房地产基础知识培训修改

房地产基础知识目录一、房地产二、土地及综合类三、规划与设计类四、销售类

房地产房地产，包括房产和地产，即土地及土地上的建筑物和附着物。房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只有一定年期的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权。房地产的特性不可移动性；独一无二性；寿命长久性；数量有限性；用途多样性；相互影响性；易受限制性；价值高大性；难以变现性；保值增值性。房地产的类型按程度划分；按建筑物的使用性质分类；按层数和高度的分类；高层建筑的国际分类；按程度划分生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地；

毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地；熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上进行房屋建设的土地；在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年；现房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的按建筑物的使用性质分类居住建筑工业建筑公共建筑农业建筑居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。按层数和高度的分类此外，房地产类型还可以按用途、是否产生收益、经营使用方式等形式划分。建筑类型层数或建筑高度低层建筑1-3层多层建筑4-6层高层建筑总高度超过24M，但不包括总高度超过24M的单层建筑超高层建筑总高度超过100M高层建筑的国际分类建筑类型层数建筑总高度（M）低高层建筑9-1625-50中高层建筑17-2550-75M高层建筑26-4075-100M超高层建筑40层以上100M以上

房地产市场分类一级市场：是土地市场，是土地供应市场（房地产增量市场）；二级市场：是指开发商把开发的房地产投入市场进行现楼交易或预售，实质上是房地产的开发与市场销售的结合(房地产存量市场)；三级市场：是业主之间房地产权自由转让的市场。二、土地及综合类土地用途包括哪些种类？

土地分为农用地直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等建设用地指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等未利用地。

农用地和建设用地以外的土地。各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？

居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年综合或者其他用地：50年加油站、加气站用地：20年。

土地使用权出让合同包括哪些内容？

双方当事人的姓名或者名称、地址出让土地使用权的宗地号、面积土地使用年期及起止时间土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间；交付土地的时间规划、市政设计要点项目竣工提交验收时间市政设施配套建设义务使用相邻土地和道路的限制建设附属、附加设施的项目及义务违约责任当事人认为必要的其他条款出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组成部分。

土地使用权的出让方式有哪些？

拍卖是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。协议是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。什么叫宗地？宗地号代表什么意思？宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。深圳市的土地，以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。如：B107—24这个地号表示福田区第1带07片第24宗地。什么叫宗地图？什么叫证书附图？宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。

证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。三、规划与设计类

什么是建筑覆盖率（建筑密度）？

建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。

基底面积覆盖率（%）＝——————用地面积什么是建筑容积率？

在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）。

总建筑面积容积率=———————建设用地面积①

容积率<1别墅（独栋、并立式、联排、叠层）

②容积率1-2.4多层③

容积率2.5-4小高层④

容积率>4高层什么是三绿化率三？在建设三用地范三围内各三类绿地三面积之三和与建三设用地三面积的三比率（三%）。三绿地面三积的计三算不包三括屋顶三、天台三和垂直三绿化。各类绿三地面积绿化率三（%）三=——三———三—用地面三积什么是三绿化覆三盖率？在建设三用地范三围内全三部绿化三种植物三水平投三影面积三之和与三建设用三地面积三的比率三（%）三。实用率实用（三套内建三筑面积三）面积实用率三(%)建筑面三积常规物三业实用三率多层住三宅：三8三0%以三上高层住三宅：三7三5%以三上临街独三立商铺三：三80%三以上大型商三场内商三铺：三50%三以上写字楼三：三6三0%左三右平方米三与平方三尺的换三算国内：三平方米香港：三平方尺1平方三米=1三0.7三65平三方尺1公顷三=三15亩1公顷三=三100三00平三方米1亩三=6三66.三67三平方米“三通三一平”路通、三水通、三电通场三地平整三。“七通三一平”道路通三、水上三通、排三污通、排水通三、电力三通、通三讯通、煤气通三、土地三平整。什么是三房屋的三基底面三积？房屋的三基底面三积是指三建筑物三底层勒三脚以上三外围水三平投影三面积。什么是三房屋的三建筑面三积？房屋的三建筑面三积是指三建筑物三各屋外三墙(或三外柱)三外围以三内水平三投影面三积之和三。房屋建三筑面积三如何计三算？套内建三筑面积三+分摊三的共有三建筑面三积套内建三筑面积三部分为三独立产三权分摊的三共有建三筑面积三部分为三共有产三权，买三受人按三照法律三、法规三的规定三对其享三有权利三，承担三责任。房屋的三建筑面三积包括三哪些部三分？套内(三单元)三建筑面三积按规定三应分摊三的公用三建筑面三积套内建三筑面积三由哪些三部分组三成？套内房三屋使用三面积+三套内墙三体面积三+套内三阳台建三筑面积三三部分三组成。什么是三套内房三屋使用三面积？是指套三内房屋三使用空三间的面三积，以三水平投三影面积三按下列三规定计三算：（1）三套内使三用面积三为套内三卧室、三起居室三、过厅三、过道三、厨房三、卫生三间、厕三所、贮三藏室、三壁柜等三空间面三积的总三和；（2）三套内楼三梯按自三然层数三的面积三总和计三入使用三面积；（3）三不包括三在结构三面积内三的套内三烟囱、三通风道三、管道三井均计三入使用三面积；（4）三内墙面三装饰厚三度计入三使用面三积。什么是三套内墙三体面积三？套内墙三体面积三是套内三使用空三间周围三的维护三或承重三墙体或三其他承三重支撑三体所占三的面积三，其中三各套之三间的分三隔墙和三套与公三共建筑三空间的三分割以三及外墙三(包括三山墙)三等共有三墙，均三按水平三投影面三积的一三半计入三套内墙三体面积三。套内三自由墙三体按水三平投影三面积全三部计入三套内墙三体面积三。目前深三圳市对三套内墙三体面积三的执行三规定如三下：（1）三建筑物三外墙（三含山墙三）的墙三体面积三全部计三入与其三相邻的三套内建三筑面积三或外墙三内侧的三公用建三筑面积三中；（2）三分户建三筑面积三之间的三共墙、三公用面三积与公三用面积三（电梯三井除外三）之间三的隔墙三，以墙三中线为三界分别三计取分三户套内三建筑面三积的边三长和公三用面积三的边长三；（3）三电梯井三（不含三其周围三的其他三公用面三积）与三套内建三筑面积三或电梯三井之外三的其他三公用面三积之间三的隔墙三，以墙三轴线为三界分别三计取边三长；（4）三套内建三筑面积三与电梯三井之外三的其他三公用面三积之间三的隔墙三，其墙三体面积三全部计三入套内三建筑面三积。本三处所指三的“其三他公用三面积”三包含三了电梯三井周边三的过道三、走廊三，也包三含了建三筑物外三墙外侧三的阳台三、走廊三、檐廊三、雨蓬三、车棚三、货棚三、站台三、骑楼三等。什么是三套内阳三台建筑三面积？套内阳三台建筑三面积均三按阳台三外围与三房屋外三墙之间三的水平三投影面三积计算三。其中三封闭的三阳台按三水平投三影全部三计算建三筑面积三，未封三闭的阳三台按水三平投影三的一半三计算建三筑面积三。什么是三房屋的三共有建三筑面积三？房屋共三有建筑三面积是三指各产三权业主三共同占三有或共三同使用三的建筑三面积三。包括三：电梯井三、管道三井、楼三梯间、三垃圾道三、变电三室、设三备间、三公共门三厅、过三道、地三下室、三值班警三卫室等三，以及三为整幢三服务公三共用房三和管理三用房的三建筑面三积，以三水平投三影面积三计算。还包括三套与公三共建筑三之间的三分隔墙三，以及三外墙(三包括山三墙)以三水平投三影面积三一半的三建筑面三积。独三立使用三的地下三室、车三棚、车三库、为三多幢服三务的警三卫室，三管理用三房，作三为人防三工程的三地下室三都不计三入共有三建筑面三积。房屋的三公用建三筑面积三是如何三分摊的三？每户(三或单位三)应分三摊的公三用建筑三面积按三如下原三则进行三计算：(1)三有面积三分割文三件或协三议的，三应按其三文件或三协议进三行计算三；(2)三如无面三积分割三文件或三协议的三，按其三使用面三积的比三例进行三分摊。三即：每三户应分三摊的公三用建筑三面积=三(应分三摊公用三建筑面三积/各三套(单三元)建三筑面积三之和)三×各套三(单元三)建筑三面积。从事房三产测绘三的机构三有哪些三？深圳市三目前从三事房产三测绘的三机构是三深圳市三地籍测三绘大队三及中队三。墙体裂三缝和裂三纹的区三别、成三因？区别：裂缝：三表现为三水平、三竖直、三八字型三裂缝裂纹：三表现为三一种细三微的无三规则裂三纹成因：裂缝：新型三砌块材三料受温三差变化三，材料三的干缩三性大；裂纹：三有抹灰三空鼓，三抹灰过三厚，温三度变化三造成墙三面失水三，腻子三干燥三过快引三起表层三裂纹。铝合金三门窗和三塑钢门三窗的区三别、优三缺点、三外观区别：三铝合金三门窗是三用铝合三金型材三及配件三组成的三门窗，三塑钢门三窗是将三衬钢型三材装入三PVC三型材的三衬钢型三腔内，三再组装三而成的三门窗。优缺点三：铝合三金门窗三使用方三便、不三易变形三、经济三实惠，三耐久性三高，便三于回收三利用；三塑刚门三窗密闭三性、隔三音、隔三热性能三好，耐三腐蚀性三和装饰三性能好三，但不三能回收三利用；三在外表三面上，三塑料有三它特殊三的塑料三质感及三明亮的三色彩；三而铝合三金的金三属光感三也是塑三料无法三达到的三，二者三各有所三长，目三前市面三上所售三的塑钢三窗基本三只限于三纯白色三一种，三而这种三白色窗三框+黑三色边缘三+透明三白玻璃三的配套三使得窗三体看起三来对比三强烈、三纯净高三雅，也三是塑钢三窗吸引三用户的三一大特三点。外观：三高级三铝合金三型材质三感比较三丰富，三从传统三的自然三银白色三、古铜三色，到三表面更三加平整三的压光三磨砂、三抛光质三地，及三光亮如三镜的香三槟色仿三不锈钢三、电泳三涂漆，三甚至与三塑钢窗三外观、三性能一三致却更三为轻巧三的表面三喷塑。上水位三和下水三位的位三置、材三料位置：上水位三即给水三管道及三给水点三，下水三位即排三水管道三（如浴三缸、马三桶、洗三面盆、三地漏）三，给水三管道一三般位于三厨房和三卫生间三墙面，三排水管三道位于三卫生间三、厨房三、阳台三、花池三楼地面三；材料：三给水管三采用钢三管、铝三塑管、三铝塑复三合管、三PPR三管。复合地三板和实三木地板三的区别1、实木地三板是以木三材为原三料，不三经过人三为拼粘三而加工三成的。2、复合地三板是以一三层或多三层专用三纸浸渍三热固性三真氨基三树脂，三覆盖三在高密三度板等三基材表三面，背三面加平三衡层，三正面加三耐磨层三，经热三压而成三的地板三。复合地三板和实三木地板三的优缺三点1、复合地三板的优点三是经济三高效地三利用木三材资源三并且美三观典三雅，三花色品三种多，三易保养三，安装三简便；三缺点是三耐磨性三差，含三有甲醛三污染；2、实木地三板的优点三是耐磨三性好，三色泽柔三和、自三然、木三纹优雅三及富于三变化，三它不存三在有害三气体散三发的问三题，缺三点是资三源有限三；外观：三复合地三板有明三显的拼三接痕迹三，实木三地板有三天然的三木纹。烟道的三位置、三作用、三标准规三格及烟三道中油三烟倒灌三现象的三处理方三法烟道：即为集三中排烟三的一种三管道，三具体位三置根据设计而三定。位置：一般位三于厨房三或与厨三房相近三的阳台三、管井作用：因利用三烟道将三油烟集三中从屋三顶排出三，可以三避免油三烟污染三墙面及三环境。规格：标准为三320三X30三0。处理方三法：为了避三免油烟三倒灌现三象，在三开口处三设有三油烟止回阀。道路噪三音对住三宅的影三响和住三宅的楼三层之间三的联系三及影响噪音影三响：根据声三波的传三递原理三来进行三的。声波是三疏密波三，在空三气中传三播时，三它使空三气时而三变密—三—压强三增高；三时而变三稀——三压强降三低。这三种在大三气压上三起伏的三部分就三是声压三。声音越三强，声三压就越三大；反三之，声三压就越三小。由三于空气三分子是三杂乱无三序的，三当它受三压后，三它就会三成辐射三状进行三传递，三根据声三源的大三小，空三气分子三传递的三动能也三有大有三小，传三递的范三围和距三离也有三大有下三。结论：三不是楼三层越高三就越吵三，有绿三化带情三况一般三低层噪三音小楼栋之三间的合三适间距楼栋之三间的合三适间距间距（三消防要三求）：高层间三距不小三于13三米，多三层间距不三小于6三米。楼栋间三距离（三日照要三求）：楼栋间三南北向三距离与三楼高的比三值为1三：1；要求依三据：消防防三火、通三风、日三照、卫三生等方三面的要求三来确定三的。一般来三说，楼三栋间的三间距是三越远越三好，主三要是有三利于采三光、通三风、卫三生以及三环境绿三化，但三由于土三地资源三的贫乏三，楼栋三间距满三足消防三要求即三可。建筑知三识门窗：

分类名称分类方法

窗木窗、钢窗、铝合金窗按所用材料平开窗、推拉窗、上、中、下悬窗，固定窗按开启方式侧窗、天窗（硅谷别墅）按布置位置

门木门、钢门、铝合金门按所用材料平开门、推拉门、弹簧门、转门、折叠门、卷帘门、上翻门、升降门、中分式微波自动门等按开启方式防盗门、安全门等按功能分建筑物三构成与三受力过三程房屋的三建筑构三造一般三是由基三础、墙三体、梁三、柱三、楼盖三、屋顶三、楼梯三（高层三设电梯三）和门三窗、阳三台、雨三蓬等部三位组成；板三梁三柱三基础墙体构三成一览三表1序号墙体名称划分方法1外墙、内墙、纵墙、窗间墙按墙体所处位置划分2三七墙、二四墙、一八墙、一二墙按墙厚度划分3女儿墙、围墙、隔墙、围护墙、山墙按功能划分4承重墙、非承重墙按受力情况划分5砖墙、石墙、砌墙、钢筋砼墙按所用材料划分电梯：三等待时三间和速三度等待时三间：住宅6三0~8三0秒酒店、三旅馆3三0~4三0秒写字楼三30秒速三度：低速电三梯三4三5米/三分钟以三下中速电三梯三6三0~1三05米三/分钟三以下高速电三梯三1三20米三/分钟三以上四、销三售类什么是三商品房三预售？商品房三预售，三是指房三地产开三发企业三将正在三建设中三的商品三房预先三出售给三买受人三，并由三买受人三支付定三金或者三房价款三的行为三。《房地三产预售三许可证三》包含三哪些内三容？预售许三可证编三号发展商三名称项目名三称项目坐三落地点土地使三用权出三让合同三书号、三地块编三号《房地三产证》三编号、三栋数批准预三售的建三筑面积三，其中三包含的三各类建三筑面积三和套数三、间数发证机三关、有三效期附注内三容等。当商品三房达到三何种形三象进度三时，才三可以办三理预售三许可证三？七层以三下的达三到主体三工程封三顶；七层以三上的，三主体工三程须建三到工程三预算投三资总额三的三分三之二以三上层数三。商品房三预售需三要具备三哪些条三件？预售人三已取得三房地产三开发资三质证书三、营业三执照按照土三地管理三部门有三关规定三交付土三地使用三权出让三金，已三取得土三地使用三权证书持有建三设工程三规划许三可证和三建设工三程施工三许可证三，并已三办理建三设工程三质量和三安全监三督手续已确定三施工进三度和竣三工交付三使用时三间七层以三下的达三到主体三工程封三顶；七三层以上三的，主三体工程三须建到三工程预三算投资三总额的三三分之三二以上三层数；已在项三目所在三地商业三银行开三设商品三房预售三款专用三账户法律、三法规规三定的其三他条件三。什么是三商品房三现售？是指房三地产开三发企业三将竣工三验收合三格的商三品房出三售给买三受人，三并由买三受人支三付房价三款的行三为。房地产三现售需三要具备三哪些条三件？现售商三品房的三房地产三开发企三业应当三具有企三业法人三营业执三照和房三地产开三发企业三资质证三书取得土三地使用三权证书三或者使三用土地三