房地产土地市场分析报告

房地产土地市场分析报告2021年8月

目录从两本大账到全预算口径优化...........................................................................................3最重要的结果，或是进一步增加土地供给.........................................................................4高供给和紧信用之下的楼市新局面...................................................................................5市场提示...........................................................................................................................81插图目录图：我国的政府性基金收入和其中的土地出让金增长....................................................3图：两本大账一般公共预算和政府性基金收入.......................................................3图：杭州住宅用地土拍溢价率情况.................................................................................4图：杭州住宅土拍楼面均价............................................................................................4图：百城土地供应规划建筑面积月度单位：万平方米....................................................5图：百城土地成交总价周度单位：亿元.........................................................................5表格目录表：各地关于增加土地供给的表述.................................................................................5表：全国各大城市二手房和新房成交比例一览...............................................................6表：各地不断新出台的限价政策....................................................................................7表：重点公司前5月销售情况........................................................................................7表：重点覆盖公司估值表...............................................................................................82财政部、自然资源部、税务总局、中国人民银行联合发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知（财综年7月1日，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省开展四项政府非税收入征收划转试点，即把国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海盗使用金划转税务部门征收。文件要求，年1月起全面实施征管划转工作。税务部门按照属地原▍从两本大账到全预算口径优化土地出让金是政府性基金收入的主要构成部分。我们政府的全口径预算，包括一般公共预算、政府性基金预算、国有资本经营预算和社会保险基金预算。随着土地出让金规模日益庞大，政府性基金收入和支出的规模不断膨胀。长期来看，两本大账增加了财政收支体系的复杂性。政府性基金收入和支出的不断增长，自然资源部门对土地出让金“自收自支”的管理模式，有优化的空间。到年，全国政府性基金收入相当于全国一般公共预算收入的，相当于地方一般公共预算收入的年达到，相当于地方一般公共预算收入的。图：我国的政府性基金收入和其中的土地出让金增长（亿元）图：两本大账一般公共预算和政府性基金收入（亿元）国有土地使用权出让收入全国政府性基金收入中其他中央一般公共预算收入全国政府性基金收入地方一般公共预算收入100,000300,00090,00080,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,0000250,000200,000150,000100,00050,0000201220132014201520162017201820192020201220132014201520162017201820192020资料来源：Wind，市场研究部资料来源：Wind，市场研究部我们认为，推动把土地出让金纳入一般公共预算范畴，第一步应该是推动把土地出让金划转税务部门征收。长期来看，我们相信财政的两本大账有合一的趋势，而这种趋势也有利于提高社会效率，优化公共开支。这一改革的初衷并不是调控房地产市场，尤其不意8万亿元的国有土地使用权出让收入，是目前任何一种税收所无法有效替代的。本文并不打算就财政体系的改革再进行更深入的研究分析，这超越了房地产行业研究的范畴但改革的确可能对房地产市场产生进一步的影响。3▍最重要的结果，或是进一步增加土地供给第一次集中供地之后，市场热议集中供地带来开发企业盈利能力下降，土地市场竞争过于激烈，并将这一现象出现的原因直指集中供地，认为是集中供地造成这一后果。的确，杭州等地土地市场竞争十分激烈，企业新获土地的盈利能力不佳。但无论是否存在集中供地，由于年上半年是近几年销售最好的时期，且开发企业预期高度趋同（都看好杭州等核心城市），杭州等地土地市场预期收益率不佳都会是事实。更何况，对于杭州这种城市，我们不仅要看到其所出让的土地预期收益率不佳，也要看到整个市场销售确定性强，新房二手价差大——向下的风险也很低。而且，杭州是集中供地城市中潜在盈利能力最低的市场，上海等地的土地出让情况，将是更合理的市场风向标。图：杭州住宅用地土拍溢价率情况（）图：杭州住宅土拍楼面均价（元平米）56.4960504030201001600015500150001450014000135001300012500120001150052.828.926.8526.0522.0116.7资料来源：，市场研究部资料来源：，市场研究部将国有土地使用权出让收入划转税务部门征收，不仅会增加上一级监管对国有土地使用权收入的掌控，也会客观上减少地方国有土地使用权收入自支的灵活性。我们认为，尽管这并不意味着国有土地使用权收入不能为地方使用，但也有望促成非试点区域在年之前，甚至试点区域在年下半年之前增加土地供给，以便保留一定的资金使用灵活度。在年之后，政策或继续推高土地供给的热情。我们认为，国有土地使用权出让收入用途可能会更加多元化。这种多元化一般伴随着资金需求的上升，即各地对做大财源的诉求，可能强于重分蛋糕的需求。4图：百城土地供应规划建筑面积月度单位：万平方米图：百城土地成交总价周度单位：亿元30,000.0025,000.0020,000.0015,000.0010,000.005,000.000.003000250020001500100050002018/11/252019/11/252020/11/25资料来源：Wind，市场研究部资料来源：Wind，市场研究部总体而言，我们认为改革可能加速土地供给增加，这不仅会导致年下半年土地市场机会更多，也会终结部分区域房地价明显上涨的局面。▍高供给和紧信用之下的楼市新局面我们相信，土地市场的供给增加趋势本就存在（也是集中供地的要求），此次改革可能加速这一趋势。最近几年，我们极少见到控供给的提法。在房价存在上涨压力的一二线城市，增加土地供给一直是最重要的调控政策；在房价不存在上涨压力的一些小城市，按揭首付条件等比较宽松，促需求一直客观存在。表：各地关于增加土地供给的表述时间城市内容的低价地块供应。2021年市区住宅用地出让总量较去年翻番，力争达到3000亩以上。二环以外计划出让住宅用地达到1500亩以上。2021年3月19日金华“限地价、竞政策性住房面积”，“带方案出让”等出让方式2021年3月26日2021年4月1日义乌永康30%稳定增加居住用地供应。2021年，在近年居住用地平均供应量的基础上增长10%9000900的，严格追究其违约责任2021年4月9日合肥资料来源：各地人民政府网站，市场研究部首先、部分城市二手房占成交主体，二手供给随房价上涨而收缩，这可能推动新房用等于未来房屋供给增加；5表：全国各大城市二手房和新房成交比例一览单位：万平方米新房2019二手房二手房一二手房总成交20192020城市2020121,07019775230934563336192948150218804031992167893345483692851535792578251051901215031429661546831544151199801107399450811121722622514671670972039761126839720192020166,498294,329129,65995,273109,90988,034116,74674,81256,16528,15461,48025,70960,91931,33920,490101,31358,11931,88857,09945,15154,00528,4149,637北京上海重庆深圳广州杭州南京武汉苏州厦门西安长沙宁波东莞福州沈阳青岛济南合肥郑州长春温州北海镇江惠州廊坊连云港三亚中山珠海吉林泉州湖州淮安泰州威海芜湖衡水绍兴112,782202,989317,11360,103178,221138,06783,969238,22875,04230,997173,859146,223234,75592,874124,705193,242161,65968,689119,131141,721111,73092,56133,29561,279141,61614,01161,6547,412142,44855.8%57.9%52.9%59.8%30.4%29.5%56.2%60.1%34.1%36.3%32.7%36.9%51.2%59.2%27.1%27.3%56.1%41.6%51.7%38.2%22.0%47.0%11.0%14.3%21.9%19.1%27.1%23.0%16.2%14.4%39.7%41.5%24.2%27.3%38.7%17.1%31.4%32.2%21.8%29.0%39.3%36.4%22.9%20.3%30.7%29.9%22.0%23.3%10.9%12.3%30.5%20.2%20.7%24.1%14.2%15.3%228,432138,50677,14992,22267,07588,12288,65695,76633,15148,91717,98665,77234,51524,096127,28451,47143,36054,46239,52172,25027,46414,76617,26217,3866,15215,65223,3355,17316,0661,22919,3951,520109,78649,09325,016112,27465,17960,06612,88318,69220,20422,48719,33410480951118173181129977438437922144051794222860228531879611,96228,09028,2077,99611,18326,01020,0088,1289.8%9.6%36.4%33.7%53.0%53.6%6.6%6.7%9,76211,14735,05212,7418,98413.0%13.0%25.5%48.0%48.5%46.9%43.9%33.4%37.9%42.1%17.7%18.6%54.3%53.5%20,57812,12814,59812,3364,83916,6525,22222,97121,6126二手房一二手房总成交城市盐城合计新房40,7863,973,727二手房11,8811,916,8344010218,95822.6%32.1%32.5%34.0%3,901,2062,005,914资料来源：中国指数研究院，市场研究部一批新的城市进入摇号限价的序列。增加土地供给既是增加土地出让金的渠道，更是遏制房价上涨过快的办法。表：各地不断新出台的限价政策时间城市深圳文件事件政策内容《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》建立二手住房成交参考价格发布机制，并首次公布了3595个小区成交参考2021年2月8日价《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展有关事项的通知》视情采用住宅用地“限房价、限地价”，“限地价、竞政策性住房面积”，“带方案出让”等出让方式；新房限售两年；预售条件更为严格，预售备案价不予上调2021年3月26日2021年4月28日义乌徐州土拍实行双限摇号徐州自然资源和规划局铜山分局关于XT2021-2港利西B地块现场摇号通知市区（越城区、柯桥区、上虞区）商品住房价格实行网格化管控。各区根据《关于进一步促进绍兴市房区域实际，科学划分网格，合理设定网格控价。以限房价、限地价方式出让的住宅用地项目，试行公证摇号公开销售；住宅用地出让增设“定品质”要求，在市区范围内实行限购，限售年限提高至3年。2021年6月3日绍兴地产市场平稳健康发展的通知》资料来源：各地市住房和城乡建设局，市场研究部房地产企业可能继续面临比较紧的信用环境。很多房地产企业再融资面