房地产信托讲解郭维

广东华商律师事务所郭维合伙人律师结构性融资鉴于本PPT将根据实务操作经验以及相关政策不断的进行讨论、调整，且仅作为讨论交流之用，不得视为本所律师出具的法律意见或者建议！2012年11月稿。在房地产领域的运用主讲人简介广东华商律师事务所合伙人、房地产部负责人深圳律师协会金融专业保险委员会委员法学学士、北京大学工商管理硕士专业领域：房地产与投融资业务（房地产开发、并购、结构性融资业务等）

郭维律师某“信托+公司型基金+银行”结构性融资交易结构图问题：目前出现越来越多的多层结构、多家金融机构合作的房地产融资模式，原因是什么？房地产行业的融资渠道银行信贷

信托融资租赁基金（有限合伙型、公司型）上市发债合作（股权投资、联营）民间高利贷各融资渠道目前的特点银行信贷：传统、受金融政策影响最大

信托：适合1-2年短期有现金流回报（还款来源有保障）的项目；必要时要包装；年融资成本目前约17%融资租赁：仅少数几家金融租赁公司可做；适合有稳定现金流回报的商业地产项目；年融资成本约10%；基金（有限合伙、公司）：融资成本高（20%以上），发行难，无保障；各融资渠道目前的特点上市：目前没机会发债：目前基本没机会合作（股权投资、联营）：讲缘份，可遇不可求民间借贷：高利贷，不要轻易碰！境外资金：融资成本低（5-10%），但资金入境太难；

土地一级开发整备二级开发前期融资开发建设期融资开发建成后融资

土地进行招拍挂取得四证取得房地产权证

房地产领域的融资特性禁止信托公司发放土地储备贷款；银行信贷受限银行信贷受限以银行信贷为主，通过预售、在建工程转让等方式回收资金融资方式较多结构性融资的重要性结构性融资可以在一定程度上解决上述房地产融资难题！结构性融资在最近几年房地产融资中扮演着极其重要的角色，特别是在房地产项目取得四证之前的融资。结构性融资的定义狭义结构性融资是资产证券化或准资产证券化（资产证券化的目标是：破产隔离、有限追索），是指任何利用特别目的实体（SPV）安排的融资。结构性融资指通过结构化安排，使贷款人不再重点关注借款人自身信誉的融资——更倾向于“资产信用融资”，而非“企业信用融资”。结构性融资以针对特定项目的股权类融资为主。结构性融资的定义广义结构性融资指：在传统的贷款、股票上市等融资渠道难以满足客户特殊融资需求的情况下，通过一系列结构性安排，为客户量身定制的一种融资产品。结构性融资是金融资源和实体企业资产信用资源高度市场化配置的金融工具，其目的是解决资金提供者和需求者的矛盾，银行、信托、基金等机构成为辅助者或中介服务者。结构性融资的特点金融机构在结构性融资中的盈利模式：发起人赚取“服务费”，而非“存贷差”；

非发起人经常“沦落”为收取“通道费”信托是目前境内实现结构性融资的主要工具：信托与银行、信托与券商等金融机构的区别——信托是目前中国大陆受管制最少的金融工具之一；信托财产的独立性是关键——信托计划项下的财产独立于信托公司的固有财产；结构性融资的特点结构性融资目前主要适用于房动产领域：房地产领域：

房地产开发（含城市更新、一级土地开发）

房地产并购

房地产运营（“Reits”）

基础建设与市政工程（“政府投融资平台”）矿产行业（不动产领域）原因？？房地产领域的融资特性参考：归根到底，当下中国大陆房地产领域的融资特性决定了结构性融资与其天然匹配！银根紧缩，传统银行信贷门槛极高！上市？——“门都没有！”复杂的金融工具本身要求更高的融资成本，因而对实体企业的利润率要求也更高——房地产行业的利润率较高。结构性融资在房地产领域运用的特性房地产领域的结构性融资产品——固定收益类产品为主结构性融资在房地产领域运用的特性参考：投资人面对复杂的金融工具时更倾向于固定收益的金融产品目前，金融产品发行土壤决定房地产行业的高税负、行政审批的复杂程度等特性导致房地产行业成本、利润的不透明，也就是说：房地产行业存在高度的信息不对称问题，这导致投资人、发起人很难接受浮动收益的金融产品！结构性融资在房地产领域运用的特性通过金融工具组合来实现结构性融资信托+有限合伙信托+银行信托+有限合伙+银行融资租赁+银行融资租赁+信托+银行结构性融资的主要金融工具——信托

房地产信托贷款

股权投资类房地产信托

收益权类房地产信托房地产信托贷款信托计划信托公司优先级投资人项目方母公司运用于贷款次级投资人优先级受益人次级受益人项目公司房地产项目抵押、保证等房地产信托贷款满足“432”要求：四证要求：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证（银监办发[2008]265号文）最低项目资本金：项目资本金不低于30%，且债务性集合信托计划资金不得用于补充项目最低资本金（银监发[2009]84号文）资质要求：房地产开发商或其控股股东不低于二级开发资质（银监办发[2010]54号）股权投三资类房三地产信三托信托计划信托公司优先级投资人项目方母公司运用于次级投资人优先级受益人项目公司房地产项目项目方出资购买次级受益权收益权三类房地三产信托某结构三化收益三权信托三项目交三易结构三图23某结构三化收益三权信托三项目主三要交易三步骤241.信托设三立的同三时，由三项目公三司的控三股股东三以其持三有的项三目公司49%的股权三购买该三信托计三划中的三次级受三益权；2.信托公三司以信三托资金三受让项三目公司三收益权三；3.控股公三司、项三目公司三及实际三控制人三提供土三地抵押三、股权三质押以三及连带三保证等三担保；4.信托公三司取得三收益并三分配信三托利益三。相关规三定：银监会《关于加三强信托三公司结三构化信三托业务三监管有三关问题三的通知》（银监三通[20三10]三2号）某“房三地产信三托+有限合三伙”结三构性融三资交易三结构图25某房地三产信托三基金项三目主要三交易步三骤261.信托计三划成立三后，B信托公三司以信三托计划三本金加三入有限三合伙企三业，并三成为LP；2.该有限三合伙企三业作为三母基金三，将其三收到的三合伙人三的认缴三资金在三预留/扣除相三关费用三后，再三以增资三或新设三方式组三合投资三于Z公司下三属的房三地产项三目公司三；或以三债权形三式投资三于其他三项目或三加入其三他信托三计划；3.三F房地产三集团公三司提供三相应的三担保之三外，Z公司出三具不可三撤销、三不可抗三辩的承三诺：(1)补足优三先受益三人的基三础预期三收益；(2)非正常三清算时三收购信三托计划三持有的LP份额;4.三B信托公三司与Z公司共三同组建三信托基三金的投三委会，三另外聘三请专业三外部机三构提供三咨询和三估值服三务；5.信托计三划从合三伙企业三获取分三红、转三让出资三、退伙三等方式三从合伙三企业退三出。有限合三伙型基三金在结三构性融三资中扮演越三来越重三要的角三色!三种基三金类型三的结构三比较公司型PE基金信托型PE基金有限合伙型PE基金主体具有法人资格基金不具有主体资格具有主体地位出资方式实缴资本制，灵活性较小可分期或一次募集承诺制出资财产登记制度公司财产权属可以进行明确的登记缺乏相应的信托财产登记制度合伙企业财产权属登记制度明确基金财产独立性基金财产即是公司财产基金财产作为信托财产独立于委托人、受托人和受益人的财产有限合伙人的财产独立于基金财产，无限合伙人对基金债务承担无限连带责任管理人的权利义务除另有规定外主要由股东股比大小决定，也可外聘基金的管理为委托人，受托人为受益人的利益管理信托财产管理人可为GP或者外聘管理公司。有限合伙人一般不参与基金管理和执行投资人的权利义务主要由公司章程规定依据信托合同的约定主要由有限合伙协议约定税收基金受《公司法》和相关税收法规的约束，基金公司投资所得和股东分红双重征税在信托层面暂不征收所得税,但是在信托财产转让时需缴纳印花税、契税等仅由合伙人分别缴纳所得税，避免双重征税收益分配公司盈余时才能分配，收益分配不灵活可按项目情况进行分配，灵活性大可按项目情况进行分配，灵活性大法律责任基金公司的法律责任独立于管理人以及股东的责任信托公司以其持有的信托财产为限承担责任有限合伙人以其持有的基金份额为限对基金承担法律责任；无限合伙人承担无限连带责任28某不动三产融资三租赁项三目的交三易结构三图某不动三产融资三租赁项三目主要三交易步三骤301.金融租三赁公司三与承租三人签订三融资租三赁合同三、不动三产买卖三合同并三办理产三权转移三登记，三支付融三资款；2.将该不三动产回三租给承三租人，三由承租三人对外三经营，三例如转三租给次三承租人三（可以三为多个三次承租三人），三并向金三融租赁三公司定三期支付三租金，三同时委三托银行三进行账三户监管三；3.某房地三产开发三公司及三次承租三人提供三相关担三保；4.金融租三赁公司三通过向三承租人三收取租三金回笼三所有的三融资租三赁款（三含本息三及相关三费用）三后，将三不动产三以名义三价格转三让给承三租人，三金融租三赁公司三完成退三出。某“信三托+公司型三基金+银行”的交易三结构图某银信三合作项三目主要三交易步三骤321.三A创投公三司与B信托公三司设立三单一资三金的信三托计划三，将信三托资金三用于向三项目公三司发放三贷款；2.三A创投公三司将上三述信托三计划的三受益权三转让至C商业银三行，C商业银三行支付三受益权三受让款三；3.三D地产公三司提供三相应的三担保；4.项目公三司向B信托公三司偿还三本息后三，信托三计划进三行清算相关规三定：银监会《关于规三范银信三理财合三作业务三有关事三项的通三知》（银监三发[20三10]三72号文）银监会《关于进三一步规三范银信三合作业三务的通三知》（银监三发[20三11]三7号文）回到第三一个问三题：目前出三现越来三越多的三多层结三构、多三家金融三机构合三作的房三地产融三资模式三，原因三是什么三？——政府高三度管制三的金融三体系！披着“三马甲”三的房地三产结构三性融资三产品物流城——收益权珠宝城——股权建设公三司——公司流三动贷形形色三色的地三方政府三投融资三平台！设计结三构性融三资产品三的关键三问题：结构性三融资中三最便宜三、最快三捷，并三且“源三源不断”三的资金三来源？参考：三银行理三财产品三！《中国银三监会关三于进一三步规范三商业银三行个人三理财业三务投资三管理有三关问题三的通知三（银监三发[20三09]三65号）》仅规定三禁止投资的范围三：（1）二级市三场股票三或与其三相关的三证券投三资基金（2）未上市三企业股三权和上三市公司三非公开三发行或三交易的三股份例外原三则：对于具三有相关三投资经三验，风三险承受三能力较三强的高三资产净三值客户，商三业银行三可以通三过私人三银行服三务满足三其投资三需求，三不受上三述限制。有消息三称，银三监会近三日下发三到各银三行的会三议纪要三中，银三监会相三关负责三人将六项银三行理财三模式界三定为违三规，包括三：同业三存款存三放本行三、购买三他行理三财产品三、投向三政府融三资、绕三过信托三做信托三受益权三产品、三委托贷三款理财三产品、三票据资三产理财三产品。律师在三该领域三能做什三么？1、尽职三调查2、协助三交易结三构设计3、交易三文本4、整合三资源！律师在三该领域三的价值三：1、传统三的律师三费；2、整合三资源带三来的报三酬；“华商-房地产三与投融三资团队三”近二三年部分三结构性三融资业三绩概览33%38%信托类项目1湖北武汉“丰泽苑三期”项目集合资金信托计划募集资金规模为3亿元2011年某信托股份有限公司2山东淄博某项目集合资金信托计划募集资金规模为1亿元2011年某信托股份有限公司