成本管理精细化之房地产企业全成本管理

成本管理精细化管理之----房地产企业全成本管理---责任成本管理体系的实践第一章房地产企业成本管理

战略篇

宏观形势：

外面的世界房地产企业面临着什么？

新政----土地金融预售自有资金开发

行业门槛提高了形势----消费者观望行业内强强联合国际资金涌入机遇风险并存冰火两重天均值54.5知名地产企业的净资产规模比较房地产企业政策客户资本市场法律资源舆论社会

举牌案例行业竞争激烈宏观经济调控企业利润趋薄管理精细化管理出效益环境形势告诉我们：强化成本管理势在必行！房地产企业的成本战略高速扩张百年老店赚钱持续发展企业的定位决定了企业的成本策略盈利顾客价值品牌持续发展企业文化直接影响企业的成本策略万科中海金地合生民企一、从企业战略到成本策略：房地产企业基本的成本策略观！要产品，而不是作品！成熟产品的复制一、从企业战略到成本策略：企业发展中调整定位成本策略二、从行业战略焦点看企业成本策略：如何让每一分成本投入更有效？无效增值向有效增值转移：成本投入更有效！管理效率要提升！无效增值有效增值国家政策：与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用，不超过项目开发成本的5%土地增值税对我们的要求：北京政策：标杆企业在关注什么？最大的问题是我们效率低：如果不提升效率，我们将永远没有机会！人均开工面积人均竣工面积人均销售面积人均销售收入人均利润率销售费用率管理费用率某民企与标杆企业的比较业界在比拼什么？锁定标杆进行学习，探索组织变革，06年，在人数减少的情况下实现由310人操作9个项目到270人操作22个项目的效率提升。标杆企业的实践：国际资本对项目的要求三、资本市场对成本管理的要求-----要求我们有事前的目标成本体系、有真实完整的动态成本信息体系、有实现成本控制目标的能力！投资策划方案设计初步设计施工图设计项目策划概念设计投资估算表成本测算1成本测算2目标成本合同清单项目发展营销策划产品设计供应商选择施工管理变更签证项目结算招标管理项目销售目标成本的实施管理全项目的采购实施工程项目管理设计管理销售管理成本结算财务结算全成本管理工作项目盈利目标四、从企业价值链看成本策略资本土地项顺目资本增钱值能力项目开发酒能力房地产企撕业的核心童竞争力：企业运营裙能力各专业的铃管理能力专业间赖的集成奶能力具体项悄目操作顷能力企业综合勾管理能力成本管紫理能力聚焦体现土地成绸本项目建造扬成本管理成岛本成本管理成本分解资金成本六、从酱地产项沸目成本骆结构变拍化来看多：房地产开归发项目成求本结构在星变化---哥-土地成本建造成本财务成弱本管理成顾本开发速度挖对成本的棒影响数据来源士：中国城下市地价动挣态监测系昏统土地供揭应减少熔、成本档刚性、附行业利橡润房地产幕投资门师槛的上某升---纪资金成拒本房地产链开发资业金来源奴比例（%）检视一下眨：您的企特业目前宏成本竞茧争的核斯心力在袋哪里？思考一植下：下一步，誓我们核心乖控制成本愚的重点在乞哪里？开发成本土地成本管理成本资金成本钱哪里去棚了？七、从坛企业经岁营结果奴来看成秘本管理盏策略：利润===收入—成本企业业绩市场/清晰何时落定？成本是目个无底禁洞吗？你是“贸知本家挽”吗？七、从企斥业经营结个果来看成酬本管理策伏略：利润及利润分配表（损益表）项目

一、主营业务收入

减：折扣与折让

主营业务收入净额

减：主营业务成本

主营业务税金及附加

二、主营业务利润（亏损以“-”号填列）

加：其他业务收入

减：其他业务支出

减：营业费用

管理费用

财务费用

三、营业利润（亏损以“-”号填列）

加：投资收益

营业外收入

减：营业外支出

四、利润总额（亏损以“-”号填列）

减：所得税

五、净利润（亏损以“-”号填列）

六、可分配利润

七、可供股东分配的利润

八.、未分配利润

触目惊妙心的案犹例1：成本科目项目A成本差项目B成本差成本少结合计土地获得价款1242.57971．942214.51开发前期准备费495.95-458.9037.05主体建筑工程费1688.991,093.472782.46主体安装工程费1039.60251.351290.95社区网管工程费1910.61-78.141832.47园林环境工程费1089.49-238.92850.57配套设施费-462.56622.68160.12开发间接费1167.102,116.883283.98合计8,171.754,280.3712,452.11企业经董营给我逝们提出衰什么样捐的要求柔？任何需要鸡的时间点损，我们知绿道全成本卫是多少？需要真实孔完整的动嚷态成本信浓息反馈！目标与动婆态成本管刻理体系！资产类货币资金结算中心存款内部单位贷款短期投资减：短期投资跌价准备短期投资净额应收帐款其他应收款减：坏帐准备应收款项净额预付帐款存货

减：存货跌价准备存货净额待摊费用一年内到期的长期债权投资其他流动资产流动资产合计长期投资净额

固定资产合计无形资产及其他资产合计资

产

总

计资产负债傍表存货真咸实吗？财务数栏据真实拿性！游戏规食则：成卸本分摊粱原则的胡确定！工具：成认本归集方晋式（财务/成本）企业生存壶给我们提设出什么样畅的要求？成本的归扬集与分摊郑方式一级二级科目三级/四级开发成本土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境费配套设施费开发间接费

期间费用

项目总投资成本项目分摊标准开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费企业特色疑项凯目特点财务核算翠成大本分析成本的屡归集与搞分摊方袄式项目发展施工规划设计招标竣工结拆算签约销售及物蛋业管理盈利总目亚标土地成本苍政亲府费用粮设计填费士招标费用兽建豆造成本趴销售容费用管理费齿用八、从项造目成本构屿成来看成绝本管理：成本是一够系列经营末过程结果确的迭加成本寓吓含于各卷业务环妇节成本控制避效果依赖苍于各环节畏自身的良味好运作与写协调成本控样制需要瘦各环节妈之间的烂有机协仔调与配齿合房地产地成本的头形成管什么？成本管理管多深？谁来管？怎么管？取决于管册理层的认削识决定了项巩目成本与降企业命运如何在地闹产企业实秘现系统、有乱效的成本远管理？第二章房地产企报业成本管炮理战术篇形成责决任成本吨管理为爸核心的---全拌成本管理她体系聚焦：建立合理许的目标成铸本将目标成盗本分解成殊责任成本将成本控版制落实到焰各业务操付作环节中量化评估含体系成本考核宅与绩效管疤理责任成杯本管理穴的总体途思路目标成本管理关于目标成治本目标成本暑的起源目标成本映与责任成税本目标与渣靶心内容一、目坊标成本敬的解读二、目熔标成本丧设定原助则三、目选标成本捆的形成四、目标枕成本的管肾理五、目标正成本的实验现六、案例关于目标成本一、目标窃成本的定尖义目标成本三是：关于目标成本二、目标律成本定义庭解读目标成贪本设定浴与企业润定位目标成本少设定与项旬目定位目标成本播设定与企撞业盈利目标成皮本设定紫的市场亭原则性价比码与专业对管理1、投晚资决策《项目投罩资可行性先报告》投资估物算书2、项目距策划项目定擦位：概垒念性方莫案设计目标成男本测算13、方案葱设计确定产恒品标准目标成当本测算24、初耳步设计确定产品住各分部、蜻各专业标狠准目标成本肥测算34、施强工图设自计确定目弦标成本投资估算概念性殊方案设摩计概算方案设计范概算初步设计早概算施工图浆预算工程量清长单关于目标成本三、目碍标成本先的形成偏差成本信息月报分析动态成本信息反馈

设立目标成本（审批及修订）关于目标成本四、目室标成本巨的管理----作--动态乞成本管理总目标我们需要政通过对房灵地产各个培业务过程当进行成本谎控制，才妄能实现降别低成本的劈燕目的。我们应建侄立形成分关工负责、勤有机协调搬的责任成灵本体系。关于目标成本五、目标敬成本的实渠现回顾：目标成本迁是基于企意业目标建至立的目标成本辉是在项目沃运作过程洪中逐渐形素成和明确含的目标成篇本的管析理要基悲于完善丝式的动态抄成本信死息管理目标成帽本管理芦的实施帮要依赖社于责任样成本管谷理体系目标成暑本管理掌中经常糠遇到的骑问题1、目鞋标成本船合理吗成？2、动缓态成本钥信息为狼什么失巩真？案例1：目山标估计母不足案例2：目标香刚性不足案例3：目况标与实脉际脱节案例1：信摧息归集灯不及时案例2：信息慈反馈失控责任成本管理内容一、责描任成本议的解读二、责任延成本的分表解三、责透任成本湾分解原算则四、责任符成本的落渴实五、责任耳成本的评锋估与考核六、案茄例责任成班本体系牲是:责任成君本体系胶的目的唯:关于责任成本一、责任磨成本的解静读方式一丈：根据妙成本科槽目，将弊目标成箩本分解束成《目标岭成本控拾制责任卵书》，东对各项银目费用稠的责任防部门及跨其主要睛职责的板说明，叮包括控下制内容腿、控制浙要点和买手段，蛮形成成殃本控制盟的指引方式二午：根据够合同分典类，将榴目标成山本分解专成《合武同控制震清单》锻，将合胃同签订妨、履行课的责任宇落实到股合同责行任部门辅，以各秧部门成涉本责任撞的完成赢来保证陶目标成侮本的完努成关于责任成本二、责茶任成本幼的分解恐方式序号成本项目成本责任金额责任部门责任人一土地获得价款

投资部

二开发前期准备费

发展部

三主体建筑工程费

设计部工程部采购部

四

主体安装工程费

五

社区管网工程费

六园林环境费

七配套设施费

八开发间接费

项目部

开发成本

九

期间费用

财务部营销部

项目总投资

总经理

方式一惠：成本扫科目分类合同名称（示意）编号考核标的责任部门负责人设计合同方案设计合同

产品技术部

施工图设计合同

园林景观设计合同

专业设计合同

地质勘察合同

测绘合同

建安工程合同三通一平工程施工合同

项目工程部

试桩检测合同

单独施工的桩基础工程合同

建筑安装施工总承包合同

园林景观合同园林景观工程施工合同

集中采购合同外墙装饰材料采购合同

采购部

门窗制作安装合同

电梯采购安装合同

发电机采购合同

通风空调设备采购合同

方式二：论合同分类各部门涂各司其插职三、责裙任成本到的分解竭思路1、本忽部门费间用2、本舞专业端纵口成本3、时彼间成本成本数字困是目标，肯是结果，针关键的是孔工作质量阶段性粱地确定馒成本责含任设计产品销售投资策划项目运盲作全过艘程招标履约签约三、责居任成本晃的分解埋思路以成本形县成主体作皂为成本责勇任主体关于责任成本四、责任统成本的分那解原则关于责任成本五、责温任成本暂的落实责任主贪体责任内毁容责任控精制要点责任履暮行评价责任状替（书）责任成本购指导书关于责任成本六、责任写成本的评染估与考核评估方旅式评估指逼标无效成时本考核方讽式谨慎与疲全面性量化评既估回顾：责任成猜本的分添解是基彼于责任旁形成的伙主体责任成本良分解后要核形成明确饥的责任成碧本管理指巧导书责任成简本的管选理要引筐入考核珠、评估池机制责任成态本管理纲的实施哄与绩效顿管理需亿谨慎挂膜钩案例：静责任成拳本的分盘解落实案例：抵责任成缝本考核劲的全面芽性1、设计给管理的责冷任成本仅料仅是设计巴费吗？2、招稀投标管倍理的责妹任成本雕如何切稼分？案例1：设傻计阶段闪责债任成本右管理案例2：招释投标责搬任成本集管理责任成脑本管理株中经常阁遇到的日问题3、责任往分配合理笑吗？4、这纷些问题蓝是责任芝成本管埋理的错切？案例1：样慌板房成软本谁来侮管案例2：图衔纸的成年本责任案例3：合臣同招标蔬与实施使责任案例1：产品欧品质下降泻了案例2：财奇务数据眠失真了案例1：质揪量问题华出现了责任成本滔管理中经军常遇到的近问题责任成果本控制蓬要点指少南的介湾绍？第一项………….立项成本控制要点应用指南第二项………….规划环节成本控制要点应用指南第三项………….招投标环节成本控制要点应用指南第四项………….施工环节成本控制要点应用指南第五项………….材料及设备采购环节成本控制要点应用指南第六项………….销售环节成本控制要点应用指南第七项………….

工程预决算环节成本控制要点应用指南第八项………….期间费用的成本控制要点应用指南第九项………….物业管理成本控制要点应用指南内容归纳建立合理贫的目标成脖本---脾控制标慢杆将目标成街本分解成眼责任成本它---控睡制依据将成本控天制落实到矮各业务操家作环节中—责任成但本管理量化的茅控制指继标与评健估---巡寿控制落蒸到实处控制结抄果考核改与绩效克考核挂纲钩--匙-结果栏为导向实现系统厦、有效的谦成本管理我们需要辰什么？第三章房地产企蜂业成本管尺理支持体急系之一：仙清晰的锋架构与脉授权体瞧系集团区域1区域2区域3公司1公司2公司1公司2公司3项目1项目2项目3合理的画架构、店部门设吩置、详壁细的部佩门职责咸说明、微岗位说勤明书公司授权鲜体系说明集团总部桐决策完成系的工作---求--投资决策项目可研表土地警获得与签秒约矩项目策坦划概念设叙计至施灵工图设部计营销方案锻与销售定役价项目开晓发计划墙与工程饭管理策肌划目标成款本确定资金获贡得与支赞出某民企旋授权体分系的明漂确：集团总求部与项区目公司否共同完找成的工纵作---兽--某民企显授权体截系的明妄确：业务环节项目公司集团总部备注供方选择小于10万效果及大于10万无招投标小于10万（营销5万）效果及大于10万（营销5万）有合同签定小于10万（营销5万）大于10万（营销5万）有现场签证小于2000元大于2000元有进度款支付月度汇总月度审批有集团总部喇与项目公建司共同完逝成的工作----内-某民企是授权体锋系的明创确：业务环节项目公司集团总部备注设计变更变更提出与事前评估，按分类上报，得到批准后下发并监督执行专业评审、与设计单位对接，审批决策无工程进度按进度要求监工，对调整事项上报审批下达开发计划并审批计划调整事项，过程重要节点抽查部分有工程质量按质量要求监工，过程质量控制，突发事件上报确定供方、质量标准，过程重要节点抽查无销售按集团要求进行示范区开放、积累客户、现场售楼、房款收缴营销方案、售价确定，开盘前及现场销售协助和检查部分有成本管理根据目标进行过程成本控制，及时准确上报数据确定目标成本、动态监控（签约与履约）基本有之二：完级善的制度烤保障体系企业建写多少制绘度更有撕效？成本管锻理需要历那些制臣度、流篮程？结论：般因需致险宜！之二：李完善的膛制度保乓障体系设计管理采购管理工程管理成本管理分包签证进度质量变更限额招标合同管理集中采购招投标制度要集居成！流程要角接轨！之三：丙专业管衔理与技题术支持组体系1、企业始标准化体昂系产品部品作业工鸭序工程做法质量验鸽收2、专慰业支持嫂体系产品研薄