房地产企业所得税政策讲解

房地产企业最新税收政策及

所得税汇算清缴申报讲座

财税律师李利威讲座内容一、新房地产企业所得税处理办法1、新31号文的出台背景2、新31号文总体框架3、新旧31号文的比较分析及逐条解读二、房地产企业所得税汇算清缴1、新纳税申报表总体特征分析2、新纳税申报表填写技巧新31号文出台背景2001年《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）2003年《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）2006年《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）（旧31号文）

2009年《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号文）（新31号文）新31号文框架第一章总则

（共4条）本章主要规范了制定该办法的依据、适用范围、开发产品完工条件及核定征收的管理。第二章收入的税务处理

（共6条）

本章主要对收入确认原则、视同销售以及计税毛利率等进行规范。第三章

成本费用扣除的税务处理（共14条）

本章主要对期间费用、计税成本等的税前扣除进行规范，同时明确了维修基金、配套设施、按揭保证金、境外销售佣金、利息支出等的税务处理。

新31号文框架

第四章

计税成本的核算

（共11条）

本章主要对计税成本的核算进行规范，首次提出计税成本对象的确认原则、核算程序以及成本分配方法，特别是对计税成本的6个成本项目内容的重新界定、预提费用的处理意义重大。第五章

特定事项的税务处理

（共2条）

本章主要对投资方投入资金同开发商合作建房的处理进行规范。

新31号文逐条解读和对比分析

第一条

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

解读：原31号文件依据的上位法是《企业所得税暂行条例》；新31号文的立法基础是从2008年1月1日开始执行的《中华人民共和国企业所得税法》及实施条例，以及税收征管法。

提示：本文件是实体和程序的统一，既包括如何缴纳企业所得税，又包括程序性问题。

第二条

本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

解读：

“新31号”较“旧31号”适用范围新31号文原31号文扩大内资、外资均有效内资企业缩小只针对房地产企业适用范围为房地产企业、临时从事房地产的企业和参与房地产项目的企业

第三条

企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。解读：1、完工条件（除土地外）：竣工、使用、产权孰早的原则。（与原31号文相同）

2、各种开发产品的种类，包括土地、住宅、商业用房、其他建筑物、附着物、配套设施等。3、土地开发的完工条件未明确。4、未修改完工标准。参考第32条。

第四条

企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。解读：1、房地产开发企业不允许核定征收企业所得税；2、《税收征收管理法》第三十五条《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定为：“纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：(一)依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；

(二)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

(三)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

(四)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；

(五)发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；

(六)纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

”

第五条

开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。解读：1.代收款项的处理：（1）企业所得税：（2）营业税（3）土地增值税2.如何区分什么是代收费用？

第六条

企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

3、采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。4、采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。解读：1、正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》后取得的收入，应确认销售收入。房地产销售合同属于法律规定的要式合同，必须签订书面合同交易才生效。因此，该条将所有合法有效的销售房屋行为取得的收入囊括进确认销售收入范围。2、同原31号文件四种销售方式的规定完全相同。3、取消了原31号文件中对清单的规定，但前面四种方式仍以清单为依据。提示：必要的话仍需要准备清单的相关资料，做到有备无患。

问：根据国税发[2009]31号文，第十四条中规定“已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积X可售面积单位工程成本”。如果某间房子已完工，可售面积是120平方米，总价是100万，采取银行按揭方式销售。至当年12月31日止，仅收到首付款30万。请问当年“已实现销售的可售面积”是120平方米还是36平方米？答：根据国税发[2009]31号文第六条第（三）款规定，如果采取按揭方式销售房地产，应按照合同的约定确定收入。一般情况下，首付和银行应同时进行，即使由于跨年度导致首付时间和银行转账时间的差距，也应按照销售合同约定的时间确定收入。所以，上述可售面积应按120米计算。

第七条

企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

解读：1.注意与第二十四条对照使用。2.本条取消了自产自用需要视同销售的规定，同《企业所得税法实施条例》第25条、国税函（2008）828号文件一脉相承。旧31号文件规定，内资企业自产自用如果提取折旧需要视同销售，外资企业的国税函（2005）970号文件则规定，外资企业自产自用属于内部处置资产，不用视同销售收入。新31号文基本上延续了外资企业的税收政策。

3.确认收入（或利润）的方法参照《税收征管法实施细则》第五十五条的内容，同原31号文保持一致。新31号文预计计税毛利率较旧31号文下降五个百分点的情况下，此处仍保持15%的成本利润率，偏高。第八条

企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。解读：1、与旧31号文相比，前三项计税毛利率分别下降了5个百分点，利好消息。2、与原31号文比较，在经济适用房后增加了“限价房”和“危改房”两类，但未对这三类房屋进行定义和限定。提示：是否属于经济适用房、限价房和危改房，必须要有政府批文，在手续没有批下来之前就进行预售的，税务部门将按照正常的房屋销售对待。第九条三企三业销售三未完工三开发产三品取得三的收入三，应先三按预计三计税毛三利率分三季（或三月）计三算出预三计毛利三额，计三入当期三应纳税三所得额三。开发三产品完三工后，三企业应三及时结三算其计三税成本三并计算三此前销三售收入三的实际三毛利额三，同时三将其实三际毛利三额与其三对应的三预计毛三利额之三间的差三额，计三入当年三度企业三本项目三与其他三项目合三并计算三的应纳三税所得三额。三在三年度纳三税申报三时，企三业须出三具对该三项开发三产品实三际毛利三额与预三计毛利三额之间三差异调三整情况三的报告三以及税三务机关三需要的三其他相三关资料三。解读：1、“计三税毛利三率”2、预售三收入的三营业税三及附加三、土地三增值税三在《企业所三得税纳三税申报三表》中的填三列3、在年三度纳税三申报时三，须出三具对该三项开发三产品实三际毛利三额与预三计毛利三额之间三差异调三整情况三的报告三以及税三务机关三需要的三其他相三关资料三。4、新31号文删三除了鉴三定报告三的具体三要求，三但原31号文中三的内容三要求仍三有参考三意义第十条三企三业新建三的开发三产品在三尚未完三工或办三理房地三产初始三登记、三取得产三权证前三，与承三租人签三订租赁三预约协三议的，三自开发三产品交三付承租三人使用三之日起三，出租三方取得三的预租三价款按三租金确三认收入三的实现三。解读：1、删除三了原31号文中三关于承三租方如三何处理三帐务的三规定；2、注意三租金税三务上确三认收入三的原则三，同会三计确认三的原则三不一致三，可能三产生暂三时性差三异；第十一三条三企业在三进行成三本、费三用的核三算与扣三除时，三必须按三规定区三分期间三费用和三开发产三品计税三成本、三已销开三发产品三计税成三本与未三销开发三产品计三税成本三。解读：成本费三用的税三务处理三要区分三二组概三念：期间费三用和开三发产品三计税成三本已销开三发产品三计税成三本与未三销开发三产品计三税成本第十二三条三企业发三生的期三间费用三、已销三开发产三品计税三成本、三营业税三金及附三加、土三地增值三税准予三当期按三规定扣三除。解读：国家税三务总局三所得税三在线答三疑（200三9年4月24日）根据31号文规三定，企三业销售三未完工三产品取三得收入三，应计三算出预三计毛利三额计入三当其应三该纳税三所得额三。同时三，企业三在计算三缴纳当三期所得三税时，三可以扣三除当期三发生的三期间费三用、营三业税、三土地增三值税等三。这是三这次房三地产企三业税务三处理重三大变化三。第十三三条三开发产三品计税三成本的三核算应三按第四三章的规三定进行三处理。第十四三条已三销开发三产品的三计税成三本，按三当期已三实现销三售的可三售面积三和可售三面积单三位工程三成本确三认。可三售面积三单位工三程成本三和已销三开发产三品的计三税成本三按下列三公式计三算确定三：可售面三积单位三工程成三本=成本对三象总成三本÷成本对三象总可三售面积三

已三销开发三产品的三计税成三本=已实现三销售的三可售面三积×可售面三积单位三工程成三本解读：先确定三成本对三象，后三在某一三成本对三象内进三行分摊三。提示:千万不三要理解三成在所三有的总三成本中三进行算三术分摊三。第十五三条三企业对三尚未出三售的已三完工开三发产品三和按照三有关法三律、法三规或合三同规定三对已售三开发产三品（包三括共用三部位、三共用设三施设备三）进行三日常维三护、保三养、修三理等实三际发生三的维修三费用，三准予在三当期据三实扣除三。解读：维修的三责任问三题提示：三应由乙三方承担三的维修三或者质三保期内三的责任三或者由三保险公三司承担三的责任三划分。第十六三条三企业将三已计入三销售收三入的共三用部位三、共用三设施设三备维修三基金按三规定移三交给有三关部门三、单位三的，应三于移交三时扣除三。解读：删除旧31号文中三“代收三代缴的三维修基三金和预三提的维三修基金三不得扣三除”的三规定，三与第5条和第31条第3款相对三应。第十七三条三企业在三开发区三内建造三的会所三、物业三管理场三所、电三站、热三力站、三水厂、三文体场三馆、幼三儿园等三配套设三施，按三以下规三定进行三处理：三（一）三属于非三营利性三且产权三属于全三体业主三的，或三无偿赠三与地方三政府、三公用事三业单位三的，可三将其视三为公共三配套设三施，其三建造费三用按公三共配套三设施费三的有关三规定进三行处理三。（二）三属于营三利性的三，或产三权归企三业所有三的，或三未明确三产权归三属的，三或无偿三赠与地三方政府三、公用三事业单三位以外三其他单三位的，三应当单三独核算三其成本三。除企三业自用三应按建三造固定三资产进三行处理三外，其三他一律三按建造三开发产三品进行三处理。解读：1、公建三配套设三施，分三为三类三：①作为三公共配三套设施三。意味三着可以三扣除成三本。②作为三开发产三品。作三为单独三的成本三对象，三要同销三售收入三相配比三，未销三售前不三得扣除三成本。③自建三固定资三产。不三能将成三本在成三本对象三前扣除三。2、法律三障碍：三如何确三定产权三属于全三体业主三（目前三业主委三员会不三是一个三法律主三体），三无法取三得产权三证。第十八三条三企业在三开发区三内建造三的邮电三通讯、三学校、三医疗设三施应单三独核算三成本，三其中，三由企业三与国家三有关业三务管理三部门、三单位合三资建设三，完工三后有偿三移交的三，国家三有关业三务管理三部门、三单位给三予的经三济补偿三可直接三抵扣该三项目的三建造成三本，抵三扣后的三差额应三调整当三期应纳三税所得三额。解读：案例：三某企业三建造一三个学校三，耗资300万元，三建成后三无偿移三交给国三家，国三家给予三补偿100万元，三该学校三为三个三成本对三象服务三，按说三应当对三（300三-10三0=2三00万元）三在三个三成本对三象间作三为公共三配套设三施进行三分摊，三税法规三定200万元直三接在移三交当期三在所得三税前扣三除，实三际上是三对企业三的一种三优惠处三理。第十九三条三企业采三取银行三按揭方三式销售三开发产三品的，三凡约定三企业为三购买方三的按揭三贷款提三供担保三的，其三销售开三发产品三时向银三行提供三的保证三金（担三保金）三不得从三销售收三入中减三除，也三不得作三为费用三在当期三税前扣三除，但三实际发三生损失三时可据三实扣除三。解读：1、业主三断供不三能在所三得税前三作为预三计负债三在税前三扣除。2、为购三买方提三供的按三揭担保三，允许三在所得三税前扣三除。第二十三条三企业委三托境外三机构销三售开发三产品的三，其支三付境外三机构的三销售费三用（含三佣金或三手续费三）不超三过委托三销售收三入10%的部分三，准予三据实扣三除。解读：1、向境三外支付三的销售三佣金不三得超过10%的比例三限制。三（延续三国税发【20三01】三242号文件三第八条三和国税三发【19三99】第242号第二三条的规三定）2、外国三机构帮三助国内三企业销三售国内三房产的三业务，三不用代三扣代缴三营业税三。第二十三一条三企业的三利息支三出按以三下规定三进行处三理：三（一）三企业为三建造开三发产品三借入资三金而发三生的符三合税收三规定的三借款费三用，可三按企业三会计准三则的规三定进行三归集和三分配，三其中属三于财务三费用性三质的借三款费用三，可直三接在税三前扣除三。（二）三企业集三团或其三成员企三业统一三向金融三机构借三款分摊三集团内三部其他三成员企三业使用三的，借三入方凡三能出具三从金融三机构取三得借款三的证明三文件，三可以在三使用借三款的企三业间合三理的分三摊利息三费用，三使用借三款的企三业分摊三的合理三利息准三予在税三前扣除三。解读：1、较旧31号文的三说法有三变化，三突出了三会计准三则的重三要性。2、较统三借统贷三的国税三函[20三02]三837号更宽三松。3、银行三转贷不三属于“三资本弱三化”的三行为。第二十三二条三企业因三国家无三偿收回三土地使三用权而三形成的三损失，三可作为三财产损三失按有三关规定三在税前三扣除。解读：1、删除三旧31号文中三关于土三地闲置三费的规三定。但三参照第27条第1款，仍三可在土三地征用三及拆迁三中核算三。2、规定三了无偿三收回的三情况，三低价收三回以及三土地上三有建筑三物的情三况，没三有规定三。第二十三三条三企业三开发产三品（以三成本对三象为计三量单位三）整体三报废或三毁损，三其净损三失按有三关规定三审核确三认后准三予在税三前扣除三。解读：1、明确三了整体三报废，三未规定三部分报三废。2、明确三了需要三按规定三进行审三核。第二十三四条三企业三开发产三品转为三自用的三，其实三际使用三时间累三计未超三过12个月又三销售的三，不得三在税前三扣除折三旧费用三。解读：1、自产三自用不三用视同三销售，三但对计三提折旧三规定了三限制性三条款2、实质三重于形三式原则第二十三五条三计税三成本是三指企业三在开发三、建造三开发产三品（包三括固定三资产，三下同）三过程中三所发生三的按照三税收规三定进行三核算与三计量的三应归入三某项成三本对象三的各项三费用。解读：计税成三本概念三中包括三了建造三固定资三产。第二十三六条三成本三对象是三指为归三集和分三配开发三产品开三发、建三造过程三中的各三项耗费三而确定三的费用三承担项三目。计三税成本三对象的三确定原三则如下三：

（三一）可三否销售三原则。三开发产三品能够三对外经三营销售三的，应三作为独三立的计三税成本三对象进三行成本三核算；三不能对三外经营三销售的三，可先三作为过三渡性成三本对象三进行归三集，然三后再将三其相关三成本摊三入能够三对外经三营销售三的成本三对象。三（二三）分类三归集原三则。对三同一开三发地点三、竣工三时间相三近、产三品结构三类型没三有明显三差异的三群体开三发的项三目，可三作为一三个成本三对象进三行核算三。（三）三功能区三分原则三。开发三项目某三组成部三分相对三独立，三且具有三不同使三用功能三时，可三以作为三独立的三成本对三象进行三核算（四）三定价差三异原则三。开发三产品因三其产品三类型或三功能不三同等而三导致其三预期售三价存在三较大差三异的，三应分别三作为成三本对象三进行核三算。三（五）三成本差三异原则三。开发三产品因三建筑上三存在明三显差异三可能导三致其建三造成本三出现较三大差异三的，要三分别作三为成本三对象进三行核算三。（六）三权益区三分原则三。开发三项目属三于受托三代建的三或多方三合作开三发的，三应结合三上述原三则分别三划分成三本对象三进行核三算。成三本对象三由企业三在开工三之前合三理确定三，并报三主管税三务机关三备案。三成本对三象一经三确定，三不能随三意更改三或相互三混淆，三如确需三改变成三本对象三的，应三征得主三管税务三机关同三意。解读：成本对三象定义三：是费三用承担三者，并三规定用6种方法三来划分三不同的三成本对三象。第二十三七条三开发三产品计三税成本三支出的三内容如三下：三（一）三土地征三用费及三拆迁补三偿费。三指为取三得土地三开发使三用权（三或开发三权）而三发生的三各项费三用，主三要包括三土地买三价或出三让金、三大市政三配套费三、契税三、耕地三占用税三、土地三使用费三、土地三闲置费三、土地三变更用三途和超三面积补三交的地三价及相三关税费三、拆迁三补偿支三出、安三置及动三迁支出三、回迁三房建造三支出、三农作物三补偿费三、危房三补偿费三等。三（二）三前期工三程费。三指项目三开发前三期发生三的水文三地质勘三察、测三绘、规三划、设三计、可三行性研三究、筹三建、场三地通平三等前期三费用。（三）三建筑安三装工程三费。指三开发项三目开发三过程中三发生的三各项建三筑安装三费用。三主要包三括开发三项目建三筑工程三费和开三发项目三安装工三程费等三。三（四三）基础三设施建三设费。三指开发三项目在三开发过三程中所三发生的三各项基三础设施三支出，三主要包三括开发三项目内三道路、三供水、三供电、三供气、三排污、三排洪、三通讯、三照明等三社区管三网工程三费和环三境卫生三、园林三绿化等三园林环三境工程三费。三（三五）公三共配套三设施费三：指开三发项目三内发生三的、独三立的、三非营利三性的，三且产权三属于全三体业主三的，或三无偿赠三与地方三政府、三政府公三用事业三单位的三公共配三套设施三支出。三（六）三开发间三接费。三指企业三为直接三组织和三管理开三发项目三所发生三的，且三不能将三其归属三于特定三成本对三象的成三本费用三性支出三。主要三包括管三理人员三工资、三职工福三利费、三折旧费三、修理三费、办三公费、三水电费三、劳动三保护费三、工程三管理费三、周转三房摊销三以及项三目营销三设施建三造费等三。解读：1、规定三了计税三成本对三象的开三支内容三。提示：三园林绿三化等园三林环境三工程费三不属于三配套设三施，因三此税法三未规定三必须按三照建筑三面积对三园林进三行分摊三，除了三占地面三积、配三套设施三、贷款三利息三三项共同三费用外三，可以三自行按三照占地三面积法三、建筑三面积法三、工程三概算法三等办法三进行分三摊扣除三。2、营销三设施（三比如售三楼处）三的建造三费要计三入开发三间接费三用。提示：三不允许三将营销三设施的三建造费三通过计三提折旧三的形式三转入销三售费用三，而是三要计入三开发成三本。第二十三八条三企业三计税成三本核算三的一般三程序如三下：三（一）三对当期三实际发三生的各三项支出三，按其三性质、三经济用三途及发三生的地三点、时三间区进三行整理三、归类三，并将三其区分三为应计三入成本三对象的三成本和三应在当三期税前三扣除的三期间费三用。同三时还应三按规定三对在有三关预提三费用和三待摊费三用进行三计量与三确认。三（二三）对应三计入成三本对象三中的各三项实际三支出、三预提费三用、待三摊费用三等合理三的划分三为直接三成本、三间接成三本和共三同成本三，并三按规定三将其合三理的归三集、分三配至已三完工成三本对象三、在建三成本对三象和未三建成本三对象。（三）三对期前三已完工三成本对三象应负三担的成三本费用三按已销三开发产三品、未三销开发三产品和三固定资三产进行三分配，三其中应三由已销三开发产三品负担三的部分三，在当三期纳税三申报时三进行扣三除，未三销开发三产品应三负担的三成本费三用待其三实际销三售时再三予扣除（四）三对本期三已完工三成本对三象分类三为开发三产品和三固定资三产并对三其计税三成本进三行结算三。其中三属于开三发产品三的，应三按可售三面积计三算其单三位工程三成本，三据此再三计算已三销开发三产品计三税成本三和未销三开发产三品计税三成本。三对本期三已销开三发产品三的计税三成本，三准予在三当期扣三除，未三销开发三产品计三税成本三待其实三际销售三时再予三扣除。（五）三对本期三未完工三和尚未三建造的三成本对三象应当三负担的三成本费三用，应三按分别三建立明三细台帐三，待开三发产品三完工后三再予结三算。解读：七大步三骤：1、在开三工前合三理的划三分成本三对象(6种划分三的原则)。2、归集三开发成三本3、分配三共同成三本（四三种分配三方法）三。4、确定三完工标三准（三三种完工三标准）5、单位三工程成三本。6、计算三销售成三本。7、后续三成本的三二次调三整。第二十三九条三企三业开发三、建造三的开发三产品应三按制造三成本法三进行计三量与核三算。其三中，应三计入开三发产品三成本中三的费用三属于直三接成本三和能够三分清成三本对象三的间接三成本，三直接计三入成本三对象，三共同成三本和不三能分清三负担对三象的间三接成本三，应按三受益的三原则和三配比的三原则分三配至各三成本对三象，具三体分配三方法可三按以下三规定选三择其一三：（一）三占地面三积法。三指按已三动工开三发成本三对象占三地面积三占开发三用地总三面积的三比例进三行分配三。1.一次性三开发的三，按某三一成本三对象占三地面积三占全部三成本对三象占地三总面积三的比例三进行分三配。2.分期开三发的，三首先按三本期全三部成本三对象占三地面积三占开发三用地总三面积的三比例进三行分配三，然后三再按某三一成本三对象占三地面积三占期内三全部成三本对象三占地总三面积的三比例进三行分配三。

期三内全部三成本对三象应负三担的占三地面积三为期内三开发用三地占地三面积减三除应由三各期成三本对象三共同负三担的占三地面积三。（二）三建筑面三积法。三指按已三动工开三发成本三对象建三筑面积三占开发三用地总三建筑面三积的比三例进行三分配。1.一次性三开发的三，按某三一成本三对象建三筑面积三占全部三成本对三象建筑三面积的三比例进三行分配三。2.分期开三发的，三首先按三期内成三本对象三建筑面三积占开三发用地三计划建三筑面积三的比例三进行分三配，然三后再按三某一成三本对象三建筑面三积占期三内成本三对象总三建筑面三积的比三例进行三分配。三（三三）直接三成本法三。指按三期内某三一成本三对象的三直接开三发成本三占期内三全部成三本对象三直接开三发成本三的比例三进行分三配。三（四）三预算造三价法。三指按期三内某一三成本对三象预算三造价占三期内全三部成本三对象预三算造价三的比例三进行分三配。解读：四种共三同成本三的分配三方法：占地面三积法建筑面三积法直接成三本法预算造三价法任选其三一即可第三十三条企三业下列三成本应三按以下三方法进三行分配三：三（一三）土地三成本，三一般按三占地面三积法进三行分配三。如果三确需结三合其他三方法进三行分配三的，应三商税务三机关同三意。三土三地开发三同时连三结房地三产开发三的，属三于一次三性取得三土地分三期开发三房地产三的情况三，其土三地开发三成本经三商税务三机关同三意后可三先按土三地整体三预算成三本进行三分配，三待土地三整体开三发完毕三再行调三整。三（三二）单三独作为三过渡性三成本对三象核算三的公共三配套设三施开发三成本，三应按建三筑面积三法进行三分配。三（三）三借款费三用属于三不同成三本对象三共同负三担的，三按直接三成本法三或按预三算造价三法进行三分配。三（四）三其他成三本项目三的分配三法由企三业自行三确定。解读：1、土地三的分配三：占地三面积法公共配三套设施三：建筑三面积法贷款利三息：工三程概算三法和直三接成本三法其他成三本：占三地面积三法、建三筑面积三法、直三接成本法和预三算造价三法2、预提三土地开三发成本第三十三一条三企业三以非货三币交易三方式取三得土地三使用权三的，应三按下列三规定确三定其成三本：三（一）三企业、三单位以三换取开三发产品三为目的三，将土三地使用三权投资三企业的三，按下三列规定三进行处三理：1、换取三的开发三产品如三为该项三土地开三发、建三造的，三接受投三资的企三业在接三受土地三使用权三时暂不三确认其三成本，三待首次三分出开三发产品三时，再三按应分三出开发三产品（三包括首三次分出三的和以三后应分三出的）三的市场三公允价三值和土三地使用三权转移三过程中三应支付三的相关三税费计三算确认三该项土三地使用三权的成三本。如三涉及补三价，土三地使用三权的取三得成本三还应加三上应支三付的补三价款或三减除应三收到的三补价款三。2、换取三的开发三产品如三为其他三土地开三发、建三造的，三接受投三资的企三业在投三资交易三发生时三，按应三付出开三发产品三市场公三允价值三和土地三使用权三转移过三程中应三支付的三相关税三费计算三确认该三项土地三使用权三的成本三。如涉三及补价三，土地三使用权三的取得三成本还三应加上三应支付三的补价三款或减三除应收三到的补三价款。三（二三）企业三、单位三以股权三的形式三，将土三地使用三权投资三企业的三，接受三投资的三企业应三在投资三交易发三生时，三按该项三土地使三用权的三市场公三允价值三和土地三使用权三转移过三程中应三支付的三相关税三费计算三确认该三项土地三使用权三的取得三成本。三如涉及三补价，三土地使三用权的三取得成三本还应三加上应三支付的三补价款三或减除三应收到三的补价三款。解读：案例：A公司有三土地1万平方三米，投三资到有三资质的B公司，三进行合三作建房三，项目三容积率三为1：4，即房三屋的建三筑面积三为4万平方三米，约三定应分三给A公司3万平方三米的房三屋，所三得税如三何计算三？（假三定房屋三公允价三值为1万元每三平方米三）第三十三二条三除以三下几项三预提（三应付）三费用外三，计税三成本均三应为实三际发生三的成本三。三（一三）出包三工程未三最终办三理结算三而未取三得全额三发票的三，在证三明资料三充分的三前提下三，其发三票不足三金额可三以预提三，但最三高不得三超过合三同总金三额的10%。三（二三）公共三配套设三施尚未三建造或三尚未完三工的，三可按预三算造价三合理预三提建造三费用。三此类公三共配套三设施必三须符合三已在售三房合同三、协议三或广告三、模型三中明确三承诺建三造且不三可撤销三，或按三照法律三法规规三定必须三配套建三造的条三件。三（三三）应三向政府三上交但三尚未上三交的报三批报建三费用、三物业完三善费用三可以按三规定预三提。物三业完善三费用是三指按规三定应由三企业承三担的物三业管理三基金、三公建维三修基金三或其他三专项基三金。解读：三项预三提费用三可在税三前扣除三：1、出包三工程没三有取得三发票（三合同额三的10%）；2、按照三中介机三构的工三程概算三，预提三配套设三施成本三（避税三）3、预提三报批报三建、物三业完善三费用。第三十三三条三企业三单独建三造的停三车场所三，应作三为成本三对象单三独核算三。利用三地下基三础设施三形成的三停车场三所，作三为公共三配套设三施进行三处理。解读：将地下三基础设三施的成三本作为三公共配三套一次三性进入三开发成三本，等三到停车三场所出三租或者三出售的三时候，三一次性三作为收三入处理三，无成三本同其三配比。第三十三四条三企业三在结算三计税成三本时其三实际发三生的支三出应当三取得但三未取得三合法凭三据的，三不得计三入计税三成本，三待实际三取得合三法凭据三时，再三按规定三计入计三税成本三。提示：应尽量三在有收三入的年三度取得三合法凭三据，或三者说尽三早取得三合法凭三据，以三防止以三后年度三即使取三得了合三法凭据三也没有三收入同三其相配三比。第三十三五条三开发三产品完三工以后三，企业三可在完三工年度三企业所三得税汇三算清缴三前选择三确定计三税成本三核算的三终止日三，不得三滞后。三凡已完三工开发三产品在三完工年三度未按三规定结三算计税三成本，三主管税三务机关三有权确三定或核三定其计三税成本三，据此三进行纳三税调整三，并按《中华人三民共和三国税收三征收管三理法》的有关三规定对三其进行三处理。解读：及时性三原则税务机三关有确三定或核三定成本三的权利三。第三十三六条三企业三以本企三业为主三体联合三其他企三业、单三位、个三人合作三或合资三开发房三地产项三目，且三该项目三未成立三独立法三人公司三的，按三下列规三定进行三处理：三三（一三）凡开三发合同三或协议三中约定三向投资三各方（三即合作三、合资三方，下三同）分三配开发三产品的三，企业三在首次三分配开三发产品三时，如三该项目三已经结三算计税三成本，三其应分三配给投三资方开三发产品三的计税三成本与三其投资三额之间三的差额三计入当三期应纳三税所得三额；如三未结算三计税成三本，则三将投资三方的投三资额视三同销售三收入进三行相关三的税务三处理。三三（二三）凡开三发合同三或协议三中约定三分配项三目利润三的，应三按以下三规定进三行处理三：1.企业应三将该项三目形成三的营业三利润额三并入当三期应纳三税所得三额统一三申报缴三纳企业三所得税三，不得三在税前三分配该三项目的三利润。三同时不三能因接三受投资三方投资三额而在三成本中三摊销或三在税前三扣除相三关的利三息支出三。2.投资方三取得该三项目的三营业利三润应视三同股息三、红利三进行相三关的税三务处理三。解读：投资方三投入资三金同开三发商合三作建房三的处理三。案例：A企业联三合B企业做三开发项三目，B企业投三资300三0万元，三两年后三分配开三发产品三，其开三发产品三的成本三为250三0万元，三则应当三确认应三纳税所三得额500万元。法律风三险+税务筹三划案例：三假设，B企业投三资500三0万元，2年后分三的利润600三0万元，三如果视三同B企业借三钱给A企业，三则要按三照利息三收入来三缴税处三理。而三如果作三为利息三处理对三于A企业比三较有利三，因为三这样的三利息支三出，有三可能被三允许在三所得税三前扣除三。第三十三七条三企业三以换取三开发产三品为目三的，将三土地使三用权投三资其他三企业房三地产开三发项目三的，按三以下规三定进行三处理：三企业应三在首次三取得开三发产品三时，将三其分解三为转让三土地使三用权和三购入开三发产品三两项经三济业务三进行所三得税处三理，并三按应从三该项目三取得的三开发产三品（包三括首次三取得的三和以后三应取得三的）的三市场公三允价值三计算确三认土地三使用权三转让所三得或损三失。解读：同第31条对应三。前提条三件：未三成立法三人公司三。如果三成立合三资公司三，而将三非货币三性资产三投资到三开发企三业，则三在投资三时就要三先分解三再确定三所得或三损失。第三十三八条三从事三房地产三开发经三营业务三的外商三投资企三业在200三7年12月31日前存三有销售三未完工三开发产三品取得三的收入三，至该三项开发三产品完三工后，三一律按三本办法三第九条三规定的三办法进三行税务三处理。解读：200三7年以前三取得的三预售收三入，在200三8年以后三完工的三，要将三以前取三得的预三收收入三换算为三毛利，三根据本三文件第9条的规三定处理三。第三十三九条三本通三知自200三8年1月1日起执三行。解读：税务机三关的追三溯适用三权。新企业三所得税三纳税申三报表总三体特征三分析工商一级附三表三金融主表三事三业二级附三表申报组三成—查帐征三收核定征三收—定率征三收清算申三报关联企三业新申报三表附表三数量有三所减少与原1个主表14个附表三的年度三申报表三相比，三新申报三表只有1个主表11个附表三。取消：原申报三表《捐赠支三出明细三表》、《技术开三发费加三计扣除三额明细三表》、《工资薪三金和工三会经费三等三项三经费明三细表》和《坏账损三失明细三表》(《呆账准三备计提三明细表》、《保险准三备金提三转差纳三税调整三表》)。增加：《以公允三价值计三量资产三纳税调三整表》、《资产减三值准备三项目调三整明细三表》。在收三入和成三本明细三表中增三加事业三单位和三社会团三体及民三办非企三业单位三的收入三和支出三明细表三。合并：《纳税调三整增加三项目明三细表》和《纳税调三整减少三项目明三细表》合并为《纳税调三整项目三明细表》改变：《免税所三得及减三免税明三细表》改为《税收优三惠明细三表》；《广告费三支出明三细表》改为《广告费三和业务三宣传费三跨年度三纳税调三整明细三表》；《投资所三得(损失)明细表》改为《长期股三权投资三所得(损失)明细表》；《税前弥三补亏损三明细表》改为《企业所三得税弥三补亏损三明细表》；《境外所三得税抵三扣计算三明细表》改为《境外所三得税抵三免计算三明细表》；《资产折三旧、摊三销明细三表》改为《资产折三旧、摊三销纳税三调整明三细表》。保留：《收入明三细表》、《成本费三用明细三表》。金融三企业收三入明细三表及事三业单位三、社会三团体、三民办非三企业单三位收入三明细表三；金融三企业成三本费用三明细表三及事业三单位、三社会团三体、民三办非企三业单位三支出明三细表。上述表三格的变三化主要三是根据三税收政三策的变三化和简三化合并三需要而三改变的三。企业所三得税纳三税申报三表填表三顺序(一)首先填三写附表三之附表:1.附11：股权三投资所三得明细三表对应三附3：纳税三调整明三细表2.附10：减值三准备调三整明细三表对应三附3：纳税三调整明三细表3.附9：资产三折旧纳三税调整三表对应三附3：纳税三调整明三细表4.附8：广告三费纳税三调整表三对应附3：纳税三调整明三细表5.附7：以公三允价值三调整明三细表对三应附3：纳税三调整明三细表6.附6：境外三所得抵三免表：三对应附3：纳税三调整明三细表(调减)对应主三表：应三纳税或三抵免税三额(税)7.附5：税收三优惠表三：对应三附3：纳税三调整明三细表(税基)对应主三表：减三免税或三抵免税三额(税)(二)其次填三写主表三之附表三：1.附4企业所三得税弥三补亏损三明细表三：对应三主表24行2.附3纳税调三整明细三表：对三应主表14/三15行3.附2成本费三用明细三表：直三接对应三主表(会计口三径)4.附1收入明三细表：三直接三对应主三表(会计口三径)(三)填写主三表二、房三地产行三业填表三技巧第一行三营业三收入一、填三报说明三：1、附表三一第2行“营三业收入三合计”=主营业三务收入+其他业三务收入三。不包括三视同销三售收入三。(变化之三处！)2、附表三一第13行视同三销售收三入合计三到附表三一第1行“销三售（营三业）收三入合计三”=主营业三务收入+其他业三务收入+视同销三售收入三。附表三一第1行是计三算广告三费业务三宣传费三、业务三招待费三扣除限三额的基三数。3、附表三一第13行“视三同销售三收入”三包括三三项内容200三8年作为三纳税调三增项目三，不再三作为收三入总额三。4、除视同三销售外三，按会三计核算三结果填三报。5、营业三收入、三营业外三收入对三应主表三相应行三次；6、营业三收入、三营业外三收入按三会计核三算项目三填报；7、视同三销售：三按税收三口径填三报；目三的—基数8、销售三（营业三）收入—主要用三于计算三广告业三务宣传三费、招三待基数三；主要三从事对三外投资三的基数三问题9、债务三重组、三捐赠收三入—执行会三计准则三的填报三；10、非货三币性资三产交易三收益—收到与三补价对三应的;二会三计和税三法处理三差异分三析1.未完工三开发产三品收入三（新31号文第三八条三第九条三）会计对三未完工三开发产三品取得三的预售三收入不三确认收三入，按三“预收三账款“进三行核算三与管理三，但税三法考虑三税收的三均衡入三库，要三求房地三产企业未完三工开发三产品取三得的预三售收入三先按预三计利润三率分季三（或月三）计算预缴三企业所三得税。对这一三差异由三于没有三涉及商三品或劳三务的转三移行为，不三能认定三为“视三同销售三”，同三样在企三业所得三税法中三它只是三预缴企业所得三的一种三方式，三也不能三确认为三收入总三额，相三关差异三金额只三能通过纳税三调整予三以反映三。企业所三得税年三度申报三表附表三三《纳税调三整项目明细三表》中第52行单独三设行“三房地产三企业预三售收入三计算的三预计利润”用三以反映三房地产三开发企三业未完三工开发三产品取三得的预三售收入三按预计利润三率分季三（或月三）计算三的预计三利润。例：A公司于200