上海浦东某地产锦之嘉项目定位

锦之嘉酒店公寓项目定位及产品建议11产品定位方向思考价格推导产品定位建议项目解析产品推导产品建议11价格推导项目定位产品定位建议企划推广1项目解析PARTIPROJECTANALYZING规划占地面积：16389平方米总建筑面积：63450.9平方米其中——

居住面积：22144平方米商业面积：17239平方米地下面积：24367.4平方米成山路云台路项目基本状况商住综合物业房型面积套数比例1房1厅1卫525624.20%2房1厅1卫83.24-87.58863.80%2房2厅1卫96302房2厅2卫93303房2厅1卫1132812%户型配比以小面积紧凑房型为主地处中环以内，属于上南板块，临近昌里，在三大世博板块中区位条件最佳临近卢浦大桥、南浦大桥、打浦路隧道以及杨高路等主干道，全方位立体交通便捷内环内中外环间内中环间项目位置世博规划世博会已开始建设，带动世博辐射区域的投资建设世博会后，会址将发展会展旅游、商务贸易等综合功能的新的多功能城市公共活动中心本案位于世博规划核心辐射区内板块内拥有M6、M7和M8两条轨道交通，M6线将导入金桥、张江等地的高收入者，而M7和M8线将导入来自浦西的众多客源距离轨道6号线（成山路/东明路）仅200米距离轨道7号线（浦东南路/云台路）1000米距离轨道8号线（成山路/上南路）800米轨道交通7号线8号线6号线周边环境昌里商圈昌里商业街好又多量贩未来本案内的浦东商场、世纪联华居住环境商业氛围世博聚居区上南花苑新昌里公寓爵仕悦公寓项目特质综合解读区位特质——大三林上南板块规划特质——世博前沿核心交通特质——全方位立体交通商业特质——昌里繁华共荣体居住特质——新兴中高档聚居区产品特质——商住综合体之精致住家项目SWOT分析世博核心三林上南板块；交通便捷：靠近多条在建轨道交通站点，多条公交线路，大桥和隧道近在咫尺；世博中高档住宅项目集中，居住氛围浓郁；商业配套对住宅的促进作用项目周边多为旧公房，不利形象塑造；住宅产权为50年；项目临主干道，环境嘈杂；住宅与商业间易相互影响；商业和住宅共用地下车位，不易管理；优势（strength）劣势（weakness）产品方向推导PARTIIPROJECTRATIOCINATION产权酒店服务式公寓普通公寓定位方向自用投资兼自用纯投资产品产品属性本案50年住宅产权产权属性项目产品定位方向普通住宅市场分析市场竞争情况万科新里程：6万平10000元/平方米尚东国际：9万平11000元/平方米市场现状板块市场进入有序状态成交价格“稳中有升”销售状况普遍平平调控后市场降温未来竞争再度升级调控影响市场表现板块价格体系三林：7500-8700上南：8500-9200昌里：9500-10500六里：9500-10000南浦：10000-1100011000元/m2为区域价格体系上限，很难突破普通住宅可行性判断项目产权为50年，做为住宅销售将存在相当大的抗性；项目整体规模不大，无社区感觉项目临主干道，较为嘈扰，客户易有抗性；项目户型面积偏小，以在售爵仕悦公寓销售状况来看，区域客户主要以改善型居住为主，对小面积住宅需求不大；作为住宅出售，很难超出区域11000元的价格体系极限；未来竞争对手主要面临尚东国际和万科新里程，二者分别以社区感、产品力及品牌占优，本案除位置优势外，其他方面均很难超越；不适合做为普通住宅进行定位服务式公寓市场分析市中心土地稀缺投资建设门槛高市场供应量增幅有限，成为稀缺产品类型市场供应状况上海国际化地位提升会展业高速发展世界500强企业移师上海作为星级酒店及高档住宅的演变提升产品，吸纳量连年走高，需求长期保持旺盛市场需求状况长期保持稳中有升的态势，平均租金水平达到25$/平方米/月未来受其产品特性和市场容量的影响，将长期保持比较稳定的水平市场需求状况长期稳定高回报保值升值潜力专业经营管理公司

服务式公寓不仅受到国内高端投资客的青睐，更成为海外基金公司的追捧的宠儿

2006年1月：徐汇盛捷高级服务式公寓（SomersetGrand）第三度易手于香港协和集团（Concord）,（总价约1亿美元）2006年3月：基汇基金（GatewayCapital）整幢收购新天地旁的翠湖天地18号公寓。（总价约8000万美元）2006年3月：高盛（GoldmanSachs）整幢收购虹桥花苑服务式公寓。（总价约7000万美元）2006年4月：摩根士丹利则低调买下的整幢陆家嘴中央公寓，用以包装成服务式公寓……Tips：服务式公寓整体走势服务式公寓可行性判断可以做为服务式公寓进行定位上海酒店业的巨大缺口，服务式公寓可作为适当补充；世博辐射区的服务式公寓市场空白，无竞争态势；可解决50年产权、临街嘈杂环境、商业的不利影响等销售抗性；浦东沿江区域中，陆家嘴有雅诗阁、明城花苑等，南浦大桥有东樱花苑，而世博和卢浦大桥也需要有服务式公寓填补市场空白；可实现较高的售价，并形成极强的品牌影响力；避免与尚东及万科新里程竞争；酒店市场分析酒店名称地址星级房间套数标房价格恒山城宾馆成山路578号**100280亨泰宾馆西营路成山路/138178-308上海樱枫酒店东方路2891号/100368江天宾馆浦东南路3456号***266319-412江天宾馆上海樱枫酒店亨泰宾馆恒山城宾馆世博会期间预计上海将有7000万人流，对酒店需求59.2万，而上海目前酒店可接纳人数仅为27万，尚有32.2万的缺口；世博区域内酒店数量较少且档次不高；区域酒店市场将在世博前达到高峰；目前区域内尚无可售酒店产权酒店份可行性判础断上海酒翁店业的滨巨大缺舌口；世博辐鲜射区的怀产权酒寨店空白葬；可解决50年产权、倚临街嘈杂买环境、商抬业的不利轰影响等销币售抗性；项目如作军为酒店项策目进行持族有经营，泉则处在良艇好时机；项目如作永为产权酒访店销售，江应承诺一偶定年限的抱回报以及捡回购机制兵，目前发铃展商方面除无回租回骑购计划。不适合做卸为产权酒稳店进行定睡位综合建议服务式公寓未来供应巨大，竞争激烈50年产权住宅抗性较大价格不易作高住宅市场可售酒店空白点产品稀缺性无法承诺回租回报酒店市场物业稀缺性较强地段价值交通便利性服务式巡寿公寓市污场机会选铜择PASSPASSOK选择服务贫式公寓作往为项目的巨产品定位伶方向项目盲定峰位PART甲IIIPROJ削ECT迅POSI宴TION选ING导入Bout誓ique训ser蹦vice佳dAp游artm皱ent概念将Bout歼ique与Ser炮vic绳ed即Apa疾rtm召ent结合，劲将以新魂的概念窗，以产倍品设计哨感和个数性化来墓弥补项舌目在区从位及立戒地条件奖方面的简不足与瞧缺陷。Bou叙tiq汗ue的起源起源于法叮语的“Bout迎ique情”，原意是茶指专卖时铅髦服饰的膀小店。自巷上个世纪枪诞生起，恭“Bout标ique承”便与“时酿尚”、“矛独特”和侨“个性化靠”等含义柄联系在一乔起。当今，"Bou租tiqu瓦e"概念，欲意义广笋泛，精品经营阳、富个性掘、讲究独傍特设计感野、标榜量标身订造的幼贴心服务。它重视细浩节，代表了版新世纪新酱一代30岁上下谨高薪族精致生押活、时掌尚品味身的消费搏形态，是当搁下最In的时髦，伪也将是时旱尚的生活深指标。BOU版TIQ钻UESER条VIC闯EA匙PAR蹲TME临NTBOUT档IQUE迫SER兔VICE霜APA偶RTME芹NT标准别出心裁况的设计uniq否ued根esig量n可持续发盟展de潜力地段loc传ati裳on周到贴慰心的服护务serv艰ice方便通艘达的交父通Com争mun分ica至tio尽ns持续推律广经营尸策略spr司ead六项简标猜准稳定健厉康发展康的经济粘环境Econ陆omy西envi驱ronm气ent项目整饿体定位世博核心/全功能/城市级/Bou忠tiq渔ue服务式公墨寓[上海首彻家Bout躲ique跪Ser白vice纽奉dAp忘artm捕ent梢]项目定粮位依据引入Bout骗ique概念，形览成个性化悔产品和个垫性化服务荐，与普通信服务式公汤寓差异竞发争；上海的逢酒店式俊服务公兰寓总量弊有限，晕新增供双应减少,需求稳丢定，供尼不应求撑的状况赤开始出衫现，租备金及入克住率稳陈中有升鬼，投资惰回报较回高；项目所障处世博抗直接辐驰射区域侄内尚未怠有服务炸式公寓怀项目，到可填补覆区域市嘴场空白肺；服务式公遮寓的客户薪来源主要袍是来自境洞外和海归溉人士，利杀于提升整稀体项目档拆次，带动央区域繁荣识；目前市场伏中的酒店行式服务公跑寓供应稀掘缺，产品胳老化，项虑目可利用恼良好的设脱计理念，衬以领先的Bou附tiq裤ue服务公寓勺产品吸纳针浦东及市球中心区域亏的中高端么租赁客户留，提升社胡区整体档票次；项目价值析定位物业名称房型面积租金(报价)价格水平日租(元/天)月租(元/月)USD/平方米/月明城花苑1R:831R:14801R:31000302R:106-1212R:18802R:388003R:1483R:22803R:47880东樱花苑1R:83——1R:1476020—252R:1072R:213203R:142-2743R:27000-32800雅诗阁1R:861R:15001R:3000035—402R:133-1682R:23502R:475003R:176-1833R:27003R:51000测算本案挥理论租金浦东浦江守沿线服务碰式公寓租畏金状况陆家嘴陆家嘴南浦大奖桥选取东樱虾花苑与本漠案比较比较项目东樱花苑锦之家参考权重系数区位因素地段10.530%0.15周边环境10.510%0.05交通便利11.25%0.06景观10.75%0.035产品因素内外装修11.15%0.055硬件设施115%0.05会所配套10.85%0.04管理服务经营管理公司10.825%0.2项目知名度10.510%0.05综合系数

100%0.690本案综悦合系数序：0.6匀9东樱花股苑租金离：20—蔑25美元/平方米/月本案理论笋租金=20鞭/25蜘*0.么69=辱13.锋4——敲16.紫75美元/月/平方米项目价猛值定位测算条奇件：本案理裤论租金室：13.厨4—1续6.7组5美元/平方米/月年空坡置重率：20%投资交回荐报率弄：8%本案理论夫售价＝(月租金×12月×80％)×8/吴8%=13耍248后—16孔560元/平方米月租（美元/平方米）13.4—16.75单位折合年租金收益（美元/平方米/年）160-201投资回报率0.08推导出的售价（元/平方米）13248—16560本案的理侧论售价：130扮00—怜165顺00元/平方米项目价值板定位项目价逝格定位考虑项仍目预售描时尚未秩正式经鸽营，市殃场口碑茶度不高渠，且轨晋道交通胳尚未开穴通，同监时预留罚给客户孕一些盈钞利空间相，因此烤建议价在格取低斜值：静态价密格定位朋为:13烦500元/平方米(含装修）项目销声售客户脊定位未来主要独的面对客樱户对象将偶是全市范敞围内的投友资及高端贷自住客户相，主要包帮括：全市乃至齐江浙一带似的投资群尚体；外资公司剥、跨国公锡司或机构卷驻沪的工盘作人员；国内知跑名企业庄驻沪的杂高级管馆理人员升；“海归创系业派”人季士；其他高谨收入群槽体。项目终加端使用写客户定轧位外资企本业驻沪旗高管外资企采业短期俩往来上泥海的商绳务人士文化背景生活方式热情爽障朗独立进取讲求实际精力充据沛看重成功……喜欢运俊动喜欢社通交活动注重子女狐教育房间要求蚊明亮习惯用烤伐箱等多种桑小家电……陆家嘴金桥张江本案参与世博鹿建设的跨环国企业员腿工产品窜建差议PAR撤TI阵Vpro驶duc浪ts妨ugg考est建筑外萝立面设弹计在造役型方面者强调个领性化，占在充分似考虑建岔筑的保贯温与生存态节能悟的同时里，尽量历凸现建恨筑的品僚质与尊鸭贵，通币过运用荣石材、休铝板、舞中空玻曲璃的搭伪配，稳姜健中透苦露出十售足的现栽代感。局部层面端设置凹进,并利用改公共空捆间在外肠立面表翼现出绿换意,充分体邀现项目享的个性白化与时旬代感。外立面致建议外立面刘建议二建筑外立管面设计采搂用Art响De外co风格，屑以浅色筑系石材恼作为外洋立面材袋质。在造型犯和建筑怒元素运味用上，捏充分运苦用Art牺Deco风格元素饰，在细节订中表现项品目高贵气参质。大堂建议地面：大理石挎。局部锡仿古地适砖拼花故和地毯返铺地，衬花岗岩良踢脚线存或木饰茎面踢脚墙面：木饰面和技乳胶漆，守局部装饰谊大理石或桨板岩的点慎缀，另外掉适当可采什用金属板材和线俭材配以高压级现代的阴壁灯和落底地灯强化话现代高雅溜的氛围。吊顶：石膏板乳尚胶漆，配五高雅现代展吊灯，局患部射灯。走道：地毯铺您地，木么质踢脚细线；墙面乳胶浅漆局部木榜饰面配镜骆框画和射译灯；吊顶石鬼膏板乳乞胶漆配嗽射灯和贪节能灯盛。面积宽敞躬，与接待娘能力相适蒜应；气氛鹊豪华，风晌格独特，况装饰典雅照，色调协横调，光线灾充足，建池议采用大家理石、大膜面积钢化慨玻璃等建去材；电梯厅及恼电梯建议电梯：采用以筝客人房节卡为密判码的高借级密码农锁电梯同。电梯厅过：采用纯狡天然大敲理石墙弊裙（丰酒镇黑）进口埃及途米黄大理脏石墙面地跪面电梯门套踏采用大理孟石或拉丝镰不锈钢。内部公但共走道报：建议铺设庆高级防滑纽奉地砖墙面喷及涂高级凯乳胶漆侵；消防梯含部分：采用高欢级面砖烦铺设踏冲板平台等部线位：墙面和天啊花板采用橡高级涂料伙喷刷。其他部位盼建议庭院建议在住宅爬部分入丹口处设砖置围墙涨，并设潜门岗控伪制人流由于项目窗庭院部分够较小，建健议以高级伟石材或地蓄砖铺，拼旨接图形设篇计，并设侵置若干小陆品以提升杠庭院情趣会所建议商务功能听：设置商军务中心与摇小型会议盏室，提供蜓商务服务娱乐健身多：屋顶游浴泳池、屋薯顶网球场议、室内健侧身房、儿已童游戏室眯、多功能喉活动室。其旺他：书豪报阅览室纸、咖啡吧简化会搂所配套吃设施，仍做到精夕致而全宜面建材建护议装修标准室内部挽分装修饺标准：200旋0元/平方米（室内授精装修它连家具命）；位置建材建议配置建议建议品牌厨房进口地、进口墙面瓷砖进口高档整体厨柜、进口高档电器意大利道格拉斯瓷砖、德国米勒厨柜、德国西门子冰箱卫生间进口地、进口墙面瓷砖进口高档卫浴意大利道格拉斯瓷砖或蜜蜂瓷砖、德国汉斯格雅或高仪卫浴房间进口高档环保前面漆、进口高档地板进口家具、进口电器瑞典柏丽地板、德国西门子洗衣机、SONY、三星等进口电器室内装肢修建议营造设计楚感独特的律空间设耻计和精孤选设计进师家具陪有助营腿造设计秤感厨房可采辨用滑动玻站璃门间隔首，营造空酒气流通，驳视觉不受名遮挡的透奋视感本案房锯型普遍邮较小，奶需在空名间营造被中别有播新意，充讲究可繁塑性。营造设若计感营造设计芒感上柜智能终端电烤箱洗碗机厨房设垒施空调设挨置建议空调设置祸：由于项目中层高的局变限性，建底议根据房鼠型的大小稿采取每个要单元单独献安装分体赛式空调或家庭中央述空调。品牌以国挖外品牌为名主，如大洁金、三菱答等。外挂机设席置：在外挂迟机处理滴上，要累考虑到鱼外立面辰的整体忆协调性喂，建议梳按照统肢一位置候安装，俗并在外立面设对计时考岔虑设计枪外挂机会安装位述及挡板敬。智能化哄建议公共部牙位磁卡门禁璃系统、停遭车场门禁烂系统、需要注意繁的是由于合商场人流刮与住户同蠢用一停车翅场，建议切在停车场葡到服务式腾公寓的地蔽下电梯厅剧设置磁卡钟式门禁系纵统。人流车籍流组织纸建议成阁山造路云崭台毙路车流人流项目南瞎侧沿用闷地红线循设置围骆墙，使爸服务式汉公寓拥辆有独立送庭院空视间，并抱设两个地浴下车库菊分别应惊用，地料库入口艺一专门损划拨给粘世纪联浊华作为踪蝶进货口涉；地库院入口二微作为浦日东商场适顾客及找服务式更公寓客纱户共用怖出入口地库入口1地库入出口2服务式公球寓入门围墙世纪确联华浦东塔商场室内部法分智能化建管议可视对祥讲门禁摆系统室内智能鸭化控制开煌关厨房设置绩智能多媒烦体终端，忠可实现有掌线电视、DVD、可视飘对讲、克广播等易多功能网络设证施：打造全无线自允由社区，可在社压区范围内揪享受无拘脊无束的网络环境叠，随时随涝地发挥无喜限上网环淘境。布线系统驶：每个房间控预留充足猜的网络布置线接口，旬提供千兆折光纤到桌面的高约速网路。网络设库施配置其他配相置24小时热楚水：在楼顶设辜置热水锅腹炉，提供24小时热枝水服务年。分质供益水：采用双路匪供水管道冶，提供直始饮水。自助式洗层衣间：设置公炸共自助恳式洗衣柳间，既今减少占册用房间搂面积，辅也方便租赁客户矩洗熨衣物引入国际横知名酒店吼管理公司害或服务式耍公寓管理虚公司作为照物业顾问俊，创立上帝海商务人灯士的高档涂居所。融火合商务、汗居住及高跟级酒店管肌理的特色云，吸纳海速内外的精酒英人士，功提高整个烂项目居住否者的品质册，逐步实轧现由国内膝客户向海总外客户转过型的过程浇，成为世亿博地区最街高档的酒枪店式服务携公寓，提神高整个项凶目的含金匪量。物业管吉理建议建议选形择物业攻：玛里希奥特酒肺店管理磁集团（幻玉万豪行鞭政公寓适）雅诗阁酒洋店管理集停团（雅诗临阁、盛捷边服务式公缸寓）仲量联书行、高得