山水一城房地产项目可行性研究报告

PAGE目录TOC\o"1-2"\h\z第一章总论 1第一节项目名称及承办单位 1第二节可研工作依据和范围 1第三节建设单位概况 2第四节可行性研究结论 3第二章项目提出背景和建设的必要性 5第一节项目提出历史背景 5第二节项目建设的必要性 5第三节沂源县住宅市场分析 8第四节结论 11第三章建设条件与建设地址 12第一节建设地区概况 12第二节建设地址 14第三节自然条件及自然资源 14第四节基础设施条件 19第四章工程建设方案 21第五章环境保护 41第一节设计依据与设计原则 41第二节施工期环境影响分析 41第三节运营期环境影响影响分析 44第四节结论与建议 45第六章节能 46第一节设计依据与设计原则 46第二节节能措施 46第三节节水措施 48第七章物业管理 50第八章施工计划与施工保证措施 51第一节施工计划 51第二节施工保证措施 51第三节项目招标 52第九章投资估算与资金筹措 53第一节估算依据及说明 53第二节投资估算 53第三节资金筹措 55第十章经济评价 56第一节财务评价 56第二节风险分析 61第十一章结论和建议 64

附件附图1、企业法人营业执照2、房地产开发企业资质证书3、土地拍卖成交确认书4、规划证明5、环保影响报告表6、资金证明7、建设项目招标方案8、区域位置图9、总平面布置图PAGE66第一章总论第一节项目名称及承办单位一、项目名称二、项目建设性质新建三、项目建设单位沂源恒泰置业有限公司第二节可研工作依据和范围一、可行性研究依据1、沂源恒泰置业有限公司与济南市工程咨询院签订的工程咨询委托书与合同书2、《投资项目可行性研究指南》3、《建设项目经济评价方法与参数》4、《中华人民共和国城市规划法》5、《城市规划编制办法》6、《城市居住区规划设计规范》7、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。8、有关部门提供的证明和资料等二、可行性研究范围1、项目建设必要性2、建设条件与地址3、规划设计方案4、物业管理5、环境保护与节能6、实施计划与工程管理7、投资估算与资金筹措8、经济和社会效益分析第三节建设单位概况沂源恒泰置业有限公司于2007年4月成立,注册资金600万元,公司设有办公室、财务部、工程管理部、营销监管部。现有工作人员18人，其中：管理人员8人,工程专业技术人员5人，财会人员3人。公司注重品牌和文化建设，制定了“以质量求生存、求市场、求效益、求发展”的经营理念；“诚心为本、用户至上、信守合同、奉献社会”的经营宗旨；发扬“团结、高效、求实、创新”的企业精神，坚持经济效益和社会效益的统一，本着高起点定位、高标准设计的原则,将“山水一城”项目建设成为配套齐全、环境优美的大型住宅小区，为提升沂源县的住宅档次，改善居住环境，带动沂源县经济发展做出了积极贡献。第四节可行性研究结论1、建设地址该项目位于淄博市沂源县沿河东路以东，西起沿河东路，南起北麻路，北至军民路。该地块是沂源县城市总体规划的住宅、商业用地，该地块场地平整宽阔，交通便利，水电、天然气、通讯等基础设施齐全，是开发建设居住区的理想地段2、建设规模该项目规划总用地97325.4m2，总建筑面积126523m2，其中高层住宅建筑面积57019m2，多层住宅建筑面积61397m2，低层住宅建筑面积4955m2，商业建筑面积2448m2，配套建筑面积704m2；总户数1002户，停车位980辆。项目建成后，将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善的现代化商住小区。3、物业管理该项目建成后，通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照《物业管理条例》的有关规定为居民提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。4、实施进度计划该项目建设期计划为2年，工程拟于2007年11月份开工，预计2009年10月份竣工。5、投资估算该项目建设总投资为29880.3万元，其中工程费用14373.8万元，土地费用8293万元，其他费用3036.6万元，不可预见费287.5万元，财务费用1494.0万元，税费1878.5万元，销售费用517.0万元。项目建设资本金10458.1万元。6、资金筹措⑴申请银行贷款10000万元。⑵其余资金由建设单位自筹解决。7、经济和社会效益分析该项目的开发建设符合国家产业政策和沂源县城市发展规划，对于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用。提高和改善了沂源县的商业和居住环境，为居民提供一处功能齐全、设施完善、环境优美的现代化商住中心。同时可带动沂源县建材工业和第三产业的发展。具有良好的经济效益和社会效益。主要经济技术指标表序号项目单位指标1销售收入万元34468.12销售税金及附加万元1878.53土地增值税万元1376.34总投资万元29880.35利润总额万元3211.46所得税万元802.97税后利润万元2408.68投资利润率%10.79投资纯利润率%8.110投资利税率%21.611所得税后内部收益率%14.512财务净现值（Ic=12%）万元169.913投资回收期年2.6214盈亏平衡点%86.9第二章项目提出背景和建设的必要性第一节项目提出历史背景随着沂源县经济的发展和人民生活水平的提高，人们对居住环境的要求逐渐提高，环境优美，配套设施齐全的住宅小区逐渐成为人们的需求热点。因此加快房地产体制改革，提高市民的居住条件已成为各级政府面临的迫切任务。为了加快小区的建设步伐，沂源县委、县政府提出的“不断加快新区建设步伐”的战略要求，拟将“山水一城项目”列为沂源县综合开发和新一代住宅试点小区，要求山水一城小区在开发建设中以二十一世纪初叶居住水平的现代化住宅为目标，以城市的总体规划为依据，以“舒适、经济、安全、美观”的原则为标准，把小区建设成为设计新颖、布局舒展、环境幽雅、配套齐全，具有超前性、导向性的住宅小区，充分体现敞开式、大绿地、现代化的城市风格。第二节项目建设的必要性1、符合国家相关的产业政策改革开放以来，我国住宅建设经历了从“安置型”到“实用型”并逐步进入到“质量型”发展阶段。人们对住宅的需求已从简单的“生存型”到“适用型”的小康住宅发展到不断满足人们日益增长的物质文化“功能型”的新时期。1998年初，党中央、国务院决定在全国范围内停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。几年来，随着住房制度改革的逐步实施，住房市场体系、住房供应体系和住房金融体系等方面都有了重要进展，推动了住房新体制的建立。尽管我国宏观上仍在实行适度从紧的货币政策，但随着银行贷款利率的多次下调，房地产面临的金融“瓶颈”制约作用实际上已经松动。特别是国家为了刺激经济增长，进一步扩大内需，相继出台了一系列支持住宅建设与市场发展相适应的税收、金融政策。主要包括：培育和规划住宅交易市场，大幅度提高住房租金，取消54项建设项目收费，降低住房建设造价等。住房逐步实行了分配货币化，建立了以经济适用房为主体的多层次的新的住房供应体系，扩大金融服务，促进住房商品化，进一步改善了人们的住房消费观念，激发了人们购房的积极性。近日，国务院就住房制度改革与住宅建设发出的通知中又特别要求经济适用房价格须与中低收入家庭的承受能力相适应，为房地产业健康有序发展，新经济增长点的形成奠定了政策基础。房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中提出“发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业。加强城镇基础设施建设，健全城镇居住、公共服务和社会服务等功能”国家计划委员会2000年7月27日发布的“当前重点鼓励发展的产业、产品和技术目录”第二十六条“城市基础设施及房地产”中将“经济实用商品住宅”列为当前国家重点鼓励发展的产业。沂源恒泰置业有限公司瞅准目前房地产业发展的挈机，在沂源县城区北部新区开发建设山水一城，为社会提供优美、舒适的商住环境，促进现代化城市建设的进程和经济的发展，符合国家相关的产业政策。2、促进相关产业发展，拉动经济增长，经济发展的需要房地产建设的生产和消费，与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到家用电器、家具、装饰产品以及金融、旅游、园林、运输、商业、服务等行业的发展。因此，住宅业是一项本身创造价值，又能带动相关产业发展的新的经济增长点。同时，住宅销售增长10%，可带动GNP增长0.5%。因此，该项目开发建设项日的实施将极大地促进相关产业的发展，拉动地方经济增长。3、符合城区的发展方向和规划要求，有利于改善当地居民的商住条件沂源县房地产业健康发展，已成为新的经济增长点和消费热点，通过对房地产市场的调查，目前沂源县房地产市场需求紧张，满足不了现代人们对居住环境和服务功能的需求。同时城区内无房户、居住困难户以及大量进城务工人员的涌入，急需解决居住条件。再之部分城市居民已拥有自己的房子，但是由于物业管理及配套设施不完善，都有改善居住环境的要求。按照这一调查，要从根本上解决目前外部形象差、城区环境滞后、住宅标准较低和生活质量不高的现状，城市基础设施建设将趋于完善，城区的吸引力和辐射力不断增强。住宅是城市建设的主要内容之一，其发展的动力，一方面来自城市规模的扩大和人口自然增长对住房数量的直接需求；另一方面是随着经济的不断发展和人民群众生活水平的提高，规划区内的居民对改善住房条件及居住环境的要求和愿望日益增强。为提高住宅建设的现代化水平，改善新城区居民居住条件，推进住宅业现代化和住宅更新换代，加快住宅建设，扩大内需，拉动国民经济增长，该项目的规划建设得到了当地政府的大力支持，通过建设将有利于带动改变沂源县的整体形象和投资环境，因此，该项目的实施对于沂源县城市的经济发展和人民生活水平的提高将发挥重要作用。4、为实现沂源县经济的超常规、跨越式的发展，沂源县加快了城市的建设，并制定了一系列的优惠政策，加大了招商引资的力度，城市经济得到迅速发展。该项目的实施，不仅可进一步完善城区的配套基础设施，缓解住宅供需矛盾，而且能够改善城市居民的生活居住条件，提高城市服务功能，改善投资环境，势必推动城市建设的快速发展。综上所述，该项目的建设不仅改善城市面貌，而且对沂源县的经济发展产生巨大的拉动作用。因此，该项目的开发建设是十分必要的。第三节沂源县住宅市场分析目前沂源县各住宅项目开发量基本上都在10万平方米以下，在生活方式的不断改变中家庭人员结构有逐渐向小型化发展的趋势，并有以下几个特征：1、住宅户型缺少变化，普遍需求都以客厅与主卧朝南，卫生间与厨房明厨明卫；2、面积在120平方米以下的比较热销，130平方米以上面积销售迟缓；3、产品同质化比较严重；4、客户在追求更高产品要求的的同时，仍以实用便利为主。5、外立面设计呆板；6、小区景观、绿化设计缺乏创意；7、项目普遍缺乏整体营销概念。沂源县住宅项目简表楼盘名称规模主力面积均价位置备注水景佳园占地39亩,总建筑面积47270m2m22193元/m21汇景苑占地35亩,总建筑面积约40000m2m22300-2400元/m2河东路以东，益民路以北销售价格未定，已预订完。中房•翡翠园占地142亩,总建筑面积10.5万m276-160m2m22150元/m2瑞阳路以东，鲁山路以北一期已入住，二期销售80%公园小区占地40亩,总建筑面积4.3万m284、96、128、146m21650元/m2现房占地1.9万m2，总建筑面积2.7万m2住宅102m2、店面160m2住宅1580元/m2店面2640元/m2鲁阳路与沂河路西南角销售76%巨源小区占地225亩，总建筑面积8.0万m296-148m2、108m21630元/m2柴油机厂大门东、四小对面分四期开发源泰花园130-150m22000元/m2中房•翡翠园东临现房沂清苑占地35亩，总建筑面积3.0万m284-138m21848元/平方振兴路东侧已封顶，08.01.20交房二、消费者定位和项目定位消费者是市场的主导因素，只有与其形成良性沟通，真正满足消费者生活的基本欲望与需求，才是楼盘的生存之本。对沂源县可能的消费群研究：1、事业较为成功，二次置业者。。预计：房型要求四室二厅以上，配有停车位，面积在120m2左右，售价约25万元。2、事业小成，二次置业者，年龄一般在40岁左右。要求：交通便利，小区配套、房间舒适、环境优美预计：房型要求三室二厅以上，面积在120-140m2，售价约为30万元。3、有旧房，二次置业者（普通的居民，主要消费对象）要求：改善居住质量，房型合理，尺度宜人。预计：房型要求以三室一厅或二室二厅为宜。面积在90-120m2，售价约21万元。4、事业起飞，首次置业者（已婚人士，年龄约30岁左右）要求：房型合理，尺度合适，能解决一般的居住要求，满足三口之家的基本居住要求。。5、要求：房型宜小，实用，兼做工作与生活之所，户型合理。预计：以一室一厅或二室一厅为宜。面积约40-60m2，售价约11万元。6、事业较成功者，有闲置资金从事房地产投资者要求：房型合理，不宜过大，小区配套完善预计：房型以一室一厅或二室一厅为宜，面积约为40-60m2，售价约15万元。项目市场定位于中档生活社区。第四节结论政策优势、区位优势和巨大的市场需求，为该项目开发建设提供了有利的契机和社会环境。项目建成后，将对沂源县的经济发展产生一定的拉动作用。因此，该项目的开发建设是十分必要的。第三章建设条件与建设地址第一节建设地区概况沂源县位于山东省中部，北纬35°55’—36°23’，东经117°48’—118°31’。东靠临朐，东南与沂水毗临，西依莱芜，西南与新泰接壤，南连蒙阴，北与博山、淄川相望。县城南麻至省会济南160公里，青岛284公里，泰安100公里，淄博（张店）97公里，临沂178公里。全县东西长63.6公里，南北宽52.2公里，总面积1636平方公里。因沂河发源地而得名。行政区划2005年，全县辖9镇4乡，14个居民委员会，626个行政村，982个自然村。2006年，全县生产总值达到92.8亿元，同比增长18%，其中一、二、三产业增加值分别达到10亿元、51.8亿元、31亿元,分别增长2%、21%和17%；全社会固定资产投资完成38.2亿元,增长20%;境内财政总收入达到8.7亿元，增长23%，其中地方财政收入达到4.16亿元，增长25%；社会消费品零售总额达到37.5亿元，增长16%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到10067元、4310元，分别增长13%；人口自然增长率达到2.9‰。（一）工业质量效益显著增长。全县规模以上工业企业实现销售收入105亿元、利税16.7亿元、利润10.5亿元，同比分别增长36%、38%和40%。大力实施产业提升、自主创新和品牌带动战略，积极调整优化工业结构，加快推进医药及包装材料、节能材料等“六大基地”建设，全县省级以上高新技术企业达到14家，高新技术产业产值占规模以上工业总产值的比重达到40.4%，全县万元GDP能耗和规模以上工业万元增加值能耗同比分别下降了5.8%和6%。大力发展乡镇工业，民营特色工业板块不断壮大，财政贡献率明显提高。（二）新农村建设统筹推进。把发展农村经济、增加农民收入作为新农村建设的根本任务，大力实施“调整富民”战略，突出林果业“二次调整”、畜牧业规模养殖和中药材基地建设，积极推行标准化生产，有19个农产品品种获无公害绿色食品认证；全县畜禽存栏量达到680万头（只），畜牧业产值占到农业总产值的42.1%。加快推进了农业产业化经营，新发展农产品加工龙头企业4家，农产品加工贮藏率达到47%，发展农民专业协会26家，农业生产经营的组织化程度明显提高。加强农民科技培训，提高了创业致富技能，全年转移农村富余劳动力2.37万人。狠抓农业基础设施建设，对20座小型水库进行了除险加固，治理河道8.1公里，建成“四小”水利工程8000处;实施小流域综合治理37平方公里，农业综合开发1.1万亩，造林补植4.2万亩，全县林木覆盖率达到46.9%。努力改善农村生活环境，集中开展了以“村庄规划、绿化美化、道路硬化、环境卫生整治”为主要内容的村庄改貌工程，完成了139个自然村的自来水“村村通”工程，新建沼气池5380个，发展生态示范户3000户。实施了农业综合信息服务平台等九件实事和六大为民服务网络建设，推行了村务管理“三民主一公开”制度，保障了新农村建设的顺利开展。（三）旅游服务业活力增强。加大旅游开发力度，实施了鲁山、唐山、圣佛山等景区景点打造和配套设施建设，沂源猿人遗址被确定为全国重点文物保护单位，“牛郎织女”传说被认定为省级非物质文化遗产，沂源旅游的知名度和影响力进一步提高，全县旅游综合收入同比增长91.4%。深化流通企业改革，全面完成了基层供销企业改制。加强商贸服务设施建设，城区建材机动车市场二期工程基本完成，沂源大酒店、金太阳商场综合楼等投入运营，服务业增加值、利税同比分别增长17%和16.7%。加快发展房地产业，中房翡翠园一期和二期工程、源泰花园等项目竣工启用，经济适用房开工建设。金融保险、社区服务、文化娱乐等新兴服务业有了新的发展。健全完善了中小企业融资担保体系，加快民营经济发展，民营经济增加值和利税同比分别增长43%和44%。（四）对外开放取得新进展。深入开展“投资环境建设年”活动，健全完善了县行政服务中心运行机制，投资环境进一步优化。积极创新招商方式，探索实践专业招商、优势企业招商、资源招商等办法，增强了招商引资成效。全年引进投资过千万元的项目32个，引进外来资金22.67亿元，同比增长18.75%。着力培植壮大骨干出口企业，优化出口产品结构，实现出口创汇1.05亿美元，同比增长69.9%。第二节建设地址该项目位于淄博市沂源县沿河东路以东，西起沿河东路，南起北麻路，北至军民路。该地块是沂源县城市总体规划的住宅、商业用地，该地块场地平整宽阔，交通便利，水电、天然气、通讯等基础设施齐全，是开发建设居住区的理想地段附：区域位置图第三节自然条件及自然资源一、地质、地貌1、工程地质项目区地处山前冲积平原，地形开阔坦荡，地热自南而北微微倾斜。南北坡度为0.2%，海拔30米，属剥蚀堆积地形，第四系地层，厚度由南向北逐渐变厚，地耐力为0.12mpa。2、地震根据国家2001年颁布的《中国地震烈度区划图》的划分，该区域的地震烈度为7度。二、水文、气象资料1、水文沂源县水资源全部来自大气降水，没有客水资源。水资源的年际变化大，各年丰枯悬殊，最大年降水量是最小年降水量的4倍，降水量主要集中在汛期，6-9月份的降水量占全年的75.4%。全县多年平均水资源总量为4.92亿m3，其中地表水3.57亿m3，地下水1.35亿m3。2、气象沂源县属暖温带季风区域大陆性气候，四季分明。春季回暖迟而迅速，风大雨少。夏季湿热多雨，间有干旱。秋季凉爽，干燥少雨。冬季寒冷，雨雪稀少。因受山区地形影响，小气候特点明显，干旱威胁较严重。⑴气温境内常年平均气温11.9℃，年均最高气温12.7℃，年均最低气温10.8℃。一年中，最热月为7月，月均温为25.2℃，最冷月为1月，月均温-3.7℃。受地理方位和海拨高度影响，全县各地气温差异很大。海拨200-300米的平洼地带，每百米温度梯度为0.63℃；海拨300-500米的丘陵地带，温度梯度为0.35℃；海拨500-800米的低山带，温度梯度为0.8℃。县境西部海拨600米以上的低山地带，比东南部海拨200米的河谷地带，年均气温低3.6℃。民谚曰："山下杏花山上雪，山前山后不一天"。⑵降水历年平均降水量690.9毫米。年内降水不均，春季占14%，夏季占64%，秋季占18%，冬季占4%。7、8月份降水量最集中，占全年降水量的51.7%。受地形影响，北部山区、东南部沂河谷地为多雨区，东里一带年均降雨808.5毫米，较全县年多降雨117.6毫米。鲁村洼地为少雨区，包家庄一带年均降雨660.5毫米，较全县少30毫米。生态环境对降水影响也很大，鲁山、毫山等林场附近，年降水量偏多5-13%。田庄水库库区降水量比距离3公里的县城偏多27.6毫米。降水程度以7月份最大，平均14.9毫米/日，1月份最少，平均2.5毫米/日。年降水日数，历年平均86天，多雨年110天，少雨年72天。⑶霜境内初霜期多年平均出现在10月15日，最早为9月29日，最晚为10月30日。终霜期多年平均出现在4月9日，最早为3月19日，最晚为5月13日。历年平均无霜期189天，最长期为219天，最短期为162天。⑷地温与冻土地温年平均地温为14.4℃，较年均气温高2.5℃。年均最高地温31.5℃，最低为4.7℃。一年内，以7月份最高为28.7℃，1月份最低为-3.2℃。地面极端最高温度是1958年6月27日，为67.9℃；地面极端最低温度是1981年1月27日，为-28.4℃。地中温度(5、10、15、20厘米)变异不明显，在14℃左右。冻土冻土初日，历年平均在12月17日，最早在11月18日。解冻日期，平均在2月20日。解冻日数平均每年63天。冻土厚度≥10厘米的初日为1月8日，终日为2月7日，最大冻土厚度为44厘米，发生在1958年1月26日。有10%的年份出现20-30天只冻不消的现象，其余处于冻消相间状态。⑸气压与风气压年平均气压981.7百帕，1月份最高，平均气压为990百帕，7月份最低，平均气压970百帕。全县气压变化规律是：上半年气压逐渐下降，至7月份降到最低值。下半年从7月份以后逐渐上升，形成对称的"V"字形变化。风境内以静风、西风和东东北风为最多，以北风、北北东风、南南东风、南南西风和西北风为最少。年平均风速2.3米/秒。各季风速中，春季风速大，4月份最大，为3.2米/秒。4月份以后渐减，8、9月份最小，仅为1.8米/秒。11月份风速达到全年次高值，2.2米/秒。每年2-3月份，多为东北东风，频率10-11%；4-5月份多为西南西风，频率为10%；6-9月份多东北东风，频率8-10%；11-12月份和1月份多为西风，频率11-13%。⑹湿度与蒸发湿度境内相对湿度年均63%，以7、8月份最大，为79%。4月份最小，为51%。整个春季在51-54%之间，为全年最小季节，春季比冬季更干燥。蒸发全县历年平均蒸发量为1836.1毫米，为年均降水量的2.65倍。全年除7月份降水量大于蒸发量外，其它月份降水量均小于蒸发量，故发生干旱。蒸发量最大的5月份，为288.1毫米，相当于12月份和1月份之和的5.7倍。三、植物陆地植物饲草用的野生植物有10科70余种。分布于青石山阳坡的有：白羊草、马唐、狗尾草、金狗草。砂石山阳坡有：黄草、茅草、野麦子、大胡枝子、小胡枝子。砂石山阴坡有葛藤、鸡眼草。田边地埂上有猪毛菜、灰菜等。药用野生植物50余科100多种。产量大的有：益母草、薄荷、黄芩、生地、大戟、狼毒、地锦、防风、柴胡、翻白草、地榆、何首乌、紫参、地黄、苍术、酸枣、半夏、远志、桔梗等。水生植物主要有浮萍、芜萍、紫背浮萍、轮叶黑藻、金鱼藻、苔草、菹草、马来眼子菜、槐叶藻等。四、野生动物陆栖动物境内已发现的野生陆栖脊椎动物约300种，其中兽类约40种。分布于全县的有：刺猬、蝙蝠、伏翼、水鼠、大家鼠、小家鼠、黑线姬鼠、草免、黄鼬(黄鼠狼)、赤狐(皮子)、狗獾、菊头蝠。山区有：狼、豺(红狼)、豺猫(野狸)、狐狸等。爬行类动物有上百种，常见的有：壁虎、蜥蜴、红点绵蛇、蝮蛇、草上飞蛇、捆牛绳蛇、青蛙、气鼓子(蛙)、大蟾蜍、花背蟾蜍等。鸟类境内已查明的有82种，分属13目30科61属。有留鸟31种，旅鸟25种，夏候鸟20种，冬候鸟6种。国家一级、二级重点保护鸟类10余种，著名益鸟40余种。其中：国家一级重点保护鸟类有白鹳1种。国家二级重点保护鸟类有雕、长耳、红角、领角、纵纹腹小、雀鹰、松雀鹰、红隼、鸢、白枕鹤等10种。留鸟有：麻雀、乌鸦、啄木鸟、猫头鹰、山鸡、鹰、黄雀、斑鸠、野鸽、鹌鹑等。候鸟和迁徙过境鸟有：家燕、灰喜雀、杜鹃、黄鹂、两道眉、大雁、凤头百灵、栖莺等。水生类全县鱼类共有6目10科30种。主要有鲤鱼、鱤鱼、鲶鱼、餐条、马口鱼、麦穗鱼、甲鱼、鳖、螃虾、青鱼、象鲶鱼、鳜鱼、泥鳅、鳝鱼、鳊鲌等类。水生动物除鱼类外，有腹足类、瓣鳃类、甲壳类、两栖类、爬行类20多种。主要是，腹足纲：光滑狭、田螺等。甲壳纲：白虾、青虾等。两栖纲：水蛇、鳖等。底栖动物主要有水蚯蚓、锥实螺等。昆虫类境内昆虫类的森林虫害天敌有8目37科92种。数量较大、分布较广的有食蚜蝇7种，以黑色食蚜蝇、大灰食蚜蝇、短翅细腹食蚜蝇最多。瓢虫6种，以七星瓢虫、多异瓢虫、龟纹瓢虫为主。防治螟虫类的有8种，以赤蜂、螟蛉绒茧蜂、广大眼小蜂为主。防治粘虫类有中华广肩步行虫、粘虫赤眼蜂等。还有防治多种虫害的螳螂、蜻蜓、蜘蛛等。第四节基础设施条件1、交通位于山东半岛南部，县城南麻至省会济南160公里，青岛284公里，泰安100公里，淄博（张店）97公里，临沂178公里，形成了纵横交错的交通网络，为经济发展提供了良好条件。2、给水该项目用水由县自来水公司供给，市政供水管道已敷设至项目用地周围，只需接入市政供水管道即可，可保证项目的正常用水。3、排水该项目排水采用雨、污分流制，雨水经雨水管道就近排入市政雨水管道，生活污水经区内污水处理站预处理后，就近排入市政污水管道，汇集后输送到县污水处理厂进行处理后达标排放。4、供电该项目用电由县供电公司供给，市政供电线路己敷设至项目用地周围，只需接入10KV市政供电线路即可，电力供应有保障。5、供汽该项目冬季采暖用蒸汽可由县市政热力公司供给，可保证该项目冬季采暖需求。6、电讯。7、消防消防局根据火灾危险性类别和重点单位、工商企业、人口密度、建筑状况以及交通道路、水源等实际情况划分消防区，以“消防结合、以防为主”的原则组织消防。整个城区消防给水以城市自来水为主，消防设施按防水规范要求设置，沿城市主干道每隔120米设一消火栓，次干道每隔150米设置一消火栓，以确保火情发生时能及时灭火，降低损失。该项目的消防应按《建筑设计防火规范》和《建筑灭火器配置设计规范》设计、配置。第四章工程建设方案一、建设规模该项目规划总用地97325.4m2，总建筑面积126523m2，其中高层住宅建筑面积57019m2，多层住宅建筑面积61397m2，低层住宅建筑面积4955m2，商业建筑面积2448m2，会所建筑面积704m2；总户数1002户，停车位980辆。项目建成后，将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善的现代化商住小区。二、方案设计1、规划依据⑴《中华人民共和国城市规划法》⑵《城市规划编制办法》⑶《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002版）⑷《淄博市城市规划管理技术标准》2、规划指导思想⑴居住小区以人为本，利用区位优势，创造自然、和谐的高档居住社区。⑵根据规划设计要求，合理确定功能布局与开发规模。。⑷强化景观设计，塑造本区特色，精心构筑独特的住区环境。⑸面向住宅消费市场，有利于起步建设与分期开发。3、规划原则满足现代居住区对使用功能、外观形象、环境质量的高要求，建设高品质的居住场所，创造布局合理、交通便捷、空间丰富、经济实用、个性鲜明的城市生活空间。⑴经济实用与品质格调的统一最大限度利用现有规划土地，提高经济效益的同时，规划设计了景观轴线和若干组团中心绿化景观，提升了小区的空间和环境品质。建筑的建设成本将适当控制，但这并不影响设计中多样化、人性化的产品和丰富多变的建筑形体给生活所带来的品质。⑵因地制宜，合理布局尊重当地居民的生活习惯，把高端产品置于小区景观优势较好的位置，相对低端产品置于景观相对较次的位置。⑶品质原则该规划方案的主要任务是注重对产品品质的塑造与强化，从规划构思到建筑设计，到环境营造，力图在各方面创造一个精致、典雅、舒适、宜人的居住空间和商业空间，使入住者具有强烈的归属感与自豪感，使消费者拥有舒适的消费环境。⑷特色原则强调鲜明的建筑风格，营建一个具有浓郁风情的特色商住小区。4、规划设计构思⑴规划思路强调居住小区建设的整体性，包括功能布局、住宅分布、道路系统、绿化系统与市政基础设施，统一规划，形成统一整体。在整体布局的基础上结合分期开发，在兼顾整体性同时强化小区规划的相对独立性，并且紧密结合现状用地情况对居住建筑进行有效组织。⑵功能分区居住小区的规划布局，应综合考虑路网结构、公建及住宅布局，群体布局，绿化系统及空间环境等因素的内在联系，构成一个完善的，相对独立的有机整体，规划采用小区——住宅组群的结构形式。小区采用环形道路结构，结合环路布置住宅。小区公建主要沿沿河东路、军民路布置，在东侧入口附近布设小区物业管理服务设施。⑶住宅布局住宅布局充分考虑住宅对日照、通风的要求，规划设计住宅全部为南北朝向。住宅层数为高层与多层相结合，住宅布局强调空间塑造，强调单体的协调式布局，通过住宅单体的造型和空间限定，并结合户外绿化环境设计，创造空间丰富、易于亲近且具有人情味的居住环境。小区内根据住宅位置方位的不同在户型中略有变化，以达到日照的均好性。⑷道路系统小区道路网采用环形道路结构形式，力求做到顺畅、方便、安全。整体道路交通系统以车行主环路为框架联系四周，宅间路和步行路有机结合。规划设计注重交通组织与小区景观的结合，将道路设计与广场空间、绿地空间与建筑空间相结合，共同塑造户外空间景观。⑸绿地系统充分考虑住户“均好性”原则，形成小区公共绿地—宅间绿地相结合的居住小区绿地系统。结合西侧、北侧小区入口布置中心绿地；宅前绿地位于宅前屋后，贴近居民，是居住区绿化的重要构成要素，对居住区环境的创造起着举足轻重的作用。5、居住建筑规划小区内居住建筑为高层及多层相结合。在充分考虑住宅对日照、通风的要求的前提下，规划住宅朝向为南北朝向，通过日照分析来确定住宅间距。住宅强调空间塑造，强调单体的协调式布局，通过住宅单体的造型和空间限定，并结合环路和户外绿化环境设计，创造空间丰富、易于亲近且具有人情味的居住环境。建筑色彩以暖色调为主，采用外墙喷涂。6、公共建筑规划商业服务配套设施以相对集中和最大限度地方便居民使用为原则，在小区周边沿路设置商业设施，以满足规划区居民及周围居民购物、休闲、娱乐的要求。小区内配电室、污水处理系统采暖机房等配套设施，结合小区情况布置。7、道路交通规划周边交通便利，考虑到规划可实施性和规划区的安全性，小区沿西侧沿河东路设小区车行主入口，在北侧及东侧设小区入口，小区道路通过直线和弧线相结合的方式，形成环形的道路网结构。人流通过步行到达各家各户。道路设计上强调与景观设计、建筑设计融为一体，强调对景与转折，以便形成步移景异的空间效果，共同创造良好的内外部空间景观。小区环路红线宽为8米。结合环路设置部分地上停车位，供访客使用。8、绿地景观规划该规划依据“以人为本”的指导思想，将生态和谐理念作为绿化环境的整体宗旨，充分融合到建筑组群环境中，继而营造出一个整体和谐可亲、视觉开阔的优美居住环境。规划将小区的景观分为三个部分，一是人工湖，亲水平台、休闲健身广场并居其中；二是成人康乐区、儿童玩耍区，其乐融融；三是宅间绿地，依据景观设计的均好性原则，做好绿地设计，营造住宅区优美的居住小环境。这些景观构成了整个小区的绿地景观骨架，使得整个公共空间动静结合，体现了人性化设计思想。在植物配置方面，植物的形态、大小、高度、色彩、季相变化与建筑层次相衬，形成完整的绿化空间。宅旁绿地中，植物配置以孤植或丛植的方式形成人工自然树群，除绿篱外一般不采用规则式修剪，使植物群保持自然体态。以丰富的花草做点缀，辅以合理、美观的小型开放空间，塑造出景色怡人、层次感强的绿化景观。总之，通过精心细致的绿地景观设计，使整个居住小区温馨、舒适，使居民得到充分的享受。9、消防及人防规划消防给水管网与小区主供水管合设，小区沿环路设置消火栓，消火栓服务半径为60米。人防设施的位置、规模、战时和平时的用途，根据人防建设与城市建设相结合的原则进行规划，地上与地下综合考虑，统筹安排。人群疏散路径为小区路，人防设施按人防部门规定缴纳人防工程异地建设费。10、竖向规划⑴指导思想和规划原则①因地制宜，充分利用地形，达到工程合理、造价经济、景观优美的目标；②综合解决城市规划用地的各项控制指标，使城市道路的纵坡度既要配合地形又能满足交通要求；③合理组织小区的地面排水；④合理、经济地组织好用地的土方工程。⑵规划内容根据小区的现状分析图的高程系进行竖向规划，用地地形简单，地势较为平坦。为满足国家有关技术规定，符合道路行车安全要求，规划道路尽量低于自然地坪。小区周围城市主干道按照城市规划早已成形。小区内各级道路中心线的设计标高，根据小区四周城市主干道现状标高依次得出，满足地面排水的要求。三、结构说明1、设计依据⑴《建筑结构荷载规范》GB50009-2001⑵《混凝土结构设计规范》GB50010-2002⑶《建筑地基基础设计规范》GB5007-2002⑷《建筑抗震设计规范》GB50011-20012、该工程由多高层住宅楼、商业用房组成。3、该工程建筑结构安全等级为二级，结构设计使用年限为50年。4、该工程中建筑物的耐火等级为二级。5、该地区地震基本烈度为7度，抗震设防烈度按照7.5度进行设计。6、基本风压：0.45kPa基本雪压：0.45kPa7、主要楼面活荷载标准值：走廊、楼梯：2.0kPa厕所：2.0kPa住宅：2.0kPa疏散楼梯：3.5kPa阳台：2.5kPa车库：2.5kPa上人屋面：2.0kPa不上人屋面：0.5kPa设备用房根据不同功能分别取值，人防荷载按有关规范取值。四、基础配套设施综合规划。。各种管线的控制埋深如下：有线电视管线为0.7-1.0米，电信管线为0.8-1.5米，热力管线为0.9-2.2米，燃气管线为0.9-1.7米，给水管线为0.9-1.8米。各种管线交叉时的避让原则按《淄博市城市规划管理技术标准》执行。(一)电力工程规划1、设计依据⑴《低压配电设计规范》⑵《10KV变电所设计规范》⑶《建筑设计防火规范》⑷《民用建筑电气设计规范》⑸《火灾自动报警系统设计规范》⑹《建筑防雷设计规范》2、负荷估算用电负荷按以下原则估算，公建用电负荷为80瓦/m2×3152m2=252.2千瓦，住宅用电负荷按每60瓦/m2计算，同期利用系数取0.8，为0.8×60瓦/m2×123371m2=5921.8千瓦，则小区总用电负荷为6174.0千瓦。3、供电系统小区内住宅及商业的应急照明设备、消防报警用电设备等属二级负荷；住宅用电及其它用电等属三级负荷。规划在小区设置配电室四处。供电线路由西侧沿河东路直接引入到每个配电室内，再由配电室接入到各家各户。以满足住户、经商户用电需求。电源由附近的市政10KV线路以电缆方式埋地引入。4、低压配电系统小区内所有用电负荷均为低压负荷，供电电压380/220V。在小区内采用放射式供电方式。消防用电设备需由两个专用配电回路供电，电源引自不同的低压母线段，并在配电设备末端设双电源自动切换箱。每户住宅均为单相进线，电源进户后均设置用户配电箱。。5、建筑照明根据不同场所的使用功能及建筑要求选用各种类型的照明光源及灯具，每个房间设置2-3组插座和一个灯头。重要场所及出入口处均按消防要求设置必要的带镉镍电池的应急照明灯和疏散照明指示灯。公共场所均采用节能型灯具和光源，分散控制。走廊、楼梯间开关采用延时和声、光控相结合的开关。6、电气消防系统整个小区内按规范要求在相关场所装设火灾自动报警和联动控制装置。当火灾发生时，联动启动系统相关消防设施，扑救火灾。7、建筑物防雷接地根据自然条件、当地雷电日数、建筑物的高度和重要程度，小区内所有建筑物均属二、三类防雷建筑物。采用屋顶女儿墙上设置避雷带，利用柱子内钢筋作接地引下线、基础内钢筋网作综合接地体，构成整个防雷接地系统。接地系统采用TN-C-S接地系统，综合接地电阻不大于10Ω。在每个建筑物进线处作总等电位联结，卫生间作局部等电位联结。所有供重要弱电设备用电的配电箱内均设置防雷电感应的保护器。(二)电信工程规划1、电话通讯系统该小区内的所有住宅及其它公用建筑的电话用户均设电话通讯，住宅按每户1.0门电话考虑，公建按0.5部/100m2（建筑面积）计。2、电视系统通过在小区内建立分支分配网络，将有线电视信号传输到各住户内，小区有线电视信号接自市政有线电视网。住宅有线电视终端标准为２个/户，公建为1个/100m2。3、对讲与防盗门控制。4、住户宽带接入系统建立小区宽带接入网络，在住户家中设立网络接入信息点，用户在家中享受宽带接入的信息网络服务。使小区内的住户可以实现与互联网（INTERNET）的高速通讯。住宅宽带终端标准为1个/户，公建为1个/100m2。(三)给排水工程规划1、规划依据⑵《建筑设计防火规范》GBJl6—87(2001年版)⑶《居住小区给水排水设计规范》CECS57—94⑹《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067—97⑺《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95(2001年版)2、规划范围该项目范围内室内外给水排水设计，含室内生活给水、污废水系统、室内消火栓灭火系统、建筑物灭火器具配置以及小区室外污废水排放、场地雨水排放等。3、生活给排水规划⑴生活给水规划①水源水源从西侧的沿河东路给水干管接入，自西侧引入两路后，沿小区环状道路埋地敷设，给水主干管管径为DN250，次干管管径为DN200，楼前管以单体设计时定，给水干管均在车行道下敷设，供水水源有保证。②用水估算用水量定额按住宅用水140升/人·日；服务人员及管理人员用水50升/人·日；绿化及浇洒道路用水1.5升/次·日，2次/日设计。③供水系统小区内6层以下楼房由市政管网直供，高层建筑用水考虑设置统一变频供水系统供给，在地下室设置生活不锈钢水箱及变频泵组。⑵生活排水规划。污水量以总用水量的90%计，污水干管管径为DN400-500，埋设于小区主要道路下。4、雨水排水规划①暴雨公式：4091.17（1+0.824Lgp）q=（t+16.7）0.87②屋面雨水经雨水排水立管有组织排入室外市政雨水管网。根据暴雨强度公式计算，雨水主干管管径d800，次干管管径d700。5、消防给水规划⑴消火栓给水系统①设计参数。②室外消防室外消防给水管与生活给水管共用，统一由市政管网供给，设置SSl50—1.0型地上式消火栓。③室内消防该工程室内消防系统与室内生活给水系统分开独立设置。根据规范要求，在高层住宅、商业建筑等处设置室内消火栓，室内消火栓的布置保证同层任何部分有两股消火栓水枪充实水柱同时到达。(2)建筑灭火器配置根据《建筑灭火器配置设计规范》，本工程基本属于中、轻危险级，按中危险及A类火灾设计，灭火器最小配置级别为5A，最大保护面积为15m2／A。所有消火栓箱均配置MFA2型磷酸铵盐干粉灭火器两具。5、管材选用。(四)消防工程规划1、设计依据⑴《建筑设计防火规范》GBJ16-87⑵《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005版)⑶《住宅建筑规范》GB50368-2005⑷《住宅建筑设计标准》DBJ14-S1-2000⑸《建筑防雷设计规范》GB50057-94⑹《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005⑺《火灾自动报警系统设计规范》GBJ116-88⑻山东省及淄博市标准住宅建筑设计标准2、耐火等级：本工程高层建筑属于二类，耐火等级为二级。3、建筑专业⑴总平面设计①该项目位于沿河东路与北麻路的交叉口东北角。②该工程周围设有消防环路围绕，宽度不小于4米，四面环路有直接对外出口，满足防火规范要求。⑵建筑构造①建筑物内走道，安全出口宽度符合规范要求，安全出口数量及安全疏散距离均满足防火规范要求。②封闭楼梯间的门均为乙级防火门，且向疏散方向开启；用于疏散走道、楼梯间和前室的防火门，应具有自行关闭的功能。③④凡穿过防火墙的所有管道，带安装完毕后均要求用石棉毡将其周围空隙紧密填满。⑤内部分隔墙待管道安装调试后再砌筑，建筑内部隔墙应砌至梁板底部，不能留有空隙。⑥建筑物内装修材料，其燃烧性能等级应满足下列要求：顶棚A级；墙面B1级；地面、隔断A级；固定家具、窗帘B1级；其他装饰材料B2级。注：A级不燃烧材料；B1级难燃烧材料；B2级可燃烧材料4、结构专业该工程建筑构件的燃烧性能及耐火极限均为二级，其耐火极限要求均达到：混凝土墙3小时；楼梯间墙2.5小时；柱子2.5小时；梁1.5小时；楼板1小时，疏散楼梯及屋顶承重构件1.5小时。5、电气专业⑴火灾自动报警系统该工程为二类高层建筑，火灾自动报警系统保护对象的等级为二级，消防控制室设置在本单元小区内，在中弱电管井内设置一个总分线箱，在各单元底层公用前室设置区域火灾报警控制器，自动报警系统采用火灾报警显示盘，火灾用二总线制，控制中心报警方式，过道、楼梯间、电梯前室、设备机房等处设置光电感烟探测器，走廊及主要出入口设置手动报警按钮，消防控制室对现场各种探测设备进行监视。⑵消防联动系统当火灾发生时系统应具有以下联动功能：①小区内的消防控制室、消防泵房及建筑物内的消火栓三处均能启停消防泵，消防控制室、泵房显示工作或故障状态。②消防控制室切除失火层的非消防电源（如照明），并返回信号，接通应急照明疏散指示灯。③开启正压送风机及相应的送风口并返回信号。④所有电梯迫降首层，客梯停止使用。⑶自动报警及联动系统信号总线干线及竖井内采用ZR—RVS—2X2.5，平面采用ZR—RVS—2X1.5，在电气竖井内延耐火线槽敷设，水平线采用穿套接紧定式镀锌钢导管（JDG）安抚设在非燃烧体结构内，局部明敷设时应在金属管上采取防火措施。⑷音响广播系统①该系统为消防广播，当发生火灾时，开启相关层消防广播，二层及以上各层发生火灾时先接通着火层及其相邻的上、下层，首层发生火灾时先接通本层及二层。②该系统音源信号经切换、音质控制、功率放大后采用定压式输出至各层，扬声器为吸顶式，额定功率为3W，导线采用ZR—RVS—2X1.5型铜芯塑料线，在电气竖井内延耐火线槽敷设，在其它部位采用穿套接紧定式镀锌钢导管（G）在墙内、地面、现浇板或垫层内暗敷设。③该系统设置应急广播备用扩音机，其容量不小于500W。⑸消防电话系统①在电梯机房设置火警专用电话以便与消防控制室直接联络。②在过道、楼梯口、消防栓处设置消防电话插口，发生火灾时可与消防控制室直接联络。③导线采用ZR—RVS—2X1.0型铜芯塑料线，在电气竖井内延耐火线槽敷设，在其它部位采用穿套接紧定式镀锌钢导管（G）在墙内、地面、现浇板或垫层内暗敷设。⑹直流24V电源线。6、给排水专业⑴通风及防排烟部分①合用前室设置机械加压送风系统，加压送风机设于机房层。②合用前室每层设600*500多叶正压送风口一个，平时关闭，火灾时，着火层及上下层正压送风口电动或手动开启，同时联动屋顶正压送风机送风，送风机的送风量为22362m3/h。③风管材料及连接方式本工程加压送风管采用镀锌钢板制作，采用机制风管。材料厚度及加工方法详见《通风与空调工程施工质量验收规范》GB50243—2002。④风管支吊、托架按国标TF1-268-276制作与安装，且不得设置在风口、阀门、检视门处，吊架不得直接吊在法兰上。⑤防腐：金属支、吊、托架应除锈后刷樟丹漆两遍，调和漆一遍。⑵消防给水部分①外网条件室外有一条市政给水管道，其供水压力为0.35Mpa，不能满足室内外消火栓系统及自动喷水系统要求。②消火栓供水系统a、依据《民用建筑设计防火规范》室内外消火栓系统，消防用水量为10升/秒，室外消防用水量均为15升/秒，火灾延续时间为2小时，自动喷水灭火系统火灾延续时间为1小时，在院区内设消防泵房供水，并设250m3消防水池一座，保证火灾延续时间内系统用水量。b、在最高建筑屋顶设18m3消防水箱一个，以保证消防初期10min用水量。为保证最不力点消火栓井水压力不小于0.07Mpa,屋顶水箱内设置消火栓气压稳定设备一套。③室内消火栓布置为同层相邻两个消火栓的水枪充实水柱同时到达被保护范围内的任何部位，消火箱内设有启动消火栓泵的按钮。室内消火栓管道呈环状布置，管道上设置若干阀门，以利检修。室内消火栓系统设置两套地下室水泵接合器。消火栓系统地下一--六层采用SNJ65型减压稳压消火栓，其余为SN65普通型。每个消火栓处设直接启动消防水泵的按钮。⑶自动喷水灭火系统①。②自动供水系统设置一个ZSS125湿式报警阀，报警阀控制喷头数为138个，喷头动作温度为68℃。自动灭火系统末端设检验的压力表及放水装置。室内自动喷水系统设置一套地下式水泵接合器。⑷灭火器配备。(五)暖通工程规划1、供热工程⑴热力站及热源该小区拟采用集中供热的方式，热力管线由西侧沿河东路接入，采用枝状（双管）的方式供热。⑵设计参数①室外气象资料冬季：空调计算干球温度-11度℃；通风计算温度-3℃；采暖计算温度-7℃；相对湿度61%；大气压力1022.6kpa；②室内设计参数场所冬季温度（℃）相对温度%商铺16-1840住宅18-2040⑶热负荷测算公建建筑热负荷估算（均以建筑面积为计算依据）。公建建筑采暖热负荷指标为70W/M2，采暖热负荷：220.6KW。住宅建筑热负荷估算（均以建筑面积为计算依据）。住宅建筑采暖热负荷指标为50W/M2，采暖热负荷：6168.6KW。小区建筑供热总负荷：6389.2KW。2、空调所有住宅、沿街店铺，均考虑预留空调电源插座，空调设备由住户自行选购。(六)燃气工程规划该项目燃气在小区内设燃气调压站，燃气管线自就近敷设的燃气管线接入，小区全部采用管径为DN150低压燃气管线为主管，防腐保护地下直埋敷设，供各用户使用。小区内各类管线，应根据其不同特性和设置要求综合布置，各类管线相互间的水平与垂直净距及埋设顺序应符合有关规定。(七)环卫设施规划。五、建筑新材料、新技术的应用根据建设部科技进步发展规划，结合目前建筑科技发展情况，在小区中拟采用以下几项科技进步成果：⑴新材料技术墙体采用泡沫混凝土砌快，标准型材，板材及其它轻质材料，节约能源。采用彩色喷涂塑钢门窗，提高保温、防风、防渗性能,节约能源。冷水给水管拟采用ABS塑钢管，热水管拟采用超强PEX保热管，节能、耐腐、耐用、污染小。室内排水管材采用芯层发泡PVC管，室外排水采用超强PVC管，耐腐并节约钢材。⑵系统新技术①计算机网络系统。②楼宇设备自动化③综合布线系统④公共安全防范系统可视对讲、防盗报警、保安巡逻集成系统，并配以电视监控。主动红外线周解防范及联网报警系统营造安全舒适的居住环境，实现人性化的社区管理。⑤节能开关设备的应用。通过对新型材料、新技术的利用，提高居住环境质量，节约能源和资源，降低造价，建设生态型商住小区。六、主要技术经济指标小区主要技术经济指标序号项目单位数量1规划总用地面积平方米97325.42总建筑面积平方米126523其中高层住宅建筑面积平方米57019多层住宅建筑面积平方米61397低层住宅建筑面积平方米4955商业建筑面积平方米2448会所建筑面积平方米7043容积率%1.304绿地率%465建筑密度%24.56机动车停车位辆9807总户数户1002第五章环境保护第一节设计依据与设计原则一、设计依据1、《中华人民共和国环境保护法》2、《中华人民共和国水污染防治法》3、《固体废物污染环境防治法》4、《环境噪声污染防治法》5、《污水综合排放标准》二、设计原则最大限度利用资源，加强污染物治理措施，确保排放物符合国家规定的排放标准。三、环境条件调查该项目提出“绿色生态社区”的概念。在当前的房地产开发过程中，讲究园艺设计，提倡健康住宅已是大势所趋，目前国内的景观设计多采用喷泉、广场等“硬质景观”，较少采用有生命力的活生生的“软质景观”，只注重视觉效果，而没有营造整体气氛，形成了层次分明的景观体系，同时应注意尺度感，通过小型景质将人的视线从高大的建筑物上转移，从而减少了人的压抑感。46%的绿化率保证了周围良好的环境，建成后注重人文环境和只人化控制，污染较少。第二节施工期环境影响分析1、施工期污染源⑴施工期噪声污染源施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。该项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机78-96装修、安装阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105底板与结构阶段混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100振捣器100-105混凝土搅拌机100-110电据100-110云石机100-110电焊机90-95多角磨光机100-115空压机75-85交通运输车辆声级施工阶段运输内容车辆类型声级/dB(A)土方阶段底板与结构阶段装修阶段土方外运钢筋、商品混凝土各种装修材料及主要设备大型载重机混凝土罐车、载重车轻型载重卡车9080-8575⑵施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。⑶施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。⑷施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。2、施工期环境影响分析⑴施工噪声影响根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本工厂施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。各施工阶段昼、夜声级估算值单位：dB（A）施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段75-857575-8555结构阶段70-857065-8055装修阶段80-9585禁止施工55⑵施工扬尘的影响由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。第三节运营期环境影响影响分析作为房地产开发项目，基本无工艺废气和生产废水排放，因此污染源主要是燃料燃烧废气、生活污水和生活垃圾。1、大气污染源分析该项目大气污染主要是机动车尾气及居民住宅炊事油烟废气。餐饮采用天然气作为能源，天然气为清洁燃料，完全燃烧产物主要为水蒸气和CO2,不会对环境空气质量造成影响，食物烹饪过程中产生的油烟经油烟吸收设施，沿专用排风道引至群楼楼顶高空排放。2、水污染源分析拟建项目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水140L估算。污水类型包括洗浴排水、冲厕排水和厨房污水。3、主要污染源、污染物防治措施⑴楼内设垃圾收集点，由物业管理和环卫人员有组织清运，保证住宅楼内清洁卫生。⑵生活污水经污水管统一收集后，经化粪池沉淀处理后排入市政污水管网，输送至城市污水处理厂统一处理。⑶对日益增多的汽车，设置汽车地面集中停放区和停车库，减少对小区环境的影响，停车库内将汽车废气有组织附壁高空排放，保持停车库的空气质量。厨房及无窗卫生间均设烟气道高空排放烟气。⑷噪声根据功能区的划分，交通道路网的分布、绿化与隔离带的设置、有利地形和建筑物屏蔽的作用，均符合防噪声设计要求，尽可能将对噪声不敏感的建筑物排列在外围临交通干线上，形成周边式的声屏障。对进出的汽车禁止鸣喇叭，水泵及通风设备采用低噪声设备，并尽可能将设备设于地下室。在区内周围和内部加大绿化面积，降低噪音的传播强度。第四节结论与建议一、结论综上所述，通过以上环保措施，项目不会对周围环境造成较大的影响，环保是可行的。二、建议1、工程施工期间要严格控制施工噪音和扬尘污染，噪声不得超过《建筑施工厂界噪声限值》规定的限值。因工程需要夜间施工时，必须到环保局办理许可证手续。对建筑垃圾应妥善处理，防止造成二次污染。应搞好小区的绿化建设和周边环境生态恢复。2、建好与小区相配套的污水处理设施，生活污水经处理后达到《污水综合排放标准》表4中三级标准，生活垃圾要及时清运。3、工程竣工后，按规定时限到环保局办理环保竣工验收手续。第六章节能第一节设计依据与设计原则一、设计依据1、《中华人民共和国节能能源法》2、国家标准《综合能耗计算通则》二、设计原则1、根据国家有关能源政策和法规，因地制宜选择能源种类、品种与质量。2、充分挖掘潜力，结合项目具体情况，尽可能做到能源循环利用。3、新建民用建筑应当严格执行建筑节能标准建设部颁布的《民用建筑节能管理规定》于2006年1月1日起实施，按照规定，新建民用建筑应当严格执行建筑节能标准要求，民用建筑工程扩建和改建时，应当对原建筑进行节能改造。从2006年1月1日起，所有房地产开发企业都应当将所售商品住房的节能措施、围护结构、保温隔热性能指标等基本信息在销售现场显著位置予以公示，并在《住宅使用说明书》中予以载明。第二节节能措施小区建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。1、建筑节能技术该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280-300kg/m3.屋面传热系数=0.60W/(m2.k)外墙：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/(m2.k)门窗：选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/(m2.k),采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/(m2.k)楼梯间：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/(m2.k)2、采暖系统的保温节能措施小区内热交换站采用变频循环泵和流量自动调节系统，可根据设定的流量极值和室外温度的变化自动调节流量。小区内管网敷设中，采用高密度聚乙烯直埋保温管和聚氨脂发泡剂，有效避免了在管网传送中的热量损失。。3、建筑节能技术、材料、工艺的应用除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在项目的建设过程中，应大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。地基处理采用CFG桩复合地基；地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；单元分门户采用高档实木及钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；燃气采用PGM2.51磁卡燃气表；电表为DDY-17磁卡电表；水表采用ZS-2远程控制装置；GRC隔墙板、硅美轻质隔墙板应用技术；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术;利用太阳能为建筑物提供生活热水。第三节节水措施1、小区水环境合理规划和建设小区水环境，提供安全。有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料。提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。收集雨水用以在一定范围内补充小区用水，完善小区屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。收集后的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。2、绿化景观用水节水保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。3、节水器具应用大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龙头：⑴不使用螺旋升降式铸铁水嘴。⑵根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭(延时自闭)式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭(停水自闭)式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。淋浴器具：冷、热水混合器具(水温调节器)；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。节水型用水家用电器：采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电。4、采用节能产品购买和使用符合国家能效标准要求的高效节能空调、冰箱、照明器具、风机、水泵等，降低建筑物能耗。第七章物业管理该项目的物业管理拟通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理。物业管理公司对该项目的物业管理将提前介入，积极推行社会化、专业化、科学化、经营型的物业管理体制，按照边建边管、建管结合的原则，对项目开发建设的全过程（规划、设计、建设、销售以及售后服务等）进行熟悉、改进和质量监督，做好物业管理的各项准备，为竣工验收、接管和物业管理奠定良好的基础。项目建成后，物业管理单位要严格按照建设部颁发的《物业管理条例》等有关规定，本着“为民、便民、利民”的原则，对物业及配套设施进行维护、保养，确保物业的正常运行。其职责主要包括：1、保安：该项目保安包括远红外中央监控系统的运行和维护；二十四小时保安值勤及巡更任务。2、卫生清洁：该项目环境清洁、保洁，楼道等公共部分清洁、保洁及垃圾收集、清运。第八章施工计划与施工保证措施第一节施工计划该项目的建设期计划为2年，自该项目报告批复后立即着手施工前的准备工作。建设单位立即组织施工图设计，通过招标，选定施工队伍和设备、材料供应厂家，在工程监理公司的监理下，保证工程进度，力求高速、优质地完成工程的建设。工程拟于2007年11月份开工建设，预计到2009年9月全部完成并竣工验收合格。详见实施进度计划表项目实施进度表时间项目2007.9—2009.9立项、规划施工准备施工图设计工程施工竣工验收第二节施工保证措施五是引入风险机制，目标责任制，从领导到每个职工都确定明确的责任目标，交纳风险押金，根据目标实施情况进行奖惩。第三节项目招标根据《中华人民共和国招标法》和国家发展计划委员会第9号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准招标事项暂行规定》的要求，在该项目可研报告批复后