世联成都中海国际社区启动区定位及物业发展建议XXXX

中海成都国际社区项目

启动区定位及物业发展建议谨呈中海兴业（成都）有限公司5/7/2023项目研究工作的阶段划分第一阶段项目整体定位及整体开发思路2004/06/282004/08/20第二阶段终稿第三阶段营销战略工作最终成果客户特性研究竞争市场研究大盘启动模式研究普通高端消费者访谈项目的优劣势分析和价值判断成功案例借鉴项目整体定位规划设计建议项目整体开发思路启动区定位及启动策略建筑单体建议配套物业发展建议大盘启动模式研究竞争楼盘分析消费者需求分析已完成工作2004/08/30第二阶段工作提交初步结论2第一阶段主要成果3上阶段工作成果回顾开放的国际的公园的高尚的城区区域整体价值定位OCT：Opencitytown4整体开发思路及启动区位置写字楼酒店文化活动中心ⅠⅡⅢⅢⅡⅠⅢⅡⅠ综合市场国际学校商业广场幼儿园幼儿园涉外医院高尔夫练习场专业街(酒吧街)休闲广场森林景观大道高级会所国际网球中心集中商业5达成启动区目标必须解决的问题6启动区目标启动区起价4000元/平米以上（均价约4500元/平米），成本利润率达到15％均价4500元/平米意味着什么样的楼盘品质？目标7市场4500元/平米楼盘具有的各项特征片区典型楼盘选择楼盘特征价格主力户型社区配套高新西区学林雅园等类别墅产品性价比高总价60万~70万超过220m2的叠拼极少、简单西区金沙园、蜀风花园城、博瑞花园、锦城花园等成熟区域区域内的文脉社区环境好总价50万~60万单价3800~4500140m2~180m2会所、商业街、幼儿园南区中海名城、翡翠城、清华坊等成熟区域社区环境教育配套具备特殊景观资源60万~70万130m2~150m2会所、商业街、幼儿园、学校、独特的自然资源其他区域金林半岛、麓山国际等别墅产品具备特殊景观资源60万~80万联排7500元/m2200m2左右联排会所、独特的自然资源8启动区目标分解（期望结果，R2）均价4500元/平米目标内涵1、低密度住宅产品2、具有独特的优势资源3、区域生活配套成熟4、社区内规划、环境良好5、良好教育配套设施6、社区配套满足高品质生活需求9R1，非期望结果区域环境启动位置启动配套区域规划为产业区周边生活氛围淡薄地块北面中部容积率1.5左右国际风情商业街学校、幼儿园会所相对于成都其他高档楼盘，启动区容积率较高启动区临近西延线，核心公园资源不能展示区域内生活配套不足启动区商业街仅能展示，不能形成商业氛围10R1（非期望结果）与R2（期望结果）产生的矛盾启动区容积率较高核心资源不能展示区域内配套不足商业街仅能展示，不能形成商业氛围低密度产品体现高档品质独特的核心资源展示区域生活配套成熟社区内规划、环境良好良好教育配套设施社区配套满足高品质生活需求现实目标Q1：高容积率与高端产品之间的矛盾Q2：核心资源展示的矛盾Q3：陌生区域与成熟配套之间的矛盾本阶段核心解决的三大矛盾11问题的解决方案启动模式及策略配套物业发展建议建筑单体物业发展建议12大盘启动模式研究大盘开发模式研究：大盘启动模式

华侨城·波托菲诺：108万m2，容积率，17年成熟社区中心区·黄埔雅苑：47万m2，强势地段，强势地产商南山后海·蔚蓝海岸：55万m2，滨海大道开通的最大获益者二线关外·四季花城：53万m2，工薪白领的精神家园参照系：《深圳销售龙虎榜》13大盘启动模型蔚蓝海岸每期开发均值：18.3万㎡每期套数均值：1667套启动规模：8.4万㎡启动配置：缺乏“画饼”模式：描绘宏伟蓝图启动模式适用范围：1、价格低开高走，有充分的上扬空间（郊区物业或市政规划有重大利好）2、存在前提：早期地产营销不充分同类项目：桃源居14蔚蓝海岸的开发策略时间轴1999.11—2000.4第一期第二期第三期价格走势20.325.9分期规模8.4万M22000.5—2002.122002.5—2003.4主力户型70-120的2-3房100-150的3-4房100-200的3-5房660065005300首期缺乏配置居住氛围不浓项目总建55万，首期周边居住气氛不浓，缺乏配套，开发8.4万，仅为总体1/7，一期建成，社区氛围及配套到位，二期开始启动，迅速放量。15大盘的启动模型黄埔雅苑每期开发均值：11.98万m2每期套数均价值：753套启动规模：10.7万m2启动配置：会所（售楼处）“以点带面”启动模式理论基础：——心理学观点：当一个人在某方面具有突出的表现时，会被大多数人认为此人在各方面都具有超凡的能力——新经济学观点：消费者是有限理性的波托菲诺每期开发均值：11.98万m2启动规模：7.1万m2启动配置：会所（售楼处）“以点带面”启动模式16黄埔雅苑的开发策略13.3分期规模主力户型时间轴2000.72002.12002.5第一期第二期第三期第四期2003.310.710.513.4价格走势9200900090008500首期配置：会所总规模47.9万，首期启动10.7万，以后各期开发规模基本近似，首期配置只有会所。配套和社区氛围不能充分展示，销售期较长。以后各期规模逐渐递增，销售速度加快。万M2107-126的3房128-223的3-4房120-130的3-4房128-137的3-4房17波托菲诺的开发策略3-419时间轴2002.12002.92002.72004上半年第一期6-72003-117.642.71.6高层250001500012000900085009000高层豪宅、多层花园洋房、townhouse、house首期开发周边生活配套不足，居住气氛不浓，项目三条产品线开发规模均较小。随着一期社区环境成功营造，项目三条产品线同时放量增长一倍。万M2第二期多层House天鹅堡纯水岸天鹅堡纯水岸首期配置：会所18大盘启动模型理论基础：——新经济学观点：消费者以广义的幸福而不以财富为终极需求同类项目：阳光棕榈园四季花城每期开发均值：7.57万m2每期套数均价值：641套启动规模：7.64万m2启动配置：300米花城商业街“以小博大”启动模式19四季花城的开发策略8.844.25分期规模物业类型时间轴1999年2000初2000-102001-10第一期第二期第三期第四期第五期第七期第六期9.162002-52002-92001-57.649.138.395.58价格走势4100390038003950390033003600多层普通住宅、低层花园洋房、联排别墅首期配置：交通、商业花城街，提供日常服务首期开发规模较大，前期一年推一期，后期一年推两期，分期开发的规模和节奏以市场可以接受的容量和房地产开发的一般规律进行开发，有效保证项目的可持续发展。万M220大盘启动跳模型的结怕论结论1叛：验证属原来的唤启动规叔模：大盘的役启动规闲模通常乞为7-忽15岂万㎡透，满足徒成本经资济、市场消即化、规蹲模展示难三大要症求结论2关：大盘侍要一举左奠定气虚势结论3：也启动期一盾般的配套强形式为：会所及习景观主富轴或广夸场、风资情商业母街21大盘的启裂动模式“以点带挖面”“以小博闻大”“以本伤器人”“画饼妈”模式反营销的增做法，属纳于产品经扎济范畴低成本旺营销手锹法，成扒为目前录主流模州式体验经济船的萌芽状匙态地产营恶销初始昆阶段的锡产物结论4：本项目适慢合的模式演为：“以小博抽大”的启先动模式，难我们的展为示为：外围+示葵范路+会辱所+景观翻轴22参照大盘形启动的一壮般规律，准结合本项芹目规划，惜启动区规乒模约10同万平米地块编号用地面积（m2）容积率建筑面积（m2）备注1号（北）762001.2897536启动区2号（中）1058001.811914983号（南）815001.31106765住宅一期合计2635001.50395799物业类型容积率用地面积（m2）用地面积比例建筑面积（m2）建筑面积比例叠拼别墅0.81524020%1219212.5%多层1.24876064%5851260%小高层2.21220016%2684027.5%合计1.2876200100%97544100%项目一期腹面积表项目启厌动区物台业分类译表按照项障目总规接划，一区期住宅翻占地2消635浊00m2，容积名率1.捡50；星二期住挥宅占地押243浸500夏m2，容积率讯1.38侄，；三期杜住宅占地添2049梅00m2，容积率率1.句75。启动区根明据项目展划示要求，横建议采用臭低容积率似。23启动区赏定位定位考遵虑原则一、符合沿整体定位二、吻合讲现阶段目顷标客户习干惯启动区定嫂位国际城区示范区24启动区定僚位诠释是社会挖公众的期待！启动区是碑国际社区供的震撼亮蜻相一种全家新开发宣理念的甘演绎一个能居提升城揪市形象虚的全新术城区一个全市玻人民向往宇的居住中凉心一种积侨极向上削的生活馆追求示范区25客户定位启动区目织标客户

游离客户偶得客户游离客户重要客户核心客户全市内多次置业高端客户、大西南高端客户高新区高管其他西区换房客户26目标客户挎需求与本瓦项目的拟链合度分析客户分类资源区域价格小区规划品牌配套产品学校市内多次置业的高端客户大西南客户高新西区高管西区换房客户1、目标坟客户重视睡规划，启耕动区的城罗区界定及摸规划展示射尤为重要招，是启动歌区吸引目腐标客户的重核心竞争池力2、对核佩心客户的舟拟合分析公，产品、叨配套及区过域认知是赢项目开发剪努力的方迎向27启动区堤策略抓中高势端市场羊主流，现高端产订品及形培象起到旬标识作陷用，中蚂高端的波产品加修快销售违速度启动开茅发的关郑键四件炼事区域边场界打造展示街锣区实景展还示区引进少麻量特色梳店，氛亚围营造启动区缺策略28问题的宝解决方炎案启动模式名及策略配套物掏业发展罗建议建筑单纽奉体物业您发展建呈议29配套物业补发展建议文化活匹动中心模（卖场码）规划园林景敢观商业街劈燕定位及灯分布道路/及掌导识系统启动区挎选址国际公辈寓定位国际学校垮发展模式孩建议集中商动业分期雨开发建榆议30启动区选夹址标准航空限予高15锋米航空限徒高50何米航空限咬高50非米航空限往高27都.5米容积率高便，不适宜边标竿产品由中部开板发，有利瘦于土地均舱匀升值标准一：偿一般选择病资源最好尽或临路昭含示性最好桌的地方标准二：稻标竿产品喂，建立区洞域价格体华系标准三牙：有利计于土地涨均匀升序值31两种启动罩方案代表方案一：校临路昭示云性最好方案二：嗽展示差异厨化核心资非源在案例揭说示的启动岛区选址规桨律下，本葬项目可能疤的启动方手案有以下回两种32两种启动测方案优劣虾势分析方案一基铁于现实的犁启动区选株址，启动埋开发难度高低，符合懒政府形象锅展示的目掩标。但对上区域价值恋建立较弱乘，开发目魂标需要在斜中后期努数力实现达耻成。方案二是碍基于目标垮的启动区株选址。有蜓利于快速天建立区域晃价值，获伟得较大开翼发收益，隶但前期需密要与政府秀谈判，投席入资金量漠大，风险稻加大。基于现实巨的启动区划选址（方橡案一）基于目糖标的启特动区选缩慧址（方浮案二）VS资源利用不足充足政府目标羊西线展示形象好羊西线展示形象弱开发商目标达成目标难度大较快达成开发目标价值实现前期价值实现低整体价值实现较高启动难度启动较容易需要资金投入及政府谈判市场竞争竞争激烈建立排他性的核心优势开发风险开发风险低不可预计的因素多，有一定的开发风险根据实际托开发目标肿及企业自棵身运作的虽特长，选圆定方案一颈为启动区千方案33配套物冬业发展肚建议文化活侨动中心嫂（卖场熄）规划园林景观商业街定除位及分布道路/及蠢导识系统启动区选连址国际公寓尼定位国际学抛校发展滋模式建尤议集中商源业分期缓开发建区议34国际公寓睡访谈要点外籍租赁客户职业特征主要租赁客户为跨国公司的技术骨干，较多为欧美人或享受欧美公司福利待遇的其他外籍人士，有较高的住房消费水平现居住地租赁凯莱帝景、银都花园、锦绣花园等高端物业，注重安全舒适性租赁方式由公司出面租房，考虑到安全性、生活习惯等方面要素，一般租住在一起、超过10户租赁物业特点外籍人士的外派均携带家属，户型要求适合全家人居住，面积超过150平米的三房两厅为主要需求户型，对舒适性要求较高，如洗手间，要求面积较大的二卫甚至三卫相对较喜爱电梯物业期望小孩能受到良好的教育租赁期在投资建厂初期是跨国公司技术骨干进入成都的高峰期技术骨干外派为开发项目，短期项目在三个月以内，一般住酒店项目开发期超过一年，由公司集体租赁公寓租金水平60元/平米.月左右35定位国际择公寓的原享因从自身奖资源条铺件、市肚场需求佩考虑，然国际公证寓有足数够的支同持，且保有利于股实现开阅发远景职目标一、市篇场不能求满足国雁际公寓枪的需求二、本追项目临霜近高速慰发展的铲高新西圆区，有尝明显的漆地理优栋势三、国供际公寓帜经济效到益好，沿可用作跪长期经亲营的优叙良资产四、国际允公寓能满放足政府“区国际社区抗”的期望隐，较高提王升区域形党象，有利警于后续项勉目的开发市场有萝需求，潮且成都佛市未形张成真正奇的国际闸公寓区悄。目前检外籍人帖士主要榴租住在忌银都花鞋园、凯所莱帝景涨等高档绪小区，罚且出于页安全、忍生活习象惯等方役面的考弄虑，外喂籍人士季均“扎琴堆”居窑住。国际公顶寓在市约场上的狮租金水讨平在6四0元/底平米.赠月左右痛，远远伪超出普撑通住宅挺的租金助水平，顶有较好辅的经济阻效益本区域挤有地理虎优势。翅本区域喘紧邻高鸣新西区缴，交通忽便利，贵且拥有促外籍人貌士较为痛关注的坑公园资淹源，有吗能力满眠足外籍傻人士的岔生活、亮工作需俩求。36配套物蜡业发展伴建议文化活阴动中心抗（卖场亭）规划园林景收观商业街皱定位及巴分布道路/及钥导识系统启动区叫选址国际公寓单定位国际学校栏发展模式虚建议集中商栏业分期咽开发建延议37五种学校咳经营模式1、公办围民助——赴学校国有怕，校长承糟办，自主容办学，经锻费自筹，朋政府监督2、民旧办公助灶——公韵民个人隐或社会件团体是艰学校的挥主要出默资者，闪政府教网育部门初则在校定舍、教萌学设施饶、政策肚、人员趁等方面要给予一告定的扶治持和帮产助。3、股品份制模榆式——封以入股孟的方式势，吸纳耽社会闲超散资金第，由教咬育专家蜓管理经墨营学校午，学校茂实行所认有权和梢经营权酒的分离射。4、股洗份合作挡制模式卷——与高股份制啦大致相耐同，不科同点在参于政府样教育行范政部门酷也是持门股方，锣但政府颜并非以给资金入处股，而宋是将校争产评估海后，以熔资产入疏股。5、民膛办学校危模式—胃—学校类民有民造办，它立分为社贼会力量往办学和看私人办甲学两种息形式。38学校经营半模式初步决判断1、公五办民助5、民游办学校仪模式2、民溜办公助3、股卷份制模骑式4、股份蚂合作制模匹式与政府目遇标不符无需吸纳选资金与中海企美业目标不机符用排除法葬，可供借因鉴的办学失模式为，暖模式2、煎模式439推荐办叙学模式案例：锣桃源居谅——清舰华试验染学校经营模弦式：学缺校、政呢府、开剥发商三跃方参股总学位：越7000蚊——80住00个学三位私立学勉位：1斯000丑——2竖000野个学位公立学订位：6租000斗——7战000忙个学位若，通过陈与政府日的谈判以，学位绩按片区宰划分，押对住宅镇销售的就促进作册用非常镇大比较优享势：相燥对于模千式3（名民办公吵助），分保证了子政府在花学校发恋展中应视有作用碧，同时具避免了甩公办学卧校政府渔对学校桂管得过精多、管福得过细耳的弊端牲。相对挪于其他例模式，睛股份合末作制更塘有创新猜性劣势：壳需要与性政府的护强谈判夏力模式4你：股份剪合作制40参股方的蛾主要权利碌和义务前期整合说各方资源朽；出资建旦校，提供销教育所需俘的设施设品备，是学另校的主要笨出资者；瓦不参与学净校日常经更营管理办学过程搂中，开发姑商、学校刻与教育行封政部门之建间要订立罢协约，以漠明确各自匆的责任和虫义务。政府教育宰部门在校达舍、教学脚设施、政恶策、人员呢等方面给校予一定的苗扶持和帮州助。提供教已师队伍景；享有驰学校的扯日常经期营权、千办学方两式、人篮事权、恢教育所竟得等开发商：政府：学校：41配套物业赴发展建议文化活动笨中心（卖洪场）规划园林景观商业街定剃位及分布道路/挂及导识帖系统启动区怖选址国际公寓杏定位国际学垮校发展膏模式建达议集中商业距分期开发膝建议42启动区文榴化活动中命心选址启动区姜文化活绢动中心壳兼卖场另功能：1、符距合卖场玻选址标挨准2、会所朽作为启动飞区的配套封，有利于岁展示效果卖场选址铲标准位置交通条件甩最好、昭西示性最强且的位置，报且有环境悠、景观资散源可展示需解决的具问题看楼车昏辆、人卖流进入国性需配置编的设施售楼处犁前具有景停车位柴置（3远0个以窑上的车猾位），册用作停捆车和营漏销活动43卖场规熟划南北方向乳两条主干析道提前完散工，展示佳大盘的气择势气质。针对启鱼动区居济住氛围观淡薄的朴问题，建议祸集中商炊业用地邻上搭建恋临时商忠业，用免租局的方式虹吸引商邮家进入慢，业态型主要为业餐饮、哄休闲类甩专业店袍，提升漂区域生恰活氛围孩。卖场（文荐化活动中捏心）建议必临近水系像，水岸会偏所有利于辉氛围营格造多层+洋菠房多层+译小高层展示区展示区临时商罪业街商业风情搞街车流通道销售中心(文化博活动中夏心)社区干道景观道景观道人流通亭道44文化活亭动中心奴卖场功惕能规划接待区：榨约50搬㎡洽谈区：但约100碑㎡VIP接祸待区：约样50㎡模型展险示区：借约20疾0㎡概念演绎递区：约8达0㎡室内活菊动区及软影视区从：约2叠00证㎡项目经河理办公附室：约量50拴㎡现场财务疮办公室：趣约50经㎡销售人饶员更衣鸟区：约优80㎡资料室连及其他牺办公区氏：约4探0㎡儿童游乐半区：约1韵50㎡咖啡区：韵约50㎡健身中心惨：200赛㎡茶艺室迎：10当0㎡棋牌室饥：80喘㎡阅览室来：80轿㎡销售中心配合展示密功能合计：1姓100㎡45文化活动即中心的功抽能定位以抱避免亏损挎作为首要庭考虑因素根据世联始经验，将堵启动区会棚所功能分元为三部分1、社区服务类2、品牌服务类3、公益服务类自身盈利保本经营提供公益服务，可能亏损品牌服务化类主要利棚用自身品移牌形成吸钳引力，无蛛需布置在鱼底层，根怨据经验，诉品牌健身校会其规模都在100钳0㎡左右狼为宜文化活动拘中心在满验足其基本督功能的基辱础上,尽谎量保证后蛇期经营的荡可盈利性谱。品牌服歇务商家腿有利于谨提升形肝象，但朵租金水察平较低铅。公益服匹务类经估济效益曲差，应巨当尽量输缩减规浙模。46各种功能象参考规模类型功能参考面积小计备注社区服务类干洗店20㎡1800㎡住宅区内易存活，能带给居民切实的便利，同时具有相对较好的经济效益，置于较好位置。缝纫店20㎡连锁药店200㎡面包房50㎡电器维修50㎡冲印店50㎡布艺店100㎡美容美发300㎡鲜花店50㎡音像店50㎡书店100㎡其他800㎡品牌服务类品牌健身会1000㎡1200㎡公益服务类乒乓球150㎡1000㎡主要为社区居民提供公益服务，经济效益较差，置于较差位置。斯洛克200㎡棋牌室100㎡茶艺200㎡图书室150㎡其他200㎡合计4000㎡47配套物业甜发展建议文化活动币中心（卖时场）规划园林景昼观商业街做定位及涂分布道路/后及导识甚系统启动区选纸址国际公寓毛定位国际学滤校发展扯模式建荣议集中商业条分期开发舅建议48商业街定槐位根据上一咱阶段成果舅，本区域愤专业街＋深邻里商业输街总规模副控制在2悔0000摸平米左右程，其中：Bloc蜓k国际风励情商业街未区500弦0平米邻里商业尺街150娇00平米根据案例济研究，邻绝里商业街涝最大限度她的满足居短民的便利忠性，分布支呈多点、顷分散状态州。本项目屈的邻里商威业街应在部分期、分于区中具体泥体现，按届照0.7辟-0.9庄1平米/悬人的标准列进行设计49Bloc耍k国际风该情商业街忙区的位置乞确定国际风情灯街区是区攀域形象展院示的重要凶组成部分暮，其位置曾需要符合写以下条件1、作为踏启动区的暗配套，能呼够配合看狼楼路线进玩行展示2、交控通通达赴性较好50看楼路税线及价储值展示学校展示情趣小广嫁场展示集中绿饶地＋会所核心公菌园资源启动区花街展氏示销售中心看楼路勾线设计萄原则其他价础值点的依有机串圣连展示核绣心资源展示区域娘开发气势商业街区商业街纤选址在讨启动区蜓北面，伞临近集纪中配套缎区，配裤合看楼佩路线，强兼顾昭墙示性和争交通通岩达性51看楼路掠线设计享思路整体思炭路：先拌收后放摘，在进尚入区域裕内，用润小型休钟闲广场惧、Bl败ock间商业街已区体现言休闲生停活氛围休；道路狱、高尔书夫公园敲体现区谦域开发呜气势启动区视觉上的勇“先收后法放”，同因时体现居坟住品质和朗区域开发诵气势1、在看净楼路线前壳端，展示其学校、商虾业街、情联趣小广场曾等，较小兴的尺度,该“先收”2、在进访入主干道供后，通过泄道路、集乞中绿地、泄高尔夫公府园尺度放御开，尽力挺展示区域坟开发气势52Bloc洒k国际风笨情商业街贴区的设计吉要点7－10足米的街道温，集市型垦商业精神耐的回归局部一壳层，商裂业与休莲闲氛围射的融合二楼通市过连廊朴连接相邻楼总宇的连踢接处理酒，人流挤畅通无俘阻53商业街肝主要指侦标商业街德长10漫0米，量二层复匙式铺开间6灯米左右蓬，进深12迷－15米层高4.边5米局部一层54商业街鞭注意事棋项1、先期达商业氛围盛的形成前期主床要以展杂示功能导为主，挽后期转钻变为经吓营功能前期采用菜低租、免供租的形式碗引进2－责3个核心杂主力店，理如丹桂轩慢等先期引进雪主力店可乔与会所相幅联系，能拴起到较好嚷的吸引人补气、广告福效应55商业街注卫意事项2、商业伏步行街细庸部设计在首期接展示时储，将店递面统一期标识装煌饰，并挖进行简僻单装修烤，把未嘱来的业奔态展示亿出来，恨把休闲膛品味形劝象先行测做出56配套物业犬发展建议文化活酬动中心功（卖场剩）规划园林景观商业街线定位及户分布道路/花及导识阳系统启动区选地址国际公狂寓定位国际学购校发展伪模式建请议集中商访业分期荷开发建租议57道路及导逮识系统确枕定要素根据凯文灾•林奇的真区域界定臣的理论，脏区域界定团包含5大士元素：边界、区六域、道路览、节点、征标识物边界—羞—区域挡整体界习标、配巴套区界惰标等，届重点在重西延线区域—叙—导识敞系统、龙绿化系时统、雕仪塑、建扇筑小品标识物—俊—具有冲突击力的形削象标志、劈燕建筑标识节点—革—公园阳、广场锣、景观腥轴、配息套群道路—斑—道路体先行、算道路命遵名、道悼路形象58道路及导沉识系统道路及导大识系统是瓦展示项目处远景和气输势的核心炒要素外围导示役系统：城界界烛定路旗广告牌形象墙区内导园示系统591、外杰围导示曲系统—廉—城区挤界定“城区界宅定”——梢设置区域幅标识物，讽大型广告法光柱体现大气主魄601、外跨围导示支系统—丧—城区腔界定临西延线文人行道、洪从树种、汇灯杆等方便面完全与滚众不同，庆界定城界“城区鉴界定”肤——启栗动前两景条道路年的建设待，构建代区域框箩架，展白示区域理规模气黎势启动区规划二路规划路611、外窃围导示侧系统—唱—城区童界定标识系统肆/标志室内外的恐融合统一的箱道路标泻识系统“城区直界定”餐——临晚西延线圣的建筑悉形式、参路灯、梁沿路绿和化完全症与众不米同，凸凡现区域腊形象621、外竖围导示垄系统—庙—广告级牌位置：三假环立交、阵二环立交功能：记锅住本项目京，知道本行项目的联摊系方式处效果：1、色彩预、背景昭痒示性强2、广告急内容简洁学，清晰，咽便于路人开记忆631、外围根导示系统洁——路旗功能：1、指遗引性2、营造逝成熟大社反区的氛围3、提颂升楼盘选整体形防象位置：右沿西延匪线两旁641、外围朝导示系统锡——形象胀墙形象墙畏展示大原盘特有松的气势宣——尚贱未开工晕部分，须可用形坊象墙围栗合，注扣明各自步功能652、区内态导示系统篮——导识掩视觉统一导示是捧一种格济调，无和处不在粗的品位李渗透着秃，悄悄析地改变池着人们想的心理阵体验。662、区内奥导示系统漠——外部页视觉统一672、区内洋导示系统勺——铺地源视觉统一68配套物业疼发展建议文化活动晃中心（卖稍场）规划园林景观商业街认定位及腥分布道路/偿及导识创系统启动区选窗址国际公仿寓定位国际学修校发展功模式建垃议集中商洗业分期描开发建橡议69园林景观援——市场容现状园林景观风格代表楼盘规模川西民风蜀风花园城、锦城花园一期150亩澳洲风情金林半岛占地面积140亩中国民风分组团设计芙蓉古镇占地面积680亩欧式风格分组团设计中海名城占地面积424亩水景园林华润置地翡翠城占地面积1245亩运动主题分组团设计建信奥园占地面积1600亩中式园林天府长城占地面积1600亩市场园林仆景观设计兽特点1、市场窝、成都气烧候条件支他持多种园吓林景观设菜计风格2、规模珠较小的高象端楼盘，怜多为单主瘦题特色园苏林3、对煎于大规冻模楼盘酒，园林捷设计多征数为分仅组团主读题风格70园林景观趟设计原则体现区域方开发气势贩，超越市万场竞争单一的园万林设计风颠格对于区胖域开发过屑于单调，英园林设计档应分期、同分组团设发计，体现勾多主题风栗情原则一原则二71园林景姨观——崖分组团妻设计亚洲风格欧洲风格澳洲风格美洲风忌格中国南训方园林泰式园裳林地中海风浴情意大利涌风格北欧风玻情北美风母情拉丁风浪情澳洲风情园林设计鼓按照分期沃可以大致含分为三类北，每期任弹意选取某醋一洲为主览题，各组瞎团园林设渡计各有特寄色分期风莫格选择组团风格央选择72园林景胃观——常商业广狱场集中商业觉前广场面拐积较大，细容易造成搁空旷感，乎建议商业理广场为下察沉式广场宇，打破空暗间的空旷旷感和视觉常的单一感荐；下沉式广挪场可与集丘中商业的穿地下空间奋串连融合73园林景援观——评社区中后庭及景向观主轴启动区煌以水景宋为魂，尝精心打斗造大规抵模中庭闯生态空葵间大门连接挪小区景观职主轴，展槽示楼盘良符好形象74园林景猛观——斗组团中绣心庭院构成元勒素：游话泳池、辛水体、铁健康小邮径、休瞒闲亭、欲建筑环俗艺小品讯、绿化辨植物、蕉沙石等华。75园林景打观——延关键节宇点示意76园林景观刊——休闲恐空间77配套物业朋发展建议文化活扶动中心燃（卖场腔）规划园林景念观商业街通定位及才分布道路/及隶导识系统启动区岁选址国际公寓姜定位国际学仓校发展装模式建患议集中商互业分期稻开发建做议78市场状任况1-5月翼，成都市聪商业物业仗发展迅猛口，供应同汉比增长珠310饭％，销椅售同比飘增长1远11％楼盘在三炎环外逐渐责兴起，带链动周边商繁业配套设滑施的成长窄，三环外商奔业销售旺席盛，销售鞠增幅达3驳94％商业物榨业各环储域供求建状况内环以内内至一环一至二环二至三环三环以外供给5.223.2613.2325.260.25销售5.953.036.9314.781.28方位城东城南城西城北市中心销售面积3.904.869.857.795.56商业物业尤各环域供斑求状况随着城市哨的向外拓稻展，三环讨外的商业怒物业逐步语兴起79片区消可费力分茫析以半径拴三公里柜划定商赢业影响稼范围，帖辐射的吴人群主包要为：高新区三环外成则都市民金牛乡高速发展安的高新区踏人口素质脖较高，消体费力有较忆大的提升流空间，但现阶段秤大商业断没有明双显的强值消费力豪人群支蒸持80市场分析为结论现阶段植本区域姿的大商株业没有畏足够的究市场支闪持，但俘随着城棍市的发形展，三退环外的骨商业市福场前景液看好商业的开泪发需要足罗够的消费呜人群支持数，本区域滨规划三万辣的居住人代口是绝好此的商业资蛮源，在满煎足日常商咱业配套的腔情况下，倦大商业的烟越晚进入滚，经济效悔益越好结论：启示81制定商业狮分期开发础计划必须著解决的核丘心问题2、对后亮期商业，有如何进行煎业态业种受的规划，植达成区域己商业中心机的目标核心问题1、如帜何应对庸前期商拣业氛围潜淡薄的纪问题821、如歪何应对眼前期商和业氛围混淡薄的求问题街区化是铺解决问题铃的核心街区最容隐易形成人倍气。街区的蛮业态相迷融性最销广。街区能够梳解决商业犁“恐高症苦”通过弹阳性的规允划方案圈，降低捡前期商唐业的经加营风险83参考方案开发次序：完全街区麻（A）竿类街区（解B）纹类街区帝（C）ABC84参考方案85参考方案共享街区销,又相对倦独立规模分妄布：A区约18颈000m2B区约1粉000抚0m2C区约32超000m2862、区匙域商业关中心的两业态业伶种规划种类经营面积(m2)比例商店数量软品600010%24硬品600010%36日用百货15002.5%6电器9001.5%5服务30005%8食品餐饮2100035%35娱乐1620027%9时尚店42007%4其他12002%1总计60000100%128以餐饮击娱乐为舅主的区捷域商业丙中心业魔态业种权规划87规划方准案业态塑业种示炕意ABC食品餐饮服务时尚店硬品…娱乐类电影城服饰店电器音君响……大型超市巧等88经营业辩态参考宰(1)业态店面额分类软品女时装男时装儿童服装少年服装孕妇服装内衣鞋店袜店运动服皮衣硬品首饰/帽乞/伞手表文具/镰图书汽车零宁件工艺美方术眼镜化妆品手提包/筋旅行包体育用品辉/健身器压材摄影器族材音像乐器玩具碗碟玻随璃器皿礼品画廊日用百厦货家具室内装饰灯具古玩床上/嫁卫生间示用品厨房用沉品电器音响/电沉视/电话音像媒体计算机家用电标器89经营业弃态参考名(2)业态店面讽分类服务个人护理美发保健医药照相印刷服装裁剪干洗花店旅行社书报食品\餐畅饮快餐家庭餐纯馆高档餐厅咖啡店烟酒烧烤店娱乐电影院游戏厅儿童游乐电子仿真俱乐部酒吧90商业开符发时间使计划制扣定原则三、弹性章商业规划否方案开发叶顺序，以涨风险较小非的街区类哈首先进入袖市场，类女街区B次财之，最后软是大型超旋市的进入原则一、在邻鼓里商业能珠够满足生心活需求的栗情况下，幼集中商业愿越晚进入愤市场，经革济效益越余高二、后最期经营昏的不可装确定性嘱，制定序弹性的蔽商业规纷划方案南应对市诉场风险91商业开发救时间计划20052006200720082009商业类型主要业态关键要素完全街区A类街区B类街区C食品餐饮服务时尚店硬品娱乐类电影城服饰店电器音响大型超市强调品牌店对商业氛围的带动作用特色娱乐类的进入，如3D影城满足区域内的购物需求即可，档次略低于五百强企业92问题的献解决方盯案启动模式么及策略配套物业捐发展建议建筑单体年物业发展决建议93启动区产穷品组合开蹄发的一切帐原则基于CVA割，即“竞游争的价学值增加甜”确定主流产品，适应晴市场趋宋势，提番高销售绒速度，半加快资晃金回收溜，降低盼开发风成险，增溉强竞争骗价值；建设明星产品，形成罢高端物布业价格翼参照系兆，提升派区域物枕业价值及，推动训后续良蹈性开发命和经营斑，增强惕项目整锤体竞争扰价值；建设标杆产品，填补空波白市场，字回避竞争沙。可快速修回收资金威，实现高荣主要目标次要目标终极目仆标以全景滚展示项苍目的国挺际社区膛高档形妙象为主尘要目标父；同时保停障畅顺仆的现金醋流量，多良好的奴市场销随售态势誉；实现平缓稳回报薯收益，幻玉为后期哄高档产直品奠定祸基础。启动区造开发分级次雁目标目标市场总细分决定陡产品形态94启动区产斥品类别及每其特征分弟析市场细分物业类型优势劣势对应策略主流市场普通多层（五-七层）适应市场发展趋势，整体份额大竞争楼盘多，较难独占小块市场分额注重细部构造，增加产品附加值明星市场叠拼别墅（四层）处于潮流前端的产品类型核心景观资源未能展示加强区域边界建设，注重组团景观规划空白市场国际公寓（小高层）抓住机会，回避竞争，快速回笼资金市场份额小，产品排他性较强锁定市场份额，有针对性打造产品。明星产品标竿产品主流产品建立区域自身价值体系和高端物业的市场形象获得市场美誉度，奠定鲜明的区域特质获取利益的有效保障95各类产孩品在市泥场中的压份额和会在竞争仓态势中型的表现由产品兄类别分腔析可知多层住宅世目标市场桐份额大，沈但竞争激谁烈，可以顽通过产品佩差异性及蠢区域特质网带动销售走。可作为明启动区的莲主力产品标。情景洋房驰和叠拼别蛙墅市场认响可度较高做，但价格妈竞争大。释可通过产宏品综合品礼质和卖场蛇展示带动阶销售。可殃作为启动绕区的少量篇产品。国际公寓睁是市场的柱空白产品贞。竞争不橡激烈，但旋目标市场亡小，不宜袭大量开发宝。市场份额竞争优胆势0多层住宅叠拼别墅国际公寓96国际公寓禁—小高层缩慧住宅97目标客户旺需求决定等产品的户餐型面积和登功能需求成都市察场现有绵的国际弃涉外公庄寓较少职，以上亩案例是锅在深圳引目前运惩营较为为成功的莫国际公晌寓。蛇口•泰格公寓波托菲诺国际公寓户型面积区间面积比例面积区间面积比例单房27.6㎡2％————1*1*150-68㎡10％————1*2*1————94㎡15％2*2*2111-141㎡20％127-133㎡30％3*2*2165-175㎡63％155-160㎡45％复式220-250㎡5％300㎡以上10％深圳蛇悼口泰格粥公寓及川华侨城街波托菲买诺国际敌公寓以柜全部为晋出租型预物业，谁租客主铺要为外热籍人士最。98本项目国缴际公寓的献户型面积筒参考成功旧案例，并凡以终极客桶户的需求嫩制定。目标客户繁群：高新区外粪企的外籍资管理阶层大型企甲业驻成势都的外普派职员成都市总内的外潮籍人士外语学贱院的外侮籍教师户型面积区间面积比例面积功能需求1*2*160-70㎡5％1342洗手间、厨房、阳台2*2*295-110㎡30％8052阳光房、双卫生间、厨房3*2*2140-160㎡60％16104阳光房、三卫生间、厨房复式220㎡左右5％1342阳光房、厨房、双阳台、空中花园、大露台合计1002684099国际公寓姓成为国际图社区的标橡志性产品萌，从外观截和内部设顺施上应与很常规住宅貌略有区别本项目葛所处区柿位具有然成为外想籍人士棕集中居原住地的幻玉潜质物业发展建议价值增加点外立面现代风格针对高新区外企高收入人群大堂气派，集中空调大堂办公形象好，档次高小型商务中心提供商务人士生活便利预留空调位和洗手间为空间自由组合使用提供可能可拼合，功能弹性客户选择余地大，满足不同需求100现代化外圾立面具有面强烈的视详觉冲击力吨，建议布村置在离街菠较近的位著置，强调密昭示效果修。观光电梯送精装修销售挑高的入户大堂采用观渔光电梯席，提升津物业档乖次国际公厘寓在建顽筑设计蜻上做出歌通透感101国际公卷寓在建劫筑设计叠方面需翁要尊重聪外籍人介士的生屯活习惯荣，同时夜在管理疯服务方醉面也需顶要较高针的标准出。国际公返寓户型判设计应或当关注予外籍人尾士的生故活习惯瞒，强调现隐私性双卫生间95m2的两房两厅双卫，半开放厨房130m2的复式空间，动静分离102多层住题宅103目前中鲁高端市氧场的在幅售楼盘躺是我们反确定启灵动区户碎型面积器的主要仅参考依军据平面户型跃式户型叠拼别墅TOWNHOUSE2*2*13*2*24*2*2西区花园91㎡121-137㎡——136-156㎡——232㎡蜀风花园城——————165-175㎡————锦绣森林83-89㎡117㎡————143㎡169-194㎡金林半岛————————198-203㎡335-358㎡中海名城——131-150㎡170-194㎡224-248㎡————学林雅苑——————216-273㎡————普罗旺斯——134-188㎡——220-277㎡————锦城花园——187㎡166-204㎡错层216㎡复式：334-347㎡左岸花都——120-139㎡————————金色家园84㎡103-116㎡120-137㎡142㎡————1、中用高端楼昆盘的两姨房比例事较少2、主来要户型辰以12批0－1匆40平淹米的三授房，1踢60平路米左右护的四房做为主104多层住宅借户型面积残区间参考显成都市场碑成交统计脾数据和近逐期热销户往型面积户型面积区间面积比例建筑面积功能需求2*2*185-95㎡7％4095错层阳台、阳光房、多功能房、凸窗3*2*2125-140㎡45％26330错层阳台、多功能房、阳光房、下沉客厅、凸窗150-160㎡20％117024*2*2160-180㎡20％11702错层阳台、入户花园、多功能房、阳光房、下沉客厅、衣帽间、凸窗跃式单位200㎡左右8％4683错层阳台、入户花园、多功能房、阳光房、下沉客厅、衣帽间、凸窗、工人房、空中花园合计100％58512二房产品震非高端楼析盘主流产开品，本项债目建议入酸市前期开王发少量产保品，试探贴市场。三房产品蛋分为舒适慌型和阔绰扣型两个面咬积区间。四房的主什力产品面砖积集中在如170㎡智左右。跃式单笨位设置愉较少，乎主要考环虑避免狡与情景罪洋房在职面积上哑形成冲录突。105多层住宅锤增强竞争困价值关键钞因素是产品创新殊，赠送使怠用面积或眉空间。如：凸花窗、错家层阳台挖、阳光想房等。市场现状国际社区产品亮点代表楼盘“CVA”因素价值体现多层住宅复式：凸窗、储藏室、衣帽间，赠送空中花园蜀风花园城西区花园中海名城复式：顶层挑高，赠送大露台增强室内自然感光度标准层：阳光房、凸窗、大阳台标准层：错层阳台，跃式设计赠送面积，增强空间感跃阁楼层：凸窗、阳台、屋顶花园、大露台顶层：挑高室内空间赠送使用空间跃式单位：入户花园、功能房、凸窗、衣帽间跃式单位：错层阳台赠送面积底层：私家小庭院底层：步入阳台，设计跃式增强空间感106奇数楼层峡平面偶数楼层冲平面错层阳搁台——封奇偶层烈的观景闯阳台可田赠送面熊积情景洋房展奇偶平面107附送面码积的做