房地产行业年度策略报告解读城镇化布局中西部

解读城镇化，布局中西部—房地产行业2013年年度策略报告2012-12-20第一页，共三十九页。2一、主要结论二、主题：解读城镇化，布局中西部三、楼市：温和复苏四、策略：维持超配五、个股：高周转龙头+城镇化受益股目录第二页，共三十九页。3主要结论解读城镇化，布局中西部

城镇化将是贯彻2013年的主题，市场将反复演绎挖掘。在我们看来，新型城镇化的重点在中西部区域、县级市与乡镇。受益的地产股包括：金科股份、华夏幸福、南国置业。楼市复苏初期

年末的暖冬提示小阳春行情值得期待。刚需足以支撑市场，而库存正逐步被消化。结构性特点越发明显：小户型自住型产品供不应求，大户型投资型产品去化艰难。维持超配，推荐“白马股”+“城镇化”

维持地产股超配建议。个股推荐：保利地产、荣盛发展、金科股份、华夏幸福、南国置业。

第三页，共三十九页。4一、主要结论二、主题：解读城镇化，布局中西部三、楼市：温和复苏四、策略：维持超配五、个股：高周转龙头+城镇化受益股目录第四页，共三十九页。5解读城镇化，布局中西部城镇化的战略意义不言而喻

中国未来几十年最大的发展潜力在城镇化；协调推进城镇化是实现现代化的重大战略选择（李克强）城镇化的侧重点在中西部

在城镇化进程中，要把加强中小城市和小城镇建设作为重点。在中西部地区，以县城为基础积极发展中小城市（李克强）多种路径寻找受益地产股

从区域的角度，重庆、武汉、长沙、西安等城市有望成为中西部的核心城市；从类别的角度，除了住宅以为，工业地产、旅游地产、城市综合体开发商也将从中受益。目前，我们认为最符合城镇化主题的地产股有：金科股份、华夏幸福、南国置业。第五页，共三十九页。6城镇化主题正在不断升温资料来源：中国银河证券研究部第六页，共三十九页。7关于城镇化的几个概念城镇化的定义

是指农村人口转化为城镇人口的过程。反映城镇化水平高低的一个重要指标为城镇化率，即一个地区常住于城镇的人口占该地区总人口的比例。城镇化是人口持续向城镇集聚的过程，是世界各国工业化进程中必然经历的历史阶段。当前，世界城镇化水平已超过50%。城镇化与城市化有何差别？

在英文中是一个词：Urbanization；但在中文中，有细微的差别：城市是City，而城镇是Town。在我们看来，中央采用城镇化而非城市化的表述，意在突出农村。

第七页，共三十九页。8城市化的历史城市的最早出现始于旧—新旧石器时期；到17世纪，城市扩张的动力来自商人；但只有到了19世纪，工业革命的诞生使得人口在城市集聚，出现了快速城市化的现象。19世纪的工业城市化，与技术革新密切相关，尤以英国的工业革命和美国的铁路时代最为典型。20世纪，北美的城市化出现了大都市圈现象（MetropolitanArea)，并出现了住房问题和贫民区等负面的后果。20世纪的中后期，在第三世界国家出现了城市化加速的现象，包括：拉美、东南亚、中国和韩国。

第八页，共三十九页。9李克强关于城镇化的论述城镇化是我国最大内需潜力之所在。城镇化的过程是农民转为市民的过程，这意味着消费观念的更新和消费结构的升级，意味着巨大消费潜力的释放。城镇化过程中农村富余劳动力向城镇转移，还意味着劳动生产率的提高，意味着经济发展质量和效益的提升。推进城镇化，应当坚持城市发展与产业成长“两手抓”，把城镇化与调整产业结构、培育新兴产业、发展服务业、促进就业创业结合起来。要引导产业向城市和园区集中，促进企业集聚发展。服务业是城镇就业最大的容纳器。

第九页，共三十九页。10推进城镇化需要深入研究一些重大问题城镇化战略问题。城镇化布局既要遵循经济规律，也要考虑国家安全。如何在中西部一些发展条件较好的地区，加快培育新的城市群、形成新的增长极，值得认真谋划和推进。怎样找出有效的办法，积极挖掘现有中小城市发展潜力，更好发展小城镇，把有条件的东部地区中心镇、中西部地区县城和重要边境口岸逐步发展成为中小城市，也是一项紧迫的课题。土地利用问题。人多地少是我国城镇化的最大制约因素。户籍改革问题。各类城市如何根据综合承载能力和发展潜力，科学制定农民工落户条件，实行差别化户籍政策，需要做进一步研究探索。资源支撑问题。能源资源不足是我国的一个基本国情。生态环境问题。如何在城镇居民中推广绿色生活方式和消费模式

第十页，共三十九页。11城镇化与房地产城镇化使得农民进城变为市民，从而带来了对住宅的大量需求。在中国正在逐步进入老龄化的阶段，城镇化将成为一股对冲的力量。城镇化产生的新市民的财富和收入都远低于城里的居民，这就要求政府为其提供解决方案。对开发商而言，如何通过低成本的租屋和小户型的居屋，是对其核心能力的考验。除了农民进城以外，建设新市镇是城市化的另一条道路。在农村转变为市镇的过程中，土地价值将大幅提升。率先进入的开发商将从中受益。城镇化过程中，各地将因地制宜发展各自的优势产业，建设工业园区，这可能为专业的工业地产商提供商机。城镇化将带动服务业（包括零售业）的发展，这也将为相关的开发商提供机会。

第十一页，共三十九页。12受益于城镇化的地产股与住宅开发相关：金科股份——公司定位于二三四线城市的住宅开发。60%的业务布局在大西南（包括重庆、成都等）

与工业地产相关：华夏幸福——承接产业转移，工业地产；盈利模式独特，锁定业绩高。市场仍有分歧，估值偏低。与商业地产相关：南国置业——为城镇化服务；区域布局在武汉及湖北二线城市的商业地产开拓者；商业地产开发、经营能力强；独特盈利模式打通商业地产产业链条，实现自身扩张循环。

第十二页，共三十九页。13一、主要结论二、主题：解读城镇化三、楼市：温和复苏四、策略：维持超配五、个股：高周转龙头+城镇化受益股目录第十三页，共三十九页。14楼市温和复苏楼市运行数据显示：当前楼市已处于复苏初期

11月份，销售淡季不淡；开发商大多完成或超额完成年度销售目标；草根证据表明，小户型产品出现断档，开发商加大开工；年末，土地市场明显回暖；资料来源：中国银河证券研究部第十四页，共三十九页。1511月份，住宅销量创新高，楼市已显上升趋势资料来源：国家统计局、各地房管局、WIND第十五页，共三十九页。16开发商推盘增加，成交略大于批售十大城市住宅新增可售与成交批售比

资料来源：各地房管局、WIND、中国银河证券研究部第十六页，共三十九页。17房价在6月份回落筑底后，震荡回升资料来源：国家统计局、中国指数研究院、WIND第十七页，共三十九页。18去库存力度与持续性不高，表明供求总体平衡十大城市的每月住宅净去化量

资料来源：各地房管局、WIND、中国银河证券研究部第十八页，共三十九页。19库存量高位徘徊，静态去化周期7.6个月十大城市的住宅库存量

资料来源：各地房管局、WIND、中国银河证券研究部第十九页，共三十九页。20住宅投资增速企稳回升商品住宅投资额同比增速

资料来源：国家统计局、WIND第二十页，共三十九页。21新开工面积下滑趋缓商品住宅新开工面积同比增速

资料来源：国家统计局、WIND第二十一页，共三十九页。22各项指标都有筑底迹象商品房销售增速、新开工面积增速和投资增速

资料来源：国家统计局、WIND第二十二页，共三十九页。23主要城市土地购置面积触底回升资料来源：WIND、中国银河证券研究部第二十三页，共三十九页。24土地市场也已走出谷底全国商品房土地购置情况

资料来源：国家统计局、WIND第二十四页，共三十九页。25草根调研结论从各区域楼市看，一线城市的供应更加短缺，房价反弹压力较大；二三线城市供应较为充足，房价表现相对温和从产品结构来看，小户型、刚需产品仍旧是市场成交的主流，去化速度较快，已经出现断档迹象，提价能力较强；而大户型、投资型产品去化虽然改善，但总体仍旧较为缓慢。开发商“以价换量”的策略暂告段落，转而“保价求利”开发商的资金链与去年相比明显改善，对后市的信心也更强小结：无论从数据分析还是草根证据看，楼市短期向上的趋势已经确立。预计明年小阳春，再度放量的概率较大。

第二十五页，共三十九页。26一、主要结论二、主题：解读城镇化，布局中西部三、楼市：温和复苏四、策略：维持超配五、个股：高周转龙头+城镇化受益股目录第二十六页，共三十九页。27房地产股配置策略结论：维持超配

资料来源：WIND、中国银河证券研究部第二十七页，共三十九页。28楼市回暖是主要催化剂，不确定性在于政策

地产股的股价表现及驱动因素

资料来源：WIND、中国银河证券研究部第二十八页，共三十九页。29货币政策金融机构贷款余额同比增速资料来源：CEIC

9月末，金融机构贷款余额为61.5万亿，同比增长16.3%；增速与09年6月份的34.4%相比显著回落，但仍旧略高于01年末的11.6%、05年末的13.0%的两个前期底部第二十九页，共三十九页。30货币政策房地产贷款余额同比增速资料来源：CEIC

三季度末，金融机构房地产贷款余额为11.7万亿，同比增长12.2%；其中，房地开发贷款余额3.8万亿，同比增长11.0%；购房贷款余额7.2万亿，同比增长12.0%，增速均见底反弹。预计，四季度购房贷款和开发贷款增速继续温和回升。第三十页，共三十九页。31近期的房地产行业政策2012.11.28李克强副总理：未来几十年最大的发展潜力在城镇化2012.11.21住建部政策研究中心：希望房产税赶快总结经验，尽快推广试点，甚至在全国推广2012.11.13住建部部长：楼市调控政策没打算放松2012.11.08上海：支持住房公积金缴存职工以自住和改善为目的的住房消费2012.11.02镇江：新就业人员购买自住房，父母可成共同还款人2012.10.25武汉：公积金可异地还贷，二手房可贷额度提升2012.10.24天津新政：网签首付可分两次交纳2012.10.22房产税试点扩围难，接近财政部人士透露，“两湖”房产税相关工作已暂停2012.10.21陕西新政：商品房利润控制在10%2012.10.17温家宝：房地产调控初见成效2012.10.07贵阳：购房入户资料来源：WIND、中国银河证券研究部第三十一页，共三十九页。32股价的驱动因素预测经济政策：稳健货币+积极财政，中性偏多行业政策：中央真空、地方微松，中性偏多楼市表现：复苏初期，量价微升，中性偏多估值水平：对应于2012年业绩，龙头股-PE10倍，NAV折价20%；二线股-PE11倍，NAV折价30%至45%。估值仍有上涨空间。结论：总体偏正面，虽然累积超额收益较多，但上涨行情似乎还未走完。维持超配。

第三十二页，共三十九页。33一、主要结论二、主题：解读城镇化，布局中西部三、楼市：温和复苏四、策略：维持超配五、个股：高周转龙头+城镇化受益股目录第三十三页，共三十九页。34行业分化延续，继续优先配置高周转龙头

2013年楼市将呈现温和复苏的态势，赚取开发利润的高周转模式仍旧是最佳的选择；另一方面，区域和产品分化的特点也将更加突出。因此，从板块配置的角度，我们仍然建议配置销售好、周转快、业绩增速高的全国性开发商和二三线开发商，包括保利地产、万科、荣盛发展、中南建设、阳光城等。保利地产（600048）：全国性开发商中的龙头，近几年增长势头迅猛。公司坚持高杠杆、高周转模式，执行力强。产品定位于主流人群、中小户型，在刚需为主的市场中凸显优势。

荣盛发展（002146）：二三线城市开发商中的龙头。主要区域布局在廊坊、沧州、徐州等华北区域的二、三线城市，产品面向刚性需求。公司同样贯彻高杠杆、高周转开发模式，项目管控到位、成本控制能力强者。第三十四页，共三十九页。35城镇化战略受益股

城镇化战略是中国经济中长期发展主线，也是房地产股2013年的主题；而新型城镇化重心在于中西部，相应的受益地产股包括：金科股份、华夏幸福和南国置业。金科股份(000656)

公司定位于二三四线城市的住宅开发。60%的业务布局在大西南（包括重庆、成都等）。华夏幸福(600340)

公司的业务模式是与各地方政府合作，负责工业园区的规