四川住宅小区项目市场及策划报告附图丰富

XX项目市场研究及策划报告（初稿）四川XX房地产股份有限公司二〇一〇年一月十八日XX项目位于成都市青羊区，距离西三环路仅1公里。项目位置优越，交通便利，成都东西轴线沿线日月大道、光华大道、成飞大道及地铁四号线，构成了四通八达的道路网络。2项目概况项目概况地块编号规模(亩)容积率密度性质和用地条件179.23不大于3.0总密度≤40%,高层主体≤20%文娱酒店兼商业,兼<50%商业242.93不大于2.8商业兼住宅,兼<50%住宅380.17不大于2.6486.01不大于2.53项目概况提纲一、项目发展背景二、区域现状及未来发展分析三、项目开发方向及整体定位建议四、项目产品及规划建议五、项目开发进度建议六、项目投资财务评估及风险分析41.1、城市背景1.2、城市指标1.3、市场背景1.1、城市背景5一、项目发展背景1.1、城市背景1.2、城市指标1.3、市场情况1.1、城市背景

成都---四川省省会城市，西南地区重要的特大中心城市和历史文化名城，素有“天府之国”的美誉，被评为“中国第四城”，是国务院确定的西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽。6一、项目发展背景1.1、城市背景1.2、城市指标1.3、市场情况1.1、城市背景国家综合配套改革试验区全国最佳旅游城市全国宜居城市全国精神文明城市成都市现辖9区4市6县，面积1.24万平方公里，截至08年底全市户籍人口1124.96万人，常住人口1270.6万人，外来人口年均增长率3％以上。7一、项目发展背景1.1、城市背景1.2、城市指标1.3、市场情况1.1、城市背景

我国重要的铁路运输枢纽和六大铁路客运中心之一，是多条国道的交汇点，是中国六大航空枢纽之一。全国八大通信枢纽之一，中国“八纵八横”光纤干线网节点。电话总容量、移动电话用户、网络注册用户、报刊发行量等居前列。

是中国西部最重要的科技研发中心和智力资源库，汇集了29所高等院校、2700多个科研机构和58万各类专业技术人员四川水电资源可开发量为1.2亿千瓦，占全国可开发量的27%，成都是中国少见的水能资源丰富、电力供应充足并可持续利用和发展的大城市。城市优质资源金融机构数量、金融业务交易量居中国西部各城市首位，证券业务成交量仅次于上海、深圳，列全国第3位。西部最大的商贸中心，背靠四川省8750万人口的巨大市场，辐射西南、全国乃至部分东南亚和中亚地区。2008年全国城市竞争力排行榜居西部第一8一、项目发展背景1.1、城市背景1.2、城市指标1.3、市场情况1.1、城市背景

随着投资环境的不断改善，成都正成为国内外客商在西部地区投资的最主要城市之一。世界500强中已有133家在成都设立了企业或办事机构。已有美国、韩国、德国、法国、泰国、新加坡等9个国家及地区在成都设领事馆。这些都表明成都正成为世界所关注的城市。9一、项目发展背景1.1、城市背景1.2、城市指标1.3、市场情况1.1、城市背景

城市圈框架：以中心城区为核心，将向东、南、西、北四个方向发展，构建四大城市次区域，逐步形成城、镇、村一体的城市格局。

人口：市域内的城市规模扩大，到2020年，总人口预计将达1400万～1500万人，城市化水平2020年将达到70%。

发展定位：国际旅游枢纽城市、西部规模最大、最具活力、实力最强的城镇群；创业环境最优、人居环境最佳、经济实力最强的现代特大中心城市。

产业发展战略：一个基地（现代民用工业和国防工业基地）二个枢纽（交通运输枢纽、邮政通信枢纽）、三个中心（科教中心、商贸中心、金融中心）四大主导产业（高新技术产业、商贸产业、旅游产业、金融产业）；建设面向我国西部地区的中央商务区，形成西部规模最大的第三产业中心。根据2003－2020年成都市总体规划大纲总体目标：把成都建设成为中西部创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市10一、项目发展背景1.1、城市背景1.2、城市指标1.3、市场情况1.2、城市指标

在2008年世界经济危机及地震的影响，成都市总体经济受到一定的影响，但2009年GDP增速有望达到14.50%。指标1：GDP11一、项目发展背景1.1、城市背景1.2、城市指标1.3、市场情况成都近年来GDP稳步上升，根据成都商报最新统计显示，成都2009年GDP可能达到4380亿元；GDP保持高速增长，由于09年房地产市场回暖的影响，2009年GDP增长速度有望达到14.5%，增速比上年上升2.4个百分点。1.2、城市指标

成都市城市人口数量的不断增加，对基础设施、生活及娱乐休闲配套的需求量增加。指标2：城市人口12一、项目发展背景1.1、城市背景1.2、城市指标1.3、市场情况2009年年末全市户籍人口1204.54万人,比上年末增加79.85万人。人口自然增长率为7.07‰；随着人口数量的不断增大，对基础设施、生活及娱乐休闲配套的需求量相应增加。1.2、城市指标

成都市三次产业增加值稳步上升，地区经济发展迅速，居民购买能力增强。指标3：产业结构13一、项目发展背景1.1、城市背景1.2、城市指标1.3、市场情况成都市三次产业增加值逐年上升，地区的经济发展迅速，居民购买能力增强；成都市二、三产业的发展速度明显快于第一产业，说明成都产业结构调整明显，第一产业与第二产业投资受灾后重建农户投资影响增长迅速并且有所回落，第三产业再次迅速发展09年1-11月产值就高达2307.61亿元。1.2、城市指标

指标4：社会消费品零售总额14成都市社会消费品零售总额的快速增长，居民消费能力激增。一、项目发展背景1.1、城市背景1.2、城市指标1.3、市场情况2009年成都社会消费品零售总额为1948.6亿元，较去年同比上涨20.81%；社会消费品零售总额增长迅速，居民消费能力激增。1.2、城市指标

指标5：城市人均可支配收入15一、项目发展背景1.1、城市背景1.2、城市指标1.3、市场情况成都人均可支配收入逐年稳步增长，2009年达到18650元，增幅为10.08%；2009年，受总体经济环境影响，增幅较2008年有所下降，但总量仍呈高速增长态势；成都市人均可支配收入逐年稳步增加,经济快速发展，居民购买能力增强。1.2、城市指标

指标6：居民储蓄余额16一、项目发展背景1.1、城市背景1.2、城市指标1.3、市场情况

近年来，成都居民储蓄余额持续增加，2009年1-10月以达4106亿元；成都居民购买能力强;

2009年增长趋势明显，09年1-10月以达到近几年来历史最高。成都居民储蓄余额逐年增加，今年增幅大大提高，创近几年最高水平，居民潜在的购买能力强。1.3、市场情况

17一、项目发展背景1.1、城市背景1.2、城市指标1.3、市场情况

成都市房地产市场现状及未来趋势分析交易突变：2008年市场持续低迷，系列救市政策下，2009年出成都住宅市场出现明显回暖，交易持续上升。09年开始，成都楼市回暖迹象明显，到下半年，已呈现出供小于求的局面，可见成都市住宅物业销售量巨大，需求旺盛，市场消费力大。住宅物业呈现巨大需求空间。1.3、市场情况

18一、项目发展背景1.1、城市背景1.2、城市指标1.3、市场情况

成都市房地产市场现状及未来趋势分析2008年，受市场大势影响，刚性需求受到较大压抑。2009年刚性需求和改善性需求得到了有力释放。从月度房价增幅来看保持持续稳步的上升趋势，截止11月房价从1月的5320元/平米到6530元/平米，增长了22.7%，月度增幅为1.8%，整体保持平稳态势。1.3、市场情况

19一、项目发展背景1.1、城市背景1.2、城市指标1.3、市场情况

成都市房地产市场现状及未来趋势分析趋势一：商业形态将从复合物业向综合体发展,全面带动商圈升级，如今的综合体项目,已经与过去的复合型项目不同,后者仍偏重开发,前者则将更多的精力投入到管理；趋势二：开发商自留物业比例将越来越大，随着投资者逐渐成熟，开发商的实力逐渐增强，以及国家对产权式物业的控制逐步加强，一些比较大型的卖场开发商不再考虑销售，而是作为自留资产或者进行其它渠道的融资。除了这些大卖场，开发商在开发其它类型的商业地产时也更加慎重，现在开发商的融资渠道逐渐增多，商业地产自持比例将会开始增加。趋势三：专业市场开发将会逐渐集中化、规模化、郊区化，从成都市未来5-10年的城市规划来看，位于城市中的专业市场将会逐渐退出到三环外，例如成都国际商贸城集中接纳荷花池的商家外迁，据新的城市商业规划已经规定：“成都市中心城二环路以内不再新建批发市场，二环路至三环路之间严格控制新建批发市场”；1.3、市场情况

20一、项目发展背景1.1、城市背景1.2、城市指标1.3、市场情况

成都市房地产市场现状及未来趋势分析趋势四：商业用房空置面积趋势，2008年成都商业地产供求市场，存量很大，增速却在下降，且供给区域分布逐步外移，商业类型以社区商业较多。市场需求在全球危机、政策变化和投资回报失望的双重打压之下，整体萎缩；三环内的商铺空置率已高达36.3%，而对于各项目的销售来说，出现冷热不均，好口岸项目抢购激烈，位置差的商铺销售则非常缓慢，常年空置的商铺也随处可见。趋势五：地铁经济将给成都商业地产项目注入新的活力，随着成都地铁的修建，立体交通网络逐渐完善，南部新区、北部新区等的迅速崛起，许多商企纷纷看好地铁延线的商机，期望着进入地铁辐射的核心商圈中来开展经营。

趋势六：成都商业地产前景可期，外资和国内巨头进驻将引领市场裂变突破，

从外资和国内商业巨头进入成都的步伐和运作模式来看，“持有经营、定向开发、复合型商业群（含高星级酒店、甲级写字楼、集中商业和散户商业的综合体）、“特色主题休闲商业”将是成都发展的方向。提纲一、项酱目发展莲背景二、项霉目区域拦情况分沉析三、项目示开发方向窃及整体定昏位建议四、项目愉产品及规焦划建议五、项目崭开发进度扭建议六、项目浩投资财务泳评估及风搂险分析212.1、区域漂现状及冒规划2.2、区域土徒地市场2.3、区域仗房地产奸市场二、项冻目区域讨情况分塑析2.1、区域乏现状及呆规划2.2、区域枪土地市狸场2.3、区域房糠地产市场2.1、区域现估状及规划项目位酒于成都纹市青羊庸区。青解羊区因度青羊宫朱而得名背，幅员露面积67.7符8平方公里维，常住人笔口75万。是省刚、市、军恳首脑所在细地，文化是旅游资源疾占全市的2/3，也是医成都空疑气质量结最好、最公园面打积最多据、绿化蜂率最高乏的区域剥。2008年GDP实现354.烛81亿元，抽居成都启市各区领县第二议，而其隶区域综客合竞争厌力在四尺川省181个区县中证排名第二刚。2.1溜.1、区域功返能规划格稼局22232.1、区域现幅状及规划2.1.秧1、区域功婚能规划格旗局锦江区：城市中竿心区及岸东部副录中心商业服务烫为主新都区：成都城北刊副中心“成(都)-德(阳)-绵(阳)”高新技术哈产业带金牛区华：发展商务鸭服务、商光贸流通青羊区掉：高新技术胖、旅游和仍居住历史文钩化保护杯区，文半化风景饿区等城凡市建设猛特别地冈区新都大丰详：重点发展路医贸、物糖流和房地优产未来北部贫新城成华区蚂：重要的物省流基地之炊一集配套交居住、跑物流配壳送、旅潮游休闲本案二、项目骑区域情况滩分析2.1、区域盐现状及磁规划2.2、区域土孟地市场2.3、区域茄房地产辆市场项目位杠于青羊耽区中的播新兴区郊域--青羊新候区。该习区域占伍地13.4衣4平方公里绘，区内自帐然环境及突基础条件潮优越，地龙势平坦，塘河流、湖蹦泊及绿舟削森林公园勤、百仁森灵林公园将永构成适合勇生活的绿秋化体系，铁区域居住辜人口将达导到17万人。242.1、区域现暖状及规划2.1.枝1、区域功较能规划格桃局二、项络目区域痛情况分谈析2.1、区域拐现状及犬规划2.2、区域福土地市烘场2.3、区域房虾地产市场本案青羊总部工业基地根据《青羊区2007映-202灶0年商业网娘点规划》项目所愿在区域做为金沙—光华商圈渣西区，该区干域的主半要功能厉定位为以商务办躬公、大型合购物、特拌色餐饮、展娱乐休闲萝等为重点踩的区域性各商务新中修心，规划为怕城西的副问中心。252.1、区域佩现状及简规划2.1.弊1、区域功间能规划格令局二、项目扶区域情况跳分析2.1、区域现弃状及规划2.2、区域土熊地市场2.3、区域傍房地产幅市场区位交通便欧利、光澡华大道扁、日月弊大道、创成温邛斗高速、负地铁四络号线距市中习心十分即钟车程辐射成支都周边浙经济发陈展较快绍的温江斯、崇州武、邛崃阅及都江晌堰区域规划530万平米住虎宅用地规疲划区内共规译划中学4所，小凯学6所，幼儿窗园10个，农贸金市场10个，2个公交互总站……集科研、洒居住、商核业等功能泻为一体区域优势将成为双功能配致套设施歌齐全、蜻基础设促施完善仰、环境稿典雅优刊美、商荣业文化号气息浓删郁，以斜居住为吸主的城将市新区262.1、区域现盏状及规划2.1意.1、区域号功能规欣划格局二、项目音区域情况泉分析2.1、区域沈现状及嘉规划2.2、区域土城地市场2.3、区域批房地产蜡市场凯德风尚成温邛高速_青江西路至温江大道（芙蓉大道）温江市中心已开通日月大道光华大道即将开通规划地铁四号线区域交煤通现状诉：项目紧邻双公交总站辆，58、309、334、518多条公交牵线路，出糖行便利；项目在芦交通便舱捷的三倾环路、卷光华大容道、日担月大道0.5答-1公里半将径内。抄成温邛陪高速是碑邛崃、艺崇州、轰温江、精大邑等跌地的必阅经之路汽。成飞大描道即将窜通车与钟武青北歼路，光谜华大道签、培风某路、日部月大道根、成温左邛高速朵组成四头通八达咳交通网衫；未来规拆划：成都地铁4号线从拼本项目敌内规划薄道路通菊过，并雅设置站乖点，预普计2010年5月动工建趣设。27二、项袭目区域咸情况分抢析2.1、区域奴现状及炒规划2.2、区域为土地市纳场2.3、区域房赞地产市场2.1、区域狱现状及筝规划2.1坑.2、区域川交通现胞状及发乡丰展规划本案晋阳大道28二、项详目区域镰情况分队析2.1、区域镜现状及牢规划2.2、区域贡土地市升场2.3、区域房雷地产市场2.1、区域辽现状及奔规划2.1.演2、区域墨交通现药状及发陡展规划区域交余通中长沉期发展砍规划：道路系僻统：通过对客现有城苦市肌理辰和道路鄙设施现狡状分析搜，城西庸区域构造了“赛田”字形搭的网格道肠路体系，良突出主次订干道的规阔划与布局倍，以适应纺新区交某通的需冷要，同息时也强胀化了新搏城区作草为成都牺市西部鱼门户和拣交通转帐换枢纽眼的作用逗。轨道交通团：成都市稠政府目塔前需要形建立一沫条东西修向的快豪速客流电轨道，叫通过交艰通引导居城市发筛展。该犯轨道线燥在新城港区段沿额光华大默道埋设姨，并且柜设两至匀三个站塘点。远景规泰划中铁朱路西环丹线将改览造为城翁市轻轨诸，成为意青羊新喜城区与挑其他区监联系的不快捷通德道，并施且与东雪西向的早轨道交客通形成峡无缝对胞接。公共交网通：由于青壮羊区中筹心的外笋迁，新磁区将担绳当成都刑市西部方门户的源功能，争规划拟临设立成系飞客运杀站，逐绞步承担谱金沙客约运站的明部分功绕能，同挑时为铁士路西站箭物流区董域配套络建设货阀物转运盛中心，在金沙贩生活服载务区还称保留金岭沙公交蔽总站。静态交通凶：完善交通助指示和增蜓加渠化交缺通引导，在光华躲大道和蒸成飞大虏道等主盲干道设班“绿波慢”信号挂系统，加油哲（气）吵站的布幕局规划棋的选址蜜按照服仆务半径籍为0.9～1.2删km的规定匹，进出旦口宜设注置在次易干路上盏。29二、项目害区域情况鱼分析2.1、区域现渔状及规划2.2、区域土捕地市场2.3、区域房违地产市场2.1、区域惊现状及罢规划2.1.零3、区域内么生活配套三环内配泄套：学校：西南财呼大、中泄医学院尾、剑桥抚双语实坟验小学黄、成才间七中分爱校等医院：省人民略医院、殊中医学央院附属弯医院、涝西郊医则院、青队羊区第结六人民这医院、移金沙医涛院等；银行：工行，农沫行，建行猛等综合商跃场:麦德龙、脏家乐福、贵西单商城氧、好又多母、乐宾百献货、人人高乐等。其他：杜甫草有堂、金碑沙遗址与公园、乐浣共溪仪公园、回百花潭台公园、浓天鹅湖遥公园等太。三环外配历套：学校：树德中稼学、成姻都七中去、三十色七中、岸青羊实江验中学球、泡桐坐树小学挂、培风诉小学）医院：成都市颂妇女儿区童医院茂、苏坡染卫生院挠；菜市：苏坡农洒贸市场倾；超市：规划大中秧型超市；其他：国色天香下乐园、青艇羊绿洲公屠园注：三环内蜓主要以花靠近本召项目的金沙片区为参考；伴三环外以光华大唯道沿线的负配套为叙参考；三环内三环外青羊绿舟公园金沙遗址公园浣花溪公园宽窄巷子文殊院302.1、区域单现状及驶规划2.1绵.4、区域娃周边旅马游配套二、项目交区域情况忍分析2.1、区域现采状及规划2.2、区域土黎地市场2.3、区域房嫩地产市场312.1、区域且现状及雪规划2.1.的4、区域彼周边旅取游配套二、项目设区域情况盖分析2.1、区域情现状及猜规划2.2、区域教土地市演场2.3、区域房骗地产市场青羊绿袖舟公园故距离本跨项目地康约3公里，俗园内有A、B、C三个区域购。A区为森乓林文化欠展示、聋运动休元闲区；B区是核心速区，为民漠俗文化演投绎区；C区为历筒史文化窝传承区系。该公农园200屡9年已建斤设面积花共计2.2皱4平方公其里，其洞他部分框将逐步树形成，预预计2~3年陆续虹完成。本案青羊绿舟扁公园32二、项嚷目区域布情况分组析2.1、区域现绘状及规划2.2、区域土辣地市场2.3、区域房社地产市场2.1、区域尽现状及行规划2.1盛.4、区域勾周边产垒业33二、项载目区域竹情况分使析2.1、区域现翁状及规划2.2、区域让土地市榴场2.3、区域歪房地产蛮市场2.1、区域现妇状及规划2.1平.4、区域周全边产业青羊工业巩园简介：青羊工业坛集中发展凝区属于成叫都市产业镜布局规划20个工业集帆中发展区葵之一，是吼青羊区“邻五区一带壁”战略规赴划中十分拆重要的区棕域。青羊工角业集中夸发展区侦东区位赤于日月哀大道以略北，成蛙飞机场疼两侧，荐其中东友区占地勾面积2.0捉1平方公里患，是由成忍都置信与撞青羊政府起共同打造柔的一个以无全新工业川模式来实勇现工业现摆代化和大庭力发展园剥区经济和像循环经济薯，从而把论关联度较荡高的企业践集中起来裕，促进资唇源的综合捞利用和良拨性循环的呆大型工业足园区。青羊工业哗集中发展扇区重点功面能区域有坝：工业总部瓜基地：以截工业总部惩大楼为主土体，辅以抖灵活分割掏的小总部东工作空间蚕，是以科爷技研发、劝高新技术满为主的高枕成长型工必业企业的计总部聚集眯地。航空产辩业区：周以新型烤航空材窝料研发筛、新技玻术研发祸为主。342.1.驴5、区域情嚼况总结二、项目滤区域情况衣分析2.1、区域现倒状及规划2.2、区域土惊地市场2.3、区域房重地产市场居住环画境特征抽：城西欺光华金雄沙片区扁一直贵侵为富人膊的代言躲区域：与区域一牲路之隔的抖金沙片区轻中高档楼为盘密集如蓝博瑞都市蚕花园、博蚊瑞优品道悦、中铁西纲子香荷、救华府金沙陆、金沙祥钻域等。目目前光华大挪道沿线已耕经初步形面成中高档童楼盘的趋够势，如凯追德风尚、踢龙湖翠微血清波、万验科光华大楼道项目、希仁和春天患大道、和成黄彩蝶园蜜、金河谷锯、恒大城漆、珠江国性际新城等相高档楼盘营已形成名伏副其实的销高档消费及密集区，蛇使该区域刷形成一个桑庞大的消胡费群体，脊并具有较骄强购买能申力。商业价值援：潜力巨绞大，有望么成为区域击型商业中脖心：该区域奥位于规获划城西榜城市副重中心，颜政府政升策导向还，使该侵区域透集着贵族傅气息，窃高档住骗宅项目姥密集，斜该片区辰将是成保都市未皱来的商在业服务注经济圈扒之一，陶随着周慎边房地和产项目牵的建成育，未来买周边消添费人群府的商业认需求会谁更加强池劲；但同目前区难域人口默密集程恨度低，农商业现羞状需求迹能力明犯显不足职。商务价茄值特征变：商务毕价值潜杠力大，区有望成保为城西榜行政商职务副中因心：本案位超于青羊晴新区核绘心区域击，规划悦地铁4号线、青饶羊工业园坑等众多因速素，势必奏带来区域勺商务价值腥的提升和想无限的拓今展空间。占目前金沙朽光华片区爪商务价值般的兴起：气如万瑞金矩沙中心，酸博瑞商务肾楼，仁和乡丰春天广场栋等新城西沙商务区的加兴起，带疗动周边商臣务价值的坚迅速提升始，本区域矩受该区域苍影响具有甘明显的交圈通优势，踢生态环境酷优势；商堂务价值潜鄙力较大；2.1、区域现睁状及规划352.1.饲5、区域情咳况总结二、项贩目区域记情况分秘析2.1、区域闹现状及述规划2.2、区域土悼地市场2.3、区域房各地产市场2.1、区域现甘状及规划交通价闭值特征贷：交通蜻发达，拳成都城园西交通颗枢纽，多地铁经甩济潜力踏股：已建成偷温邛高纸速公路抢、光华陕大道、揉日月大卫道、成永飞大道市以及规采划中的耕地铁4号线将该孩区域与成家都市区紧借密联系起请来，交通凭便捷。使粉成都这一个西南交通汪枢纽的功始能得以增辉强，从而恨形成立体派交通的新切格局；地密铁经济带虚来的物业冤商业增值跃空间强大虎；文化娱田乐休闲屯产业发要达：文浅化休闲速旅游产摩业腾飞林，区域谁整体形销象突出：青羊区那及金沙塌片区是畜名副其默实的成旋都古蜀头文化名础片，区丈域内文混化遗址负众多，耗文化古隐迹举世绢闻名，到如金沙雁遗址，照琴台路友，文殊彼院，少胃城，杜描甫草堂订等；金坛沙片区颤目前已判经形成屋具有独袜特文化亲气质的亿休闲餐险饮娱乐捧消费产乓业链。36二、项晃目区域灯情况分欲析2.1、区域现易状及规划2.2、区域面土地市板场2.3、区域房饼地产市场2.2、区域土那地市场2006-2008年青羊区土地成交示意图本案06年，力迅地产，土地7亩二类住宅，960万元/亩06年，天盛地产，土地13亩住宅、商业用地，1160万元/亩06年，兴城建实业，土地7亩商业用地，960万元/亩06年，龙团置业，土地26亩公共服务设施用地180万元/亩06年东立置业，土地26亩住宅用地430万元/亩06年，度基实业，土地3亩商业用地696万元/亩07年，置信地产，土地8亩住宅兼容商业用地2400万元/亩07年，交大地产，土地10亩住宅用地2550万元/亩07年，万科地产，土地75亩住宅兼商业用地970万元/亩07年，新联实业，土地8亩住宅兼商业用地780万元/亩07年，天合房产，土地14亩住宅兼商业用地1680万元/亩07年，金阳房产，土地47亩住宅兼商业用地830万元/亩07年，信德房产，土地7亩住宅兼商业用地2920万元/亩08年，中房房产，土地90亩住宅兼商业用地510万元/亩07年，兴元房产，土地108亩住宅750万元/亩09年，双发实业，土地16亩住宅用地590万元/亩07年东立置业，土地55亩住宅用地530万元/亩09年，深圳合能，土地45亩住宅用地720万元/亩注：红色五字体为项折目3公里内陈成交土制地37二、项目败区域情况寨分析2.1、区域现卫状及规划2.2、区域衰土地市魂场2.3、区域雁房地产浑市场2.2、区域土状地市场成交时间环线宗地位置规模起价(万元/亩)容积率指标用地使用性质成交单价（万元）成交金额（万元）住宅楼面地价（元/平米）竞得人成交单价（万元）竞得人住宅楼面地价（元/平米）5.82-3环青羊区金沙村15.75460总≤1.8二类住宅用地（可兼容商业≤10%）59092934916成都蜀信590成都蜀信49167.273环外青羊区苏坡乡龙嘴村16.7460总≤2.9二类住宅用地（可兼容商业≤10%）48080162483建发480建发24838.132-3环青羊区苏坡乡清江1组44.81450①总≤2.4②总≤3.0兼容10%商业450201652250深圳市合能450深圳市合能22509.42-3环青羊区苏坡乡龙嘴村71.91500≤3.0二类住宅用地950683154750中海兴业950中海兴业475011.202-3环青羊区青羊大道西侧地块12.26500总≤2.8可兼容商业≤10%）1000122595356成都金阳华英达1000成都金阳华英达535611.203环外青羊区培风村88.07450总≤2.82号可兼容住宅＜50%；3号兼容＜10%商业；700616523750四川阳城实业700四川阳城实业375011.233环外青羊区三环外侧67.65380总≤2.9二类住宅用地（可兼容≤10%商业）680460003517保利680保利351711.233环外青羊区三环外侧168.21380总≤3.0二类住宅用地（可兼容≤10%商业）7201211113600华润720华润36002009年项目周鉴边土地成棉交示意图注：红色造字体为项滋目3公里内成阁交土地38二、项目新区域情况女分析2.1、区域朴现状及把规划2.2、区域土桂地市场2.3、区域房陪地产市场2.2、区域土杜地市场750万/亩530万/亩830万/亩970万/亩705万/亩700万/亩项目周虏边土地族成交示吴意图39二、项目孙区域情况工分析2.1、区域现磨状及规划2.2、区域榆土地市衫场2.3、区域径房地产饰市场2.3、区域房休地产市场2.3.郊1、住宅袭市场三环路三环路成都东星西轴线滴沿线光华大道金沙片疑区新光华片羊区本项目竟区域区温江片狡区成温邛贵高速40二、项桂目区域俊情况分足析2.1、区域统现状及倡规划2.2、区域土糖地市场2.3、区域房商地产市场2.3、区域钉房地产湖市场青羊区翁商品房蚕情况2.3、区域房增地产市场2.3.守1、住宅炕市场2009年，市巨场有所桑回暖，宵青羊区灶全年商歌品房供层应面积婆为202.改77万㎡，类销售面喊积为224灶.69万㎡，该钩区域一直泪为成都市林的居住热城点区域；青羊区商金品房的价援格从2006年开始姐价格不柏断攀升扫，由200喂6年的504努9元/平米涨至2009年的630匆0元/㎡；41二、项目区区域情况痕分析2.1、区域现包状及规划2.2、区域爷土地市没场2.3、区域房共地产市场温江区商镰品房住情集况2.3、区域房司地产市场2.3.抬1、住宅市只场2009年，供应编情况有所痰控制，总且体供应面丈积为158.径08万㎡；销啊售情况出拉现上升势讽头，销售纺面积达到204萌.34万㎡；2009年受购房腊优惠政策迷、促销活虚动和全国堪房地产整震体回暖等烤多种因素本的共同影困响，交易灯逐渐活跃今，成交价湾格逐步回摘暖，为430板0/㎡；42二、项目驼区域情况钱分析2.1、区域现乡丰状及规划2.2、区域老土地市作场2.3、区域房夏地产市场金沙区域援商品房情努况2.3、区域拾房地产魔市场2.3.旅1、住宅市渗场2009年，金船沙区域工商品房吃大部分旦尾盘，旁供应减妇少到43.掌18万㎡，销粘售面积为85.原66万平米；06年-07年金沙斑区域楼测盘均价赞稳步上弯升，受08年5.1露2地震和拐全球金杀融危机爷影响，劫均价略引有下降熟；2009年，区域捉内大多数由楼盘处于隐尾盘清盘岩阶段，新坏盘均价达篮到7500元/㎡；金沙片区紫历来是成邮都市居住谷热点区域花，其居住急价值和投盲资价值十榆分突出。43二、项目企区域情况迫分析2.1、区域现舱状及规划2.2、区域微土地市址场2.3、区域房挥地产市场光华大耀道沿线刺区域商抢品房住萄宅情况2.3、区域房确地产市场2.3刑.1、住宅市则场200叛9年的供应卡量超过70万平米，瞒但其成交较量高达102.历32万平米孝，是历奥史最高弹值，经杆过一系耗列的供奴求关系必调整，控目前该冻区域基冤本实现眼供销平历衡状态裹。200瞒9年受购遣房优惠絮政策、送全市房阴地产整塑体回暖疮等多种坝因素影禾响，交倘易逐渐循活跃，历成交价四格逐步骑回暖；获达到4700元/㎡。44二、项皱目区域趟情况分艇析2.1、区域现锤状及规划2.2、区域土哥地市场2.3、区域房狠地产市场区域楼盘雨分布金沙板块2.3、区域房止地产市场2.3宾.1、住宅被市场光华大道茧沿线二、项狐目区域跨情况分瞎析2.1、区域现晋状及规划2.2、区域矮土地市齐场2.3、区域漠房地产现市场区域典型则楼盘光华大超道沿线放板块2.3、区域房桌地产市场2.3曲.1、住宅市荐场所属板块楼盘名称环线总建面(㎡)在售楼栋套型面积区(㎡)在售套数均价(元/㎡)最高价(元/㎡)最低价(元/㎡)优惠措施当期销售率光华大道板块凯德风尚3环外46万1、3、5、7、884-128190730075006900一次性优惠2%，按揭优惠1%66.00%东立光华杏林3环外21.6万1、2、3、4、5、747-157434650068006200一次性优惠2%，按揭优惠1%87.00%易诚国际2-3环2.61,2栋50.7-96.8330690085685648一次性优惠3%，按揭优惠3%64.00%中新·公园大道绕城外80万1、4、6、7栋51-13234300//一次性优惠2%，按揭优惠1%100%恒大城3环外68.52万5，6，7，8，74，76，6688-140355600-5700/5150/90%仁和春天大道3环外47.76万44、4591-176223600068005800一次性优惠3%，按揭无优惠82.00%兴城融域3环外

1.2.3.4.5.6.7.8栋55-14770495052004600一次性优惠2%，按揭优惠1%95.00%元益花园3环外38万840-110400520056004900一次性优惠2%，按揭优惠1%38%丽晶港绕城外70万1，,2，7，11、1271-1206550058005000一次性优惠3%，按揭优惠2%96.00%颐和京都3换295、643-15599530057004900一次性优惠3%，按揭优惠2%98.00%46二、项止目区域艘情况分茂析2.1、区域现礼状及规划2.2、区域土捉地市场2.3、区域房娃地产市场区域典蜜型楼盘金沙板块2.3、区域房悼地产市场2.3.芳1、住宅市便场所属板块楼盘名称环线总建面(㎡)在售楼栋套型面积区(㎡)在售套数均价(元/㎡)最高价(元/㎡)最低价(元/㎡)优惠措施当期销售率金沙板块金沙万瑞中心2-3环14.7万/800/8700//一次性付款优惠200元/平米，按揭优惠100元/平米/中大君悦金沙二三环70万2、4、1栋132㎡50740084006500一次性优惠2.5%；按揭优惠1.5%58%花样年华.乐摩筑2-3环3.1万1栋50-9076700078006960一次性优惠2%，按揭无优惠91%优品道70802-3环40万34、35栋60-90㎡139500102907932一次性优惠1%,按揭优惠0.5%95%双玺2-3环10.2万7、8栋40-105/7000//双玺1批次已售罄，2批次现正接受咨询。中铁西子香荷2-3环3.3万1，2，3,4,6栋80-148㎡7575008000以上7100一次性优惠1%70%公元西2-3环23.39万1、2栋已售完，4栋今年四五月份开售朗基龙堂2-3环8.7万1栋46-120㎡20优惠后7000/优惠后6400/96%金沙柏林郡2-3环7.1万未开盘47二、项目盯区域情况艺分析2.1、区域畏现状及慎规划2.2、区域框土地市泛场2.3、区域房沈地产市场区域典违型楼盘溉介绍凯德风尚开发商成都信凯实业有限公司占地约166亩建面约46万平米建筑形态18-20F高层公摊15%-16%绿化率50%容积率4.2车位3200梯户比2梯4户面积区间84-129㎡户数约4410户，一期900多户建筑风格现代简约园林风格互动式园林景观配套健康步道，宠物公园，3700㎡邻里中心交房时间2010年年底物管费用1.98元/平米/月2.3、区域屯房地产蜘市场2.3摩.1、住宅正市场48二、项叮目区域腐情况分斗析2.1、区域现丛状及规划2.2、区域土享地市场2.3、区域报房地产慕市场畅销户型户型点街评：户前型面积假约89平米。新户型功赔能分区爽合理，短客厅以下大尺度温开间，盖营造舒队适居住翅体验，胜厨房与振生活阳辞台相连拖，生活赏更加方熄便，动挤静分区饮合理，抖私密性甩好。户型点撒评：建刘筑面积奖约132道.15平方米幕。客厅副外带错捏层挑高辱花园露姿台；主觉卧带卫轿生间和壳衣帽间记，并以270度转角稳飘窗引解入良好以采光；妻厨房与忠生活阳熔台相连城，生活标更方便蜂。2.3、区域宝房地产渔市场2.3吼.1、住宅市炼场49二、项赛目区域社情况分糕析2.1、区域现脱状及规划2.2、区域土缴地市场2.3、区域房返地产市场区域典牲型楼盘擦介绍珠江国际城开发商成都珠江投资有限公司占地1093亩建面住宅24万平米，商业25万平米建筑形态高层均价4100绿化率20%容积率5.40车位/梯户比/面积区间49-178平米户数1410（1期）2.3、区域房料地产市场2.3.坐1、住宅均市场50二、项目愉区域情况粥分析2.1、区域现藏状及规划2.2、区域土于地市场2.3、区域房胃地产市场畅销户凳型珠江克花莱国际终公寓1户型1室2厅1卫1厨56㎡珠江克糠莱国际什公寓3户型2室2厅1卫1厨78㎡2.3、区域脑房地产队市场2.3锹.1、住宅市条场51二、项目务区域情况雕分析2.1、区域现喜状及规划2.2、区域土制地市场2.3、区域房诊地产市场区域住宅蒙市场小结项目所渔在区域萄住宅市已场现状耀：光华大道坏两侧已有致超过30余家品抬牌开发阵商，因吗仁和春僚天大道访、巨龙典环岛国柳际社区焦、中新少公园大河道、凯社德风尚旅等高端践物业的纸拉动，多人气急鸦剧上升道，成交日量稳步答上扬；苹光华大隆道的价愁值进一副步凸显滤；区域住吵宅均价耀在5500元/平方米—850圾0元/平方米的娘水平；区域供辟应与成臣交的主顾力以二蒸房、三斩房为主纲，面积约在80㎡慕—13特0㎡区间内，务总价在50-1帜00万之间轨。未来发展围趋势：项目所堤处区域歪距离主京城区距徐离不远洲，成温叙邛高速右、光华殖大道以稳及规划纸中的地垫铁4号线、屠轻轨等秆四通八跪达的交防通路网紫，可实坏现与主必城区的琴快速联蚀系，都务市繁华旁近在咫请尺。另遗外光华在大道能劲让人远夜离都市舞的喧嚣谊，又能推拥有丰浆富的自库然资源短和生态共资源。经过科学悠规划和建咐设，光华挣大道上的芦生活、教俯育、医疗黎配套等将哗趋于成熟脸和完善，坝因此，光智华大道往真后的走势析可望稳步刻前行，有赵机会成为敌成都市一片个新的高勾尚住宅集挨中区。2.3、区域厌房地产龙市场2.3.杯1、住宅市忽场52二、项目公区域情况舒分析2.1、区域悼现状及脆规划2.2、区域土宽地市场2.3、区域房震地产市场2.3、区域房童地产市场2.3.抢2、办公物称业市场成都市办姨公物业市挣场综述甲级写衔字楼、馅乙级写尘字楼、馅酒店写怕字间、臂商住楼每、商务滤公寓星爬罗棋布帐，构成忠了成都回市写字件楼市场谨多元化晋格局。语对本项例目而言驱，不适暖宜发展甘甲级写搞字楼，乡丰主要关奖注为周裙边产业栽园配套聪的写字们楼及SOH砍O类物业市稼场。商住楼/商务公寓乙级写字楼产业园写字楼甲级写字楼租金水平20-30元/m2/月50-80元/m2/月30-60元/m2/月90-150元/m2/月售价4,000-5,000元/m25,000-7,000元/m24,000-6,000元/m28,000-15,000元/m2入驻率–90-95%80-85%80-90%客户特征中小企业、个人工作室中小企业企业总部实力雄厚的大中型公司；处于发展阶段的中型企业。客户考虑点低办公成本，办公空间需求不大低办公成本，办公空间需求不大办公环境舒适，价格合适，符合企业总部形象注重企业形象；强调商务气息；商务配套和服务齐备物业特点商务配套不齐全，缺乏专业、个性化的服务意识整体档次不高，缺乏专业的、个性化的服务与商务配套办公场所相对独立，拥有高品质生态及绿化环境，商务服务有待提高专业形象完善专业的商务服务未来发展趋势下降下降上升上升53二、项役目区域暖情况分灶析2.1、区域榆现状及卧规划2.2、区域棵土地市蚀场2.3、区域房弟地产市场2.3、区域房疫地产市场2.3.负2、办公物劳业市场写字楼俩空间布属局与成歌都市“2轴4片”规划痰发展方向顿一致，2008年-200鞠9年二季度淡，城东、哄城南写字土楼供应和嫁需求量是倾成都市写环字楼市场悬主力；城西由于龟高新西区草带来大量纽奉的写字楼阁供应，近辟年来写字锄楼市场较励为活跃；本项目含位于成纳都市西金区，由甚于靠近建成都发蔬展最好蜘的青羊防工业园负及成飞翼集团，龄具有一馆定的商柳务办公妖氛围。成都市咐办公物筝业市场脊综述54二、项闪目区域易情况分崖析2.1、区域令现状及舱规划2.2、区域土饥地市场2.3、区域房挪地产市场2.3、区域波房地产首市场2.3缘瑞.2、办公闭物业市求场编号名称1龙潭工业集中发展区2锦江工业园3成都高新技术开发区4武侯工业园5青羊工业集中发展区6金牛工业集中发展区市区各主触要工业园诱分布55二、项目庄区域情况闹分析2.1、区域床现状及业规划2.2、区域班土地市满场2.3、区域捎房地产业市场2.3、区域连房地产那市场2.3.奇2、办公讽物业市嚼场典型项目--青羊工业筝集中发展悟区开发商成都青羊摘工业建设职发展有限散公司规模3,05语3.09亩规划分为科技锁创新区、院精密加工谦区、综合遵配套服务堆区，建设恨周期6年产业定位着力发展备高新技术奖产业，主带导产业定习位于精密添机械加工溜与电子电乞器，发展妖现代规划数制造工业窜与信息工世业，走新州型工业化容道路，发妇展新型工肠业经济。56二、项售目区域冲情况分智析2.1、区域现慈状及规划2.2、区域虹土地市怠场2.3、区域房铁地产市场2.3、区域舅房地产根市场2.3.苏2、办公物宣业市场典型项耕目--青羊工业率集中发展诊区发展商歌：成都士青羊工供业建设志发展有港限公司已（成都皱市青羊忽区国有夏资产监飘督管理伟办公室周、成都满置信实宿业（集睁团）有午限公司网、四川催合信实掉业有限虑公司共肃同发起魄成立）位置：青胆羊工业集墨中发展区赢核心区域占地面甘积：933亩投资规模检：37.3亿元总建筑违面积：69万平方踪蝶米容积率：1.6绿地率：28%开发进度2004年动工，晋率先启动奖项目东区妈部分。1期项目窑（A、B区）2006年5月28日交房，酸已完成招狗商。2期项目垄（C、D区）200防8年9月12日交房，蚊已完成招欧商。3期项目零全部为雾独栋式章产品，老目前正萄在招商枯。产业定位啄：发展新葡型总部经循济，打造絮彰显和提吹升企业形岂象气质的样企业总部哄。57二、项华目区域仪情况分聚析2.1、区域山现状及箭规划2.2、区域坛土地市堆场2.3、区域房杏地产市场区域办塌公物业芦市场小捡结项目所累在区域阁办公物怠业市场牲现状：项目邻近佛成都市三足大产业园声区，有较恳强的办公羡氛围，但嘉目前周边余配套设施驴尚未完善骡，作为单轧纯的写字嘉楼项目尚昨需时间；区域写字膊楼均价在4500元/平方米—80役00元/平方米的会水平；区域供阻应的写旬字楼主垄要在产鲜业园区司，面积查较大，硬缺乏为轨总部基合地服务质的中小继型企业皇办公产艺所。未来发裙展趋势珍：项目所处暂区域距离般主城区距骗离不远，纹成温邛高惠速、光华深大道以及万规划中的础地铁4号线、轻己轨等四通伞八达的交秒通路网，痒可实现与储主城区的背快速联系卧，都市繁型华近在咫跟尺。另外葡光华大道掩能让人远业离都市的谅喧嚣，又拐能拥有丰夕富的自然蛙资源和生常态资源。辉此外，项烤目紧邻三强大工业园续区，具有何较强的办衬公氛围。便捷的喉交通、速周边工冰业园的辅支撑，诊项目所劈燕在区域斩后期将肝有望成您为成都也市写字砍楼的集留中区域剂。2.3、区域均房地产选市场2.3.赠2、办公物驱业市场58二、项目橡区域情况租分析2.1、区域茫现状及滩规划2.2、区域折土地市寄场2.3、区域房傲地产市场2.3、区域房检地产市场2.3业.3、SOHO物业市场成都市SOH棒O产品特仿征侧重办玻公与居厘住的SOHO项目在产鼠品上并无食太大差异臣，仅在销宝售手法上坦有所侧重幼；由于土筑地性质洲为商办掩用地，省水电等去居住成赶本较高仔，因此景部分楼蔽盘突破漆该规定卧，将水单电调整充为民用喝水电，顶对销售浮带来极果大帮助骨。SOH晃O以60平方米以臂下小户型件供应为主肝，如客户拣需要大户大型面积，策开发商会脸建议多个些户型打通进使用，由泻此降低销丽售风险。SOHO线物业用途墨侧重户型供应曾比例户型面精积以40-6摩0平方米雀左右的捷小户型盲供应为滤主。59二、项目定区域情况汪分析2.1、区域现沙状及规划2.2、区域土种地市场2.3、区域露房地产辟市场2.3、区域房乒地产市场2.3.顿3、SOH包O物业市场投资客栽占SOHO购买客户刃的主力，贝客户主要冠来自成都震及周边城控市。投资客为SOH吃O购买客必户的主程体，自度用客户杏基本为库自住或肝小型办惩公企业栗，还有8%的客户为播自用兼顾锁投资的客鉴户；元/㎡客户购买即用途元/㎡客户来源60二、项副目区域稀情况分揉析2.1、区域皂现状及驾规划2.2、区域土斑地市场2.3、区域房枣地产市场2.3、区域岛房地产微市场2.3.校3、SOH道O物业市态场成都市SOH扁O类产品定纸位小结成都市SOHO公寓产品侨特征成都SOHO产品，责精装比失例较大勉，但清愁水同样悟具有相滑当大需笋求空间倍；精装产品词的优势，葬一是交房怀即可出租她使用，二涨是追求便凉捷，三是漠装修费用粪算进按揭克，降低投办资费用；丸清水LOFT产品的优航势，一是系空间丰富岸，特点突引出，二是披比较适合建办公类需店求，三是烤依据自己首喜好进行幅装修，凸卡显个性等跨。因此，提屈供清水LOFT、精装辣两种产带品，以竿满足不稼同的需鼠求。精装公寓澡，以居住帝为主要功宽能；清水公牙寓，以跑办公为脂主要功么能。万达精碰装SOH题O开发经验丝式趋势精装产顽品，投今入小，腰门槛低尘，小面马积、低怕总价提升性价松比高，适洽度提高精斜装标准有以利于提升中产品竞争置信风景LOFT开发经验达200倒%超高得里房率，纺实际得肺房价格昨大约350色0元/m2。双层的唇空间，沫拓展办参公面积够，丰富裙的创意仁空间，杨突出项弹目特色振。61二、项目政区域情况菊分析2.1、区域现旦状及规划2.2、区域土阶地市场2.3、区域房追地产市场2.3、区域钳房地产吸市场2.3染.3、SOHO物业市场区域SOHO物业市场刊小结项目所在葬区域SOHO市场现状蚕：项目邻近揭成都市三只大产业园酸区，以高引新企业为喇主体。区女内从业人劣员众多，绍且偏年轻浑化，因此SOH首O物业将有袖极大的市句场需求；历但该区域丢目前尚未索有此种物灿业形态；区域供应鹿的写字楼隙主要在产专业园区，别面积较大常，为总部旅基地服务饲的中小型毯企业非常忆缺乏小型朵办公场所狱，因此此捷种物业形妙态也是非块常适合其倒所用的。未来发展唐趋势：项目所侍处区域烘距离主夺城区距哈离不远巨，成温日邛高速猪、光华忌大道以决及规划匆中的地脱铁4号线、挺轻轨等蠢四通八运达的交浴通路网佛，可实鸦现与主倒城区的意快速联度系，都雀市繁华停近在咫惠尺。此嘉外，项刮目紧邻友三大工污业园区族，具有斧较强的SOH剂O物业需求悟。产业园姜的办公活及短期镜居住需厚求，使特该区域川发展SOH须O物业具颈有极强香的可操娃作性。提纲一、项目闹发展背景二、项目母区域情况枯分析三、项胆目开发巩方向及玩整体定芝位建议四、项目酿产品及规化划建议五、项悦目开发峡进度建风议六、项目悟投资财务戚评估及风漫险分析623.1、项目李属性及乱核心价钥值分析3.2、项目开匙发方向SWOT分析3.3、项目砌整体定织位建议3.1、项目属墨性及核心恭价值分析3.1错.1、项目背拆景回顾三、项目骨开发方向硬及项目整负体定位建触议3.1、项目黎属性及嫁核心价锄值分析3.2、项目映开发方否向SWOT分析3.3、项目整己体定位建凶议63“XX毛”项目双选址在漫交通便活捷的三吧环路、极光华大枝道0.5-域1公里半扔径内。圈该区域稻未来规物划为一乱个以商务材办公、拣大型购据物、特揪色餐饮高、娱乐腔休闲等青为重点棕的区域病性商务倾行政中妹心；项目地柴域开阔选，属于穷城市新救区核心煎区域。永目前项占目周边替开发了酷许多具寇有品质锻的楼盘拥（如凯情德风尚就、丽晶逆港、仁雕和春天峰大道等州），但缺乏垂有支撑样力的商治业亮点检聚集人辈气。光华大道项目内地召块现状日月大耕道3.1、项目属亩性及核心燃价值分析3.1现.1、项目催背景回府顾三、项拦目开发央方向及即项目整的体定位肥建议3.1、项目牧属性及侄核心价胡值分析3.2、项目开搅发方向SWO喊T分析3.3、项目梅整体定勤位建议64从成都头市规划驱局了解毅最新的议区域规胖划信息植为：三环以外覆绕城以内是区域除成步飞基地工棚业用地外愿，剩余土篇地利用性鹊质均为住叫宅用地或倒住宅兼商宁业，以及民市政设施躲用地。3.1、项目属哥性及核心储价值分析3.1.巩2、项目规哈划指标状绘况三、项目烟开发方向鬼及项目整破体定位建览议3.1、项目属枣性及核心垂价值分析3.2、项目开并发方向SWOT分析3.3、项目件整体定滔位建议65特别说仗明：与疼青羊区档人民政植府洽商锄的整个邻项目总伯占地394亩，共最有6块地块。魄由于5-6号地块拆袋迁尚未完隐成，目前秧取得的是1-4号地块，抱共计288.串34亩。地块编号规模(亩)容积率密度性质和用地条件179.233.0总密度≤40%,高层主体≤20%文娱兼商业,，兼<50%商业242.932.8商业兼住宅,兼<50%住宅380.172.6486.012.5合计288.342.703.1、项目移属性及吉核心价旅值分析3.1绞.3、项目碧区位关蚀系状况三、项病目开发猫方向及然项目整犬体定位绒建议3.1、项目属略性及核心打价值分析3.2、项目习开发方斑向SWOT分析3.3、项目壮整体定雷位建议66市政公园规划用地树德中学本案青羊总部基地3.1、项目场属性及掘核心价金值分析3.1.飘4、项目周模边物业状蛛况三、项应目开发交方向及锐项目整画体定位镰建议3.1、项目泊属性及牺核心价瓦值分析3.2、项目棚开发方谜向SWOT分析3.3、项目整贯体定位建坟议67项目周樱边有多湾个高档勾楼盘，田凯德风游尚、光雨华杏林晒等已经赵开始销羽售，万蒙科地块颤预计2010年年底醉动工。巧此外，妥项目附车近有多零个安置以社区（智中坝社批区、培勾风社区姻、万西秧苑等几垂个大型狭拆迁安纷置社区万）。3.1、项目属辨性及核心投价值分析3.1.缝5、项目狐四至状退况三、项雕目开发彼方向及牙项目整性体定位吨建议3.1、项目属证性及核心铜价值分析3.2、项目良开发方悄向SWOT分析3.3、项目整抽体定位建侨议683.1、项目眠属性及凡核心价智值分析3.1叙.5、项目四嫁至状况三、项哪目开发态方向及失项目整段体定位译建议3.1、项目属握性及核心悦价值分析3.2、项目葵开发方税向SWO抢T分析3.3、项目整篇体定位建扶议693.1、项目属宫性及核心咱价值分析3.1中.5、项目射四至状世况三、项目帜开发方向都及项目整傅体定位建至议3.1、项目交属性及安核心价愚值分析3.2、项目油开发方歉向SWO晋T分析3.3、项目勒整体定椒位建议701号地块树德中学2/3号地块修建中的景观大道大道3.1、项目扁属性及文核心价责值分析3.1铺.5、项目四芦至状况713号地地现状成都妇币女儿童眠医院成飞总部基地4号地块现状4号地地丸现状2号地块现苦状地块中在建道路三、项惭目开发病方向及异项目整蔑体定位宏建议3.1、项目属倚性及核心矮价值分析3.2、项目开妨发方向SWOT分析3.3、项目举整体定单位建议3.1、项目百属性及抹核心价练值分析3.1.绞5、项目刻四至状器况三、项弊目开发永方向及福项目整舅体定位堆建议3.1、项目属攻性及核心作价值分析3.2、项目很开发方亲向SWO丈T分析3.3、项目斤整体定惜位建议723.1、项目属趋性及核心级价值分析3.1捷.5、项目芹四至状膛况三、项目血开发方向准及项目整订体定位建乘议3.1、项目裂属性及睛核心价愧值分析3.2、项目俊开发方掌向SWOT分析3.3、项目整凯体定位建络议73地块西面3.1、项目室属性及汇核心价桥值分析3.1赛.5、项目融四至状亦况三、项目必开发方向翻及项目整栗体定位建探议3.1、项目属快性及核心腔价值分析3.2、项目开看发方向SWOT分析