房地产估价管理程序

房地产估价程序房地产估价程序估价准备阶段估价实施阶段估价完成阶段——开展房地产估价的基本步骤和环节，是完成房地产估价的作业流程。

共性资料不同方法的侧重资料

目的要求格式内容1）主动争取2）接受委托12.1估价准备阶段12.1.1获取估价业务其中估价目的是龙头1）明确估价目的估价目的源自于对估价的需要2）明确估价时点公历表示，精确到日3）明确估价对象明确实体情况、产权状况、区位状况、市场状况4）明确估价日期其中估价目的是龙头12.1.2明确估价基本事项12.1.3签订估价合同1）初选估价方法1、对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价2、若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍3、有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要方法4、收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法5、具有开发潜力的房地产的应选用假设开发法作为其中一种方法6、在不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法12.1.4拟定估价作业计划资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定3）其他估价作业环节安排时间、人力、经费和进度2）拟定调查搜集的资料1）宏观资料和市场状况资料对房地产价格有普遍影响的资料对估价对象所在地区的房地产有影响的资料政治制度、土地使用制度、住房制度；相关的法律、法规；自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；人口数量、人口素质、家庭规模；需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况

3）估价对象状况资料区位、权益、实物2）估价方法所需资料12.2估价实施阶段12.2.1估价资料的收集与整理（一）实体确认坐落、面积……（二）权利状态确认12.2.2现场查勘初步方法能否最终采用取决于所搜集资料的数量和质量

方法:加权算术平均简单算术平均中位数众数其他12.2.3选择估价方法，计算并确定估价额1）估价报告的形式2）估价报告的要求内在质量：结果准确、参数合理、方法正确外在质量：格式正确、文字表达、印刷质量1、叙述式报告2、表格式报告1、封面2、目录3、致委托方函4、估价师声明5、估价的假设和限制条件6、估价结果报告7、估价技术报告8、附件3）估价报告的内容12.3估价完成阶段12.3.1撰写估价报告对估价报告的要求方法选择正确参数选择合理结果基本准确格式符合规范表达清晰流畅打印装订整齐估价报告的组成封面一封面二目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、估价结果报告五、估价技术报告六、附件估价结果报告（一）委托方

（二）估价方

（三）估价对象

1、坐落

2、权利状况

3、建筑物状况或土地状况

4、区域状况（四）估价目的（五）估价时点（六）价值定义（七）估价依据（八）估价原则（九）估价方法（十）估价结果（十一）估价人员（十二）估价作业日期（十三）估价报告应用的有效期估价技术报告1.个别因素分析详细说明、分析估价对象的个别因素2.区域因素分析详细说明、分析估价对象的区域因素3．市场背景分析详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来4．最高最佳使用分析详细分析、说明估价对象最高最佳使用5．估价方法选用详细说明估价的思路和采用的方法及其理由6．估价测算过程详细说明测算过程，参数确定等7．估价结果确定详细说明估价结果及其确定的理由12.3.2交付估价报告12.3.3估价资料归档市场比较法至少10个交易实例，说明：具体地址、总价、面积、单价、交易日期、交易情况等；资料来源：门店名称、地址，网站名称、网址。（2）选取可比实例至少3个（1）搜集交易实例

估价对象实例A实例B实例C坐落

成交价格(元/㎡)

109981134411083交易日期2005.6.302005.6.182005.5.242005.3.16交易情况正常正常正常正常区域因素交通条件一般较好一般较好商业配套一般较好一般较好公共设施一般一般一般较好环境状况较好一般较好很好个别因素建造年代2000年2000年1998年2002年朝向南南南南层次2/61/63/66/6装修普装普装精装精装（3）估价三对象与三可比实三例因素三比较

估价对象实例A实例B实例C成交价格(元/㎡)

109981134411083交易日期1710171017141611交易情况100100100100

房地产状况交通条件100102100103商业配套100103100102公共设施100100100101环境状况10098100105建造年代10010097103朝向100100100100层次1009810496装修100100101105合计100101102115（4）比较三因素分三值分析

实例A实例B实例C成交价格(元/㎡)109981134411083交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情况100/100100/100100/100交通条件100/102100/100100/103商业配套100/103100/100100/102公共设施100/100100/100100/101环境状况100/98100/100100/105建造年代100/100100/97100/103朝向100/100100/100100/100层次100/98100/104100/96装修100/100100/101100/105修正后价格109001110810170比准价格10726元/㎡（5）比准三价格计三算收益还三原法至少5个实例三，说明三：具体地三址、租三金、面三积、配三置、装三修、新三旧等；资料来三源：门三店名称三、地址三，网站三名称、三网址。（1）搜集三收益实三例（2）求取三年潜在三毛收入（3）求取三年有效三毛收入有效毛三收入=潜在毛三收入×（1-空置率三）=潜在毛三收入×出租率租金中三所包含三的费用——由出租三方所付三的费用管理