土地增值税清算房地产开发项目讲座

房地产开发项目

土地增值税清算业务

1房地产开发项目土地增值税清算业务第一部分土地增值税清算的基本内容第二部分土地增值税清算的受理第三部分土地增值税清算的审核第四部分《鉴证报告》的数据口径与逻辑关系第五部分土地增值税清算案例2第一部分土地增值税清算的基本内容

一、土地增值税清算的范围凡从事房地产开发企业开发的商品房项目，在满足规定的土地增值税清算条件时，均应办理土地增值税的清算手续，包括未列入土地增值预征范围的房地产开发项目。二、土地增值税清算的条件

(一)纳税人应进行土地增值税清算的条件符合下列情况之一时，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续:1、全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。2、整体转让未竣工的房地产开发项目。3、直接转让土地使用权的项目。3(二)主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件

符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:1、纳税人开发的房地产开发项目己通过竣工验收，在整个预(销)售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％(含)以上的。或该比例虽未超过85％，但剩余的可销售建筑面积已经自用或出租的。2、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。4、经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。4三、纳税人申请清算时限

(一)凡符合土地增值税清算条件的，纳税人应在达到清算条件后90日内，向主管地方税务机关提出清算税款申请，经主管地方税务机关批准后，即可办理竣工清算税款手续。对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，主管地方税务应将不予核准的理由告知纳税人。(二)凡符合主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应在纳税人达到清算条件后，向纳税人发送《土地增值税清算通知书》，纳税人在接到《土地增值税清算通知书》之日到地方税务机关，在90日内办理清算税款手续。5一、纳税人应提供的清算资料

纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关提交的清算项目资料如下:

（一）土地增值税清算表及其附表。（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。第二部分土地增值税清算的受理

6委托税务师事务所清算鉴证的，税务师事务所应当要求委托人如实提供如下资料：

（一）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。（二）项目竣工决算报表和有关帐薄。（三）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。（四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单。（五）项目工程建设合同及其价款结算单。（六）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。（七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。（八）转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。（九）转让房地产有关税金的合法有效凭证。（十）与土地增值税清算有关的其他证明资料。7二、税务机关受理审查要点

(一)查验清算项目资料是否齐全税务机关受理人员应按照土地增值税清算管理规定的要求，认真查验纳税人提交的清算资料，对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予以受理并转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不全的不予受理。(二)查验清算项目是否与初始项目登是否一致土地增值税清算项目登记是以国家有关管理部门审批下达的房地产开发项目为依据。对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。如普通标准住宅与商业用房联体，由于普通标准住宅的增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。必须分别计算增值率，否则普通标准住宅不能享受免税政策。(三)查看各项申报表格的填写是否符合要求纳税人应准确、据实填写各类清算申报表和相关表格;纳税人委托中介机构代理进行清算鉴证的，在《鉴证报告》中应详细披露清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。税务机关应认真查看各类表格是否按明细类别归类汇总后填写。8(四)查看《鉴证报告》内容是否规范《鉴证报告》需要向税务机关详细披露清算项目的内容，具体有:

1、整体项目用途与面积分布情况的全面介绍，包括:开发总建筑面积、批准可销售总面积、总自用面积包含已对外出租的面积、总配套设施详细用途与面积分布情况、本次清算面积等情况。2、全部收入项目的组成情况介绍，包括:货币收入、实物收入及其他经济收益。3、扣除项目金额的情况介绍，包括:取得土地使用权支付金额、总开发成本、费用、允许分摊扣除的配套设施、清算面积与未销售面积成本的配比、未扣除金额等情况。4、税款详细计算过程，必须包含扣除项目计算分摊配比公式。5、需要向税务机关介绍与清算项目相关的其他鉴证情况的说明，如出售普通标准住宅竣工面积情况，分摊配套设施的具体用途面积等情况。9(五)对清算项目内容情况进行分析判断税务机关人员在收到纳税人提交的申请材料和《鉴证报告》后，首先应从客观上了解清算项目的基本情况，对清算内容及结果进行分析，简单测算，初步掌握清算项目每平方米售价、取得土地使用权所支付的金额、开发成本和建安成本扣除、清算项目利润率等情况，通过测算可以分析与同地段、同类商品房售价是否有较大差别，对相差较多的可暂列为有疑点项目，需要进行核查原因。(六)清算受理时对不同情况的处理主管地方税务机关在收取纳税人提交的清算项目申请材料和《鉴证报告》时，应认真核对纳税人提供的资料，并严格按照《鉴证报告》标准格式进行验收，对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予以受理，并问纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》交纳税人转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不完整、《鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚等问题时，应退回纳税人重新修改《鉴证报告》或补充资料的，并向纳税人开具《土地增值税清算补充材料通知书》交纳税人，待清算资料补充完整后，重新办理税款清算手续。10

第三部分土地增值税清算的审核

一、审核前需关注的问题（一）、关于普通标准住宅、非普通住宅和商业用房（非住宅）应如何清算?开发项日中包括普通标准住宅、非普通住宅和商业用房（非住宅）的，应分别进行清算。在实际操作上，要重点把握立项和成本核算情况，如房地产立项中注明普通标准住宅、非普通住宅和商业用房（非住宅）的，应分别进行清算;对于项目中未分别注明，可结合实际情况和成本核算对象情况确定清算对象进行清算。(二)、分期项目如何清算?对于分期开发项日，应以分期项目为单位清算。分期的原则以相关部门审批和企业核算情况确定。（三）、相关因素分析根据国税发[20061187号文件的规定，土地增值税清算分纳税人主动进行清算和主管税务机关要求纳税人进行清算两种情况。无论是哪种情况启动清算程序，都要求主管税务机关加强房地产项目管理，在日常税收征管中获取相关信息，收集与完工开发产品相关项目的有关资料，做好房屋销售登记信息比对分析，控制房地产企业房屋销售情况、销售进度情况，并重点关注以下因素:111、房地产开发项目己进行竣工结算，是否己进行了工程竣工结算审计。2、房地产开发企业转让房产的价格是否在同一地区明显偏高，房价涨幅是否较大。3、房地产开发企业取得土地时间是否较早、是否以优惠方式取得的土地(如政府划拨、政府补贴等)。4、项目是否分期开发(对项目的分期可以参考房地产企业提供的销售许可证上当期可销售范围及企业内部核算要求的分期范围来确定)。5、对于主管税务机关要求纳税人进行土地增值税清算时应重点核实其实际己销售面积是否己占可销售面积之间的比例，是否达到85%的比例，如果没有达到85%的部分，是否转为自用或者出租。

12（四）、清算资料的收集

清算人员在清算工作开始前，应从以下几个方面收集资料:1、纳税人应报送的资料（1）、房地产开发企业清算土地增值税申请审批表、土地增值税纳税清算申报表及各项明细表;（2）、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料;（3）、主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。如纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目还应报送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》2、主管税务机关可要求纳税人报送与土地增值税清算有关的证明资料。

13（1）、开发项目立项批复(城建局文件);（2）、规划申请、报告及图纸(企业报送规划局)，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证(发证机关:规划部门);（3）、土地使用权证(发证机关:国土资源局、人民政府);（4）、建筑工程施工许可证(发证机关:建设部门)（5）、建设工程施工图设计文件审查批准书(城建部门核发);（6）、商品房销(预)售许可证(房产管理局核发)（7）、工程概况及备案意见(备案机关:房屋建筑工程管理部门)（8）、房屋分户(室)面积对照表(房屋产权监理部门)（9）、销售房地产有关证明资料，销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。（10）、其他补充资料:当期财务会计报表;项目的预算、概算书;能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同;与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证。3、税务机关应掌握的内部资料（1）、房地产业项日登记管理的资料。核对房地产项目登记管理的相关表格，掌握房地产项目的建设进度和销售进度情况;(2)、税款入库资料。从信息系统中获取房地产开发企业营业税的缴纳情况、土地增值税的预缴情况。14二、清算项目资料的审核主管地方税务机关应认真审核纳税人提供的证明凭证、资料是否真实有效;审核《鉴证报告》的真实性;格式的规范性;内容的齐全性，内容应包含开发项目总建筑面积、批准总销售面积、企业总自用面积、总配套设施面积、项目分类用途情况、允许分摊的配套设施面积、本次土地增值税清算面积，审核各表格扣除项目内容与相关资料的关系等。

三、《鉴证报告》工作底稿的审核

主管地方税务机关有权对《鉴证报告》的工作底稿进行抽查和检查，并重点关注金额较大的成本、费用支付情况，对数额较大或发现疑点问题时，应调取工作底稿，并与原始凭证，发票进行核对，从而判断其真实性。

四、房地产转让收入情况的审核(一)房地产转让收入的政策规定和范围1、政策规定(l)纳税人转让房地产所取得收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。(摘自国务院第138号令发布的《土地增值税暂行条例》)条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。(摘自财法字(1995)6、号(土地增值税暂行条例实施细则)15(2)土地增值税条例中所述转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。"赠与"是指如下情况:①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。(摘自财政部、国家税务总局1995年财税字I1995148号规定)(3)伴随着土地使用权的转让，地上的建筑物(建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施)、附着物(附着于土地上的不能移动，--经移动即遭损坏的物品)也随着转让。如对各附属建筑物、附着物单独计价，也应当将所得并入收入。具体的建筑物和附着物如下:地上和地下的各种建筑及各种附属设施，建筑有厂房、仓库、商店、医院、学校、住宅、地下室、游泳池、围墙、烟囱等;各种附属设施是指与建筑不可分割的设施，如电梯、中央空调、暖气和各种管道、线路等;附着于土地上的各种花、草、树木等。16(4)非直接销售和自用房地产的收入确定房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认，①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本费用。(摘自国家税务总局2006年国税发（2006)187号规定）(5)对于取得的收入为外国货币的，依照细则规定，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。（摘自财政部、国家税务总局1995年财税[1995]48号规定]172、房地产转让收入的范围房地产转让收入，是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。具体包括货币收入、实物收入、其他收入以及视同销售房地产所取得的收入。货币收入，是指纳税人销售商品房而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。其实质是转让方因转让土地使用权、房屋产权而向取得方收取的价款。实物收入，一般是指纳税人销售商品房而取得的各种实物形态的收入。如钢材、水泥等建材，也许会有房屋、土地等不动产。一般要通过对这些形态的财产进行评估(通常采用市场交易法)确认其价值。其他收入，是指纳税人销售商品房而取得的无形资产收入或其他具有财产价值的权利。如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商益权等。对于房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售房地产，其取得收入确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格确定。18(二)房地产转让价格的确定1、对房地产开发企业销售商品房取得的收入，应按照相关合同所记载的金额确定。2、对于实物收入，一般要通过对这些形态的财产进行评估(通常采用市场交易法)确认其价值。对于其他收入，其价值需要进行专门的评估。对于视同销售的房地产，其收入确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。3、对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务机关依照上述方法的市场价格核定。(三)房地产转让收入审核的重点1、对房地产销售合同的审核在审核转让房地产取得的收入时，需要认真查看纳税人提供商品房购销合同内容，确定商品房购销合同中取得收入的来源情况，是否包括货币以外的经济收益，并按合同记载的金额、销售面积汇总后与清算面积和收入进行核对，确定土地增值税计税收入。按照房地产销售的方式分，房地产的销售形式主要有预售方式、一次性全额收款、分期收款方式、银行按揭方式、采取委托方式销售(又分为支付手续费方式、视同买断方式、基价并实行超基价双方分成方式、包销方式)等形式。对不同的销售形式，确认收入的时间也不尽相同，因此，在审核过程中应当根据不同的销售形式，结合房地产开发企业销售合同，而确认其实现收入的时间。192、对相关经济利益的审核房地产转让收入不仅仅是指买卖或交易双方的成交价，还应包括税务机关根据评估价格确定的收入。因此，在确定收入时重点审核企业相关的经济收益是否全部结转在收入里面。同时还应注意纳税人相关的帐务处理，防止收入确定的遗漏。应特别关注往来帐以及“营业外支出、固定资产清理、资本公积、待处理财产损益”等科目，防止企业以房抵押、以房屋进行交换等其他行为。

3、对代收费用的审核应审核政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，(如:计入“其他应付款”科目的)可以不作为转让房地产的收入。4、扣除项目金额情况的审核对房地产开发竣工项目清算土地增值税的扣除项目金额的确定，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除;对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除;对于各项预提(或应付)费用不得包括在扣除项目金额中。具体扣除项目金额为:20(一)取客得土地使甚用权所支般付的金额1、、政识策规定(1)麻、国有祖土地，钩是指按齐国家法贱律规定筒属于国篮家所有不的土地虎。按照碌我国相奥关法律抛的规定俯，国有平土地归豆国家所透有，可炕以转让晋的只是轿国有土档地的使渔用权。传对于非蓝国有土证地，只振有被收掀为国有柜土地之健后才可惹以转让毫。(油摘自财安政部、丘国家税蚕务总局居199岛5年财帜税字[蜂199聚5]4喉8号规验定](2)、侧在土地增嘴值税清算俭时未转让蓄的房地产煌，清算后固销售或有朵偿转让景的，纳剧税人应按瞧规定进行服土地增值怜税的纳税削申报，扣忧除项目金奶额按清算导时的单位松建筑面积就成本费用栗乘以销售燥或转让面伤积计算。单位建赔筑面积糠成本费扭用=清豆算时的蚊扣除项亚目总金欢额÷清谊算的总忠建筑面捞积。(凳摘自国堡家税务蚁总局2烈006窜年国税棋发[2笔006番]18吊7号规季定)(3)其纳税人例成片受馅让土地牺使用权耻后，分矩期分批桨开发、陡转让房住地产的应，其扣牲除项目拾金额的河确定，学可按转嘉让土地礼使用权远的面积针占总面递积的比谊例计算社分摊，爸或按建爸筑面积链计算分饮摊，也拦可按税番务机关颜确认的良其他方码式计算葬分摊。随(摘自届(中华费人民共倘和国土庆地增值域税暂行耍条例实袍施细则冻)21(4)纳帐税人成片纷受让土地插使用权后贱，分期分首批开发、吐转让房地建产的，其边扣除项目段金额的确跑定，可按刊转让土地岩使用权的么面积占总拴面积的比钻例计算分亩摊，或按插建筑面积效计算分摊犬。根据土伤地增值息税立法岩精神，能《细则貌》第九归条的"斑总面积览"是指锯可转让菠土地使抹用权的桃土地总恢面积。久在土地推开发中优，因道撒路、绿芽化等公仆共设施素用地是自不能转俭让的，览按《纳细则》领第七条撑规定这龟些不能矛有偿转因让的公床共配套些设施的拖费用是较计算增疲值额的尾扣除项腾目。因习此，在搞计算转率让土地迫的增值常额时，笋按实际鼻转让土金地的面国积占可跪转让土等地总面贪积来计曾算分摊尊，即:灿可转让招土地面述积为开却发土地坑总面积亡减除不欧能转让凡的公共畅设施用枝地面持积后的耍剩余面恐积。(楼摘自国游家税务热总局1远999温年国税享函[1谎999惹l11唇2号文轮](5)私属于多伪个房地形产项目驳共同的斗成本费鬼用，应签按清算虫项目可绿售建筑私面积占血多个项扔目可售吴总建筑却面积的钢比例或然其他合备理的方绞法，计汪算确定尊清算项捞目的扣约除金额心。(摘拥自国家产税务总涛局20惭06年状国税发政[20落06]条I87部号规定用)222、取肺得土地别使用权威所支付引金额的强构成包括纳税舅人为取得策土地使用貌权所支付炼的地价款井和按国家灵统一规定丛交纳的有近关费用。勾其中地价派款包括:水一是按照丘《中华人痛民共和国义城镇国有毛土地使用随权出让和洲转让暂行坡条例》的壁规定，以扩协议、招嗓标、拍卖减等出让方插式取得土签地使用权槽的，纳税饺人为取得糠土地使用粉权所支付上的土地出家让金。二项是以行政驳划拨方式断取得土地西使用权的雀，为转让说土地使用采权时按照符国家有关交规定补交成的土地出侍让金。三址是以转让虚方式取得帝土地使用疤权的，为息向原土地结使用权人影实际支付羞的地价款呢。按国家瓶统一规估定交纳斩的有关付费用，鸣是指纳车税人在戴取得土龟地使用权过程如中为办理盾有关手续牙，按国家指统一规定稿缴纳的有眉关费用。3、取枝得土地同使用权搁所支付钻金额的杠确认对取得土停地使用权稳时支付地拔价款，必绞须提供己暗支付的地桐价款凭证舱，凡不能仰提供己支叫付的地价还款凭证的蒙，不允许垒扣除取得丛土地使用伸权时所支打付的金额俩。对取得土肌地使用权越的原始凭六证有缴纳东土地出让电的凭证、况支付地价错款的发票柔和银行转虹帐记录等姥。具体有麻国有土地睛出让合同纱、土地局建开具的收凝据、地税叹局开具的佛契税完税亲票等。234、审殊核的重业点查看出让险合同、土月地收据和菌契税完税从票三者之陈间在土地饺面积上是猛否一致。谷如发票金市额与银行质支付记录御不一致，抱应责令纳炮税人提供嘉国土部门喘的证明。跳如果一次鹊取得土地乡丰，分期开善发，还要燥根据本期粪开发的建尝筑面积占托总的建筑矮面积的比场例计算本溪期开发项黑目的“取竞得土地使跨用权所支筐付的金额壤”。(二)房询地产开发锤成木1、政策柔规定(1)站房地产幼开发企哑业办理累上地增网值税清孟算时计组算与清单算项目有关赔的扣除诉项目金幅额，应堪根据土舒地增值寄税暂行日条例第母六条及其实施拿细则第丈七条的宅规定执牧行。除恼另有规锁定外，寄扣除取稍得土地便用权亚所支付眼的金额侧、房地愁产开发遣成本、封费用及搜与转让况虏地产有关税金骆，须提供琴合法有效承凭证;不智能提供合手法有效凭苹证的不予柳扣除。慈房地产例开发企业榆办理土地玩增值税清碧算所附送抱的前期工非程费、建狠筑安装工告程费、基仓础没施费贞、开发间择接费用的颈凭证或资姓料不符合啦清算要求土或不实的理，地方税狡务机关可弦参照当地陆建设工程茅造价管理韵部门公布徐的建安造姐价定额资扒料，结合樱房屋结构咐、用途、芦区位等因茎素，核定勉上述四项捉开发成本糊的单位面发积金额标刷准，并据替以计算扣歼除。具体毁核定方法齐由省税务术机关确定袋。(摘自国必家税务总研局200阀6年国税等发[20负06]1台87号文攻)24(2)缺此项目叹包括土爸地征用壶及拆迁肥补偿费龄、前期渣工程费瘦、建筑降安装工寻程费、谜基础设县施费、青公共设愿施配套照费划开发间耗接费用振。这些腔成本允先许按实斗际发生配额扣徐网。土地征亏用及拆蛾迁补偿瓜费，包伴括土地求征用费撕耕团地占用辈税、当劳动矩力安置粱费及有充关地上装、地下象附着物付拆迁补父偿的净裳支出、中安置动静迁用房蒙支出等匪。前期工程唱费，包括梳规划、设竭计、项目斩可行性研恰究和水文孤地质、勘逐察、测绘匪、"三通雁一平"等革支出。建筑安装引工程费，黑是指以出肉包方式支督付给承包败单位的建藏筑安装工峰程费，以今自营方式班发生的建肚筑安装工影程费。基础设施直费，包括鞋开发小区兽内道路、香供水、供蓝电、供气势、排污、乘排洪、通犬讯、照明丝式、环卫宁绿化等恰工程发生招的支出。公共配套县设施费，加包括不能池有偿转让助的开发小悟区内公共魄配套设施旅发生的支花出。开发间挥接费用怪，是指拐直接组唐织、管尾理开发榨项目发晚生的费胳用，包妨括工资借、职工诸福利费捷、折旧乳费、修腹理费、烘办公费法、水电盆费、劳搅动保护么费、周灾转房摊较销等。艺(摘自荣《中华绸人民共季和国土吐地增值答税暂行牺条例实缎施细则蚕》)25(3)对闲于县级及顽县级以上筐人民政府凡要求房地氧产开发企政业在售房宴时代收的胳各项费用亡，如果代工收费用是柱计入房价档中向购买茄方，并收泡取的，可敌作为转让确房地产所术取得的收剃入计税，像如果代收愧费用未计聚入房价中封而是在辩房价之外角单独收取似的，可以尖不作为转篇让房产的惩收入。对于代收短费用作为柳转让收入话计税的，积在计算扣豪除项目金沈额时，可劝予以扣除锈，但不允努许作为加内于20%槐扣除的基所数;对于什代收费用倚未作为转停让房地产汇的收入计浮税的。在悔计算增值属额时不允欢许扣除代盟收费用。澡(摘自财白政部、国蚊家税务总无局199端5年财税觉字[19柏95]4享8号文件窑规定)(4)牛房地产肚开发企锐业开发幼建造的狼与清算孟项目配辫套的居腰委会和象派出所夹用房、超会所、杨停车场枣(库)夕、物业落管理场荷所、变腊电站、币热力站黄、水厂担、文体脾场馆、隐学校、闯幼儿园桨、托儿撞所、医体院、邮扫电通讯魂等公共盈设施，局按以下召原则处碰理:①建成扛后产权属氏于全体业则主所有的拣，其成本妙、费用可野以扣除;②建成后滥无偿移交鲜给政府、趴公用事业弊单位用于怀非营利性夹社会公闸共事业的今，其成本帽、费用可洲以扣除;③建成后败有偿转让曾的，应计软算收入，内并准予扣体除成本、穷费用。装修房:航房地产开闻发企业销系售已装修复的房屡，拨其装修费木可以计入落房地产开伴发成本。辟（摘自国蚁家税务总块局200搜6年国税饼发[20概06]8弱7号文]26(5)毁房地产慕开发企腹业的预装提费用汽，除另币有规定择外，不骆得扣除央。(摘枕自国家宁税务总览局20秩06年倚国税发丙[20榴06J强187百号文](6)清核算后再转逃让房地产耕的处理:在土地绸增值税腔清算时砍未转让芒的房地辽产，清伞算后销仪售或有础偿转让欧的，纳悬税人应辆按规定溉进行土鞠地增值敬税的纳锻税申报拘，扣除互项珠目金额旺按清算蛙时的单捉位建筑依面积成蛮本费用博乘以销种售或转杀让面积风计算。单位建界筑面积恢成本费缩慧用=清吴算时的果扣除项棚目总金继额÷清热算的总治建筑面斧积属于多个袖房地产项碰目共同的危成本费用句，应按清掠算项目可滨售建筑面蹲积占多个纪项目可售盯总建筑面拼积的比例絮或其他合许理的方法菜，计算确伟定清算项吵目的扣除铁金额。(络摘自国家春税务总局叼2006菜年187需号文)(7)赶纳税人顶成片受羽让土地咳使用权侵后，分环期分批香开发、岸转让房宗地产的统，其扣裂除项目里金额的旁确定，流可按转谣让土地害使用权千的面积做占总面爱积的比鬼例计算尘分摊，丧或按建谢筑面积逮计算分泄摊。根据土地额增值税立锣法精神，容《细则》撕第九条的朋"总面积驴"是指可紧转让土地炉使用权的脖土地总面勿积。在土涉地开发中冈，因道路每、绿化等财公共设施国用地是不巩能转让的秋，按《细倾则》第七嫁条规定，醉这些不能膜有偿让的垂公共配套奸设施的费纸用是计算括增值额的枕扣除项门筑。因此，肉在计算转敏让土地的欺增值额时逐，按实际岂转让土地喉的面积占炕可转让土矩地总面积克来计算分疾摊，即:蒙可转让上汁地面积为樱开发土地页忠面积减乏除不能转垂让的公共爪设施用地意面积后的农剩余面积款。(摘自倚目家税务谢总局19援99年国杯税函f1土999)舰112号什文)272、房地迅产开发成吊本的构成房地产开授发成本是滋对开发土扫地和新建选房及配套烧设施的成碗本的简称作，指房地扯产开发项贯目实际发栽生的成本跪，包括土辛地征用及盾拆迁补偿弃费、前期俊工程费、挽建筑安装植工程费、搭基础设施桨费、公共辜设施配套咐费、开发浸间接费用拖，这些成乎本允许按杰实际发生爱额扣除。(1)土练地征用及筑拆迁补偿雷费是指在惭房地产赵开发过峡程中发井生的征因用土地抖的征地警用费、规拆迁地欧上地下汽建筑物为和附着针物的拆阁迁费用线、解决醋拆迁户成住房和哄安置被蛾拆迁者锄工作的色及补偿细费用等交支出。更包括土钢地征用锤费、耕否地占用幼税、劳颈动力安仙置费及恐有关地可上、地秘下附着废物拆迁该补偿的盼净支出救(即扣五除拆迁辩旧建筑棚物等回给收的残娱值)、表安置动畏迁用房砖支出等眉。这里强绘调的是溉，如果蛙土地的宣征用及验拆迁补腿偿是由菊政府或底者他人钩承担的天，纳税仙人是在掩己征用凶和拆迁会好的土压地上进春行开发雪，则这情部分支宪出己体舌现在纳慎税人取谁得土地旱使用权晓所支付殊的金额名申，这磨部分土没地征用冻及拆迁预费在纳匠税人的助房地产辨开发成肃本中就罢不允许忧再扣除光。28(2)前茄期工程费是指在贼房地产忧开发项密目建造励前所发逼生的一宏些费用吵。包括已规划、负设计、岂项目可陈行性研术究和水虽文、地络质、勘居察、测众绘、"岂三通一羡平"(密通水、许通电、迈通道路辱、平整伙地面)拘。这里强新调的是乔，如果咳纳税人耻取得的申是己经商进行了茫土地开啄发的蜓“熟地饺”。即含己经过鞭“三通漠一平”复，则这激部分支线出已体哥现在纳级税人取额得土地渗使用权单所支付番的金额底中，这乱部分前宪期工程迈费在纳落税人的苦房地产奇开发成漂本中就语不允许脏再扣除端。(3)建踩筑安装工扶程费是指房鹿地产开文发项目葬在建造朴过程中露发生的桌各种建钞筑工程围费用和志安装工辅程费用摧。包括涝:纳税蛾人将房充地产开含发项目千出包给验建筑施充工单位校所支付建给承包栋方的建罗筑安装锁工程费绣用;纳刊税人自支己建房减所发生混的列入齿开发项蕉目工程屈施工图折预算内卖的各项歪建筑安煌装工程点费用。(4)秧基础设微施费是指房地垒产开发项巡寿目周围所鄙需的各项巩基础设施刮建设所发奏生的支出抽。包括开糊发小区内检道路、供柏水、供电次、供气、收排污、排况洪、通讯摸、照明、帐环卫、绿雾化等工程哄发生的支东出。29(5)公伏共配套设写施费公共配套甚设施费的磁扣除范围白确认，是著指房地产池开发中必却须建造、平但不能有娘偿转让的谷非营利性射的社会公丧共事业设井施所发生么的支出。虑非营利性属的社会公猛共事业设享施主要是窑指:物业教办公场所男、变电站胞、热力站摄、水厂、惭居委会、晨派出所、眠托儿所、欺幼儿园、纽奉学校、医穴院、邮电披通讯、自挤行车栅、盲公共厕所顶等。由于酬各开发项姨目配套设追施情况不算同，必须框先确定允召许扣除的沈配套设施肠面积后再嚷计算分摊师。对于成窑片开发吴分期清石算项目刊的公共津配套设秃施费用宫，在先区期清算善时应按屈实际发改生的费证用进行位分摊。充对于后煎期清算歌时实际泻支付的敞公共配悲套设施言费用分幸摊比例肚大于前假期的金容额时，物允许在耳整体项据目全部傲清算时食，按照秤整体项挖目重新急进行调竿整分摊显。(6)开捏发间接费监用是指纳税振人内部独跳立核算单霞位直接组粮织、管理削开发项目圈发生的各呼项间接费堆用。包括裹管理人员价工资、职收工福利费敌、折旧费笛、修理费链、办公费煎、水电费接、劳动保脖护费、周洁转房摊销撕等。这里臭强调的是巧，纳税人捐的行政管修理部门(仗总部)为爷管理和组每织经营活鞠动而发生致的管理费佳用，应在旁房地产开猜发费用中目扣除，不苦应在此扣刷除。303、房地废产开发成夹本审核的朋重点:(1)惜要关注构“开发缩慧间接费蜓用以及记管理费驰用”科督目，因茎为有时蓝企业对剑成本或议费用把据握不准汪，把应慈该计入租管理费都用的成总本计入予开发间屡接费用奇科目。蛾要根据闪费用发晶生的性侍质、与蛛项目的原关联程储度进行肉判断。违要重点棋关注金呈额较大摸的成本倍费用，椅调取工碰作底稿夹或查看株原始凭榨证，确助定发票调、付款呼方式、者内部报勿销审核洁记录等松情况，宏从而判仍断其真止实性。(2)对馅于纳税人燥预提的开篮发成本，顽“公共配胞套设施费经”等，在赤项目结算恭后，成本柳部分结转毁的科目是趴否正确，波是否有成桂本多提的沈情况存在资。(3)证对于滚衔动开发刘的房地祥产企业患在开发旧过程中垒，还应革分项目或进行核桐算，出研具分项泥目的决撒算报告党。核对箱是否有好串用开改发成本银的情况灿。对于定“开发波成本”蜘科目，掀还应查刻看建筑抬合同，招确认合洗同工程汪造价，廊关注合蛇同中明锈确的建盛筑工程叙款、材猜料费用农等，注覆意企业情是否有傲重复列场支材料检价款。绣如将购闭进的材俱料已列秀入成本臂后收到刺建筑商感的发票家中包含府材料款命后再次触计入成惰本等现摸象。31(4)根锹据收款方汪的性质、小支付款项壶的内容，袍确定收到魔票据的类萄别:a、如果程对方单位季是经营性某企业(各建筑公司馅、设计院球、运输队掌、材梅料供货商姻、监理公共司)，就居必须提供推税务局监旬制的发票预;b、如伶果对方墙是行政馆机关(跑房屋土想地局、抵规划局法等)或糠政府行渔政管埋叛机构湿(质检妙站、测爱绘站、近消防局艇、市容顶管理等纪)，应核提供行雨政事业教性收据包。c、如描果是征唉地及拆形迁补偿鹅费用，革要有证橡明该项哄费用发测生的书质面凭证趟(合邀同协议津、收据绸)，应爪具备对块方单位队或个人刃签章要讽件。d、对订于其他圾的白条嘉和收据洽不能作锐为确定径支出及躺扣除项友目的凭末证。(5)稻开发成婶本中的长各项明跃细项目辫的划分饥核算，吃应直接哪按照乳《中华吐人民共颜和国土金地增值地税暂行础条例》兵和《中济华人民渗共和国搜土地增集值税暂零行条例透实施细膜则》中可规定的幼房地产壳开发成谋本各项鸭类别进赠行对应花，需要亦重点确殖认的前扒期工程瞒费、建镜筑安装驾工程费肉、基础诸设施费怖、开发档间接费誉用这四哄项费用自，按实柴际发生将额据实倘扣除。32(三)房骂地产开发睬费用开发土地铅和新建房红及配套设碍施的费用臭扣除的确满定，是指棵与房地产雀开发项目状有关的销扭售费用、钱管理费用蝇、财务费央用。对财恋务费用中堡的利息支妻出凡能够父按清算项车目计算分湾摊并提供钳金融机构卸证明，允妙许据实扣光除，但最让高不能超缠过按商业岂银行同类赢同期贷款然利率计算恨的金额。阔其他房地躺产开发费浆用，按取阳得土地使烤用权所支杠付的金额惨和房地产矮开发成本粉计算的金考额之和的该5％计算察扣除。对财务费扶用中的利撕息支出凡令不能按清这算项目计鸣算分摊或纯提供金融伤机构利息笑证明的，况利息不能盟单独扣除甜，房地产洋开发费用层采用按率鱼扣除的方痰法，以取扩得土地使厉用权所支浙付的金额混和房地产时开发成本丸计算的金五额之和的演10％进绝行计算扣蜓除。利息支猪出的扣硬除按照储国家银基行公布言的不同腾类别不宋同时期周的利率及，以金闻融机构郊利息结河算单分左别计算男为依掂酿。超过莫上浮幅喘度的部品分不允欧许扣除蹲。对于观超过贷榴款期限枣的利息鸟部分和苏加罚的穴利息不量允许扣究除。金融机短构证明负，是指希各类银蚕行、保钞险公司斩及经中白国人民扎银行批叛准从事愧金融业义务的非涂银行金漫融机构增。包括驳国家专岂业银行富、区域赖性银行绵、股份堡制银行欣、外资针银行、步中外合兰资银行坛、以及杠其他综孟合性银表行;包驱括全国增性保险亦企业、览区域性统保险企颜业，股瞎份保险桶企业、娇中外合彩资保险夸企业，签以及其栋他专业康性保险剪企业;锹还包括桨城市信省用社、烘农村信缝用社、后各类财跌务公司到以及其艺他从事早信托投悦资、租茶赁等业鬼务的专把业和综仗合性非犯银行金嗽融机构舍。对于夸企业之披间的借额款等支召付的利蛾息不允越许扣除咬。33(四)孙与转让幼房地产凡有关的悼税金这是指肯在转让呈房地产救时缴纳急的营业虽税、城混市维护写建设税护、教育趴费附加闸。对于肾印花税膊扣除，胞是指在她转让房介地产时鼻缴纳的长印花税谜。房地趁产开发队企业按强照《施之工、房茄地产开我发企业殃财务制浮度》的销有关规洽定，其用缴纳的副印花税形列入管供理费用森，已相爽应予以怖扣除，缓在这里胸不再允粥许重复呀扣除。(五)加孩计扣除对从事大房地产业开发的粘纳税人劣，可按巩取得土售地使用刺权所支定付的金良额和房骂地产开果发成本走计算的遗金额之岭和的2挑0％进哈行计算鼓扣除。俗在确定寸加计2鄙0％的匙扣除时析，应注降意代收轻费用金嘱额是否什包括在酒加计2垂0%的堤扣除基稀数数额躺内。34五、在娃清算审猴核时应惭注意的你其他问掠题(一)取县得土地使蚂用权后直幸接转让的初扣除项目对取得题土地(絮不论是药生地还及是熟地依)使用宫权后，够未进行严任何形器式的开拍发即转夺让的，抛计算其胃增值额怀时，只混允许扣真除取得秘土地使紫用权时迹文付的柏地价款贵、国家第统一规肃定交纳毫的有关粘费用、扰在土地腔转让环紧节缴纳衡的各项社税金。(二)肯取得房遮地产产住权后直残接转让叼的扣除第项目对取得了俯房地产产孟权后，未仔进行任何既实质性的季改良即再词行转让的蕉，计算其永增值额时匪，只允许碑扣除取得畅房地产时缓支付的价无款、国家婆统一规定族交纳的有嫩关费用、棋在土地转亭让环节缴发纳的各项扣税金。也垒不能加计凯20%的莲扣除。(三)劣仅进行岂土地开荐发不进拣行房屋扔建造的箭扣除项毒目对取得亿了土地孝使用权笔后，仅捏进行土熊地开发屠(如三颤通一平歌等)，肿不进行泳房屋的输建造，羊即将土的地使用唇权再转木让出去型的，在啊计算其活增值额晋时，只港允许扣涌除取得卫土地使券用权时骄支付的炊金额、秋按国家协统一规在定交纳笛的有关聪费用、苦开发土紧地的成诞本、费铺用、与带转让土饭地使用凑权环节应缴纳的余有关税慢金。35(四)成化片受让、释分期分批嘉开发转让冰的扣除项红目计算方忙法纳税人成唉片受让土膜地使用权滥后，分期丑分批开发勒、转让房族地产的，无其扣除项乌目金额的栋确定，按获实际转让她的建筑面北积占总开粗发建筑面嫂积的比例倡分别来计扭算分摊扣汽除项目金尸额。例如:贺取得土辩地使用滔权所支眯付金额貌的扣除泉项目分泥摊，地肝价款的扣除，谨需按全部帜建筑面积敢进行分摊豆，不允许攀按占地面验积进行分灾摊。具体疲分摊公式拆:取得土毫地使用特权所支栽付金额苗÷总建朗筑面积棋×清税松面积(五)综萍合开发项李目增值额谣确定方法根据《实息施细则》厦第八条规圾定，房地厅产综合开兆发企业应身依照财务唇会计制度叠规定的基依本核算项糕目或核算干对象为计稿税单位。迹但以开发去小区为计极税单位的唉房地产综淹合开发企竖业，对"甩开发小区泼"内的既揪建普通标毅准住宅又呢搞其他类些型的房地宝产开发，双应分别核丸算增值额骡。不能分穿别计算增宫值额的，逮其建造的兆普通标准拦住宅不能金享受增值复额未超过京扣除项目端金额20烫%的免税咐优惠政策闪。对于成俗本核算单劝位一经确季定，在土生地增值税块未全部清轨算之前，绍不得变动巾。36(六)棍未清算左面积的背分摊开发土期地的成姜本、费锈用及配凡套设施蔬的成本脆、费用鼓、凡未逢全部销信售的或康项目小痕区成片救开发、萌分期立衰项、分半期办理赶清算手旦续的项声目必须晚按所占图竣工清蝇算项目谦面积比伞例分配详计算确朽定扣除妙项目金睛额，对衔未销售垒部分面授积或自忙用的面滔积应承歉担的开午发成本裙等不得炼在清算企时予以留核销，碌对此类唯项目，测在中介核鉴证报猪告各类累扣除项给目中都贩应有分半摊计算铃公式。37第四部分俗《鉴欺证报告》突的数据口坊径与逻辑祥关系《土地增课值税清算答鉴证报告务》完整范但本填写共度分二个方极面内容，残一是清算搭项目鉴证价的主报告醋，主要是简清算项目恒有关鉴证万情况的全赛面介绍;音二是清算摊项目鉴证坑后各数据敬的相关汇祸总表和各渣数据鉴证疑过程的相猫关附件。棋其中:《挥土地增值跟税清算税兼款鉴证主唯表》(附羽表一)中的各数据填哨写全部依泉据后面有蛮关鉴证后小相应附表剥确定的数污据。例如:郊附表一刘《土地足增值税腥清算税缘瑞款鉴证阀主表》一“转拘让土地筒使用权歪或房地督产收入诞”栏，馋是指依被照《土榴地增值矩税清算恐税款鉴壶证（转畅让土地忍使用权阅）明细匙表》、律《土地甜增值税兔清算税过款鉴证扶（销售逆普通住皮宅）明扔细表》朵、《土武地增值稻税清算哨税款鉴概证（非拿普通住合宅）明热细表》妥中所列亿的各项安明细收宗入，经咽鉴证后剪确定的冶收入总仆金额。38二、“扣渐除项目金架额合计”行栏，是指当依据《普中华人民涉共和国土孕地增值税波暂行条例圆》及《细抗则》规定谨，在鉴证斥后所确定药增值额时刘允许扣除趁的开发成辆本项目的暖总金额。本栏目设泻置与表内债逻辑关系坡:"扣除钱项目总金参额"栏等压于取得土茫地使用权秘所支付的使金额十房芦地产开发街成本+房屑地产开发朗费用十与岛转让房地终产有关的粮税金十从绿事房地产励开发的纳啊税人加计亮20%扣芝除数的合厉计数据填道写。本表栏目具设置与附统表7《扣郑除项目及暑成本结转捎审核汇总斑表》中的行合计数相林同。三、根闻据以上绒《土地女增值税竿清算税抱款鉴证影主表》火与各表四之间的鞭逻辑关脑系及与辽附件有石关系的掏口径应馋一致的哥原则，稍对其他絮以下项咽目栏审陈核的方征法依此战类推。脚在此明季确"财嚼政部规呆定的其良他扣除绿项目金坊额"栏传，目前太，国家大没有出纯台关于辈允许其循他扣除坐项目金捎额的有提关政策推规定，侮因此，叶此栏是枕无须填渔写的。39第五部汇分晚土地增拌值税清提算案例某房地冬产开发冈有限公全司投资郑建设的照“东园训小区”伶项目，们在20风10年载7月，向主管泊地方税粱务局提绒出办理于土地增桃值税清播算申请缩慧手续。税务部门究对该公司项所提供的炮有关清算块项目资料败进行了验渣收，特别准是对土地增值逗税清算鉴丹证报告》辉(以下简券称《鉴证廊报告》)煌中内容和储格式进行句了重点查钓验后，秒同意“止东园小立区”项航目办理随土地增倾值税清泼算手续欲。在公司舅提交的榜"东园摸小区"说项目《叼鉴证报彩告》中届披露的鹅具体情丽况如下蓬:一、整庸体项目誓情况简残介1、某帜房地产血开发有恩限公司锈建设东走园小区形项目是翁经××晓市发展费计划委绑员会于才200昌5年2孕月以(修200烂5)2滩31号问文件批演准投资田开发的挣项目的浸，座落好于×城缩慧区××削号，规乖划批准脾总占地仙面积8黎0,0奸00平窄方米。402、该项布目于20盛06年初哑开工建设僵，于20喷07年5梯月开始对棋商品房进印行预销售欠，根据×起×市房地牺产勘察测别绘所提供舱实测总建朝筑面积证压明为20也0,00刺0平方米茫，可售面撇积证书中夺批复商品宝房销售面培积170超,000怠平方米;孙其余不可趟出售的自欲用办公、拆商业、车梳库等面积那30,0肥00千方苦米。另外皆还有配套悠设施面积椒12,0耽00平方骄米。3、截明止20惜09年贷5月3骡0日，讲可售面必积中己宿出售面露积为1缸60,您000妥平方米代，其中腹出售住扩宅12员0,0嫩00平卡方米、因出售商特业用房罩15,属000爱平方米略、出售颠办公用果房25卡,00扯0平方缠米。剩代余末销袭售面积灶10,江000盲平方米范中，己饿对外出割租40兵00平猎方米。4、公道共配套竞设施用什途分别钥为:变姜电站8店00平臭方米、拒物业管映理用房铅200谷平方米愈、托儿瘦所20吹00平槽方米、愿派出所垄500吧平方米脸、游泳询池40总00平争方米、幕自行车稍棚10楚00平状方米，邮车库3投500族平方米芹。415、该项赴目在20总09年5挎月通过全赵部工程质共量验收，抵并取得了婆××市建绪设工程质前量监督总划站颁发的尼“××市嚼建设工程停质量合格福证书”。6、根据课房屋测绘第部门对出条售商品住夫宅进行测孕量后出具劝的证明为谣:总商品女住宅面积疏130,六000平搜方米、总陈商品住宅章共7栋为近1040梯套，按单惰栋计算后必，每套平游均125规平方米，粱符合2刘006年绩自治区公晒布的普通留标准住宅反三个条件维的标准，味己出售的涂120,巨000平钩方米商品须住宅，可云以享受普勿通标准住年宅的优惠匙政策。7、该钞项目己屯销售面昏积占总葵建筑面泽积的比项例为:160,虽000/兵200,搭000=塞80%。42二、取锹得收入塑情况说底明该公司晕于20脂07年边5月开万始预销寄售东园猾小区的萌房屋，箱截止到码200均9年5贤月30成日，已衣出售面宏积为1柱60,皆000切平万米吴，共取透得销售着收入总键额1,喂430鄙,00使0,0惠00元聋，总额赌全部为见货币收针入(猜人民币展)。其缺中:出上售住宅懂120征,00兄0平方坑米，取割得销售撤收入9磁00,祖000凤,00赏0元;山出售商堆业用房间15,浸000托平方米含，取得易销售收求入25处5,0冷00,闹000滔元;出轮售办公满用房2挺5,0底00平淡方米，摇取得销玩售收入跟总额2巩75,欣000炎,00折0元。饿另外，步取得租朗金收入要200到,00嘱0元。对于该房心地产开发测企业在售日房时代收们的各项费沫用，末计锻入房价中梨，而是在句房价之外手单独收取亩的，不包末含在转让刘房地产的锄收入中。三、扣除苏项目情况攀说明(一)创取得土赴地使用呜权所支械付的总尝金额为笑453破,20秤0,0轮00元妖。该公司提犁供缴款证关明，“东座园小区”归项目己向工××市国晶有土地资霉源和房屋涂管理局，认交纳土地渐出让金4锤40,0魄00,0烧00元，缴纳契垮税13故,20着0,0傲00元绒。该项目侮本次清猴算应扣仆除取得熊土地使帆用权所猜支付的金额为坛362己,56砌0,0删00元43(二)故开发成愈本经鉴证栋该单位匹提供的越工程预貌算及结散算明细筋资料有梅关凭证巴，截止那200行9年5爹月该项俘目工程紫成本为字493滥,60闹0,0拒00元之，该项仔目本次梁清算应朱扣除的标房地产定开发成淘本金额径为39惜4,8拢80,筝000创元。其涝中:（1）土毯地拆迁及旁补偿费:凶39,7管00,0纺00元。(2)前遗期工程费瞧:115洁,070紫,700今元。(3省)建筑安盗装工程费可:290鱼,000窄,000疫元。(退4)基础挂设施费:负1,5智86,0焦00元。鞋(5)苹公共配套告设施费:巨27,枝942,菠700元送。(6恳)开发间渐接费:阴19,3谊00,6序00元。分摊扣除雨金额计算古过程为蛙:1、土违地拆迁鞠及补偿因费39追,70仔0,0涉00元括+前握期工绪程比费1录15,倡070烧,70壮0元+戴建筑安宅装工程蔬费讯290球,00译0,0吧00元肢+基础亿设施费浮1,5铁86,棕000拔元+开炭发间接信费1饲9,3夫00,则600胡元=4逝65,幻玉657限,30小0元。2、公共魔配套设施瓦费:27件,942斯,700嫁元，本次谷清算分摊谈扣除的公饶共配套设迫施费用尽22,3铲54,1剥60元。27，9顾4,70爸0/20跑0,00拉0×16枯0,00溉0=22佣,354锤,160袍元44(三)房曾地产开发财费用该公司六不能提吹供金融柳机构贷喂款证明段，利上息支出若无法确吉定，舰因芽此三项牌费用延扣君除的邪金额筝为河:(折362怨,56躬0,0桃003+394,没880扩,0会00)骗×10握%＝7川5,7凑44,确000严元(四货)缴鸟纳与销爱售环节柿的有关奇营业税徒71,效500摔,00基0元，欧缴纳城纹市维护脱建设税挠和教育床费附加委7,氧150军,00议0元垒。(五)迫房地产砍开发企业锡加计扣除教为(362盯,560撑,000殿+394捧,880贞,000股)×20惯%=15作1,48烤8,00鸡0元根据以上丽数据，本校次清算允障许扣除项璃目的总金裁额为:362,搂560,霜000+烛394,否880,川000+炭75,7乓44,0掩00+7舒8,65锦0,00巨0+I5焦1,48伙8,00赚0=1,0反63,滤32尊2,0客00元四、纳虾税情况详远细计算过烟程该项目属件于既有普乡丰通标准住俱宅，又挎有其他商秀品房，应缓分别计算疗增值额。45(一)览普通标准监住宅计算聪过程1、出差售普通戴标准住迟宅取得衬收入中900资,00薯0,0把00元普通标准译住宅占访清算项许目面积计的比捞例为120糕,00屈0/1互60,咸000惩=75扫%扣除项魔目金额将=1,替063菌,32弃2,0协00×壤75%揉=79踪蝶7,4含91,缸500屋元增值额=委900,扑000,及000一傻797,宋491,伴500=障102,淹508,鸦500元增值额与摘扣除项目黄金额之比膛(增值环率)为102引,50护8,5刚00/源797径,49槐1,5亲00=迁12.代85%该项目的怠普通标准店住宅部分菠，因增值谱额末超过注扣除项目扶金20%庆，应免征爪土地增值锄税。46(二隔)其反他商品礼房计算瓜过程出售商如业及办隐公用房丢取得收裙入5哈30,正000固,00垃0元己出售的杆商业及办逆公用房占句清税项目盏面积的比属例为40辈,000旋/160榜,000削=25%扣除项目伟金额=1桨,063唐,322蔽,000福×25%拿=265质,830醋,500才元增值额匙=53偿0,0跟00,许000摔-26抹5,8傲30,辉500俘=26恩4,1岂69,劣500艳元增值额与办扣除项目愧金额之比牌(增值率疏)为宝264陆,169胃,500更/265胁,830毯,500舒=99.律38%适用税侮率为4懂0%应纳土地披增值税为赔:(264岔,169压,500叙×40％把)-(2码65,8杨30,5蚕00×5呼％)=9擦2,37事6,27隔5元已纳土冲地增值萝税为:否5,0杠00,甲000省元应补缴玩土地增愚值税为爱:92,1挨67,5触96.5饭3-5,吐000,睛000=少87,3举76,2批75元47五、税务四机关审核进情况(一)僻对清税治资料的赵审核税务机木关通过验对纳税梨人提供滋的相关杏资料及敬《鉴证