中原地产深圳宝安龙光中心区写字楼项目规划建议

宝安中心区A004-0101

产品建议谨呈：龙光集团前言本次报告主要解决开发商对于项目产品规划的建议。2A004-0101地块1、主体建筑物性质：办公、商业。2、建筑覆盖率：≤30%。3、建筑间距：满足消防和日照要求。4、建筑容积率：≤3.3。5、建筑高度或层数：≤100米。6、计入容积率的总建筑面积为56770平方米，其中:商业性办公面积43770平方米,商业面积13000平方米。3目录天时大环境发展需求宝安市场困境住宅投资客转入地利区域品牌影响力地块条件优越区域竞争优势人和产品打造4天时——发展需求2030年深圳城市发展规划西部滨海区（宝安滨海区和除华侨城以外的南山）

结合港口、机场、高速公路、口岸等大型交通基础设施密集的优势，发展现代物流业。

建设世界先进水平的高端制造业园区，发展信息产业与通讯产业等高端制造业。

加强与香港的合作，发展现代服务业。5天时——发展需求宝安中心组团的功能发展策略建设深圳西部核心城区的综合服务中心高标准建设区域性物流基地高起点、高标准进行城市更新和住宅区的建设构建高效便捷的综合交通设施体系建设高标准、高质量的公共服务设施体系建成环境优美、富于特色的生态型现代化城市组团

新规划不单可以带旺宝安城市化发展进程，也将使宝安经济、政治、文化产生重大影响。

宝安中心组团规划6天时——发展需求宝安中心区发展趋势——对比深圳中心区规划住宅市政会展办公商业/商务配套形成生活圈政治经济文化中心商务中心CBD强化商务中心时间序列00年-04年02年-04年01年-04年03年-06年07年-08年历时4年7宝安中心区开发进程规划住宅市政文化商业/商务配套形成生活圈政治文化中心强化商务中心相对深圳中心区发展时间缩短办公商务中心CBD04年开始05年入住07年开始8天时——发展需求西部通道带来的商机由宝安至珠三角香港西部通道将加强深圳西部与香港之间的地域联系，形成新的物流、人流、资金流、信息流宝安中心区作为未来西部滨海区最核心的商务区域，将比南山商业文化中心区更能享受西部通道带来的机遇9天时——发展需求近三年时间，南山写字楼供应较小写字楼市场租赁价格上升15%以上写字楼出租率基本在90%以上，部分更达到100%南山写字楼租赁市场出租率及出租价格呈现强劲的上升趋势南山后市需求强大南山中心区的供应量10海岸城东座凯宾斯基大酒店海岸城西座保利文化广场天利中央商务广场海岸商业广场日航超高层项目海岸城东座、海岸城西座、天利中央商务广场等重量级项目，预计总推盘量将超过30万㎡，远未能满足西部通道开通后衍生商务需求南山中心区未能满足市场需求11宝恒大厦公路局大厦广场大厦海晖大厦邮电大厦深信泰丰海关大厦泰华大厦冠利达大厦经发大厦供销大厦宝安写字楼分布在广深公路（即107国道）沿线、创业二路沿线、新安二路沿线三大板块；其中，写字楼物业分布在广深公路（即107国道）沿线居多。天时——宝安写字楼困境12名称标准层面积（㎡）面积分割（㎡）公路局大厦约100050－150宝晖大厦约105740－150之间海关大厦不详70－150冠利达大厦平均200050－100泰华大厦约1500110邮电广场1500100－200广场大厦2000100－280宝恒大厦约1200未定尖沙咀购物广场4F约150080－150供销大厦约96040中怡名苑300多60－80经发大厦75050－110空间划分上多以中小户型为主，面积区间普遍在80-150㎡之间，主要原因是选择在宝安办公的企业多是中小型的公司，对办公面积的需求不大。面积区间分析13N0..名称客户门类主力客户1公路局大厦公路系统、地产中介、保险、电子集团、律师事务所等公路系统2宝晖大厦电子、酒店、高科技、保险中介、律师事务所、投资等电子类3海关大厦海关、外经办、投资、顾问、电子、物流、律师等海关、外经办4冠利达大厦酒店、中介、保险、电子、律师事务所等电子类5泰华大厦电子、培训、教育、交通运输、中介、保险等电子类6邮电广场邮电、电子信息、政府机构、中介、投资、保险等邮电、电子信息7广场大厦政府机构、投资、保险、会计事务所、律师事务所等政府机构8深信泰丰大厦尚未招商――9宝恒大厦尚未招商宝恒集团10供销大厦供销系统、物流、化妆品、食品、化工、电子等供销系统11经发大厦外经办、政府单位、保险、贸易、科技、电子、银行等电子科技据最近调查统计资料显示：进驻宝城写字楼的企业以电子、高科技、物流企业为主，它们是目前宝安的企业支柱。客户分析资料来源：深圳中原深港研究中心14客户特征分析资料来源：深圳中原深港研究中心电子类公司占主导区内商务写字楼进驻公司多以电子类客户为主，所占比例达60%左右；宝安工业厂房客户在宝安设厂的企业需要符合身份的办公环境，来彰显其实力物流业客户宝安作为未来的航空+配送的物流园区，必将吸纳众多相关公司进入服务业客户主要包括房地产业、进出口贸易、广告、证券、保险等服务行业；其他区域公司在宝安设立分公司其他一些城市企业驻深办事处或致力于在宝安拓展业务的公司；154、写字楼面积区间较小，且租金水平低2、写字楼硬件配置落后，管理一般3、租赁占主流，且发展形式良好5、写字楼客户以本地电子、高科技、物流为主1、写字楼档次不高，未能满足企业形象需求天时——现有困境不满现有写字楼配置，如有高配置写字楼愿意搬迁16时间出台政策调控目的2005年10月《关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知》；平稳房价、规范销售行为，遏制投资及投机性需求2005年11月深圳开征土地增值税；<关于进一步规范我市商品房销售行为的通告>2006年4月关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见；央行上调金融机构人民币基准利率扩大供给、严格开发、规范销售2006年5月深圳上调普通住房价格标准；深八条、国六条；2006年6月关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国十五条）；央行调整上调银行存款准备金率多项新政严控住宅投资，写字楼成为投资新渠道天时——住宅投资客转入众多投资客转战写字楼17天时发展需求——宝安中心区即将迎来商务时代现有困状——市场潜藏对高档写字楼的需求投资渠道——多项新政下，新兴的办公物业将成为未来宝安投资客的新目标第一个入市的写字楼项目，将占尽先机！18目录天时大环境发展需求宝安市场困境住宅投资客转入地利区域品牌影响力地块条件优越区域竞争优势人和产品打造19地利——区域品牌影响力2003年宝安中心区第一拍，推出龙光品牌2004-2005年天悦龙庭成功开发，使龙光成为宝安知名企业品牌龙光已经拉开泛珠三角开发战略，需要平台提升企业形象高调开发住宅，在宝安收获品牌知名度与美誉度20地利占据中心夫区景观轴雷心项目东面罪视野开阔处于十字肝交通动线耐中心紧邻五星管级酒店，笋成为商务奋最有利支旺撑商业面积形较其他项磁目商业面寒积大周边物微业形态茶丰富，拣有利商肃务氛围限高8灿0米区域具有腥共享性，衰但地块自幻玉身条件优冠越21地利——何区域竞争制优势三个写字重楼项目高趋度受限周边视野炼不如本项放目开阔不临区域暂主干道在已拍肝卖地块牛中，综俊合素质杰最优本项目限攀高100稍米，为现变有项目最悬高者22地利在宝安达具有品傅牌号召浸力地块自身冰特点在已拍卖羡地块中，鹿综合素质辈最优有条件成彩为中心区意商务开发秧揭幕者！23人和标志性外京立面办公平京面电梯配置空调配置产品打造24人和——毫产品打造采用颠粉覆传统标的建筑拖造型在传统玻砌璃幕墙上荣注入新科视技通过玻璃甲幕墙与石方材或铝合销金板组合在建筑顶让部做一定屿造型个性化建黑筑外立面25外立面蹈装饰变骗化设计纯玻璃阻幕墙玻璃幕墙泼+石材百椒叶玻璃幕墙蛋+铝合金叫板Art喷De侨co装付饰风格26人和—港—产品办打造大堂高度答8米以上大堂通过侨幕墙材料蛇的运用加雄强与中央嘉公园的景哈观互动大堂面旧积在6买00㎡债以上电梯厅赌宽度3枝m左右走廊宽馒度在2读米左右公共空间庄建议27人和—狼—产品刺打造核心筒采纳用十字核匆心筒设计舱，减少公雅摊面积增光加企业展惰示面进深在1杠0-15蛋m为最佳标准层面蚊积在20械00㎡左泥右以80㎡、130㎡以及23球0㎡为基鸡础面积搭室配大小面吼积灵活堆划分，晓并确保积四个角棋有足够虏的企业放展示面写字楼层晒高在3.脉7m以上隔，并确保欠净高2.沈8m办公空质间建议28代表中炉心区顶遗级产品警的国际俘商会中换心以及戏罗湖写夜字楼代迅表的华传润大厦理，都是敞十字型灶的核心雁筒布置29办公面术积划分建筑平讨面以正蚊南正北种朝向扭慌动45英度，可治以保证怪两个景狡观面平面间以北大小面积捐之间组合傻搭配，配萍合不同企示业对面积卷的不同需链求平面单位畅划分从低答楼层到高令楼层不变230㎡80㎡130㎡335㎡中央公但园可看中心握区标志性貌建筑30人和——匪产品打造本项目限墨高100廊米3.8事m的层煌高，扣外除商业愧层高，果应有2装2层电梯划分欣为高低两怀区，4-峰17为低趋区，18虚-22为万高区高区有两渴部电梯，尼其中一部猎能到达地炎下停车场低区三今部电梯江，其中栽一部能恨到达地捐下停车释场两部货梯迟都能到底箩下停车场电梯应插采用原逗装进口瓦品牌，寻如瑞士辰迅达，待日本三其菱等电梯运荷行速度服在4米质/秒左洗右，可江成为卖帮点电梯轿酱厢安装外LCD饼，载重君在13顶50K蚁g以上电梯数乎量、设萍置31人和——忌产品打造空调系辉统应为首原装进观口为适应企港业办公时融间灵活，忘空调应能栋24小时照供应、分沾户计量能够拥豪有独立涌新风以呆及排风标系统如采用V应AV变风袄量系统，喂并在特殊刮情况下转絮换全新风版系统，可瓜成为项目限卖点空调配姐置32人和——否产品打造电话通悦讯系统冈，光纤钉接入，口每层2脂00门裹直线电骂话接口菜（1门修/5平膨方米）霞；数据通讯共系统，光戒纤端口至智楼层（可裳光纤端口透至桌面）腹，五类线仪到柱面，沙直接连通雁千兆宽带扮城域网骨卵干接点；有线电衡视系统予，预留毁卫星通恋讯安装苍通道；预留光纤算接口和其剧他网络接络入商设备销安装位置阿；支持各蒸种上网移方式、贡提供代摘理或虚车拟服务放器业务伟、提供糠网络打粥印、绘百图、数臣码制作港；智能化设耳备33人和——价产品打造引入知名牢品牌作为霜物业顾问扇提升服务扮品质引入I鱼BM税Lot晶us板Wor阻kpl缺ace栽系统它来增强等品牌效掌应、通幕信功能在缓冲译空间引管入绿化络成为空右中花园设置客呼悬吸玻璃幕浓墙，可以顺上下进、耳排风设置恒必温恒湿计空间产品附客加值34预祝龙婚光写字奏楼项目佩合作愉携快！35附：写迷字楼产束品详细坐建议建筑外立吹面入户大堂外部环境维营造电梯大洪厅办公空趟间电梯系废统空调系手统智能化魄系列36写字楼公撇共配置标圾准在基本红配置上炕有以下吧方面：公共空间（外立面命、入口大部堂、外部已环境、电袄梯厅、卫看生间等）办公空间惧（平面布闻局、层高顷要求）基础设饰备（电订梯、空持调、智静能化等屠）371、建够筑外立患面造型：新外颖独特、枝或典雅不功凡装饰：千贝篇一律的壶玻璃幕墙烦，如何变门化夜间：略灯光效妇果营造进行专倚业视觉特测试，胶通过调竿查企业龟决策层刮对外立绕面的喜补好，笋给予外眼立面设夫计参考约意见跃（作为甲后期服梳务内容游之一）38个性化建翁筑外立面39外立面顷装饰变逗化设计纯玻璃顶幕墙玻璃幕律墙+石猪材百叶玻璃幕墙年+铝合金淋板Art撒Deco蔬装饰风格40夜间灯光储效果，找盲造项目夜间高抹档形象——为项自目带来更是多商业人扔流，使项蓝目成为西士岸标志性捎建筑环境灯光412、入慨口大堂易设计层高：腾甲A写耗字楼大赠堂达到型18米皮（商业膜三层）仇，甲B概写字楼绝达到1衡2米（辰商业二姿层）装饰：建看议聘请国际未知名专业达大师设计，提升却大堂的老档次与陪品味。用材：票采用高级石槽材与现纸代感的侦玻璃、唇金属组户合营造或典唐雅豪华、讨或现代时非尚的风格楼盘名称大堂高度（米）航天大厦14诺德中心12卓越大厦10国际商会中心18世界金融中心18关键词：帅高度夜气派42通过与商业规凉划结合实现与中央公颜园绿化的鲜结合使其与大盼堂内环境结遥相呼应既美化简环境又拨增加大马堂明亮寄度3、外债部广场沿环境营钟造434、电梯径厅设计访客接播触最多狱的场所尺度应以时舒适为准后，建议聘请国际始知名专业可大师设计，提升档粘次与品味独。同时配鼠以简洁时惨尚的灯渡具可以把空茧间舒适感帽放大，尤虽其强调灯旗光对人体许的影响关键词：高宽敞机明亮植品味445、办公零空间设计层高要跑求：净高要求底：2.8薄米以上预留网络绪地板高度目前中心揭区甲级写怠字楼大多薪保证净高撕在2.8陆m，层高章也相应加龄大到4.岂0-4.壮2m代表蔡凶屋围片汇区顶尖岛产品的延华润大侵厦以及蔽中心北绘区的诺脖德中心迫，层高坝均在4涛.2m柱以上455、办影公空间配设计平面设计帐：办公面佳积：标神准层1不800般㎡以上设计大葵跨度无担柱空间进深在倒10-臂15m多之间较萝为适宜核心筒富的十字分设计（羊减少公劫共空间丙的占用躲，并增村加企业谦的有效四展示面协）展示面展示面展示面展示面466、基础泥设备：电辫梯系统电梯是写钳字楼最重均要的垂直荷交通工具衣，建议选牧择原装进锡口品牌轿厢高度闻2.8米虽以上、载捏客量18樱人以上配备L隔CD资愚讯精心设丈计桥厢兆内饰，判使之体安现档次杆感关键词远：数量沈、品牌浅、速度477、基础沈设备：空续调系统办公空犬间的空剃气环境愧越来越粉成为置贵业关注削焦点为配合干企业2胞4小时枕办公的璃需求，均分户计顽量必不始