中建大厦项目后评估报告

【中建大厦】项目后评估报告中海地产集团有限公司后评估工作小组二○○九年二月【中建大厦】项目后评估报告前言：中建大厦项目是由中国最大的建筑工程承包企业——“中国建筑工程总公司”，及其下属全资子公司中国建筑第八工程局、中建国际建设公司和上海隆宇公司联合投资建设的高档甲级写字楼。中建大厦整个项目的建设委托中海集团下属中海地产上海公司全方位管理。基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的项目，尤是其写字楼项目提供一定的借鉴。中建大厦项目后评估过程中，上海公司同事认真对待，努力工作，总部的规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。目录TOC\o"1-1"\h\z\u【核心内容提要】2疼【项目投资因管理评估】忍武5茅【项目规划企设计工作评衡估】图升7会【项目营销沉工作评估】类梨26顺【项目进度殃、工程管理湖评估】分奖43罗【项目成本胜管崇理晚评估】狮敢50步【核心内容语提要】绘投资管理评充估车从投资的角航度考虑，本士项目的开展剪是较为成功赔的：楼本次吸纳项枯目采取了与阔陆家嘴（集板团）公司协劳议出让土地冶的方式，地镜块转让方式胶为一次性保，毒证明是相当初成功的。项梁目随后可以除直接进行开挪发，没有动停拆迁压力，烛对资金的快闹速回笼相当旧有利。何浦西的淮海滔中路和南京铜西路两个传原统高档办公贩区可供用地宜已极少，办关公楼的主要跑发展空间仍丛在浦东陆家棚嘴地区，中跑建大厦项目哭所在的世纪收大道沿线土译地也逐渐成量为稀缺资源竟。粪对未来几年佛上海市写字遣楼市场尤其转是甲级写字减楼市场的发属展，作了较久为准确的判住断。同时对胀浦东、浦西路区域市场，找上海三大办邻公商务区的抄市场情况，川做了大量细撕致的市场调刃研和分析。出对于项目投郊资决策起到孕了极其关键仗的作用。罩规划设计工凑作评估道项目在设计废初期，设计颗单位确定好周之后，经过貌对确定的设由计单位的更逼深入了解，悲并结合前期强的沟通成果奔，练规划坑各设计单位毕在项目的不无同阶段，所轧应从事的不酷同工作范围辟及工作内容左，并确定相蜂关工作开展耕的形式等问窑题，建立起具项目的设计精体系缘和运作流程践。违中建大厦在前协调过程中本主要的协调按思路是分阶犁段确定和维也护不同顾问授的权威，以丧达到设计的雁统一。沿中建大厦从橡设计初就排烦定总项目发仅展计划，然哄后由设计总比包根据项目寸发展进度制局定总设计计息划，各顾问雹公司根据总来设计计划排纸定自身的设嘱计计划，最忍后由业主统阵一协调，确析定最终版设挑计计划，此许计划是动态朗的，根据项色目总体进度误可以随时调抹整。誉对于境外设疑计师的设计段质量的衡量与，不仅仅是省从设计本身论来体现，还忆要表现在图寻纸设计与国块内施工工艺艘相吻合的程阀度，这一点津非常的重要貌。淹中建大厦在努施工过程中钥为了减少设发计变更的影师响，首先是师在施工图设坟计阶段进行花了3轮审图此，将设计尽症可能完善；倾再次，在实缠施工程中，兵如果出现设蛾计变更，现不对变更进行蹄评估，确定排是否属于必义须变更类；受如果是必须笼变更，再由酿合约部核价破，各相关部叨门根据相关篇费用，提供田更合适的方馆法；最后再淡形成发至现雨场的设计变晓更，由此减妄少设计变更兆带来的影响辞。偷营销工作评演估版从取得项目片开始，即针洪对上海以及彻浦东甲级写瓣字楼市场进陵行了全面的倚市场调研和衡分析，并引便进国际性代脉理顾问公司片等专业公司稍参与营销策胞划，在项目今开发运营全裹过程贯彻以茧打造国际甲熟级写字楼为拦目标，重视坟楼宇硬件品滨质、形象、辅租户组合、鄙人性化服务骗等甲级写字渴楼要素房。镜经董事会决拌策，立中建大厦港以只租不售次为方针将物熟业作为持有壤型物业经营辨，经积极开絮展预租工作落，在楼宇经映营前期已实糊现了较为理配想的出租率唉和租户引进考。胶从品牌建设词角度看，奠恭定高档甲级俗写字楼的形毯象是系统工陆程，市场口则碑尤其是中盒介代理等市役场专业人员耳和大型租户抬的反映至关鞭重要，楼宇圆发展商、物市业管理公司苹是否遵照甲圈级写字楼的决商业管理实违施运营和管污理是除了楼涉宇硬件外品桂牌打造的重牛要条件。道甲级写字楼奇租赁有其自秧身的运营规治律，只有从高各方面以国站际化的高标涝准的写字楼享要求进行推桑广包装、招蒸租、管理、属服务，以长狠远眼光实施正运营，才能史实现良好的展租金现金流牲和物业自身昂增值。钢发展进度删、注工程管理评论估僵前期阶段，谨由于中建大敞厦项目为四浴家股东出资擦，方案需上巨报董事会确步认，加上本虏身超高超限岸的特点，浦坟东新区方案乞需经两轮审爆批的特点，劣因而方案报云审这一节点众出现了延迟鸡，但是在后膨续工作中抢嘱回了时间，恒达到如期开纹工的目标，脏在项目实施哪过程中，最桑终的竣工备桌案节点对比魄A版总进度步计划延迟了骨约半年的时如间，主要是发在耳方案阶段地饺下空间由三伤层改为四层把，地上高度河增加验26m深，晕结构封顶之无后，幕墙、跳精装修与机筒电安装同时免展开的这一甜阶段假材料的调整草引起供货时哈间的延迟岩。恐地下施工阶良段与结构施反工阶段全部歌在进度计划系控制范围之靠内，但结构由封顶后，钢辰结构、幕墙搅、精装修、签机电安装灯驼进度比计划男均有滞后。逼主要原因为运对中建大厦业这一没有标眼准层、上大普下小的倒圆荒台形体的困忙难预计不足严。苏在竣工核验删阶段，项目朴部另编制了竣工扩策划报告，券制定了详细亲的验收计划援，有计划分黑项次、有条卵不紊地推进乱验收的进度枯，短时间内墨先后完成了绳共计27项琴政府验收，证尽可能的抢网回了时间，严满足了营销伴交楼的时间涂节点。坏工程管理中挑，附中建大厦项朗目的发展管兴理模式较为辆特殊，是由继中建总公司秒等四家股东离出资，我司隙代管的模式友进行开发，被因此须定期垂召开董事会宜，对于总进借度计划、合玉约分判模式揪及重要装饰殖材料、机电字设备的选型渡与定样、租掩售模式与定符价等核心问亏题由各专业申条线汇总至延项目，在董覆事会召开时茂上报讨论。吹该模式与中青海地产其它赛项目有着显洋著的区别，尿因此可比性嘱不大，但这膛种较为集中纱、高效的决披断模式与项侮目部作为董特事会召集部扒门所起到的谋汇总、牵头这作用是值得岔借鉴的扩，此模式是拼上海公司试执行大项目运骆作的一个较粮为成功的案辰例靠。向成本管理评春估唯中建大厦为帮我司代管项愉目，聘请了亩上海市第一耗测量师事务挑所为造价咨哥询单位，主油要在重点项指目（总承包化、机电、幕卷墙、精装修慎）给予技术障支持，包括唱编制招标文暮件、日常粮范单审核、结原算审核等工惠作。监关于合约界触面的划分：李中建大厦的福合约策划报材告进行了合单约分判的策穗划和安排，佛但是合约界砌面的划分工勉作不够细致嫁，虽然综合吃机电、弱电封、电梯等工阵作划分较为炎清晰，但总剥承包工程与围装饰工程界律面划分上存盈在局部模棱欺两可的情况竿，这类教训赌应在同类型脂项目的开发捏过程中予以释重视和调整尾，这是一项职极为关键的肚工作牢。死合约工作是斥一项非常细比致的工作，誉要求每一位将合约工程师鄙做到事无巨慌细，对合约押界面分判明痕晰、责任明零确，这样才猾能提供合约撇管理的工作列质量。障【项目概况务及评估综述状】项目概况：地块位置喊我司于泊2004年灯3月16日释同嫌“谊上海陆家嘴解金融贸易区适联合发展有杰限公司歌”去正式签订了沙《陆家嘴金冶融贸易区太2-1存1爸-帽5沈地块土地使闸用权转让合申同》，本项件目暂定名为握“枣上海中建大慎厦像”彻。地块位置打中建大厦位典于上海浦东两新区陆家嘴弄竹园商贸区棉2-11-遗5争地块上，属躺于浦东新区倚陆家嘴金融极贸易区域，强该区是全国晨唯一以熄“馒金融贸易区荷”承命名的国家羡级开发区，赞按照上海市柿人民政府确绞定的发展规抬划要求，该蚀区域将建成得以经济、金昂融、贸易等岭第三产业为村主要功能的揭地区，是2斗1世纪上海河中央商务区灾的重要组成像部分。按中建大厦东劈北面为世纪嗓大道，东南挺面为浦项商通务广场，西流南面为竹林樱路，西北侧睁为东方广场吵和全华信息腾大厦。地块招周边道路交围通极为便捷玉，主干道包弯括世纪大道嗓，东方路、具张扬路和杨着高路，延安援路隧道、大绕连路隧道和谅复兴东路隧揭道，地块距岁轨道交通二瓦号线东方路李站约警1公里厦，距离轨道免交通四号线篮和六号线约瘦500米袋。放建筑的动感毕形态代表着岛前瞻性的设范计理念，采协用了门“亦包围性风”丑的外墙表面均，从底部商普业裙房以螺燃旋形式攀升斯到面向世纪喜大道的塔楼歪最高点。北警面和南面的糖曲面幕墙，筒随着高度的井升高而向外剩微倾，增加底了塔楼的生欲态性和雕塑机感。幕墙系拘统由低反射异率的玻璃单诱元组成，遮租阳/遮光板堂进一步加强书线条感。同果样材质的幕费墙沿着塔楼奶的形态一直债到达顶部螺木旋上升的女劳儿墙，围合览了塔楼顶部负的灯光装饰屯，成为了世臂纪大道的新光亮点。建筑岔形态和幕墙需的结合会形循成一个轻快块、优雅的塔屡楼，沿着建陶筑周边移动壮或者随着天瘦空光线的变惑化，塔楼外煤观也会不停垄地变化。该练方案是根据仇基地独有的眼特点而特别咱设计的，相脂信它最好地牺代表了上海挪可以给中国岭以及整个世考界带来的发乒展潜力。禾项目经济技柄术指标扩中建大厦用鸡地面积待9团,甚189质m2伍赢，总建筑面辣积仔9得6寨,拌633繁m2氏，其中地上榆高度定166m晒，共32层养，么计容诉面积为苗73忘,浆518吹m2柿；地下4层乞，建筑面积衣21匀,壮968托m2柱。容积率7阁.96，共印计车位3用66帝辆，标准层贵高度脆4.2m拍，标准层净只高2.7渡－翼2.75罪m膊。类项目开发周篇期档项目自20博0写4眨年秩3扰月完成土地假签约，绒2005年禽10月正式梦开工，20诵08年5月料基本竣工，荡客户开始分巡批入驻，2慢008厌年令8辛月暴完成腹竣工备案偿。车项目综合评竟估枝本项目容积评率面积、地肢上可销面积指（包括写字含楼、商业裙痕房）基本未肺发生变化，摇但地下建筑题面积较项目真可行性研究威阶段增加了距10链,贱397平方茅米形。主要是因蹄为原地下三协层设计的总汇车位数无法勺满足相关规脏范及功能要开求，后改为劝地下四层盯。闪中建大厦膀项目在保证鬼质量的前提厉下投，克服各种银困难，基本蒸按期竣工备激案，同时通熊过优化设工程也做法，一方湾面加快了工腰程进度，另瘦一方面也较脖好的控制了焦成本。鸣项目推向市卧场的时机把屑握较好拆。禽项目的发展突成本较可研至报告预测数安减少较多、划收入以及净步利润较可研爷报告预测数忘均有较大增税加，税后利控润率也比可越研预测数有搬较大提高，桃实现了项目皆利润的最大缎化。项目最受终实现了投吹资预期，每迹年可带来较比为稳定的收惊入，同时也义提升了公司密抵抗风险的枪能力。梁【项目投资疏管理评估】旺项目经济技锤术指标的变岸化情况苹浦东新区竹刷园商贸区释2-1-5斧地块规划指蹈标（可研阶载段），占地梁面积：基9湖,鹅189.8稀平方米音，容积率：折8.0万平鼻方米/公顷数，地上建筑准面积：谈73寸,会518平方疑米最，限高抛140米岁，建筑密度浊控制在60电%以内，绿豪地率需大于益10%。商勒业裙房（或肺附楼）茫6勤,言000平方蚀米丛，地下车库毯11越,规914平方鹊米问，设置约2铲65个地下末车位。商业嚷裙房（或附瘦楼）内主要从设置自助银搁行、便利店趟、邮局、餐狼饮等配套设标施。段该项目可行缠性研究阶段愈与竣工测算载的主要技术纱指标对比表挪如下：揭缸鞋单位丹可行性研究般阶段便竣工爸预借测算厉1架建设用地面御积狡m2波9疾,庆189.8旷2概容积率碧8.0葵3按容积率面积奴m2奋73香,臭518该73彩,咐311.2逼4伶总建筑面积貌m2特96压,凳633评96泛,急656李4.1毯地上（可销午）面积浴m2以73罗,并518默73圾,塑311.2怕写字楼恳m2酬67酒,恒518础商业裙房遥m2吊6此,寿000壤啊4.2垃地下建筑面彻积孙m2当21束,顿968溪22屈,跪310.7诸5齿地下车位数矛个夕265就366镰由于中建大跪厦项目尚未锤完成项目竣督工测绘。因堵此，目前无宇法获得准确交的用地面积袄和建筑面积百数据。暂时欢先利用梨“意房屋建筑面坚积计算调查概报告书袭”短做简要分析诸。蔽本项目容积盐率面积、地涨上可销面积亮（包括写字刑楼、商业裙杜房）基本未毕发生变化，绪但地下建筑召面积较项目监可行性研究健阶段增加了垄10像,脚397平方唱米袭。主要是因慧为原地下三业层设计的总蜜车位数无法桶满足相关规候范及功能要仓求，后改为面地下四层。秘项目发展进贱度的分析与丝总结锈项目前期工云作进度塘上海中建大猴厦项目系中兆国最大的建洁筑工程承包血企业谎——“馅中国建筑工盘程总公司跑”沈，及其下属窗全资子公司宁中国建筑第现八工程局和捎中建国际建甚设公司联合院投资建设的尘高档甲级写设字楼。维陆家嘴金融股贸易区胖2-1事1是-免5秒地块属于负妖责陆家嘴金揉融贸易区土项地开发的一旨级土地开发顽商陆家嘴（逃集团）公司列名下，我司六与陆家嘴（坡集团）公司坛商务谈判取泉得成功，即百可与陆家嘴痰（集团）公柜司签订《土忠地使用权转绵让合同》，疾转让该项目恨，土地使用姐年限从签订巧出让合同之播日起计算共狡为50年。速从2003厨年7月开始略，我司配合技中建八局与辨陆家嘴集团扰公司针对该接办公楼用地蔽进行了多次哨接触。之后款，经过中建剪八局努力，占我方与陆家半嘴集团公司脂进入实质性穷谈判，陆家淘嘴集团公司仁同意转让该适项目。加中国建筑工宿程总公司于教2004年统3月16日序同拦“骆上海陆家嘴宿金融贸易区何联合发展有艘限公司断”店正式签订了镜《陆家嘴金块融贸易区恶2-1戒1股-搏5谢地块土地使柴用权转让合凭同》。过2004年防3月31日影项目公司正晴式注册成立南，公司名称驰为号“肢上海中建投瓣资有限公司躺”悟，随后签订倚了《土地转绣让合同补充庙协议》。拐之后，我司昂与中建投资灰有限公司签笔订了纸“棉上海中建大炕厦委托管理毯协议撞”健，受股东方慈委托，中海误地产进行项障目开发建设惕管理以及相北关的项目公温司的运作和吐楼宇经营管患理工作。肠本项目致力苏于树立中建各总公司在上罪海地区的良疫好形象，同皱时成为竹园盗商贸区内的蠢标志性建筑榜，提升该区护域办公楼整辆体形象，带朵动区域楼宇小经济的发展耻。宅整体而言，撑该地块土地政使用权转让冒洽谈阶段，绘《土地使用裹权转让合同按》及补充合具同签署，土招地费用分项中支付，相关张土地权证、脊手续办理等散土地方面的个前期工作基茶本按照计划读有序进行，卫未发生较大垫变动。写项目发展成吴本的分析与蜻总结察土地费用分淡析自中建大厦项穗目，系我司吧与黄“捆上海陆家嘴论金融贸易区低联合发展有型限公司鞠”斯签订了《陆轰家嘴金融贸属易区薪2-1言1堆-晋5共地块土地使仿用权转让合料同》，获得超该地块土地蝶使用权所得恢。该项目为第较特殊的高挥档办公楼项也目，因此在太可行性研究删分析阶段，之通过出售和旧长期出租两榨种方式对该嗽项目进行经乞济评估。暑由于野2-1哭1饱-猛5辟地块为拆平纳净地出让，山不涉及场地历上建、构筑躬物拆除以及爽居民动迁。他因此，本地炮块不涉及拆浸迁补偿费、轧拆迁工程费爽。锤本项目虽然少是协议出让皱项目，但土燥地方实际为萍政府下属负何责运作陆家侧嘴金融贸易猜区土地的一孙级土地开发坡商，土地关胡系清晰，操叮作过程基本寇无风险。土效地各分项费豪用总额、收吊费标准都较宴为明确，可句控性大。因揉此，土地费普用实际发生结情况与可研刺估算基本一玉致，基本无椒变动。德本项目值得困借鉴和推广以的经验剂从投资的角架度考虑，本滑项目的开展原是较为成功反的，主要表城现为以下几染点：习本次吸纳项亏目采取了与唱陆家嘴（集激团）公司协院议出让土地撑的方式，地龄块转让方式队为一次性净件地转让，被爸证明是相当颤成功的。项雕目随后可以赚直接进行开茅发，没有动姓拆迁压力，碧对资金的快拿速回笼相当殖有利。迟对未来几年沃上海市写字盛楼市场尤其读是甲级写字授楼市场的发异展，作了较铸为准确的判画断。同时对半浦东、浦西坟区域市场，绘上海三大办剩公商务区的真市场情况，侮做了大量细柿致的市场调尤研和分析。岁对于项目投黑资决策起到亡了极其关键厕的作用。突浦西的淮海怎中路和南京捐西路两个传仍统高档办公猛区可供用地院已极少，办波公楼的主要迟发展空间仍宅在浦东陆家释嘴地区，中暖建大厦项目呜所在的世纪瓣大道沿线土梨地也逐渐成枝为稀缺资源仁。巷本项目投资虑及开发过程疼中有待改进逐的方面诚对未来房地皮产项目投资寇和开发的建膜议纳本项目为上准海三大办公迁商区之一的源陆家嘴商贸短区的甲A写即字楼，品质亿定位较高，雕与周边同类雪型项目比较居具有较为明弃显的优势。傻该项目的开住发运作模式娱和项目管理告经验可以为街我司后续同疗类项目开发握借鉴。匪基于该项目火在浦东新区薯产生的优质抗品牌效应以识及在竹园商抗贸区树立的泛标志性建筑侍形象，同时滋利用和浦东兰新区各政府五部门间建立仪的良好关系海，我司若在玩该区域内再越投资将具有以一定优势。拜在吸纳土地千项目时，可盲以优先考虑辛浦东区域。阁【项目规划手设计工作评饼估】雨设计团队概鸡述免去2004年市2月上海中鼻建投资公司哥开始进行中土建大厦设计硬单位的筛选萝工作。建筑抬设计师的选样择，关系到齐整个项目品禁质的确定，肌因此选择一王个一流的建赛筑设计师成六为首要工作均。中建大厦灶定位为高档泻写字楼，总移体要求项目省的设计标准倡领先当时同筛级别项目十赵年，项目定盖位的前瞻性棵为整个设计县工作的开展咱奠定了坚实轿的基础。惯为确定设计天师选择的范家围，先将上沙海市的三个忍高档写字楼泳密集区进行曾排摸，并根杂据一些世界袋作品，以及妄设计公司的盗资历，确定照了设计单位助考察的17暑家大名单:孙境外：SO坚M、KP营F、日建设慎计、HAR亡RYSE偏IDLER他、约翰宴·碎波特曼建筑秋设计事务所爹、贝氏建筑干事务所、R寇TKL、歉EE&K毁、DMJM叙、B+H、牌HLW。讯香港：巴马错丹拿国际公皇司（香港）半、罗麦庄马陷香港有限公割司、王董建芬筑师事务有猾限公司、王渔欧阳（香港事）有限公司稀。盟国内：上海恐海波建筑设耗计有限公司庭、中建国际换（深圳）设楼计顾问有限造公司。箩通过对上述冻17家单位坦的实地考察冒以及以往案尼例、设计周企期、设计费成用等综合考含察，最终范眯围缩小为：要波特曼建筑旅设计事务所扯（美国）、依KPF（尾美国）、日政建设计（日饥本）、中争建国际（深涝圳）设计顾台问有限公司冶四家单位。棕因为在委托输设计的四家侦单位中，波缴特曼建筑设串计事务所为挠集房产开发神与设计于一胜体的集团公南司，在其以军往开发设计闯的项目上风片格比较鲜明族。但近年来卷在国内及上融海的代表性归建筑较少，惰其在上海的班著名的设计父者波特曼先领生已退休。连日建设计在含浦东陆家嘴陆地区有六个本项目，经验朴非常丰富，侦但同时其设衬计风格有一蜘定的局限。辩KPF事务赚所目前在陆焦家嘴地区有慎四个项目，笋其中三个项弟目在建，一递个项目在设沃计过程中，奸其设计风格市、国际合作窑经验及国内赴近年的设计薯经验均具有秤较强的优势晶。中建国际剖作为国内最匹大的民营设般计公司，参魂与了众多国美内优秀公建陈项目的实施步，经验丰富席，设计能力语出众。综合扩考虑后，报波董事会批准尤，于200帮4年5月以乒直接委托的捐形式确定了叫主设计单位土为KPF，键中建国际度（扛深圳）设计吧顾问有限公渣司为国内设拒计总包，开袖始方案设计栗。领坟量（左图为K淹PF作品）吉为了整个设位计工作能够汤全面地顺利府开展，相关旷专业顾问的使聘请工作也首相继展开。述根据中建大镇厦的项目定贷位，需要一贵流的顾问公写司对KPF所提供全方位作的专业支持圈，因此：鲁机电、结构疑顾问公司确段定了AEC哈OM茂盛建驻设技术集团梳、ARUP早奥雅纳工程地顾问、迈进赞工程设计咨迫询有限公司盼、栢诚工程临技术有限公爹司、WSP售香港、T&捡T的6家大诱名单。吵玩志幕墙顾问确客定了ALT作建筑工程补咨询有限公套司、ARU傍P奥雅纳工耳程顾问的2割家名单。投灯光顾问确异定了BPI浓碧谱照明设贺计有限公司财、上海城市售之光灯光设劝计有限公司反、上海中泰迟世纪照明设夸计有限公司僚的3家名单摄。宫主要根据设揉计费用、设顺计周期、服比务内容、以泛往经验、主醉要设计师、停以及与KP张F或其他境列外设计师的转合作经验等捏详细分析及武考察，最终跳确定了相关反顾问单位，群形成了一个位以KPF为虏核心的国际虏化的世界一臣流设计团队才，为塑造一厦个地标性的吴中建大厦奠鸟定了坚实的俭基础。银境内设计总眨包单位：中霞建国际（深但圳）设计顾键问有限公司撑（中国）靠境外结构顾军问单位：A嫁ECOM茂向盛建设技术翅集团（美国牙）矮境外机电顾粘问单位：迈垃进工程设计唯咨询有限公尿司（撒澳大利亚跪）挺境外幕墙顾刷问单位：A刊LT建筑工豪程咨询有限卡公司（菲律板宾）桥境外灯光顾渡问单位：B樱PI（美国桐）兴项目的设计缠标准协设计团队组肠建后，相关针设计工作积铁极展开，地邮块位于泛陆啊家嘴区域，挽以金融贸易冬为主，简洁历明快、地标惩性成为设计貌的主题，又沉因为靠近世阶纪公园以及箩世纪大道，带景观最大化雪已成为设计垃的必要条件工。报在先后完成斧30多种概堆念模型，根棵据上述的客遭观条件，划KPF积极你的发挥着世倒界一流设计毅师的设计理宰念，最终创荷造出5种优问秀设计方案学，并制作了拆小的模型，帝利于对空间忽的分析。同咏时为了保证仆地标性的概牲念，突出世寒纪大道的形非象，最终方栏案从代140米业拉伸到悔160米痛，最终形成浓了一个倒锥富形、螺旋上彼升的城市地厦标。苦穴择外立面的特丘色是两个，滴一个是装饰旋条错位分布溉，一个是单版元板是拼装化。在方案初贷期，经过多面轮的计算机转模拟以及经炼济性分析，喇最终确定了睁错位单元板堵方案。族螺暗当然最终确璃定的立面造郊形不是非常挨的经济，但绪是它的平面御也是经过了皆分析，在牺萌牲了部分经术济性的前提讽下，锹得号到了景观最灯大的资源。各在方案确定楚后，对各专艳业各细节的松研究工作也程在逐步确定狭，这些确定园是在不断研杨究与分析的跃结果下确定京的。遭蒜弄此舟对于屋顶结根构的设计，扒为了考虑此揭部分在竣工超后搭建，可默以再次利用两，所以进行糠了多次研究何，无论结构境、灯光还是迟幕墙都为了尿满足此部分保设计而进行凶优化，最终鲜确定了一个程合理的对于负立面造型、捧经济性都有严好处的方案馋。样当然，在此炉设计过程中申，异形的塔破楼，导致了站核心筒的异咳形，这在一膊定程度上，岛使得平面的扑使用率降到叠了最低，这拆在办公区平旬面布置和地递下车库的布亮置上得到了耽反映，最终械在设计师的待不懈努力下朴，进行了优磨化。童凝油粮茂在方案不断暂完善的同时炎，相关幕墙令、结构、机逗电等设计工主作及时补充艇与调整，最呜终形成了如苗下设计标准遮：较主体结构采藏用框架核芯鸽筒形式，标救准层预留荷芬载2.0K嘴N。购大堂挑空两控层为贪12.4M轿；标准层层逃高取4.2－病4.6M杨，净高狗2.7－色2.8M愚，地板架空冷150mm良。剑主体幕墙系青统由低反射裳率的玻璃单营元板块组成爽，采用8+己12+8双您层荷兰格拉暴威宝离线L爽OW－E中穷空玻璃，并智在第二层镀印膜，反射率碎小于15％骡，充分考虑利了与周边环暴境关系，尽熊量减少光污系染。同时每待层均充分考苍虑可开启窗桥设计，温度既适宜时临近梳外墙的办公拨空间可采取岩自然通风的盐形式。裙房停幕墙采用史12mm杰清玻及钻3mm品铝单板；电梯配置：早7台高区电席梯：速度船6米驳/秒、载重毛量泪1800k纤g沈7台低区电猫梯：速度虑3米余/秒、载重躬量先1800k赞g涛3台车库电吹梯：速度侧1.75米梢/秒、载重蝶量傻1150k播g罗2台消防电采梯：速度缝3米汤/秒、载重架量础1800k亮g径1台裙楼服斤务电梯：速舍度河1米调/秒、载重睛量眼630kg盼电梯均选用铲瑞士迅达进毅口高速电梯出，人流高峰坦时等候时间投小于30秒熟，以达到甲耍级写字楼标循准。潮空调及机械梢通风系统与宪动力系统：末2台120祝0冷吨，2魔台500冷粒吨水冷离心芝式冷水机组裁，作为空调袖冷源；咱2台140傲0KW燃气控锅炉，作为搬空调热源；共办公楼标准缠层采用每层控设VRV变赤风量空调机蓄，通过风管题、风箱机、冶散流器送至免办公区域，葵再通过回风帐口：吊顶回答到空调机组老；邪新风由避难忆层和屋顶新映风机组送至覆每层空调机居组；式裙房采用盘黑管风机加新堆风；练智能化系统梅配置包括：苦结构化布线正系统、安全浅防范系统、裙有线电视及壁卫星接收系丈统及萍VOD忙视频点播系表统、内部无幕线寻呼系统谈、背景音乐再兼消防广播恐系统、火灾辱报警及联动第控制系统、漏楼宇自控系适统、停车收义费管理系统捷室内装修标度准杂入口大堂：舞地面为烧毛选面青石，石阁膏板天花，惜墙面阳极氧眯化铝板，局粉部墙面为6随厚磨砂玻璃冶幕墙装饰墙虾；灶电梯厅：地刚面为深色青梦石，发丝面讲不锈钢踢脚洋线；电镀铝暗塑板天花；胳墙面，发丝背不锈钢、白桶色亚光微晶锦石等；短电梯轿箱:辫地面为深古色青石，墙吸身乱纹不锈项钢、不锈钢考丝网、6厚坝白色背漆玻侮璃;天花灯滥箱和乱纹不于锈钢苗走廊:地毯晌，发丝不锈侄钢踢脚线；穗铝板天花睬公共卫生间骡：地面深绿墨色青石，墙涌身白色亚光门微晶石；划办公空间可烂以根据需要烂灵活分割成批2饼－鸡7个单元，稍或者整层使己用，最小分狐割的单元约牧200平方团米命左右。极项目设计管应理工作的总干结耻设计体系的掩建立沫中建大厦因咬为定位档次胖比较高端，逢因此聘请了夹各个专业领博域的一流设舒计师，形成吨了一个豪华热设计团队，抓但是只有让笋这些设计师达合理的搭配乐，各尽所长胖，才能够有关效保证最终矛的设计品质追，因此在项故目初期，建鸭议一套合理彻的设计体系养以及工作流宫程是非常必椅须的。醉经过对确定驴的设计单位桌的更深入了欣解，并结合技前期的沟通改成果，划定曾各设计单位卵在项目的不酬同阶段，所萄应从事的不棒同工作范围钳及工作内容询，并确定相房关工作开展歇的形式等问贯题，从而初烟步建立起项牧目的设计体乎系。中建大蹈厦的整个设冤计体系基本柱上根据项目恼阶段，分成端三部分，汇锹成图表如下筛：甩概念方案、狮方案设计、齐扩初设计阶解段：征询报建征询报建政府甲方政府甲方中建国际中建国际KPF其它顾问设计单位ALT迈进茂盛KPF其它顾问设计单位ALT迈进茂盛全过程总协调及顾问服务全过程总协调及顾问服务古施工图设计勿阶段：报建报建政府甲方政府甲方迈进茂盛KPF中建国际其它顾问设计单位ALT迈进茂盛KPF中建国际其它顾问设计单位ALT其它顾问设计单位ALT迈进茂盛KPF施工阶段：其它顾问设计单位ALT迈进茂盛KPF甲方（现场）甲方（设计）甲方（现场）甲方（设计）中建国际中建国际杰中建大厦的神设计团队比哨较庞大，设半计体系也比酒较复杂，而更且每个顾问趁公司在各自挣领域均是声螺名显赫，自走身能力也非装常专业，所伐以遇到具体矿问题时也比决较执着，作骨为业主所要象对整个设计学团队良好运阵作提供的保按障主要是：爪设计计划的蔽协调以及技读术搭接的协卧调，保证整患个设计体系列能够良性运层转。据建筑本身就幸是一个各种晴技术资源的礼综合体，因少此在设计过烤程中各顾问渴单位在技术弃搭接上的问烧题还是比较闻多的，其中僻以各顾问公正司与施工图掌设计单位的额矛盾问题尤宗为尖锐和突腹出。因为顾咬问的职责就毁是利用自身桨的经验帮我馋们业主对所循属专业进行葬优化，很多矛地方也确实返比较精细，唱但是这些条冷件对于施工哲图单位来数购，是比较苛晃刻的。如果犹处理不好，档这将会影响锋整个设计进联度，并会制叙约设计优化花的效果。杯中建大厦在糖协调过程中酒主要的协调己思路是分阶鞋段确定和维聚护不同顾问妈的权威，以鸭达到设计的万统一。虽然犬中建国际是斗设计总包，围但是在方案竹阶段，我们忘确定KPF代的核心地位雄，所有设计是单位都为K哨PF服务，呀以保证KP管F的先进的洁优秀的设计担理念得以发息挥；在扩初允阶段，以业谣主为核心，唱吸收听取各崇顾问意见，每并结合政府蜻相关要求进浮行统一衡量刑；施工图阶赤段，以中建也国际为核心沿，所有设计趣趋于理性，谁以满足规范龄为准。因为增有了核心，矛设计团队才置有了目标，超设计协调工筋作才得以顺简利开展，避标免产生了多焰头设计，齐胁头并进，互展相影响制约恢的局面。顶对于中建大烛厦这样设计白复杂的项目份，为了保证煮各方面为针共同目标高请效率的开展耻合作，加强甲设计管理，趴在设计工作饺开展之前对皱各设计方的窝工作内容与判职责进行进盏行详细的约焰定是非常必揪要的，也是语必须的，事稼后证明，中装建大厦的设线计工作的顺炎利进行，这划方面起了至繁关重要的作堡用，下面是脏我们对各方陕面的约定。壁建筑顾问设竞计（KPF沿\中建国际童）工作内容绩（排名以主景次责任划分计）识概念、方案宁设计阶段悦审阅相关设肢计要求以及范顾问要求（秩KPF、中始建国际）导主持和记录间主要设计顾雪问协调会（设KPF、中标建国际）恰与业主及估贯价师（业主这另聘）协调咐成本计划（现KPF、中型建国际）流主持与业主蓝及专业顾问杂进行设计讨剧论（KPF单、中建国际捎）侧向业主提供电并汇报设计拜（KPF、煎中建国际）宅向上海有关帖部门汇报设笛计（KPF妈、中建国际尤）滔确认相关设级计符合当地语设计规范（交中建国际、株KPF）术向业主及专允业顾问提供进设计规范建酸议（中建国梦际、KPF当）检协调当地有小关部门的设坏计专业会议粮（中建国际蜂、KPF）愤配合协调基怀地相关配套拦（中建国际亭、KPF）膏审核幕墙设纸计（KPF步）裕结构系统、敏机电系统说搅明（中建国型际）灶扩初设计阶陈段上审阅相关设弊计要求以及戴顾问要求（鞭中建国际、限KPF）活主持和记录卡主要设计顾答问协调会（达中建国际、搏KPF）厦与业主及估出价师（业主砌另聘）协调哈成本计划（路中建国际、享KPF）狱主持与业主验及专业顾问东进行设计讨况论（KPF干、中建国际联）聪向业主提供姜并汇报设计限（KPF、跨中建国际）羊向上海有关线部门汇报设让计（KPF吨、中建国际角）葵确认相关设桨计符合当地鱼设计规范（局中建国际）昂向业主及专愈业顾问提供蝶设计规范建叹议（中建国甘际）新协调当地有辈关部门的设城计专业会议错（中建国际雾）艇配合协调基絮地相关配套弹（中建国际稻）笛审核幕墙设嚼计（KPF递）贼招标文件及苍施工图设计艳阶段怠协调业主会对议（中建国慕际）遥主持并记录荷业主-顾问心会议（中建夜国际）乎主持并记录肯顾问协调会瓶（中建国际跃、KPF）辅接收并协调仍业主对外墙排的意见（K登PF、中建骨国际）央与估价师（可业主另聘）喊协调，并提巡供成本估算磁和标书资料民（中建国际傍、KPF）孟提供全套施论工图纸（中泰建国际、K浇PF）柄施工配合阶孟段华施工阶段设章计全程配合轻（中建国际驻、KPF）绝竣工验收阶炼段设计全程醋配合（中建碑国际、KP区F）凝机电顾问（葬迈进）工作湖内容喝方案设计阶挎段（包含概最念设计阶段旬）峰向其他设计齐顾问及有关鞋方面取得设葡计所需的资向料及数据，缝并进行分析显研究。酬与业主协调粪磋商，建立五有关机电系屯统及设备的谢设计标准及锐参数，协助开选择适当的羞设备。杂提供机电设代备系统建议筝及可选择可御比较的设计抱概念及方案畅，并推荐最矮佳系统方案扰，协助建筑吧师进行建筑耐概念及方案迁设计。间根据相关数仪据指标，对猛机电设备房旅、机电垂直系管井及有关舰设施提出初花步建议，协尘助建筑结构况概念及方案秃的确定。白确认设备房献的容量，设钉备及设备房盆的面积、位料置及净高要伸求。蚀对项目所需臭的市政配套糊设施提供初凑步资料及要俊求，并应甲弊方需要参与无与政府相关抛部门的专业毕沟通并与业主及有暑关部门商讨侵可能影响项坡目设计的事蜻项，包括市葬政配套及其职它方面的设到施，对公共失设施及每一屿发展阶段的拾方案进行分盈析商讨，确桂定总体方案裳。意提供机电系恶统方案设计率图及必要说评明文件，完朋成机电方案盏设计报告。调对重大技术兆问题的解决敞方案进行综晃合技术分析并，包括适用近性及可靠性夫，进行多方蝶案比较，并渠提供经济成傍本概算。墙与境内施工尽图单位协调谱，就有关当汽地法规、市四政要求及施菠工可行性要匙求作出铲分析商定，疫确定机电方驳案设计的可差行性。栗提供与境外派建筑设计单苹位的境外设猎计协调工作蝶。内参与设计协欧调会议。检参与方案评脚审会，协助肺业主澄清各镰审批部门及戒市政配套公测司提出的意药见。膝与其它设计齐顾问协调，派制定设计工舰作时间表及冰适时调整盈初步设计阶钞段擦根据甲方所肿批准的方案遇设计千﹐尾向建筑师提盟供充分的机虽电系统部分电的信息数据激﹐卫以备建筑师盲作出初步设议计方案报告疯。之工程深化设蓄计和计算。训根据业主批险核的建筑方去案设计，向类建筑师提供也足够全面的赏机电系统设赚备资料及机洪电专业意见树，协调机电高设备用房及枪设备的尺寸泰，协助建筑惰师和结构顾能问确定建筑钢及结构扩初途设计。怒将业主提供身的市政机电钱配套资料融亮合于机电设膏计，进行协倍调分析研究封，对扩初设尚计文件提出跃专业意见报赞告。分提供机电设籍备系统扩初仰设计报告，湾应满足国家剪及上海有关霸的专业扩初异设计文件编她制深度内容杏包括但不限晋于：滤各机电系统婆的用量及用销量参数表，霉包括但不限未于电气系统守、弱电智能斥化系统、采碰暖及通风空烘调系统、给辞排水系统、均消防系统和嗽电梯及自动亚扶梯设备等追。脑经与业主确继认的主要设惩备及材料表饱机电设计说录明书闭机电设备系乌统图（包括锻但不限于电枝气系统、弱但电智能化系单统、采暖及敢通风空调系个统、给排水损系统、消防世系统和电梯劈及自动扶梯菠设备等）缓初步机电平罢面布置图（叙1：200节），机房剖岭面图。击完成主管线颠布置图，协姻助设计院完而成综合管线棕布置图。诚经济分析报承告。佩完成扩初设迟计报建文本罚，满足上海斯扩初设计文晕件编制的深奸度要求。驻参加扩初设北计审批会，附协助业主澄博清各审批部怖门及市政配尼套公司提出拐的意见。境参加设计协院调会。鹿向施工图设辱计院进行设键计工作交底成，设计院在会5个工作日浊内提出审核胁意见，乙方骂进行必要设厘计调整。燕对设计院施评工图进行审呈核。碰结构顾问（俩茂盛）工作解内容酒方案设计阶祖段（包含概颂念设计阶段该）县参加由甲方长的项目负责夕人和项目工规程师参与的疗现场勘察，私与建筑师和洞业主一同进档行现场勘察石。审批收到展的关于场地鄙、设施、地社质勘察等方朵面的信息。驾对基地土质款勘探报告提顾出意见。分堤析土质勘测寨报告，就基罢地土质的类镇别、基础深蝴度和形式，榜容许承载力糕以及土工基油本设计参数凭作出建议。刘协助建筑师棒确定建筑方洁案设计。向预建筑师建议轮有关结构设袄计标准及规秩格，作为初姑步设计与施沫工图设计的上基础。等制定结构设劈计方案，确爆定水平荷载召（地震及风阳荷）抗力结绞构、抗震缝捆及沉降缝位练置。初步分耗析并初步确哗定构件尺寸很。晴与建筑师及猾机电顾问工马程师协调并娱提出结构设巩计要求。围方案分析、志设计和计算招简图（平立冰剖等必要设姨计图）。准飘备陶“蜜项目结构设庙计标准引”使报告，并提沈交给各方提用建议和认可溉。甘对重大技术已问题提出解买决方案并进电行综合技术械分析，包括靠适用性及可网靠性，进行胖多方案比较字，并根据专牧业项目经验母，提供项目昏结构专项经满济成本估算禾。油配合境外建猎筑设计单位键的境外设计练协调工作。狱协助建筑师惨制定总体工确作进度表。呈参与设计协恶调会议。虾参与方案评腥审会，审批恨方案设计、讯机电系统、寺设计标准及泡结构框架。麻依照甲方要聚求及政府相锤关意见，在惧指定的时间遥内完成对方督案结构专业肺的设计调整刃。涝初步设计阶勇段彼依据中国有摆关建筑规范完决定侧向和顾垂直荷载的匠设计准则，授混凝土规格灿和设计标准衰取值等。古叙述并书面吴提交结构设睬计原则。何整体结构计躁算模型的建糕立，并进行浸风荷和地震食力的计算分痒析、应力分尝布和稳定性恒。用于决定堤结构构件的鲁尺寸。池进行结构构役件验算。对纽结构进行电技算，输出各纯构件的荷载蜜（内力），陷以便进行构倾件详图设计烟。殃列出荷载表朱，准备框架敢平面和柱表旬，提供所有屿结构构件的哀尺寸。泡进行计算和烤标准节点设被计，画出剖猜面草图等，彻描述设计意丝图及所有主烤要结构构件拼、主要洞口就的尺寸。侨列出柱/墙子荷载者，计衫算垂直力和英侧向力作用债为基础上的寻初步评估。设完成雨蓬、久屋顶及中庭袍等特殊部位鞠的结构系统备设计。但不绕包括幕墙及寇玻动墙等特兵殊结构。涝与境外建筑愿设计师及幕领墙顾问协调掠幕墙设计与皮主体结构有宫关的荷载、且计算及节点汪。乞制定和提出以符合报审要殿求的结构图与纸，其内容贫包括以下几广点：懒设计原则和烂基本设计参馆数，结构设想计计算书。新结构平面布置置图和主要菜构件尺寸和梁板、梁、柱佛和墙剖面图劈。税柱网（按建员筑图）。租典型配筋图剂和混凝土强体度的要求。岸提供CAD财图纸和ET牌ABS或其蛛他工程分析杀计算的计算岭机文件。卸为地下工程颗（施工）提燃供基础、桩透承台和地下斜室的详图设升计。愈结构与市政员工程的土建武构件的设计尼详图，市政性工程的土建撑工程和结构啊工程的技术宪说明。渔为分部招标梳的结构工程工的招标提供楚技术说明文阔件。益就结构方案如，提供经济顾分析比较说垫明。暖基坑围护结概构的方案。约完成扩初设赤计报建文本烧，满足上海升扩初设计文阀件编制的深鸦度要求。慕在上海参加山扩初设计审腊批会议及政料府要求的各锄项专题评审丘会议。亿按要求协助贷地方设计院轨提供结构等骂相关文件以豪获得建筑许生可，为使审纪批通过而和欺权威部门的月工程师交流亏联络。趋与权威部门锋、专家联络丙、协调，对汇所有结构及后相关设计事皇项作出解释棵和必要的调胆整。膛提交完成的胡市政工程土礼建构件／结惧构设计供权占威部门审批割。猫参加项目各暴专业设计协俊调会。逃与国内设计步院进行详细懂技术交底并兼解释设计意于图。同时，撞审核境内施循工图设计单巧位的专业施哭工图设计并胜整理提交书开面审核意见戒。彩幕墙顾问（似ALT）工坐作内容蠢提供所有技也术咨询服务主，其工作范匀围包括项目吃各类幕墙及我相关设施构己件的设计、柏发展及安装的视察。缴第一阶段：蜂概念设计辫建筑图审核矛：角审核幕墙外羽观设计建筑在图，并针对雀可能被采用剩的各种不同顾幕墙系统进廉行评估，并自提出下列建疑议。向结构体因地娃震及风压，篇所产生的位政移对幕墙影河响猫室外及室内扎环境因素对嘉幕墙性能的捏影响。佣(匪防火、隔热闪、噪音柄)防火及防烟蔬防水及排水壤等性能训系统、材料球及表面处理锅对成本的影困响维护盒幕墙的维修脉及洗窗机系大统的考虑写建筑物位移椅与幕墙及幕腰墙系件室内号结构的整合津室外灯光及优相关设施的方协调解与幕墙相关打外观设计的侄协调迈初步设计叉：泼提供主体大借楼标准区域组的初步设计暮，所有幕墙阅设计的图面简将为徒手画殊的草图型式究，如有需要损时，将一并凤提供以上设肥计的结构计铅算。炒风压：针对巴幕墙所需的插风压数据及厉风洞试验数忠据进行评估排，并提出建思议风压载重奶的要求及影血响，并将风闻洞试验的风拉压载重要求故列入设计考蓬虑，以降低紧幕墙工程的伙成本。赏初步成本评批估分析影：货针对已完成骡的初步设计雨，乙方将提宝供飞“逃初步成本评傻估分析匹”翠龄初步施工规谊范：与建筑让师发展幕墙帅系统时，提付供初步施工厘规范。突乙方仓将协助建筑只师及业主准灵备及送审与南幕墙设计相翠关的政府审旁查。走第二阶段：秆建造文件缠(便细部设计脱)郑细部设计：薄依据初步设盯计的结果发就展幕墙系统腊细部设计，抛循结构计算：盒提供结构计干算验证设计群的标准区域猜幕墙系统郑施工规范：元依据地方性虚法规及中华猪人民共和国辽政府部门要保求，提供细哪部的施工规涂范。酸成本估算及快数量分析：躺依据细部设割计及成本评撒估分析的结畜果，进行幕撞墙工程细部圣材料估算，芒并提供详细戏的材料明细著表及工程成捡本。纠建筑图施工坊审核：提供熟建筑师的相昏关文件及施盗工图审核，伤以确认文件哲与设计一致驼。质第三阶段：预招标喝招标文件：托提供幕墙招酸标文件的技雹术部分要求斑。胆投标厂商资哄格审核：会支同建筑师准等备承包商名歉单并须得到格业主认同。答良幕墙工程进崇度表：与承梳包商及总承女包协调，提叛供幕墙的工晴程进度表。谱审标：审核愈投标厂商的标设计及提案拨。殿投标厂商面虽试：针对投绿标厂商的技假术数据及面绳试结果，提拥供完整的技旦术评估分析胀报告及发包铺时的建议案崖。收第四阶段：盒风雨试验善施工图面审同核：提供风警雨试验施工形图面的审核英，含下列各锹项：技术审核功能审核回提供建议以滩提升幕墙系鸣统高结构计算审辜核：提供风算雨试验结构挣计算的审核身。勿风雨试验试址体安装：至腊实验室视察选试验体的安假装，以确保康其依施工图皮面的要求进伏行装设。于释视察安装过钢程中，记录坑或拍照所有殖与施工图面鼻不同或修改钉的施工方式营，并提出书悠面报告。促见证测试：同于测试阶段袋，视察所有钥测试流程，掠纪录或拍照晃所有测试过致程、测试结椅果及任何缺顽失，并提出神书面报告。霞第五阶段：用施工图审核君图面审核：咸提供建筑物固每个区域幕挖墙施工图审辈核。。孩结构计算：勉提供每个区犬域施工图同斤时送审结构探计算审核。闪第六阶段：患工厂组装及俊工地安装视矛察浑工厂组装视枪察次：指派承合格的工程体人员前往工丛厂进行视察旨。纪工地安装视切察次中：关在工地安装劣阶段，指派嗓合格的工程做人员前往工市地进行视察基。届进度：审查条幕墙承包商祸所提送的运崇输计划、保屯护措施、工泉地材料储存耳、幕墙建造快施工程序及葵执行计划等济。恼总验收：协污助总验收服葱务项目如下铸所列：拔依使用执照虽申办需求，猜配合建筑师勒执行实际完词工后的初步怠验收并提供价缺失记录表假给建筑师及柿业主。针对京缺失提供改贸善建议，依促业主或建筑毁师要求配合冷缺失改善后荐的验收视察攀。的审查幕墙承装包商送审的揪竣工图、保餐固证明、维释修手册及备及料等，并协消助建筑师及皮业主确认。想配合建筑师始执行完工后斜的最后验收络，并提供缺侵失记录表给随建筑师及业浊主。针对缺士失提供改善鞠建议，依业述主或建筑师威要求配合缺本失改善后的戒验收视察。机配合建筑师队及质检单位北，协助澄清稍幕墙承包商疫所提出的相济关赔偿争议译。刺灯光顾问（红BPI）工捞作内容迎方案设计阶懒段志准备初步之班照明概念及岭意象来表现提不同之照明肉效果及与结纱构及建筑的影关系量提供两个或蛛两个以上概脆念设计方案您进行审核比冒较，并提供订相应方案设匀计的成本估姓算，以便进绣行方案评估滩及确定方案息。崭与建筑师共慈同设计的灯夕光方案获得怎认可后，应矛提供一份详筝细的成本预南算。成本预乌算和方案将万一起送交业朽主批准。枕设计成果中蚊包括但不限谜于：方案设点计概念说明礼、大楼总体候灯光效果图镇（至少两个链角度）；裙俘房、屋顶、壤主入口等特夹殊灯光设计辫部位效果图所；大堂、电菊梯厅、卫生尤间等室内灯示光效果图；蚁室外环境效猜果图、灯具丈造价估算、锐电量估算等副。趋扩初设计阶俗段冈依照项目发种展的情形，信更新或修正扭相关的设计篮图面，来说批明变更之处泊。捏建议建筑师爽或其它顾问陵特殊的灯具用固定方式及舞非一般的施狱工方式，照调明设计师应虏提供相关节状点草图。厌提供灯具的烫一般性规范稀，并于灯具困表中明列所太有灯具的厂指商型号及光鞭源等。致将该阶段文什件、图面制收作成文本，使提交业主（补含布灯平立秃面图纸，部夫分灯具大样个草图，灯具导一般性规范复，灯具表，围控制表，灯很具预算）鬼施工图设计将阶段披依照项目发惠展的情形，崭更新或修正态相关的设计奸图面，来说逆明变更之处富。踢提供灯具规别范及细部图纸面，包括灯乒具描述、厂绿牌型号、光塑源类型、瓦泊特数、表面播处理、安装赖位置、数量罪及厂商联系辫数据。榜所有特殊的刚照明控制系节统，应能让闯建筑师及其北它相关顾问为了解以推荐脱适合的设备划系统，来符版合相关控制乐机能要求。乱细部的电力五规划及规范译应由专业顾万问负责，来衡配合大楼其盼它的标准照申明控制系统惊。夹将该阶段文适件、图面制扬作成文本，晌提交业主（困含布灯平立脏面图纸，灯图具安装大样奖图，完整灯铸具规范，控龄制回路，灯包具表，控制粱表，灯具及童控制预算）撒招标及施工允阶段经协助甲方和属建筑师评选央灯具厂商咬审核施工制连造图租shop装drawi报ng督、灯具样本稍及控制设备肉。建筑师及缓电气工程师瞒也需检视由勒乙方所规范枯之施工制造押图溜shop闻drawi想ng友及灯具棋在施工制造且图更shop唤drawi臣ng承中若发生与欠现场状况不侨合或无预期敌之灯具固定踢问题时，建言筑师及其它罩顾问应就细摇部微调图面软。情至现场视察杜灯具的安装额情形。京协助现场灯没具之对焦及什调光设定验收阶段扯提供验收清袍单，纪录现骗场与设计不决符之处，并畜协助业主及桂建筑师解决管方法。货审核承包商质提供的最终街竣工图。满出席在现场罪最后评估及君调整。泉影响整个设板计体系的条斜件可能是沟曾通。因为为月了追求设计屑的优秀品质娇，我们要求废是纽约的K怀P降F爽和BPI以技及菲律宾的塔ALT来进架行整个建筑屡的设计，因势此中建大厦惠建立了每周趴一次上海设疼计协调会，窜每两周一次和视频网络设插计会议的制偶度，来保证叨沟通的及时拦性和有效性韵。同时实行魂设计文件流吊转制度，每呜一封设计文石件均由整个休设计团队及艘时进行流转芳，保证各专致业设计无缝壶连接。解解决了沟通归问题后，剩品下的影响因党素就是专业沙顾问的设计傍信心和兴趣简。对于这个使问题的处理务，全部有赖并于业主的工邻作影响，只采有业主通过岩详细、深入科的了解，对粥各顾问的工交作给予及时原、正确的确填认，才有利棵于设计师工馆作热情地延役续。过多的卫业主姿态和普指令反复，井会让这些优六秀的高级设怒计师产生应贸付工作的情源绪，造成对望项目失去热雕情，并影响谣整个设计品数质。能够解协决沟通限制用并持续保持担设计设计热据情地条件下轧，整个设计足体系就能够牛持续的良性毅运转，对最唇终的设计成余果起到非常断重要的作用汗。补设计节奏的啊把握扩国内地产项惨目在获得土觉地后，对于胡开发周期的邻控制是非常营紧迫的，而亡且涉及到报钓建、施工、嗓销售等各个宽环节工作需爹要配合，因渗此对于高档毫写字楼所聘腔请的境外设窝计师而言，数国内的施工浮进度是相当米快的，而且羊整个程序是蓝非常混乱的干。因此，就盒设计师本身昆而言，必须虽调整好以往间的设计周期杀，适应项目担的发展节奏屿，排定合理腐的工序及出热图计划，这娃是非常必需饱的。鉴中建大厦从甘设计初就排医定总项目发桥展计划，然凳后由设计总立包根据项目衰发展进度制不定总设计计佳划，各顾问侨公司根据总童设计计划排雁定自身的设鸟计计划，最寻后由业主统争一协调，确桶定最终版设围计计划，此弓计划是动态即的，根据项兔目总体进度帮可以随时调宾整。隶排定计划的枕时候主要要鸭考虑，项目唉发展工作的演搭界，保证善好几个关键漠性节点以及舱相应图纸的夺内容，这样盏才能满足快救速的项目发痰展进度，把搭握好设计节误奏。攻中建大厦制裕定了方案征唉询图纸、方互案报建图纸揉、初步设计块各专业征询缓图纸、初步肚设计报建图补纸、施工图昼送审图纸、绘施工图等六验大类图纸，拔并与发展部法积极协调，徐确定各阶段微图纸内的具暂体内容、涉订及专业和深蚀度，将设计踢的图纸工作狮量达到最佳会值，充分合丑理的控制设霞计单位的工颤作量和进度待。当然上述焰工作的关键愧是业主的设烦计思路要一恢直保持清晰烦，给予设计早单位的计划涛也非常合理疲，这样才能签够保证进度敞的合理。虽在这里又要合再次强调国测内设计总包垦的作用。因扁为相关工作代，最终的实壁施单位都是拣国内设计总馆包，因此它蚕的配合程度帆，在一定意埋义上决定着访项目发展的双进度。中建鼻国际在整个煌设计报建过直程中非常及询时的完成了他相关节点，瘦这非常重要陈。薄设计质量的者监控天对于境外设巡计师的设计樱质量的衡量贡，不仅仅是命从设计本身篇来体现，还猜要表现在图钻纸设计与国辫内施工工艺征相吻合的程县度，这一点外非常的重要桐。咳中建大厦在劳设计初期就存像KPF提碑供了成本预橡算以及建议统选用的材料缴品种，这样沸就给KPF它一个明确的扫设计方向，码以排除不必梯要的浪费。翼尽管如此控查制，但是还衰是出现了很录多问题。斥在KPF的注幕墙设计中麦，KPF在析大堂幕墙中甩可以设计了棕一种点支式晓幕墙的支撑观爪键，但是炸它并未考虑饰到国内加工抽工艺的可行残性，过于强辟调这种爪键慨的特殊性，椅而作为业主皱，我们也过部于支持KP便F宽这种较真的愈专业精神，随导致这种爪尝键特殊定制物加工，玩在摘花费了昂贵予的设计费用扭后，还损失抄了大量宝贵室的时间。在纵塔楼幕墙设蚁计中也出现俭了类似问题哑，KPF要托求单元板块限的密封胶的捧颜色必须为边特制的灰色危胶，而这种碑胶只有国外阳进口才有，灰并且加工需尝要两个月时宫间，但是K们PF在这个碧问题的处理课上又出现了稻建筑师特有奶的执著精神朝，坚持不肯肯让步，并认趋为这会对设氧计起到重大砍的影响，因故此我们支持演了KPF的疯这种想法。付可是最终事者实证明，这胖两种设计要稼求对最终建懒筑作品的实盗施效果并未陪有多大的影可响。辩牌山对于施工图贡总包的境内索设计单位而煎言，其设计骂质量的评价炮标准就是设和计完善、设浑计合理。同吨时在设计工梨程中要求K本PF对中建衔国际的图纸毙进行审核以谎避免中建国漠际队KPF躲的图纸不了珠解，产生深智化上的不完相善，以控制再其设计质量艘。购中建大厦最梅终的施工图碧也出现了一赛些问题。主往要包括两方嘱面：一方面讨是施工图设恐计单位的态熟度不认真造型成的；另一透方面是各顾枕问向施工图葵单位交底不叨认真造成的交，如下：遮第一种问题带主要表现在蔬：中建国际览在进行建筑难外轮廓设计反时，并未认棕真核对KP颠F的图纸，晌只是一味的须按照自己的怨相关图纸进彩行建筑和结锁构施工图设悉计，态度严吵重不认真，尚造成最终现钩场实施的楼柱板与KPF谈的幕墙定位盒有偏差，不崭得不通过幕巾墙转接件来横消化误差尺扮寸，造成了腔额外成本的州产生。挣第二种问题所主要表现在插：KPF以旱及灯光、机宅电等顾问在佣室内设计时缘并未向中建拆国际交待清定楚一些关键南设计部位的识特殊要求，戒导致中建国准际并未预留验或预埋。比烫如大堂核心厕筒的装饰外丈墙，外玻璃窗面是固定在板后加的钢结搂构上，因为菌中建国际并琴未设计相关缸墙体在此位庆置。砖综上所述，您对于设计质河量的监控，卫一方面要积笨极调动设计趋单位的工作殿主动性，另更一方面也要洗加强自身的龙设计能力，俗提高对各类坐问题的预见旺性，完善审脉图机制，充拖分利用各方璃资源，这样熔才能将设计或质量进行有愚效控制。渴设计变更的甘控制场设计变更是共一个项目设斧计管理工作还控制的重点耽，而且是会廊产生较大的迁问题。中建菊大厦在施工恭过程中为了伶减少设计变播更的影响，与首先是在施乘工图设计阶纸段进行了3驱轮审图，将姿设计尽可能森完善；再次呆，在实施工匠程中，如果姨出现设计变狮更，现对变投更进行评估绵，确定是否页属于必须变达更类；如果泥是必须变更际，再由合约渴部核价，各推相关部门根敲据相关费用刻，提供更合驼适的方法；集最后再形成拣发至现场的讯设计变更，沾由此减少设菜计变更带来伶的影响。尽基管做到了上俱述程序，但旺是中建大厦翁还是不可避若免的出现了能各种变更，备主要分为如雷下几类：蕉第一类：图哥纸不完善。席此种问题造寇成的原因主煌要是为了配焰合项目进度栽，要提供合继约部一版招臂标图，而招虏标图的深度夹并不能达到贴施工要求，等在最终施工晚图提供的时景候，必然带冬来一些额外肌的补充，势虹必会带来费拾用的增加。哪对于此类问遗题，为了保幼证进度，这司种问题不可摘避免，作为兵设计管理部凑，只能够不刷断完善经验堪，用自身经颂验经验尽可水能的督促设映计单位提供借相对完善的弃招标图纸。罢第二类：过蜡分追求设计令细节。爷因为中建大牌厦是上海公胶司第一个写那字楼项目，迅而且是一个已相对高端的冻项目，所以须在设计阶段湿，由于自身础经验的限制阳，只能过于聪迁就于KP从F的设计，老导致KP蚁F量对细节的追列求不断造成错设计变更的拨产生，就如犬电梯轿厢面坛板这种如此绪细微的地方页KPF都对吩上面的刻线国有哲1mm点到转2mm勒的争执，事删实证明这种忙细节会产生袄无谓的浪费捧。对设计本哪身并无实质驱性影响。此爹种变更值得搏商榷。别第三类：设视计材料选择控的不合理。米KPF作项为境外优秀致设计师，他转在将优秀设猛计理念带入封项目的同时州，也带入了吸一些新的材丑料，而这些皆材料并未得仇到广泛的应搭用和国内实铃践证明，因室此带来了许死多风险性，救而对于我们拣这种成本和拥时间双要求定的项目，对锯于新材料的暂使用风险相晶应增大，最恨终会带来额庭外的变更。线比如：中建偶大厦的电梯敌停吊顶和墙饥面材料。吊蜻顶KPF选誉用的是银箔据工艺，而这困种材料，国戴内的做法就谁是做毛躁，捉而KPF要脚求做光滑，年这严重违背听了施工条件调，最终效果躺非常差，导梳致我们最终廉寻求的可以嗓提到的阳极途氧化铝塑板脂。而墙面要歼求的是微晶掘石磨面工艺蠢，国内微晶桌石是玻璃制岸品，均采用东光面，而磨铅过后，导致差玻璃体内部唇的气泡变成拢了小洞，最俱终还是调整价了设计，而彼最终效果还茫是可以接受术的。眨综上所述，结设计变更在冤一个项目真撒正的实施帆过程中是不饺可避免的，衣但是我们应耍积极提升自套身经验，详短细地分析、潮研究和比较朋，将设计变俩更的数量和项规模控制在杂最小的范围裳内。中建大饮厦的一个有贿效的尝试是烧样板先行工分艺，无论是贯外幕墙或是花室内装饰，欢设计师在施单工前期先明坑确一些重要添的对效果有虚影响的材料点和工艺，施汉工单位在大毯面积施工前趟将这些材料树和工艺先行孔在现场制作督1：1实体捧样板，但得黄到建筑师确霸认后，在大女面积开始备祝料和施工，彼这在一定程戚度上减少了伤变更的成本水。急设计单位的摇评估酒中建大厦这彩个设计团队毯里，汇聚的芹都是各行业抹的一流设计兔师，自身水易平都很高，坟而且这些优经势在中建大档厦的整个设封计过程中也牛得到和很好形的体现。饭KPF是一逐个优秀的设汤计单位，在沉整个项目设疲计过程中，赤对设计细节成的把握以及牲整个设计团剧队的协作为侦业主提供了坚很大的帮助迹，敬业、专帅业、细致、剪主动是KP慢F设计的原猫则。违中建国际总棵的来说还是逆一个比较负着责任的设计椅单位，虽然晋过程中出现酒了一些问题耀，但是最终轨能够较好的均配合业主完商成了整个项构目的设计工愤作，有可能栽是个别设计挠师的问题，测中建国际在恭某些方面的密专业性和敬旁业性上还有痒待改进。抖迈进机电、滤茂盛结构也符是值得信赖窗的设计顾问咱，分别在机材电和结构专仆业给予整个唇设计团队有纤力的支持。开ALT幕墙葵顾问，在整粘个设计后期谨及施工图审侍核阶段由于沉公司内部原丝因，出现了同配合不积极计的现象，同株时整个公司桐在后期对于圣项目的支持斑力度也不够切，因此不建吓议再次使用凳。匆BPI灯光音顾问，在设哨计方案阶段尖体现了很好术的专业设计受水平，但是炊在招标及后续期实施阶段滤配合不够，驻对现场的效贺果把控及国割内灯具仿造娘控制力度也更不够。鸽设计进度评菌估变项目设计进透度的变动分调析如下表：务伴合同约定周芒期（天）骆实际产生时悼间（天）坊变动时间（致天）贪概念设计纹56惭64吵8缺方案设计玉84虏123盯39炊扩初设计使112迈170君58胳施工图设计煮桩基部分峡14柏18逗4亚地下部分模30乡70袭40灭地上部分惭120押323肃203唐合计手416牲768绸352侧系列1：合污同/系列2破：实际层原因分析：惰原合同约定复的设计周期注基本都是按套时完成的，脖上述表格体嚼现的误差，去主要原因为锡：确每一步设计码节点的设计路成果都需要舟业主内部沟足通确认，此抚部分时间在伸合约中并未骗约束；艳设计合同中妹的时间为不欠影响施工的派关键时间节燃点，但各阶城段图纸需要反不断的完善金和深化，此胸部分时间并贪未在合约中爪完善。宅附：中建大垄厦各阶段详怀细进度情况堂一览缝建筑设计（些KPF共5劲77天）啦绒2004年搜5月24日掌－蒙2006年湾3月26日拉概念设计絮64养天骗纵2004年雨5月24日究－搜2004年袄7月26日麦50％概念非设计完成装26天溉概念设计中镰期汇报盈3天讽100％概己念设计完成爱32天疑概念设计成激果汇报突3天号方案设计棵123天穴版肺侨2004年本9月10日待－勺2005年匠1月10日停50％方案互设计完成章36天因方案设计中删期汇报渡3天扭集团联合评疼审3天符100％方粱案设计完成如50天壤方案汇报完厘成质3天床集团评审澡14天踏董事会汇报碗14天确扩初设计续272天泳衡秆2005年替3月5日急－窃2005年光12月1日砍50％扩初旗设计完成狂173天宣扩初设计中兽期汇报刚7天渡100％扩多初设计完成秧渠84天耕扩初设计汇乓报7天懂报集团备案依蚂1天句施工图设计禾118天胜误2005年随12月1日扯－旦2006年矿3月26日箱公共部位室定内设计迹56天薪幕墙节点设栽计62坚天惊机电结构设庸计（迈进、没茂盛共32知8天）咐2004年狱6月10日孤－添2005年宰5月30日朗概念设计饱83天唯挡锅2004年爸6月10日悠－滋2004年嘴8月31日并方案设计这46天扯消2004年琴9月28日忧－肃2004年冠11月12舟日康方案报建文趣本制作愉14天色方案设计完尾成32朝天择扩初设计钻199天描个动2004年凤11月13馆日斥－狠2005年凉5月30日童扩初报建文裳本制作来105天海抗震专项报辛建文本制作扬14天词扩初设计完无成11锈9天殖境内图纸设甚计（中建国闯际共702旦天词搁）磨2004年例5月24日屋－云2006年龙4月25日雕概念设计非68天评断2004年穿5月24日洋－寻2004年已7月30日馅方案设计养152天稼筛2004年槐9月10日乒－冠2005年刺2月8日粱方案报建文竹本制作肤14天圈方案评审会轨召开6灯3天刚取得方案评芽审意见哈61天傍扩初设计杜156天装什2004年密12月11嘱日皮－邪2005年仪5月15日贫扩初报审文从本制作纺80天阿根据方案意霞见调整扩初贪弟7天宿扩初评审会域召开5阔3天盗取得扩初报伤审意见榜23天递施工图设计皂421天这赚2005年截3月1日化－胡2006年波4月25日乡地下部分施两工图98迁天烟2005年忽3月1日纲－崭2005年陈6月6日待试桩图完成哥7天瓣桩基招标图狸完成7若天垄桩基调整施蚁工图完成烛3天模桩基施工图揪审图完成包1天巨结构招标图纲设计3锣0天纳留洞图完成猪5天脱人防施工图味设计3燥0天窗结构招标图榨审图1悦5天痕地上部分施廉工图32轧3天林千2005年杀6月7日毅－祖2006年台4月25日短建筑招标图扒设计1道16天核结构招标图员设计1乎16天绳机电招标图粗设计1炸16天税地上部分施梢工图审图默25天爸全部施工图败完成6年0天三公共部位装燃饰施工图设条计12卧0天恐其他部位装妹饰施工图设启计30郑天朋景观施工图液设计4兰0天蛮幕墙施工图朗设计6棉0天肠灯光照明施当工图设计凉30天秘幕墙设计（咸ALT共3船23天）品熔2005年皇3月15日筛－兄2006年午1月31日驰友初步设计抖120天堆熟廊深化图完成就139桥天决躺秒招标图设计轧64天肾摘灯光设计（酬BPI共1喂67天）献轰2005年野9月15日看－炕2006年垮2月28日弦确定灯光设焰计单位寺77天应配合进行灯对光方案设计贿60天析灯光施工图慨设计3栽0天寨项目设计管冻理工作的建皇议建筑设计桌沟通方式主铲要以导e-雅mail、障电话、视频露会议为主，目设计师现场唤视察及交流屈为辅，保持第24小时沟错通，但在具痰体问题的解威决上效率依捧然很低。屡中建国际在辅具体实施上毙与专业顾问颗（茂盛、迈倒进）有抵触翅情况。建议量在初期确定势好职责范围域。已明确各阶段溜两家公司的絮责任及权限届，并在过程景中充分体现魂。脏时间节点的猾控制，（应致考虑到不同嫩境外设计公颈司的工作流除程、本地是践否有对本项肆目负责的资废深设计师等繁）片因写字楼项扯目周期长，摔设计单位的棚人员变动比阶较大，应有型措施控制。园幕墙、日照党、环保、抗庭震、地铁等酱专项研究应芳提前进行。果模型、效果键图、动画等淡设计表现工斤作未明确。证要求境外设由计单位承担币对施工图设笑计单位图纸雕审核的工作奇。装修设计剩境外设计单斜位提供的材产料及样板为镇境外材料，劈加工工艺也脸为境外工艺望，导致招标愤送样的材料任确定以及现剂场施工效果演很难达到设胞计要求。建夕议装修设计刊尽雀可能找境内换设计师。缩境外设计公搜司的设计师忌在国外，对抬于装修这种炮进度较快的捕施工问题很剩难及时反馈狸，影响项目厨进度。板境外设计公兽司对于原设姥计，是在样幸板施工过程葵中不断完善形及调整，对括于进度及成潮本控制不利涝。幕墙设计活中建大厦幕胶墙顾问直接虚对业主负责逼，产生了与石KPF工作亭时间不同步蓬，额外增加域协调工作量减，影响工程道进度。建议市在境外设计眼单位的设计滨工作正增加假对幕墙专业竿的约束和审献核。慰ALT的审摊图工作在菲扑律宾进行，究因为时间及刻空间的差异足，影响了工琴作效率。建饶议幕墙顾问杜最好在本地戴有技术负责军人。机电设计筹在前期方案禾确定阶段利苍用好专业顾担问的专业技躬术经验，同苍是协调好中旨建国际与二泽者的关系对户项目顺利进醋展有重要作霉用。灯光设计陶境外设计公筐司的方案均余为进口灯具概，招标需要龄提供替代产钉品，造成时挡间的延误以烤及成本控制遇的难度。建族议选择境内累施工图设计算单位。湾灯具光源的参特殊性，会乐增加后期维秘护成本的增埋加。建议在苍追求效果的拆同时严格控枣制成本。翅西【项目营销絮工作评估】舱项目投资时葱市场判断与跟定位屡项目可研及码定位阶段市挥场情况俘根据项目投盗资姐可携研疲阶段狗调查结论，邪从1999己年起至圆2004年茶上海市甲级遗办公楼市场闷保持良好的闷发展态势，芬每年的吸纳泻量均大于市矮场供应量，盛存量甲级办五公楼逐步消撇化完毕，市颤场空置率大无幅下降，租也售价格有较蓄大涨幅。2壶004年和帅2005年欠市场供需缺悔口较大，市厌场供不应求晨，这种状况丹要到200三6年后方能瑞逐步得到缓节解，但在2残007年和疗2008年贞可能将是市常场供应的高蹦峰，届时竞异争将较为激手烈。踩预计上海甲晒级写字楼市颜场在今后几联年将会保持闻稳定走势，引每年新增供妨应量均保持挣在炒500,0受00平方米伪左右。蒜中建大厦所蚁在的浦东娇陆家嘴地区焰分为小陆家脸嘴核心区和块竹园商贸区渐两个板块，队小陆家嘴属诱于陆家嘴地闭区的核心区需，区域内标蒸志性建筑众批多，如金茂歌大厦、中银锯大厦和交银邀大厦等，金五融行业（银傻行、保险和去证券为主）扛客户占到该室区域的50宽%以上，同谱时该区域办土公楼的租金傲水平处于上串海的最高端确，平均租金丸约为0.7阵5美元/m咱2*天；竹舌园商贸区则乘主要以省部逐楼宇为主，笔除办公楼外悬尚有较多高糠级酒店和宾蛇馆，区域内奇高品质办公崇楼较少，在驶区域形象和悲享受政策方量面与小陆家屠嘴相比处于屡劣势，办公疫楼租金与小亩陆家嘴有较臂大差距，平冤均租金约为诊0.5美元城/m2*天础。租户中金镜融企业所占某比例明显降大低（约30铃%），并且绞以基金、投战资公司、证皂券等非银行冰、保险公司项为主，同时浸贸易和通讯洋IT业也占摆有较大比重陈，相对而言犬所吸引的境城外企业也略邪少。随着竹纤园商贸区写样字楼项目的产陆续建成，衫其商务氛围借必将得到进楼一步的提升亭。但同时区扩域帆内壳较为集中的泥供应量也将希使镰写字楼职项目面临一挑定的招商压说力。作为规凤划中的商贸惠区，竹园现闭在的商务氛凤围正在凑形成街，陆家嘴商究务中心区的伞扩张推动了亚竹园商贸区箱的发展，而换跨国制造型鞋企业由于在蔑金桥、张江慧高科以及外辨高桥的开发秃区设厂，他逼们大都选择肚在竹园租赁球自己的写字召楼属，也为竹园适商贸区提供质了租户来源伏。县浦东主要办记公楼项目租舒金情况表愤（汇率为8沸.27左右翻）熊楼盘项目