地产“借势”营销思维

地产“借势”营销思维 ——项目营销思路探讨云南中原67号参赛选手——杨松茂序言

本报告以地产行业营销费用缩减和营销推广渠道成本锐增的矛盾切入，从营销效果出发结合营销理论和不同行业实际成功案例的分析整合出“

珠联璧合”、“山寨营销”、“人脉传播”、“事件效应”4种地产营销策略，对4种营销策略的使用加以阐述，解析如何采用较低的成本获得较好的效果。采用成功营销案例整合思路，归纳出不同手法的运用技巧，抛砖引玉，拓宽策划人的操盘思路。一支杯子引发的“血案”2010年6月-7月，世界杯如火如荼地进行。在32强浴血奋战的同时，赛场的另一边，商业战役也悄无声息地打响……VS阿迪达斯可口可乐现代汽车耐克百事可乐哈尔滨啤酒麦当劳王老吉为保市场份额，赞助商八仙过海各显神通，2.5亿美金的赞助起价，赞助商们不顾头破血流，倾囊而出！7月11日决赛现场，意大利队队长卡纳瓦罗展示大力神杯时，定制的LV包和大力神杯都是如此的醒目，LV显然成了这场战役中付出最少的大赢家！卡纳瓦罗展示大力神杯LV包内的大力神杯LV包的制作过程群雄逐鹿的地产行业，营销计策层出不穷。谁能牵动四两拨千斤，成为真正的赢家？借势营销或将打开你的思路！借势营销的概念Part1什么是借势营销？概念：借势营销是将销售的目的隐藏于营销活动之中，将产品的推广融入到一个消费者喜闻乐见的环境里，使消费者在这个环境中了解产品并接受产品的营销手段。表现：通过媒体争夺消费者眼球、借助消费者自身的传播力、依靠轻松娱乐的方式等潜移默化地引导市场消费。借势营销的目的：通过顺势、造势、借势等方式，以求提高企业或产品的知名度、美誉度，树立良好的品牌形象，并最终促成产品或服务销售的营销策略。借势营销的理论基础人是有限理性的体验经济影响力经济案例一：赠送礼物400元的羊毛围巾VS500元的大衣1、消费者易受情感因素影响，非理性消费！体验就是企业以服务为舞台，以商品为道具，以消费者为中心，创造能够使消费者参与、值得消费者回味的活动。在消费者看来，个性化体验比简单的商业交易拥有更高的价值，他们愿意为此付出额外的金钱。2、消费者在快乐的体验中，更容易消费！借势营销的理论基础案例二：联合国救援1000户居民90%受灾VS18000户居民10%受灾3、追逐具有影响力的事物，跟风消费！名人权威影响力、政府影响力、传媒影响力、社会导向影响力、品牌影响力、供求影响力基于借势营销理论的地产思维转换理论基础思维转换有限的理性1体验经济2影响力经济3关联产品模仿并超越竞品借旺销产品推广珠联璧合山寨营销人脉传播借势营销策略消费者自身传播事件营销1234理论联系实践，请Followme，且听我为您娓娓道来！借势营销的招式及运用要领Part2借势营销第一式：—

“珠联璧合”整合资源营销——相得益彰、珠联璧合“彪马+法拉利”

强强联手，丰富了营销渠道和体验感，为消费者带来了F1运动饕餮盛宴；“腾讯+可口可乐”

联手，将饮料线下体验式营销和网络线上营销无缝衔接，实现了双赢！由“珠联璧合”引出的地产营销思路 ——强强联手，分享资源，实现共赢营销资源整合成本分摊挖掘客户需求提高综合竞争力运功要领：捆绑客户需求，体验中实现成交！关键词：捆绑销售“珠联璧合”之经典案例——鼎易天城联合昆明市“高新一小”，鼎易天城项目挖掘到了客户的需求，将孩子的教育问题作为楼盘的载体，提高了楼盘的综合竞争力，成功运用了“珠联璧合”的营销策略；“珠联璧合”之经典案例——保利宁湖峰境麦当劳的首次入驻三线城市，为提升保利·宁湖峰境商业街区的商业价值和投资价值，拉动经济增长和片区的发展具有促进作用，正可谓是事半功倍！借势营销第二式： —“山寨营销”不可小篮看的力亩量——跟随者上的“山撕寨策略切”西式快屿餐“肯惕德基”扁和“麦脊当劳”中式快着餐“真雄功夫”中式快餐碗“真功夫谜”紧随“湿肯德基、般麦当劳”赌的脚步，栽借鉴西式基快餐的标傲准化运营或体系，通横过“山寨抬”，“真飘功夫”做胁成了中式替快餐知名胃品牌，成功借巡寿势搭上培顺风车。云南白浆药依托雷强势产垄品打造灭关联型微产品，照从创可漏贴产品欺到牙膏访产品：2008年云南白此药创可贴米市销值从2001年的300韵0万元已桂经飙升情至将近3个亿，嚷一举超朋越邦迪澡，成为国文内第一温大品牌；云南白什药牙膏倾从2005年5月开始劝高调入权市，强秤势高价轰位超越岭主流对案手，短蒸短18个月销汁售突破3亿元，成罢为牙膏产放品中的吸黑马；VSVS不可小看仍的力量——旺销产圾品顺势湾“山寨狸策略”由“山宁寨”引前出的地尸产营销垃思路——做关联产部品，惟妙雾惟肖，让群楼盘搭上碌便车紧随知名凭品牌依托品声质演绎旧产品合理利用猾对手优势变“抄袭诞”为“创伏新”运功要领爸：你有的我控也有，你勒没有的我晃也有！关键词：腿高仿A货“山寨卵”之经骨典案例——新亚洲荐欢乐城项目点评芝：该项目具怕有与区域叫知名项目新亚洲体壳育城相同区位合、相同配屠套特点；通过案仍名包装迟（报规杠名：金健福地花语园），推炒作区拔域，强势“共山寨”；新亚洲路体育城新亚洲体喊育城火爆的泳开盘现姓场体育城恋和欢乐拘城的关劳系项目入市锻初期，多与数客户就迟会认定该项目为其新亚洲体趁育城新推诸产品；前期价格朗口径更令姑人有所期宾待：本项数目价格将逗低于新亚延洲体育城往！房交会找紧邻体颜育城效果图报版借势营销惰第三式：——“人脉辰传播”2009年5月，微灶软在北僵京举办山了“Win窜dow坛s7雾RC初体验龙”活动，让来自圣全国各地零的上百家趋媒体现场避体验Wind酿ows讽7，并邀请超知过百名岸专业人巷士试用，在发茶布Win鼓dow赶s7前开始胁了口碑宿营销。微软的象口碑营求销动作羡：通过收集意见赛领袖的反匀馈建议；引导意见暴领袖的形成“钩对我有斯利”的程意见；针对意见送领袖的反测馈制定针对性蛙的应对捆策略；意见领袖脏口碑传播筛的巨大效月能微软win鸭dow泻s7在产品的血规划和设蓄计阶段认箭真融入口著碑营销的酬因素，为win7后来的汇成功入络市奠定店了基础火，消费者的绍体验就是妹口碑营销备的根本！明星效裙应——聚焦眼球迅、绚丽登负场由“人寇脉传播洲”引出伞的地产蚂营销思鸦路——影响力营岛销，领头役羊带队，益增强体验棍，促进成阵交抓住意图见领袖绕人物依托优质巡寿产品和服袋务高姿态远宣传增强体喷验式服锯务促成座成交运功要领倦：品质为剂先，意勉见领袖缓传播，仇多元渠罪道配合关键词：氧链式反应“人脉疲传播”侵之经典栏案例——万科金微域缇香项目点评根：前期通薄过巡展靠和万客弟会会员钥活动，壮多轮活各动给客善户持续盗的企业壮及社区脑文化洗若礼，让氏客户感得受到别甘墅级的榴服务；通过现场柏实景园林烛展示及高嫂品质客户角服务，客溪户主动为门楼盘做宣侵传工作；通过人味脉营销亩一期项痰目开盘务实现了夏成交客布户中76%的客户均宣为友介而来；“人脉鸽传播”搬之经典唐案例——南亚风情硬第壹城昆明市垄知名楼磁盘南亚宋风情第门壹城邀捧请凤凰熟卫视曾精子墨主辈持楼盘遇全球品垦牌签约奸仪式，棕通过国际级名班主持人与爹楼盘的调键性相结合，获得了蝇较好的效兴果；借势营牵销第四芳式：——“事件营括销”厚积薄发的“借事荐作势”北京奥运肆会李宁点缘瑞燃开幕式责圣火，李仔宁通过创隆意赞助，三降低营销烟成本，借助奥否运会平仔台，实荣现了营全销大战般中的巨蚕大成功！5.12汶川大地烦震的各种躺慈善晚会耀，王老吉通过运渐用网络炉渠道整交合营销欲，让王智老吉的惰一掷千并金的行僵为成为冤关注的矛热点，博得受民众满僚堂喝彩怨！大出风取头的事叠件“造凤势”网络红人挎犀利哥带米来的混搭弄风网络红人位芙蓉姐姐锐、日本知血名AV女星苍库井空、辽相亲雷骂人凤姐模同台献酸艺网络成就锦了众多“雷人”，从时三尚混搭风抬的犀利哥堂，到征婚怀雷人凤姐廉，可谓都眉是重磅炸英弹级的人娇物，他们屿的一举一纷动都成为崭网友们茶凑余饭后的铃看点；噱头人夫物的聚集，别茧有用心地避制造更轰描动的效应，带来价产品的硬热销；由“事件谷营销”引类出的地产柜营销思路——借势事颈件拉近欧消费者雀距离，纠促进成堪交紧随消费辆者需求体验中役消费提高消费扎者忠诚度运功要领监：紧随消费系者需求，修关键点发窝力，无形碎中促成成宗交！关键词川：笼络柱人心项目点评秘：耗资500万元、御设宴2000席、2万业主共肝度“邻里菠节”……，大手笔劣获得广大此消费者认判可；重金打造洁的“邻里斯节”、“舅金科的好垫房子”、致“卫金粉”枯的倡议腔书、“邪三月，蠢金科无终广告”棍将所节等省下来做的支出伪给每个治金科业简主买礼溜物，一杂系列的块动作让睬客户持盾续感受烤金科品葵牌文化建，金科挽地产正为所谓“放长卵线，钓仰大鱼”；“事件营脆销”之经源典案例——重庆金科王地产“事件营顿销”之经螺典案例分畅析——金科地治产通过“邻荐里节”这济个噱头事件，金科公关消虹费者的级心理，从消费办者的情感挡出发，获主取消费者惕的认同，搬既灌输了脏社区文当化理念，又形成心了消费者慕的品牌忠甩诚度，一石二棋鸟！借势营销钉注意事项Part藏33、借势事岭件赋予文础化内涵，实现顺势作颜势；借势营销裙招式注意敞事项：1、整合营厚销，组千合拳出灯击，招招直击稻要害；2、保障聋产品及拌服务质宇量，注重客户体验糟式营销；借势营销课的启发Part兰4积极主茫动地了共解市场修，善于楚发现问亚题做足市调功课，了解市搂场整体行瓦情，详细稍了解竞品悟楼盘动态忆；善于发现叨问题，处霉理问题，图优化解决墨方案；放大日常炊楼盘监测用“显纹微镜”福监测研绘究重点眠竞品楼徐盘勤于思考盼，分析市础场发展规委律，蓄势女待发思考市场盆发展动向厦和发展规刃律，寻找树合理的契略机；借鉴优秀诞案例操盘瘦经验，取其精母华去其宪糟粕；集中火捉力爆发葛，强势盒登场精准定驼位客户，集中力馋量爆发；以高姿禾态入市渣，借他人长研我方之势；制造焦梁点新闻湿，加深荐市场印衣象，为摘热销埋荒下伏笔挖掘客构户需求庭及敏感桂点，从多争方面刺答激客户搬潜在需奇求；制造关粮联性噱没头事件金，引起泛关注，加深渴客户对呜楼盘的开印象，秋为热销童埋下伏她笔；合理地爆运用借险势营