怀柔奥特莱斯可行性报告

怀柔奥特莱斯可行性分析报告北京工商大学商学院北京世纪英华商业管理有限公司1项目概况怀柔奥特莱斯项目是北京天鸿集团拟开发的怀柔时尚岛综合性地产项目的重要组成部分。时尚岛属于怀柔区“十一五”规划开发项目。本次可行性研究作了大量的调研。

2宏观分析比较分析微观分析北京经济发展北京旅游业发展北京商业市场状况北京-怀柔交通条件怀柔经济发展怀柔商业市场怀柔实地调研怀柔旅游业怀柔房地产业国外奥特莱斯发展趋势国内奥特莱斯发展现状与燕莎奥特莱斯比较与青浦奥特莱斯比较可行性分析总体结论市场定位与规划建议投资估算与经营预算可行性分析结构框架3

第一部分北京市经济及商业发展状况

——怀柔奥特莱斯宏观分析经济商业旅游业北京-怀柔交通供应商4北京市经济发展状况经济迅速发展，消费迅速升级表1-1居民消费支出高且增长迅速表1-2经济发展具有产生奥特莱斯需求的市场基础

北京市城镇居民人均可支配收入年均增长11.1%

北京市消费品零售额保持两位数增长

06年北京市人均GDP达6210美元，仅次于上海、广州吃穿用消费品零售额基本上均保持两位数的高增长人均GDP达到美国奥莱发展起步时期的经济水平。消费升级产生品牌需求。5北京市经济发展状况北京市私家车发展迅速且增速不减1.4%的消费者每月购买服装的开销在1000-3000元；超过40%的消费者愿到品牌较多并有折扣的场所购物；

40.1%的消费者愿到有自己喜欢的品牌的场所购物。北京市机动车保有量突破300万辆；平均每5名城市居民、1.46个家庭有一辆汽车。消费升级造就具有品牌消费意识的群体6北京市商业发展状况商业市场不断扩大，零售业态趋于完善大型百货店及专卖店迅速发展以购物中心、超级市场、专业店、专卖店、便利店、仓储式商场、无店铺销售为主的新型零售业态，逐渐占据零售市场的主力地位。北京市20家大中型百货店2006年实现销售额189.98亿元；面积万米以上的大型百货店已经达到150多家；国际知名品牌70%进入内地市场，北京是首选登陆点之一。7北京市商业发展状况城市郊区成为新型业态布局的“新区”

单体商业规模向大型化、综合化发展

百联集团开发青浦奥特莱斯是第一个向大城市郊区发展的案例。

城区内大量商业设施过于集中存在着经营风险。城市化进程使商业外扩趋势明显表1-3新增商铺主要集中在三环-五环间，尤以4-5环间增长最多。8北京市旅游业发展状况北京市旅游业发展迅速北京郊区民俗旅游持续升温

现状：06年北京市接待入境旅游者362.9万人次，接待国内旅游者1.25亿人次，约占全国的1/10旅游城市综合竞争力及最多高收入人士造访的城市排名名列第一。

未来：2008年北京将接待国内游客1亿人次，2010年接待国内游客（不含市民在京游）1.11亿人次

08年奥运会将促进北京市旅游业发展。06年乡村民俗旅游共接待游客1300万人，旅游收入近10亿元。

07年“五一”黄金周期间，生态涵养区接待旅游人数495.17余万人，累计实现收入31351.16万元，比2006年同期增长28.35%

。9北京市区与怀柔交通状况

怀柔

北京京承高速京顺路怀柔相邻郊县（昌平、密云、延庆等）八达岭高速京承高速怀柔相邻省市（天津、河北、东北等）京哈高速京沈高速图1-110供应商对北京发展奥莱看法调查品牌供应商对北京发展奥特莱斯充满信心距市中心20公里内的选址最佳客源市场集中在大城市且有车族经营方式更倾向于直接开店

品牌供应商看好奥特莱斯在北京的发展，但市中心到怀柔全程52公里，在选址距离上不占优势。通畅的京承高速和与城北中高档社区的连接将会对供应商产生一定的影响。11北京经济发展与商业市场分析基本结论

北京具有发展奥特莱斯的市场需求。北京商业需要业态创新，先进入者将抢占先机。奥特莱斯成功的关键在于国际国内知名品牌的进驻。北京-怀柔交通线路单一，对部分客源市场构成障碍。国际国内品牌商看好北京市场，并抱有兴趣和信心。12第二部分怀柔经济发展状况及对奥特莱斯影响分析经济商业餐饮娱乐业旅游业住宅房地产业13基本概况人口33万，其中城镇人口13万；距北京50多公里；是市“十一五”规划中的“生态涵养区”。怀柔区十一五规划采用新城、重点镇、一般镇的结构体系。提出新城由“两城区+两组团”构成，怀柔奥特莱斯位于的时尚岛属于规划中的新城。14怀柔经济发展状况经济发展速度迅猛，工业贡献率占主导人均可支配收入逐年增长，收入渠道多元化06年怀柔地区生产总值增速在全市18个区县位列第二

07年一季度怀柔地区生产总值较去年同期增长19.7%。其中工业产值比去年同期增长40.3%怀柔区城镇人均可支配收入由12700元增长到近17000元，但低于市平均水平，06年增长幅度只有北京市的62.2%

06年的工资性收入比重由上年的81.8%降至74.8%15怀柔经济发展状况城镇居民衣着类消费增幅快于食品类消费怀柔与周边区县经济发展状况比较分析表2-1

06年城镇居民实际支出较上年下降8.3%，但消费支出上涨7.8%；

衣着类家庭人均支出1058元，增长6.8%，增幅快于食品类支出。

怀柔地区生产总值、居民可支配收入均处于下游；

顺义虽具有较高的收入水平，但消费能力有待挖掘；

昌平城镇居民可支配收入和人均消费支出都较高，有可能成为奥莱斯潜在消费群体。16怀柔商业发展状况各种零售业态发展均处于初级阶段商圈范围狭窄，周边辐射能力较差怀柔社会消费品零售额是邻近区县中最低的，只有青浦的75.6%营业面积万平方米的百货业只有京北大世界一家，其他百货业网点均在5000米以下，主要面对低端消费群体。80%商业网点集中在商业街、南小街和青春路上，其中商业街是怀柔最具人气的商业中心区，步行走完全程仅需约20分钟左右。商业发展总体水平较低图2-117怀柔商业发展状况优质百货业资源匮乏，京北大世界一支独秀京北大世界地均销售额19292.5元/M2，大大高于北京市百货店平均水平；06年利润额增幅高达73.7%，是销售额增长幅度的5倍，揭示了怀柔消费者对大众品牌商品的认可和商业规模化经营的重要性。

服装类知名品牌进驻率偏低商业与旅游业相互促进作用不明显06年游客达到1042万人次，但旅游收入仅有10.56亿元。18怀柔餐饮娱乐业发展状况餐饮外出消费观念逐步形成；洋快餐、当地特色餐饮需求旺盛，且具有不同客层结构；综合购物商场餐饮配套设施不完善，聚客能力弱。娱乐场所低档、雷同化，缺乏高档、大规模娱乐场所；城区内娱乐场所夜间消费红火；美容、健身、儿童项目寥寥无几。餐饮娱乐19怀柔旅游业发展状况怀柔具有极强的旅游吸引力，但消费水平低

06年接待中外游客1042万人次，实现旅游收入10.56亿元，同比分别增长15%和22.2%；旅游人均消费只有101元，主要靠景点门票和农家乐收入。每年11月至次年3月是怀柔旅游的淡季，游客数量锐减。

每年平均接待会议7000余个。

旅游业存在明显的淡旺季差异度假、会议旅游业发达20高档别墅叠众多时尚岛周纯边商品房励开发汇聚就人气怀柔已勇开发别庸墅项目19处，主物要集中辱在高、荷中档高档别墅混业主是奥特莱陆斯的重要鉴消费群体弯。时尚岛周织边10万平米的商品房舱已销售完感毕。怀柔住宅房地产业发展状况21怀柔实地炸问卷调研耐情况怀柔居民炸的收入水杆平和消费楚能力有限怀柔消费和群对奥特池莱斯销售伟收入支持睛作用不明刚显怀柔商祖业环境度不能满赴足当地对居民购终物需求拥的对奥特崖莱斯的益认知度龟偏低腾，接受磨价格低特于500元调研数据歉分析怀柔本地居民难以形成规模化、稳定性的客流群体，对奥莱的经营仅能起到补充作用。奥莱作为一种新型的商业业态和优美的购物环境会对当地产生巨大的轰动效应。国内品牌和运动品牌对当地具有很强的吸引力。

调研结论50%受访者角月收入断在150纽奉0元以下，教仅有7.3%的5000元以上子高收入熄人群。名品消费挠方面，仅堡有13.4往%的人经常辆购买，73.税2%的人选刑择偶尔卫购买国外名卡品方面10.2煌%的人会册购买，41.组8%在价格新合理情至况下会颂考虑购斥买。对怀柔盏商业环链境表示匙非常满职意和比姿较满意景的分别记仅占7%和29%。30%的人听衣说过奥肯特莱斯坟，75%的人接受铸的名品价开格在500元以下。22怀柔经济发展与对奥莱影响分析基本结论

怀柔商食业市场朵不发达法，当地软难以形答成稳定叔的客源总群体;怀柔具碰有良好汪的旅游宿、会议稀等流动趣客源市嫩场;怀柔奥特循莱斯需要燃较完善的少商业业态病组合;怀柔奥特比莱斯必须跳在折扣商雁品上提升绝竞争力和无吸引力;奥特莱斯抬项目要得示到政府的采大力支持年。23第三部泻分国坏内外奥较特莱斯饰发展状扒况——怀柔奥特处莱斯比较分大析国际国内燕莎奥高莱青浦奥蒸莱24国内外奥础特莱斯发展比席较分析国际奥莱发展现女状国内奥接莱发展现状怀柔奥莱与青浦毫奥莱的比较怀柔奥莱与燕莎菊奥莱的比较业态综救述比较借鉴竞争分赚析现状分姐析25国际奥莱发展窃现状演进过仿程经验特啊点发展状况增长规模均递减经营公粘司渐趋仇集中美国奥莱洲总数的61.8档%及出租钻面积的59.叉9%集中在5家运营轰商手中业态异置化更加袜明显工厂直销齿店：一家工厂住一个直销缎店、前店说后厂工厂直销嘴中心：多家工厂搜集中开一灯个直销店滑、远离市宽区奥特莱躬斯购物羽中心：休闲购狂物一体扒化、直掉销比例归降低超乎想象虾的低价颇具吸引访力的品牌缸组合选址更为锈重要良好的购耐物环境管理分工牛明确图3-126奥莱在国内的发展引进发展200暂2年，原燕温莎商城总洗经理、现材任北京世夕纪英华商搅业管理有限艇公司董事飘长万文英练女士将其引进蛙中国，并己在北京成功开办捞了首家“恋燕莎奥特妻莱斯”国内奥赏特莱斯街虽发展他迅速，蚕但大多柄数不成季功表3-1从仓库俩式奥莱包到花园席式奥莱尿购物中辩心，美蜡国用了30年完成骡其演变阶过程，在我国宪仅用3-4年就实现灭了，并晓且表现时出惊人贩的发展且潜力。赛特——顺义后沙峪宁开办具达有一定召规模的旧花园式弦奥特莱库斯美国及构国内投举资集团——顺义杨林大耐道开办危工厂直吼销店式冒奥特莱所斯珠江房地乒产集团——河北宝雾坻县建成京津符新城；中关村国肉际商城——昌平区沙河东交半壁店目前仅北附京燕莎奥苍莱、上海今青浦奥莱抓取得成功北京及静周边城跃市规划雁的大型舰奥特莱留斯项目27怀柔奥莱与燕莎奥莱比较燕莎奥升特莱斯蝇简介燕莎奥特滩莱斯成功惰要素分析怀柔奥泛莱与燕忙莎奥莱陆比较分杀析28地理位胀置：北京东四丛环工大桥陪西侧交通情垒况：广场附遵近京沈栽高速路轿、京津脏塘高速梨路与东透南四环泄路连接分，构成席纵深极广华的辐射逝面建筑面寒积：3500谱0平方米，伶扩建后约9.5万平方米停车位：130包0个，扩建陆后约200讯0个建筑特吃色：仓库式堤建筑，殖装修简访洁明快品牌构青成：国际品牌狗一线约占10%，国际知衬名品牌40%，国内义知名品析牌50%客源购成枕：93%为本地蹄顾客周边住哪宅：未来5年将建壶成800劝-10格00万平米钉高档住姓宅区经营方爱式：联营保逐底约占80%，租金等拆其他合作额方式约占20%经营效朝果：2002年开业至另今，年度俭效益增长狐率高达25%，日均孟客流量1.4万人次敢，日交易袋率53%，客单蝇价337元。2006年实现掘销售额9.4亿元，预付计200萍7年突破11亿元。燕莎奥哪特莱斯嘴简介29全国第一家奥特莱斯妥，其新颖究、独特引狐起全社会阀的关注依靠专业田的经营管枯理团队，对奥莱旬业态全面欠研究和深窗入分析确立并在薯经营中贯短穿了“品牌+实惠”的经营理速念准确的经营定位是其成功雪的根本国际与国晃内知名品怪牌的引进和罢较大的折扛扣力度，薪形成了对勿目标客群的中感召力自由、临自在、招自我的经营萌特点和句氛围营铃造，形鉴成了对使目标客群的吸引格力优越的地理位置、便捷哨的交通所条件，恳提升了熔商圈的坑辐射力燕莎奥特蚀莱斯成功梨要素分析30怀柔奥眯莱与燕寨莎奥莱向比较分此析区域市华场的争皇夺对象浪相同城北、猛城东北巡寿富裕区阶是客源求交叉带杏；消费群体描类型将发视生变异燕莎奥莱疤主要依托故中央商务贼区的社区穗居民，怀叮柔奥莱主关要依托游贱客；商圈辐凤射力不庆同燕莎奥莱扛吸引外省炉客流，怀舰柔奥莱吸毙引周边区陡县客流；后来者具循有规划建己设优势怀柔奥来莱可利唤用资源元优势建源造花园妙式奥特酿莱斯购翁物中心溪。31怀柔奥莱与青浦奥莱的比较青浦奥渴特莱斯巴简介青浦奥特旬莱斯成功达要素分析怀柔奥莱景与青浦奥橡莱比较分座析32地理位置描：青浦区促赵巷镇图。交通情秃况：广场与318国道,嘉松中皆路,A9高速公路,泸杭,泸宁高嘉速公路,嘉金高房诚速公路辜及A30高速公大路连接伏。建筑面积昆：广场占地15.5万平方错米，商罪业建筑爱面积11万平方撤米。停车位炼：2000个。建筑特减色：建筑群为晴欧美风格,户外为已花园式房诚。品牌布草局：广场按决经营功世能的不杂同分为童三个板酸块。项目筹旨备：针对阿玛蒜尼、杰尼蛮亚等10个大品牌扭，投入3000万元装修将费和3000万元买断搅款将其引营进。经营效爽果：开业以隶来周一蜂到周五占日均销售100万元,周六周日日均销售300万元,五一及十鞭一黄金周钻日均销售超过500万元。青浦奥特付莱斯简介33青浦奥钩特莱斯灶成功要看素分析选址科学厨合理;政府支持翼和大集团险背景;交通条零件优越;新颖业仰态的吸锄引力;招商方式涂灵活;开业时间艇抢得先机趁。34怀柔奥莱姻与青浦奥察莱比较分宏析怀柔商兆业市场责不及青淋浦发达表3-2怀柔旅株游消费钓较青浦讲低表3-3怀柔交通刚辐射力不锦及青浦表3-4怀柔奥宇莱开发狭商缺乏禾专业经累营实力怀柔人均GDP只有北京捏平均水平蛮的60%，而青浦币人均GDP是上海拖平均水集平的83%，青浦是诸怀柔的1.5吼8倍；人均社会往消费品零护售额方面绩，怀柔只巨有北京平予均水平包的57%，而青浦炭是上海平肠均水平的84%，青浦是魂怀柔1.33倍怀柔的旅薄游接待量给是青浦的3倍,而旅游建收入却情是青浦特的69.5忘%怀柔较青龙浦距市区教的距离远厌一倍，且否只有111国道及京亚承高速可卵通往河北、影密云、觉顺义、候昌平等平周边区活县开发商使缺乏大惹型商业罩企业经悠营运作访经验35国内外奥特莱斯分析基本结论

奥特莱俩斯在中搁国具有员良好的拆发展态折势，但间时机已掏成为制括胜的重第要条件;怀柔奥漂莱应重肃点开发虽驾车游闯客、北牌城社区职居民为吧主要客柳户群体;发挥资服源优势捐，打造刘综合性菜强、规鼠模大型值、花园紧式奥特千莱斯购趣物中心;怀柔奥懂莱成功及的关键局系命于预国际国这内知名宿品牌的捉招商入领驻和政冠策支持赶。36第四部分撑怀柔奥先特莱斯SWO弹T分析与可行性船分析总体结论SWOT分析矩阵可行性杰分析总慌体结论37优势（strength）强大的投资商（天鸿集团）良好的区域可进入性旅游资源、会展经济具有较强的客流吸纳力具有建设花园式奥特莱斯的资源优势区政府的极大支持有望生成奥莱社区消费客群威胁(threaten)

燕莎奥莱将是怀柔奥莱的直接竞争对手正同步规划兴建的本市同业态项目有可能抢占先机怀柔京北大世界改造扩建后有可能引入名品折扣概念，分流当地客源劣势（weakness）距市区较远，交通不便怀柔当地无法形成有效客群怀柔奥莱客流受旅游季节性影响怀柔奥莱目标客群以本市为主，有效营业时间将缩短怀柔公共交通配套不足，会造成无车族目标客群的流失因远离市区导致招商政策向供应商倾斜机会（opportunity）北京百货业迅猛发展、知名品牌大量进驻奠定商品基础知名品牌认知度的提高奠定客源基础北京奥莱尚存较大的发展空间北京中高档住宅区的北部形成与东部扩大，拉近目标客群的距离北京私家车发展和怀柔旅游发展将拉动本市驾车族构成怀柔奥莱的主要客群怀柔地产业、创意产业的发展，将更多吸引具有较强消费能力的人群进驻当地。有望开创北京首家花园式奥特莱斯怀柔奥特猜莱斯SWO哨T分析38准确的蜜项目定拳位与合胸理规划确保招商纱目标品牌庆落实和价早格优势体吗现确保花园搂购物中心链式休闲环射境的实现项目资金币投入的如割期到位由具有仪奥莱业镜态策划摧与运作门成功经裂验的专业团队妹筹备及运瘦营怀柔各炭级政府讨的支持怀柔奥就特莱斯链项目的遇成功要解素必要条希件——项目具备炮投资、运掀营的条件夏，具有较好倾的市场发测展空间和幸发展前景怀柔奥惰特莱斯蝇项目可搞行性分牌析总论39第五部闭分怀者柔奥特同莱斯的市场定使位与规划建议市场定犬位定位依据规划建议40总体定位定位依袭据相关问题笋及建议怀柔奥廊特莱斯荒市场定恒位基本内涵具体内菜涵41以奥特莱厕斯业态为有主体；最臂大限度集揉合国际、蓝国内知名役品牌；以魄花园式购颗物环境为踪蝶特色；集卫超市、餐胆饮、休闲风康乐业态念组合一体否的花园式侮商业广场柴。总体定冤位经过2-3年的努力敞，将怀柔脂奥特莱斯锻打造成为丛北京乃至灰华北、东授北地区最错具影响力谈的、一流津的“名品+实惠+环境+休闲”怪的新型飘商业购该物广场叨。经营目泄标让品牌满潮足消费需奇求；让环境增评加消费乐予趣；让价格棒具有“培淘金”妇的感觉饭。经营理内念42基本内笑涵具体内涵突出花封园式奥稿特莱斯五业态以销售折蜻扣名品为争特色业态组合商业广度场（不届低于6万平米孙，能容扬纳240-挂260个商铺胶）目标群挖体定位经营范托围经营结构商品定位供应商遥定位价格定位餐饮结险构定位娱乐休晶闲定位总体定位43目标群性体定位具有品牌秀消费意识泊和消费能蛮力、并讲系求实惠的在有车族消晴费群体。分为三级秀客源市场音：一级客源取市场为具有品站牌消费意英识和能完力的、来上怀柔休闲英度假的游那客群体和邻怀柔当地脖富有人士眉、商务人帆士。二级客佩源市场为北京杠市区北歼三环、妨北四环耍及东北餐三、四变环社区线居民。三级客源鸭市场为密云、禾延庆、昌粗平、顺义妈等周边郊割县富有人脏士、商务丛人士及京片哈高速、在京沈高速论连接的部玩分城市的楼有车族。44经营范呈围经营范围番主要包括权：国际国俯内知名品榴牌男女服淋装、化妆恋品、时尚抹饰品、休茶闲装、运被动装、运怜动鞋、运钓动用品、匆户外产品同、男女皮吃鞋、休闲柜鞋、名品廊箱包皮具友、儿童服扰装玩具、造钟表眼镜目、家居用谁品等配套项目套主要包括福；超市、篇餐饮、休均闲水吧、棵小型银行龄、商务中辜心、儿童鹊娱乐购物贸城、美容多美发、改酒衣服务、渔面包房、荡花店、杂道志期刊等经营结构商品类约神占70%餐饮类约瓣占10%其他类约快占20%（包括超民市、银行仔、休闲娱泼乐及其他明）娱乐定位奥特莱斯锄购物、休酿闲顾客归；当地居拨民及儿童灵；奥特莱斯雄夜间消费爷市场45商品定位以国际霞一线品规牌为主仁导（15%）以国际驻、国内绝知名品皱牌为主课体（国际50%、国内30%）适量增加筹名品工厂答直销店及绢特色店猾（5%）供应商傅定位重点选垒择国际败、国内忧知名品甲牌的合萍作商为授主要合努作对象那：品牌商（鹅品牌持有栗者）国际、国籍内知名品左牌生产商国内一蝴手代理障商国际品牌哨直接进口辫商专业经营挤奥特莱斯鹅产品的供旁应商外贸商品价格既定位折扣低自于6折（含）餐饮结习构定位引进著飘名的连授锁餐饮缘瑞，如肯德薄基、麦道当劳、吉拉野家、匀呷哺火每锅、赛椒百味等当地特威色餐饮46定位依据北京已方形成一材批认知肯、追逐统品牌但摘消费能境力有限赚的品牌消投费人群;怀柔依托墙旅游资源重拥有上千磨万人次的旅游及会找议群体;怀柔具香有建花紫园式奥滥特莱斯事得天独悦厚的自然资区源优势;国际品牌字对北京市葵场的认可蔽以及青浦霞奥莱的成驶功，会加快国层际品牌的技尾货、库后存品对中什国的进入秒，使北京具有净良好的货源基弓础.47定位相窜关问题功及建议问题建议购物点与嫩目标客户宪群距离远怀柔当地伍居民消费呼力弱季节性民和流动竭性增加并资源配骄置成本商品价垮格和品对牌能否继具有吸覆引力怀柔奥攻莱能否无产生强油大辐射绍力着力打造矛北京第一家真正意义悼上的花园式桑奥特莱佳斯购物抱中心；项目名称其建议定为鞭“北京奥特艘莱斯”；实行“三重”营销，萝确保目更标群体嗽的有效鲜性；加大对国际一娱线品牌的招商棕力度，骗发挥国匹际一线斤品牌的桨影响力和带动势性；实行并蓄推广“会员制”；加强与怀柔区励政府的沟通与糠联系，尽羡可能保障东怀柔东部岸；新区开发连与奥莱开测发同步进麻行，借地泳造势扩大蹄影响力。48怀柔奥特番莱斯的建够设规划建详议场点位置户建议建议怀柔辈奥莱具体偷位置规划像在时尚岛议的东南侧辆（东面紧怕邻迎宾路馅，南端怀逆河相绕）佣，与迎宾算路与怀河去相望（图5-1）建设规模拿建议总建筑面忆积：6000竹0㎡，扣除外旁墙/连廊后总序使用面积5400腔0㎡;非经营面臭积：3000磁㎡;其中：办漂公楼2000奏㎡（含：办束公室/会议室/贵宾接待牧室/机房/监控室约1000体㎡、库房约700㎡、餐厅约200急㎡、保安休侵息室约100㎡）公共卫色生间/保洁用房480题㎡；客服兔中心40㎡；各类设治备用房400验㎡；其他80㎡经营面逢积：5100柏0㎡;其中：联柏营占80%，4080及0㎡；租赁占20%，1020馋0㎡（含部分情品牌及综昆合配套服与务项目）茎。49建筑风格剧及环境营崭造建议建筑格稼局采用些连排式涌与组群葛式相结床合、欧摘式风格钻的建筑予模式除餐饮邮区外，亭品牌商逃铺区采桨取单层桨建筑结猎构，举贞架高度台不低于6米在连排牵建筑体右门面外串加设连移廊，并渣适当设肉置休闲早座椅在建筑训群内适观当引进朵不同风停格的水烈系、绿质植，营判造多种豆景观；吼并设立速小型中心半花园广碗场为核之心标志步行街主启干道宽度12米，支联路宽度8米；街区胖主干道中肝间配合植例物花卉及休闲座约椅，形暂成林荫砖道在餐饮区励的规划设死计上，应辫与景观相脂结合相关设辛施建议停车场广告设施导示标志照明设施休闲座乒椅及小哥型娱乐西设施公共卫勉生间公共设撇施50建设需注嚼意的问题配电总每量须满汇足经营淘功能的拒需求；考虑提前绍铺设通讯龟网络、信宋息网线及妨配套项目慰经营要求豆；考虑照明油设施及公蚀共导示系便统的用电河配置；考虑消防侮系统、电穴视监控系茧统、广播档系统；在适当港位置，丛设立小仓型垃圾造集中处锦理站；建筑设计许应考虑商园铺供电、岩供暖实行酷分表入户叛；高压线参应在开台发成本氏可控范触围内尽独可能将贷其移走扒。51第六部分忘怀柔奥光特莱斯项秃目投资及纤经营测算投资预算眼表经济测圈算表52投资及腿经营测魄算说明毛利收入饰测算说明参照燕莎具奥莱及青帽浦奥莱销圾售业绩和职优劣势对该比分析；结合目灭标客流询总量及衫消费水倘平；考虑分析镰怀柔市场榆对本项目光的补充作厨用；借鉴同业饱态/同行业销陵售规律的戴递增比例类；考虑整体河经营类别刑、品牌结蹦构组合。依据业移态行业尚特点（零低扣率抗）和项协目特点僻；考虑当地响市场的租允赁水平及毙供应商运暖营成本；考虑新营秆业场所培绒育期；配合招商渴，给予适扶当的政策携优惠；培育期霸暂定综百合毛利群率为10%；租金4元/平米.天。53运营费用掩测算说明考虑本项瞒目经营定妹位、重点从招商目标雨的合作条诊件及所需铸投入的薄招商资灯金。根据业售态特点励及管理馒模式和纽奉管理要蛙求,设定管租理架构并测大算人力景成本。鉴于本胸项目地普理位置则和交通殊状况，袭需比市呈区增加费用支像出，如店：员工著及导购课的交通格费用等堂。培育期庙内为最职大限度领地吸引烟客流，胖需增大供营销推广投入，味采取多种廉不同的宣贸传媒体及踢宣传手段介。所涉及其总他运营费知用参照同考行业相关吧标准。54

投资估算表

单位：万元投资估算项金额说明一、固定资产534

信息系统200办公电脑及信息中心硬件/软件、POS软件、网络集成，320家商铺/600个POS点（未计前台POS硬件、基础布线）。监控系统150按占地10万平米，建筑6万平米所构成停车场、街区、办公区设置（含广播系统，未计各商铺店内区域）。车辆120轿车1辆、商务面包车2辆。建筑投资46附件一办公设备18办公桌椅、沙发、文件柜、复印/传真/打印机、会议室设施（投影/音响/会议桌椅）、饮水机。二、开办费5079

招商费用4000包括：商品货款、商铺装修资金、佣金广告宣传550附件二工资288按30人、人均工资8000元/月（含42.8%保险统筹）、12个月计办公费25.1附件三低值易耗品4.2对讲机：2100元/部、20部。招商中心租金21.6按300平米、60元/平米·月、12个月计。差旅费、招待费30涉及：品牌招商和供应商接待。公关费10涉及：外联招待/礼品。开业费50涉及：开业环境装饰、营销活动、礼品（顾客/来宾）、重要来宾招待。不可预见费用100按开办费的2%提取。三、投资总额5613

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经营预算表1

单位：万元

第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年合计一、销售额360004680060840699668046192530101783111961123157135473858971年增长率

30%30%15%15%15%10%10%10%10%

二、营业收入44925415661573958292100311082211691126481370191102扣点收入30774000520059806877790986999569105261157973416租金收入141514151415141514152122212221222122212217685三、营运费用130012911414149813861584166917541862196515723四、人工成本61467073079686794510311123122413359335五、固定成本5186107107107107000005613六、不可预见费用1005000000000150七、税前利润(2709)329843644994593275018122881495721040260290八、税后利润-270922092924334639745026544259026413696939496注1：按经鉴营面积510求00平米计算蒜，其中联摩营占80%（408堪00平米）挖，租赁挪占20%（102边00平米）。注2：销售弊总额为脑联营销猪售额，顿第1年销售役目标360四00万元，郊第1年至第10年综合瓦毛利率10%。注3：租金消标准按帅第1年至第5年4元/平米.天，第6年至第10年6元/平米.天注4：参考燕设莎奥莱销桨售增长率05/风04：27%，06/0休5：25%及青浦黄奥莱销塔售增长迷率07/湿06：30%核定本瞎项目销允售增捐长稻率。56

经营预算表2

单位：万元

第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年合计一、销售额3000039000507005830567051771088481993301102631112894715810年增长率

30%30%15%15%15%10%10%10%10%

二、营业收入39794748574881028999100311082211691126481370190469扣点收入25643333433359806877790986999569105261157971369租金收入141514151415212221222122212221222122212219099三、营运费用124812221325139612681449152115911672176714458四、人工成本61467073079686794510311123122413359335五、固定成本5186107107107107000005613六、不可预见费用1005000000000150七、税前利润(3169)269935865804675776368270897897521060060913八、税后利润-316918092403388845275116554160156534710239766注1：按经营面积51000平米计算，其中联营占80%（40800平米），租赁占20%（10200平米）注2：销售总额为联营销售额，第1年销售目标30000万元，第1年至第3年综合毛利率10%，第4年至第10年综合毛利率为12%。注3：租金标准按第1年至第3年4元/平米.天，第4年至第10年6元/平米.天注4：参考燕莎奥莱销售增长率05/04：27%，06/05：25%及青浦奥莱销售增长率07/06：30%核定本项目销售增长率。57投资估胸算与经漂营预算基本结论怀柔奥莱症地处郊区管，需要加淘大招商力鉴度，4000万元招商公费用基本逼合理；经营测算知中经营投裁资回收期扰属于合理帽范围；联营和践租赁面增积视招灯商情况棒而定，评具有一术定的不确定性夹；如经营状岛况理想会杠减少以后卫相应的广锤告推广费蒙用。58谢谢！592002年2003年2004年2005年2006年地区生产总值（亿元）4330.45023.86060.36886.37720.3