中原XX年06月大理市房地产市场调研报告

大理市房地产市场调研报告昆明中原地州部2011.06第一页，共一百九十四页。目录：Part1宏观经济及政策分析Part2大理市城市规划Part3大理市房地产分析Part5大理市房地产市场预判Part4项目所处竞争环境分析第二页，共一百九十四页。1.1全国宏观市场经济分析及政策解读1.2昆明土地市场分析及政策解读1.3大理州城市投资环境分析Part1宏观市场经济分析及政策解读第三页，共一百九十四页。全国宏观市场经济分析及政策解读1.1宏观经济概括国家货币供应量新增人民币贷款国家房地产开发景气指数2010年至2011年重点国家政策回顾第四页，共一百九十四页。国内宏观经济回顾————通胀压力大，宏观经济调控措施密集出台，信贷市场收紧。全国各月CPI、PPI走势自2009年11月开始，居民消费价格指数（CPI）和工业品出厂价格指数(PPI)由负转正，之后一直呈上扬态势，而上月CPI同比增幅已高达5.4%，持续保持高位，反映了当前物价上涨较快，经济环境面临较大通胀压力的现状。从去年10月开始的短短7个月时间里，央行已4次加息，8次上调存款准备金率，收缩市场流动性抵抗通胀的同时，信贷额度也随之缩减，使本已严峻的房地产信贷市场，遭遇更大的资金压力。0.25%0.25%0.25%0.25%加息存款准备金率上调0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%数据来源：昆明中原策略中心第五页，共一百九十四页。货币供应量

————市场流动性过剩的情况依然没有缓解截至3月末，广义货币（M2）余额75.81万亿元，同比增长16.6%，比上月末高0.9个百分点，比上年末低3.1个百分点；狭义货币(M1)余额26.63万亿元,同比增长15.0%，比上月末高0.5个百分点，比上年末低6.2个百分点；流通中货币(M0)余额4.48万亿元，同比增长14.8%。货币供应量增幅高于上月，表明目前市场流动性过剩的情况依然没有缓解。数据来源：昆明中原策略中心第六页，共一百九十四页。新增人民币贷款

————住房开发回款的难度增大3月份，人民币贷款增加6794亿元，同比多增1727亿元。对比去年1季度的人民币贷款，今年一季度人民币贷款增加2.24万亿元，同比少增3524亿元。贷款额度的减少，使今年的信贷市场相对紧张，对于房地产市场而言，住房开发回款的难度明显增大。08.2-11.3年以来各月新增贷款走势（单位：亿元）数据来源：昆明中原策略中心第七页，共一百九十四页。全国房地产开发景气指数

————稍显回落，脚步平稳；从去年３月份开始，国房景气指数与地产开发指数呈现回落走势，但持续平稳的时间较长，房地产开发仍然为各地拉动内需，促进地方经济增长的主要产业；数据来源：昆明中原策略中心第八页，共一百九十四页。小结

————通胀高压下宏观调控政策频出；从抑制物价上涨的因素看：消费实际增速回调、货币供给回归适度增长区间，

需求拉动因素趋于弱化，整体力度不够；信贷紧缩与贷款利率上调后个人和企业存款在总存款中占比有所下降，导致

承息负债成本同步上升，个人及企业投资成本不断攀升；房地产景气指数相比去年同期稍显回落趋势，但整体走势平稳；CPI同比上涨5.4%，涨幅依然持续，国民生活水平及幸福指数持续下降，国家宏观调控政策打压仍然会持续；第九页，共一百九十四页。全国房地产政策回顾

国家2010.1.10“国十一条”《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》调整供给结构；抑制投资投机性需求；二套房首付提高至40%；控制信贷风险；2010.3.10“国十九条”

《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，各地2010年90平米(包括90平米)以下的住宅土地供应量应不低于七成，同时，土地竞买保证金不得低于出让最低价的20%。2010.4.14“新国四条”对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。2010.9.29“新国五条”首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定2010.4.17“新国十条”《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。“新国八条”进一步落实地方政府责任；加大保障性安居工程建设力度；加强税收征管；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，贷款利率不低于基准利率的１．１倍；严格住房用地供应管理；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；坚持和强化舆论引导2011.1.26国家2011.1.27个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。2011.3.22发改委3月16日发布《商品房销售明码标价规定》，要求自2011年5月1日起，国内的房地产开发企业和中介服务机构销售新建商品房时，实行明码标价。中介服务机构销售二手房的明码标价也将参照此规定执行。2011.2.24中国人民银行决定，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调存款准备金率后，大型银行存款准备金率高达19.5%，中小金融机构的存款准备金率也将高达16%。2011.2.26国家保障性安居工程协调小组与各省级政府签订了今年工程建设目标责任书，将1000万套保障房建设任务分解到各地。国务院副总理李克强24日在全国保障性安居工程工作会议上强调，今年要求建设1000万套保障性住房是硬任务，2010.5.5国资委发布《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》表示，尽管地方政府是落实和推进保障性住房建设的主体，但有关中央企业要及时收集掌握地方政府在保障性住房方面的规划、进度安排、项目资料和政策支持等信息，加强与地方政府有关部门的沟通，争取通过多种途径参与保障性住房开发建设。三管齐下：第一，还是要控制货币的流动性。第二，运用财政、税收和金融的手段来调节市场的需求；第三，加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起责任来2011.3.14第十页，共一百九十四页。房价调控三管齐下

---2011年房地产调控，收紧流动性、抑制需求和实施问责制>要控制货币的流动性，对物价来说比较重要，也就是说消除房价物价上涨的货币基础。>运用财政、税收和金融的手段来调节市场的需求。>加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起责任来。

2011年房地产调控抑制需求实施问责制收紧流动性从10年10月来，央行已经四次加息，提高准备金率，银行准备金率高达20%以上财政、行政手段------限购令税收手段-------房产税、营业税金融手段-------限贷令问责---各地方要在三月底前公布年度房价控制目标，促地方政府公布目标，明确公布的年度房价控制目标。第十一页，共一百九十四页。小结

———坚决遏制部分城市商品房住宅上涨过快的市场现象；加紧建设保障性与廉租住房，缓解供需矛盾；抑制部分城市商品房住宅价格过高现象，限制住宅投资行为；减少流通货币总量，减少银行贷款额，提高贷款利率；抬高部分城市住宅土地开发门槛，从源头控制商品房住宅价格上涨；第十二页，共一百九十四页。云南房地产市场分析及政策回顾1.２云南整体定位2011年1－5月主要政策汇总1－4月份昆明一二级市场情况分析第十三页，共一百九十四页。云南定位———云南要从西南门户跃向中国面向东南亚、南亚的“桥头堡”。桥头堡，是其具有港口的性质、运输线路的便捷，是一个国际运输中心、金融中心、信息中心为一体的国际商贸中心。城市交通已初步形成了包括“以航空为先导，以公路为基础、以铁路为重点、以信息为助推、以会展为平台”的“八位一体”立体交通网络，为昆明的高速发展奠定基础。

14与东南亚、南亚国家联系逐渐密切2005年第二届GMS会议（大湄公河次区域领导人会议）与12个城市建立了友城关系泰王、缅甸、马来西亚、老挝、越南、柬埔寨分别在昆明设立总领事馆，泰京银行、恒生银行、泰华农民银行三家东南亚外资银行落户昆明东盟自由贸易协议两大主要影响城市之一建设贯通东南亚及南亚的交通枢纽对外交通枢纽：昆明—越南首都河内、昆明—泰国首都曼谷、昆明—缅甸仰光、昆明—印度及孟加拉国（南亚次大陆）高速公路。2010年中国-东盟自由贸易区正式全面启动，中国与东盟实现货物贸易自由化，双方90%的贸易商品实现零关税，机遇再次“握手”昆明。1、昆明新机场的战略定位为：预计2020年成为国家大型国际门户枢纽，旅客吞吐量达4000万人次以上。2、“中国•昆明螺蛳湾国际商贸城”项目已建成：建成后的螺蛳湾国际商贸城主要面向东南亚、南亚和中东等地区；

以工业、加工业、小商品贸易和物流业为主，将成为继义乌中国小商品城后的中国又一大专业国际性批发市场；

第十四页，共一百九十四页。桥头堡战略

——将带动商贸的持续增长，未来的可发展空间巨大。云南参与东盟经济合作总额不断增长1、2002年，云南对东盟10国进出口总额8.24亿美元,比上年同期增长38.2%2、2002年云南与接壤的缅、老、越三国进出口总额达3.7亿美元,成为云南边贸发展史上进出口的高峰年。3、接壤的缅、老、越三国，其外经合同额占云南对东盟成员国合同额的82%。云南在中国—东盟共建自由贸易区中将获得更大的发展空间1、关税壁垒的削减为扩大云南与东盟国家的进出口贸易创造了条件。2、选择有合作潜力和前景的方式来推动外经贸的发展。3、选择澜沧江—湄公河次区域合作作为先行先做的重要内容和突破口。中国东盟重大基础交通设施建设进度加快1、泛亚铁路－从新加坡出发，途径马来西亚、柬埔寨、泰国、寮国，最后直达昆明，总长约3000公里。2、昆曼公路－由中国政府支持的从昆明到曼谷的公路3、昆明国际新机场第十五页，共一百九十四页。桥头堡战役的打响，云南各城市经济发展将与东南亚国家接轨，各产业将会出现新的结构调整，为各行业注入新的气息与发展契机；城市经济的发展为云南各大城市化进程带来动力，房地产行业也将迎来新的发展空间；昆明的房地产行业在开发模式与操盘方式上对地州城市影响深远，一直保持其风向标地位。小结

第十六页，共一百九十四页。云南各大城市整体房地产市场发展稳中有升，以省会城市昆明为核心带动其他州县城市发展，昆明作为云南房地产市场风向标，具备较深的市场研究意义。第十七页，共一百九十四页。昆明房地产政策回顾

昆明昆明户籍居民和非本地户籍居民家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)只能一定区域内新购一套商品住房(含新建商品房、二手商品房和经济适用房)2011.1.182011.1.1经规划审批为7层（含7层）以下的商品房预售项目，必须在完成结构工程并封顶后，才能审核发放预售许可证；7层以上的商品房则要求完成地面7层以上结构工程。2011.1.18限购令细则：加大土地清查力度、完善预售制度、限制无证团购、加强网上备案等措施共同作用今年昆明市将继续加大保障性住房建设力度，按照省政府要求及昆明实际，保障性安居工程目标任务计划为11万套。其中，公租房建设成为重点，总量为去年的10倍。2011.2.17在昆购房需在商品房购销合同备案前，填写《房改房情况协助查询表》、《购房家庭成员住房情况申报表》，“两表”填写完后，由住建部门在规定的工作日内完成审核。审查同意后，方可办理商品房网签、备案手续。2011.3.2云南省物价局日前发布《云南省商品房销售明码标价实施细则（试行）》，明确自5月1日起全省范围内实行一房一价，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。对已销售的房源，商品房经营者应当予以明确标示。如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格。2011.4.28第十八页，共一百九十四页。小结

7大城市公布房地产商品房调控价格,提高房地产交易透明度,确保商品房价格得到有效控制;昆明本地户口居民如有两套或两套以上物业,不得办理商品房网签、备案手续,限制商品房投资客群，平稳商品房住宅市场价格。加快11.4万套保障性住房建设,满足城市低收入群体自住需求；预售证与项目工程进展挂钩,资金回笼周期变长,资金链缩短；第十九页，共一百九十四页。2010年以来昆明一级市场挂牌交易情况2010年以来昆明一级市场土地成交情况1-4月份一级市场

————土地供应量与成交量大幅增加，商品房市场潜在供应量较大。2010年昆明市通过招拍挂方式上市的土地共有195宗，共计13401亩；其中成交地块138宗，57宗土地流拍；土地招拍挂情况是2006年以来最多的一年，土地宗数环比增加124.14%，面积环比增加109.93%。2011年第一季度，昆明市供应土地5726.96亩，达去年全年供应量的42.74%；而昆明市一季度的土地成交量则达到了6693.87亩，超过去年全年成交量的70%，。数据来源：昆明中原策略中心数据来源：昆明中原策略中心第二十页，共一百九十四页。2010年以来昆明二级市场成交情况1-4月份二级市场

————市场成交量萎缩，观望情绪渐浓。2010年4月新政出台后，商品房成交量持续低迷，但成交价格依然坚挺。受新一轮调控预期的影响，2010年第四季度市场迎来了供应高峰，无论是政府发放预售证的速度还是各盘的推售节奏都明显加快。2011年伊始，“新国八条”和“新省十条”的相继出台，使昆明正式纳入“限购”范围，购房需求受到全面抑制。新国十条新国五条新国八条数据来源：昆明中原策略中心数据来源：昆明中原策略中心第二十一页，共一百九十四页。小结

市场流动性收紧导致的融资困境仍将持续，资金实力雄厚的品牌发展商在当前的政策环境下，无论是土地开发和是后期运营都占据了较大优势，市场机制将进一步促进行业整合，并推动昆明房地产市场向规范化和理性化发展。从今年昆明土地市场可以看出，一级挂牌土地再次突破千亩，土地供应增大将增加未来商品房市场的竞争，有利于房价稳定。城中村与经开区土地集中放量,从表面层来看是加快城市化进程、加强市场供给、平衡市场需求，从消费需求上来看，造成住房租赁市场紧张，市场需求被迫大量挤出，从另一层面抬高商品房价格；市场上受限购影响导致的客群变化，导致功能型户型的成交情况优于小户型产品，这种转变将影响当前政策背景下的房地产市场，在产品营销的思路上积极转变。第二十二页，共一百九十四页。大理城市投资环境分析1.3第二十三页，共一百九十四页。大理城市概况综述：滇西重要城市，旅游资源丰富，城市发展前景大好滇西片区核心区位，具有战略意义；城市资源丰富，发展潜力巨大；滇西经济区的中心城市、国家级历史文化名城与国际接轨的风景旅游城市；第二十四页，共一百九十四页。城市发展：——城市经济呈现平稳、持续向上发展趋势，城市化率也在稳步推进，滇西中心城市地位渐显。2010年大理州国民生产总值为462.11亿元，比上年增长11.9%。数据来源：大理州政府工作报告数据来源：国家统计局大理州GDP走势图第二十五页，共一百九十四页。城市GDP上涨：提升居民整体消费实力，消费能力较高，市场需求越大。数据来源：大理州政府工作报告2009年城镇居民人均收入为14180元，2010年城镇居民人均收入为17044元，年度增长率为16.8%；2009年农村居民人均收入为3482元，2010年农村居民人均收入为17044元，年度增长率为13.09%.大理州人均收入走势图数据来源：国家统计局第二十六页，共一百九十四页。城市化水平——随着大理城市化水平提高，房地产销售量以及消费能力将逐步提高；数据来源：大理州政府工作报告2010年大理州城市化水平为33.20%，比2009年提高2.2个百分点。根据《大理市城市发展规划》：到2010年，城市建成区面积达60平方公里以上；到2020年，城市建成区面积达100平方公里以上。大理州城市化率走势图第二十七页，共一百九十四页。城市魅力凸现，外资市场看好大理城市发展，纷纷入驻当地市场；2010年实际招商引资总金额为81亿元，相比2008年增长31.06亿元，增长比例高达38.27%。数据来源：大理州政府工作报告第二十八页，共一百九十四页。旅游产业发展势头良好，游客数和总收入逐年提高数据来源：大理州政府工作报告2010年大理州接待游客数为1335.6万人次，比2009年增长194.3万人次，增长率为17.02%；2010年旅游业总收入为113.52亿元，比2008年增长38.35亿元，增长率为22.79%第二十九页，共一百九十四页。产业结构：第三产业比重逐步提高，旅游产业发展迅速旅游产业的发展对第三产业比重的提升，起到积极推动作用。根据《大理市城市发展规划》：到2010年，接待国内外旅游者1250万人次，旅游业总收入超过110亿元。数据来源：大理州政府工作报告第三十页，共一百九十四页。人口环境：人口数量稳步提升保证房地产市场需求水平数据来源：大理州政府工作报告2010年大理州人口数为351.5万，相比2006年人口数量增长7.53万人；人口数量的稳步增长，保证对房地产市场的需求水平。根据《大理市城市发展规划》：到2010年，城市人口达50万人以上；到2020年，城市人口达70万人以上。第三十一页，共一百九十四页。房地产行业发展：整体市场发展良好，各项经济指标均逐年提升数据来源：大理州政府工作报告大理州房地产市场进入高速发展时期。2010年全年房地产开发完成投资额为27,84亿元，相比2006年增加13.22亿元。第三十二页，共一百九十四页。小结大理城市发展脚步逐渐加快，城市经济发展明显，滇西中心城市价值凸现；外商投资明显增加，未来城市发展前景空间较大；旅游产业发展良好，积极推动第三产业发展；房地产市场发展良好，市场需求有保证；第三十三页，共一百九十四页。宏观市场及政策总结CPI持续上涨，中央银行连续10次上调准备金利率，从市场流动性过剩的情况来看依然没有缓解，效

果并不理想，国家将会出台更有力的调控政策，因此全国大环境依然不明朗；国家整体宏观政策使得首置需求趋于谨慎，对于二次及多次置业者通过提高首付、提高利率方式进行

限制，部分城市直接限制购买，旨在遏制投资客户；政策打压主要对象为商品房投资客户，同时也对自住及刚性需求消费信心有所影响，致使市场上多数客户处于观望态度；保障性及廉租房的大力度建设会对市场客户群进行争夺，导致客户分流，城中村改造土地集中放量过

大，势必会造成产品同质化竞争等一系列恶性竞争出现；大理市场除受贷款利率上调影响外，受其他政策影响较小，市场大环境较好，可挖掘空间较大，但昆明市场的发展走势对其市场具有指向性意义；第三十四页，共一百九十四页。2.1城市远景规划2.2城市交通发展状况2.3城市未来发展区域规划2.4城市房地产发展状况Part2大理市城市规划第三十五页，共一百九十四页。城市远景规划2.1第三十六页，共一百九十四页。大理城市概述

“文献名邦”之称；国家级历史文化名城；国家级风景名胜区；苍山、洱海——国家级自然保护区。十大古都之一最适宜居住的城市之一大理——旅游性城市第三十七页，共一百九十四页。大理未来规划发展方向：

——以大理为城市群核心，向外辐射周边多个县城的发展方式“单核、一圈、三环、四轴”的城镇体系格局；单核：大理滇西中心城市；一圈：以大理、下关、凤仪、海东为核心，以约50公里距离和1小时通勤范围为半径向外扩散，形成一个大理都市圈三环：环洱海、宾川、祥云、弥渡城镇密集环和鹤庆、剑川、洱源城镇密集环；四轴：以大理滇西中心城市为核心，向外放射形成四条城镇发展轴线；此规划主要是以大理为核心，外围四县为副中心，整体构成核心发展区接轨“都市区经济”，符合城市与区域发展的趋势集约发展，层次分明，尺度合理；第三十八页，共一百九十四页。大理州各县市发展及功能定位大理：完善主城区文化、政治、医疗、金融等综合服务功能，加快凤仪工业与物流发展；注重海东缓坡战略性空间资源利用；古城注重保护与旅游开发的协调。祥云：进一步发展北部工业园区，完善南部片区综合性功能的形成。巍山：强化北部工业园的发展，加大大仓永建的开发。宾川：推进南部工业区的形成，推进北部老城的建设，向东启动大营镇的发展。洱源：积极发展生态农业、休闲康体旅游与循环经济，形成生态城市的发展框架。漾濞：向南向北拓展，形成生态工业组团，旅游文化发展组团，农副产品加工和综合服务区的发展框架。第三十九页，共一百九十四页。主城区空间发展战略：——东向跨海，四区并进，沟通两带，廿字生长东向跨海：行政中心东移，为城市改造创造便利条件；四区并进：对下关旧城改造为主，逐步扩展为辅，进一步完善行政、医疗、教育与商业等综合性职能；沟通两带：修建跨海桥隧通道，沟通海东和海西两带，实现发展资源的整合；廿字生长：依托山、水、田、城（古城与现代新城）、桥（或隧道）、网（交通网与设施网）组成组团化的廿字型的组团生态网络生长结构。第四十页，共一百九十四页。城市交通发展状况2.2第四十一页，共一百九十四页。大理交通规划对外交通设施对外交通规划是由大丽高速、大宾高速、大保高速、楚大高速、关巍高速、祥临高速、214国道、220省道、224省道、227省省道、103省道、大丽铁路、大瑞铁路组成。

通过对外的各条交通设施可以看出大理四周的交通道路四通八达，有利于城市的发展。第四十二页，共一百九十四页。大理交通规划市内交通设施一环七射一环：环海城镇密集区：海西自然与文化风貌保护段七射：1.大理—太邑—平坡—漾濞—太平；（平甸线）2.大理—凤仪—详城—沙龙—云南驿—下庄（楚大高速）3.大理—凤仪—红岩—新街—弥城—密址；（214国道）4.江尾—邓川—右所—洱源—三营—牛街（214国道）5.洱源—炼铁—云龙（云洱高速）6.大理—凤仪—大营——宾川；（大宾高速）7.大理—永建—大仓—庙街—南诏—魏宝；（大巍路）1254367第四十三页，共一百九十四页。大理交通规划城际轨道交通轨道交通分为两期建设，一期以大理市区为中新，一号线向北到达大理古城，向喃至大仓镇。二号线西至河西，过凤仪东至祥城镇；二期一号线北至洱源，南至南诏镇，并增加宾川到弥渡的三号线第四十四页，共一百九十四页。小结：通过大理对内对外的规划交通发现，将来城市的路网发达，并且有多条重要干道途径本项目，将来的城际轨道靠近本项目，使本项目成为一个交通中心区，具有很大的潜在价值空间。小结第四十五页，共一百九十四页。城市未来发展区域规划2.3第四十六页，共一百九十四页。大理各区域概述

大理市将成为滇西中心城市的核心区，其中的各个组团承担不同功能。行政中心东移，开发区发展成为未来大理的政治、经济中心，以行政办公、金融、教育、医疗、会展、旅游服务等为主要职能功能。下关主城区是区域金融、信息、服务、消费中心，区域性综合交通枢纽；古城组团以保护与提升为主，形成以旅游、教育、文化为主要职能的国家级历史文化名城；海东组团是具有国际水准的高品质中心城区，具有卓越品质、厚重文化、精致空间、人性交通的生态教育休闲商务中心。第四十七页，共一百九十四页。大理市区域划分——主要分为海东区、开发区、主城区、北城区、城郊区第四十八页，共一百九十四页。海东区辖区内建有大理机场、机场高速公路、东环海路、凤太路、滇环路、玉塔路，已实现村村通公路。辖区将建成以行政办公、旅游接待、文化休闲、新型创意产业为主，集工业、集居住、物流、休闲娱乐为一体的综合性、创新型城市新片区，是洱海东岸发展的黄金节点，规划建设用地30平方公里。随着主城向外发展，海东区域价值将日渐凸显，现阶段海东区的大型生活配套较为欠缺，区域宜居价值较差；第四十九页，共一百九十四页。开发区目前开发区发展方向是以构建生物制药、绿色食品加工和新技术、新材料工业为主的高新技术产业基地；规划面积30.5平方公里左右；根据大理城市建设的有关要求，开发区将建设成为大理的新中心，通过加快城市基础设施建设，促进土地开发利用，以加快土地开发利用促进招商引资工作。为了配合大理机场、楚大高速、广大铁路、大理火车站片区内交通配套设施完善。区域发展前景较大；第五十页，共一百九十四页。主城区主城区是下关的金融、信息、服务、消费中心，区域性综合交通枢纽，区域内道路网覆盖面大，公共交通发达，区域通达性比较高，是整个大理市交通的中心节点。区域内人口密集，区域配套完善，生活方便，是整个大理市区的生活重心所在。主城区目前旧城改造范围集中，整个片区旧改项目多，且改造面积大，改造后将大大提升主城区的城市功能。是传统的居住区域；第五十一页，共一百九十四页。北城区大理古城，主要以保护与提升为主，形成以旅游、教育、文化为主要职能的国家级历史文化名城。地属传统意义上的北市区，是城市发展轴线上的区域，在规划的开发力度上投入均比较大，交通情况便利，已经形成了成熟的交通体系，与主城区、开发区形成了比较好的联系。距离主城区较近，背靠苍山，面朝洱海，较为宜居，但缺乏大型生活配套第五十二页，共一百九十四页。城郊区城郊区作为城市最边缘区域，是下关市和大理市的过渡地带，整个区域价值不够凸显，目前仍然以保护原生态的思想为主要的开发方式。因区域属于城市最边缘区域，道路交通条件不够完善，仅有214国道、大丽公路与之相连。环境优雅，舒适宜人，距离大理古城较近，背靠苍山，面朝洱海，处在苍山山脉的向阳缓坡范围内，深受改善型客户和外销客户青睐；第五十三页，共一百九十四页。从区域划分来看，目前主城区作为海东海西联系的中心区域，其区域中心的作用比较明显，目前是整个大理市的金融、信息、服务、消费中心，也是整个大理市人民生活的重心。相对北城区、开发区、海东区而言，目前主城区城市面貌老旧，交通网络虽然覆盖很好，但基础设施老化。作为大理的中心区域，周边四大区目前整体的发展都有比较明确的规划及方向，而主城区是大理市的城市生活重心，在规划的进程方面略显滞后，目前整体的规划是以旧改为主。各片区发展规划对下关主城区的影响第五十四页，共一百九十四页。综上所述北城区的日渐成熟，开发区、海东区的逐渐完善，是整个城市发展的方向，因此对于城市发展而言是极具促进作用的。但对于主城区而言，将造成人口向北市区、开发区、海东区的分散。各片区发展规划对下关主城区的影响第五十五页，共一百九十四页。城市房地产发展状况2.4第五十六页，共一百九十四页。根据中期规划2005年-2015年城市人口规模，下关城区的人口将从2005年18万增加到2015年约25万人，大理古城区将从2005年的2.2万人增加到2015年约3万人。预计两城区人口在十年内将从2005年的20.2万人增加到2015年的28万人；考虑到大理市是国家级历史文化名城和风景旅游城市，流动人口数量相对较高，故2015年各项城市基础设施以35万人进行配置、建设。人口环境

——人口数量稳步提升保证房地产市场需求水平未来五年城市人口规模扩大，对居住需求量增加；第五十七页，共一百九十四页。根据中期规划2010年城市建设总用地27.7平方公里，人均城市建设用地98.9平方米。其中：下关19.0平方公里，人均86.4平方米；大理3.7平方公里，人均132.1平方米；

2015年城市建设总用地31.5平方公里，人均城市建设用地98.5平方米。其中：下关21平方公里，人均84.1平方米；大理3.7平方公里，人均124.1平方米；房地产市场发展良好，市场供应有保证；大理房地产市场需求:建设用地不段增加第五十八页，共一百九十四页。城市建设方向

——适宜建设用地主要集中在大理以东方向大理市用地评价适建区限建区禁建区现状城区图例说明资料来源：大理市规划局本项目位于限建区内第五十九页，共一百九十四页。下关城区未来规划发展方向——“两路”、“一河”、“一线”、“一中心”和“九个节点”改造提升下关旧城力争用三年时间把下关片区建设成为布局合理、设施配套、功能完善、交通顺畅、联动大理、凤仪、海东三地协调发展的中心城区。力争用5年时间把下关片区建设成为产业支撑、市场繁荣、特色鲜明、充满活力、拉动州内环洱海周边城市群互补发展的中心城市。全面发挥下关城区在政治、经济、文化、商贸、金融、教育、医疗卫生服务等方面的中心作用。为进一步完善、拓展、增强城市功能，政府提出十三个旧城改造提升项目。第六十页，共一百九十四页。随着市区新区开发的不断推进和基础设施的逐步完善，旧城区存在的居住拥挤、房屋低矮破旧、布局零乱、公共设施不配套、交通不便等问题，与整个城市面貌形成鲜明反差，与城市发展不相协调，制约了城市发展，影响市民生活。州委党校片区旧城改造为主城区范围为东、西两个组团，我们的项目处于片区东组团，紧邻楚大、大保高速路，与风车广场遥相呼应，地理位置昭示性极佳，为西至滇西，东进昆明，经过大理的醒目位置上。作为下关旧城改造提升项目之一，项目区域将改变现在的城市边缘环境，周边配套不齐整，改变城市整体形象，促进城市发展，改善市民生活；州委党校片区下关城区未来规划发展方向——“两路”、“一河”、“一线”、“一中心”和“九个节点”改造提升下关旧城第六十一页，共一百九十四页。旧城改造，扩充了市场的刚需，为本项目带来发展前景，大量旧城的拆迁，带来大量市场居住性需求，对本项目具有多方面利好。目前整个老城区旧改项目较多，未来市场竞争大，如何抢占市场，是我们现在急需考虑解决的问题。小结第六十二页，共一百九十四页。

Part3大理市房地产分析3.1大理市房地产发展概况3.2大理市房地产区域划分3.3大理市房地产土地供应量分析3.4大理市在售项目概况3.5大理市三级市场分析第六十三页，共一百九十四页。大理市房地产市场概况3.1第六十四页，共一百九十四页。中国房地产的长期景气发展周期分析目前，中国房地产产业正在以年平均20%的速度发展，预计在：

2010年前，“城市化率”达到40.5%（目前是30%多），将有1.6亿人成为城市人口；按照20平米/人的居住标准计算，需要住房面积为32亿平米；2020年，“城市化率”达到53%，将有3.25亿人进城市；如果按照20平米/人的居住标准计算，需要住房面积为65亿平米；它将为中国的房地产的开发带来巨大的、超长周期的发展机会。中国房地产的“长期景气发展周期”第六十五页，共一百九十四页。大理房地产市场需求

——根据长期景气周期理论计算，大理市每年需求将超过59万平米根据城镇人口人均20平米的住房需求理论计算：大理从2008年至2020年的房地产理论需求=（58.68-34.37）*20=486.2万平米；每年需求超过40万平米（未计算外来投资需求、悠闲度假需求；）根据2005年大理市城镇人口人均29.13平米的住房需求理论计算：大理从2008年至2020年的房地产理论需求=（58.68-34.37）*29.13=708.15万平米；每年需求超过59万平米，每个月需求近5万平米（未计算外来投资需求、悠闲度假需求；）第六十六页，共一百九十四页。随着大理经济持续发展、生活水平提高以及高品质产品出现，未来改善客户的需求将日渐旺盛；随着我国经济持续快速发展，人民的消费结构中，旅游、休闲、度假将占越来越大的比例；大理是一个在全国乃至世界都是享有盛誉的旅游胜地，随着大理打造“全球著名的休闲疗养度假基地”，未来旅游、休闲、度假的人士将持续增多，休闲度假及投资需求将近一步凸显；大理整体市场总结——未来改善型客户需求将初步增大，外来休闲度假及投资需求将逐步提高第六十七页，共一百九十四页。2011年1月至5月，大理房地产市场预售许可证放量面积为309662.41平米；五月份供应预售商品房面积16万平米，销售了8.15万平米；大理房地产市场供应情况——2011年1~5月份供应30万平米商品房，三月份集中放量，部分区域供不应求以上数据来源于大理信息网第六十八页，共一百九十四页。从大理市本月成交前十名情况可以得知：5月份大理总成交总成交面积为9858.73平米；商品房需求较为集中，主要分布在北城区和海东区；现阶段大理市房地产需求较为旺盛；大理整体市场消化量分析——市场消化能力强，消费者需求旺盛第六十九页，共一百九十四页。市场价格情况——多层、别墅价格高，小高层、高层价格偏低，北城物业价格略高于其他区域数据来源：大理市房地产信息网通过对本月大理市成交排名情况进行分析，可以得知：大理市本月成交均价为5010元/平米；主城区小高层、高层产品只有星河花园二期，成交均价于为2152元/平米；海东区别墅产品价格较高，近期销售代表项目大理公馆一期，成交均价为8434元/平米；成交项目中北城区项目较多，代表项目苹果城、清逸佳园、洱海庄园成交均价为4089元/平米；但是由于备案时间都较晚，很多已售项目尚未备案，所以价格只能代表一个趋势。第七十页，共一百九十四页。随着大理经济持续发展、生活水平提高以及高品质产品出现，未来改善客户的需求将日渐旺盛；随着我国经济持续快速发展，人民的消费结构中，旅游、休闲、度假将占越来越大的比例；大理是一个在全国乃至世界都是享有盛誉的旅游胜地，随着大理打造“全球著名的休闲疗养度假基地”，未来旅游、休闲、度假的人士将持续增多，休闲度假及投资需求将近一步凸显；大理整体市场总结——未来改善型客户需求将初步增大，外来休闲度假及投资需求将逐步提高第七十一页，共一百九十四页。大理市房地产区域划分3.2第七十二页，共一百九十四页。主城区开发区海东区北城区城郊区大理市房地产区域市场划分——主要分为海东区、开发区、主城区、北城区、城郊区第七十三页，共一百九十四页。主城区开发区海东区北城区城郊区片区供应特点：大理市房地产开发最早的区域，现阶段供应量主要来自城区旧改、主干道南北沿线区域；主城区交通便利，人口密集，拥有较为集中的绝对优势性配套——重点中小学、大型医院、购物、餐饮、娱乐中心，是传统的居住区域；主城区前期产品的供应多以集资建房为主，部分新开发的项目属于区域内企业用地改建为住房。片区物业形态：主城区以多层为主，新开发的项目因土地的稀缺性开始向小高层过渡，靠近洱海附近区域内受到海景影响新盖的物业多以小高层、高层为主；户型面积以60—150㎡为主片区价格：4850—7500元/㎡大理市各片区发展特征——主城片区：主要以旧城改造为主，以小高层及高层物业为主。房价处于目前市场同类产品的较高水平第七十四页，共一百九十四页。大理市各片区发展特征——北城区：城市发展核心区区域，拥有良好的城市自然生态资源，较为宜居，但缺乏城

市配套，未来区域价值市场较高。片区供应特点：北城区位于大理市城市发展轴线上的区域，是城市东西发展现阶段供应量主要来自主干道沿线区域；北城区交通便利，距离主城区较近，背靠苍山，面朝洱海，较为宜居，但缺乏大型生活配套；北城区产品主要以商品房开发的方式供应，开发商云集；片区物业形态：北城区以多层为主，临近主干道大丽路沿线新开发的项目以高层、小高层为主，靠近洱海西岸区域内的物业以多层洋房和别墅为主，靠近苍山的坡地区域范围内以多层洋房供应为主；户型面积以90—180㎡为主片区价格：4500—6700元/㎡主城区开发区海东区北城区城郊区第七十五页，共一百九十四页。片区供应特点：开发区位于大理市兴盛路东侧，洱海南侧，处在城市向东部发展的延伸带上，现阶段供应量主要来开发区新区主干道沿线区域；开发区交通便利，距主城区近，到飞机场需要途经经开区，大理市火车站也位于经开区内，大型企事业单位已经向本区域转移，经开区北侧为明珠广场，为养生福地，但经开区的大型生活配套相对较为欠缺，区域发展前景较大；开发区产品主要以单位集资房为主，商品房供应量较少，现阶段区域内包含较多城中村，随着开发区的大力发展，开发商逐渐认识到了区域的投资价值；片区物业形态：开发区03年-07年物业以多层洋房产品为主，近3年物业以小高层和高层产品为主，临近火车站主干道以及城市主干道沿线新开发的项目以高层、小高层为主；户型面积以90—180㎡为主片区价格：4650—6800元/㎡主城区开发区海东区北城区城郊区大理市各片区发展特征——开发区：未来城市发展的新新片区，但现阶段区位弱势明显。第七十六页，共一百九十四页。大理市各片区发展特征——海东区：占据良好的城市自然生态资源，以外销型休闲度假型物业为主，是城市高端

物业的集聚区。片区供应特点：海东区位于大理市东海岸，经开区东侧，是大理市规划发展的新区，现阶段供应量主要来自滨海区；海东区交通便利，距离大理飞机场和火车站较近，大理州政府在海东区域内办公，随着主城向外发展，海东区域价值将日渐凸显，现阶段海东区的大型生活配套较为欠缺，区域宜居价值较差；开发区产品主要以外销型休闲度假商品房供应为主，现阶段区域还属于新区，本地主流客户对该区域尚有一定抗性，政府大力度的招商引资将进一步促进区域外销产品供应，未来具有较高升值潜力；片区物业形态：海东区物业以度假型产品为主，小高层高层公寓、洋房、别墅产品均有供应；户型面积：别墅190-300㎡，公寓40-60㎡，洋房100-190㎡片区价格：5000—20000元/㎡（外销）主城区开发区海东区北城区城郊区第七十七页，共一百九十四页。主城区开发区海东区北城区城郊区大理市各片区发展特征——城郊区：现阶段区域发展还不成熟，但交通便利，城市自然生态自源良好，未来发

展空间较大。片区供应特点：城郊区位于大理市西环外大理世纪中学以北，是下关市和大理市的过渡地带，现阶段供应量主要来自大丽路和滇藏公路沿线；城郊区交通便利，环境优雅，舒适宜人，距离大理古城和下关距离较近，背靠苍山，面朝洱海，处在苍山山脉的向阳缓坡范围内，深受改善型客户和外销客户青睐；城郊区产品主要以改善型和外销型商品房供应为主，现阶段区域发展还不成熟，企事业单位在该区域有较多改善型住宅；片区物业形态：城郊区物业以大户型洋房、和中等面积的别墅产品为主；户型面积：别墅190-400㎡，洋房130-190㎡片区价格：洋房4500-6200元/平米；

别墅6000—15000元/平米；第七十八页，共一百九十四页。主城区与北城区是城市开发热点区域海东区与城郊区是以外销型为主的高端物业开发区域。大理房地产的开发布局，已呈现出一个金字塔形的结构。金字塔的顶端，是临海、傍山的休闲度假型高端别墅产品。中部是以本地居民自住为主的中高端多层、小高层、高层产品，金字塔的下部，则是作为保障性住房的中低端产品。大理市各片区发展特征总结

——大理房地产的开发布局，已呈现金字塔形的结构，主城区处于金字塔中部主城区开发区海东区北城区城郊区第七十九页，共一百九十四页。大理市土地供应量分析3.3第八十页，共一百九十四页。2010年，大理改造面积有2904亩，其中下关片区的改造面积1763亩，都以商业和居住用地为主。北城区改造面积1140亩，以居住、商业、行政、娱乐用地为主。大理城中村与旧城改造面积信息来源于大理市政府相关部门采访所得第八十一页，共一百九十四页。

2011年1季度的土地供应中，供应土地19宗,面积54.0809公顷,(其中新增建设用地42.0629公顷,其它存量建设用地12.08公顷)。通过土地类型看，公共设施用地型最多，占总供应量的78%，而商业和居住用地仅占12%和8%。大理2011年1季度土地交易情况信息来源于大理市政府相关部门采访所得第八十二页，共一百九十四页。大理土地供应量预估在2010年土地交易量有2625亩，2011年第一季度的仅住宅和商业用地供应量有165亩，通过2010年和2011年的土地供应量看，供应量相对较大。未来3年内大理的房地产发展将集中在主城区、开发区、海东区三个片区。其中开发区和海东区面积有60平方公里，预计在未来3年内将有8000亩以上的开发土地放量。信息来源于大理市政府相关部门采访所得第八十三页，共一百九十四页。本项目的开发处于城市变革发展的初期阶段，近年内即将有大量的同类竞争产品相继面世，而且竞争对手所处的区位相同甚至优越于本项目。在如此的市场环境下，迫使项目必须加快开发步伐，并以具有竞争力的独特产品与市场竞争，赢得市场。小结第八十四页，共一百九十四页。大理市在售楼盘概况3.4第八十五页，共一百九十四页。3.4.1主要在售楼盘分布图从图上可以看出，在售项目有21个，主要以海东及主城区区为主，其中主城区为传统居住区，海东区为旅游度假区，但是随着土地的大量放量，配套的不断完善，海东区也将渐渐成为居住核心区。洱海传奇洱海国际生态城洱海龙湾大理公馆御培坊洱海庄园苹果城清逸佳园锦达豪庭惠丰新城梨花溪感通别墅银海山水间花韵蓝湾艺墅花香五洲国际商贸城艺海天城馨苑二期沧海高尔夫建标华城河畔人家万诚苍洱大观第八十六页，共一百九十四页。从图上可以看出，待售项目有11个，5个项目为高层，其余为别墅、洋房，切集中在主城区和开发区。财富中心河畔人家二期昌茂大厦耀鹏明珠广场东升商务中心建标华城洱海一号惠丰新城三期锦达豪庭艺墅花香梨花溪四期3.4.1主要待售楼盘分布图第八十七页，共一百九十四页。从图上可以看出，目前大理市旧改项目众多，达到18个，后续开发量巨大，且改造格局集中于主城区，对整个项目存在很大的压力泰业地产旧改俊发金星村改造文化路项目福星村改造项目大菠萝甸改造项目现代商业影视城项目黑龙桥以东项目龙尾关保护项目大关邑改造项目皇后山村改造项目大展屯改造项目州委党校片区3.4.1主要城中村项目分布图大型待建项目第八十八页，共一百九十四页。3.4.2主要在售楼盘概况

主城区占地小，容积率高北城区放量大，容积率高，物业类型多样化第八十九页，共一百九十四页。有部分楼盘无法调研到准确数据3.4.2主要在售楼盘概况容积率低，物业类型以别墅、花园洋房为主容积率低，绿化率高物业类型以别墅、花园洋房为主第九十页，共一百九十四页。惠丰新城锦达豪庭艺墅花香位于下关建设路10号，周边配套齐全，项目本身占地较小，由一栋商住楼构成，商业不对外出售项目绿地率低，车位比1:0.7，是下关中央生活区。位于城市南区，项目紧邻二环南路，周边环境脏、乱、差，通过自身改善，项目规模规划，产品设计，还有景观配套都得到客户的认可。交通便捷。一期、二期均已售罄，三期即将发售。位于下关泰安路以北，西户型是loft公寓，项目同样面对的问题是车位比低，无法满足业主需求。项目容积率高达7.0，绿化率不高，适合投资，一期推出500多套，均已售罄。3.4.2主要在售楼盘概况第九十一页，共一百九十四页。洱海国际生态城银海•山水间位于城市海东区，新城区，紧邻大理市著名的洱海，远眺苍山、等生态景观。项目包括高层、别墅、大理当地民风商业街、五星级酒店多种物业，绿地率47%，小区建筑风格为现代简约式。位于大理市海西区，距离大理古城之需10分钟路程；项目别墅依苍山而建，层级错落；根据不同分区的地形优势，因地制宜，营造出不同景观；配套设施完整，有5星级酒店、游泳池、网球场；建筑风格是大理白族民居风格，园林敲巧妙的与建筑融合，调性比较高；唯一不足是项目大面积户型多，大面积段的别墅去化率低。3.4.2主要在售楼盘概况第九十二页，共一百九十四页。通过上表可以看出，大理市楼盘建筑风格比较多元化，高层结构以现代风格为主，别墅建筑风格大多以白族民居为主，部分楼盘如洱海庄园也引入了比较先进的ARTDECO风格建筑。3.4.2主要在售楼盘概况——建筑风格第九十三页，共一百九十四页。通过上表可以看出，大理市小区园林方面风格不明显，一般就是简单的绿化，园林景观多以石头摆放为主，项目内部景观缺乏概念。3.4.2主要在售楼盘概况——园林风格第九十四页，共一百九十四页。3.4.2主要在售楼盘概况——户型：面积以80—90㎡的两房、100—140㎡以下的三房为主惠丰新城面积往两个极端发展，一个是适宜投资的小户型，一个是适合自住的中户型。目前的大理市场高层以60-——140㎡为主，占到几个推售项目的60%左右；150㎡以上的大户型一般为海东、海西的洋房或别墅，针对外来投资客；第九十五页，共一百九十四页。小结：通过对大理市重点楼盘的监测得出，城市中心区近两年新建商品房占地面积较小，建筑以高层为主；海东地区有大盘放量，项目相对于其它区域占地较广，建筑以综合性物业为主（洋房、别墅为主）。下关城区主要以高层为主，如锦达豪庭、艺墅花乡、惠丰新城等。建筑风格方面，目前的大理市市楼盘，较多别墅区建筑风格是当地白族民居风格，高层主要是现代风格。朝向上多以南北向为主，由于大理市古城区、洱海边整体限高，所以周边项目以洋房、别墅为主；在下关以自住为主，有少量投资，面积区间100—130㎡销售较好。由于目前的市场呈现乐观趋势，大理的自然资源很好，打造旅游地产是势在必得。目前，云南城投、俊发地产、银海地产、花样年地产等大型地产公司已经进军大理市场，证明未来大理市房地产发展的趋势是可观的。第九十六页，共一百九十四页。线上1、户外广告2、项目外墙广告3、单立柱4、路旗道牌5、电视6、短信线下：1、口碑2、营销活动3.4.2主要在售楼盘概况——营销推广第九十七页，共一百九十四页。3.4.2主要在售楼盘概况——营销推广第九十八页，共一百九十四页。项目分析

━━━大理银海山水间项目营销卖点项目外观1、大气磅礴的小区正门2、入口Logo单立柱昭示广告3、小区主道文化展示5、无边界泳池6、涓涓花溪谷7、既典雅又现代的售楼部8、售楼部内部文化展示9、祈福驱邪金龟舍利塔10、山水间宰相府第九十九页，共一百九十四页。项目分析━━━大理山水间营销活动除了大理国际影展、当代艺术展、样板戏剧照展等重大文化活动之外，小型社区文化活动已经形成常态化机制，几乎每个季度都有随着推广活动的成功山水间在市场上也成为了口碑较好的亲水产品。数据源自官方网站第一百页，共一百九十四页。项目分析━━━洱海生态城项目营销卖点项目外观1、海景2、400亩湿地公园3、9大全能运动公园4、半岛财富中心5、五星级国际影院6、帆船俱乐部7、顶级SPA水疗会所8、外籍专业物管9、售楼中心10、推广宣传洱海生态城蓄客期认筹卡发售无实质信息对外发布（如：价格等信息），造成市场的盲目追捧，给后期销售造成一定影响，客户因价格等具体信息不符退房退卡第一百零一页，共一百九十四页。项目分析━━━洱海生态城营销活动大量广告活动的投入使得洱海生态城成为人们耳熟能详洱海旅游度假区远近闻名的标杆项目数据源自官方网站与搜房网第一百零二页，共一百九十四页。项目分析━━━感通别墅项目营销卖点项目外观1、苍山景、古城景、观山望海2、佛教名山鸡足山3、苍山原生森林4、迷你别墅灵山秀水悠然看山5、苍山雪泉SPA6、推广宣传第一百零三页，共一百九十四页。感通别墅吸引客户投资的营销亮点在于代租返息业主购房后，仅阶段性居住，其房屋空置期间业主将房屋一次性返租给代理公司，由代理公司为业主经营管理的一种置业模式项目分析━━━感通别墅营销活动第一百零四页，共一百九十四页。大理在售项目销售过程中普遍存在的问题1、部分销售人员不清楚销售物业的建筑面积、风格、密度、车位比等项目基本信息销售人员培训不到位，不能掌握项目的基础知识；2、销售物料销售现场配合度较低由于售楼处的销售物料配合不到位，来访客户有效到访率较低；3、售楼部装修、内饰、内置过于简单且每个区域相互干扰缺乏专业感售楼部的包装代表整个项目的形象展示，各功能区的划分排布景观设计动线分布需与营销推广结合；第一百零五页，共一百九十四页。小结大理房地产营销整体处在快速发展期，由于开发商对于营销策划的重视程度不同，因而营销推广力度层次不齐，具有较大的提升空间；从项目的营销推广方式来看大理项目基本两级分化，分为内销型目和外销型，内销型主要是针对大理本地客户及外来常住客户，外销型则多以旅游度假为主题吸引全国的高端客户或投资客；部分开发商在营销推广方面的投入较小，整体营销方式比较简单，没有聘请策划代理公司，推广渠道较少，相应在销售环节上就落后于其他项目；第一百零六页，共一百九十四页。大理市三级市场分析3.5第一百零七页，共一百九十四页。大理地产中介门店相对集中在下关片区，大约有60家、地产中介的规模均相对较小，门槛也相对较低，从业人员较多，但具备专业素养的置业顾问较少，形成规模的地产中介公司有容城地产、盘古地产、创和地产等；通过多家中介了解到，大理地产中介与开发商之间没有形成二三级市场联动，三级市场上的房源都是业主在中介放盘，且大理下关地区楼盘多以内销型为主。从成交情况看，在年末的9月—11月成交量较多，其余时间较冷淡。通过购买客户看，主要构成以刚性需求客户为主；大理下关地区在中介成交的客户多半是下关本地人。大理三级市场的概述第一百零八页，共一百九十四页。二手房热点交易项目第一百零九页，共一百九十四页。二手房热点项目分析——花韵蓝湾概况

主要技术指标：

总用地面积：53136.00㎡总建筑面积：85011.07㎡

地面总建筑面积：81992.47㎡住宅总建筑面积：78204.78㎡

会所面积：300㎡商铺面积：2200.17㎡

底层架空面积：1287.52㎡地下车库面积：3018.6㎡

容积率：1.5建筑覆盖率：27%

绿化率：45%地面停车位：22辆

地下停车位：88辆

总住宅户数：671户

11会所10儿童活动区9非机动车库8车库7篮球场6休闲活动区5景观区4休闲长廊3休息区2景观区1小区分布图项目简介：花韵蓝湾是大通地产开发建设的精品住宅小区，是大理州唯一省级生态示范小区，以城市公园型主题生态社区及阳光、绿地、水景、建筑为项目设计主题。由杜鹃苑、樱花苑、紫薇苑、金桂苑、百合苑、金兰苑六个组团组成。同时还拥有智能化周界防范系统、社区监控系统、门户防盗系统、动静会所、48项专业运动设施；二手交易均价约6000元。第一百一十页，共一百九十四页。二手房热点项目分析——花韵蓝湾劣势：小区停车位严重不足，停车率仅16%车位比为随着周边其他项目的开发及花韵蓝山的开盘将对本项目二手交易价格带来影响优势：项目内部：1、小区环境好，绿化率高，娱乐健身设备相对完善；项目外部：1、生活配套完善：菜场、医院、银行、商场、邮局、医院；2、周边教育配套完善：幼儿园、小学、中学、大学图书馆；3、公交线路、16路、17路；4、其他资源：人民公园生活舒适便捷、小区生活配套完善环境优美使得花韵蓝湾在市场上得到很好的口碑，尤其注重教育的客户会因为子女的就学问题选择该项目第一百一十一页，共一百九十四页。惠丰新城由大理惠丰房地产开发有限公司倾力打造：

惠丰新城以“新城市主义”为基调从设计理念上着力打造“出则繁华，入则宁静“的理想生活氛围。惠丰新城已成为大理旧城改造的标杆，以合理的规划设计，被评为”全省二十大旧改项目“之一，项目总用地面积为7.97公顷(不含城市道路)，其中南区4.50公顷，北区3.47公顷，建筑面积超过40万平方米。项目以福文路为界由和园、昭园两区构成二手交易均价约5000元。该项目总价控制好，置业门槛低1小区分布图二手房热点项目分析——惠丰新城概况

和园主要技术指标：

总用地面积：34674.24㎡总建筑面积：169541.6㎡

地面总建筑面积：145769.3㎡住宅总建筑面积：129219.2㎡

商业面积：13088.3㎡集中商场面积：5200㎡

地下层面积：23772.3㎡地下车库面积：3018.6㎡

容积率：4.2建筑覆盖率：30%

绿化率：35%地下停车位：约700辆总住宅户数：约1358户

2小区入口处3停车场4运动区5休闲区6景观区78第一百一十二页，共一百九十四页。二手房热点项目分析——惠丰新城

劣势：容积率4.2，居住舒适度不高；周边道路需改造；本项目一二期二手交易价格将对三期开盘价造成一定影响优势：项目内部：1、新城市主义设计，开放的街坊式街区；2、三万平米的美景，拥有42个景观节点及新加坡园林；3、滇纺商业广场满足吃、喝、玩、乐、购，生活需要；项目外部：1、地处大理下关核心区，拥有一流的区位优势；2、周边配套完善，生活便捷；3、产品总价不高，是居家投资首选产品；随着下关片区旧城改造的全面启动，作为大理旧城改造的前驱凭借，“新城市主义”前为的设计理念，已营造出“出则繁华，入则宁静“的理想生活氛围从而成为大理旧城改造的标杆，不但以合理的规划设计，被评为”全省二十大旧改项目“之一且在市场上已经得到良好的口碑第一百一十三页，共一百九十四页。通过多家中介了解到，大理人对居住环境、周边配套的要求，及对生活的便利性都十分注重：物业类型：大理本地居民因长久以来的居住习惯对多层、花园洋房尤为热衷。但随着近几年大理房地产业的发展，加之下关土地稀缺，高层建筑的新起，部分人则逐渐接受了电梯房，但仍存在一定抗性。年轻人比较容易接受小高层或高层，年纪偏大的人在购房时则倾向多层或洋房；户型、面积方面：公寓及小户型不超过60㎡，两房两厅一卫及两房两厅两卫在70-90㎡左右，三房两厅一卫及三房两厅两卫在100-140㎡之间

，四房面积在150㎡左右，较受市场推崇；配套方面：大理本地客户在购房时项目内部配套及周边生活配套是选择购买的关键因素，对生活配套虽然不要求全面，但会所、停车场、车站、菜场、超市、银行是必备的；二手房成交产品分析第一百一十四页，共一百九十四页。小结本地三级市场还未成熟的市场，整体规模不大，各店面规模小，置业顾问素质不高，；下关是大理旅游集散地和交通枢纽，人口集中，且相对固定，三级市场购房客户主要还是以刚性首置、首改客户为主；外来投资客户以选择环境资源较好的物业居多，且本地还有大量的自建房存在，分流了部分市场需求，因此三级市场投资性购房需求空间小，成交量低；

由于目前市场仍属于供小于求的市场，新盘基本不需要通过三级市场就可以消化，因此整个大理地区二、三级市场联动较弱；通过三级市场的调研发现，整个市场上走量较大的产品集中在两房、三房，面积在100-130平方间的户型为主力；第一百一十五页，共一百九十四页。4.1本项目竞争分析4.2地块SWOT分析Part4本项目所处竞争环境分析第一百一十六页，共一百九十四页。本项目竞争分析4.1第一百一十七页，共一百九十四页。竞争市场分析同区域同价格段同产品同客户同推货时间竞争圈层划分竞争对手竞争市场分析思路供货量价格未来竞争市场预测客户第一百一十八页，共一百九十四页。区域竞争评判从大理市五个区域来看：目前极具竞争力的区域应是主城区和北城区两个区域： 主城和北城开发体量和规模都比较大，吸纳力强。它们的差异在于北城区的楼盘发展倾向于中高端产品方向；主城区中心地段的楼盘一般开发中端产品，以小高层、高层产品为主； 开发区初期多为普通多层洋房产品，现阶段供应的产品以中端小高层、高层为主，受到配套不够齐全影响，区域价值现阶段尚未凸显出来； 城郊区近期开发日渐成为规模化，以别墅产品和洋房产品供应为主，多为企事业单位、政府部门集资改善住房用地，靠近古城方向上以外销产品供应为主； 海东是大理市的新区，非传统住宅区，外销型产品占了较大比重，新区配套尚不齐全，供应以休闲度假产品为主；第一百一十九页，共一百九十四页。客户置业流向的局面：北城区多为本地改善客户，北城区发展初期以大理州郊县客户为主，区域内目前客户以主城流出、外地流入为主；主城区是教育置业首选区，集中了大量的教职员工以及公务员，但区域内楼盘档次普遍不高，导致改善型需求的客户外流；城郊区和海东区以本地改善客户和外地流入客户为主，城郊区本地客户占较大比例，海东区外地客户占较大比例；开发区客户多为地缘性客户，且以刚性需求为主；未来极具有潜在竞争力的区域：开发区，随着大理城市规划东移将加大开