戏校综合楼项目报告终稿XXXX

南三环戏校

综合楼项目分析报告2005-121页项目价格预期及销售周期本案产品改善建议本案产品现状分析市场机会外部市场环境分析写字楼销售市场写字楼租赁市场概要2005-122页一、项目外部市场环境分析二、项目所在区域办公市场情况分析三、区域商务市场机会分析四、项目产品分析五、项目产品整改建议六、项目价格预期及销售周期目录2005-123页南部的商务市场正在形成！2005-124页外部市场环境分析南部商务市场的新发展区域商圈格局本区域商务市场特点2005-125页1、南部商务市场的新发展近年来，传统商务区因人流高度聚集、公司聚集等因素，使得区域交通异常拥堵，办公环境差，效率低；与此同时，CBD区域、金融街、中关村等地区的写字楼价格和租金也在不断上涨，使公司办公成本压力越来越大一些没有必要依附在这些商务圈内生存的企业看中了南城的交通通畅以及租金价格的便宜，开始将办公地点向南城区域转移。南城写字楼市场的开发潜力较大新变化：南城地区写字楼逐渐增多；且新项目的软硬件都在同时升级，其中内部配套较为齐全。南城火热的住宅市场对商务环境的支持南城商务配套的完善政策的支持2005-126页2、区域商圈格局2005-127页2、区域商圈格局西南部板块商务气息浓郁；高新技术科技区、总部基地、物流产业群、汽车展览中心等区域支柱产业都集中在此；东南部板块受CBD影响，商务氛围已经形成，价格及租金上涨明显，形成泛CBD商务区域；中南部板块商务气质较弱，商贸氛围浓郁；木樨园、大红门商贸圈主要以商业贸易为主。2005-128页3、本区域商务市场特点成本低环境好本案位于南部商务区的中部，此区域写字楼价格及租金在南部商务区中相对较低，而且该区域所提供的办公环境也好于传统区域，所以越来越受到企业的欢迎。现在的企业选择办公场所已逐渐理性，不仅单纯是为提高企业形象，还在考虑企业的运行成本、交通便利性及是否能够为员工提供健康的办公环境，本区域写字楼相比其他区域更具备这一优势。

2005-129页一、项目外部市场环境分析二、项目所在区域办公市场情况分析三、区域商务市场机会分析四、项目产品分析五、项目产品整改建议六、项目价格预期及销售周期目录2005-1210页二、项目所在区域办公市场情况分析洋桥区域写字楼供应规模分析洋桥区域写字楼供应级别分析洋桥区域写字楼销售情况分析洋桥区域写字楼租赁情况分析洋桥区域写字楼其他情况对比分析2005-1211页区域写字楼分布图国润商务大厦总部基地工商联科技大厦甲级商住北京海银国际大厦恒松园乙级总部望园大厦丙级龙辉大厦弘泰大厦西罗园写字楼振龙大厦南羲大厦远中悦麒会馆正旗大厦本案立业大厦山西大厦铭诚写字楼通润商务会馆北京金方商贸大厦海尼曼物业嘉业大厦二期政洋大厦2005-1212页洋桥区域写字楼供应规模分析项目名称物业类型位置总建筑面积(㎡)远中悦麒会馆商务公寓赵公口车站29500恒松园写字楼写字楼丰台区南三环中路107671正旗大厦写字楼丰台区角门北门17000立业大厦商住楼丰台区洋桥34000政洋大厦写字楼丰台区南三环马家堡东里6号楼6282弘泰大厦写字楼丰台区马家堡路1600振龙大厦写字楼丰台区南三环木樨园1300海尼曼物业写字楼丰台区南三环赵公口400嘉业大厦商务公寓南三环刘家窑桥往东300米70000通润商务会馆写字楼丰台区方庄16000北京金方商贸大厦写字楼方庄桥南180米44290望园大厦写字楼丰台区岔路口东北19600龙辉大厦写字楼朝阳劲松桥南200米30000工商联科技大厦写字楼西南四五环之间52439海银大厦写字楼海淀西三环六里桥51000国润商务大厦写字楼丰台西四环南路46号47019.37总部基地写字楼丰台南四环西路188号1060000洋桥商务区域中写字楼供应量较小，仅为26.7万平方米（表中黄色标记项目）；单体供应规模较小，大部分在3万平方米以下，几千平方米的写字楼供应量较大；区域供应中以纯写字楼为主；写字楼主要分布在洋桥以南路西。2005-1213页洋桥区域写字楼供应级别分析洋桥商务区域中写字楼供应级别以低档写字楼（丙级）为主，区域商务整体档次不高；南城商务市场正在逐渐形成中，势头良好，区域写字楼市场供应产品正在升级中，对于中档写字楼的需求正在加大。此区域存在中档写字楼潜在市场，有市场空白点。2005-1214页洋桥区域写字楼供应多以租赁为主，进行出售的项目不多，区域写字楼销售均价约为6500-7000元/平方米。注：图中蓝色标注项目为洋桥区域写字楼洋桥区域写字楼销售情况分析洋桥区域写字楼多为早期供应的低档写字楼，大部分基本销售过半，其中嘉业大厦在2005年11月才开盘，经过一个月已经销售8%，从中看出南城中部商务市场需求量较大，市场前景较好。2005-1215页洋桥区域写字楼租赁情况分析样桥区域写字楼租赁情况较好，租金便宜，租金价格均价在1.9元/平方米·天左右。2005-1216页洋桥区域写字楼其他情况对比分析项目名称入住时间车位装修标准层高（米）开间面积（㎡）嘉业大厦2006.10-1350毛坯3－正旗大厦2004-10-30－精装修3

37.31--1500龙辉大厦2002-1-1－毛坯2.9280立业大厦2002270公共部分精装修2.896.54-210政洋大厦2002－毛坯2.930-200国润商务大厦2006-10-30261公共部分精装修2.81200总部基地2005-1-30充足毛坯首层4.2；标准层3.4；顶层3.31000－5000工商联科技大厦2005-6-15250毛坯2.9100-2100远中悦麒会馆2007-5-132精装修2.837（一居）北京金方商贸大厦2006-8-26300精装修3.05100-1980恒松园写字楼1999-12-3160公共部分精装修2.930－100望园大厦2004－毛坯3.3－2005-1217页洋桥区域写字楼市场总体分析小结本区域写字楼市场供应量和单体供应量均较少；本区域大部分为早期的低档写字楼，随着市场发展变化，本区域市场对中档写字楼有较强需求；本区域写字楼市场新盘较少，放量不大；本区域写字楼多为租赁形式，租金价格在1.9元/平方米·天；本区域写字楼的售价在南城商务市场中处于较低水平，价格在6500－7000元/平方米左右，整体销售情况一般；本区域写字楼普遍车位较少。2005-1218页区域写字楼商务圈尚在形成过程中中高档商务供应短缺，市场需求空间较大2005-1219页一、项目外部市场环境分析二、项目所在区域办公市场情况分析三、区域商务市场机会分析四、项目产品分析五、项目产品整改建议六、项目价格预期及销售周期目录2005-1220页主要板块西部、西谈南板块及谊泛CBD龟板块商务物业租赁市毛场商务物斥业销售市做场区域经济旷调整，各秒产业链逐灵步形成带林来的商务讯市场区域商务混市场机会狗分析主要客忧群中小型腐公司、唯新科技亮、物流撑产业链距的逐步剩完善及恭总部效挂益引发乎的客群主要客群木樨园、焦大红门商啄圈所引发子的产业链踏客群主要板枕块中南部巴三四环汁之间200驼5-1拌221页写字楼免基本客射观因素邮的支持漂度写字楼档次区域心理接受价格区域位置区域经济环境交通状况商业配套市政设施高档区域位置决定心理接受价格不支持高端物业地处南三环中部，商务市场不支持高端物业南城经济支持高端物业勉强交通便利支持高端物业配套多，但多为生活配套，商务配套档次略低市政公建（邮局、银行）多且齐全中档心理接受价格可以支持中档物业商务市场产品正在升级换代，区域对中档写字楼有需求洋桥商务区紧邻木樨园、大红门商贸区，经济环境支持交通十分便利中档商务配套齐全，酒店多市政公建（邮局、银行）多且齐全低档支持区域市场支持低端写字楼，但竞争激烈，无法突显本案差异化策略支持交通便利支持支持不支持因饺素支持因损素200待5-1爪222页区域对水中档写司字楼产语品支持耻的各因肠素中档写可字楼市每场缺乏中句档写字归楼区域商务绣市场的形守成交通便惜利价格、润租金便岂宜南城商舍务市场名开发潜套力巨大区域政策纠的支持住宅市此场火热现对商务趴办公的箭影响商务配洪套的完排善200安5-1勿223页写字楼基餐本客观因菊素的支持朽度分析虽然区域氧的交通环秃境、公建虎配套可以旦支持高端授物业，但汽本案的区境域位置、庄地理位置旅、区域经肠济水平以尝及高档商话务、商业晌配套不足旗以支持高呆端物业，蛋因此高档连物业很难冠形成市场观有效需求塌。区域商壳务市场略的发展板对中档完写字楼窗有所需铁求写字楼基秒本客观因科素均能很响好的支持览中档写字残楼定位定位为中药档写字楼200缩慧5-1变224页本案写奴字楼目棕标市场锡定位项目市场卡定位南三环中闭高档商务差办公楼南城精猛细商务闻楼200因5-1兴225页一、项目喊外部市场臣环境分析二、项智目所在陆区域办简公市场质情况分艳析三、区域揭商务市场轮机会分析四、项稍目产品裤分析五、项互目产品势整改建笨议六、项目且价格预期井及销售周求期目报录2005接-1226页本案产品减现状分析项目经斤济技术摊指标项目现奏状外立面平面布局功能布局公共配套位置地块及地工块四周现往状交通条巨件周边配套争设施外部因素内部因素200世5-1货227页外部因仙素－位副置本案本案位于叼南三环西若路路南，甲洋桥向西许400米乏，紧邻三攀环，西侧减为马家堡炒中路。南三环西熟路马家堡中诞路马家堡废西路马家堡东识路2005辩-1228页外部因商素－地泉块及地接块四周源现状地块方索整距三环约旬20米东侧与戏晌曲学院教桃学楼相连净；西侧紧射邻马家堡煎中路，路蛋西有三层嫩陈旧商业池楼；南侧醉与戏曲学风院排演楼肆相连项目北红抗线三环主锐路本案教学楼2005夜-1229页外部因素芽－地块及井地块四周稻现状本案排演楼排演楼路西商却业楼200董5-1爆230页外部因矮素－交仙通条件马家堡李中路马家堡照东路南三环西福路开阳路洋桥200爷5-1倾231页外部因素免－交通条喷件本项目妨公共交阔通条件乏最为便汤利，优丝式势明显摊，30晃0、3健68、谨特8、诞957宗、34狼3、8禾13、益705朝、14害、66荒路等十陆余条公僻交线路走均能到颈达本项氏目，其极中运通扩108笼、运通纺103呀、32版4、7嗽33路围在大厦关门口设被有站台墓；地铁4榴号线在传角门有允站，轨盗道交通逝较为便咬利；非公共交躁通到达本塑项目从西件向东较为寄便利，但茄要在通往慨马家堡西卡路出口提效前进入辅坛路，若从护东向西要桑达到本案伶需要到开尿阳路调头陶；通过马伴家堡中启路也可虾到达本军案。本案交通井优势明显骂，各种交馒通工具到米达本案均忌十分便利目，对于作属为办公性海质的本案后十分有利锡。200疏5-1意232页外部因素致－交通条齿件公交系滨统发达公交系统材发达200艰5-1超233页外部因素器－交通条坝件轨道交混通系统地铁站本案2005偿-1234页外部因全素－周咱边配套鹊设施周边配套寒设施商务配套海兴大呀酒店京华饭船店金泰绿伸洲大酒敢店蓝洋宾嘉馆尚方宾馆温州大第酒店苗岭大酒高店商业配套丽华饭话店百姓佳超府市大中电座器万客隆京客隆百荣世醉贸商城木樨园浑世贸商孙业中心京温服装益市场美廉美超延市公建配套商业银他行建设银行农业银行中国银行洋桥医烈院北木医院角门医弃院康复中心网通西罗园邮猴政局餐饮娱逗乐配套北京京樱剧院中国评剧酷院金百万烤猪鸭店毅顺居福华肥牛诱城金白云酒别家2005轮-1235页外部因膝素－周御边配套拔设施本案周边坛各类商务颂、商业、2005铃-1236页内部因跃素－戏畜校综合蕉楼经济币技术指砌标占地面积2900平方米总建筑面积38382平方米地上建筑面积（26层）31472平方米1－6层为餐饮8136平方米7－24层为办公29409平方米层高首层～五层4.5米；六～二十四层3.2米机动车位169个地下建筑面积（2层）6910平方米2005倦-1237页内部因掩素－项劝目现状本案为佩现房占地面积搞小内部大院惜小外立面陈共旧内部环远境乱东侧西侧北侧2005影-1238页内部因霉素－外费立面本案的商外立面澡视觉效耀果趋近霸行政办趣公楼，经具有较届好的昭弟示性，授可形成镇地标建范筑！外立面－版仿石材200猛5-1隐239页内部因扣素－平坟面布局福（办公鸡部分）公共部根分七层平小面图柱距3铃.6米公共部迷分集中罪布置办公区域高便于分割蚊利用五部电凡梯、两团个楼梯乓间保证发办公需配要200盟5-1罪240页内部因素雄－平面布麦局（办公绘部分）适于办公惹空间的自施由组合。2005希-1241页内部因素拖－平面布兽局（商业束部分）一层平上面图供商业用美的电梯公共部轰分挑空大堂商业专用跌步梯一层挑隔空大堂华提升项闭目档次将，商业蛋空间与语办公空游间有相覆对独立季的交通飞通道，责避免相鸦互干扰青。二层平告面图200呼5-1其242页内部因素腰－平面布尼局（商业幸部分）九米挑护空大堂商业专用妖步梯九米2005旺-1243页内部因素被－功能布左局功能相危对完善螺！公共部分之集中布置内部交裳通流向愚布置较求为合理考虑到人怒性化的设伟施设计每层均己有开水大间、卫拴生间200倡5-1小244页内部因素韵－公共配寺套大堂：大会堂的挑空熔设计可以凭营造出中你高档商务俊办公的氛印围停车位些：停车嗽泊位1爷69个即可以基忆本满足岔商务办饺公需求电梯：五销部电梯能疗够很好的何满足商务拜办公需求200破5-1组245页项目现滋状SW陡OT分振析优势（Strength）劣势（Weakness）交通便利已经形成一定的商务市场周边商务、商业、公建配套齐全区位较好，连接西南商务区和泛CBD商务区地标面积较好分割挑空大堂五部电梯充分满足商务办公需求商业和办公有相对独立的交通通道非传统热点办公区域车位略少办公智能化程度略低外立面陈旧，不能彰显档次功能分区有不足之处，商业面积过大，楼层过多周边商务配套低档较多机遇（Opportunity）威胁（Threat）南城商务办公区正在形成中南城写字楼产品升级换代区域缺乏中档写字楼写字楼市场的整体滑坡周边写字楼和商住公寓的威胁200寻5-1良246页一、项目众外部市场逢环境分析二、项目挖所在区域买办公市场贫情况分析三、区秩域商务忘市场机军会分析四、项目鲜产品分析五、项目财产品整改误建议六、项栏目预期盐价格及尘销售周棚期目跌录200寇5-1恒247页五、项目猜产品整改戏建议针对目爱标市场科，为满墓足目标巧客户群你的需求头以及市暂场的行悬情变化止对产品屈有针对聚性的进赤行改造决，提升拜项目的捉品质与秆性价比堵！整改前目标市场整改后目标市场的200株5-1却248页本案产炕品改善削建议大堂精装大堂目标市场智能化DDN电话端口、宽带入户功能分区的改善功能区域的改善自由组合的办公、商业空间配套设施电梯、洁具中央空凋品牌化外立面建材的应用精细色彩突出200客5-1缺249页外立面旷重新设顾计，采挪用新的胃材料进卷行铺装巩，打造陆“精细工外立面召”；建议一、芹二层外立墙面铺挂可侮体现档次傻的石材，难二层以上亡铺挂仿石访材材料；外立面坐细处设拥计要精挺细；外立面津色彩一叛定要与抗周边紧晨邻的建灿筑物有吹所区别怎，色彩息突出；本案楼患体挺拔站，具有什较好的韵昭示性誉，建议点在楼顶绸安装霓则红灯，方强化项彻目的昭卡示性。本案产品境改善建议士1－外立批面两栋楼外胁立面要形态成差异，夫弱化两栋墓楼的关联伴性2005妇-1250页本案产易品改善盲建议2晋－功能钩分区的罗改善商业配套砖面积过大贩，楼层过园多，较难游实现市场直交易，建天议1~3梢层仍保留队商业用途奏，4~6容层改造为肢办公空间雾，使其4五~6层挑坊高优势最棋大化发挥仰。实现功能践分区的更科加合理化使用空间尤的更加便吃利的自由甚分割2005窃-1251页本案产老品改善既建议3喷－配套交设施电梯、臣洁具、品中央空岔凋品牌直化完成楼内研简装修墙面刮白地面铺败设普通战瓷砖安装入户盛网线端口拣、电话端毒口卫生间判设施的寄完善实现局悟部配套乎设施的叨品牌化200姨5-1础252页本案产视品改善谋建议4千－大堂精装大堂简洁、精够致、豁达花岗岩奇地面，齿大理石厉墙面装修用涂材采用堡中档或跌中高档档材质，头但在色叶彩、花愚纹上要伍彰显品淹质电梯大堂喊及电梯间纪要精装大堂可南设计大邀堂吧供抢客人休赤息公共部干分的装辉修要能党直接反桂映出项淡目的品喇质，大羽堂和交树通空间脑设计要泳大气得岂体200甚5-1律253页本案产品杯改善建议部5－智能漠化满足商体务办公毛的需要结构化移布线系脚统（P痕DS）百；为客户决提供充粱足的I精DD、黑直线电啊话、中尸继线，跪配置D烂DN节呜点机，餐为客户舰提供数京字数据山服务；配置多瓶种服务悄器，适县用于各译种通信胃增值业炒务；手机信眯号覆盖运系统楼宇监控拣系统停车智辅能管理由系统200霞5-1最254页项目产品徐改善后的继SWOT辆分析优势（Strength）劣势（Weakness）交通便利已经形成一定的商务市场周边商务、商业、公建配套齐全区位较好，连接西南商务区和泛CBD商务区地标面积较好分割功能分区更加合理挑空大堂五部电梯充分满足商务办公需求商业和办公有相对独立的交通通道办公智能化能满足商务需求外立面彰显档次，昭示性突出弱化了周边写字楼和商住楼对本项目的威胁非传统热点办公区域车位略少周边商务配套低档较多机遇（Opportunity）威胁（Threat）南城商务办公区正在形成中南城写字楼产品升级换代区域缺乏中档写字楼写字楼市场的整体滑坡2005壤-1255页一、项票目外部串市场环什境分析二、项泻目所在角区域办蜜公市场态情况分帐析三、区粉域商务粘市场机严会分析四、项目惜产品分析五、项摘目产品衰整改建洲议六、项目伶预期价格敞及销售周渡期目化录2005促-1