房地产基础及开发流程培训

-感谢聆听-房地产基础及开发流程培训中国土地制度概念科普PART1：房地产基本概念中国土地制度：土地所有权定义社会主义公有制全民所有制（国有土地）:土地属于国家集体所有制（集体土地）:土地属于集体；集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利；土地所有权可分为：国有土地和集体土地；土地使用者国家土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付)

土地使用权出让由国家垄断。只拥有土地使用权，没有所有权。

中国土地制度：国有土地使用权出让招标方式（提出底价，公开招标）拍卖方式（价高者竟得）；协议方式（如200—250万/亩）挂牌方式（发布挂牌公告，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用人。）一般而言，国有土地不可以自由买卖，只能通过正规渠道交易；房地产定义用地面积、建筑面积容积率绿化率建筑密度塔楼用地红线建筑红线道路红线低层多层高层超高层概念科普房地产定义：房产和地产的总称（又被称为不动产）。是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益（权益：使用、收益、转让）。有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。地产房产房地合一概念科普1：房地产定义用地面积：

建筑或建筑群实际占用的土地面积，包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积，其形状和大小由用地红线加以控制。建筑面积：

总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。概念科普2：用地面积、建筑面积时代mall项目的用地和占地面积是多少呢？容积率=用地面积地上总建筑面积概念科普3：容积率

算容积率时，地下车库等地下建面是不计容的；容积率越高，单位土地成本越低，房屋成本越低。容积率越低，舒适度相对越高。地下建面是不计容江湖传言，看图就懂了举个栗子概念科普4：绿化率

概念科普4：绿化率绿化越高业主：居住越舒适开发商：用于回收资金的面积就越少绿化率一般不得低于30%；40%左右能保证居住舒适；大于50%就能称为公园；一块地为10000平方米，其中建筑底层面积3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30%。建筑密度一般不会超过40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。举个栗子概念科普5：建筑密度形式：主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多层住房的高层住宅。通俗的说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。基本形式：传统的塔楼形式有十字形、井字型和品型塔楼。概念科普6：塔楼优点：建筑密度较高，故房价相对较低；结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔形式：板式楼是楼盘布局的一种形式，特点是每户住宅都能够南北相通，从外观看，板楼建筑的长度明显大于宽度。两种类型：1.长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；2.单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼，我们常见的单元住宅就是属于这种。概念科普7：板式楼优点：1.节约土地资源，房价较低。2.户内分隔墙基本都可以拆改，便于改造。3.结构强度高，抗震性好。4.居高望远，视野开阔。用地红线道路红线经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。

道路用地和两侧建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。

建筑红线建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。概念科普8：用地、建筑、道路红线概念科普7：低层、多层、高层、超高层低层建筑多层建筑超高层高层建筑高度小于或等于10米的建筑。高度大于10米，小于或等于24米的建筑。高度大于24米的建筑。高度超过100m的为超高层建筑；低层：

小于10m超高层：高度超过100m高层：高度大于24m多层：大于10m，小于24mPART2：房地产市场房产分类地产项目类型基本物业类型：房产分类酒店商铺住宅公寓写字楼按照功能用途：居住用房（住宅、公寓等）商业用房（商铺、酒店等）办公用房（写字楼）工业用房（研发楼、厂房、仓库）其他（行政用房、教育用房等）；住宅商铺公寓写字楼按档次分：超甲级写字楼、甲级写字楼、乙级写字楼用地性质分：商务办公楼、研发用房、生产用房住宅按照高度分：低层、小高层、高层和超高层等住宅按照容积率分：别墅、洋房、高层公寓（属于特殊的住宅形式）：居住式公寓、商务公寓、酒店式公寓等按照类型：住宅底商、商业街、购物中心、专业市场等酒店按照用途：商业性酒店、度假型酒店、经济型酒店等基本物业类型：物业类型细分一般而言，每类房产都有很多的细分，根据划分的维度不同，有不同的划分方法；本报告就讲一些简单的概念帮助大家理解；住宅、三公寓傻三傻分不三清楚？公寓：三一般为商业用三地住宅：住宅建三设用地住宅公三寓差异三：用地三性质问三题居住用地：70年工业用地：40年教育、科技、文化卫生、体育用地：50年综合或其它用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年PS：由于三用地性三质不同三，公寓水三电费按三商用标三准计算三，住宅三水电费三按民用三标准计三算。（这三样说来三，公寓三的水电三必然会三贵一些三哦）公寓：不能落三户、无三学位住宅：可以落三户，且三有学位住宅公三寓差异三：落户三学位问三题PS：一般三而言，三住宅不三仅可以三落户还三享有学三区房政三策，但三是商业三性质的三公寓房三，却不三能落户三和享有三学位。公寓：三首付50%住宅：三首付30%PS：一般KFS宣传的0首付，三一成首三付等宣三传，其三实质也三是首付30-三50%，只是三一种KFS自己补三贴资金三的促销三行为。住宅公三寓差异三：首付三比例问三题公寓：产权40年住宅：三产权70年由于土三地归国三家所有三，因此三，业主三购房后三，所拥三有的是三房产的三所有权三及该房三产所占三的土地三使用权三。我们常三说的40/三70年产权三，指的三是土地的三使用权三为70年。也就三是说：三即使年三限到期三了，只三要补缴三地价后三这房子三还是可三以继续三使用。住宅公三寓差异三：产权三年限问三题除此之三外对于日三照、购三买政策三、交易三税费都三要不同三的规定三；一般而三言，如三果考虑三交通、三生活配三套及教三育等因三素，居三住当然三更加划三算，但三是投资三的另当三别论。住宅公三寓差异三：其他三相关问三题商业地产旅游地产产业地产养老地产……地产项三目主要三分类地产项三目类型三：项目三分类目前，三大多项三目都不三是以住三宅、写三字楼、三商业等三单一物三业形态三，而是多三种物业三的组合；地产项三目一般三而言是以项目三的核心三业态作三为划分三依据。比如：三以商业三为主导三的项目三，则被三认知为三商业地三产，以三住宅为三主导的三业态，三被认知三为住宅三地产，三以产业三园和工三业园为三主的，三则被认三知为产三业地产……地产项三目类型地产类三型如何三界定？地产项三目类型三：商业三地产定义：三商业地三产顾名思三义，三以商业三用途为三主的地三产，故三又名做三商铺地三产。商业地三产一般三以商业三（购物三中心、三领里中三心、商三业街等三）、写三字楼、三酒店等三商业物三业为主三，辅以三住宅、三公寓等三，以区三别于以三居住功三能为主三的住宅三房地产三，以工三业生产三功能为三主的工三业地产三等。一般而三言，写三字楼的三用地性三质为商三业性质三，所以三也被归三类于商三业地产三的范畴三。万达广场华润万象城地产项三目类型三：旅游三地产定义：即旅游三房地产三，就是以旅游三、休闲三、度假三人群为三目标、三为最终三消费者三的物业三形式。旅游地三产包括三：休闲度三假村、三运动村三、产权三酒店、三高尔夫三度假村三、风景三名胜度三假村、三海景住三宅、民三俗度假三村，所三有这些三以旅游三、休闲三度假为三主题的三置业，三可称为三旅游地三产。迪斯尼万达文化旅游城利川土家红公社地产项三目类型三：产业三地产产业地三产：是指以三产业为三依托，三地产为三载体，三以工业三楼宇、三高新技三术产业三研究与三发展用三房、生三态写字三楼为主三要开发三对象，三综合开三发、集三约化经三营的多三功能综三合性产三业商服三地产。产业地三产的形三态：城市新三区、城三市副中三心、都三市型产三业园、三大学产三业园区三、创意三产业园三、媒体三产业园三等。和写字三楼的区三别：最主要三差别是三产业地三产的用三地性质三为工业三用地（M），而三写字楼三的用地三性质为三商业（C），除三此之外三，对于三建筑层三高，标三准层层三高，里三面以及三购买企三业资质三都有不三同要求三。深圳高新园：研发李朗珠宝产业园：研发+生产富士康：生产项目性三质：商三业地产产品类型三：购物中三心+专业市三场+住宅+写字楼时代mall半岛国际夷城客栈基斯顿创投项目性三质：旅三游地产产品类型三：项目性三质：办三公地产产品类型三：写字楼+底商项目性三质：住三宅地产产品类三型：住宅+底商地产项三目类型PAR三T3：房地三产开发三流程项目前三期阶段项目实三施阶段34项目论三证土地获三取项目定位方案设计施工图设计项目开三工样板区三开放项目开盘项目前三期阶段项目前三期阶段三节点35完成标三志：1、项目三可行性三研究报三告（公三司）2、国有三土地使三用权证三（国土三局）3、建设三用地规三划许可三证（规三划局）项目前三期阶段项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘36项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘完成标三志：项目定三位报告三（公司三）控制要三点：通过市三场调查三，项目三地块的三优区域三环境分三析，结三合企业三自身资三源优势三，确定三开发项三目的物三业业态三，界定三和研究三目标客三户群体三，挖掘三和分析三目标客三户群体三的现实三需求和三潜在需三求，运三用创造三性思维三对项目三进行市三场定位三，拟定三初步开三发方案三，进行三投资风三险收益三分析，三整合企三业资源三，决定三最终开三发方案三和开发三模式。项目前三期阶段37项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘主要内三容：1、市场三定位、三客户定三位、产三品定位三、价格三定位2、经济三测算3、项目三发展报三告：开三发计划三、项目三考核指三标初定三、资金三流项目前三期阶段38项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘完成标三志：1、建筑三方案设三计通过三（公司三）2、方案三文本报三规通过三（规划三局）3、项目三投资概三算（公三司）项目前三期阶段39项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘控制要三点：1、项目三资源利三用最大三化；2、项目三成本得三到有效三的控制3、确保三项目高三效科学三的施工三。主要风三险：方案设三计质量三把控、三设计单三位履约三能力项目前三期阶段40项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘完成标三志：1、施工三图最终三蓝图完三成（公三司）2、建筑三工程规三划许可三证（规三划局）3、目标三成本审三核通过三（公司三）4、项目三预算审三核通过三（公司三）项目前三期阶段41项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘主要流三程：方案设三计施工总平图单体图全套蓝图目标成本项目预算总平审查规委会召开规划放验线单体审查建筑工程规划许可证项目前三期阶段42项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘完成标三志：1、建筑三工程施三工许可三证（建三设局）2、项目三开工（三公司）3、样板三区开放三（公司三）项目前三期阶段43项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘主要流三程：1、项目三开工施工总平图建筑工程规划许可证开挖图全套蓝图图审通知书总包、监理单位招投标安监备案质监备案消防审查等施工许可证土地移交场地打围三通一平基础开挖护壁施工项目开工项目前三期阶段项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘主要流三程：2、样板三区开放样板区选址确定样板区方案设计样板区单位确定样板区开放样板区实施交付验收项目前三期阶段45项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘完成标三志：1、预售三许可证三（房管三局）2、项目三亮相（三公司）3、项目三开盘（三公司）项目前三期阶段46项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘预售许三可证办三理所需三资料企业营三业执照企业资三质证书国有土三地使用三权证建设用三地规划三许可证年度投三资计划建设工三程规划三许可证建设工三程施工三许可证公用基三础设施三配套证三明前期物三业备案三证明形象进三度达到三预售条三件房屋面三积预测三报告商品房三网上销三售数据三录入合三格证明银行监三管协议项目总三平面图项目前三期阶段47项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘确定推三盘策略确定外三部资源确定项三目推广三定位确定项三目核心三识别系三统项目亮三相准备销三售道具准备联三动工具确定项三目亮相三方案意向客三户签约项目前三期阶段48项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘销售内三部资料三准备客户积三累价格体三系确定交付标三准确定项目开三盘合同准三备销售道三具准备银行协三议签订媒体推三介项目前三期阶段49项目前三期阶段三小结项目前三期阶段三小结：核心工三作：项目定三位、方三案设计三、预售三许可证三获取关键性三节点：五证的三获取、三样板区三开放最主要三影响因三素：1、拆迁三影响项三目启动三时间；2、定位三报告、三规划设三计质量三导致工三作出现三反复；3、报规三报建工三作推进三缓慢；4、设计三单位履三约能力三。50项目实三施阶段项目开工主体封顶外墙拆架园林景三观施工三完成规划验收内控交房项目实三施阶段项三目三全三过三程三营三销项目前三期阶段三节点51主体施工抹灰及地面找平层移交二装施工单位安装设备招标确定机电设备安装单位安装施工二装设计确定二装施工单位二装施工项目开工主体封顶外墙拆架园林景观施工完成规划验收内控交房外立面三深化设三计确定外三立面施三工单位外装施三工外墙拆三架景观设计确定景观施工单位景观施工竣工验收项目实三施阶段52项目开工主体封顶外墙拆架园林景观施工完成规划验收内控交房完成标三志：1、主体三结构封三顶（项三目部）2、项目三主体验三收（质三监站）主要过三程控制三节点：1、施工三至预售三许可证三条件2、二装三设计完三成，二三装单位三确定3、安装三单位确三定、设三备供货4、外装三深化设三计完成三，外装三单位确三定5、景观三方案设三计、施三工图设三计完成项目实三施阶段53项目开工主体封顶外墙拆架园林景观施工完成规划验收内控交房完成标三志：1、外架三拆除完三成（项三目部）2、工作三面全部三移交园三林（项三目部）主要过三程控制三节点：1、抹灰三及地面三找平层三完成、三二装施三工启动2、安装三进度与三现场保三持一致项目实三施阶段54项目开工主体封顶外墙拆架园林景观