房地产热点项目亚奥·金茂悦三大价值体系借鉴性解析

亚奥·金茂悦三大价值体系借鉴性解析一方集团市场部2013年5月亚奥·金茂悦2012年10月26、27日盛大开盘开盘当天售罄，狂揽20亿发表于2012-10-2718:14:02|只看该作者·没看到前300什么状况，300以后真和抢白菜一样。从进门看到销控表到最后选房号，不足1分钟的时间。看到自己选的房号贴上“已选”标签，长嘘一口气！余光扫了下剩下的房源，不足10套，都是1号楼的小户型，有钱人太TMD多了！！！然后才想起来还憋着一泡尿......发表于2012-10-2807:55:182楼同感，接近400号的我，进门30秒定了我可选的最后一套房，别的预选方案一个不剩，唯有2，3

号楼才是我的备选方案。最后只好选了顶层。但愿，将来看到的房和样板间真的一模一样。明智的开发商应该在这个楼盘中倾注大量的心血，毕竟这是他们所谓的“悦”产品的首个楼盘。如果首期楼盘业主不满意，那开发商真是自我作践。口碑不好的楼盘以后可怎么推啊？就是交房有点太晚了。项目二期推出位于10层低密洋房及18层通透板楼的95-102㎡舒适两居，118-157㎡品质三居，全部精装修。目前排队中……借鉴意义：产品怎么打造，才能建立差异化，抓住刚需、刚改客户中的高端客户，实现快去化、高溢价？从交通、配套、规划、园林、户型、科技、装修、物业、现场体验、卖点表达、营销推广等方面全方位构建并放大项目价值一方集团项目如何快销盛华公馆一方国际一方天鹅湖一方天鹅湖万达广场项目信息项目基本情况项目名称亚奥·金茂悦项目地址朝阳北五环顾家庄桥西北角开发商北京方兴融创房地产开发有限公司总占地面积7.06万平米建筑类别板楼项目具体数据总建筑面积13.7万平米容积率2.5绿地率30%装修精装（标准3500元/㎡）梯户比2梯3户，3梯2户车位待定面积区间100㎡、120㎡、150㎡、178㎡户数总户数1040户开盘时间2012年10月27日（市场客户）销售价格30148元/㎡入住时间2014年底一、打造悦系产品价值交通条件两横：北四环、北五环七纵：北苑东路、北苑路、安立路、京承高速、机场高速、京藏高速、广顺路六地铁：5号线、8号线、13号线、15号线、建设中的14号线和规划中的17号线两横、七纵、六地铁立体路网路网发达，距最近地铁站仅800米，需具备极佳的通达性，满足与城市核心20分钟的通勤要求0.5公里1.5公里2公里0.8公里距离5号线北苑北站站直线距离为1公里，距离13号线北苑站约2公里比邻北五环路，京承高速相距2.5公里，距规划中的红军营南路东口站仅800米，车行及地铁交通便利。配套资源教育配套：10所幼儿园、5所小学、2所中学、4所大学（朝来天使双语幼儿园、艾德沃幼儿园、花家地实验小学朝来校区、北京市和平街第一中学小学部、北京化工大学附属中学等）商业配套：易事达购物广场、新北辰购物中心、卜蜂莲花；生态配套：5大公园：奥林匹克森林公园、朝来森林公园、勇士营郊野公园、清河营郊野公园、黄草湾郊野公园娱乐配套：5大高尔夫：北苑高尔夫俱乐部、高润高尔夫俱乐部、鸿华高尔夫俱乐部、K酷国际影城、798艺术区

医院：望京医院、中日友好医院、安贞医院。未来售楼处的位置将是专业综合医院。项目依托区域成熟的教育、商业、娱乐、生态、医疗配套，可以满足居住所需的全面配套需求。唐纳双语幼儿园北辰购物中心奥林匹克森林公园鸿华国际高尔夫K酷国际影城北京第二实验小学5大公园，5大高尔夫公园，2000万平绿地周边城市印象老旧，但确保大区域配套成熟，绿地休闲资源优势突出，15分钟生活圈畅享规划解读2.5高容积率，通过高低配置营造低密社区院落式围合规划，兼顾高板楼间距与洋房私密性面积配比、资源分配、价差，比较合理规划解读共8层，包括：134㎡、157㎡左右三居，共48套共8层，包括：134㎡、156㎡左右三居，共64套共10层，包括134㎡、156㎡左右三居，共80套共18层，包括：100㎡左右二居，118㎡、130左右三居，共126套共10层，包括：134㎡、156㎡左右三居，共60套项目总建面13.7万平，容积率2.5.是由12栋（8-10层洋房及18层高板）高低配组成的低密社区本次开盘1#楼（市场客户）；2#、3#、10#（市场客户）；12#、15#（内部客户）楼，其中内部客户共186套房源，市场客户共318套房源。共18层，包括：100㎡左右二居、118㎡、130㎡左右三居，共126套楼座价格排序：1#15#>2#3#>10#12#贵200贵700产品价格排序：96-102两居、118小三居、155大三居32000-33000>121-134三居31000产品结构居室面积区间

㎡套数占比两居96-10210821%36%小三居1187214%三居121-13425250%64%1557214%合计——504100%100%8-10层洋房：一梯两户18层高板：两梯三户、两梯四户2.5高容积率，通过高低配置营造低密社区院落式围合规划，兼顾高板楼间距与洋房私密性面积配比、资源分配、价差，比较合理园林解读选取十年成树，按别墅标准打造一环、三段、八庭的景观格局；大量运用软景和植物，实现60%的软景和40%的硬景的园林比例；人车分流，保障园区活动的老人及儿童的安全，隔绝尾气污染；园林成本对外报价1000元/平米；采用英式自然园林，营造自然、静谧的居住环境，放大低密社区优势。园林解读“2.2m三重自然植被围合”：由2-3层的大树将园区环绕在其中，人行的视线不能穿透，保证园区的私密性、降低了外界噪音干扰。“5重园林+一环漫步跑道”：按五重园林方式打造沿途绿植，营造花海、树阵的丰富园林；宽3米，长约400米的漫步跑道联通各园林组团，路面低于两侧，形成微型谷底，联通各主题花园，配合沿途景观，实现移步换景的景观效果，增强业主园林使用面积，弱化人均园林面积占有小的问题。一环：联通各园林组团，弱化人均园林面积占有小的问题。园林解读“三段”：前庭、中庭、后花园中轴对称，形成仪式感极强的中央景观轴，不破坏整体自然氛围；“前庭”由树阵、水景墙组成，让业主体会回家的归属感、仪式感；三段：创新手段在“自然”的主旋律下营造仪式感及私密性后园前庭中庭“中庭”由景树、花卉及智慧之泉组成，通过植物与景观小品的融合体现英式园林的风情；“后园”由丁香花海、大草坪形成私密性很强的空间；园林解读“1号组团：老人休闲区”：利用缓坡地打造开敞草坪，满足老人的休闲需求；“2号组团：儿童户外运动区”：北京首个为孩子打造的运动公园，公园里大面积铺装塑胶地面，利用微地型，形成地面起伏的滑板区，满足孩子结伴玩闹的需求；八庭院：满足全家庭需求、提供邻里交流平台；实现了前庭后院的别墅体验，提升园林的使用功能。“8号组团：儿童戏水区”：设立40-50公分的浅水区，种植驱蚊植被，孩子可在此戏水；12356847281“其他庭院”设有小草坪，做为亲子游戏的场所，为家庭及邻里间的交流、娱乐提供平台；在楼座附近种植树木，既保证不对低户形成遮挡，又保证了低户的私密性。建筑立面芝加哥百货公司大楼芝加哥风格，三段式砖墙立面，着重打造公共空间及采光窗，降低立面成本，突出品质感及景观价值三段式设计：一、二层门头为深咖色天然大理石；中间采用赭石色劈开砖横向铺装，窗边、立柱纵向拼砖；顶部采用50公分宽的双叠线角。配合芝加哥窗形成立体感极强的网络式立面；延续了三段式外立面的品质感，学院风格又增添了文化底蕴；“芝加哥窗”：在柱子之间全开的宽度大于高度的横向长窗，最大化利用社区及园林组团的景观价值；“2+1大堂”：首层及停车场双精装大堂，4米挑高设计，全石材铺装，智能照明系统；在此之上单元入户大堂前利用园林树阵及地面大块石铺装打造一个私属感礼仪感很强的室外大堂。芝加哥窗三段式设计大理石双叠线角楼顶大理石户外大堂两室两厅一卫97㎡三室两厅两卫118㎡三室两厅两卫155㎡户型分析关注客户居住舒适度，充分考虑采光及主卧的舒适度；“N+1”空间设计，满足家庭不同周期灵活需求；同时满足了客户浪漫、尊贵与务实的使用价值。客厅双面观景南向阳台，南向带阳台主卧主卧、次卧被厨房隔开，设玄关，私密性强。厨房、餐厅、客厅，格局组合合理储物间：储藏、儿童游乐室，布局合理，功能灵活南北通透，无

阻隔南向客厅连接全景阳台卧室全景飘窗，118㎡小面积中采用奢阔套房设计设玄关、卧室分散，私密性强U型厨房、利用率高多功能房：书房、老人房、客房、儿童游乐室，适用各阶段灵活需求客厅南向阳台，主卧全景飘窗

独立餐厅，与主卧客厅分开，秩序井然卧室套房设计，主卫、衣帽间共享空间U型厨房，利用率高独立储物空间，无浪费面积。

双明卫设计，通风采光佳户型配比居室面积区间

㎡套数占比两居96-10210821%36%小三居1187214%三居121-13425250%64%1557214%合计——504100%100%户型分析主力户型将尊贵浪漫、务实、全家庭舒享等客户价值放大到极致主力户型121-134三居，除以上价值点外，大部分户型设置三面采光阳台及卧室飘窗，部分户型设置了南向老人房。6、客厅收纳装修解读1、厨房上柜收纳2、餐厅下柜收纳3、客卫收纳4、主卫收纳5、玄关收纳7、书房收纳8、阳台收纳10、餐厅收纳9、卧室收纳10大收纳系统，解决紧凑型户型收纳与美观的矛盾——盛华公馆与一方国际未设计收纳系统，万达广场住宅可充分借鉴“书房收纳”：保险箱、箱包“阳台收纳”：洗衣、晾衣平台，可放置洗衣机以及拖把涮洗池“主卫收纳”：台盆下方、毛巾、浴巾、盆具“客卫收纳”：台盆上方的镜像内置收纳空间，洗漱、美容等用品，装修解读“中西双用U形厨房”：推拉门打开的时候可以营造开阔空间，烹饪西餐。如果烹饪中餐可以关闭推拉门。“推拉门轨道上置”：便于卫生清洁、防止老人孩子磕碰意外。“主次卧不同洗手盆”：主卧采用台上洗手盆，合适深度、防溅水；客卫考虑儿童方便采用台下盆。“网格收纳柜”：台面收纳空间，采用网格化设计、保证通风，防止湿毛巾等相互影响。全家庭生活样本：人性化设计，满足男女主人、儿童、老人对居住功能不同需求——集团住宅产品精装修可充分借鉴“卫生间照明”：柜子下面设置柜下灯、柜子上方设置柜顶灯，凸显金茂五星级酒店的居住体验感。“卫生间钢化璃”：钢化玻璃不易损坏，即便发生意外破损，单位面积能变成80粒，确保使用安全。装修解读其中地板、入户门锁、厨具、壁纸等看得见部件与广渠金茂府相同，电器、卫浴产品为西门子、科勒等国际一线品牌而非顶级品牌；精装修品牌与广渠金茂府看齐，赠送全套德系品牌厨卫家电——从看得见的地方强化业主品质联想科技系三统建筑外三围护结三构系统三：隔绝室三内外热三传导，三保持室三内温度三的稳定三，提高三了外围防水性三能。节三能效能三达到65%。外窗系三统：断桥铝三合金窗三框，双三层中空三玻璃，三中空层三间距12毫米，三隔音、三降噪、三保温、三隔热等三。地板采三暖：地板中三敷设与三建筑同三寿命的三管道。三以均匀三的地板三辐射方三式向房三间换热三。24小时热三水：24小时集三中热水三供应，三即开即三热生活三热水系三统，五三星级酒三店的标三准服务三配置。建筑隔三声：除外围三护、中三空玻璃三外，内三墙系统三和楼板三可隔绝三邻居起三床、淋三浴洗漱三、冲厕三等各类三生活噪三声。保三证噪音休息时三低于35分贝、三活动时三低于45分贝。雨水收三集系统三：屋面雨三水、冷三凝水收三集处理三系统，收集三自然水三用来浇灌小三区植被三及清洗三道路等。引入住三宅科技三技术赋三予项目三绿色、三低碳、三科技的三高性能三指标，三建立“三绿色科三技、金三茂品质三”的区三隔性标三准，坚三定客户三对产品三高端品三质感、三舒适度三的认知三。家居智三能化系三统：入侵、三消防报三警呼叫三系统。灯光控三制；可三视对讲三；网络三信息服三务；预留背景音三乐。太阳能三系统：太阳能三覆盖小三区提供三照明、24小时热三水。物业服三务“534三1”快速反三应体系三：接到业三主电话三后5分钟内三必须反三应到位三，一般问三题30分钟内三解决，30分钟无三法解决三的，应三向业主三口头解三释，并于4小时内三最终解三决，需三协调外三部单位三解决的三，应于1日内向三业主做三出书面三答复。零隐患三服务：与客户三活动时三间错时三服务；三早晨6点清洁三服务，三对设备三设施严三格定期三排查三。24小时全三时服务三：无时限三客户服三务热线三；无时限三商务中三心服务三；无时限三维修服三务；无时限三生活咨三询服务三；无时限三室内设三备使用三、保养三咨询。无推脱三服务：第一次三与业主三沟通的三物业人三员，无三论是否三本职范三围，都三会协调三相关同三事，一三直负责三解决完三客户的三需求。“534三1”快速反三应体系三；24小时全三时服务零隐患三服务；三无推脱三服务——一方物三业可建三立相应三的创新三体系产品价三值总结三与借鉴三点地段及三交通较成熟三的新城三发展区三；20分钟便三利通达三、15分钟成三熟全配三套便利的三城市生三活专属配三套领先区三域平台三水平的三名校及三知名医三院全家庭三配套需三求园林生活化三园林，三丰富的三园林元三素；设置功三能区满三足不同三家庭成三员的需三求、营三造健身三及邻里三交流空三间社区及三大堂入三口注重三仪式感三打造户型两居、三三居产三品；赠送大三面积全三景采光三阳台及三飘窗注重功三能区组三合，设置三套房式三主卧、三玄关、三奢阔餐三厨空间三等豪宅三格局设置多三能房，三可灵活三与其他三空间组三合精装及三科技十大收三纳体系，体现三日韩空三间理念打造与三金茂酒三店相似三的细节三增值价三值体系地板、三入户门三锁、门三、厨具三、木饰三面等面三子设施三与“府三系”一三致采用绿三色节能三、降噪三舒适的三基本科三技系统家庭交三流健身、三娱乐私密、三尊贵实用空三间利用三率高高三赠送采光、三观景好豪宅居三住品质空间利三用率高品质感三强舒适度三高物业服三务金茂酒三店式服三务质素三，确保三快速、三无推诿三型服务价值维三度产品价三值客户价三值安心、三省心借鉴点三：产品三线价值三维度一方集三团产品三线研究三必须考三虑的重三点将项目三的土地三属性进三行细化三研究，三把好投三资拓展三关，重三点关注三地段区三位、交三通条件三与大配三套维度一三：土地三属性注重产三品力的三打造与三提升：三园林景三观扬长三避短，三户型紧三抓客户三功能性三需求，三装修营三造实用三感和品三质感，三物业服三务确保三快速、三无推诿三型服务维度二三：产品三价值品质感三强、舒三适度高三，安心三省心，三推动客三户二次三传播与三口碑效三应维度三三：客户三价值二、提升现三场体验三价值现场体三验展示难三点：售楼处可用空间小，短时间大批量上客，如何最大化释放产品价值？对外报价3000元/㎡的精装标准，如何呈现出与金茂府同质的豪宅品质？绿化园三林接待动三线大门保三安确认三身份，三对讲机三通知销三售→销售人三员售楼三处门口三迎客→区域沙三盘讲解→本体沙三盘讲解→样板间三参观→园林示三范区参三观→客户自三行离场吧台本体沙三盘区区域沙三盘入口出口洽谈区样板间停车场—售楼处薰衣草三花海休息桌三椅售楼处售楼处首层动线洽谈区休息沙三发停车场售楼处三面积较三小，怎么布三置才能三满足周三末当天三几百人三的到访三？客户到访停车场停车场至售楼部接待中心门口接待中心内部接待中心至样板间样板间返回接待中心停车场离开服务人员服务感官体验客户体验入口岗标准敬礼项目大门；警卫；项目围墙；入口景观小品尊贵感；仪式感保安引导停车标准姿势服务；五星级酒店标准；背景音乐尊贵感；保护隐私；为客户打开车门特殊天气提供雨伞指引售楼处位置遮挡车牌覆盖遮阳罩（夏季）销售流三程卖点表三达入口警卫、LOG三O墙、入三口水景三墙：营造尊三贵感、三仪式感入口花三海：联系英三国知名三旅游胜三地，Sno三wsi三ll，英国三薰衣草三庄园项目围三挡：主打开三发商及三产品系三品牌夜景LOG三O灯：为夜场三接待及三活动营三造氛围三、凸显三项目品三质丰富仪三式感元三素，凸三显品质服务人员区域卖点阐述客户体验置业主管沙盘区域面带微笑向客户问好，向客户介绍项目情况，讲解沙盘，回答客户疑问专业，细致售楼处至样板间全程陪同，介绍项目园林特色，园内种植植物，园林设计单位客户到访停车场停车场至售楼部接待中心门口接待中心内部接待中心至样板间样板间返回接待中心停车场离开销售流三程卖点表三达售楼处铜质区三域沙盘三、本体三沙盘，三悦品牌三（家庭三诉求）三视频墙三，品牌三视频背三景墙。紧凑空三间内多三种价值三信息、三多种表三现方式三系统组三合，强三化客户三价值认三知。营造价三值丰富三、品质三感强的三卖场氛三围售楼处社区入三口体现三道路、三树阵对三称性、三景观小三品等，三体现园林仪三式感。各园林三组团人三、景、三物等元三素逼真再三现，体现三自然园三林之美三，家庭交三流平台的价值三，突出三园林的三别墅品三质，尤三其突出树阵户三外大堂三及低层三私密保三护等设置三。本体沙三盘—生活场三景再现售楼处洽谈区——文化氛三围、品三质感营三造洽谈区三：以书三柜当做三隔断，三配合文三化相片三墙，形三成三面三围合、相对私三密的洽三谈空间；书柜摆三放真实三图书，三视频墙三采用书三卷、鹅三毛笔的三样式，三营造文化氛三围，凸三显品质三感；售楼处金茂式三口袋手三册——丰富价三值传递洽谈桌三摆放苹三果电脑三，循环播三放金茂三口袋手三册（33P），配合销三售代表三说辞，三强化价三值传递三，实景三图、区三位图扭转周三边杂乱三落后的三印象，园林三意向图三强化客三户的居住体三验感。销售代三表携带IPA三D在产品推三荐及户外巡三展中讲解三项目信三息。售楼处生活化三的业主三价值解三读——塑造口三碑售楼处金茂物三业展示——营造豪三宅氛围售楼处三门前设三两位门三童，着三金茂威三斯汀酒三店服装三，按酒三店服务三标准服三务；售楼处三内部设三饮品服三务员，三着金茂三威斯汀三酒店服三装，主三动为客三户服务三，强调三微笑服三务；用黑色三鹅卵石三区隔草三坪及米三黄石小三径并保三证及时三清洁，三体现品三质感。通道周三边绿地三、景观三采用坡三地式抬三高，营三造微型谷三地的景三观视觉。设置大三面积熏三衣花海三，通过三油画提三高品质三感。植入英三国知名旅三游胜地薰衣草三庄园Sno三wsi三ll的故事。开阔阳三光草坪三、设置三休憩吊三椅、沙三发、阳三伞，营三造温馨三、惬意三的生活三风味，体现家三庭交流三价值。示范区开阔阳三光草坪三、沙发三、阳伞三、会客三沙发黑色鹅三卵石区三隔草坪三及米黄三石小径让客户三实景体三验漫步三跑道、三温馨家三庭平台三等价值三；巧妙设三置，赋三予展示三区园林三故事。示范区三营造微三型谷地三效果示范区示范区三周末活三动包装三：通过挂三置礼品三盒弱化三树木枝三叶稀少三的缺陷三，放置三玩具、三油画等三弱化草三坪、花三丛密度三不够等三园林展三示不足重点景三观讲解三点设置三油画提三高品质通过挂三置礼品三盒弱化三树木枝三叶稀少三的缺陷三，放置三玩具、三油画等三弱化草三坪、花三丛密度三不够等三园林展三示不足三；设置大三面积熏三衣花海三。植入英三国知名旅三游胜地薰衣草三庄园Sno三wsi三ll的故事。示范区金茂式三口袋手三册应用三方式二三：精装及三户型价三值展板三，在客三户参观三前进行三价值预三热，客三户参观三后进行三价值强三化。服务人员区域卖点阐述客户体验置业主管大门超大单元门，与金茂府相同品质法国亮维可视对讲系统专业细致科技高端大堂双大堂设计高档石材智能灯光系统电梯厅电梯直接入户电梯刷卡识别系统进门后智能家居系统三种开启方式可视对讲系统一键式生活玄关玄关柜—储物空间客户到访停车场停车场至售楼部接待中心门口接待中心内部接待中心至样板间样板间返回接待中心停车场离开销售流三程卖点表三达样板间大堂及三入户玄三关大体量三鲜花组三团，阻三隔外部三视线，三营造私三密性；三配合艺三术挂画三背景墙三，体现三仪式感三、尊贵三感；玄关陈三列艺术三品、名三酒，体三现空间三秩序；三玄关柜三放置钥三匙、挎三包、墨三镜、礼三盒等，三体现空三间利用三。服务人员区域卖点阐述客户体验置业主管客厅毛细管网+地源热泵专业细致科技空间利用高端主卧西门子全套电器赠送开关和插座面板品牌卫生间马桶品牌TOTO卫生间收纳系统天然石材厨房全套是德国品牌智能家居控制系统套房设计书房储物空间客户到访停车场停车场至售楼部接待中心门口接待中心内部接待中心至样板间样板间返回接待中心停车场离开销售流三程卖点表三达样板间客厅南向全三景阳台三，设置三画架及三休憩沙三发，体三现全景三阳台景三观价值三及面积三赠送价三值。客厅摆三件客厅摆三件样板间主卧及三衣帽间主卧全三景飘窗三，设置三沙发、三放置图三书，强三化面积三赠送的三使用价三值、景三观价值三。种类丰三富、品三质高档三的实物三，层次三分明的三进行收三纳展示三，凸显三空间收三纳能力三，营造三奢华生三活品质三。男、女三主人衣三橱分开三，男士三衣物放三置于嵌三入墙体三的卧室三收纳柜三中。样板间儿童房未画完三的铅笔三画、动三漫手册三、帽子三、泰迪三熊、篮三球、足三球,真人相三框……真实再三现孩子三的生活三场景；统一色三调，男三孩房打三造柯南三主题，三女孩房三打造阿三拉蕾主三题，以三爱运动三、聪明三的虚拟三儿童生三活场景三引起客三户共鸣三。样板间沙发床三，营造三空间感三。对称布三置体现三会客沙三发，突三出大面三积落地三采光窗多功能三房不同样三板间、三打造不三同使用三功能的三多功能三房，可三满足不三同时期三随家庭三结构变三化而产三生的多三样居住三需求。突出大三面积观三景窗，三引导客三户后续三当做老三人房，三提升空三间使用三价值后续增三加玩偶三、拉杆三箱，增三强空间三使用价三值样板间厨房及三餐厅放置多三种知名三厨电器三具、烹三饪用材三及名酒三，西餐三台、体三现U型厨房三的空间三感、营三造奢华三居住品三质。上下收三纳橱柜三放置多三种餐具三、榨汁三机等，三体现阻三尼技术三，防瓷三器磕碰。服务人员服务感官体验客户体验置业主管将客户送至停车场，并目送客户离开标准服务；礼貌尊贵感保安撤下号牌遮挡，遮阳罩；为客户打开车门；引导客户驶出车位标准五星级服务客户到访停车场停车场至售楼部接待中心门口接待中心内部接待中心至样板间样板间返回接待中心停车场离开销售流三程卖点表三达销售培三训邀请清三华周燕三珉教授三解读收三纳空间三，让销三售代表三深入了三解客户入住后三的每个三生活细三节。针对户三型价值三举办现三场辩论三赛，强三化销售三代表对三价值的三理解及三信心。不是在三卖房子三，而是三在铸造三最宜居三的生活三体验！强化销三售对客三户生活三细节的三理解通过故三事和情境强化客三户的价值联三想通过成三本对比三拉升客三户的心三理价格现场体三验价值三总结看齐金三茂府水三平“减配三奢侈品三”当奢三侈品来三买入口：仪式性三景观设三置扭转三周边杂三乱印象三，营造三尊贵感三，强化三记忆性三。售楼处：三处三视频播三放，一三处口袋三手册播三放，配三合销售三讲解，三同时间三内系统三组合多三元价值三；做足三卖压、三造好氛三围、丰三富价值三解读物三料、奠三定口碑三塑造。示范区：说辞三与园林三实景细三节紧密三结合，三赋予故三事，强三化演绎三；装饰三性油画三、玩具三，配合三人流，三弱化园三林不足三；进出三样板间三通道设三置口袋三手册展三示板，三强化价三值感受三。样板间：；以三丰富、三高品质三的软装三配件打三造主题三情景样三板间，三体现户三型优势三及精装三优势；三讲解时三贯穿“三奢华”三主题，三注重介三绍生活三细节，三日式收三纳体系三，德系三家电，三引起客三户对未三来居住三品质及三实用性三的共鸣三。打造多三种精细三物料，三系统组三合使用三，呈现三未来真三实生活三场景；通过销三售故事三化、生三活细节三化的话三述，强三化客户三的价值三联想。借鉴点三、丰富营三销推广三手段营销推三广借鉴意三义：新品入市期、进场前，不足3个月，怎么获取3000组登记客户，从入市到开盘，不足5个月怎么实现1800组客户抢房？除网络外，短信、报广、道旗等传统手段极少应用，怎么确保推广效果？舆论管理、口碑营销怎么做，既不影响项目调性，又能直指销售目标完成？快速入三市，先三业内再三业外，内外场三活动，三引爆区三域，激三发舆论201三1年12月20日拍得三土地，201三2年5月开始三业内短三信推广三，开发三周期相三当迅速三，7月针对三业内开三新品发三布会，三大量运三用论坛三、软文三、微博三炒作。传播策三略舆论管三理，解三决“一三夜倾城三”的问三题锁客策三略启动电三商、优三惠层减三，保有三客户内部认三购挤压三市场客三户，拉三升价格三认知8月25日启动三电商，三无证情三况下即三可交钱三认筹，三锁定客三户。且三分时段三收折扣三，促进三客户提三前办卡三，有助三于前期三保量前期以96-三180全面积三刚需、三刚改产三品、依三靠8层洋房三引起关三注。示范区三开放后三，以96、180㎡内部三认购完三毕为名三挤压客三户选择131三-15三5㎡的主三力产品三。保有客三户，实三现“全三城抢房三”的现三象面向城三市中坚三阶层，三注重建三筑品质三，打造三精品路三线，配三备完善三服务，三创造多三样、高三水准的三世界级三生活方三式。——填补了三亚奥全三成品住三宅的空三白推广主三题推广亮三点入市期三：做透三业内，三奠定口三碑——一方天三鹅湖可三充分借三鉴并发三挥【走出去】与主流三媒体建三立年度三战略合三作：（1）主流三都市类三：北京三青年报三、北京三晚报、三参考消三息、新三京报、三京华时三报、精三品购物三指南、三北京青三年周刊三；（2）主流三财经类三：21世纪经三济报道三、经济三观察报三、第一三财经日三报；（3）地产三行业类三：中国三房地产三报、新三地产、三安家、三楼市、三红地产三；（4）主流三网络类三：搜房三、新浪三乐居、三搜狐焦三点、网三易；（5）都市三电台类三：FM9三0.0（6）航空三杂志类三：中国三之翼、三新华航三空、首三都机场三广告DM；。大众媒三体进行三阶段性三的节点三式合作三：凤凰网三、腾讯三网;【请进来】与媒体三的内容三部门进三行专题三式合作三：《京城北三五环高三地势15盘点85折优惠三约你去三看海》媒体推三介“走三出去”三：由项三目总监三带队，三对北京三各个媒三体公司三进行内三部推介三，演示PPT、播放三宣传片三、传播三业内人三士采访三素材等三，在媒三体行业三内形成三声音，三利用媒三体人员三的资源三和影响三力，在三潜移默三化中将三声音扩三散开来三；媒体推三介“三请进来三”：8月联合三广渠金三茂府、三望京金三茂府，三邀请媒三体到场三，演示三三个项三目推介三书，且三让各媒三体利用三自身资三源优势三为项目三撰写推三广策略三报告，三进行招三标；短信推三广：节三点活动三，向业三内发送三短信，三保持项三目动态三十足。推广亮三点放弃纸三媒硬广三、打造三媒体楼三书相对于三传统的三硬广，三媒体楼三书的形三式费效比三更高主要体三现在:广渠金三茂府201三1年应对三限购政三策期间三，开始三尝试此三方法：三每周完三成3本媒体三楼书，三共计15份在不增三加投入三的前提三下，通三过文章三的网络三转载等三形式，三覆盖行三业涉及三的全部三平面及三网络主三流媒体三，特别三是部分网络媒三体免费三转载报三刊楼书形成了三二次传三播的浪三潮；通过文三字解读三，向高知、三财富阶三层传递更三为详实的三项目信三息，帮助三客户在三新政下三，面对三纷繁的三选择做三出正确三的购买三决策；相比简三单的广三告稿发三布，媒三体楼书三制作过三程中需三要与媒三体更多地三沟通内三容、版三式，增进三了彼此三了解，三为后期三工作打三下了良三好的沟三通基础三。创新外三拓资源联三动：参三加金茂三雪山语三北京亮三相会，三进行本三项目推三荐参加政三府活动三：7.8日参加三安贞街三道人口三节，进三行巡展三。南湖东三里小区三，青年三城，安三慧北里三、万科三星园等三周边老三社区巡三展，登三记抽取三朝阳公三园沙滩三节门票三及木偶三剧院兑三换卡、三拉杆箱三等20家上下三游合作三单位，三集团所三有公司三，内部三推荐7.2三1-8三.18奥林匹三克森林三公园、三朝来森三林公园三、北辰三购物中三心、龙三德广场积极借三势政府三，整合三公司资三源创新外三拓暑期亲三子嘉年三华活动三，包装成三儿童文三化节而三不是房三地产项三目巡展场地包三装：巨三型移动三城堡寿司DIY保龄球亲子绘三画区小小设三计师：汽车DIY、储蓄三罐DIY绘画、三寿司DIY亲子绘三画区老三师们还三会指导三宝贝们三现场绘三画和涂三鸦，儿童奥三运运动三项目：足球、三儿童高三尔夫，三保龄球三等现场赠三送冰激三凌等、三邀请登三记客户三信息方兴牵三手融创三新品发三布——汇在更三高峰参与人三群：业三内人士三为主，6月-7月的意三向客户活动地三点：广三渠路金三茂府活动时三间：7月14日节点活三动夜场活三动、配三合舞台三效果、三节目表三演、现三场奢侈三品元素三嫁接等三提高项三目调性营销总三监现场三进行“苹果三式”项三目价值三解读通过视三频方式三，设计师三本人进三行理念三解读造氛围三，讲价三值，定三调性工程节三点活动——售楼处三开放，三样板示三范区开三放利用售三楼处样三板间开三放两个三重要节三点，最三大限度三的邀约三客户到三场，配三合大型三抽奖及三活动聚三集人气三。开放三夜场接三待。活动时三间：8月25日；9月27日参与人三群：意三向客户活动地三点：售三楼处节点活三动夜场接三待，最三大化利三用节点三活动效三果暖场活三动8.25-269月1周9月2周9月3周9月4周9.279月5周9.3010月1周售楼处开放亲子游园活动教师节活动Xbox电子专场DIY陶泥样板间开放维尼酒窖动漫活动中秋活动现场涂鸦吃喝玩三乐送亲子家三庭月、三周周举三办，吸三引区域三客户带三孩子来三玩，汇三集人气三，加强三意向客三户忠诚三度。四驱车Xbo三x游戏专三场卡通人三物送人三手礼暖场创三新拍：结合家三长心里三，激发三二次传三播，实三现口碑三传播，三展示家三庭温馨三时刻，三凸显全三家庭生三活样本三价值。基于家三长喜欢三留下孩三子开心三照片、三孩子作三品照片三，通过三向朋友三亲戚当三面介绍三或微博三发布的三习惯现场设三置4位专业三摄影师，设置卡三通人物三及环境，并配三合发微博抽三奖活动，促进三二次传三播。结合社三会化媒三体趋势三，将营三销效果三最大化教师节三祝福墙微博抽三奖30位卡通背三景悦活动结合新三闻、节三日通过三讲故事三、趣事三微博稿三的方式三，解读园林价三值微博传三播项目价三值解读提升微三博的营三销地位三，使产三品价值三解读故三事化，三推广主三题丰富三化，活三动效果三较好三。悦景实力派活动播三报、吸三引周边三居民关三注，为现场聚集人三气样板间三开发，三故事化三解读产品细三节活动前2-3天每天三一条预三报活动中三抓拍参三与客户三照片，3-4幅/天每天2条，隔三三个小三时一条开放当三天，每2小时一三条后续保三持每天3-4条。悦资讯早安、三晚安悦宝贝悦分享精准对三位小太三阳家庭三父母关三注话题三，获取更三多目标三客群固定时三间，发三布哲理三性、问三候性微三博，保持新三鲜度植入项三目周边配三套资源及将要三引入的三项目配三套等信三息微博有三效信息三，确保三粉丝增三长微博传三播获取目三标客群三关注确保粉三丝增长三，获取三更多目三标客群三的关注三，保持三项目营三销的新三鲜度微博传三播微博活三动配合暖三场活动三，吸引三到访，三激发