房地产年报培训课件

2016年武汉市房地产年报

世联行武汉2017.1市场回顾宏观环境政策武汉土地市场武汉商品房市场武汉市场展望目录市场回顾Part12016年9月，《长江经济带发展规划纲要》正式印发，明确武汉为超大城市、区域中心城市、长江中游航运中心、内陆开放型经济高地。超大城市的内涵需要从城市的能量和品质来解读，而武汉最大的城市能量在于交通优势。武汉处于黄金水道的核心地带，起到中部连接的作用，构建沿江绿色发展轴，促进国家战略的实施。根据国务院发布国发2014第51号文件《关于调整城市规模划分标准的通知》，城区常住人口1000万人以上的城市为超大城市。根据该标准，此前北京、上海、天津、重庆、广州、深圳为超大城市，而根据新公布的《长江经济带发展规划纲要》，武汉被列为超大城市。回顾一：武汉被列为“超大城市”，是对武汉作为区域中心城市、内陆开放型经济高地战略地位的再次肯定市场回顾12月28日地铁6号线通车，全长约36公里，将串起汉阳、汉口，有效带动沌口、常区以及金银湖区域发展。12月28日武汉首条BRT开通，将，解决南湖长期拥堵问题，同时使得武昌火车站到光谷的车程大大缩短。12月28日机场地铁线贯通，机场线全长19.7公里，设7座车站，与地铁2号线无缝对接。回顾二：交通条件急速改善，加快区域房地产市场发展市场回顾地铁6号线地铁机场线BRT线20052006200720082009201020112013201420152016“国八条”“国六条”“国十五条”房贷新政“国十三条”“国四条”“国十一条”“新国十条”(限购令)“新国八条”“新国五条”“930”房贷新政（限购令解除）系列政策助力楼市升级全国范围重启限购限解限松回顾三：为根本上抑制房价过快增长，稳定楼市，时隔三年，全国范围内房地产市场限购重启市场回顾回顾四：品牌房企通过非招拍挂方式争相登陆，仅2016年就有绿城、华夏幸福、富力、首开、金茂、龙湖、雅居乐、阳光城、禹州等开发商新进武汉市场回顾时间房企开发方式地址面积用途1月金地合作开发红星村城中村改造K2地块建筑面积62万方住宅1月30日融创并购合作跃进村融创融公馆建筑面积27.9万方住宅、商业2月万科集团收购江城大道与汉阳大道交叉口东北侧总建筑面积59.2万方商业、住宅6月融创并购合作中北路融创中心总体体量约为160万方住宅、商业6月万科收购二七项目22万方住宅7月绿城代建二七武汉绿城黄浦湾36万方住宅7月28日华夏幸福PPP模式江夏区占地面积约为34.81平方公里产业新城9月广州富力收购仙山村地块约39.23万平方米商服、住宅9月新城收购洪山区建和村A包净用地面积10.23万方住宅、批发市场10月金地收购广电地产兰亭荣荟、兰亭时代等住宅10月20日华夏幸福PPP模式新洲区占地面积约为26.6平方公里产业新城11月3日首开、华侨城、金茂合作开发杨春湖C地块计容总建面51.5万㎡商服、住宅11月9日雅居乐增资江夏区庙山办事处邬树村占地面积约为40.66万平方米住宅11月融创并购合作新华西美林公馆二期、东西湖长源假日港湾二期总建面合计46万平方米住宅11月29日阳光城股权收购中大十里新城、中大长江紫都物产中大旗下多家子公司股权资产包住宅、商业12月15日佳兆业集团收购武昌区内环核心武珞路建筑面积约10.5万平方米住宅12月16日禹洲地产收购汉阳区潮江村总占地面积约为168617平方米商服、住宅12月19日合景泰富并购武汉“8+1”城市圈东部发展轴上、桥头堡位置总建面近400亩住宅、商业12月20日龙湖地产收购长丰村A包规划建筑面积69.11万方住宅、商业东西湖8000—10000硚口12000—23000江汉18000—35000江岸10500—15000青山9000—15000新洲5000—6500蔡甸5000—6500沌口8000—9500汉南4500—6000汉阳中心10000—18000武昌中心18000—30000东湖高新10000—20000白沙洲9000—10500南湖13000—18000江夏8000—10000黄陂7500—9000当代地块18010元/㎡正荣地块15966元/㎡中城地块8371元/㎡碧桂园地块20021元/㎡招商地块5582元/㎡首开地块14478元/㎡中城地块6027元/㎡融创地块10687元/㎡中海地块8220元/㎡平安地块总价110亿地价房价回顾五：全年共出现十余个总价或单价地王，遍及内环到四环。且面粉高于面包价格成为常态市场回顾回顾六：全年成交量价再创新高，成交面积连续三年位居全国第一2016年全国商品房成交量TOP10城市排名城市成交面积（万方）成交金额（亿）1武汉3336.93173.522上海3189.088045.363重庆2504.991853.174天津2503.183406.355长沙2227.781634.236青岛2195.911862.327西安2176.961742.358北京1957.965505.039广州1866.293234.3810沈阳1808.411264.54市场回顾成交面积看，武汉和上海是唯一成交量超过3000万方的城市；成交金额看，武汉处于3173亿的量级水平，价格成长空间较大，未来发展前景佳区域项目开盘时间开盘类型开盘当日成交均价（元/㎡）推售产品面积及户型推售量当天认购量当日去化量东湖高新亿达云山湖3.18—3.19首次开盘730080—132㎡36029281%汉阳佳兆业滨江壹号3.26首次开盘896087—142㎡20810550%硚口千玺城3.6首次开盘1200092—118㎡52241680%硚口华润翡翠城3.26首次开盘9800—1080085—123㎡38418749%汉阳御水澜湾4.17首开840083—122㎡27520374%汉阳万科新世纪翡翠滨江4.16首开13000（精装修）90—148㎡39825163%江汉华发中城荟4.23首开27500（5000元/㎡精装修）145—187㎡41633079%江岸统建新干线4.17首开1120088—119㎡1809653%青山印力中心4.30首开1080083—122㎡244244100%武昌金沙泊岸5.19首开1850090—167㎡84060072%硚口汉水岸5.28首开1100063—123㎡20315978%东西湖金湖听语5.28首开1050093—161㎡270270100%东西湖恒大常青花园6.18首开13600（含3000的精装修）62—146洪山世茂云锦6.29首开920094—128㎡380380100%江汉ICC铂庭8.28首开27000(含3000元/㎡的精装修)75—97㎡20711153%硚口兴华尚都国际8.14首开2000088—148㎡33329689%硚口美好名流汇8.14首开1420045—99㎡47842890%黄陂南德榜样学府8.20首开680097—129㎡27226096%黄陂兰江公园里8.20首开625076—130㎡340340100%东湖高新达尚城8.21首开1150054—123㎡680680100%硚口时代新世界9.7首开23000100—189㎡42036086%黄陂万博玖珑湾9.8首开6800100—132㎡110110100%汉阳保和墨水湾9.30首开1350088—138㎡398398100%东湖高新东方雨林9.3首开790080—92㎡356356100%江岸金桥庭院10.29纯新盘13506127—158㎡22019287%江岸融创融公馆10.30纯新盘14800130—143㎡204204100%江汉万科翡翠国际10.11纯新盘29000120—160㎡16511268%硚口蓝光林肯公园10.23纯新盘11000102—139㎡97296098%黄陂尚璟瑞府10.22纯新盘900074—142㎡60855090%汉阳钰龙旭辉半岛10.13纯新盘1500097—147㎡461461100%沌口碧桂园泰富城10.15纯新盘1300029—46㎡1904175492%沌口万科翡翠玖玺10.26纯新盘19000109—155㎡29427293%东湖高新光谷18810.11纯新盘1600085—135㎡61855490%东湖高新光谷汇景10.30纯新盘1900081—171㎡25224396%洪山香水湾10.16纯新盘930085—110㎡53650895%青山吾行里10.6纯新盘1530084—118㎡210210100%东湖高新绿地国际理想城11.05首开13000135—183㎡324324100%江夏长投绿城蘭园11.24首开9000（高）、10000（小高）79—124㎡374374100%江夏江南花山郡11.25首开720084—150㎡932932100%市场回顾回顾七：从5月开始，首次开盘项目频现日光2016年武汉房地产开发商销售额TOP10序号开发商销售金额（亿）套数面积（万方）占比（%）1万科150712472.984.952中国恒大113.4510086106.973.753福星股份101924394.553.334金地集团87827778.632.875保利地产74.97924590.452.486武汉地产74.35848777.692.467碧桂园59.85694179.341.988绿地控股57.87406156.271.919中建三局51.01365043.171.6810复地集团48.07431642.281.59市场回顾回顾八：三家房企破百亿,行业整合趋势加快武汉房企销售额排行中，万科由于其同期在售项目多、储备地块量大，且属于深耕，2016年以150亿的销售额再度蝉联武汉楼市销冠。新晋十强中，碧桂园、绿地等2016年冲劲十足。金地、恒大属于依靠收购快速扩大市场份额的并购型企业；福星惠誉、武汉地产依靠强大的本土资源拓展，在2016年仍有不错表现。全市近3000万方的成交量十强房企占700多万方。与前两年相比，十强房企的整体市场份额变化不明显，但绝对值大幅上升。从市场表现来看，TOP10房企鲜有在公开市场激进抢地情况，大多通过合作开发、项目收购等为拓展市场的利剑。宏观环境Part2全球经济国内经济行业经济武汉经济全球经济美国失业率创新低，美元加息，新政府政策有利于经济复苏

9月份以来，美国经济持续向好，当前美国就业率维持在充分就业水平，内需上升拉动通胀开始反弹，CPI持续上涨，12月，美联储如期加息，2017年上半年预计继续加息，美元持续走强。2017年，在特朗普总统“新政”刺激下，其所主张的大规模减税政策、加大基础设施建设投资及鼓励制造业回流等一系列动作将刺激美国经济复苏。全球经济欧元区经济温和复苏，但内生动力不足，同时政治的不确定性及贸易环境或令经济复苏承压从经济数据表现来看，欧元区的PMI指数的持续走强及失业率的持续下降显示经济处于温和复苏阶段，但从CPI的变化来看，CPI同比增速仍处在1%以下，显示经济内生增长动力不足。2017年，受英国脱欧、意大利公投失败等多起黑天鹅事件，政治的不确定性将会影响企业的生产率和增长业绩，同时反自由贸易的潮流将对欧元区的经济产生较大的冲击。欧洲智库预测欧元区2017年的经济增速仅1.4%，甚至低于今年的1.7%。全球经济日本PMI指数长期在荣枯线上下徘徊，内需不足，持续通缩

2016年，日本经济在实施负利率、加码财政刺激措施的多重影响下缓慢复苏，实施长达一年的负利率，但从经济数据表现来看，PMI仍在荣枯线上下徘徊，经济持续通缩。2017年，由于亚洲新兴国家需求及制造业产出回升，日本央行调高了对经济的评估，但目前日本面临严重的内需不足的问题，增长停滞的消费和企业支出，加之外部贸易拓展机遇受阻，预计2017年的日本经济仍将困难重重。进入缓慢下行期进入缓慢探底阶段黄金发展期尾声国内经济中国经济经历了黄金十年的高速发展后，现阶段GDP增速正经历“L”型探底阶段，2016年前三季度GDP降至6.7%，经济继续保持减速提质的转型特征人民币兑美元汇率为1:0.1435，即1美元能换6.97元人民国内经济进出口持续低迷，外部对人民币需求走弱，人民币兑美元年下跌近5%背景下的贬值预期将持续行业经济经济面临多重下行压力，房地产支柱地位不容动摇，房地产投资对GDP贡献率多年保持约14%的水平年度房投对GDP贡献率201214%201315%201415%201514%2016前三季度14%注：房地产投资对GDP贡献率=房地产投资/国内生产总值2016年上半年全国城市GDP排名武汉经济武汉经济经济活力足，在GDP连续2年突破万亿大关后，2016年仍稳步增长7.8%，前三季度人均可支配收入约3万元，上半年武汉GDP排名全国前十武汉经济武汉各产业链不断发展，产业结构不断优化，2016年上半年第三产业比重持续增大至54.9%全球经三济201三6年，全三球经济三整体仍三呈现出三增长乏三力，需三求不足三的现状三，但从三单个经三济体来三看，美三国经济三呈现复三苏迹象三，新政三府政策三加强经三济复苏三预期，三美元持三续走强三，人民三币承压三。国内经三济中国经三济经历三了黄金三十年高三速发展后，现三阶段G三DP增三速正经三历“L三”型探三底阶段三，20三16年前三季度G三DP为三6.7三%，经济三继续保三持“减三速提质三”的转三型特征行业经三济房地产三支柱地三位不容动摇，房地产三投资对GDP贡献率三多年保三持约14%的水平武汉经三济武汉经三济活力三足，资三金逐步三聚集，在GDP连续2年突破三万亿大三关后，201三6年武汉三经济后三仍稳步三增长7.8三%，前三三季度城三镇人口三人均可三支配收三入约3万元，201三6年上半三年全国GDP排名武三汉位列三前十宏观环境小结政策Par三t3全国政三策武汉政三策政策出三台背景政策后三的市场三反应全国政策多维度三发力去三库存，三结构性三调控为三主，因三城施策去库存仍为2016年房地产市场调控的主基调，直接措施减少，从增加供给端、盘活存量市场等多维度发力。去库存各地市场在经历2015年的低利率及宽松的政策利好下，市场库存逐渐下降，一线城市及强二线城市量价持续走高，因城施策成为房地产调控的主旋律。因城施策针对高房价及高地价，提出了抑制资产泡沫，抑制投资性需求，证监会也明令禁止房企通过再融资的途径拿地。抑制资产泡沫2016年，财政部发文调整房地产交易环节的契税、营业税，降低交易成本；5月1日，对房地产等行业实行营改增政策，降低企业税负。降税减负1234《关于加三快培育三和发展三住房租三赁市场三的若干三意见》（201三6.6三.3）《土地利三用总体三规划纲三要》（201三6.6三.23）中央政三治局工三作会议三（201三6.7三.26）《政府工三作报告》（201三6.3三.5）各地密三集出台三限购限三贷政策三（201三6.1三0-1三1月）《关于调三整房地三产交易三环节契三税营三业税优三惠政策三的通知》（201三6.2三.17）两会提三出全面三实施“三营改增三”中央政三治局工三作会议三（201三6.7三.26）中央经三济工作三会议（201三6.1三2.1三6）保荐机三构专题三培训会三议（201三6.7三.25）时间事件要点201三6年3月武汉公三积金额三度下调公积金三贷款最三高额度三由60万下调三为50万201三6年3月营改增购房未三满2年交易三需缴纳5%的增值三税；购三房满2年交易三免征201三6年5月允许将三商业用三房等按三规定改三建为租三赁住房商改住201三6年7月取得预三售证10日内，三必须开三盘销售监三管加强201三6年8月新广告三法敏感字三眼不得三宣传等201三6年8月限价每年备三案价涨三幅不得三超过12%，每个三月限涨1%201三6年9月首付提三升201三6年10月首付提三升201三6年10月首付再三次加码首套首三付30%，二套三首付50%，二套三以上需三全款201三6年11月201三6年12月限购限购加三码二套及三以上商三业住房三贷款提三升至40%主城区三全面限三购，外三地户籍三购房需三满2年社保远城区三加入限三购首套首三付比例25%，二套三首付比三例50%武汉政策上半年三楼市政三策宽松三，下半三年政策三迎来调三控拐点三，调控三从需求三、房价三、土地三等全方三位入手三，手段三严厉、三力度逐三步加强三。政策背景1、地王三频出，三面粉贵三过面包三价成为三常态2、去库三存周期三下降，三供应告三急3、中央三统一部三署指示三，地方三政府被三动出台限购：户籍限购2套，非户籍限1套，限购涉及除汉南、蔡甸、新洲之外的区域限贷：首套首付比例30%，二套首付比例50%，二套及以上非普通商品房首付70%限价：楼盘每年备案价涨幅不得超过12%，每个月限涨1%住房政三策解读限外地三客：外地户三口，需三提供购三房之日三前2年连续三缴纳社三保或所三得税证三明，不得三补缴住宅政策细则住房政三策相较201三0、201三1年调控三力度加三强，手三段更为三全面，三对市场三产生较三明显冲三击9月竞买保证金比例不低于出让起始价的60%。地块成交价超出起始价的溢价部分，必须自成交之日起10个工作日内缴清10月为遏制土地继续高溢价，武汉土拍首次出现最高价限制，若熔断，通过评比规划方案选择买家11月土拍规则再次更改，若熔断，通过对比中间价选择买家12月汉正街地王地块临时取消挂牌土地政策细则土拍市三场同步三动作频三繁，通三过阶段三性硬手三段抑制三高地价土地端楼市端客户端市场反应针对武三汉新政三出台后三的市场三变化，三从土地三端、楼三市端、三客户端三三个维三度进行三分析市场反应土地整三体成交三降温，三溢价率三明显放三缓已达到三政府规三定的最三高限价远城区三地块未达122亿的最三高价主城区三地块市场反应远城区三土地热三波延续三，纷纷三突破最三高限价三而熔断三；主城三区土地三市场已三开始理三性降温周均供三应27万方周均供三应46万方周均供三应38万方10.三3政策出三台11.三15政策加三码市场反应为抢占三市场，三周均推三盘量明三显增多10.三3政策出三台11.三15政策加三码武汉201三6年32—三49周商品三住宅成三交面积三（万方三）政策加三码前的三高位集三中签约新政出三台前的三高位集三中签约政策加三码后的三市场成三交下行新政出三台后推三盘量增三大，纷三纷抢占三市场；三政策力三度有限三，成交三逐渐增三大推盘量三及市场三成交量三有限，三开发商三与客户三纷纷处三于观望三；随着三存量的三不断去三化，成三交逐渐三萎缩市场反应政策加三码后，三客户购三房资格三严重限三制，周三均成交三开始萎三缩10.三3政策出三台11.三15政策加三码武汉201三6年32—三49周商品三住宅限三购、非三限购区三域成交三面积对三比（万三方）市场反应限购区三域成交三有下滑三趋势；三非限购三区域整三体周均三成交变三化影响三未显现限购对三高端盘三影响较三大，时三代新世三界、中三城悦城三、万科三翡翠玖三玺去化三均不足5成，华三侨城因三推售的三同面积三段产品三断货有1年多，三前期续三客量大三，开盘三去化良三好。限购区三域的刚三需、首三改项目三中，前三期断货三较严重三的东湖三高新、三洪山，三也能够三实现较三好的去三化。非限购三区域迎三来成交三红利，三延续了三以往的三市场热三度。项目类型项目区域开盘时间成交均价（元/㎡）推售产品面积及户型推售量当天认购量当日去化量限购区域高端项目万科翡翠玖玺汉阳11.1219000109—132㎡2489237%时代新世界硚口11.1925000101—156㎡34413339%中城悦城江汉11.2423000（含2000元/㎡精装修）83—104㎡36018351%华侨城武昌中心12.42300089—118㎡73667692%限购区域非高端项目新城璟悦城汉阳11.251100092—140㎡30028896%美好名流汇硚口11.121530077—108㎡24314258%复地悦城洪山11.19960078—104㎡502502100%非限购区域天纵城黄陂11.20853078—116㎡553553100%长投绿城蘭园江夏11.249000（高）、10000（小高）79—124㎡374374100%江南花山郡江夏11.25720084—150㎡932932100%市场反应新开盘三项目当三日销售三呈现差三异化；三均价方三面，政府监三管力度三的加强三，价格三疯涨现三象得到三抑制数据来三源：世三联代理三楼盘市场反应各区域三来访最三高有40%下滑，三客户观三望情绪三渐浓，三对价格三关注度三明显提三升。从三来访情三况看，三货源的三充足度三比新政三本身更三能影响三上门量限购区三域有效三客户有10%三-70三%左右下三滑，其三中中心三区客户三和以外三来人口三居多的三区域下三滑更明三显；武三昌区域三由于从8月开始三供货断三档，基三本无客三户上门三，导致三下降不三明显。非限购三区域中三，有效三客户基三本无下三滑，江三夏区由三于购买三其别墅三产品的三客户在三主城区三已购2套房，三而不具三备贷款三资格，三其有效三客户比三例存在三小幅下三滑数据来三源：世三联代理三楼盘市场反应有效客三户数均三有不同三程度下三跌，中心区三客户和三以外来三人口居三多的区三域下滑三更明显全国政三策今年政三策调控三的主调三为一城三一策，三热点城三市防止三过热，三三四线三城市去三库存，三并通过三多维度三发力去三库存，三结构性三调控进三行实施三。武汉政三策201三6年，武三汉从需三求、房三价、土三地等全三方位入三手，先三后多次三收紧购三房政策三，抑制三投资投三机性需三求。整三体来说三，政策三表现为三上半年三宽松，三下半年三手段严三厉。市场反三应市场降三温明显三，限购三未升级三前的限三购与非三限购区三域分化三严重；三销量方三面，购三房者“三抢房”三的态度三有所扭三转，客三户有向三回归理三性购房三的趋势三、均价三方面疯三狂上涨三的房价三在销售三监管下三得到抑三制政策小结武汉土三地市场Par三t4土地成三交土地价三格溢价率品牌房三企土地三储备地块之三最201三6年武汉三土地成三交面积748万方，三同比增三长16.三88%，成交三金额106三8亿，同三比增长76.三82%成交结三构，住三宅用地三成交555三.82万方，三商办用三地成交三面积192三.18万方，三近三年三商办用三地成交三比例逐三年增加三。土地成交成交金三额首次三突破100三0亿，其三中住宅三性质土三地成交三面积收三窄，商三办成交三面积增三多土地成交集中于三远城区三及二级三市场火三热区域各区域三成交中三，前三三均为传三统热门三区域。三其中黄三陂成交三面积115三.94万方、三洪山成三交面积112三.4万方、三蔡甸成三交108三.5万方居三前三，三前三区三域成交三量接近三全市成三交量的1/2。土地价格住宅楼三面均价三破“5”，达三历史峰三值201三6年，武三汉市土三地楼面三地价涨三幅较大三，其中三住宅性三质地价504三3元/平米，三同比上三升44.三42%；商办三性质地三价359三9元/平米，三同比上三升192三.13三%。住宅性三质地价三方面，三汉江区三域最高三且破万三。远城三区的东三西湖、三江夏由三于供应三稀缺，三地价迅三速飙升三；蔡甸三、新洲三由于人三口导入三性差，三地价一三直处于三洼地水三平。商三业地价三方面，三江汉、三武昌、三洪山区三域最高三，中心三区域属三性决定三了土地三尤为稀三缺。排名地块位置区域地块性质建筑面积(㎡)成交总价(万元)楼面地价(元/㎡)溢价率竞得企业1汉阳滨江大道与拦江路交叉口西南角汉阳区住宅、商服用地12644025310020017.4288.79%碧桂园2江汉区复兴村路以南、振兴一路以西、振兴路以北江汉区住宅用地398107170018010.55156.99%北京当代3东湖新技术开发区民族大道以东、南湖大道以南东湖新区住宅用地287221.645858715966.31442.15%正荣地产4洪山区霞光路、杨春湖路、和谐路、黄鹤路围合区域洪山区住宅、商服、公园与绿地用地51500073500014271.84185.44%首开5汉阳区杨泗港地区新港长江城启动片K、J、F、G地块汉阳区住宅、商服、公园与绿地用地814300110650013588.3669.85%深圳联新投资管理有限公司6江汉区解放大道与青年路交汇处江汉区住宅、商服用地33998238456011311.190%华融开放健康城置业（武汉)有限公司7东西湖区径河街办事处三店中路东、金山大道北，黄狮海以南东西湖区住宅用地270627.728921010686.64396.84%融创8东西湖区径河街七彩北路东、三店西路南侧东西湖区住宅用地838848500010133.0448.99%江苏中南建设9江汉区沿河大道与民族路交汇处附近江汉区商服、公园绿地用地249937.625239010098.120%武汉新正兴源置业有限公司10武昌区中北路与秦园路交叉口武昌区商服用地428324305010050.954.58%武汉东伟置业有限公司201三6年武汉三单宗地三块地价TOP三10排名地价排名“后地三王”时三代开启三，楼面三价破万三成为TOP三10门槛排名地块地址规划用途建设面积(㎡)成交总价(万元)楼面地价(元/㎡)受让单位溢价率1黄陂区武湖街住宅882511018704809.7南德486.47%2民族大道以东、南湖大道以南住宅13612445858715966.31正荣442.15%3江夏区庙山办事处普安村住宅834681279407299.1苏州中锐421.35%4东西湖区径河街办事处住宅8617828921010686.64融创396.84%5黄陂区盘龙城经济开发区住宅、商服、街巷1567901795506027.18武汉中城328.01%6滨江大道与拦江路交叉口西南角住宅、商服3160425310020017.4碧桂园288.79%7九峰一路以南、顶冠峰路以东住宅、商服694461278908687.93武汉中城256.34%8东西湖区临空港大道以东、武川公路以南住宅34701553304629.58安徽文一208.59%9黄陂区胜海大道以东，汉口北大道以北住宅1565111048002391.43清能189.50%10洪山区杨春湖路住宅、商服、公园与绿地11157173500014271.84首开185.44%11汉阳区四新北路以南、连通港以西住宅、公共管理与公共服务48735972106826.26正荣172.99%12江夏区纸坊街复江道住宅9503251505542.09江夏城投159.28%13江汉区复兴村路住宅132707170018010.55北京当代156.99%14青山区建设四路与旅大街交汇处住宅591022205409328.79中冶置业130.84%15黄陂区横店街住宅、商服1980741887994765.87北辰实业100.00%16黄陂区横店街住宅1625431689995198.59江苏中南建设100.00%17黄陂区横店街住宅、商服、绿地1600071551994849.75北辰实业100.00%18黄陂区横店街住宅、商服81664781994787.82江苏中南建设100.00%政府限三制最高三价，否三则溢价三率更高远城区远城区201三6年溢价三率超过100三%的地块远城区远城区溢价率远城区三地块的三溢价能三力强，三且住宅三地块的三溢价能三力强于三商业地三块品牌开三发商土三地储备三情况房企宗地数体量分布区域房企宗地数体量分布区域万科10256万方东湖高新、洪山、汉阳、江汉庭瑞4173汉阳、沌口、江汉保利6334东湖高新、江夏、洪山、新洲、汉阳美好5185洪山、汉阳、江岸、硚口恒大665武昌、青山、东西湖新城236汉阳、东西湖招商4113汉阳、硚口、青山联投4133东湖高新、江夏、武昌金地4140东湖高新、江夏、洪山、硚口广电3155汉阳、硚口绿地6220东湖高新、武昌、青山、沌口、汉南、江汉中海113江夏华润4216东湖高新、江汉、硚口、东西湖东原4137洪山、江夏电建4120东湖高新、硚口、江汉城投380洪山、江岸中建7364东湖高新、江夏、硚口、东西湖长投6113东湖高新、江夏、硚口、江岸、江汉越秀344武昌、硚口、江汉平安126江夏复地348洪山、汉阳、江汉新力216汉阳、黄陂世茂563洪山、汉阳、蔡甸中锐220江夏、江汉远洋255江汉、东西湖文一112东西湖碧桂园7136东湖高新、汉阳、沌口、蔡甸、汉南、江汉、东西湖融创5251武昌、江岸、东西湖华发581汉阳、江汉、江岸绿城247江夏、新洲福星惠誉495武昌、洪山、江岸富力140汉阳武汉地产14463东湖高新、江夏、洪山、沌口、硚口、江岸首进武三汉土地储备众房企三蜂拥而三至，在拿三地难的三情况下三，多于三远城区三拿地或三是合作三开发；三传统品三牌开发三商土地三充足，三新晋开三发商依三旧有拿三地需求年度之最年度总三价“地三王”：平安——110亿元11月22日，平三安以110亿竞得三杨泗港三商住地三，折合三楼面价135三88元/㎡，溢价三率70%。年度最三高楼面三地价：碧桂园——200三17元/㎡7月28日，碧桂园三以25.三31亿元、三楼面价200三17元/㎡，溢价三率288三.79三%拿下汉三阳滨江三地块，刷新三武汉最三高单价三纪录。最高溢三价率:南德置三业——486三%9月13日，南德置三业以481三0元/平米的三楼面价三、486三%的溢价三率成功三拍得黄三陂武湖三住宅用地，该三地价也三创下武三汉最高三溢价率三地块，三同时也三成为黄三陂单价三地王项三目。区域价值突出位于汉阳杨泗港滨江板块，坐拥一线稀缺江景资源，地理区位优越交通便利地铁6号线直达本案，杨泗港大桥预计2019年通车。房价洼地滨江区域中汉阳处于的价值洼地，未来升值潜力较大宗地号P(2016)118号土地用途住宅、商服、公园、绿地交易方式公开招拍挂土地位置杨泗港地区新港长江城启动片K、J、F、G地块总用地面积18.29万方容积率3.80-6.51建筑面积约81万方竞得者深圳联新投资管理有限公司（平安）成交金额1106500万元楼面价13588元/平米总价地王11月22日，平三安以110亿竞得三杨泗港三商住地三，折合三楼面价135三88元/㎡，溢价三率70%碧桂园三地王区域价值突出地块位于汉阳滨江核心地段，地理区位优越交通便利地铁4、6号线近邻本案，鹦鹉洲和长江大桥近在咫尺。房价洼地地块已闲置多年，周边一直未有新地块入市，属于武汉发展前景较好的区域。宗地号P(2016)64号土地用途住宅、商服交易方式公开招拍挂土地位置滨江大道与拦江路交叉口西南角总用地面积3.1604万方容积率4建筑面积12.6万方竞得者碧桂园城市置业（武汉）有限公司成交金额253100万元楼面价20017元/平米单价地王碧桂园三以25.三31亿元、三楼面价200三17元/平米，溢价三率288三.79三%拿下汉三阳滨江三地块，三武汉正三式开启2万地价三时代P（201三6）088号地块三位于黄三陂武湖三，周边三住宅项三目均价三在550三0——三600三0元/㎡，处三于价格三洼地，三随着产三业和人三口的不三断导入三，未来三有升值三空间宗地号P(2016)088号土地用途住宅交易方式公开招拍挂土地位置武湖街梅教街以东、创新路以北总用地面积8.82万方容积率1.0-2.4建筑面积约21万方竞得者武汉南德天昊置业有限公司成交金额101870万元楼面价4810元/平米最高溢价率南德置三业以481三0元/平米的三楼面价三、486三%的溢价三率成功三拍得黄三陂武湖三住宅用三地，该三地价也三创下黄三陂武湖三的单价三地王土地市场小结土地成三交成交金三额首次三突破100三0亿，其三中住宅三性质土三地成交三面积收三窄，商三办成交三面积增三多；土三地成交三集中在三远城区三及二级三市场火三热区域土地价三格“后地三王”时三代开启三，楼面三价破万三成为TOP三10门槛溢价率远城区三地块的三溢价能三力强，三且住宅三地块的三溢价能三力强于三商业地三块开发商三土地储三备众房企三蜂拥而三至，在拿地三难的情三况下，三多于远三城区拿三地或合三作开发三；传统三开发商三土地充三足，新三晋开发三商依旧三有拿地三需求武汉商三品房市三场Par三t5商品房三市场商品住三宅市场写字楼三市场商业市三场201三7年新入三市住宅三项目盘三点201三6年武汉三市商品三房销售三面积333三6.9万方，同比三上升35.三21%；销售三金额317三3.5亿，同三比上升43.三60%；成交三均价为951三0元/㎡，同比上三涨6.1三9%。商品房成交武汉商三品房成三交再创三新高，三销售面三积与均三价均首三次冲破3字头全年商三品住宅三供应面三积214三5万方，三同比下三降1.3三3%；销售三面积299三8万方，三同比增三加32.三07%，今年以三来武汉三持续处三于供不三应求的三态势，三目前的三供需比三仅为0.7三1，呈现三近年来三的最低三水平。二季度三和四季三度分别三迎来推三盘高峰三期，二三季度为三传统的三年后放三量节点三，7、8月份稍三有回落三，四季三度受政三策压力三驱动，三再次迎三来推盘三高峰。商品住房供求供求比三降为0.7三1，呈现三近年来三的最低三水平201三6年武汉三商品住三宅销售三金额274三9亿，同三比增加41.三12%；销售三均价916三8元/㎡，同三比增加6.8三%。政策三的持续三放宽，三外围的三普涨及三自己需三求的旺三盛，使三得今年三量价持三续创下三新高。月度量三价方面三，1、2月，受三楼市春三节淡季三、银行三信贷紧三缩等诸三多因素三影响，三市场不三够活跃三。从3月份开三始，量三价一路三高歌猛三进。四三季度在三政策收三紧刺激三下，销三量略有三降温，三价格涨三幅受到三抑制。商品住房成交全年市三场火热三，住宅三需求持三续强劲三，供需三矛盾激三化，房三价顺势三进入上三涨通道区域供销走势各区域三普遍供三货断档三严重，三汉阳、三东湖高三新成交三相较活三跃区域供三应方面三，汉阳三、东湖三高新、三洪山分三别新增三供应265三.1万方、263三.6万方、207三.6万方排三名前三三。201三6年东湖三高新、三洪山区三域由于三土地成三交量依三旧较大三，未来三仍将保三持活跃三状态。区域销三量方面三，汉阳三、东湖三高新、三洪山分三别以367三.0万方、326三.1万方、288三.6万方排三名前三三。注：颜三色越深房价三越高800三0-1三000三0元/㎡100三00-三150三00元/㎡110三00-三180三00元/㎡180三00元/㎡以上区域2016年均价2015年均价涨幅江岸11488111842.7%江汉156741398512.1%硚口136581193614.4%汉阳10405894816.3%武昌148351313313.0%洪山10314901314.4%青山10702871122.9%东西湖8170693417.8%东湖高新10005901810.9%经开8532716119.1%东湖风景229691649339.3%江夏7424656813.0%黄陂6279543615.5%蔡甸5667513210.4%新洲4305380813.1%汉南4664416611.9%商品住房价格各区域三的房价三普涨后三再上平三台，三三镇中大三武昌涨三幅高于三大汉口三及大汉三阳板块三，远城三区中，三东西湖三、黄陂三涨幅较三快。600三0-8三000元/㎡成交结构刚需户三型主导三市场，三改善户三型成交三稳中攀三升近几年三成交结三构看，120㎡以下三户型购三买力最三为旺盛三，且90—三120㎡面积三段要高三于90㎡以下三面积段三的成交三，随着改善型三需求入三市意愿三增强，三近2年120㎡以上三的户型三成交占三比有所三上升。区域

截止2016.12月累计存量面积（万方）

去库存时间（月）全市

9984.2江汉75.067.67江岸107.015.54硚口70.85.8汉阳99.383.38武昌110.7317.61洪山62.593.14青山39.14.19黄陂58.852.19东西湖54.192.34东湖高新46.262.14武汉经济开发区18.561.62东湖风景8.0847.27江夏84.093.87蔡甸38.982.38汉南47.237.77新洲72.026.83下降约6成去库存武汉去三库存同比减三少6成，去库存三仅需4.2月，供求关三系大幅三逆转201三4—2三015年去库三存周期三相对平三稳，201三6年以来三住宅市三场供需三持续下三降。截三至201三6年12月武汉三商品住三宅库存三约998万方，三同比减三少6成，供三求关系三大幅逆三转。2016年武汉市住宅成交金额TOP10排名项目名称区县成交套数(套)成交面积(㎡)成交均价(元/㎡)成交金额(万元)1福星惠誉东湖城洪山2758290016117123396642融创公园壹号江岸2493263878118153117843世纪江尚中心江汉968140722218623076464泛海国际居住区江汉843141711214423038615纽宾凯汉city汉阳309031886892922963066碧桂园生态城东湖高新288331480484252652157中国水电盛世江城江汉2215235869111362626578保利清能西海岸江夏325331030180432495669都市经典洪山10331235871832522647510幸福湾江岸1848193836101861974402016年武汉市住宅成交套数TOP10排名项目名称区县成交套数(套)成交面积(㎡)成交均价(元/㎡)成交金额(万元)1保利清能西海岸江夏325331030180432495662纽宾凯汉city国际社区汉阳309031886892922963063碧桂园生态城东湖高新288331480484252652154保利圆梦城新洲282429008946411346285福星惠誉东湖城洪山2758290016117123396646武汉复地悦城洪山257523115380251855087融创公园壹号江岸2493263878118153117848联投金色港湾经开221718584199491848949中国水电盛世江城江汉22152358691113626265710恒大龙城黄陂21352350967101166939住宅成交排行近四环三项目表三现抢眼三，武昌三中心由三于供货三不足区三未有项三目入榜成交套三数，TOP三4中有3个为近三四环项三目。随三着中心三区域地三块的饱三和，三三到四环三将会成三为武汉三新的热三点区域三。成交金三额，传三统销售三额大户三武昌区三并未有三项目入三榜，也三是由于三武昌下三半年以三来一直三处于供三货断档三导致201三6年写字三楼成交三面积210三.75万方，三同比增三长100三%，成交三量创历三史新高三；今年三住宅市三场的火三热传导三至写字三楼市场三，给其三发展创三造了机三会。成交均三价有回三落，为115三54元/㎡，同三比下跌7%。写字楼成交住宅市三场的火三热传导三，写字三楼成交三再创新三高住宅火热写字楼成交区域市三场表现三来看，三办公成三交主要三集中于三东湖高三新和江三岸区，三江汉、三硚口区三为成交三价格高三地成交结构公寓类三产品占三比6成，纯三写字楼三在2成以上三，研发三类产品三在三类三中占比三最少2016年11月各片区写字楼租金统计片区项目楼层标准层面积（㎡）物业费（元/㎡/月）租金（元/㎡/月）建设大道商务圈新世界国贸地上55层地下2层230028120-130浙商国际大厦地上48层212128100-120IFC国际金融中心地下2层，地上43层138312100-120民生银行地上68层地下3层199325100-120广发银行大厦地上54层地下2层15002580-100瑞通广场地上29层地下1层12001685-100汉口滨江区企业中心5号地上30层地下3层198726120—150武汉时代广场地上34层地下1层11761080-100CBD商务圈万景国际地上24层1000680-100华南国际广场地上30层10632.850-60泛海国际地上26-31层2000780-90武广商务圈新世界中心地上32层19002390-110武广写字楼地上48层7861355-70泰和广场地上47层地下2层15801945-50中南路商务圈保利文化广场地上46层主楼与19层配楼地下4层160028120—150新时代商务中心地上45层地下3层18221880-90中建商业广场地上28层10296.660-75光谷商务圈光谷国际广场地上32层27131590-110融众国际地上35层13001280-100租金水平建设大三道商务三圈及汉三口滨江三商务区三写字楼三租金水三平领跑三全市，三武昌商三务区因三新建写三字楼入三市，租三金水平三上涨成交排行TOP三10中，有三一半为三公寓项三目；光三谷产业三园表现三较好，三纯写字三楼中整三栋交易三的项目三排名靠三前2016年武汉写字楼成交面积TOP10排名项目名称物业类型区域成交套数(套)成交面积(㎡)成交均价(元/㎡)成交金额(万元)1现代光谷世贸中心产业园东湖高新62987359736964378.182亿达云山湖产业园江汉7583541529144201.243武汉ICC写字楼东湖高新2757113122870162676.374东湖国贸中心写字楼洪山402571841453083085.625武汉天地写字楼武昌275505320600113409.286越秀星汇君泊公寓江岸804543441108060212.697武汉中央文化区写字楼/公寓江岸6675380018677100482.268武汉创意天地产业园江夏9237911824731265.299凯信ZAMAPARK公寓汉阳703363251331148351.3610联投广场公寓洪山50034684588020395.3611金地自在城公寓汉阳90932925989932591.512人信汇公寓蔡甸348320341017732601.9613观澜天地公寓洪山56629727855325425.6114武汉中国健康谷公寓洪山61428961620617974.0615复地海上海公寓武昌549282771496042302.18201三6年武汉三商业成三交面积127三.67万方，三同比增三长38.三2%；成交三均价141三67元/㎡，同三比下降0.1三8%。从区域三表现看三，商业三成交主三要集中三于经开三、黄陂三和江夏三区，而三成交均三价来看三，江汉三、硚口三区商业三均价居三前。从商业三成交结三构中，三底商占三比过8成，购三物中心三和商业三街相对三较小，三不足5%。商业成交商业成三交同比三涨幅38.三2%，经开三、黄陂三、江夏三等非主三城区表三现抢眼三；底商三占比过8成，购三物中心三和商业三街相对三较小，三不足5%2016年武汉市商业成交面积TOP10排名项目名称类型区县成交套数(套)成交面积(㎡)成交均价(元/㎡)成交金额(万元)1碧桂园泰富城商业性质的LOFT经开334811301613138148481.182武汉自贸城购物中心东西湖79340971889636448.723武汉恒大首府商业街+底商武昌166269631130230474.154舵落口门业大世界专业市场东西湖805269001312635309.525武湖新天地底商黄陂12422343645714426.736LAKE街区知音国际茶城专业市场汉阳30621383968020698.777中冶南方韵湖首府底商东湖高新478210011187324934.958南国大家装江南店购物中心洪山615183592148039436.139清能清江锦城底商洪山8617945700012560.910恒达盘龙湾底商黄陂271621945567389.20成交排行榜碧桂园三泰富城三一只独三秀；TOP三10中，底三商项目三占比大商品房武汉商三品房成三交再创三新高，三销售面三积与均三价均首三次冲破3字头。201三6年武汉三市商品三房销售三面积333三6.9万方，三同比上三升35.三21%；销售三金额317三3.5亿，同三比上升43.三60%；成交三均价为951三0元/㎡，同比三上涨6.1三9%。商品住三房供求比三降为0.7三1，呈现三近年来三的最低三水平；三全年市三场火热三，住宅三需求持三续强劲三，供需三矛盾激三化，房三价顺势三进入上三涨通道三；各区三域的房三价普涨三后再上三平台，三主城区三中武昌三涨幅高三于汉口三及汉阳三，远城三区中，三东西湖三、黄陂三涨幅较三快。写字楼写字楼三成交再三创新高三，201三6年写字三楼成交三面积210三.75万方，三同比增三长100三%；成交三均价有三回落，三为115三54元/㎡，同三比下跌7%。成交三结构中三公寓类三产品占三比6成，纯三写字楼三在2成以上三，研发三类产品三在三类三中占比三最少；三租金方三面，建设大三道商务三圈及汉三口滨江三商务区三写字楼三租金水三平领跑三全市商业商业成三交同比三涨幅38.三2%，经开三、黄陂三、江夏三等非主三城区表三现抢眼三；底商三占比过8成，购三物中心三和商业三街相对三较小，三不足5%商品房市场小结201三4年当大三家都认三为中国三房地产三已经到三顶峰时三，201三5年和201三6年前三三季度，中国的三一二线三城市又三引来了三一轮高三潮。不过，三随着调三控来袭三，整个三行业又三顿生迷三茫。房地产三下半场三会走向三何方？新形势三下房企三的战略三方向应三该如何三选择？思考一武汉都三市圈内三的上车三盘比率三未超过2:1，武汉三作为超三大核心三中心城三市的人三口吸附三能力将三更加强三劲成熟都三市圈存三在高上三车盘核三心成熟三，核心三城市与三周边上三车盘比三率在3:1以上，三未超过2:1的城市三难以出三现购房三者向周三边城市三扩散的三情况上车盘三：世联三研究的18—三35岁，购三买面积90㎡以下三、首置三客户的三套均总三价思考二轨道交三通将会三加速近三郊卫星三城市的三形成，三未来三三四环有三望成为三房地产三开发新三的热点三区域？为优化三城市功三能和拓三展城市三发展空三间，疏三解主城三人口，三武汉市三围绕五三个新城三区规划三打造6个地铁三小镇，三分别为三走马岭三小镇、三成功小三镇、武三湖地铁三小镇、三金台小三镇、黄三家湖小三镇、青三龙山小三镇。目三前武汉三已有5条地铁三开通，14条地铁三在建，三武汉经三船舶时三代——汽车时三代，正三式进入三地铁时三代金台小镇武湖地铁小镇走马岭小镇成功小镇青龙山小镇黄家湖小镇2111314314汉口主城区后湖武昌主城区汉阳主城区1818202019191、针对三高总价三地块，三联合体三形式优三势明显2、契合三武汉城三建发展三的PPP模式201三5年7月，新世界三凭借其三写字楼三运营能三力，以底三价摘取三二七滨三江地块三。未来三将打造三周大福三中心！201三6年1月，绿地凭借其超高层三的地标三打造经验，三底价25亿拿沿三江一号三二期，三将在汉三正街建250米双子三塔融资成三本低的三险资背三景+专业性三开发商三：201三5年底平安+万科26.三4亿联手三拿下沌三口太子三湖地块三。201三6年8月9日,首开+华侨城+金茂联三合以73.三5亿拿下三武汉杨三春湖启三动区C地块201三6年9月13月，庭三瑞地产30.三77亿底价三拿下武三汉燎原三村两宗三商住地思考三差异化三能力将三成拿地三制胜法三宝？3、三旧三改造能三力强思考四高地价三将形成432三1的房价三梯队？201三6年下半三年以来三卖出一三批高价三土地，三出于对三利润率三保护，三对昂贵三土地成三本，有三实力、三有品质三追求的三房企将三有提价三意愿，三未来极三有可能三会形成三内环4万、二三环3万、三三环2万、四三环1万的房三价梯队三。东西湖8000—10000硚口12000—23000江汉18000—35000江岸10500—15000青山9000—15000新洲5000—6500蔡甸5000—6500沌口8000—9500汉南4500—6000汉阳中心10000—18000武昌中心18000—30000东湖高新10000—20000白沙洲9000—10500南湖13000—18000江夏8000—10000黄陂7500—9000当代地三块180三1