房地产估价课程设计范本

课程设计成果报告题 目： 房地产估价课程设计课 程： 房地产估价院（部）： 城市管理学院专 业： 工程造价班 级： 城管0904202学生姓名： 肖文学 号： -03指导教师:完成日期：2011年7月8日致委托方函TOC\o"1-5"\h\z估价师声明 4估价的假设和限制条件 错误!未定义书签。估价结果报告 6\o"CurrentDocument"估价技术报告 9附件房地产估价评估报告一、 致委托人函梓山苑小区项目开发有限公司：受贵公司委托，本所秉着客观公正科学独立的原则，我们对梓山苑安置小区价格现值进行了估价，为贵公司办理土地使用权转让手续确定估价对象现值提供参考意见，不得作其他用途。本所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，最终确定估价对象在估价时点2011年5月31日可能实现的市场价值为:人民币（大写）：壹仟肆佰柒拾壹点伍玖万圆。二、 估价师声明我们郑重声明：我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象出现的问题进行调查的责任。本报告仅为委托方以位于泉城广场北侧待开发空地确定其现值提供参考意见，不得作其他用途。本估价报告依据了委托方提供的相关资料的真实性、合法性为前提，委托方对资料的真实性负责，我们只对估价对象本身的市场价值发表意见。若资料失实或有隐匿，估价方不承担责任。如估价对象范围及内容发生调整，本报告估价结果应作相应调整乃至重新估价。本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。本估价报告估价结果为估价对象于2011年5月31日之现值，随时间、市场行情及相关条件的变化，该估价结果需作相应调整。本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。未来市场变化风险和短期强制性政策等因素对土地价值均产生一定的影响，本报告未考虑政策风险。估价师签名：孙德城三、 估价的假设和限制条件（一） 估价的假设条件委托方合法取得土地，并以所确认的土地用途评估估价对象的价值。本报告以估价对象在估价时点处于委托方所提供的土地出让条件为假设前提。（二） 估价的限制条件估价时点后，估价报告有效期内估价对象的价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价报告。本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。四、 估价结果报告（一） 委托方单位名称：梓山苑小区项目开发有限公司注册地址：益阳市房地产管理局法定代表人：陈国兵（二） 估价方法单位名称:益阳市地产估价事务所注册地址:益阳大道南面益阳市房地产管理局法定代表人:李建华估价资格：建设部房地产价格评估壹级资格（三） 估价对象该地块位于益阳大道南面梓山苑小区，该宗土地的面积为5500m2,土地使用权年期为60年。（四） 估价目的本报告仅为委托方为获取土地提供参考意见而评估土地价值，不得作其他用途。（五） 估价时点本报告的估价时点为2011年5月31日。价值定义根据国家有关法律法规的规定,委托方提供的资料以及本公司现场查勘的实际情况，本估价报告中的估价结果是指泉城广场北侧待开发空地价格现值.根据委托方提供的资料，该宗土地的面积为5500m2，规划建筑容积率为5，建筑密度为40%。土地使用权年期为60年。本报告所述现值采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在公开市场上于估价时点最可能形成的价格。估价依据国家及益阳市颁布的有关土地和房地产估价的法律、法规和政策文件《中华人民共和国土地管理法》⑵《中华人民共和国房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》湖南省人民政府和湖南省国土管理局颁发的有关文件⑹益阳市人民政府和益阳市国土管理局颁发的有关文件国家土地管理局颁发的《城镇土地估价规程》(试行)国家土地管理局颁发的《关于印发V土地估价报告规范格式(1996)的通知》委托方与本估价机构签订的土地估价委托书委托方提供的估价对象权属证件及相关资料《益阳市国有土地使用权出让合同》《国有土地使用证》委托方企业法人营业执照副本；委托方提供的其他相关资料。估价人员实地查勘所获取的资料估价人员根据估价对象特点调查和掌握的市场资料估价原则本次土地估价将遵守客观、公正、科学、诚实的原则进行评估，具体表现在以下几个方面：合法原则估价应合乎规划限制及政策、法规要求。替代原则土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定；土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例相互比较后决定的价格；土地价格可以通过比较地块的条件及使用价值来确定。最有效使用原则由于土地具有多种用途，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以满足这一目的作为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格既要以最有效发挥本宗地效用为前提，又要以待估土地的规划方案为评估的最有效使用条件。预期收益原则对于土地价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义在于为推算未来的受益变化动向提供依据。土地的价格受预期收益形成因素的变化所左右。协调原则地产必须与周围环境相协调。只有地产适应周围的环境条件，才能最大限度地发挥土地的收益和效用。因此，土地估价时应认真分析待估土地与周围环境的关系，判断是否协调，客观评估待估土地的收益和价格。多种方法相互验证、相互补充原则由于单纯采用一种估价方法很难客观评估地价，因而需要采用多种方法进行评估，确保评估结果的客观可靠性。（九）估价方法估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象的特点及本身的实际情况，选取市场比较法和假设开发法作为本次土地使用权估价的基本方法。市场比较法：选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格，交易时间等估价相关数据资料；对所选取的案例分别进行交易情况，时间因素,区域因素，个别因素修正，以求取比准价格；将所取得比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。成本法：求取估价对象房地产在估价时点的中心构建价格，扣除折旧，以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法。收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率讲起折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（十）估价结果本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象于估价时点2011年5月31日可能实现的市场价值为（大写）：壹仟肆佰柒拾壹点伍玖万圆。（■—）估价人员估价人员：肖文（十二）估价作业日期2011年6月27日至2011年7月10日。（十三）估价报告应用的有效期本报告使用期限为一年（2011年7月8日至2012年7月8日）。五、估价技术报告（一） 个别因素分析名称:梓山苑安置小区第二层某一套住房坐落：梓山苑小区位于梓山湖畔的益阳市赫山区毛家塘村。东靠银城路，南抵晓园路，西至团圆路，北临团山路，离高速公路入口处1公里。四至:根据《国有土地使用证》土地面积及使用年限：总用地面积207亩，净面积约179亩，总建筑面积约12万m2，绿化率35%，容积率1.3。多层住宅控制建设高层一般为6层，团圆路临街小高层控制建设高层一般为12层。使用年眼为60年。（二） 区域因素分析“碧云诸峰，青翠挺拨，梓山湖榭，杨柳依依”，梓山苑小区位于梓山湖畔的益阳市赫山区毛家塘村。东靠银城路，南抵晓园路，西至团圆路，北临团山路，离高速公路入口处1公里。（三） 市场背景分析估价对象位于益阳大道繁华地段，交通便利，基础设施完善，周围商业，娱乐，休闲完善，随着益阳市的发展，必然会有更高的市场地位和商业价值。（四） 最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、经过充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用，本估价对象位于位于梓山湖畔的益阳市赫山区毛家塘村。东靠银城路，南抵晓园路，西至团圆路，北临团山路，离高速公路入口处1公里。根据委托方提供的资料及估价对象的现状，我们认为估价对象在满足合法原则的前提下继续作为商业用途开发建设最为有效。（五） 估价方法选用估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象的特点及本身的实际情况，选取市场比较法和假设开发法作为本次土地使用权估价的基本方法.市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格，交易时间等估价相关数据资料;对所选取的案例分别进行交易情况，时间因素，区域因素，个别因素修正，以求取比准价格；将所取得比准价格进行技术处理以确定估价对象现值.假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，依次求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。对上述两种方法所得到的结果进行综合后，得到估价对象的最终价格。估价测算过程(一)市场比较法：为评估某住宅楼2011年5月31日的正常市场价格，估价人员在益阳附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商品房的交易实例作为可比实例，有关资料如下：可比实例的成交价格与成交日期：可比实例碧桂园一期香港城开发区银海御苑成交价格(兀/m2250030002900成交日期2011年12月1日2010年10月1日2011年1月1日⑵交易情况分析判断:可比实例碧桂园一期香港城开发区银海御苑交易情况+3%-1%+2%调查获知该住宅楼的价格2010年7月1日到2011年1月31日，平均每月比上月上涨1.2%，2011年1月31日平均每月比上月上涨1.8%。(3)房地产状况分析判断：可比实例碧桂园一期香港城开发区银海御苑因素1-2%+1%+1%因素2+2%+2%-1%因素3+5%0+2%因素1为区位状况，因素2为权益状况，因素3为实例状况。其中因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。计算：计算公式：比准价格二成交价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X房地产状况修正系数交易情况修正系数：可比实例A:100/(100+3)=0.97可比实例B：100/(100—1)=1.01可比实例C：100/(100+2)=0.98交易日期修正系数：可比实例A:(1+1.2%)八2*(1+1.8%)八4=1.0914可比实例B：(1+1.2%)八4*(1+1.8%)八4=1.1235可比实例C：(1+1.2%)八4(1+1.8%)八4=1.083房地产状况修正系数：可比实例A：100/[0.6*(100-1)+0.25*(100+2)+0.15*(100+5)]=0.99可比实例B：100/[0.6*(100+1)+0.25*(100+2)+0.15*(100+0)]=0.99可比实例C：100/[0.6*(100+1)+0.25*(100-1)+0.15*(100+2)]=0.99计算比准价格：可比实例A=2500*0.97*1.0914*0.99=2620.18可比实例B=3000*1.01*1.1235*0.99=3404.66可比实例C=2900*0.98*1.083*0.99=3047.11求估价对象正常价格：(A+B+C)/3=3024(元/皿)。(二)成本法：现对梓山苑安置小区A区第四栋建筑物进行评估，该建筑物2001年5月竣工投入使用，地上建筑面积4980皿，用地总面积为5500皿，是10年前通过征用农地取得，当时每平米花费600元，现时重新取得该类土地每平米需要1200元。该建筑物为砖混结构，耐用年限为60年，当时建筑造价为每平米建筑面积900元，2011年5月对该建筑物进行实地勘察，估计该建筑物尚可使用50年，残值率为5%。现时建造同类建筑物的建筑造价为每平米建筑面积1800元。试用所给资料估算该建筑物在2011年5月31日的单价和总价。计算公式：旧有房地价格二土地的重新取得价格+建筑物的重新构建价格-建筑物的折旧土地的重新取得价格：1200*5500=6600000元建筑物的重新构建价格：4980*1800=8964000元建筑物的折旧：D=C(1-R)/N=14193 E(t)=D*T=141930元房地产的总价=66000000+8964000-141930=14144000元房地产的单价=14144000/4980=2840(元/皿)收益法：现梓山苑安置小区A区第四栋第二层供出租使用，土地的使用年限为70年。从198年5月31日起计。该层可出租面积为996皿。于2006年5月31日租出，租约期为5年，附近类似小区房屋正常月租金为25元/皿，出租成本及税费为租金的20%。该类房地产的资本化率为8%，试估计该层房屋于2