响力三的居住三社区；中高档三以上的三定位；迎合本三商圈消三费者对三休闲的三追求；与Mal三l和传统三的商业三步行街三相比，Lif三est三yle三Ce三nte三r更加注三重环境三和建筑设计。三而Lif三est三yle三Ce三nte三r的开发三地理位三置，则三通常在三非传统三商业区三，在那些接近三交通要三道和大三规模中三高档住三宅区、三开发前三土地价三值被低三估的区三域。这一概三念目前三在国外三非常流三行，美国率三先兴起三了Lif三est三yle三Sh三opp三ing三Ce三nte三r的开发三热潮。三作为洛三杉矶最三时尚的三购物中三心，Gro三ve是洛杉三矶的商三业热点三，仅200三6年Gro三ve就吸引三了约180三0万的观三光客和三消费者三。Gro三ve拥有位三于洛杉三矶都市三中难得三的开放三式购物三环境，三它的前三身是位三于洛杉三矶第三三街区的Fai三rfa三x路的一三个蔬果三农贸市三场，4年前由三洛杉矶三当地一三家开发三商将其三重新规三划建设三成为一三个独具三特色的Lif三est三yle三Sh三opp三ing三Ce三nte三r。美国洛三杉矶The三Gr三oveLif三eS三tyl三e商业项三目案例服装服饰娱乐/休闲餐饮其他珠宝/饰品化妆品/个人护理The三Gr三ove项目业三态组合主力店-电影院主力店-服装服饰The三Gr三ove项目商三业业态三与其他三美国商三业项目三乃至中三国大城三市的商三业项目三均无差三异：服装服三饰业态三所占比三例最大娱乐业三态：电三影院休闲业三态：SPA和书店餐饮：三咖啡、三冰激凌三、冷饮三店、快三餐、正三餐其他：三化妆品/个人护三理、珠三宝等The三Gr三ove项目吸三引大量三消费者三的亮点三：建筑形三式The三Gr三ove项目吸三引大量三消费者三的亮点三：建筑形三式三店铺三形象The三Gr三ove项目四三大标志三物之一三：The三Sp三iri三to三fL三os三Ang三ele三sThe三Sp三iri三to三fL三os三Ang三ele三s为铸铜三雕像，三历时14个月完成；三高18英尺，三宽10英尺，三底座22英尺。铜像为三两个天三使翱翔三在天空三，喻义三洛杉矶三为人们提供无三限的机三会，不三仅是The三Gr三ove的标志三物，同时也三是整个三城市的三标志。The三Gr三ove项目四三大标志三物之一三：有轨双三层电车电车为50年代波三士顿有三轨电车有轨电三车35英尺长三，13英尺高有轨电三车6分12秒穿行1/4英里（三从The三Gr三ove至Far三mer三sM三ark三et）The三Gr三ove项目四三大标志三物之一三：音乐喷三泉喷泉设三置在The三Gr三ove的中心三位置项目营三业时间三内每半三小时有三音乐喷三泉表演喷泉每2小时用三水500三00加仑，三喷射高三度最高三可达60英尺The三Gr三ove项目四三大标志三物之一三：电影院电影院三拥有14个大屏三幕，300三0个豪华三高背座三椅共800三00平方英三尺，2个设有90个包厢三的500座椅影厅，三其余均三为140三-30三0座椅的12个影厅每周一11：00设有妈三咪电影The三Gr三ove定期举三办各种三表演/亲子活三动上海证三大·大拇指三广场项目类三型：区三域型商三业街经营类三型：购三物、休三闲、娱三乐美食三、度假三、艺术三等项目总三规模：11万平方三米商业经三营面积三：11万平方三米开发商三：上海三证大商三诚房地三产开发三有限公三司为上海三市规模三最大、三功能最三全的复三合式社三区&区域型三商业中三心证大·大拇指三广场Lif三eS三tyl三e商业项三目案例项目位三置及交三通陆家嘴金融商贸区洋泾金桥进出口加工区大拇指广场新上海商业城碧云国际社区六里花木文化行政区张江高科技园区联洋新社区大拇指三广场罗丹广三场联洋社三区以大三拇指广三场为中三心，由三围绕着三它的华三丽家族三、联洋三花园、三联洋年三华、中三邦风雅三颂、当三代清水三园、水三清木华三、仁恒三河滨城三、第九三城市等三大量公三寓楼盘三以及中三邦晶座三、金色三维也纳三、水清三木华别三墅等别三墅楼盘三共同组三成，区三域内拥三有近45万高层三次消费三人群消费人三群大拇指三广场的三主力消三费人口三为追求三品质、三崇尚时三尚、热三爱生活三的中高三收入阶三层人士三，年龄三在25-三45岁左右经常性三消费商三圈即联三洋国际三社区有10万高收三入消费三人口（三一级消三费群）基本性三消费商三圈消费三者（二三级消费三人群）三超过25万旅游性三消费商三圈消费三者（三三级消费三者）辐三射浦东三乃至整三个大上三海，人三口数量三逾10万店铺分三割布局主力店主力店分散店三铺分散店三铺业态布三局主力店(家乐福/好乐迪)餐饮休闲娱乐美容美发个人护理诊所银行服装服饰家居饰品儿童游乐及用品书店项目借三鉴证大·大拇指广场地理位置处于新发展的浦东新区，原有商业氛围不够浓郁，周边环境周边拥有相当数量的中高档住宅项目目标消费人群25-45岁的追求品质、崇尚时尚的中高收入人群，以区域内住宅人群为主项目规模商业面积11万平方米建筑模式商业街形式业态布局家乐福作为其第一主力店，成为整个商业区中聚集人气的中心，各类型餐饮品牌丰富并集中，形成特色餐饮街。娱乐、服装服饰、家居、儿童游乐及用品、银行等特点商业街为围合式内街形式，较易形成商业氛围，便于消费者到达不同商户。整个广场文化氛围浓郁、且业态丰富，雕塑和装饰提升了整个广场的档次，使整个商业广场热闹与恬静相得益彰，多方面的满足消费者对环境与商品的综合性需求。区域内三住宅人三群为主三，消费三者对日三常用品三的需求三不可避三免，故三可聚集三人气的三大型主三力店不三可或缺三；主要商三业面积三位于主三干道上三，有利三于店铺三形象的三展示，三较易形三成商业三氛围可通过三前期规三划，加三重特色三商业的三打造对商业三区内的三建筑及三装饰加三重完善三力度，三为消费三者提供三优美的三购物及三休闲环三境商业规三划建议三方案商业地三产是独三特的，三它既属三于地产三，同其三他地产三一样占三地开发三，但又三不同于三地产，三因为它三与商业三形影相三随。商三业是动三态的，三它的业三态、需三求是不三断变化三着的；三而商业三地产是三静态的三，如果三要想做三得成功三就要适三应商业三的不断三变化。做商业三地产要三用动态三的眼光三，不但三要面对三现在还三要预测三未来重点规划商业建议本三案商业三部分采三取2-3个阶段三开发考虑因三素：商业对三目标消三费人群三的依赖三性较强三，自身三住宅和三周边住三宅入住三人群的三数量是三商户首三要考虑三的问题三。故我三行认为三从稳健三方面考三虑，建三议商业三的开发三尽量配三合住宅三的开发三周期，三分阶段三开发，三可在日三后招商三时具有三一定的三灵活性三。R1R2R3R4R5R6R7R13R12R11R10R9R8第一阶段开发第三阶段开发第二阶段开发商业放三量的速三度和体三量取决三于商业三氛围的三培养，三而主力三店对加三速新项三目的商三业培养三期具有三重要作三用。我三行建议三，在商三业开发三第一阶三段至少三要引进三一家主三力店，三以达到三缩短商三业的培三养期的三作用。设置主三力店的三作用：在商业三项目初三期通过三主力店三的设置三达到在三最短时三间内聚三集大量三客流，三提高项三目在区三域内的三认知度三，以达三到提升三项目其三他商业三面积租三金或售三价，以三及住宅三售价的三效果。主力店三类型选三择：百货公三司、大三型仓储三式超市三、大型三专业卖三场（家三电、建三材等）三、大型三餐饮娱三乐业态三等，满三足目标三消费群三多样化三的消费三需求，三同时最三大程度三的吸引三最广泛三的消费三人群。主力店三设置考三虑要素三：大型主三力店硬三件需求三示意家乐福沃尔玛东方家园百货公司电器卖场地理位置交通方便、人口集中，要求在两条城市道路的交叉口交通方便、人口集中，要求在靠近城市主干道路口交通方便、人口集中，要求在靠近城市主干道十字路口、丁字路口交通方便、人口集中，要求在靠近城市主干道十字路口、丁字路口建筑物1.建筑单层面积不低于5000平方米2.层高：板到板不少于4.4米3.楼层：不超于地上四层1.面积需求在12000-13000平方米左右2.层高：板到板不少于5.5米3.楼层：B1-3F均可，但总需求楼层不超过二层4.楼层载荷：1000公斤5.进深：不少于70米1.家居建材超市：单层面积原则上不少于5000平米，标准店层高8.5米，荷载2500千克；非标准店层高5.5米以上，荷载800千克，基本柱距8×8米以上；正立面宽度原则上不少于80米；卸货平台（与货梯相连的室内部分）不少于100平米；建筑物外与货梯连接部位（如为2层门店），需500平方米左右的收卸货区2.家居建材社区店：单层面积3000-6000平方米3.家居广场经营面积在20000平方米以上，整栋建筑物（3-4层）5.进深：不少于70米单层面积：6000-8000左右，整块面积，有独立出入口，承重：一般在350kg-400kg/平方米左右单层面积：3000-4000左右，整块面积，有独立出入口停车场免费机动车停车位不少于100辆免费机动车停车位不少于300辆每万平方米200辆左右有需要有需要电二路供电二路供电90-110VA/平方米水二路供水二路供水3-5L/平方米/天排水排污要求可排油污要求可排油污其他至少两部专用运货电梯至少两部专用运货电梯中央空调中央空调中央空调大型主三力店位三置、楼三层、硬三件等建三议位置：位于主三干道十三字路口三，展示三效果优三越，受三主力店三客户喜三欢环境：因主力三店聚客三能力强三，日常三经营将三给住宅三人群带三来一定三的嘈杂三，将其三放在靠三近路口三的位置三最大程三度的优三化内部三住宅人三群的居三住环境硬件条三件：选择最三具有硬三件修改三优势的三，便于三根据主三力店的三需求重三新设计三的位置R1R2R3R4R5R6R7R13R12R11R10R9R8R9R8汉王路21m107m27m27m楼层建议业态布局建议面积建议（营业面积）3F大型超市9000-10000平米2F大型超市9000-10000平米1F超市入口/大型建材超市入口9000-10000平米商业楼层：1-3F层高：1F：8.5米以上2-3F：不低于5.5米（板到板）最小进深：70米电梯：专用货梯及坡梯停车位：每万平米200个以上硬件需三求待三建三市三政三路建材超三市+大型超三市独栋商三业建筑三（预留三位置，三按客户三要求定三制）百货公三司R321m55m待建市政路商业楼层：1-4F层高：不低于5.5米（板到板）最小进深：50米停车位：每万平米100个以上硬件需三求楼层建议业态布局建议面积建议（营业面积）4F百货公司3000-4000平米3F百货公司3000-4000平米2F百货公司3000-4000平米1F百货公司3000-4000平米R3待建市政路建议该三商业建三筑以时三尚和通三透的玻三璃幕墙三为主，三凸显商三业氛围三。同时三建议利三用临近三广场的三优势，三突出广三场特色三景观，三以吸引三消费者三到达R1328m75m商业楼层：1-2F层高：不低于5.5米（板到板）最小进深：40米停车位：每万平米100个以上楼层建议业态布局建议面积建议（营业面积）2F娱乐（如量贩式KTV）3000平米左右1F娱乐（如量贩式KTV）3000平米左右硬件需三求建议该三商业建三筑形式三应具有三特色，三且在硬三件上尽三量满足三主力店三需求，三以便日三后招商三的灵活三性原有单三层面积848平米（1+2三F）原有单三层面积896平米（1+2三F）原有单三层面积107三5平米（1+2三F）楼层：R5/三R6/三R7店铺建三议维持三1-2三层建筑三模式进深：三建议R5/三R6的店铺三进深不三少于20米，以三满足商三户的使三用需求层高：三不少于4.5米业态：三临街街三面店，三以银行三、美容三美发、三服装服三饰、餐三饮等为三主建议预三留餐饮三条件R1R2R3R4R5R6R7R13R12R11R10R9R8R5R6R716m53m56m24m32m43m24mR424m45m24m原有单三层面积133三3平米（1+2三F）R1R2R3R4R5R6R7R13R12R11R10R9R8硬件：三因该位三置为住三宅一期三开发范三围内，三故硬件三改造机三会不