房地产市场回顾及展望

2012年12月2011年房地产市场回顾及2012年市场展望Contents：第一章、2011年房地产市场回顾一、宏观背景二、重庆房地产市场回顾三、市场小结行业——经济形势变数、政府换届因素，楼市基本面开始求稳10月11日中午佛山市公告放宽限购同日晚间宣布暂缓执行个人住房信息系统建立后不必再限购10月23日住建部姜伟新10月22日上海上百名老业主冲击龙湖郦城售楼处10月31日珠海限购又限价11月10住建部1000万套保障房开工已完成11月7日总理温家宝“调控绝不可有丝毫动摇”“要使房价回归到合理的价格”11月11日成都变相放松限购一周后被叫停11月28日北京普通住房标准放宽刚需购房将因此获益12月1日央行宣布下调存款准备金率一、宏观背景/行业回顾（单位：万平方米，%，月）重点城市的成交量呈现全面下滑，平均跌幅达18.5%，调控成效显著，重庆同比下滑幅度居首位。市场存量去化周期已现高位，重庆去化周期超13个月。数据来源：CRIC杭州、武汉、重庆为主城区成交数据，其他城市为全市范围成交数据。重庆为商品房数据。前11月重点城市成交量全线萎缩，去化周期已现高位。排名城市成交量供求比存量去化周期1-11月同比同比1-11月2010年2009年11月底10年09年11月底10年09年10年

09年

供求比供求比供求比年底年底年底年底1成都1589-12.2%-32.3%0.741.041.52—

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2重庆1296-33.3%-40.1%0.721.071.3618361324145913.247.4911.493天津857-3.8%-28.3%0.590.811.351630102978521.468.516.394广州802-8.6%-1.4%0.850.911.2168654544510.264.744.655北京791-22.7%-56.8%0.841.011.8111595997416.847.795.076长沙775-9.4%-31.5%1.11.081.7865372280212.665.16.677武汉748-7.3%-24.7%0.650.971.885944141112.664.724.578上海672-19.2%-61.3%0.690.881.493363650818.45.213.249青岛489-26.0%-15.3%0.591.081.51102177683019.86.256.2610贵阳462-13.9%-27.7%0.980.671.372931701298.52.682.2523深圳246-12.1%-59.0%0.790.811.4324818410914.095.082.442011年1-11月份典型城市商品住宅市场供求情况重点城市成交量同比全线萎缩存量去化周期变长一、宏观背景/市场回顾一、宏观背景/政策回顾2011年楼市既在延续2010年的调控思路，同时又在2010年的基础上进行了调整和深化，因而力度更大，准度更高。重庆房地产调控细则主要是响应中央号召，以调整为主，保证市场稳定健康发展。实际调控力度不大。限购令对市场影响较大，但重庆并未出台。2011年重点房地产调控政策：2011.7月底新国八条重庆房价调控目标《商品房销售明码标价规定》国五条限购令重庆未出台数据来源：重庆网上房地产重庆商品房市场供求价随着经济情况出现波动，但总体上呈现逐步上涨的态势；2011年受政策调控影响，成交量下滑明显，同比下滑33%。近几年重庆房地产市场飞速发展，市场供应量持续保持较高位运行，成交量在2008年出现明显下降，主要受经济危机影响，09年开始市场迅速反弹，成交再次回暖.2011是调控年，截至到今年11月市场供求均出现不同幅度下调，其中成交量较2010年下滑超过3成。市场调控声音此起彼伏，尽管目前市场均价已经出现实质性回落，但从年度趋势来看，全年均价仍保持了小幅的上涨。↓33%二、重庆房地产市场回顾/年度市场数据来源：重庆网上房地产整体市场供过于求趋势明显，供需双方力量发生转变，进入买方市场市场受政策调控影响明显，供大于求成常态。1月底受到房产税出台影响，再加上传统淡季，成交量跌倒谷底。银行也紧缩银根，开始执行限贷，至此市场开始出现持续低迷，成交量难破150万方。从成交均价来看，5月份开始持续出现回落，由5月7803元/平方米的高位回落到目前6254元/平方米，价格下滑近20%。2010年11月至2011年11月重庆市商品房供求走势图金九银十惨淡收场房产税出台二、重庆房地产市场回顾/月度市场企业企业动作典型项目动作龙湖冲刺100亿龙湖五盘全城团购3人成组：3人及4人同时购买即可享9.7折优惠。5人成团：5热及以上人数同时购买可享受9.5折优惠。业主再购买优惠：同一项目再次购买该项目物业，可享受9.8折优惠。至德路9号：联排别墅中户一口价套内6060元/㎡悠山郡：收官特惠套内7588-7988元/㎡U城：精装SOHO16.8万/套金科来噻！2012！金科房2012套，岁末清仓推出2012套房源金科廊桥水乡：3999元/㎡（建面）限时限量抢购金科世界城：低价入市，跃层套内均价仅7900元/㎡恒大每周限量推出特价房源恒大雅苑：套内6143-8878元/㎡送1200元/㎡装修单套优惠高达9-27万协信举办商业地产节，单价3600元/㎡-10000元/㎡（建面），8大商圈11盘联动、渠道营销阿卡迪亚Ⅱ期：我卖房！您定价！=？元/㎡价格，您说了算！协信城立方：团购优惠约12万/套万科——万科城：低价入市，开盘均价仅9450元/㎡万科悦府：降价销售，套内单价2万/平方米中海全线9折优惠、渠道营销国际社区：9折优惠，推出1300余套房源紫御江山：首付20万，买下江北嘴！均价仅10500元/㎡招商降价销售、渠道营销江湾城：价格下调，套内7800-9188元/㎡保利岁末底价大回馈推出6盘300套房源江上明珠：低价入市，折后均价仅7450元/㎡港湾国际：套内单价7050元/㎡起8129元/㎡止品牌企业心态发生转变，由降价积极性不高转变为主动做出调整；在宣传上：新推房源、特价房源、折扣房源成为诉求主力；渠道营销加强，部分企业开始采用“同景式”的营销手段，即人海战术和拦截战术，放大营销半径，扩大客户渠道。二、重庆房地产市场回顾/企业表现一口价，11800特价房、低开入市、超大折扣成企业媒体宣传主力。低开入市超大折扣建面价企业应对措施：打折促销声一片二、重庆房地产市场回顾/企业表现宏观环境市场供需企业价格2011年房地产调控限购、限贷、限价等措施持续加码，各项措施开始落地执行，尽管重庆调控力度不大，但仍受大环境影响明显。重庆房地产市场供需关系出现逆转，供大于求趋势明显。受调控影响，楼市成交低迷，同比降幅超过3成。从年度成交价来看，总体上呈现上涨趋势。但今年在政策调控的影响下，特别是近两月开发商迫于完成年度目标回笼资金，开始割肉降价，房价回落。重庆楼市受宏观环境影响出现低迷，但总体上仍在不断发展。三、市场小结明年市场走势何去何从？第二章、2012年房地产市场展望一、政策展望二、市场展望三、小结召开国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。召开国务院常务会议称，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇，调整力度不放松，继续加强房地产市场调控工作。召开国务院常务会议指出，坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。11.8温总理访俄强调，国内房地产市场调控绝不可以有丝毫动摇。我们的目标是既要使房价回归到合理的水平，同时又促进房地产业持续健康发展。一、政策展望/总基调国务院不断重申，国内房地产调控不动摇，调控力度不放松，促进房价合理调整。副总理李克强讲话

“当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要进一步巩固调控成果，继续坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施。”11月27日国务院副总理李克强一、政策展望/政策趋势央行宣布：自12月5日起，下调人民币存款准备金率0.5个百分点此为央行35个月以来的首次下调存准金、且正逢调控敏感期及关键期应视作重大利好这和副总理的讲话是矛盾吗?存准金三年来首次下调一、政策展望/政策趋势短期——从副总理讲话到存准金下调，可视为中央政策组合拳由于先有李副总理讲话确定调控主基调，因此之后的存款准备金下调不会引发房地产市场大反弹，我们可以将两者视为中央政府调货币、稳楼市的组合拳。李副总理的讲话可理解为前实后虚，首先肯定今年以来的调控成效，突出当前关键任务是巩固已有成果，而非继续施压；至于之后的“继续坚持实施遏制房价的政策措施”，则更多是为前者做下政策保障。一、政策展望/政策趋势短期——楼市政策面已在筑底，整个过程将持续2-3个月楼市筑底四方共同意愿中央政府3月份全国两会前后社会和谐稳定是第一位房地产企业目前企业资金面虽好于08年但经营压力已逐渐显现普通民众重点城市频现老业主群体事件当前城市中有房族仍多于无房族地方政府楼市持续低迷影响财政收入土地出让金、房地产相关税费大幅缩水一、政策展望/政策趋势短期——市场筑底将分三步走，当前已处第一阶段存储率下调首贷利率回归限购适当放宽第一步第二步第三步松闸保刚需释放改善目的手段时间点原先预计2012年1月现提前1-2月6月底前构建底部夯实底部市场温和反转阶段注：10月11日，佛山市住建部发布公告对限购政策进行调整，其主要放松限购的条款为：1、已办理房地产权证超过5年(含)的住房产权转移，不纳入限购范围。2、本市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上，允许增购一套7500元/平方米以下的住房。地方政府在放松限购时多会采取类似佛山之前的方案,但“只做不说”的可能性较大，以避免佛山式被动；而中央政府则不会表态政策放开，预留政策弹性。本轮调控已实现十年来首次实质价格下跌，使得市场反转将更多的表现为温和性。另外，本轮调控已促使企业定价的相对理性及投资者的警惕性一、政策展望/政策趋势经济“稳”字当头，明年房地产政策面有望趋向缓和1、经济“稳”字当头，房地产业支柱地位或将再度凸显今年会议的定调从去年的“保持经济平稳健康运行”到今年的“促进经济平稳较快发展”，表露出管理层对明年经济“维稳”的鲜明意图。今年房地产行业的低迷使得其上下游行业深受其害，在没有找到能够替代房地产业的行业之前，房地产业支柱地位将凸显。中央经济工作会议落下帷幕，会议提出了明年经济工作的主要任务，起到了极其重要的定调作用。在房地产政策方面，会议没有传递出新的信息，虽然调控依然会是主要方向，但是力度可能有限，房地产政策面明年有望趋向缓和。2、“巩固”成为明年房地产调控政策重心，政策面压力或将趋缓会议对房地产政策的表述：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。整体来看与李克强总理月初“巩固房地产调控效果”的发言一脉相承。我们认为“巩固”将成为明年房地产调控的政策重心，整体政策环境有望趋于缓和。中央经济工作会议传递信息：且从政策执行层面来看，由于地方政府GDP逻辑没有根本性转变，而财政收入对房地产业的依赖性居高不下，导致地方政府始终有推动楼市发展的内在动力。一、政策展望/政策趋势基于此，我们对明年房地产政策有以下几个预测：一：明年针对房地产的严厉调控政策不太可能再出现，否则，将和“稳”经济的总基调背道而驰；二：由于货币政策的适度放松和银行信贷额度的充裕，首套房利率优惠有望快速回归，这是政策对刚需者的保护；三：明年三季度以前，地方政府会对限购政策作适度微调，模式可能会参照今年10月份的佛山，到那时，市场将引来温和反转，这是政策对过去的纠偏。一、政策展望/政策趋势二、市三场展望/全国市三场长期来三看——我国房三地产市三场发展三仍有巨三大空间供应量——2三012年供应三将保持三平稳增三长，巨三大市场三需求来三自于城三镇化推三进其中保三障性住三房会有三所增加中低价三位的刚三需产品三是市场三供应的三主力从源头三贯彻执三行“低三端有保三障，中三端有市三场，高三端有遏三制”方三针201三1年尽管三重庆房三地产市三场受政三策调控三影响明三显，但11年重庆三二环规三划出台三，十大三新城和21大聚居三区将给三市场带三来充足三的供应三。数据来三源：CRI三C二、市三场展望/重庆市三场量跌价三稳观望阶三段量升价三稳促销阶三段量价齐三跌降价阶三段量升价三跌局部回三暖量价齐三升全面回三暖价格小三幅波动保持坚三挺状态新政出三台，市三场观望成交量三急剧下三滑局部促三销全面促三销局部降三价全面降三价手促销三刺激，需求小三幅攀升市场看三空持续观三望量首次三触底第二次三触底量长期三保持低三位开发三商降价三汇款价格触三底价格下三降到部三分客户三预期成三交量回三暖成交量三快速回三升，价三格上涨201三1.9201三1.1三1201三1.1三2201三2.2201三2.6201三2.1三03.重庆市三场成交三走势—短期数据来三源：CRI三C预计201三2年上半三年，市三场看空三成交量三还将有三所回落三探底。201三2年下半三年，价三格触底三，降到三部分客三户预期三，市场三成交将三逐渐平三稳增长三。加上三新面市三项目在三下半年三有所增三加、金三九银十三又是楼三市的旺三季，预三计201三1年下半三年成交三量较上三半年有三明显增三长；201三2年重庆三整体市三场成交三将趋于平三稳，预计三有望180三0万方左三右。3.重庆市三场成交三走势—中期201三0、201三1年新老国三八条国六条九部委三十五条全面复三苏房产税三、限贷三、限购三、限价200三5年200三8年200三7年城乡统三筹示范三区金融危三机200三9年3.重庆市三场成交三走势—长期重庆10年1月城市房三地产市三场发展三路径积蓄期启动期成长期高峰期成熟期根据对三房地产三业的跟三踪研究三，我们三认为，三正常情三况下，三一个城三市市场三的成长三周期通三常在10年左右三。重庆目三前正处三于发展三的高峰三期，未三来还有3-5年增长三期。10年左右市场所处阶段典型城市未来市场发展预期成熟期北京、上海、深圳、杭州等短期内市场容量回落高峰期广州、经济发达的省会、部分三四线城市（如苏州、无锡）等还有3-5年的增长期成长期大多数省会、部分三四线城市还有5-7年的增长期启动期经济欠发达省会、多数三四线城市还有7年以上的增长期积蓄期县级市、县城市场未有起步迹象进入观三望11局部促三销2新开项目低于预期价格3

全面促销4

局部降价5

全面降价6我们的三位置

市场复苏7现阶段三我们处三于全部促三销和局三部降价的阶段4.价格走三势4.价格走三势成交价三格——2三011年全年三同比来三看，重三庆房价三仍是保三持了上三行趋势三，但今三年4季度开三始重庆三房价已三经进入三下行通三道，购