地产开发与运营政策培训课件

地产开发与运营政策梳理研究战略发展中心2015年01月1《地产开发与运营政策》使用说明书作者：姜大利版本：V10.0更新日期：2015-01-07内容提示：地产政策、产业政策、招商重大事件、城市重点项目、招商政策体系借鉴编制目的：地产代表一个时代，维“GDP时”代、地产“黄金”时代已经过去，有待寻找更为契合地产公司、地方政府、社会资本、金融机构、专业运营机构之间更为合适、稳妥、互惠的合作发展模式，特此编制《地产开发与运营政策数据库》有效期：以政策的有效期为准，详见具体政策

政策重大事件重点项目政策借鉴109403212KEY……WORDS：保持持续活力协同发展城镇化土地流转社会资本生态发展人文发展3研究目的宏观战略---80%微观策划---20%我司的快销战略要求住房产品成本地、价值高，涉及到一级控规调整、产业招商等重大事宜。4研究目的5主要结论1发展重点在京、保、石线以东，以环京城市为主，结合公司的资源优势，最合适进入的城市是保定（高碑店、涿州、保定市区）、沧州、邯郸、廊坊，沧州与邯郸发展潜力巨大。产业发展要落脚在产业园上，以文化旅游、养老地产、教育培训、物流产业园、生态农业、科技服务业等概念介入。积极参与城市基础设施建设，为二级拿地或产业运营奠定基础。未来土地供应在住房、商业版块会紧缩，且金融机构的资金也会紧缩，建议以持有型物业为主，销售型物业为辅（住宅以改善型为主）。重心6主要结论2加快绿色城市建设，推进智慧城市建设，注重人文城市建设，实现产业转型升级从“补建设”向“补运营”逐步转变，探索建立动态补贴机制，将财政补贴等支出分类纳入同级政府预算，并在中长期财政规划中予以统筹考虑驱动7增量主要结论38目录一、城市准入二、产业拿地三、产业招商四、投资运营五、下步计划9城市准入实质是区域发展聚焦10政策体系11重要政策序号重要政策一览1《关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见》（国发〔2014〕60号）2《关于政府和社会资本合作示范项目实施有关问题的通知》（财金〔2014〕112号文）32014年全国两会精神4《国务院关于促进旅游业改革发展若干意见》（国发〔2014〕31号）5《关于印发促进智慧城市健康发展的指导意见的通知》（发改高技[2014]1770号）6《关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知》7《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》（财金[2014]76号）8《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号）9《全国现代农业发展规划（2011-2015）》国发〔2012〕4号10河北省《关于进一步加快发展节能环保产业十项措施的通知》12重要政策（续1）序号重要政策一览（续1）11《河北省生态补偿金管理办法》12《河北省历史文化名城名镇名村保护办法》河北省人民政府令〔2013〕第5号13《河北省人民政府关于推广政府和社会资本合作（PPP）模式的实施意见》冀政[2014]125号14首套房贷政策调整15邱县农业项目优惠政策16《中共保定市委、保定市人民政府关于加快推进新型城镇化的实施意见》（保发〔2014〕10号）17河北省最新征地补偿标准18《国家重点支持的高新技术领域》19《全国休闲农业发展“十二五”规划》20国务院《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》13重要政策（续2）序号重要政策一览（续2）21《中央经济工作会议精神2014年》22《国务院关于加快科技服务业发展的若干意见》国发〔2014〕49号23《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》24《国家发改委关于发布首批基础设施等领域鼓励社会投资项目的通知》（发改基础[2014]981号）25《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,2013.11.926《河北省城镇化发展“十二五”规划》27《政府购买服务管理办法（暂行）》28《关于加快应急产业发展的意见》29财金〔2014〕113号关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知30财政部关于印发《城镇保障性安居工程贷款贴息办法》的通知，财综〔2014〕76号14重要政策（续3）序号重要政策一览（续3）31《不动产登记暂行条例》中华人民共和国国务院令第656号32《保定市人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》保市政〔2014〕71号33《河北省大气污染防治行动计划实施方案》34《基础设施和公用事业特许经营法（征求意见稿）》35《保定市人民政府关于参与京津冀地区协同发展及承接京津功能转移的初步设想》36《农业部关于推进农业项目资金倾斜支持国家现代农业示范区建设的通知》37《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》15环首都经济圈环首都经济圈是河北省经济极为活跃的区块近期重点关注环京的13个县市未来环首都经济圈在一体化、协同发展中肩负更大责任17京保石线以东是河北省的重点发展区域河北西高东低，东部以平原为主。东部人口稠密，经济、社会发达，尤其是京保石以东。经济发展城镇化战略地形地貌18未来地铁发展地铁轨道交通将为涿州、高碑店、定兴、固安、永清、霸州、三河、燕郊等河北县市带来巨大的经济腾飞轨道交通将有利于生产要素的高效流动与合理配置19京津保三角区域是核心发展区域石家庄保定市北京市天津市廊坊市唐山市京津保三角区域是未来河北省发展的热点区域与核心区域20小结1从京津冀鸟一体化、况河北自身佣资源优势废、各地市珍招商政策田以及河北量各地市发性展规划来另看，未来升河北省发秋展重心将荒以保定、揭廊坊、邯展郸、沧州往四个地市桑为主；重点将辜发展环否首都经猜济圈以萌及各区垫域中心拔城市。立足京津垒冀立足河北立足京稍津保、犁立足京哭保石立足环首快都区县以涿州、嗽涞水、固注安、高碑随店、保定纯市东区与双西区、廊妇坊安次为细主21目录一、城忽市准入二、产业望拿地三、产业正招商四、投搏资运营五、下步疼计划22产业拿恳地实质是城市特杯色聚焦23河北省积六极推进新暴型城镇化夏建设，落愤实京津冀太协调发展峡战略环首都容城市群蓝：以打造他新区、认县城扩宁容升级枯为重点庙；形成各具辱特色、设姓备完备、顾宜居宜业骗的中小城月市群环首都双城市群抓：推进石家孟庄正定新粮区、临空锦港产业园管、东部新恋城，以及锦邯郸冀南焦新区、衡苍水滨湖新旧区、邢台吴新区发展将冀中南演发展成国饰家重要的蚊新能源、哲装备制造果、服务外丑包和高新岂技术产业北基地，建常成区域性怖物流、旅瓜游、商贸猴流通、科讽教文汇和舌金融服务菌中心环首都间城市群雄：提升唐山罗、秦皇岛录、沧州城役市功能，革建设具有扑国际竞争宪力的新型从工业化基烈地和现代燃新型城市24河北各地箩市城市性砍质城市城市性质石家庄河北省省会，京津冀第三极，全国重要的现代服务业、生物产业基地之一保定国家历史文化名城，以先进制造业和现代服务业为主的京津冀地区中心城市之一廊坊京津冀地区高新技术产业基地，环京津区域中心城市和生态宜居城市沧州环渤海地区重要的交通枢纽，京津冀地区的区域性中心城市，以运河文化为特色、以化工产业为主导的沿海港口城市邯郸邯郸市是国家历史文化名城、河北省南部地区中心城市衡水京津冀地区特色加工制造业基地和重要的滨湖休闲度假城市，冀东南商贸物流中心邢台以发展钢制品、煤化工、装备制造业为主的新型工业基地，是历史文化名城和生态旅游城市秦皇岛我国著名的滨海旅游、休闲、度假胜地，环渤海地区重要的综合性港口城市唐山国家新型工业化基地和港口城市张家口河北省重要的能源基地和生态型旅游胜地，冀西北地区区域性现代化中心城市承德旅游业为主导产业的历史文化名城大部分拢城市文肢化积淀模较深，弃而二产移体量偏斜重。资料来退源：各天地市城队市总体生规划25城市产艰业发展直战略城市产业发展战略石家庄突出“园区战略”、“产业集聚战略”，集中力量形成一批高新技术产业、战略新兴产业和现代服务业集中区；规划确定正定新区起步区、空港产业区起步区和正定古城为重点地区唐山强化“两极”率先突破。“两极”包括曹妃甸新区增长极（含曹妃甸工业区、南堡开发区、唐海县和唐山湾生态城）和市主城区增长极（含路北区、路南区、开平区、古冶区、高新技术产业园区）。承德以产业聚集为重点，以新城（园区）建设为平台，加快发展休闲旅游、钒钛制品、装备制造、现代服务业等主导产业，建设产业发达、功能完备、环境优美、品牌响亮的国际旅游城市核心区。张家口加快发展现代服务业和现代农业，培育发展新兴产业。着力加快“4+3”现代产业发展，努力做大做强旅游服务、新型能源、食品加工、装备制造四大主导产业，积极培育现代物流、电子信息、矿产品精深加工三大成长性产业。衡水打造装备制造、现代生态化工、食品加工3个销售收入超500亿元的主导产业，10个销售收入超100亿元的龙头企业。廊坊着力扩大电子信息、清洁能源、生物医药等新兴产业跨越式发展，定位高端市场，优先发展生产性服务业，加快发展生活性服务业，重点推进康体休闲、现代物流、会展旅游、总部经济、网络经济、金融保险等产业发展，构建起充满活力、特色突出、优势互补的服务业发展格局。邢台重点促进现代物流、休闲旅游、金融保险等加速扩张，商贸服务、社区服务、商务服务等更加活跃，房地产稳步健康发展保定根据保定城市近远期发展规划，规划选取城市北部的低碳新城、城市东北部的宜居新城、城市东部的高铁片区、东湖片区和长途汽车客运站片区，城市西部的西湖片区、城市南部的南片居住区和长城汽车产业园等8大新区。规划重点发展新能源和能源设备、汽车及零部件等先进制造业，积极培育壮大电子信息、新材料、节能环保等战略性新兴产业，把保定市打造成为全球低碳产业科学发展示范区、京津冀地区重要的先进制造业和高新技术产业转化基地。邯郸全国重要的精钢生产基地、装备制造基地、煤电煤化基地、新型材料基地、文化旅游基地、现代物流综合枢纽。沧州检验检测、汽车零配件秦皇岛加快打造以旅游业为中心，产业聚集区为载体，核心企业为龙头，科技创新为先导，先进制造业和现代服务业为支撑，现代生态农业为基础，多元并举、共同发展的现代产业体系格局。26审计署土剩地财政大林审计体系但分流程管冲理、政策贼执行、出精让金使用苦三个层面袋18项进后行审计审计层面审计要点指标细分流程管理规划主要是违反规划审批土地执行土地利用总体规划和城市总体规划不严格土地规划与城市规划衔接不到位的问题计划没有新增建设用地计划指标擅自批准用地没有新增建设占用农用地计划指标擅自批准农用地转用计划下达中由于人为因素所导致的“跑部地进”的现象审批主要审计越权审批土地、化大为小拆分审批土地征收主要审计未批先征、先占土地、“以租代征”等非法用地征地时未完成规定程序，违规发证，侵占、骗取征地拆迁补偿款、安置补偿等拆迁补偿款、安置补偿和社会保障不到位的问题供应是否存在不符合划拨土地条件的单位划拨土地，虚假招拍挂、串投围标、以及划拨或协议出让土地等违规交易等利用主要是擅自改变土地用途、容积率等规划条件土地长期闲置违规扩建、自行设立开发区（园区）用未完成征地、拆迁手续的土地进行违规抵押融资资料来源摔：国务院嫁将对全国瓜土地财政难进行首次殖“大审计晌”，htt刮p:/恨/ji旺ngj唤i.2单1cb娱h.c塔om/夜201蛇4/8瞎-15各/5M滨MDA呈2Nj真FfM肿TI3与MTg游5MA移.ht火ml审计署土盛地财政大盒审计体系功分流程管蛇理、政策消执行、出瘦让金使用阔三个层面泊18项进讯行审计（刑2）审计层面审计要点指标细分政策执行——城乡建设用地增减挂钩政策主要审查在2011年清理整顿后，有无继续开展除增减挂钩外各种名义建设用地置换增减挂钩项目实施是否存在明显借社会主义新农村建设名义，逼迫农民“上楼”以节省建新指标等损害农民利益的行为土地市场政策的合规问题，也就是公用事业、社会事业与土地捆绑的问题资料来源楚：国务院悲将对全国伟土地财政突进行首次能“大审计她”，http揉://j旗ingj抛i.21基cbh.语com/纺2014劳/8-1影5/5M旗MDA2争NjFf蒸MTI3饭MTg5姥MA.h尼tml《中共中案央关于全逗面深化改歼革若干重父大问题的判决定》摘乏要国土资逢源领域允许农村坏集体经营沸性建设用阁地出让、形租赁、入拴股，与国文有土地同辛等入市、柳同权同价可。土地改革石“底线”准，“四个梢不能”：不能把炮农村土料地集体许所有制握改垮了不能把怠耕地改样少了不能把袖粮食产撕量改下右去不能把层农民利桃益损害她了推进农民驻住房财产愿权抵押、刊担保、转茶让试点中畏宅基地占碎有权和使腔用权的转利让。29各地市扶城市总谣体规划30各地市教城市总锄体规划兵（续1外）31各地市蹄城市总田体规划驾（续2魔）32各地市绿城市总戒体规划档（续3每）33各地市夕城市总物体规划减（续4狗）34各地市宗城市总水体规划忙（续5屯）35目录一、城遗市准入二、产业孩拿地三、产业编招商四、投扁资运营五、下孩步计划36产业招商碰实质是招商资丈源聚焦37招商政策态（1）张家口保定廊坊沧州保定、沧艰州、廊坊已、张家口是项目帅引入与农项目洽乞谈最多何的区域朵。尤其愚以保定维涿州、映沧州黄生骅、廊丧坊固安眼、张家板口冬奥题会项目啊等为最锐，与北城京靠近要及本身锹的资源秘禀赋是踪蝶项目成争功的重叮要因素砍。38招商政策味（2）张家口保湿定石家庄邯郸邯郸、张跳家口招商场政策最多种，保定、践石家庄招直商门槛最懒高，整体来佩看，河北隐各地市的姻招商政策毫还是不成危体系，对创于外部企窗业的诱惑重力不大。邯郸、捏廊坊是巨河北省视各地市誓中招商至力度最旁大的，尤其是屑邯郸，在址招商、引斜资过程中贪出现了乡螺镇非法集柏资的事情饲，同时也鸭能快速制睡止违法事欧件的蔓延卸，出台了隆相关政策谨措施。39招商政扣策地级市政策名称石家庄（3）《河北石家庄辛集市招商引资优惠政策》栾城县招商引资优惠政策（栾政发[2013]9号）承德（1）承德市双滦区物流园区招商引资优惠政策张家口（6）张家口市下花园区玉带山产业园区招商引资优惠政策实施办法怀安县招商引资和项目建设优惠政策及奖励办法的规定保定（3）满城县鼓励投资和招商引资优惠政策及奖励办法徐水县招商引资优惠政策关于承接北京大红门地区商贸产业转移政策的通告邯郸（10）邱县商贸服务业项目优惠政策邱县农业项目优惠政策……秦皇岛（1）卢龙县招商引资奖励办法唐山（2）乐亭县招商引资引企奖励规定河北省招芹商政策体爷系不完善邯郸、张合家口招商兔力度大40招商优饺惠政策男发布情支况1063132各地市积萍极利用自美身资源优贞势进行招灶商，促进啊地方经济埋发展邯郸、鞠张家口愧招商优李惠政策踏较多41招商政鸭策案例石家庄.辛集市招商政策张家口市下花园区玉带山产业园区凡固定资产投资2000万元以上的财政收益性项目，自投产之日起，三年内按企业上缴税金地方留成部分(增值税、所得税)总额的50%(有项目引荐人的按40%)给予奖励;期满后两年内，按此办法减半奖励。凡固定资产投资500万元以上的商业、服务业项目，自经营之日起，三年内按企业上缴税金地方留成部分(增值税、所得税、营业税)总额的15%给予奖励;期满后两年内按此办法减半奖励。鼓励市外客商投资新建、扩建农业综合开发和农业产业化项目。项目投产后，五年内按上缴税金地方留成部分(增值税、所得税)总额的50%给予奖励。入驻项目一次性固定资产投资额不低于3000万元，投资期限为签订协议起的二年之内，经营期限均不得少于10年。入驻项目固定资产投资强度：机械装备制造、食品加工等产业项目每公顷不小于1000万元;高新技术、信息产业项目每公顷不小于1300万元。容积率不小于0.7，建筑系数不低于30%。举例招商政苹策制定成要因地艳制宜，松且不能俘要求过击高！招贫商政策弱不实惠摸！42招商项目行业效益企业热情资金投入未来收益模式数量（共33个）数量占比发展载体农业观光、建筑建材生态、社会、经济效益高1-10亿基础设施建设收益、运营收益412.12%示范基地教育培训、建筑建材民生、经济、社会、生态较高6-11亿基础设施建设收益、运营收益39.09%产业园文化旅游、建筑建材经济效益、社会效益高1-5亿基础设施建设收益、运营收益412.12%示范基地休闲养老、建筑建材经济高2-6亿基础设施建设收益、运营收益412.12%示范基地生态农业、建筑建材经济、社会、民生、生态非常高5-6亿基础设施建设收益、运营收益927.27%示范基地物流运输、建筑建材经济效益、社会效益较高5亿基础设施建设收益、运营收益39.09%产业园地热资源、建筑建材经济效益较低5亿基础设施建设收益、运营收益13.03%示范基地文化动漫、建筑建材经济效益、社会效益一般10-20亿基础设施建设收益、运营收益26.06%产业园新能源汽车、建筑建材经济效益、社会效益、生态效益较低20亿基础设施建设收益、运营销售收益13.03%产业园智慧城市、建筑建材经济效益、社会效益、生态效益较低1亿以上基础设施建设收益、运营销售收益13.03%示范基地医疗器械经济效益、社会效益、生态效益较低3亿基础设施建设收益、运营销售收益13.03%产业园43招商投赴资热情生态农驰业文化旅色游观光农尖业基础设施27.3听%，912.不1%，412.曲1%，412.谦1%，4其他36.微4%，12包括教育律培训、物语流运输、委新能源、省智慧城市悟、医疗器乘械44河北省产厚业园分布逮情况2077819181216131118产业园是名招商投资记的主要载推体。目前来泼看，河稼北省高枣新技术淹产业园悄共有149个，其中雕石家庄、赶唐山、邯尝郸、廊坊债等居前列精。河北省产拜业园分布会图45案例借鉴起——北京躲亦庄经济况技术开发瓶区体系化科招商外汇与金期融（4）北京经济托技术开发轻区招商政衫策土地（1）激励与奖骡励（3）电信资费晋（1）进出口（4）人才引疏进（3）财税（23）管理与服乖务（2）46招商政策招商门槛工设置将影团响到招商伯效果（河绞北招商门济槛分高、固中、低）高门槛鞭：张家延口（固期定资产霜投资大抗于5千万）中门槛情：保定企、邯郸徒、石家隐庄（固寸定资产彩投资大晨于3千万）低门槛捎：唐山僚、秦皇夫岛招商政策谣要体系化纤（北京亦悄庄经济技芦术开发区白体系化招努商）要掌握好讲招商开发亭节奏，要抽及时纠偏扑（邯郸非擦法集资事非件）资料来源次：htt较p:/油/hd沾zfx鸭xgk恩pt.酱hd.聪gov突.cn瓶:81来/co收nte慎nt.者jsp事?co铁de=驳000筹398广16-鸣X/2枕014纹-02羊517堆&na雾me=钱%E5梢%B7碑%A5顿%E4永%BD截%9C残%E5命%8A枯%A8巷%E6尚%80已%81搂%2F悲%E9糟%A2申%86僚%E5访%AF傻%BC颜%E6跃%B4引%BB相%E5共%8A壤%A8默%E3谈%80铜%81什%E4纤%BC柿%9A贱%E8重%AE漏%AE抛%E8吸%AE挑%B2柴%E8类%AF督%9D47产业招轻商思考穿维度产业

效益政府热情企业热情资金投入未来收益模式项目举例发展载体节能环保生态、社会、经济、民生高低大碳收费生态产业园产业园健康产业民生、经济、社会、生态高高大以房养老养老地产、休闲地产、生态涵养基地产业园高端商务经济高高大万达模式万达广场产业园文化创意经济较高较高较大需探讨文创产业园产业园生态农业经济、社会、民生、生态高高较低需探讨生态农业产业园产业园信息技术经济、社会较高较高较高需探讨信息产业园产业园央企概念经济高较低巨大需探讨中行产业园产业园48招商取催向各地实际次招商的取汤向：央企，尤砌其以军工隙、航空、谣通信、银版行、保险金类机构为誓主；北京的企婚业，主要厘有低端商倘贸类（大黎红门服装愈批发）、椅农业流通羞类（新发僚地）各地市的仪招商视野筒不开阔，壳招商范围顶狭窄49我司招商扎思路——配以产业进静行包装生态农高业涿州休闲养老白洋淀教育培训河大科老技园50我司招商锋资源对接对接资源对接区域医疗资源承德、秦皇岛、廊坊、保定等教育资源承德、唐山、秦皇岛、廊坊、保定市区、高碑店、邯郸等文旅资源保定白洋淀、保定涞水、张家口崇礼等商家资源承德隆基泰和广场、邯郸隆基泰和广场、保定未来石、秦皇岛香邑澜湾等企业资源涿州、高碑店、保定东湖项目、保定河大科技园、廊坊等51小结产业园单是主要痕载体，圈但是目岭前经营决不怎么妻好自生方蔑式为主酿，挖掘弃本土消远费潜力以住宅扛为主，无产业地暂产摸索相成功后拘并复制嚷，自持门物业是望发展趋热势需要挖掘甜高端产业调及相关联迹产业聚集盛发展52目录一、城市剃准入二、产援业拿地三、产姑业招商四、投佳资运营五、下槽步计划53投资运营稀实质是市场模式穿聚焦54河北各地挥市城镇化绿率城市2015~2020城镇化率石家庄50%~65%保定46%~57%廊坊52%~64%沧州46%~63%邯郸47%~58%衡水40%~52%邢台45%~56%秦皇岛50%~65%唐山60%~73%张家口47%~58.4%承德46%~59.6%河北各质地市城臂镇化率题偏低，育发展潜叨力巨大誉；大部分兔城市文斗化积淀浙较深，伶而二产每体量偏寒重。资料来源恶：各地市蹄城市总体须规划按总体保规划目狠标，预柔计2020年河北尊将新增300万户城市缩慧家庭55我司项目降分布图以保定只为中心雪向四周态辐射56案例借维鉴1—吗—曹妃纠甸曹妃甸国择际生态城席项目搁置中日生日态产业未园停滞荒不前与天津读形成产通业竞争著关系决策层喂面：河缘瑞北省的猴战略重大点一直鸦在变57案例借丢鉴2—闸—怀来畜生态城京津冀豆经济区竿成为中吉国经济授最热的执地区。啦怀来生箭态新城廉是京津党西北向葡延伸方教向将崛己起一座烘独具特荒色的生闭态城市敬。华夏幸孝福基业楼为怀来刃生态新氏城提出蚕了“一约城六区井”的发柏展战略省，将新铃城规划戚为集总腹部办公矮、休闲占研发、痕休闲商拍务、会孝议博览罗以及先告进制造销等功能坏于一体必的高端坦产业新弯城，并张确立了之以新兴趣能源为求主，高拔端装备绪制造产伍业、创拳意研发赢产业和个葡萄酒滋文化产中业为互枝补产业群链的产正业发展鼻方向。“一城六怜区”是以煤怀来生态狸新城为载条体，形成半以低碳城杜市发展示艳范区为核漠心，