威尼斯蓝湾上市推广策略书

白云•威尼斯蓝湾上市推广策略书提交：广州佳美广告有限公司威尼斯蓝湾在广州白云区新一轮的房地产发展中占有天时、地利、人和的优势，拥有可以预见的美好前景。成功的推广策划案有助于项目在整个销售过程中找准目标消费者，有效整合资源，有序推进并达成销售目标。本企划案努力朝上述目标迈进。前言目录第一部分策略构建的市场依据

（热销楼盘热销的原因）第二部分项目SWOT及竞争分析（我们从哪里脱颖而出）第三部分目标消费群的形态和心态（我们的楼卖给谁）第四部分形象策略及包装建议

（在形象上如何包装）第六部分媒体策略及建议

（阶段性媒体计划）第五部分广告推广策略及建议

（广告、促销、公关推广）第一部分

策略构建的市场依据万平方米1、市场出现复苏

2002年房地产市场出现复苏，多年高居不下的空置面积增长趋缓

来源：10.10《广东信息网》复苏原因：由于居民经济条件总体改善、人民币降息、证券股市不稳定等因素，加上商品房稳中有降的价格诱惑，市民开始从持币待购阶段转入入市选购阶段，保证了2002年楼市的复苏——2001年广州城镇居民人均可支配收入近15000元，名列全国各大城市之首。——商品房价格稳中有降。今年1-6月份商品房预售均价４４３９元／平方米，比上年同期下降６．５７％2、热销楼盘透视

成功路线透视：注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略。他们都曾经开发过享有盛誉的大型楼盘，拥有很高的知名度和美誉度，充分利用品牌优势推出新盘。一种是知名品牌开发的大型化、集约化楼盘，如奥林匹克花园、碧桂园热销楼盘还有一种则是新品牌，借助打造有个性、有特色的楼盘来树立品牌形象，如时代花园、叠彩园。

成功路线透视：结合楼盘园林特点通过形象包装或概念炒作来体现品牌的个性和特色，通过引导居住潮流来吸引社会关注，给消费者留下深刻印象，从而达到销售的目的。例如：——叠彩园：除了它由新加坡奇利设计的热带风格园林具有吸引力之外，更重要的是它包装“巴哩岛风情”非常到位：先是引起大家对“巴厘岛”关注和好奇，然后诱导有兴趣的消费者来到现场，从而达到销售的目的。在广州2001年商品房销量前10名楼盘中，叠彩园名列第五位，销售面积4.78万平方米，销售金额1.98亿元。值得一提的是，叠彩园邻近的批发市场（天雄布市）等外部环境显得杂乱（这一点与我们的项目类似），但它凭借“巴厘岛”这一形象包装，使消费者对这一点有很大程度的忽略。又如：——时代花园：时代花园于2001年11月18日对外开放，用“Laguna生活”来引导居住潮流，“Laguna”是位于太平洋上泰国的一个小岛，意思是“青春珊瑚岛”，在那里风景优美、生活悠闲，充满异国情调（售楼人员语）。它向买家宣扬一种度假式的生活，卖的是一种生活方式，而这基本上没有什么实质内容的生活方式只是开发商为买家虚构的一种生活蓝图，买家如果要入住到Ｌａｇｕｎａ时代花园，要耐心等待到2003年的６月才能交楼。尽管如此，由于形象推广较为成功，加上邀请香港明星前来作秀，来吸引人气，时代花园在销售板上一路飘红。白云•威尼斯蓝湾由于自身是个新品牌，要取得热销的成绩，必须在个性和特色上下工夫，在形象包装上要有新意，以一种概念引导潮流。其形象包装本身首先就要能引起社会的极大关注，并产生共鸣，这样才能为销售打好坚实的基础。热销现象启示——广州商品房市场整体上仍然是供过于求，体现出彻底的买方市场特征，市场竞争会越来越激烈。——广州市房地产投资额２００１年突破３８０亿元，２００２年有望达到４００亿元，商品房供应量大幅增加，加上不可能在短时间内消化的空置商品房，将使房地产市场的竞争更趋白热化。3、竞争将更激烈市场竞争更加激烈总结楼市已经进入了一个硬件（规划、建筑）拼“综合实力”、软件（定位和推广）讲“特色”和“差异”的时代。而硬件的比拼越来越趋于同质化，所以楼盘与楼盘之间的竞争更加体现在软件方面的较量。只有具有一定实力、市场定位准确、规划布局新颖、包装推广到位的个盘才受市场追捧。因此对于“白云•威尼斯蓝湾”，我们认为，作为一个新品牌，它更需要寻找和形成自己鲜明的“特色”（这包括市场定位、包装推广等方面），以“特色”贯注整体、形成合力，通过概念炒作吸引社会关注，引导消费潮流，方乃“制胜之道”。第二部分

项目SWOT及竞争分析项目SWOT分析优势（Strength）地处白云山下；地处未来白云新城，白云区府新址旁，具升值潜力；规模大，绿化程度高，人工湖泊多，水景秀丽且具有亲水设施；人性化、个性化的建筑设计，丰富的社区文化劣势（Weakness）广州人对该地段的认同度低；房地产开发公司是个新品牌，没有知名度，美誉度尚未建立；离公交车站远，交通不便；周边景观的改观尚需时日。机会（Opportunity）市民可支配收入增长，房地产市场开始回升；政府对项目所处区域的改造，未来区府迁入，将带动该区域发展；所处区域升值潜力大。威胁（Threaten）受地理位置的影响，消费群体面较窄；以岭南特色、亚热带为概念的楼盘太多，不利于市场推广；竞争对手如白云高尔夫、岭南新世界在园林、配套设施打造上优势明显，在当地已形成模范，威尼斯蓝湾要在消费者心目中超越这一模范有一定困难。项目竞争对手分析（结合本公司所做问卷调查）竞争对手领原则根据在地膊段、价位罗、规划、顾目标消费兴群、策略滴等各方面惯都存在的翼特性：—可比性—相近昂性—差异高性竞争对携手名称根据上志述原则晋，并结颂合我们逢在该区许域做的计市场调裂查（问籍卷及分是析结果烟附后）辉，我们鸦发现以屿下楼盘帜是20板03年府威尼斯狠蓝湾推抹盘的主匹要竞争总对手：—岭南新盗世界—白云脑高尔夫晴花园—祥景阻花园—时代耳花园竞争对手讨常规比较名称地段规模绿化率交通配套均价（/平米）发展商岭南新世界白云大道北路永泰路段占地１２０万平方米，总建筑面积：１８２万平方米

76、804、805学校（８所幼儿园、４所小学、３所中学）、医院、会所、体育馆、商场、市场等，据称生活设施达118项

香港新世界集团白云高尔夫黄石东路规划占地面积10万平方米，总建筑面积23万平方米45%244路、268路、291路、274路；离车站步行5-7分钟幼儿园小学会所医院游泳池停车场有线电视4150广州方圆粤景房地产开发有限公司300编0余（不带装修）竞争对手菠常规比较名称地段规模绿化率交通配套均价（/平米）发展商祥景花园黄石路与机场北路交汇处规划占地8.8万平米，总建筑26万平米40%127、244、268、274、291、803路儿童活动中心幼儿园网球场花园小学会所医院游泳池停车场市场3980广州市白云城市建设开发有限公司时代花园机场路松云街占地4万平方米51%离车站步行2分钟；公交线有：244，280，58，268，251，810，886，807，510，523，127，509，511，523，539，254游泳池网球场儿童活动中心有线电视Internet接入停车场保安系统花园4764广州时代发展集团竞争对装手形象规概念岭南新惑世界，倍以建立职具有岭盒南特色垄文化的餐小城为鼠目标（“豁达副人生，岭倘南小城”脉）白云高尔尘夫花园，酿大打“生验态”牌（“白云柄居处，首塔选人家”份）祥景花园柜，借助地拜理位置优敌势诉求（“白云贝山下，祥极景人家”喂）时代花订园则打雨亚热带絮东南亚想风情、LAGU韵NA生活这辰张牌，乞提升楼迟盘的形便象档次（机场路埋至尊府邸萌）竞争对霞手楼盘和主打普裙遍都是骑“白云闸山”牌慰、“环陡保”牌旷、“氧限吧”牌乏、“岭化南”牌尚、“亚翠热带”谈牌。小结：便项目在柏竞争中驳的位置从雷达图鲜可见，与成竞争对手君相比，威属尼斯蓝湾向在房地产板商综合实愁力、价格宪、园林、竟规模上都士不具绝对陷的优势，冬但如能在黎宣传中塑旷造品牌个性，却能澡弥补其散先天的牺不足。“威尼系斯蓝湾杯”项目谁虽然在拥规模、喇地段、缘瑞交通、唤设施方付面和竞冰争对手镇相比没愉有绝对越的优势四，但是笔按照规握划中的爬园林来疑看，它扶的水景漆丰富，帐既可以浪作为观踪蝶赏的对烧象，又勒可以融险入其中振（亲水撑设施）遣，加上杠体现在透各个地痒方的人嫩性化设舌计，应毛该是可进以从中缘瑞挖掘到收卖点的奥。由于地理乐和人文条管件的限制幸，如不以虫“形象特色”加以区戴隔，很难栋在一般层乌面上的竞嫂争中跳脱祥出来。威尼斯蓝滨湾有很好度的开发理敢念和明确箭的市场定允位，但在致广州无论家是老城区抗还是白云列区，以亚递热带东南僻亚风情或托岭南特色冰为炒作概魄念的楼盘适太多，包霞括它面临达的强劲竞券争对手岭邮南新世界伶和时代花供园，因此坟如果威尼匆斯蓝湾还争以亚热带阶或岭南特丧征的概念著进行包装灵，很难形满成自己的班特色和个绿性。一个新的剖地产公司沸在知名度警、美誉度针不够的情座况下，如组果采取亦醋步亦趋的因跟进策略君，形象包喉装上不讲台特色（区单隔），不厌仅会造成玻产品难以尺销售，而笼且对未来件的品牌形能象也很不扶利，后果叫不堪设想阅。第三部分目标消费找群的形态检和心态通过以上影对这个项借目的分析扶，结合我你们在白云叔区开展的贺市场调查掀，我们关把于消费者只的形态和始心态得出义以下结论第一类舒消费群胁体—长期尝住在白包云区，铺甚至在碌该区上咱班，习劳惯这里的交论通、生活自设施和人洽文环境，愉主要受经济螺原因影滋响，一锈直没有歪离开当步地，但是又对免现在的友居住环谎境感到步不满意标，为了改善居槽住环境恋首次置购业的消愁费者。第二类消村费群体—外地人看，无地域兽认同感，咽更加关心亲楼盘的价格和整拉体风格是淋否符合自莫己的承受醋能力和需要岩。目标消雪费群体秘构成主要目喇标消费浅群的基幸本特点年龄：乔25-距40岁文化程度湾：大中专讽以上学历职业：小骨生意人、闲公务员、寺教师、警悲察、公司姓职员收入：家堪庭年收入粮为3-5挡万元家庭构渔成：以率三口之亏家或四正口之家箩为主形态、心腰态：实在巧、勤劳、爪重视积累认、注重自叔身利益工作紧粱张，生棋活压力费大，但陕任劳任赌怨；休闲时间涝一般与家炕人逛逛街吵、看看电肌视、或者足一起喝茶间、聊天；渴望每佣年能去榜哪里旅千游一次命，能去笑国外旅胁游那是运做梦的股事情，窄所以因渣为时间峡和金钱赔的关系贤，往往胸只是想嚷想而已流；他们珍惜弱与家人相杨处的机会顶，同时也笔希望睦邻推友好；因为有伍了买楼胆计划，朵节假日腰常去看葡一些价逢格上能卖承受的孕楼盘。他们现在习的生活形具态他们对现宫在居住条懒件不满意雨的方面面积小语，房型策结构不感合理、买采光不吼好出入人领员复杂餐、缺乏更管理、慕治安差设施不零齐备，怖交通不吼方便楼层低，站卫生状况牲差、缺少茎绿化近马路秀，噪音沈、污染和父母舅住一起插，显得软拥挤（上述结减论根据我绢公司对白烂云区居民拉通过小组卷访谈方式史获得）他们心目育中的理想怕居住环境园林绿化炕好，最好妥还要有水盖，有较大攻的公共活被动空间，衔间隔合理敌、实用率暂高、采光秩好、空气烤流通完善的小疮区配套，掉最好有运公动休闲场谅所、幼儿绍园等，基槽本生活设扛施应有尽段有最好由大哪的、声誉本好的开发下商建设，飞物业管理祥好，能保太证小区安倚全，没有然闲杂人员弃出入，收甩费也合理交通、倍购物方顷便，希书望附近耳就有公略交车站聪，5分锡钟内就圣能走到虹，最好毁有地铁达连接老朽城区邻里之间竹和睦，相宽互关爱（上述赢结论根桃据我公摇司对白票云区居暖民通过卫小组访并谈方式陈获得）购房目的址以“首次有置业满足且居住”和涨“再次置唯业改善住迅房条件”电为主。他们购房钓的主要目冲的他们购买穴楼盘的主粉要考虑因训素数据显毅示：白榆云区消鹊费者最勺重要的副购房考趴虑因素圈是价格哗，其次刘是环境材景观和袭地段。附：白云锋区消费者算调查（市调工饱作简介）1、如果备白云区政锁府新址附宰近有一个之楼盘您是旋否会考虑拳购买A、会（猾跳问第倘6题）B、不会2、那掏么您是含否已经崭在白云垄区购买助了楼房A、是B、没有（崖放弃访常谈）3、能否机告诉购买激的是哪个晋楼盘吗4、您觉之得目前居症住的楼盘合最吸引你倘的地方是艰（最多选永三个）A、靠近工作总单位B、价格C、物业管拐理D、交通方便E、有名气F、绿化/园滔林环境G、空气素惨质H、生活配桶套I、保值/来升值能株力J、户型设计K、会所设坚计L、发展商搂实力M、其他5、不谈足的地篮方是6、您如毙果购房，技最主要的巷考虑因素兄是（多选阻，最多三天个）A、楼宇质量娘/外观B、小区物钓业管理霉/服务C、交通方便D、价格E、小区配套兰设施F、发展商实位力G、周边环境吐/景观H、小区规模喷/规划I、地段/聪地理位忧置J、社区文化K、户型L、其它7、购房絮的主要目聚的是A、首次置业B、再次购馋房C、投资/保酷值D、结婚E、度假F、退休后俗居住8、您认泻为附近周涉边最具代粥表性且可幅能吸引你声购买的楼困盘是A、白云高养尔夫花锤园B、时代花园C、岭南新举世界花诞园D、富力阳光少美居E、祥景花园F、元邦航空镜家园G、其它（请姜注明）他们的饱吸引点闷是（请颈简单说倡明）：他们的不途足点是（引请简单说撕明）：白云区黄绪石路周边密房地产市积场问卷调斥查表明：1、占次多数的扎消费者肿表示不悼会考虑麦购买白音云区政迫府新址归附近的稍楼盘，泳约1/金3的消沸费者会缠考虑购谋买；极典少部分斩认为不球一定或指难以确止定。2、在不凑考虑购买桨的消费者伞当中，少舰部分乃已途经购买有已住房，更固多的是暂鼠时没有购袖买力和购犬房欲望。3、被镜调查的忧已购房意消费者戴当中，标住在白舌云高尔周夫花园度和祥景叉花园的怨较多，妥其次是羽汇侨新哈城、金们桂园，甜个别是铜集资房奇和祖屋殊性质。4、目前烘居住的楼心盘吸引消女费者的钳地方分摄别是绿担化园林才环境和级交通方询便，其次刑是生活榴配套和惧保值升坊值能力绣，部分渗认为靠直近工作那单位和装价格选圣择居住里盘的理兆由所在赵。其中，称购买白坐云高尔肿夫花园争的消费捕者认为剥该楼盘勺的绿化破园林环秃境好，蜻其次是途看中价林格、靠中近工作裤单位和山保值升拢值能力仪。居住农在祥景挣花园的棕认为吸尺引点是抱交通便介利、生碑活配套梦和保值薯升值能漏力。而侄汇侨新拖城的住守户看中膜的是红须印户口更和空气腐素质，践对有子稿女的外梯地人来唱说，广州户饲口对小绒孩的入臣学便利尚方面显锈然有一泛定的吸等引力。5、消型费者认妙为不足靠的地方往基本集绍中反映委在离市中岂心偏远鸽些，配倦套不齐愉全、如购物塑和活动场强地少，交还通不方便舅、公车少显。6、潜咸在消费臣者最主要的遍购房考虑精因素最多棉是价格（90茄%以上炼）；其站次是交旺通方便家、周边泼环境景伴观、小直区的配乓套设施雾、小区绿的物业李管理服西务和楼蜻宇的质英量外观参；小区烈规模规牺划、地毯段地理蜓位置和孤发展商秤实力也牢是部分影消费者墓考虑的疗因素之绵一。调查显示宗：消费者峰对楼盘的翅配套设施乖、大型超享市和学校忧以及小区闸管理安全寨也非常关站注。7、购营房的主喂要目的柏以首次购伶房居多，部分为倾再次置业档或结婚用突房。8、附货近周边眼最具代迈表性和能吸引到惩消费者购凯买的楼盘口是白云高棋尔夫花园（80吉%），帮其次是黎富力阳折光美居坦、祥景老花园、谱时代花沈园和体豆育花园——选劫择白云帽高尔夫草花园的丘潜在消下费者认都为其优曲点是环未境不错泄（55耐%），璃价格适测中，靠牛近白云偿山地理包位置和校风景好方，其次吗是小区遮规模大冈同时有宫华联超翼市购物普便利。优不足点再是交通繁不便、杜偏远，都户型不啊是很好化和现在绘价位高败，购物毁环境尚仰有缺欠敏。——选择疑祥景花园竞认为其环丹境好，购我房入户，陵管理方面袭安全，缺纯点是塞车挤交通不方牲便——选蝴择富力但阳光美怀居理由远是价位职低、环里境理想铲和发展厅商有实版力，不穷足点是抹没有超惠市小安结选择机仁场路、叫黄石路房诚、白云晕大道上疑房子的废潜在消画费者，宴很大部鸭分的构街成是周嫩边的居待民，或洒者是工恒作关系雾、社会报关系在唯白云区合，他们料都适应好了白云隶区的居堪住环境吴和生活映环境，足更为重聚要的是飘居住在顾这里有得助于生滑意上的炮、工作取上的发繁展，比付如交通崖，比如针生意上乏的配套膀设施等秩。他们澡对未来焰购房的扶期望焦聪点如下船：1、希州望入住终安全的狼小区（苹希望能批脱离所滋在地的勿闲杂人饱员）2、希望捏住在有都周市感的小麦区（不希石望自己住纪的地方称影为“城中朴村”）3、希望叨买的房子兔让自己感俱到“物超慨所值”（命他们比较肠重视价格罚）4、希签望住的累地方没睁有嘈杂熄（他们支习惯了鞠这一地饶段的嘈示杂，但潜很想脱悬离）5、附近驰生意人更蛙希望住到乓一个显得隔富足的社狂区第四部分形象策虚略及包滤装建议项目定位先对品表牌、产喉品所生慢存的市搅场环境僻进行细致分，以讽便在市彻场定位座时区别蹦于其他往竞争者然，挖掘餐出对消织费者而鄙言是有涨价值、雄有影响旁力的利铺益点，友然后进裂行加工甚包装。市场定位挡的前提好市场好“关爱、纵融和、优纤裕”的开饥发概念表俊明开发商百理念具有变一定优势领，市场前勇景看好。形象策白略就是咱为对这龄一开发豆概念寻深找一个唤依托的窄平台开发概休念市场定位仇之开发概撇念定蜜位一个园娃林、配太套设施丧人性化柳、参与面性设计荣，体现击关爱、画融和、咸优裕的特社区文尘化的精俗品楼盘——参与添性强的园链林设计——和谐佛融和的设剥施——安全穿居住环境——人捡性化户震型设计——丰参富的社驴区文化核心概念胃的提出从貌似没刑有特色的竿威尼斯蓝学湾本身（短园林、设抗施）挖掘进可以提炼砌形象概念像的产品核钳心园林、建值筑设计、厚人工湖泊啦、泳池、饲林荫小道境、太极广持场、儿童芽乐园、会辟所、超市唱、幼儿园吉、商铺、芦咖啡厅、膀西餐厅、烛住宅课妹题与竞争匹对手相狗比，有政哪一点妈是与众偏不同又引可以成毯为卖点建（sel负lin忧gp洁oin自t）的？楼盘的疤核心是刷什么？瀑布（叠兰水）蜿蜒漫长耀的无极泳涨池白云山缝上流下免的一股愤小溪亲水设长施二期、三死期人工湖宗的贯通自然风格的人工访湖水（景）太极广期场住女宅儿童乐园园林幼儿园会所水——产叨品的核心项目首夺期以水悔景为园暮林的主钳体产品的碰核心只厕是一个住物理存游在，物盏理存在催怎么升左华成产纳品的创躲意概念虏，怎么畏上升成晌为形象姐策略中趴的核心够概念呢薯？水只是物君理存在生命之源柔和，棋温馨洁净，乏清新富足、繁躬荣水的升华关爱焰融和优拣裕从水的给升华到教项目的祖开发概洲念，中滥间的桥妨梁就是核心概念核心概球念也就顷是威尼赛斯蓝湾弦的形象犯包装载体创意概统念的提负炼与阐径述Tar箩get鸭/Li字fe桌St跪yle隔（目标群隙生活形碍态）●大部分锤业主分绕布于白抚云区●重视物质兽利益，讲置究物有所显值●工作繁忙痒劳累，梦口想假期●重视家毁庭、邻三里间的益和睦、创关照●希望入艇住一个凉安全、准设施齐创全、社裙区文化垦较好的滚小区Pro销duc紫tB资ene迁fit霜s（商品利益筛点）●以水为主裂体，参与金性强的园仍林●配套完足善、和雷谐融洽单的生活炎设施●安全居伤住环境●关爱老人富、小孩的吹人性化设踏计●丰富社区车文化Prod压uct堡Usa拉geO禁ccas勿ion（商品使扫用场合货）●大部分蚊业主为疮首次置蛋业，改胁善居住面条件●离工作单笨位不远，显便于兼顾年工作和家吧庭●希望入住读的小区充贤满活力，腿也能让自悦己倍感温诊馨●希望入滨住的地欺方有现床代都市股感Posi屈tion协ing（形象定位柳）●威尼斯茎蓝湾是筑一个水羊景秀丽问、充满制活力、命让人备熄感温馨占的现代蹄都市“汽水边威魂尼斯”Comp蒙etit讽or/S测ubst筹itut吵e（竞争者/遍代用品）●岭南新世朋界●白云高尔评夫●时代花臣园●祥景花牺园Bra滩nd防Im队age拆/Pe演rso绿nal佩ity继（品牌形象恼/个性）●威尼斯飞蓝湾的上水景具辛有无穷拾魅力●建立的社艺区是个小礼都市，设肃施应有尽夸有●威尼斯蓝照湾风情独谱特，购买分绝对“物定超所值”对那一群生活、消略费理性，劣又追求过绣舒适、温话馨、有生杜机生活的消费困者而言灶，我们将刑此威尼搬斯蓝湾桥当作能体现厚“关爱睡、融和钉、优裕爆”生活疫的现代购都市—扇—“水需边威尼煌斯”来卖给他膨们。Pro欺duc灾t溜Con钢cep质t（商品创意奴概念）我们的“充水边威尼充斯”家园核心概逆念支持蜓点人工湖戴、无极脱泳池、自瀑布、挣小溪、隙亲水设侮施水生命之源柔和，盖温馨洁净，清权新富足、繁妹荣“水边以威尼斯百”关爱融痰合优裕白云•威尼斯宗蓝湾“威尼煤斯”是掀什么样此的与水的偿亲近：威尼按斯周边蚂临海，利城内运辜河纵横糕，故称娘“水都衬”，出幼门见水罢，与水凶为邻。怪威尼斯半蓝湾首胁期以水盟景为主坊，包括膏自然人楼工湖、醉蜿蜒的哭围绕会息所的无捐极泳池胁、叠水懂瀑布、锯触手可锐及的亲窗水设施陵，未来茶二期、毕三期仍器有湖泊裙，形成修星罗棋驴布的湖擦泊群，励如果贯宴通，可化以比喻毙成运河驻。引进“水鞭边威尼斯润”概念，灭引进的只测是人与水真的关系、旅建筑与水交的关系，网而不能简谊单地做物息理比较。补用“水边轰威尼斯”闸这一概念牺来表现威寄尼斯蓝湾阴与水的亲拆近，与水直的融合，爽体现“关炸爱、融和漫、优裕”秀的社区文风化。“威尼斯康”是什么贼样的富足、繁息华而安全：威尼斯浇曾是中国中丝绸之路沫在欧洲的元中转站，喉是沟通东秘西方的桥燃梁，它本蜓身也成为匪梦想的起卷点，积累膀了大量的忠财富。这庭个城市在蠢古代易守吼难攻，以物安全的港际湾著称。给这与威尼垃斯蓝湾羞目标消窃费群心泪理不谋浑而合，直安全和服财富积版累都是泽他们的趁共同愿质望。威尼斯度的描述昼在中小行学课本皇就可以宫找到，啊所以是自个知名川度很高屋的名词毫。“威尼爬斯”是首什么样啦的关爱、融孙和而优裕：威尼山斯每年复举行嘉途年华（挡面具节版），由贿过去的允贵族活饰动演变肝成为今钉天男女失老少都之喜欢的朵节日，弄盛况空寻前，经弯久不衰下。这个城赤市的“州融和”盟，是无素需质疑合的，和折威尼斯甜蓝湾的笋开发概牌念相当工吻合。念威尼斯刃蓝湾未编来举办译社区活南动，所皆倡导的湿就是这唯样的融灵和。“威尼锹斯”是免什么样刘的艺文活白动频繁：威尼脾斯诞生占过很多芳艺术家甩，在绘忙画方面饮深有成饭就。格“威尼围斯电影昂节”是逼国际级逆艺术活漆动。其飞艺文活顷动的氛士围，在咽街边都狭可以感甚受到，苏可以看智到很多毙街头表副演。以“水及边威尼裙斯”为嫌核心概屿念包装芦威尼斯往蓝湾，兆可以提描升该楼驾盘的形餐象和档舰次，避笔免仅仅咐停留于方园林建絮设的层芦面上。“威尼斯鸽”是什么章样的独特的轻饮食文祥化：威尼斯央的料理和叶海鲜以及悠一些传统揉风味、甚门至冰淇淋颈都享誉世谋界。这些素鱼材在威穷尼斯蓝滚湾的推巴广活动油中，都利可以用蛾到。小结：允“威尼雕斯”是按什么样淹的威尼斯绑是富足筐的威尼斯是挨祥和的威尼斯是在融和的威尼斯是伙优裕的核心概匪念的演拾绎品牌承诺商品利润益点（品牌行支撑点誉）消费者母利益点广告宣传敌点广告推换广手段威尼斯蓝阔湾这个“水械边威尼斯以”赐予你大溪地的关怀保，人间的识温暖，还躬你一个心慌灵中的现领代都市！湖泊、无垂极泳池、完亲水设施求，以水为尤中心的园悄林感受水砖的洁净粒和舒爽挣，体验原“水的撒融合，陪水的心衬情”—断—“威尼斯烦般的心俭情”绿化园林——与水的融梁合从细节关蹦心和照顾导小孩和老秧人户型设计——细节体活现人性劝化处处以馆人为本卡，给予奏更多关尝怀，体薄验“象扒水一样辈的柔和训”——杨“威尼斯般拳的柔和”专业化离物业管梢理、严侵密保安迟系统体贴入微贩的管理使硬生活倍增保阻障，享移受“威尼斯械般的祥葛和”物业管理——祥和而墓安全互相关愈怀、友停好和睦絮的邻里拾关系温馨的药社区文占化使业似主更觉经“关爱亮”——姑“威尼洁斯般的予融和”社区文化——融和的眠、开放伪的太极广替场、儿贿童乐园轧、超市油、幼儿悬园等配兽套设施生活设施崭的完备保夜证了威尼润斯蓝湾的维生活无忧慨无虑，体龟验“水的努富足”—离—“威尼斯叮般的富纽奉足”生活状态——优裕的生退活保证报纸广帝告、电砖视广告买、SP、P莫R、现场广焰告等核心概撞念在项爽目中的骄体现威尼斯蓝挤湾的品牌渣屋结构品牌承诺白云•观威尼斯已蓝湾，惭这个“膀水边威外尼斯”患，赐予均你大地辞的关怀巷，人间息的温暖似，还你钓一个心喜灵中的细现代都爪市！——亲犹水近水烦，关爱化生活（与水为跟邻，生活巾更滋润）核心概念绢的演绎（近命名）白云•承威尼斯杰蓝湾其它备选碍：白云•水楼榭云天白云碧水抵云都白云滨城秩花园白云水钳景新城白云红辱海湾花己园广告语主题（枣口号）：亲水近水泥，关爱生贵活（与水梢为邻，响生活更佣滋润）（与目标火消费者希驾望过上更球滋润生活底的生活心醋态想吻合本）分主题顶：威尼斯薪般的心籍情（园林序绿化）威尼斯顽般的富圣足（生活设胀施）威尼斯般标的祥和（物业摩管理）威尼斯债般的融闸和（社区文垂化）威尼斯般膝的优裕（生活品跌质）综合：障品牌形烟象写真单是这个认名字就让许我心跳加涂速，它是厘那么熟悉蓝，而又那府么遥远，农没想到它精就这样悄贸无声息地照来到我身铲边，这就抚是儿时课波本里的水潮上威尼斯冰吗？度过了告一个繁庙忙疲惫膝的一天故，我回沃到了我愁的“水跪边威尼仇斯”家腰园，在铲喧嚣无惕奈的都钓市，只洪有在这貌里能够层体会沐迁风栉雨砖的享受虫。徜徉调于星罗泉棋布的蚁湖泊之镜间，纵冶身跃进句蜿蜒的撇无极泳餐池，让芝我第一僚次感受滤到水是情生命之翠源…小烦桥、流昏水、凉亿亭，渗矮透出威帐尼斯迷犯人的风贞情…你隐还可以包来到咖央啡厅、或西餐厅炸，聆听阳动人的仙威尼斯束音乐，侍品尝威涨尼斯特激有的美国食…会弹所、太失极广场女、儿童辨乐园、载幼儿园况、超市边、商铺零，这里宪应有尽玩有，俨随然是个撤都市中师的都市尘，但你提不用担兰心马路赞边的尘帝土嘈杂父…这里乏的居民引，你不顶用各个肺都认识捕，但他衫们和你划一样，挥感受生叫活，享小受生活难，你不哨觉得似省曾相识撒吗？正扁如参加翼威尼斯摇嘉年华脑的人们泻，面具挎下的心钱灵，是邪真正的苍自由与晒奔放！威尼斯蓝口湾，这个旋“水边威疫尼斯”，泛赐予你大葬地的关怀徒，人间的师温暖，还帐你一个心疲灵中的现逮代都市！形象整敢合及包钓装建议形象整灯合及包胀装建议（园林）雕塑：在湖泊溪旁边树立筝威尼斯风成格的雕塑搞，比如威杀尼斯古画户家的塑像五。或者用而欧洲的雕促塑提升楼老盘的品位打。桥梁：在无伟极泳池表的上方栗建造具偶有威尼失斯风格戚的小桥宝，点缀青平白的改泳池小船：设计票威尼斯夫风格的阁小船“兵刚朵拉家”，它轧的特点贺是船身港纤细、籍船底扁炕平，适舅合穿行究在狭窄罪又水浅容的运河首。把它牲们摆放图到蜿蜒赢的无极度泳池，示也可漂夹浮在湖锣泊上，寒或连接进湖泊与勾湖泊之薯间的水绍道形象整泳合及包枪装建议（售楼部斑）售楼部：现在孕越来越破多的楼炎盘注重沉售楼部遍的设计派，为了肌体现楼顶盘的特佩色和吸申引准业咐主的兴等趣，可阁谓用心球良苦。刮对于威居尼斯蓝夹湾而言吓，需要秋设计具挂有威尼义斯风格较的售楼承前台，冈设计具众有威尼耳斯风格枯的、和粪顾客融洁合交流缸的圆台闷，播放炸威尼斯渗的轻音于乐，甚蜜至为客容户炮制恨威尼斯监咖啡招哑待。这杜样的设洽计，既队可以融商入“水纹边威尼棕斯”的茎风情，盈又可以姻体现关赴爱、融沿和的气无氛，以澡显示与责众不同允。形象整课合及包询装建议（商业予街）咖啡厅、浴西餐厅：威尼斯隆蓝湾二期城中间有一凤条东西走异向、宽约贿25米的器商业街，邮两边将规晃划为娱乐驻休闲型的习咖啡厅、画西餐厅，腥是具有一旦定品位的待商业设施姜，如果能筒体现“水居边威尼斯夜”的风格谱风情，比茧如引进威紫尼斯传统悟风味“豌相豆浓汤”然（risiabisi）、“特制意大锋利扁平细燥面”（Big似oli）、“玉米糕我加咸鱼胖干”（Pol佩ent&Bac败cal惑a）、“提拉米苏咱”(Tir稠ami雁su)来宣传，捧其品位就只体现出来熊了。形象整渣合及包着装建议（社区活聚动）社区活脊动：威尼斯肾蓝湾注重朋以人为本引，强调融环洽和谐的渗社区文化爸，这种文绪化可以在日社区活动悦中体现出薯来。比如术定期举办祝“嘉年华腐”（面具肢节），动恢员居民参摧加，通过起参加社区波活动来促船进形成融液和的社区阳文化。前提：钉鉴于“水威尼斯叼蓝湾”蒸的自身冬条件，裂必须把驱握好形制象包装谁的“度你”——“镇水边威抛尼斯”杀的文化证概念博兽大精深歉，而威鹅尼斯蓝亲湾不能株提供百裤分百的乖载体；——因此父，我们引付进的是“总水边威尼略斯”这个仍概念，吸拨取的是这存个现代都威市的精华遍，因为我怖们不可能详就是威尼慎斯的物理晒存在（任夕何形象包犹装都是这毫样）；——必须锣抓住“水苍边威尼斯廉”的神韵婆，宜单一脸纯粹，而鹊不是面面啄俱到。形象整炸合及包仓装建议（补充脑说明）形象策略泼的论证形象策挖略的论详证“水边威汤尼斯”概袄念特色小嗽区在广州伤没有，能歉够给目标棋消费群造所成新鲜的邪刺激，吸券引他们的映视线——在沫风情诉寸求方面斜，广州擦楼盘“撕亚热带赔风情”蛾、“新友加坡”坚特色、墙“岭南守园林”烧、“巴劈燕厘岛”父色彩等缩慧概念用域得过于退泛滥——“水坐边威尼斯让”单一精款确的概念费能给市场不注入一股矛活力和新子意“水边柿威尼斯娃”的繁月荣中透映出悠闲丧的生活笼、融合辰格调、数优裕而同略带浪换漫色彩幻玉的情怀恼，与人弟们日益祝提高的脾生活追丘求相吻知合“水边威禁尼斯”代劫表一种在涌繁忙生活公中又透出共些许悠闲混的生活形晌态形象策略皆的论证“水边台威尼斯咬”的文笑化特质箭有着深中厚的内蜜涵和人扛文精髓——“军水边威肿尼斯”简给威尼榜斯蓝湾选的形象附包装提正供了丰层富的素晨材和意贴境，能浊立刻提柱升该楼塘盘在消格费者心制目中的帝位置形象策辆略的论仰证“水边深威尼斯辱”的概遗念能够钞在楼市怨信息中马独树一开帜，并矮吸引目写标消费吐者的眼寺球——“姑原来我奸们身边辞存在一芽个这么领好的地逃方”、汁“最好听的就在温你身边期”——“水肉边威尼斯黑”将极大饰地提升项左目的“价苦值”，在顾周边环境教尚未改善抖的情况下歌，让消费饲者感受“垫物超所值参”形象策略恒的论证第五部缠分广告推广猛策略及建这议推广目凉标建立威丈尼斯蓝要湾“水呼边威尼然斯”的猜品牌形惑象和产西品形象绿，提高趴知名度坐和美誉橡度配合销售泥计划，为曾达成不同释阶段的销巴售目标制饥定相应的律推广计划开盘时被取得轰吨动效应堪，使威木尼斯蓝块湾成为胳广州房勒地产市橡场的又猎一热点推广手棵段广告手跨段SP手段PR活动通过广告露、促销、炎公关活动总有机组合掠的整合行腾销手段展牢开全方位聚、立体式盟的推广推广阶段根据房确地产的采运作规打则，在训项目未桶确定竣秩工进程禾的情况氏下，我砖们先把推推广阶份段划分衡为四个象阶段第一阶舅段：预凭热期（默200核3年4旁月—5保月）第二阶段图：启动期亲（200奋3年6月先—7月）第三阶段东：强推期愈（200它3年8月付—11月责）第四阶段胶：持续期驻（200务3年12支月开始）推进思城路推进策略预热期楼启动潜期贴强销奋期证持续期文化引门导形象导辛入品牌建闭立情感诉抖求品牌提旦升进度拉装动强势促惯销公关互动品牌销售惯性销累售总体推广南策略—阶笼段性策略时间预热期启动期高潮期知名度1月中貌旬—2驱月上旬2月下陆旬—3缺月下旬4月后持续期4月-高5月6月—7法月8月—1痕1月12月气开始密集的硬傅性广告投摄放，强势梨导入威尼察斯蓝湾“巴水边威尼悦斯”的品职牌形象，沈辅以强势吵的公关活盏动启动销喘售，辅以引强势的促标销活动实墓现销售的榴“开门红桑”最密集示的硬性湾广告投塔放，巩两固威尼锻斯蓝湾探“水边据威尼斯德”的品铁牌形象既，并且底以有轰益动性的编促销、若公关活叠动聚集葵人气，饥最大限因度地推培动销售持续的、绪间歇性的窜硬性广告泳投放，配姑合阶段性廊的促销/众公关活动啦，巩固品诵牌形象，绑实现惯性向销售通过硬取性广告阅、软性叙广告相镰结合向扑目标消蚊费者渗希透“水表边威尼盘斯”生师活，并哄开始内溉部认购第一阶颈段：预苏热期（20享03年胁4-5魄月）目的：为低楼盘进入乳销售阶段飞做好全面掀准备任务：为诉建立品牌扯做铺垫，装为进入销良售阶段作北好物料准痛备执行策略篮：通过报毫纸广告渗盛透“水边算威尼斯”宫生活，并网完善现场暴包装（售窜楼部等）才及销售资张料（楼书岗、单张、途价目表等战）报纸广告品开始引进亚威尼斯文制化，通过派引进威尼难斯素材打渔早威尼斯宜蓝湾。从阀以水为中纳心的园林横、体现关蹦爱的户型颈人性化设碑计、现代摄物业管理蒙、完善的壮配套设施赖体现富足霜生活、融育合的社区肃文化等多阶方面去体程现“水边坛威尼斯”叼形象，向受消费者渗副透“水边劝威尼斯”败生活的关会爱、融和嘱、优裕软性文章薯刊登在白蔽云区楼盘抄大打“环议保牌”、痛“氧吧牌沸”、“白赛云山牌”妇、“岭南剥牌”、“更亚热带牌鞠”的情况奶下，创域马地产作为深一个新的盆品牌敢为响天下先，啄从中跳脱看出来，打熔造“白云守山下的水先边威尼斯餐”在黄石物东路通遣往项目嚼所在地旗的路口犁设置大运型户外蜜广告，荡并起指化引的作熄用基础销乌售资料京的准备坦（楼书右、单张遗、价目宾表等）压，并向烤白云区锅的商业诱圈分布砖范围派册发（汽萝配、装邪饰、音洁像、皮烛具等）1、硬药、软性醉广告售楼部茫：体现僻关爱、渠融和、紧温馨、爬亲切、彻舒适，际使人能精够亲身爬感受到喘威尼斯后风情（汪售楼前佩台设计腾、人员吗服装、瞧招待的例咖啡等央）样板房忧：结合膨自身简坛洁明快停的建筑会风格（野根据创集域的设琴计效果锣图），雄用具有眯威尼斯普风格的趁窗帘、荡盆景等气进行装道饰，提筐高样板粮房的格守调和档聋次现场路踏段：加陈强指引从性，分简散消费茧者对周盛边环境豪的注意屠力在工地宝围墙画抚上反映纲威尼斯摇风情的慎图画，稳可以用乒威尼斯轻嘉年华辫、艺术狭、“刚熊朵拉”厨小船等棵各种素洒材装饰工地现滥场：8颈个彩色弱空飘气舒球，打误破工地纽奉单调色逼彩2、完莫善楼盘届的现场湾包装3、SP、P呼R推广“画出患你心中色的水边舱威尼斯寸”少儿炊创意大瓶赛：与白扯云区教旗育局或屋几大小赤学联合蛾举办，典以各小碍学学校附推荐或愚学生报流名方式腰，召集爽参加这捐一活动财。活动茄设立一炒、二、恳三、鼓批励奖等段奖项。目的：引对起社会（裳白云社区凝）关注，朋借机宣传处威尼斯蓝返湾，在建奖立品牌知标名度同时爬，建立关志爱的品牌枣形象，能估造成一定社社会反响地点：东丝式方乐园“威尼洋斯风情雾展”：选择主白云区幼人口密吉集、人满流量大笛的场所索，举办周一个威春尼斯风布情展，侮从地理示环境、隙嘉年华贸、艺术涝成就、距美食等灶全方位逐展览威骂尼斯风是情。同幕时，展示区内归还放一些云展板，展孝出威尼斯块蓝湾的一尼些规划图韵、设计图矩（售楼部沸等），尤全其是以水塌为中心的嫩园林，让倒观众体会厚到威尼斯枕蓝湾特有龄的融合、董优裕、富寻足，从而锐建立“水私边威尼斯混”形象目的：技在白云旦区当地魂形成影炸响，让劝消费者是在感受秤威尼斯奖风情的绩熏陶时奖，联想领未来的缓威尼斯粪蓝湾地点：待胖定第二阶段驶：启动期（20垒03年那6-7耻月）目的：识制造轰意动效应鞠，吸引渠更大注鸣意，为款整体销叙售开个皂好头任务：张迎扬威尼斯返蓝湾“水山边威尼斯户”的品牌纲形象，并盲赋予品牌班以内涵，欣把品牌信聪息传达开延来，建立虑一定的品乖牌知名度执行策略桌：以报纸叨媒体为主信，配合以保车身、电戒视、户外断、销售资芽料等展开月高密度强居攻，并举壶行各来声唯势浩大的搏公关促销皮活动（如涂隆重的公根开发售仪骄式等），跌使威尼斯做蓝湾这个姜“水边威白尼斯”成婚为广州房殖地产市场邮的焦点1、硬、销软性广告硬性广告新：开始强壳势导入“句水边威尼凡斯”的品额牌形象，旷通过媒体爆组合有效着到达目标则消费群（办见第六部塌分媒介策喷略）。软性文章筐：通过前荷一阶段的阵威尼斯文绝化引导、剩形象导入傻，在社会灶上已经引知起一定的雕关注，宣剂传在内购烫阶段就已樱经取得很仍好的反应赤。白云区倚楼盘还停莲留在“环沿保牌”、术“东南亚透风情”、缘瑞“岭南特欢色”，威监尼斯蓝湾峡跳出了这仓一框架，态并引起了岛很好的社豪会效应。2、SP、P萝R推广“威尼古斯蓝湾筒亲水节且”：为了让厘消费者体猪验“水边漏威尼斯”巧亲水设施扣的先进，邪体验水的啄舒爽、水过的洁净，考吸引白云逼区的居民嚷前来体验榴威尼斯蓝摩湾亲水设句施的与众昨不同，举湾办“威尼般斯蓝湾亲值水节”，展通过游泳踩、泛舟等窝各项活动命，体现威墙尼斯蓝湾违休闲娱乐存感受。“威尼斯蓝照湾美食节”：威坊尼斯美麦食丰富近，从中叨挖掘题鹊材举行记“威尼她斯蓝湾成美食节豆”，让巡寿前来参较观的消姓费者不嫁仅体会振威尼斯提美食的许无穷魅毛力，而负且还可左以通过饺家庭烹晚饪大赛眨等活动钳来吸引轮更过的恋注意。“威尼斯射蓝湾登山钥节”：充分利愈用威尼斯渣蓝湾靠近起白云山的佛优势，通驶过举办登包山节、并意以丰厚的加奖品赠品握吸引并邀久请白云区矮市民参加腊该活动，剂借此扩大举知名度、脖吸引注意该。SP优惠：前10保名认购感的消费赛者可以纽奉获得额笔外的9旅7折优剑惠，前绍100袭名认购冒的消费宫者可以鱼获得额到外的9标8折优作惠，前决200纷名认购塑的消费宪者可以锅获得额瞎外的9液9折优展惠。第三阶段惧：强推期（20阔03年丝式8-1捧1月）目的——提冬升品牌炸形象，携保证持旧续销售认，并把贼推广推赢向高潮尼，完成奶主体销捉售任务任务——扩净大知名再度，建限立充分深的美誉亏度——通香过强有竭力的促栋销措施鉴达成销币售执行策甲略：——紧岗抓工程姜进度（缓封顶、缴现楼等接）及国脸庆节进赛行促销估，园林念及样板捎房竣工赏后重新宵拍摄电槽视广告碍片，通目过各个暮媒体的廊强势组漂合，达符到促进奸销售的邮目的。1、硬访、软性鱼广告硬性广告前：把“水营边威尼斯弦”这一概断念推向最炸高峰，同屠时通过以灾下主题宣得传威尼斯骑蓝湾的园购林、设施辛、物业管猛理、富足票社区生活怖，感性诉涛求和理性果诉求双管集齐下：软性文章木：自从公悄开发售以璃来，前来占观看楼盘共的消费者住已达多少枪人次，发掘布他们对爪威尼斯蓝薯湾的良好爱评价威尼斯熟般的心逗情（园林绿缴化）威尼斯想般的富险足（生活设红施）威尼斯咽般的祥表和（物业管瓣理）威尼斯菌般的融毁和（社区服文化）威尼斯炒般的优亦裕（生活吵品质）2、SP、尘PR推广香港明填星秀：为最大立限度的听集聚人协气，邀洁请香港乞乐坛老罢“天王网”谭咏滑龄前来签助阵，乌为现场稠认购的牺业主签竿名，并福可获得鸟极大的讽赠送和针优惠—时代眯花园、员白云高锡尔夫花撒园、祥魂景花园密通过举遍办名人爆秀，邀滔请香港胳明星如序黎姿、车薛家燕雁或文化治界等名强星前来匠助阵销疫售，以兽带动楼这盘人气附，都取裙得了不懂错的效鞋果。第四阶屑段：持肺续期（200减3年12仰月起）目的：屋维持威酸尼斯蓝宰湾的品滥牌形象任务：牛维护品则牌形象唱，促进厦主体销惹售任务预的完成执行策略矮：——品牌引拉动和促波销相结合——抓般住工程嫌进度标净志和春州节的实仔时促销——对淹应市场桐发展和裁对手策刃略的快拖速反应——组碍织业主涛活动，尽以营造血良好的罢沟通氛森围，透蓄过业主设的影响盲，带来糠生意硬广告：蜡主要是维侦护威尼斯廉蓝湾的“抄水边威尼婆斯”形象件，并以更顿大优惠让屋利方式销询售。软广告：肥对外宣传脸威尼斯蓝寨湾已取得捡很好的销拾售成绩，师为此加推奴多少套房映，并以更债大优惠回重报市场。PR、苗SP推广在虹本阶段套以SP为主。第六部追分媒体策茫略及建白议主导：报纸辅助：户外，电视，创新媒体：M流动广告瞄准目标群体，建立威尼斯蓝湾的品牌形象提高知名度美誉度媒体投资效益最大化（200票3年4月融--12具月）媒体策兆略媒体分慕配原则预热期监（15娱%）公开期芹（25堤%）强推期（晃45%）持续期议（15效%）消费者厌获取房钢地产信锹息的渠贼道数据来情源:EMR恨--0塔2.1秋.消费者获惊取楼盘信锁息的主要切报纸媒体数据来源详:EMR-酸-02.摧1.经常接触碰的媒体数据来德源:CNRS辟01.3飘.---恢-02.毁2.(定义：翅一年内预啄购房子者课)报纸电汁视为到捡达率高歉的媒体仆，杂志蚁网络为糕偏好度累高的媒旱体目标消杂费者媒吩介接触党习惯配合广嗓告目的鸦制造市恋场关注衡，尤其春是开盘俊初期制兆造强烈悄的市场把轰动效洋应，为姥暴发性渗的销售帐积聚能透量。准确的与甜目标消费鞋者沟通，弦清晰传达才销售信息唇。迅速提盟升项目遭的知名划度和影沃响力。提升发黄展商的陈知名度贞和美誉盗度。一、媒介河目标强势的意报纸投互放，特府色的电遵视频道巩组合，释高到达荡率形成痛上市的远轰动效层应大版面的冶报纸投放捧、版面创应新、吸引绵高的关注挺度,有利珠于迅速树叨立发展商笛的形象，钩争取消费荣者。户外，m流动媒体彩,组合达美到最大的耕到达率，援广告天罗贞地网，“鸟正域白云爆”强势出萝击大版面轰动效摘应天罗地悦网二、媒体策相略电视——且品牌形象纱传播覆盖率高欢，音响冲缎击力强，拒易短时期盆内有效累沃积知名度报纸—敞—品牌邀信息,猛促销信俯息时效性强替，新闻性肆高，易传职递信息细湿节，或形熔象轰动效溉应电台—狱—广播抄专业媒坟体传播鉴速度快神，拥有床庞大的唉而忠实显的听众主群且制抓作成本席低。户外——欲品牌识别时间长，答形式多样壁，流动性商高且印象翻深刻，提踩示消费信母息三、媒育体组合海策略经常阅读潜的报纸数据来剂源:CNR魄S01狂.3.冲---宜-02苦.2.目标消耀费者媒驰介接触主习惯绝大多烟数的消典费者购功房会在除《广州敬日报》朴《羊城肢晚报》裤《南方卡都市报倒》处获飞取楼盘淹信息，锦而且读竭者中包豪含了本端项目的趋目标消待费群。使因此这区三份报忧纸将作就为平面摩广告的托主要载宁体。约80%积的消费者企从《广州鉴日报》中径获取信息逮，因此《聪广州日报站》作为三拳份报纸中里最重要的咽媒介的地蛮位不可动找摇。三份报纸随各具特点俱，使用中迎可互为补旋充。《广澡州日报》含为主《羊鹿城晚报》享和《南方愿都市报》内为辅。在预热期绸建议以《间广州日报屡》及《南皮方都市报奏》为主，帽《羊城晚酒报》只在浴启动期及绣强推期适撒当投放。四、报纸角媒体策略经常阅读查的报纸内使容数据来源响:CNRS暴01.3弹.---阁-02.河2.目标消浅费者媒百介接触手习惯平均每天涨阅读的报弃纸份数数据来源斧:CNRS外01.3盼.---搜-02.闸2.目标消费无者媒介接负触习惯广州各焰报相关恼性分析媒介目抗标：为哗楼盘进隙入销售尚阶段做久好准备媒体选渡择：《磨广州日斤报》，留《南方杜都市报泳》媒体形式贺：在《广歇州日报》乐，《南方群都市报》库的娱乐版邻或生活类溪版面投放浴软性系列童广告进行颜炒作，炒哑作主题：简“水边威青尼斯”生明活，版面伪建议购买庄1/2或隔1/3的值硬广告版谱面出系列梳软文及配篇合楼盘图救片刊出。户外广财告：建食议预热蒜期在楼慕盘与黄诞石东路绑口之间锐设大型伶户外广它告牌一谦块，对婚消费者仰起到视蛾觉引导渴的作用蒜。第一阶兆段：预当热期媒罪体策略（200昌3年4-现5月）媒体名称规格单价次数小计月四五周12341234广州日报16*35软文A8-A14-A19653801278456011112222南方都市报17*24软文A14_A234620062772001122费用合盒计：1获061故760元预热期报踩纸媒体费种用估算（20崭03年尝4-5类月）启动期壳媒介目失标：制识造轰动盛效应，胶吸引更厦大注意润力，为清整体销巡寿售开好艘头。媒体组合寒：《广州舒日报》，立《羊城晚挥报》，《乱南方都市枪报》，夹扎报，电视影，车身广罩告，m流动广缺告。报纸广告心时机：《肺广州日报崇》，《南将方都市报挑》选择周攻四，周五彼及周六刊关出硬广告举，版面可以选择A叠新闻筝版或B叠的娱御乐版等山目标消毯费者喜默好的版北面.版再面尺寸恰选择1揉/2版纠彩色广原告。在煮公开发用售期前艺一天发号布《广参州日报购》整版掌广告。第二阶报段：启树动期媒晋介策略（200鸦3年6月欲-7月）《羊城渐晚报》习可选择礼在周五管及周六叙投放硬怀广告永，作为例进入广签州家庭劳的第一语大报，铲《羊城标晚报》暮在此时灯机投放穷能起到床即时刺忍激购买康的作用后。版面姥可选择腹1/2果活1/捞3彩版夏在珠三军角版或苍娱乐版贩刊出。软性文章茫可在周二案或周三在亏《广州日承报》和《挎南方都市乔报》刊出望，与硬广叹告交替出画现，达到黄更好的广小告效果配合公童开发售沿推广，哭建议在痰公开发积售期在阶白云区哥投放《搬广州日金报》夹切报广告静。夹报伞广告在罚白云区滔的报亭开发售及槽投递，拣能起到天很好的拘区域效屡果且费通用较低晓。启动期钥（公开斗发售期克）媒介抢策略（200富3年6月臂-7月）媒体名称规格单价次数小计月六七周12341234广州日报16*35软文653804261520111124*35彩色1391101216693201122221148*35彩色24941012494101南方都市报17*24普通版649006389400111111羊城晚报24*36珠三角版78410215682011费用合计杠：272状6470元启动期忧（公开蓝发售期为）报纸肝媒介估础算（200有3年6月益-7月）强推期媒丈介媒介目抚标：提升活品牌形象腾，保证持吊续销售，嫩把推广推螺向高潮。媒体组吵合：《尖广州日拿报》，喇《南方鸭都市报房诚》，m流动广孙告，车畜身广告构。媒体形式团：由于首朋次公开发叮售期前期艘广告投放版的品牌积竖累，建议自这一时期动每周投放踪蝶报纸次数征比公开发骆售期有所叨减少，维救持每周的芝固定投放锁量，只在迁每周五，曾周六投放羽1/2或凳1/3版撒广告，懒《南方都要市报》在粉周五投放姑1/