房地产业税务稽查业务培训

房地产业税务稽查业务培训

国家税务总局稽查局2007年8月房地产业税务稽查业务流程主讲人王友炎第一章房地产开发基础知识第一节概念名词解释第二节经营的特点第三节基本流程第四节行政审批管理第五节涉及相关法律法规第六节税收管理

第一节概念名词解释房地产开发分类土地开发

房屋开发城市基础设施和公共配套设施的开发

代建房开发第一节概念名词解释土地的开发与经营

企业将有偿获得的毛地，经过拆迁安置，“三通一平”或“七通一平”后，形成熟地，直接对外有偿转让、出租给其他单位使用，这一过程称为房地产的一次开发。所谓“三通一平”是指：水通、电通、路通，场地平整；所谓“七通一平”是指：给水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路畅通、场地平整。第一节概念名词解释房屋的开发与经营

房屋的开发指房屋的建造。房地产企业在开发完成的熟地地上继续开发商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等建筑物、构筑物，开发完成后，作为商品作价出售或出租，或作为固定资产自用。这一过程也称为房地产的二次开发。第一节概念名词解释城市基础设施和公共配套设施的开发第一节概念名词解释代建工程的开发

代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。如市政工程、办公楼、职工住宅等。第一节概念名词解释

房地产开发企业的资质等级

（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和第一节概念名词解释

资质等级的开发项目适用范围一级资质房地产开发企业可承担建筑面积在20万平方米以上居住区的开发建设任务，以及其他与其投资能力相当的房地产开发建设任务，技术复杂程度不受限制，经批准还可以承担专门的土地开发任务。第一节概念名词解释

资质等级的开发项目适用范围二级资质房地产开发企业可承担建筑面积在20万平方米以上居住区的开发建设任务，以及其他与其投资能力相当的房地产开发建设任务，原则上不得承担专门的土地开发任务和技术要求特别高的建筑项目。第一节概念名词解释

资质等级的开发项目适用范围三级资质房地产开发企业可承担建筑在12万平方米居住区的开发建设任务，以及其他与其投资能力相当的房地产开发建设任务，但不得承担含有12层以上、跨度超过24米的建筑物的建筑项目。第二节经营的特点1.开发经营的计划性、合法性2.开发经营业务的复杂性3.开发建设周期长，投资数额大4.经营风险大第三节基本流程1.项目设想及可行性研究2.项目立项及企业审批3.项目规划4.土地使用权取得5.征地、拆迁6.工程建设7.房地产经营8.物业管理第四节行政审批管理房地产开发的手续房地产企业在交易市场参加竟标、竟拍、竟牌，取得《中标通知书》后，即进入前期手续办理程序。在土地交易市场成立以前，房地产企业办理各项审批程序非常烦琐复杂。实行土地招、拍、挂以后，手续相对简单很多。一些前期手续如拆迁、初步规划、选址等由土地储备中心代为办理。第四节行政审批管理房地产开发的手续

中标的开发企业自行办理的手续涉及十几个政府部门，但最主要的是计划部门、规划部门、土地及城市建设主管部门。前期手续办理，最重要的是要取得以下四证：《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设项目开工许可证》第四节行政审批管理取得计划部门审批意见根据《中标通知书》、《履约保证书》，向市发改委提交《项目意见书》，取得审批意见；提交项目可性行研究报告，取得《建设项目投资计划书》。第四节行政审批管理取得规划部门审批意见

主要取得两证：《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》第四节行政审批管理取得土地部门意见

取得《建设用地许可证》后，向土地储备中心缴清土地价款，到国土资源与房屋局办理《国有土地使用证》。第四节行政审批管理取得建设主管部门意见

《建设项目开工许可证》第五节三涉及三相关法三律法规土地使三用权划三拨是指县三级以上三人民政三府依法三批准，三在土地三使用者三缴纳补三偿、安三置等费三用后将三该幅土三地交付三其使用三，或者三将土地三使用权三无偿交三付给土三地使用三者使用三的行为三。第五节三涉及三相关法三律法规土地使三用权划三拨划拔土三地使用三权的条三件是：A、国家三机关用三地和军三事用地三；B、城市三基础设三施用地三和公益三事业用三地；C、国家三重点扶三持的能三源、交三通、水三利等项三目用地三；D、法律三、行政三法规规三定的其三它用地三。原有三老国有企业的三用地也三属政府三划拔。第五节三涉及三相关法三律法规土地使三用权出三让土地使三用权出三让，一三般采取三拍卖、三招标或三者双方三协议的三方式。200三2年7月1日起施三行的《招标拍三卖挂牌三出让国三有土地三使用权三规定＞三（国土三资源部三令第11号）明三确规定三：商业三、旅游三、娱乐三和商品三住宅等三各类经三营性用三地，必三须以招三标、拍三卖或者三挂牌方三式出让三，商业三、旅游三、娱乐三和商品三住宅以三外用途三的土地三的供地三计划公三布后，三同一宗三地有两三个以上三的意向三用地者三的，也三应当采三用招标三、拍卖三或者挂三牌方式三出让。第五节三涉及三相关法三律法规土地使三用权出三让按《中华人三民共和三国城市三房地产三管理法》的规定三，以出三让方式三取得土三地使用三权进行三房地产三开发的三，必须三按照土三地使用三权出让三合同约三定的土三地用途三、动工三开发期三限开发三土地。三超过出三让合同三约定的三动工开三发日期三满一年三未动工三开发的三，可以三征收相三当于土三地使用三权出让三金百分三之二十三以下的三土地闲三置费；三满二年三未动工三开发的三，可以三无偿收三回土地三使用权三；但是三，因不三可抗力三或者政三府、政三府有关三部门的三行为或三者动工三开发必三需的前三期工作三造成动三工开发三迟延的三除外。第五节三涉及三相关法三律法规协议方三式出让协议方三式出让三土地使三用权仅三限于以三下范围三：工业三用地；三政府建三设的社三会微利三商品房三用地和三全成本三微利商三品房用三地；属三急需或三特别鼓三励发展三的项目三用地；三政府以三土地入三股合作三的项目三用地。第五节三涉及三相关法三律法规土地使三用权出三让金的三收取土地出三让金又三可分为三地面价三与楼面三价两种三计算方三法，地三面价为三每平方三米土地三的单价三，即以三出让金三总额除三以土地三总面积三；楼面三价为摊三到每平三方米建三筑面积三的地价三，即以三出让金三总额除三以规划三允许建三造的总三建筑面三积。第五节三涉及三相关法三律法规以某市三为例：三根三据规定三，对市三内四区三土地级三别和土三地出让三金的标三准共分9个级别三，各级三别又按三不同区三位条件三分成若三干类区三。住宅三类用地三的出让三金标准三从每平三米220元—31三60元不等三。如容三积率在1.0三-1.三5之间，三一级地三标准为139三0，153三0，174三0，194三0元四档三；九级三地为280一档。三容积率三越高，三收取标三准越低三。第五节三涉及三相关法三律法规土地使三用权转三让土地使三用权转三让是指三经出让三方式获三得土地三使用权三的土地三使用者三，通过三买卖、三赠与、三交换或三者其他三方式将三土地使三用权再三转移的三行为。三以出让三方式取三得土地三使用权三的，转三让房地三产时，三应当符三合有关三条件。第五节三涉及三相关法三律法规竣工验三收竣工验三收按项三目施工三进度可三分为单三体工程三验收和三项目整三体验收三；按组三织形式三可分为三建设单三位组织三的验收三和行政三主管部三门组织三的验收三。第五节三涉及三相关法三律法规预售许三可证制三度根据《中华人三民共和三国城市三房地产三管理法》、《城市房三地产开三发经营三管理条三例》及建设三部《城市商三品房预三售管理三办法》，商品三房预售三应当符三合下列三条件：A、已交三付全部三土地使三用权出三让金，三取得土三地使用三权证书三；第五节三涉及三相关法三律法规预售许三可证制三度B、持有三建设工三程规划三许可证三；C、按提三供预售三的商品三房计算三，投入三开发建三设的资三金达到三工程建三设总投三资的百三分之二三十五以三上，并三已经确三定施工三进度和三竣工交三付日期三。第五节三涉及三相关法三律法规申请办三理《商品房三预售许三可证》应当提三交下列三证件（三复印件三）及资三料：①上述A、B、C项规定三的证明三材料；②开发三企业的《营业执三照》和资质三等级证三书；③工程三施工合三同；④商品三房预售三方案。三预售方三案应当三说明商三品房的三位置、三装修标三准、竣三工交付三日期、三预售总三面积、三交付使三用后的三物业管三理等内三容，并三应当附三商品房三预售总三平面图三、分层三平面图三。第五节三涉及三相关法三律法规商品房三现房销三售商品房三现房销三售应当三符合以三下条件三：(一)现售商三品房的三房地产三开发企三业应当三具有企三业法人营三业执照三和房地三产开发三企业资三质证书三；(二)取得土三地使用三权证书三或使用三土地的三批准文三件；(三)持有建三设工程三规划许三可证和三施工许三可证；第五节三涉及三相关法三律法规商品房三现房销三售商品房三现房销三售应当三符合以三下条件三：(四)已通过三竣工验三收；(五)拆迁安三置已经三落实；(六)供水、三供电、三供热、三燃气、三通讯等三配套基三础设施三具备交三付使用三条件，三其他配三套基础三设施和三公共设三施具备三交付使三用条件三或者已三确定施三工进度三和交付三日期；第五节三涉及三相关法三律法规商品房三现房销三售商品房三现房销三售应当三符合以三下条件三：(七)物业管三理方案三已经落三实。房地产三开发企三业应当三在商品三房现售三前将房三地产开三发项目三手册及三符合商三品房现三售条件三的有关三证明文三件报送三房地产三开发主三管部门三备案。第五节三涉及三相关法三律法规建筑面三积房屋的三建筑面三积系指三房屋外三墙（柱三）勒脚三以上各三层的外三围水平三投影面三积，包三括阳台三、挑廊三、地下三室、室三外楼梯三等，且三具备有三上盖，三结构牢三固，层三高2．20M以上（三含2．20M）的永三久性建三筑。它三包括计三算全部三建筑面三积的范三围、计三算一半三建筑面三积的范三围、不三计算建三筑面积三的范围三。第五节三涉及三相关法三律法规计算全三部建筑三面积的三范围第五节三涉及三相关法三律法规计算一三半建筑三面积的三范围未封闭三的阳台三、挑廊第五节三涉及三相关法三律法规不计算三建筑面三积的范三围①层高三小于2.2三0m以下的三夹层、三插层、三技术层三和层高三小于2.2三0m的地下三室和半三地下室三。②突出三房屋墙三面的构三件、配三件、装三饰柱、三装饰性三的玻璃三幕墙、三垛、勒三脚、台三阶、无三柱雨篷三等。③房屋三之间无三上盖的三架空通三廊。④房屋三的天面三、挑台三、天面三上的花三园、泳三池。第五节三涉及三相关法三律法规不计算三建筑面三积的范三围⑤建筑三物内的三操作平三台、上三料平台三及利用三建筑物三的空间三安置箱三、罐的三平台。⑥骑楼三、过街三楼的底三层用作三道路街三巷通行三的部分三。⑦利用三引桥、三高架路三、高架三桥、路三面作为三顶盖建三造的房三屋。⑧活动三房屋、三临时房三屋、简三易房屋三。⑨独立三烟囱、三亭、塔三、罐、三池、地三下人防三干、支三线。⑩与房三屋室内三不相通三的房屋三间伸缩三缝。第五节三涉及三相关法三律法规共有建三筑面积房屋共三有建筑三面积系三指各产三权主共三同占有三或共同三使用的三建筑面三积。共有建三筑面积三的内容三共有面三积的内三容包括三：电梯三井、管三道井、三楼梯间三、垃圾三道、变三电室、三设备间三、公共三门厅、三过道、三地下室三、值班三警卫室三等，以三及为整三幢服务三的公共三用房和三管理用三房的建三筑面积三，以水三平投影三面积计三算。第五节三涉及三相关法三律法规共有建三筑面积共有建三筑面积三还包括三套与公三共建筑三之间的三分隔墙三，以及三外墙（三包括山三墙）水三平投影三面积一三半的建三筑面积三。独立三使用的三地下室三、车棚三、车库三、为多三幢服务三的警卫三室，管三理用房三，作为三人防工三程的地三下室都三不计入三共有建三筑面积三。第五节三涉及三相关法三律法规共有建三筑面积三的分摊三方法第五节三涉及三相关法三律法规房屋使三用面积房屋使三用面积三系指房三屋户内三全部可三供使用三的空间三面积，三按房屋三的内墙三面水平三投影计三算。第五节三涉及三相关法三律法规房屋的三产权面三积房屋的三产权面三积系指三产权主三依法拥三有房屋三所有权三的房屋三建筑面三积。它三包括“三套”或三“单元三”建筑三面积与三分摊的三共有建三筑面积三之和。第五节三涉及三相关法三律法规房屋的三产权面三积按现行三规定，三与住房三或商业三用房不三在同一三建筑体三内的建三筑面积三，不得三做为公三摊面积三分摊，三即独立三成体的三社区用三房、物三业用房三、空调三机房、三配电用三房、地三下人防三设施、三网球场三、游泳三池、幼三儿园、三游泳池三、菜市三场等公三建配套三设施，三不得作三为公摊三面积分三摊。第五节三涉及三相关法三律法规房屋的三产权面三积产权面三积要以三最后房三管部门三认可的三测绘面三积为准三。对实三际面积三超出己三售面积三的（在3%幅度内三），购三房者须三补面积三差价，三对己售三面积小三于实际三面积的三，开发三商须退三面积差三价。第六节三税收三管理第二章三房地三产财务三核算概三要第一节三成三本组成第二节三财三务核算三概要第一节三成本三组成主要由三开发成三本、开三发期间三费用、三税金三三大项组三成。第一节三成本三组成开发成三本1.土地使三用权出三让金2.土地征三用及拆三迁安置三补偿费3.前期工三程费4.建安工三程费5.基础设三施费6.公共配三套设施三费7.不可预三见费第一节三成本三组成土地成三本构成土地出三让金城市房三屋拆迁三补偿费房屋拆三迁安置三费第一节三成本三组成农用地三征地补三偿费用三的构土地补三偿费青苗补三偿费地上附三着物补三偿费安置补三助费新菜地三开发建三设基金耕地占三用税土地管三理费第二节三财务三核算概三要房地产三行业会三计制度企业会三计制度企业会三计准则成本核三算的对三象：第二节三财务三核算概三要存在的三突出问三题一是核三算对象三划分不三清。如三分期滚三动开发三项目，三将前后三期项目三混在一三切，未竣工三成本计三入已竣三工成本三之中；三或将后三期项目三成本计三入前期三项目成三本之中三。二是未三按开发三的产品三对象设三置各类三明细核三算科目三。将尚三未销售三的可销三售配套三设施成三本列入三商品房三的开发三成本，三或在开三发成本-商品房三开发成三本中预三提可售三的公共三设施配三套成本三。第二节三财务三核算概三要存在的三突出问三题三是未三按“工三程结算三单据”三列支开三发成本三，而以三合同金三额、预三计金额三列支，三或以白三条入帐三。四是自三购工程三物资、三设备直三接投入三工程，三未设材三料、设三备帐，三未建立三出入库三手续。第三章三房地三产税收三与会计三制度差三异第一节三期间费三用税前三扣除的三差异第二节三利息支三出税前三扣除的三差异第三节三会计确三认销售三实现时三间与纳税义三务时间三的差异第四章三房地三产业主三要违法三手三段及产三生环节第一节三违法成三因概述第二节三营业税三（一般三手法、三特殊手三法）第三节三土地增三值税第四节三企业所三得税第五节三外商投三资企业三所得税第六节三其他各三税第一节三违法成三因概述（一）三少记、三不记、三隐匿收三入1.收到银三行拨付三按揭款三后，不三及时入三账，形三成账外三收入，三或将收三到的按三揭款项三记入“三短期借三款”科三目；2.分解售三房款收三入，将三部分款三项开具三收款收三据，隐三匿收入三；3.售后返三租业务三，以冲三减租金三后实际三收取的三款项计三收入；第一节三违法成三因概述（一）三少记、三不记、三隐匿收三入4.以房抵三工程款三、以房三抵广告三费、以三房抵银三行贷款三本息、三以动迁三补偿费三抵顶购三房款等三业务，三不记收三入；5.以房换三地、以三地换房三业务未三按规定三缴纳营三业税；6.与部队三、村委三会联建三商品房三，隐匿三收入；第一节三违法成三因概述（一）三少记、三不记、三隐匿收三入7.私建违三建阁楼三、车库三、仓库三，对外三销售使三用权开三具收款三收据，三隐匿收三入；8.无正当三理由，三以明显三偏低价三格将商三品房销三售给本三公司股三东及相三关联企三业及个三人；9.采取包三销方式三，未按三包销合三同约定三的收款三时间、三金额确三认收入三；第一节三违法成三因概述（一）三少记、三不记、三隐匿收三入10、签订三精装修三商品房三购销合三同，对三装修部三分的房三款开据三建筑业三发票，三少缴营三业税；11、将售三房款挂三在往来三账上或三直接冲三减开发三成本。第一节三违法成三因概述（二）三虚列、三多列成三本费用1.多预提三施工费三用，虚三列开发三成本；2.滚动开三发项目三，多列三前期开三发土地三成本，三多转销三售成本三；3.在结转三经营成三本时，三无依据三低估销三售单价三，虚增三销售面三积，多三摊经营三成本；4.发生销三售退回三业务，三只冲记三收入，三不冲回三已结转三成本；第一节三违法成三因概述（三）三其他情三形1.发生视三同销售三行为，三未作收三入处理三；2.取得预三收收入三，未按三规定预三缴企业三所得税三；3.虚列劳三务用工三人数，三偷逃个三人所得三税；4.未按规三定缴纳三开发期三间土地三使用税三；第一节三违法成三因概述（三）三其他情三形5.将未出三售的商三品房转三为自用三、出租三、出借三，未缴三纳房产三税；6.少计商三业网点三、公建三收入，三或错用三预征率三，少缴三、不缴三土地增三值税；7.故意拖三延项目三竣工决三算时间三，少缴三土地增三值税；8.未按规三定申报三缴纳契三税。第五章三房地三产开发三各环节三税三务稽查三重点第一节三取三得土地第二节三支三付土地三及地上三建筑物三补偿第三节三规三划设计第四节三筹三资第五节三建三造施工第六节三销三售策划三、预售三、销售第七节三开三发产品三完工后三转为自三用、出三租第八节三项三目完工第九节三代建三工程的三开发检三查的重三点第六章三房地三产开发三企业税三务三稽查案三前准备第一节三纳三税资料三分析第二节三工三程项目三分析第三节三土三地成本三构成分三析第四节三房三屋建造三概算指三标数据三的税收三分析第五节三配三套设施三费用的三成本分三析第六节三销三售费用三合理性三检查第七节三检三查方法三及手段三的确定第一节三纳税三资料分三析房地产三业税负三水平理论税三负：（假三设：毛利40%，利润三率15%三-20三%，土地三成本为三开发成三本的30%三)营业税5.5三5%；土地三增值税1%；企业三所得税4.9三5%-三6。6%；契税0.7三2%；其他三各项税三费0.1三%。则理三论税负三为12.三32%三-13三.97三%实际税三负第一节三纳税三资料分三析住宅造三价指标据有关三资料某三市住宅三造价指三标如下三：砖混结三构：多三层以下三每平米600三-66三0元左右三；框架结三构：多三层每平三米800三-86三0元左右三，高层三每平米100三0-1三300元左右三，二十三层以上三塔楼每平米130三0-1三500元左右三；别墅三每平米710三-10三00元左右三。注：大三连属北三方，建三筑增加三取暖设三施，略三高于南三方。第一节三纳税三资料分三析开发成三本各要三素比例第一节三纳税三资料分三析纳税资三料分析查阅近三年纳税三申报资三料，了三解纳税三人申报三纳税的三收入水三平、成三本水平三、利润三水平。三通过对三各年度三纳税申三报数量三、各税三种变化三、各税三种的逻三辑关系三以及各三年检查三补税等三情况分三析，测三算企业三的经营三规模，三项目开三发的大三致进程三，从中三找出可三能出现三的税收三问题。第一节三纳税三资料分三析纳税资三料分析如：企三业某月三申报营三业税100万元，三计税依三据为200三0万元，三但土地三增值税三只申报5万元，三如当地三土地增三值税预三征率为5‰，则说三明该企三业当月三少申报三土地增三值税5万元。三又如：三企业在三一个年三度内申三报的营三业税为三类似100，100三0万的整三数，说三明该企三业采取三的极可三能是预三缴的方三法，其三对应的三城建税三及附加三、土地三增值税三、预缴三的企业三所得税三是否正三确申报三？第二节三工三程项目三分析一是了三解企业三各年度三开工项三目名称三、地理三位置，三是否已三进行年三度企业三所得税三汇算和三土地增三值税清三算。房三地产业三的运作三一般经三过立项三审批、三土地的三取得、三规划设三计、筹三资、组三织施工三、销售三策划、三完工验三收、预三售销售三、项目三竣工决三算等环三节。其三中与税三收紧密三相关的三内容为三开发商三基本情三况、土三地取得三的确权三时间、三项目名三称、占三地面第二节三工三程项目三分析总建筑三面积、三开工日三期、总三包及分三包的施三工单位三、合同三造价、三第一笔三预售收三入取得三时间、三销售平三均单价三、销售三面积、三可销售三面积、三当年预三售收入三、发票三领购开三具情况三、单体三竣工验三收时间三、竣工三决算时三间、当三年申报三缴纳各三税种情三况等等三。在实三行房地三产业税三收项目三管理的三地区，三以上信三息可从三征管部三门获得三。第二节三工三程项目三分析二是通三过报纸三、电视三、楼盘三销售宣三传单等三媒体，三了解企三业的广三告覆盖三面、楼三盘功能三档次、三户型结三构、预三售证批三号及取三得时间三、预售三开盘情三况及销三售阶段三等信息三，为营三业税及三企业所三得税检三查做好三基础准三备。第七节三检三查方法三及手段三的确定房地产三检查基三本思路第七节三检三查方法三及手段三的确定检查预三案的制三作第七章三营业三税检查三方法1.对预售三收入的三检查2.企业申三报计税三营业额三的测算三（前三提：企三业收到三的定金、三预收款三全部在三预收帐三款核算三。项目尚三未完工三时：营业额=当年预三收帐款三的贷方三发生额项目已三完工年三度：营业额=预收帐三款的贷三方发生三额+当年已三确认的三收入-预收帐三款的借三方发生三额或营三业额=预收帐三款的贷三方发生额+应收帐三款的借三方发生三额-应收帐三款的贷三方发生三额第八章三土地三增值税三检查方三法第一节三土三地增值三税的清三算的难三题所在第二节三房三地产开三发大流三程中应三了解的三税务信三息第三节三对三财务信三息持职三业怀疑三态度第四节三清三算中所三涉及的三房地产三知识第五节三清三算的义三务时间第六节三清三算义务三时间涉三及的房三地产知三识第七节三确三认土地三增值额三应涉及三到房地三产知识第八章三土地三增值税三检查方三法第八节三确认土三地增值三额应涉三及到房三地产知三识第九节三扣除项三目应调三整的部三分第十节三不应列三入扣除三项目的三单列面三积部分第十一三节不三应列入三扣除项三目的单列面三积所有三权属性第十二三节对三不可售三面积可三作扣除三项目说三明第十三三节扣三除项目三应遵循三的税收三原则第十四三节内三外资房三地产企三业扣除三项目的三差异第八章三土地三增值税三检查方三法第十五三节三土地三增值税三视同销三售收入三的确认第十六三节三视同三销售价三格不同三于征管三法规定三顺序第十七三节三土地三增值税三应评估三的情形第十八三节三收入三与扣除三项目的三评估方三法第十九三节三房产三评估的三基本常三识第二十三节三房地三产各项三成本的三一般水三平第二十三一节三申报表三数据应三如何填三列计算第九章三企业三所得税三检查方三法第一节三收三入的检三查第二节三成三本的检三查第三节三内三外资房三地产企三业税收三差异第四节三完三工项目三所得税三清算方三法第一节三收三入的检三查对预售三收入的三企业所三得税的三检查按国税三发［200三6］31号通知三规定、三对当期三取得的三预售收三入，先三按预计三计税毛三利率分三季(或月)计算出三当期毛三利额，三扣除相三关的期三间费用三、营业三税金及三附加后三再计入三当期应三纳税所三得额，三待开发三产品结三算计税三成本后三再行调三整。预三计计税三毛利率三规定：三经济适三用房不三低于3%，非经三济适用三房开发三项目预三计计税三毛利率三按以下三规定确三定：①三开发项三目位于三省、自三治区、三直辖市三和计划三单列市三人民政三府所在三地城市三城区和三郊区的三，不得三低于20％。②三开发项三目位于三地及地三级市城三区及郊三区的，三不得低三于15%。③开三发项目三位于其三他地区三的，不三得低于10％。第一节三收三入的检三查企业申三报缴纳三企业所三得税测三算（不考三虑弥补三亏损、三投资收三益等单三独计算三补税因三素）1.未完工三年度：（1）应纳三税所得三额＝应三纳税所三得额（1）+（本期三新增预三售收入三毛利额-相应税三金）（2）应纳三税所得三额＝本三期预售三收入新三增毛利三额-相应税三金-期间费三用+其他利三润（其三他业务三利润、三营业外三收支净三额、补三贴收入三等）第一节三收三入的检三查企业申三报缴纳三企业所三得税测三算（不考三虑弥补三亏损、三投资收三益等单三独计算三补税因三素）本期新三增毛利三额=（预收三帐款年三末余额-预收帐三款年初三余额）×预计毛三利率其中，三应纳税三所得额三（1）为依三据会计三利润调三整后的三应纳税三所得额三。第一节三收三入的检三查2.已完工三年度：（1）应纳三税所得三额＝应三纳税所三得额（1）-与结转三收入相三应的已三计提前三期预售三毛利额+（本期三新增预三售收入三毛利额-相应税三金及附三加）（2）应纳三税所得三额＝本三期新增三销售收三入毛利三额+本期新三增预售三收入毛三利额-相应税三金及附三加（对三应本期三新增销三售、预三售收入三）-期间费三用+其他利三润（其三他业务三利润、三营业外三收支净三额、补三贴收入三等）+毛利差三额毛利差三额=结转收三入实际三毛利额-相应前三期已计三提的预三售收入三毛利额其中，三应纳税三所得额三（1）为依三据会计三利润调三整后的三应纳税三所得额三。该应三纳税所三得额含三调增的三本期结三转收入三对应的三税金及三附加。第一节三收三入的检三查完工项三目所得三税收入三确认的三检查内资房三地产企三业收入三确认时三间：（一）三符合下三列条件三之一的三，应视三为开发三产品已三经完工三：1.竣工证三明已报三房地产三管理部三门备案三的开发三产品（三成本对三象）；2.已开始三投入使三用的开三发产品三（成本三对象）三；3.已取得三了初始三产权证三明的开三发产品三（成本三对象）三。第一节三收三入的检三查完工项三目所得三税收入三确认的三检查内资房三地产企三业收入三确认时三间：（二）三开发产三品完工三后，开三发企业三应根据三收入的三性质和三销售方三式，按三照收入三确认的三原则，三合理地三将预售三收入确三认为实三际销售三收入，三同时按三规定结三转其对三应的计三税成本三，计算三出该项三开发产三品实际三销售收三入的毛三利额。三该项开三发产品三实际销三售收入三毛利额三与其预三售收入三毛利额三之间的三差额，三计入完三工年度三的应纳三税所得三额。第一节三收三入的检三查收入确三认时间三的检查三方法向企业三索取项三目竣工三备案资三料，或三到建设三主管部三门调阅三，看项三目竣工三备案时三间；向销售三部门索三取交付三使用商三品房清三单，或三到楼盘三现场察三看业主三是否入三住、是三否已开三始装修三；到房产三管理部三门调阅三产权登三记情况三，看该三项目是三否已有三办理产三权的业三主。符合上三述条件三之一，三即为该三项目确三认销售三收入的三起始时三间。第一节三收三入的检三查收入确三认时间三的检查三方法在上述三前提下三，对照三商品房三认购书三、买卖三合同，三区分哪三些属于三预售收三入、哪三些属于三销售收三入，对三照预收三帐款及三销售收三入明细三账，看三预售收三入是否三及时结三转销售三收入。三将合同三到款时三间与实三际到款三时间逐三一核对三，分月三统计，三看是否三及时确三认收入三。第一节三收三入的检三查收入确三认原则三的检查对已完三工的开三发产品三，是否三按下列三原则确三认收入三的实现三：采取一三次性全三额收款三方式销三售开发三产品的采取分三期付款三方式销三售开发三产品的采取银三行按揭三方式销三售开发三产品的采取委三托方式三销售开三发产品三的将开发三产品先三出租再三出售的第一节三收三入的检三查对视同三销售行三为的检三查内资房三地产开三发企业三将开发三产品转三为固定三资产或三用于捐三赠、赞三助、职三工福利三、奖励三、对外三投资、三分配给三股东或三投资者三、抵偿三债务、三换取其三他企事三业单位三及个人三的非货三币性资三产等行三为，是三否视同三销售，三于开发三产品所三有权或三使用权三转移，三或于实三际取得三利益权三利时确三认收入三的实现三。第一节三收三入的检三查对代建三工程和三提供劳三务收入三的检查检查代三建合同三、代建三工程形三象进度三表及双三方的结三算单据检查房三地产开三发企业三的代建三工程属三于自营三工程还三是分包工程检查提三供劳务三过程中三节省的三材料、三下脚料三、报废三工程或三产品的三残料政府代三建工程机关、三单位代三建工程第一节三收三入的检三查特殊收三入方式三的检查1、对以房三抵顶工三程款、三银行贷三款的检三查；2、对以三地换房三、以房三换地、三参建联三建、合三作建房三的检查三；3、对委三托销售三和境外三销售的三检查；4、对超三规划面三积销售三收入的三检查；5、对假三按揭贷三款的检三查；6、其他三收入的三检查。开发成三本的检三查：第二节三成三本的检三查销售成三本的检三查可售面三积单位三工程成三本=成本对三象总成三本÷总可售三面积销售成三本=已实现三销售的三可售面三积×可售面三积单位三工程成三本开发企三业发生三的应计三入开发三产品成三本中的三费用，三应根据三实际发三生额按三以下规三定进行三分摊：（1）属于三成本对三象完工三前发生三的，应三按计税三成本结三算的规三定和其三他有关三规定直三接计入三成本对三象。（2）属于三成本对三象完工三后发生三的，应三按计税三成本结三算的规三定和其三他有关三规定，三首先在三已完工三成本对三象和未三完工成三本对象三之间进三行分摊三，然后三再将应三由已完三工成本三对象负三担的部三分，在三已销开三发产品三和未销三开发产三品之间三进行分三摊。开发企三业在开三发区内三建造的三会所、三停车场三库、物三业管理三场所、三电站、三热力站三、水厂三、文体三场馆、三幼儿园三等配套三设施，三按以下三规定进三行处理三：（1）属于三非营利三性且产三权属于三全体业三主的，三或无偿三赠与地三方政府三、公用三事业单三位的，三可将其三视为公三共配套三设施，三其建造三费用按三公共配三套设施三费的有三关规定三进行处三理。（2）属于三营利性三的，或三产权归三开发企三业所有三的，或三未明确三产权归三属的，三或无偿三赠与地三方政府三、公用三事业单三位以外三其他单三位的，三应当单三独核算三其成本三。除开三发企业三自用应三按建造三固定资三产进行三处理外三，其他三一律按三建造开三发产品三处理。开发企三业在开三发区内三建造的三邮电通三讯、学三校、医三疗设施三应单独三核算成三本，按三以下规三定进行三处理：三（1）由开三发企业三投资建三设完工三后，出三售的，三按建造三开发产三品进行三处理；三出租的三，按建三造固定三资产进三行处理三；无偿三赠与国三家有关三业务管三理部门三、单位三的，按三建造公三共配套三设施进三行处理三。（2）由开三发企业三与国家三有关业三务管理三部门、三单位合三资建设三，完工三后有偿三移交的三，国家三有关业三务管理三部门、三单位给三予的经三济补偿三可直接三抵扣该三项目的三建造成三本，抵三扣的差三额应计三入当期三应纳税三所得额三。开发企三业建造三的售房三部（接三待处）三和样板三房，凡三能够单三独作为三成本对三象进行三核算的三，可按三自建固三定资产三进行处三理，其三他一律三按建造三开发产三品进行三处理。三售房部三（接待三处）、三样板房三的装修三费用，三无论数三额大小三，均应三计入其三建造成三本。第二节三成三本的检三查检查中三应把握三以下几三点1.可售面三积单位三工程成三本取决三于核算三对象开三发总成三本及可三售面积三。2.核查开三发成本三中的土三地征用三及拆迁三补偿费三、公共三设施配三套费记三帐凭证三，看是三否已实三际交纳三或实际三发生；3.对分期三开发的三房地产三项目，三其各期三开发成三本中分三摊的土三地征用三及拆迁三补偿费三、公共三设施配三套费是三否正确三。第二节三成三本的检三查可售面三积的检三查1.房地产三建筑面三积的种三类2.可销售三面积的三界定3.可销售三面积的三检查可售面三积的检三查房地产三建筑面三积的种三类开发项三目的建三筑面积三有很多三种类，三如：规三划面积三，施工三面积，三竣工面三积，测三绘面积三，可销三售面积三，不可三销售面三积、合三同面积三等。规划面三积：施工面三积：测绘面三积：可销售三面积：不可销三售面积三：合同面三积：第二节三成三本的检三查可售面三积的检三查房地产三开发企三业在可三售面积三的税收三处理上三容易出三现的问三题：一是不三按竣工三后测绘三的面积三，而是三按规划三面积或三合同面三积作为三可售面三积；二是在三结转成三本时，三故意加三大已售三的可售三面积的三数额，三多转销三售成本三。对虚假三建安成三本的检三查（1）虚假三建安成三本的取三得方式购买虚三假发票三，自行三填开入三帐；与总承三包商联三手，虚三立施工三合同，三虚开工三程施工三发票；由关联三企业施三工，虚三开工程三施工发三票；挂靠施三工企业三，自行三组织施三工，虚三列建安三成本；支付较三低的费三用，从三核定征三收的施三工单位三虚开发三票；与挂靠三的无资三质的分三包商签三订分包三协议，三取得挂三靠方虚三假发票三；施工单三位虚开三劳务发三票、利三用虚假三资料向三税务机三关申请三代开发三票；虚假建三安成本三的表现三特征：工程造三价明显三偏高；项目完三工，仍三然有高三额的应三付未付三款项；借故不三提供合三同资料三；工程项三目管理三混乱，三不能提三供有关三施工鉴三证单据三；施工单三位与发三票开具三、工程三价款结三算单位三不一致三；签订总三包合同三，列支三大宗自三购的建三造材料三。等等三。内、外三资房地三产企业三的税收三差异第十章三其它三税种稽三查方法第一节三土地使三用税对房地三产开发三企业征三收土地三使用税三的计税三依据应三包括与三其不可三分割的三附属设三施占地三。即对三住宅小三区内的三马路、三绿化用三地、商三业网点三、自行三车棚等三公共设三施用地三均应征三税。房三地产开三发企业三在开发三建设及三出售不三同期间三土地使三用税的三纳税人三和计税三依据不三同：第一节三土地使三用税①在开三发建设三期间，三是指房三地产开三发企业三自土地三管理部三门批准三其开发三建设始三至开发三建设项三目完工三（含竣三工）止三。在此三开发建三设期间三应按其三全部占三用土地三面积计三算缴纳三城镇土三地使用三税。②在项三目完工三后至房三地产全三部出售三期间，三对未出三售部分三和已经三出售部三分，应三合理分三摊计算三缴纳土三地使用三税。财税[三200三6]1三86号三财政部三国家三税务总三局关于三房产税三、城镇三土地使三用税有三关政策三的通知三规定：三以出让三或转让三方式有三偿取得三土地使三用权的三，应由三受让方三从合同三约定交三付土地三时间的三次月起三缴纳城三镇土地三使用税三；合同三未约定三交付土三地时间三的，由三受让方三从合同三签订的三次月起三缴纳城三镇土地三使用税三。第二节三房产税房地产三开发企三业的商三品房在三未售出三前对外三出租、三出借，三或转为三自用，三是否按三规定缴三纳房产三税；房地产三开发企三业开发三的商品三房在出三售前用三于出租三的，其三会计核三算是否三正确，三房产税三的计税三依据是三否正确三，是否三足额申三报缴纳三房产税三。国家税三务总局三关于房三产税、三城镇土三地使用三税有关三政策规三定的通三知(国税发[20三03]三89号)规定：鉴于房三地产开三发企业三开发的三商品房三在出售三前，对三房地产三开发企三业而言三是一种三产品，三因此，三对房地三产开发三企业建三造的商三品房，三在售出三前，不三征收房三产税；三但对售三出前房三地产开三发企业三已使用三或出租三、出借三的商品三房应按三规定征三收房产三税。三（三一）购三置新建三商品房三，自房三屋交付三使用之三次月起三计征房三产税和三城镇土三地使用三税。三（三二）购三置存量三房，自三办理房三屋权属三转移、三变更登三记手续三，房地三产权属三登记机三关签发三房屋权三属证书三之次月三起计征三房产税三和城镇三土地使三用税。三（三）三出租、三出借房三产，自三交付出三租、出三借房产三之次月三起计征三房产税三和城镇三土地使三用税。财税［200三6］181号财政部三国三家税务三总局关三于具备三房屋功三能的地三下建筑三征收房三产税的三通知一、凡三在房产三税征收三范围内三的具备三房屋功三能的地三下建筑三，包括三与地上三房屋相三连的地三下建筑三以及完三全建在三地面以三下的建三筑、地三下人防三设施等三，均应三当依照三有关规三定征收三房产税三。上述具三备房屋三功能的三地下建三筑是指三有屋面三和维护三结构，三能够遮三风避雨三，可供三人们在三其中生三产、经三营、工三作、学三习、娱三乐、居三住或储三藏物资三的场所三。二、自三用的地三下建筑三，按以三下方式三计税：1．工业三用途房三产，以三房屋原三价的50—三60%作为应三税房产三原值。应纳房三产税的三税额=应税房三产原值×［1-(三10%三—30三%)］×1.三2％。2．商业三和其他三用途房三产，以三房屋原三价的70—三80％作为三应税房三产原值三。应纳房三产税的三税额=应税房三产原值×［1-(三10%三—30三%)］×1.三2％。房屋原三价折算三为应税三房产原三值的具三体比例三，由各三省、自三治区、三直辖市三和计划三单列市三财政和三地方税三务部门三在上述三幅度内三自行确三定。3．对于三与地上三房屋相三连的地三下建筑三，如房三屋的地三下室、三地下停三车场、三商场的三地下部三分等，三应将地三下部分三与地上三房屋视三为一个三整体按三照地上三房屋建三筑的有三关规定三计算征三收房产三税。三、出三租的地三下建筑三，按照三出租地三上房屋三建筑的三有关规三定计算三征收房三产税。四、本三通知自200三6年1月1日起执三行，《财政部三税务总三局关于三房产税三若干具三体问题三的解释三和暂行三规定》（［86］财税三地字第008号）第三十一条三同时废三止。国家税三务总局三关于外三商投资三企业征三收城市三房地产三税若干三问题的三通知(国税发【20三00】第44号200三0年1月1日起执三行)一、关三于利用三人防工三程免征三城市房三地产税三问题三为鼓三励利用三地下人三防设施三，对外三商投资三企业利三用人防三工程中三的房屋三进行经三营活动三的，可三比照《关于检三发＜关三于房产三税若干三具体问三题的解三释和暂三行规定三＞、＜三关于车三船使用三税若干三具体问三题的解三释和暂三行规定