专题八房地产金融融资方式与工具创新

专题八房地产金融与资本市场5/7/20231天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学第一节房地产金融概述一、房地产金融的内涵房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行代券；成立住房储蓄机构；安排房地产企业和基金上市；成立按揭类的证券公司；抵押贷款证券化等等。房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。房地产金融的特点资金来源的短期性欲资金运用的长期性资金来源的固定性和资金运用的特定性房地产金融有很强的政策性，风险和收益受宏观经济环境影响5/7/20232天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学房地产融资方式房产融资与土地融资直接融资与间接融资权益性融资与债务性融资按融资对象分权益性融资债务性融资房地产企业股票房地产权益信托房地产权益合资直接融资间接融资商业信用债券租赁信用贷款抵押贷款融资者以出让一部分利润为条件向出资者融资的行为融资者以还本付息为条件向出资者融资的行为5/7/20233天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学证券市场资金盈余单位政府部门公司企业金融企业家庭个人海外投资资金短缺单位政府部门公司企业金融企业家庭个人资本形成（不动产、资产、劳力消费增加（住房等）直接信贷购买房地产证券出售房地产证券直接融资就是资金的供求双方在房地产金融过程中直接进行票据和证券的买卖和货币借贷。如图。5/7/20234天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学资金盈余单位政府部门公司企业金融企业家庭个人海外投资资金短缺单位政府部门公司企业金融企业家庭个人房地产中介机构银行保险信托投资公司互助基金出售房地产证券出售房地产证券购买房地产证券购买房地产证券存款贷款资本形成（不动产、资产、劳力）消费增加（住房等）间接融资是指由资金供应者将资金交给房地产金融机构，而再由房地产金融机构以一定的方式，将资金提供给房地产开发经营企业，房地产金融机构起着中介人的作用。5/7/20235天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学二、房地产金融市场房地产金融市场在房地产市场体系中的地位：传导和融通房地产金融市场的客体：在房地产金融市场上可以同货币交易的各种金融契约，如股票、债券等有价证券。房地产金融市场的主体：政府银行与非银行金融机构房地产开发经营企业居民个人房地产金融市场的划分房地产抵押贷款市场房地产有价证券市场房地产保险市场房地产信托投资市场5/7/20236天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学三、利率及其分类概念：指借贷期内所形成的利息额与所贷资金额的比率。基准利率与主导利率实际利率与名义利率固定利率与浮动利率市场利率、官定利率与公定利率一般利率与优惠利率年率、月率与日率长期利率与短期利率5/7/20237天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学第二节房地产资金的传统融资一、住房储蓄体系建房互助储蓄信贷社储蓄银行二、房地产抵押贷款概念：是金融机构要求借款人提供以房地产及相关权益凭证为抵押品作为担保而发放的贷款。抵押贷款价格的确定房屋抵押贷款的运作过程5/7/20238天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学抵押贷款的操作流程抵押房屋实物认定产权证书的验证售房公司资质审定所有权验证产权证书同实物的核验所有权历史变化共有人、租赁人调查其他产权调查土地使用证、规划许可证、销售许可证房屋价值评估确定抵押价值5/7/20239天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学填写抵押房屋清单签订抵押贷款合同办理房屋抵押登记合同终止抵押物建设抵押物使用房屋产权登记按约还款归还抵押房屋产权证违约处置拍卖抵押物清偿5/7/202310天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学抵押贷款的方式和选择抵押贷款的程序固定利率抵押贷款分期偿还固定本金式抵押贷款充分摊销、分期偿还固定金额式抵押贷款累进还款式抵押贷款可变利率抵押贷款：随价格水平调整的抵押贷款(priceleveladjustedmortgage,PLAM；或可调整利率抵押贷款(adjustableratemortgage,ARM))PLAM:借贷双方只确定一笔贷款的初始利率(不考虑通货膨胀)，约定在一段时间后按照市场价格指数比如消费价格指数)对贷款余额进行调整。ARM:首先根据抵押贷款时的市场利率确定初始利率，以后每隔一段时间调整一次，以某个确定的利率指标加一个固定的利率附加值方式进行调整。5/7/202311天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学本金等额偿还抵押贷款(constantamortizationmortgage,CAM)整个贷款期内，本金部分按月等额偿还，利息按本金的实际余额和合同利率计算支付。缺陷是：每月还款额先大后小，不符合居民的收入水平不断增长的实际情况，给借款人归还贷款造成了较大困难。在贷款初期，月还款额大，使得许多借款人的月收入难以偿还贷款，不利于吸引贷款，影响抵押贷款业务的拓展。5/7/202312天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学本金等额还款月还款额计算----每月偿还的本金额；

----第t月偿还的利息额；----第t月本息偿还总额。

本金等额还款额逐月减少，减少额为每月偿还的本金的月利息。5/7/202313天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学本金等额还款利息与本金关系图时间利息本金月还款额线5/7/202314天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学等额偿还抵押贷款（constantpaymentmortgage,CPM）即每月还贷本息合计金额相同，但每月偿还的本金部分逐渐增加，利息部分逐渐减少。5/7/202315天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学等额本息还款计算月还款额：式中：—每月等额偿还贷款本息额；P—贷款本金；—月利率；—贷款总月数通常将贷款本金为1元时计算出来的每月等额偿还贷款本息额称为抵押常数因子，用M表示，即有：且有：将贷款本金与抵押常数因子相乘即可得到每月偿还额。也可计算一年的还贷额抵押常数因子。5/7/202316天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学支付t期后的贷款余额5/7/202317天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学逐年递增偿还抵押贷款（graduatedpaymentmortgage,GPM)即在最初的5年或10年里，月还贷额低于等额偿还方式，每年内的月还贷额相同，但逐年以一定比率递增。漂浮式抵押贷款(ballonmortgage)指贷款期内的每期偿还额都低于等额偿还，因而最后一次还贷额大大高于以前的历次还贷额。反向年金式抵押贷款(reverseannuitymortgage,RAM)按照所抵押房屋价值的一定百分比，来计算贷款人每期交给借款人的固定贷款额的抵押贷款方式。双周还贷式抵押贷款(biweeklymortgage即每两周偿还一次贷款，一年26个还贷期的抵押贷款方式。5/7/202318天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学三、住房公积金是一种强制性的公益筹资政策。政府通过强制储蓄帮助居民积累购买住房的资金。制度起源于新加坡，且已经超出社会保障的范围。5/7/202319天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学雇主交纳雇员交纳中央公积金局政府投资局住房发展局购房雇员银行住宅贷款公积金（储蓄）发行债券资金贷款偿还贷款提取、用于养老支付房价款=首期付款+贷款冲减个人公积金储蓄支付首期款动用公积金分期偿还贷款出售建房住房贷款新加坡公积金与住宅资金流动5/7/202320天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学我国的警住房公喂积金制挨度住房公香积金的海这一定绞义包含喉以下五烟个方面讲的涵义拖：（1）住颤房公积金折只在城镇破建立，农奏村不建立魂住房公积滋金制度。（2）蔽只有在农职职工唤才建立气住房公漠积金制脂度。无斗工作的蔽城镇居饱民不实象行住房猪公积金锣制度，蹲离退休键职工也游不实行介住房公阵积金制伤度。（3）住疫房公积金树由两部分讯组成，一稍部分由职常工所在单仅位缴存，搬另一部分莫由职工个乐人缴存，番职工个人沸缴存部分替由单位代架扣后，连遭同单位缴约存部分一芹并缴存到段住房公积经金个人帐借户内。（4）蛋住房公白积金缴扯存的长率期性。刊住房公涨积金制鸟度一经热建立，敞职工在蚁职期间塌必须不阴间断地行按规定烘缴存，锣除职工以离退休纠或发生巨《住房湿公积金世管理条圾例》规塌定的其欧他情形吹外，不讽得中止坟和中断醋。体现委了住房如公积金洗的稳定质性、统菜一性、纤规范性毁和强制文性。（5）脖住房公捧积金是弹职工按逗规定存不储起来掠的专项些用于住府房消费篇支出的惜个人住兆房储金骨，具有夹两个特冠征：一吗是积累周性，即逝住房公尾积金虽写然是职宵工工资掉的组成女部分，境但不以钞现金形侮式发放朵，并且乱必须存上入住房芬公积金梨管理中饺心在受机委托银鹿行开设泳的专户笔内，实声行专户穗管理。侨二是专姿用性。休住房公贤积金实茄行专款学专用，独存储期敲间只能能按规定摇用于购痕、建、某大修自昂住住房撒，或交懂纳房租蹄。职工锈只有在醒离退休累、死亡堪、完全狂丧失劳代动能力携并与单细位终止态劳动关企系或户串口迁出两原居住什城市时惜，才可脖提取本鼻人帐户蜘内的住券房公积她金。党政机筒关、事坑业单位榆及国有掠大中型株企业等小国家财宁政或国溉家直接棋支持的户公有制狂企业是善住房公东积金缴喘纳的“如主力军珍”，即谅便如此两，在一心些大型佳国有企昌业或事阵业单位惯也采取胀区别政柱策：对松正式编蛋制内员京工缴纳虹公积金把，而对侦聘用员培工不缴煎纳公积鞭金；至泊于绝大甲部分私拥营企业惧、民营客企业等浴非公有雅制企业斩则一直疑没有建雕立住房资公积金农。一些发异达地区貌、效益记好的电皂力、通坛信、煤全炭等垄恰断行业去，以及隆一些效具益好的菠单位有减意将一稿些应税讲福利，等如各类扁补贴、伶津贴打砍入“住杀房公积愉金”账捷户，作蓝为福利贿发放并胆进行逃肚税。有庙些人甚庙至还把颤住房公促积金当王作第二腥份工资虾，因为基每月缴口存数额蒙比普通律员工当认月拿到湾手的工辞资还多轮。而与麦此形成闯鲜明对耍比的是春，绝大榨多数真出正需要络购买住讨房的普烈通百姓洋的单位脚归集比缠例低于权国家最折低标准恐。住房公积咱金制度建尖立的初衷钳和目的是挣为一次性品支付购房感资金有困盐难的广大姜群众提供帽购房资金机和购房贷止款。但是真，随着我胖国经济的吴快速发展慰和国民收毁入差距的课拉大，住防房公积金毁管理制度仪已经暴露芹出“穷人怨要么缴的母少用不起聚，要么就燥是没有住涝房公积金什，而富人躲缴的多用贤的多”的桂问题，中友国青年报括社会调查口中心近日代的一项调印查显示，亲仅２８.万６％的人辛认为按工种资比例缴湾存公积金贷“公平”由，７８.醒４％的人伟认为“收义入低的不您会因公积循金买得起功房，收入积高的不用讲公积金也迎能买”。醉（见１扬１月２０渠日《中国窑青年报》潮）4/27勺/202嘉321天津师姑范大学六城市与召环境科摸学学院隶房地装产经济围学全国住房肉公积金第曾一案湖南省例郴州市依住房公剖积金管伏理中心青原主任书李树彪捏涉嫌贪遗污、挪究用上亿乒元住房怎公积金阵案。由太于该案羽涉案金忠额巨大垃，关系帝当地２凶０万城需镇职工侨切身利矮益。据郴州市脏检察院指镇控，李树捡彪利用职探务便利以械虚假的单炉位名称、曾私刻的公吸章、伪造下的资料，仍伙同他人梢从２００汪３年８月辫５日至１喜２月２５砍日，先后料骗取住房服公积金５斤６６７万夜元；从１挽９９９年筑９月８日厘至２００个４年１月肠１５日，困李树彪用慌单位的存奇款作抵押辛、质押或首者以委托吩贷款的方配式，挪用监公款６７见０５．５她万元，用家于自己进吗行营利性挨活动，或赤者通过珠话海的地下萝钱庄非法逼兑换港币打转往澳门康进行赌博努；在还有固大量挪用辫款尚未归均还的情况销下，李树脏彪以他人累的名义在猪广州等地盛购买房产震、车辆，伯价值３２纷４万余元兆。4/27喂/202束322天津师范字大学城市寒与环境科柜学学院庆房地产经稿济学第三节杯房地剖产资金淘的资本沟市场融锁资一、房地梅产股票房地产股舱票是股份条制房地产惨企业为筹以集资金，全发给股东载作为投资匪入股凭证后，并借以榨取得股息蛛和红利的鹿一种有价躺证券。房地产灰股票的裹特点：与一般工闪商企业股箭票的共性狡特点：收切益性、风锹险性、流咏动性股本总额究大房地产特股票收棋益较高碌，升值柄较快房地产股汉票资信较沿高，市场垮稳定4/2腹7/2胜02323天津师范黑大学城市喂与环境科身学学院菠房地产经被济学一、房地软产股票融耗资特点方式二、债券模融资政府债德券金融债券公司债券4/27砌/202银324天津师汽范大学列城市与唤环境科雁学学院技房地因产经济谁学房地产志股票的跪类别：按股东权乌益与承担愈风险程度柳的不同1.普通便股：普通鞋的权利，间真正的股饭东。收益富不固定，爸风险较大2.优先致股：优先乏分配和受疏偿，收益派有保证，桐但无普通灯权利。如寇可转换，勇可优惠认抛购普通股丽。按是否记吗名：记名阴股票和不葱记名股作票；按有无票嘉面金额，替分为有面剃值股票和第无面值股射票；按股票是们否带有萝表决权，塑分为多权睛股票和无璃权股票根据发咽行范围级和对象两：国有涂股、法箱人股、盆A股（未社会公挺众股，卡向社会历公开发眨行的普嚼通记名找股票）妥、B股促（以外著币计价暴的面向映外资发蚀行的普妨通记名测式普通篮股票）嘉和H股蔽（在香躲港上市贵发行的葡以港币柔计价的详记名式景普通股更票）4/2浇7/2牌02325天津师范喇大学城市他与环境科不学学院蝴房地产经撒济学房地产各股票的萝发行1.发挂行房地到产股票声的情形（1）固设立公错司时筹捆集开业龄资金包装上市卸：集团公恋司将内部绝多个未上伤市企业部匹分或全部结效益好有极发展前途撒的资产重晃新组合,呆组成具有音一定经济虑规模的经绝济实体,创组建成示股份有限肌公司,申掩请上市.买壳上市递：集团皮公司出资丹购买，控弹股一家上脊市公司成勾为大股东岛,从而左达到间接杂上市,扩四张资本的么目的.借壳上摊市：集畅团公司筛先以其粘下属部鬼分资产冲改造后常上市,图然后将另其资产才注入上龄市公司浴,获得扑整个集谋团公司轮上市的望效果.（2）股垄份公司为狡扩大经营材规模，追墨加投资而能发行新股拦股票（3）喉在企业炼法定公圣积金转抽作资本婶配股，言股票派蜓息分红酸，股票败分割时涨发行新杜股票（4）嚷把企业闻债券转白化为企约业股票吗时要发味行新股怒票4/27巷/202护326天津师茫范大学史城市与踪蝶环境科捷学学院仓房地茧产经济瓦学2.房地解产股票的耕发行方式直接发芹行：由丝式房地产锁公司本般身直接凉办理一长切股票攻发行事兼宜，承笛担股票越发行风名险。间接发行昌：公司委学托证券公介司、商业索银行等金电融机构代失理发行，妥并支付发动行费用。泽代销或包闪销公开发行争：向社会冲公开招股蚁。必须委吩托进入机种构代理发与行内部发舟行：可览直接发闸行，也彼可委托咱发行4/27来/202础327天津师范坦大学城市虎与环境科爹学学院泄房地产经债济学3.发聚行价格面额发行困：按股票侄面值发行市价发燥行：按晓照或接丽近股票亿市场已骨发行的勒同种股港票的买蹄卖价格扯。一般喂高于面检值。中间价馒：按照奥面值与许市价的阻中间值贴水价：晓按照低于称股票票面醒价格的价棚格。少用窝。4/2牌7/2表02328天津师范炼大学城市泼与环境科萄学学院如房地产经保济学二、房察地产债强券（一）房槽地产债券沈的分类为了筹蓬措房地贯产资金鞭而发行浮的借款倾信用凭牌证，是贡证明债冒券持有陡人有权皮向发行鲁人取得品预期收明入和到蛋期收回誉本金的瘦一种证清书。按貌发行主饺体不同击：房地产政辨府债券：较指政府炮为发展房倾地产业而条向社会发谢行的债券芽，也称公贯债。房地产金爆融债券：豆指由银行置或其他非赚银行金融昆机构发行柄的债券。房地产企魄业债券：刻即公司债慢券，指房菊地产企业忠为筹集长带期资金而捕发行的债沙券。我国迟房地产企楼业债券主蒜要有住房毅建设债券类、土地开凯发债券、补房地产投脸资债券、争危房改造缴债券、小呼区开发债烦券、住房萍有奖债券榜等。4/27枪/202诸329天津师禽范大学夫城市与胀环境科偏学学院企房地顷产经济哲学（二）房塑地产债券辱的特点1.发辆行总额疑大、票长面利率缘瑞较高2.期麻限长3.可量与购房笛相结合4.房铺地产债求券较安可全，风调险小4/2眼7/2买02330天津师哈范大学灰城市与辱环境科截学学院树房地脂产经济蚂学（三）房胖地产债券帽的发行1.发喘行市场瓣主体的帽构成债券发行倘者债券认恢购者债券承销涝者。2.债齐券的发榜行要素发行额票面利铸率发行价格券面金而额计息方法慕和还本方挠式偿还期按限4/27冠/202日331天津师范这大学城市匪与环境科王学学院素房地产经装济学3.房风地产债贞券的发题行方式直接发行查：发行者镰自身承担幻玉和办理债宜券发行过撑程中的一纤切业务。床发行成本璃低，社会侄影响面小靠，发行风鲁险大。适衡用于发行弄范围有限虏，发行量异较小的房魄地产债券搅。间接发行肃：发行者郊委托证券果中介机构管公开发售羞债券，由报承销商负伙责办理债情券发行的邪有关业务幕。根据承飘销商承担泊责任的不闭同又可分句为代销与栽包销两种达。私募发行乎：面向少蓬数特定投尤资人发售学的债券，掌如对金融喉机构、往浩来密切的久工商企业勒、单位内缺部职工等量。费用低刑，风险小兄，集资迅顺速，但难在以转让。黄多采用自匙销方式。公募发柿行：面出向市场歉上大量桃的非特绕定投资死人发售危