天盛地产住宅交房方案

【天盛·地产】住宅交房方案营销策划部

二○○七年十月十五日

暨天盛房产交房流程0

【天盛·商务中心】是我公司在龙泉驿区航天城开发的高档商住楼，占地平方米，总建筑面积平方米（其中，住宅平方米，套；商铺平方米，套）。为确保下一步住宅交房工作的顺利进行，并形成我公司正式的交房流程，营销前言1体情况，特制定了天盛·商务中心住宅交房方案。并从本次的交房方案中提炼出交房流程以便成为公司交房的固定模式.了他们的交房流程后，根据物业交房的惯例及天盛·商务中心的具部总结了商铺交房的经验教训，并走访了一些知名开发企业，了解2目录一、解读9·30商铺交房二、行业中的几种交房模式三、XX公司交房流程四、天盛商务中心交房方案五、天盛房产公司交房固定流程1交房原则2交房时间安排3交房地点4交房流程5入住办理资料准备6人员配备六、天盛房产公司交房固定流程指引3一、解读9·30商铺交房1、交房重视度不够，无明确的交房办法；2、交房责任主体不明确；

涉及到的相关部门应派相关专业人员组织交房3、分户验收时存在的问题没得到落实，遗留问题未及时解决4、基本条件未具备，资料不齐A、现场玻璃墙与每一间的砖墙之间的缝隙；B、房间堆放的杂物、厕所的杂物解读A、消防验收未完成，不能通知客户立即装修B、应该备齐《质量保证书》、《使用说明书》以及水电、结构图纸4

6、交房时间未作考究A、时间选择在国庆大假前一天，客户比较有充足的时间来进行查验；B、国庆放假，多数业主都要装修，出现的问题，因工作人员放假，不能及时保证维修到位。5、协调不到位、国家相关文件及收费标准未作公示交房前一天协商的是交1000元/间的装修押金和一个月的物管费通知客户，但交房当天，加收了建渣费和装修管理费。5二、行业中的几种交房模式第一种，由销售代理公司或销售部牵头，工程部、物管配合物业管理市场化程度较低、以开发公司为主体的物业管理公司；物业管理公司无交房经验，需得到外来力量帮助第二种，由物管公司牵头，销售代理公司（或销售部）、工程配合☆开发公司支持下的半市场化物业管理公司，在物业管理上已积累了一定的经验，但不具备工程方面的专业技术人才第三种，由物管公司全权负责完全的市场化的物管公司，没有自家开发公司的支持，具备各方面的专业技术人才和丰富的物业管理经验，主要凭借较强的策划顾问能力与经验在市场上取胜。第一种第二种第三种6三、XX公司交房流程

1、交付形式⑴、先内部分户验收（工程、销售、物管一起验收交付给物管）⑵、由物管公司牵头，销售代理公司（或销售部）、工程配合交付给业主。2、身份确认：（确认是否符合以下交房条件）⑴、客户是否缴清购房款及按揭审批流程是否完成；⑵、代收费用是否已全额交纳；⑶、是否已签产权授权委托书及办理产权的资料已交齐备；⑷、是否签订业主临时公约和承诺书；⑸、满足以上3个条件后，开具交房通知书。3、物管确认：⑴、业主将交房通知书、房款和代收费用收据、购房合同（原件及复印件）、身份证（原件及复印件），一并递交给物管公司客户服务中心。⑵、交物管相关费用签收《质量保证书》、《使用说明书》和物业发放的有关文件。⑶、签署物管协议、物业相应管理规定。⑷、填写住户登记表和业主信息采集表。⑸、明确物业收费项目及交纳相应费用。⑹、发放钥匙或签署托管协议。7

4、XX开发公司：⑴、客户在物管办理完毕物管手续后，到开发公司办理交房验收手续；⑵、开发公司派出验收人员（工程及相关人员）负责陪同客户进行交房验收，并记录交房验收情况；⑶、验收完毕后，开发公司出具钥匙交接手续单。如有问题，开发公司工程部将客户验收反馈的问题及时进行整改，并及时通知客户再次进行验收。5、XX物业公司⑴、在收到开发公司出具的钥匙交接手续单后，物业公司正式将客户所购房钥匙交于客户；⑵、客户接到钥匙后，办理钥匙交接手续；⑶、交房流程结束86、XX公司交房流程图步骤1：前期阶段代理公司或销售部公司财务部

业主名单业主结算表

交房通知书

销售中心交房通知书

业主物业管理公司9步骤2：接待阶段销售人员带领至物业管理

业主物业管理处10步骤3：交费收资料验证业主身份发放二书及物业公司相关文件交纳相关费用签署托管协议

物业管理处11步骤4：验房阶段签字确认验房

步骤4：验房阶段合格不合格工程整改12步骤5：接钥匙阶段签字确认结束回到销售中心办理钥匙交接手续

13四、天盛商务中心交房方案

1、交房原则采用市场上的第二种方式（由物管公司牵头，销售代理公司（或销售部）、工程配合）避开节假日；分批次交房；满足提前交房业主的需要（发出入住通知书后对需要提前交房的业主实行提前交房）；

2、交房时间安排

第一批：2007年12月19日～20日6楼以下的业主第二批：2007年12月21日7～10楼的业主第三批：2007年12月22日11～13楼的业主第四批：2007年12月23日13楼以上的业主注：严格按照以上时间集中办理，节假日不办理，延期的客户自行到各相应部门办理14⑴、交房前30天（2007年11月19日前）营销策划部负责将业主详细名单及联系方式移交给物业管理公司，由物业管理公司建立业主档案、应收费用明细，制定并填写完《入住通知书》之后将其移交给营销策划部；营销策划部负责将业主详细名单、购房明细表、房款结算标准、产权办理收费标准移交财务部，由财务部进行核算分户的维修基金、房款结算制表后返营销策划部。-----工作日期10天。

3、交房地点

商务中心一楼集中办公交房（各交房组分开办公室）

4、交房流程步骤1：前期阶段确定并定制交房礼品-----工作日期10天。15

⑵、交房前20天（2007年11月29日前）营销策划部填写完《入住通知书》中的缴款内容后通知业主（报纸公告、电话通知现场领取，特殊情况特快邮寄）---工作日期3天。⑵、交房前10天（2007年12月9日前）工程部负责将住宅进行分户验收给物业公司（必须作闭水实验及水试压验收）---工作日期3天。

⑶、交房前10天（2007年12月14日前）工程部负责将《使用说明书》、《质量保证书》、竣工验收合格证件及分户水电、结构图交给物业管理公司，物业管理公司制定交房所需的各类交接表格，并将应具备的相关法律法规文件喷绘公示。⑴、交房前20天（2007年11月29日）工程部负责工程竣工验收步骤2：移交至物管16

⑷、交房前10天（2007年12月9日前）

财务部开好分户的发票。

⑸、交房前5天（2007年12月14日前）

物业管理公司对交房细节进行再次清理，查漏补缺。

⑹、交房前3天（2007年12月16日前），物业管理公司对交房现场的内部环境进行合理布置：

A、一楼接待大厅门口设置物业标识的指示牌。B、大厅内四周配以鲜花、盆景加以点缀。C、考虑到是集中办理，入住办理现场人数会很多，在接待大厅内设置休息区域及等候区域，并制作鲜明的标识系统。D、在一楼放置展板，内容：乔迁之函、入住办理流程、入住须知、入住收费标准、装修须知、家庭防火安全常识、家庭装修安全常识、物业管理服务项目。

E、各岗位人员姓名在办公桌上用名牌标明，便于与业主沟通。17步骤3：交房阶段⑴、住操作流程图接待――资料核验――结算房款等费用――缴纳物管等费用--签署协议――房屋验收――领取钥匙（业主如需物业公司托管钥匙，则签订《钥匙委托管理协议书》）――完成入住手续物业管理公司对交房现场进行适当的氛围包装：A、在现场大门口，设立横幅“天盛·商务中心喜迎各位新业主”。B、在前面的道路上设立指示牌，指引业主到交房现场办理入住。18接待（销售人员）资料核验查验业主所带入住资料是否齐全，收产权办理资料（产权办理人员）签字：

结算房款等费用结算房款、产权办理、抵押等费用并换收发票（财务部）签字：

⑵、住操作流程图19缴纳物管亲等费用缴纳维修艺基金、物尝业管理等钥相关费用（物管公列司）泳签字：签署协燥议签署物蓄管相关设协议、音填写相希关业主丈信息，拥收回入隐住通知炊单（物管抓公司）介签字进：20合格签定《房休屋验收合现格表》（验房杆人员）陶签肿字：验收完页毕回到签肿署协议振处领取穷钥匙，吊签字确腿认（物管消公司）薄签逝字：房屋验遭收业主会同彻物管验房脆人员（现晒场验房（物管公崇司）涉签字：不合格业主签《合遗留问题攻整改通知大单》（验房人乒员）宜签字：工程整里改21⑵、办理入铺住须携范带资料业主本助人办理脏所需资驾料1）入秧住通知旨书；2）购柱房合同辉及收据弄（发票动）；3）业主虾身份证及屡业主图章妄；4）现金描（用于缴冤付管理费宴等相关费横用）；5）如以庭公司名义啄购买，须伙带公司营打业执照、折法人章、彼身份证及伏复印件委托人卸办理所量需增加咐的资料镇：1）业姿主或公猴司法人崖委托书两；2）业并主、委泽托人身睬份证及睬复印件镇、图章涂；22序号内容责任部门责任人完成时间1入住通知单物管公司2入住流程图物管公司3前期物业管理服务协议物管公司4车位物业管理协议物管公司5车位租赁物业管理协议物管公司6车位租赁登记表物管公司7装修垃圾清运协议物管公司5、入住毙办理资料刃准备238住宅消防管理规定物管公司9业主情况登记表物管公司10房屋验收表物管公司11房屋遗留问题整改通知单物管公司12钥匙委托管理书物管公司13装修文件物管公司14业主手册物管公司15入住文件签收单物管公司16入住须知物管公司2417工程竣工验收合格证明工程部18工程规划验收合格证明工程部19住宅质量保证书工程部20住宅使用说明书工程部21水电、结构图工程部22客户名单销售部23合同情况表销售部24合同结算表财务部256、人员季配备（2途0人）⑴总负责医人1名（卸物业公司般）成立交房臣小组⑵物业管格理费用收占费员1人裹（物业公固司）物业管理遥应收的相扎关费用⑶协议芽签署员畜1名（糕物业公盒司）主要做踪蝶好与业辩主签署叉协议工杰作，并陈要做好视相关解偷释工作⑷钥匙发矩放员1名蛛（物业公杠司）主要负责替业主验收男房屋后，除发放钥匙显工作，并陈与有需要览物业公司纽奉托管钥匙贫的业主签搜订钥匙委拔托管理书骗。做好相江关记录，平把钥匙存繁档⑸应急锋事件处饺理人员劫1名（郑物业公餐司）主要处沈理入住鞋办理现弱场的突饰发事件⑹资料待汇总员雾1名（误物业公蔑司）主要负责劣汇总入住喘办理完毕旧后需要存申档的资料智。26⑺保安达、清洁堡各2名商（物业益公司）主要负责奏现场秩序边的维护及励现场的保宜洁工作⑻答疑人员抢1名（物挽业公司）主要负喷责回答躬部分业台主提出段的比较宾复杂的蹲问题⑼房屋序验收人念员4名购（工程霉部、物业公添司）配合验港房及解扰释工作穿，现场诱协调整讯改。⑽施工单牺位负责人塔1名（建扶筑单位）主要配合饭物业公司相发放的《洒房屋维修兽单》，落渗实维修工耳作。⑾入住接待麻员2名（嘉营销部销涉售人员）主要做炼好业主讲接待、厅登记工口作，协填调各环夫节，掌伐握现场征秩序使无业主能福按序办抱理。27⑿资料审障核员2浮名（营缠销部1殖、物业孩公司1快）主要协导助业主稼确认办鲜理入住混所带的阻资料是润否齐全舰，及接惑待前来椅咨询的厦业主。⒀房款敞结算员仙1名（士财务部检）收缴维吉修基金怀、结算悔房款及谜收取产澡权办理思费用。28步骤1前期阶忘段营销部业主资烧料交房通拆知书营销部交房通知糊书业主物管费用资料五、天盛房产公司交房固定流程图前30日物管成散立交房垮小组前20日业主结算表财务部29步骤2移交物吩管物管资料孙准备物管现场准备前20日工程部详完成竣祝工验收前3日物管查漏补缺工程部分随户验收移臂交物管前10日30接待（销售涉人员）资料核喝验查验业主沉所带入住述资料是否也齐全，收灰产权办理岗资料（产权办交理人员）喝签字：结算房汉款等费楼用结算房款阵、产权办皮理、抵押和等费用并短换收发票（财务毒部）键签亡字：步骤3正式交房躲阶段31缴纳物管拾等费用缴纳维修锦基金、物黑业管理等钻相关费用（物管咱公司）部签字棚：签署协议签署物察管相关馅协议、乓填写相扭关业主捏信息，筛收回入剑住通知琴单（物管俱公司）谎签字挪：32合格签定《框房屋验彻收合格知表》（验房存人员）慈签策字：验收完毕回到签署腿协议处领始取钥匙，晴签字确认（物管公沈司）筐签字：房屋验乞收业主会同宿物管验房泡人员（现锡场验房（物管公响司）铅签字：不合格业主签欢《遗留末问题整盏改通知柴单》（验房人随员）绩签字：工程整改33⑴、交房前3罚0天营销策划贫部负责将戏业主详细区名单及联叨系方式移嘱交给物业喷管理公司怒，由物业么管理公司万建立业主饮档案、应告收费用明雪细，制定笨并填写完储《入住通县知书》之旧后将其移馒交给营销凡策划部；营销策典划部负夏责将业悔主详细损名单、国购房明薄细表、先房款结种算标准识、产权容办理收睬费标准届移交财冠务部，塔由财务喉部进行抗核算分害户的维袄修基金虚、房款害结算制冤表后返镰营销策肤划部；确定并定葬制交房礼澡品---家--工作编日期10绸天。步骤1学：前期商阶段六、天盛房产公司交房固定流程指引⑵、交房括前20天营销策划清部填写完考《入住通葡知书》中饥的缴款内灰容后通知贱业主（电肠话通知现养场领取，串特殊情况男特快邮寄品）---高工作日期狗3天。34⑵、交房轰前10天工程部森负责将挺对住宅廊进行分煮户验收泛给物业殃公司（衡必须作惊闭水实贿验及水饥试压验那收）-啦--工辣作日期雀3天。⑶、交贱房前1如0天工程部江负责将中《使用麻说明书芦》、《财质量保傍证书》竹、竣工松验收合阳格证件泛及分户花水电、肠结构图闻交给物岭业管理踪蝶公司，衔物业管塔理公司坊制定交掠房所需跃的各类胜交接表赵格，并鼓将应具锄备的相射关法律点法规文轧件喷绘比公示。⑴、交房售前20天工程部稼负责工等程竣工妹验收步骤2捆：移交政至物管⑷、交房蜜前10天财务部遵开好分蕉户的发北票35⑸、交房牲前5天物业管链理公司霞对交房放细节进齿行再次掩清理，巨查漏补隐缺。⑹、交膨房前3洞天，物业管理兔公司对交元房现场的控内部环境阴进行合理遗布置：A、接待柏大厅门口霉设置物业内标识的指脂示牌。B、大逮厅内四螺周配以惊鲜花、屿盆景加造以点缀睁。C、考宫虑到是膀集中办炒理，入悲住办理宗现场人匙数会很旦多，在受接待大蔬厅内设歌置休息稿区域及义等候区票域，并崇制作鲜唯明的标删识系统量。D、在一餐楼放置展方板，内容玻：乔迁之源函、入住织办理流程骆、入住须朱知、入住敲收费标准燥、装修须千知、家庭球防火安全悔常识、家谢庭装修安齐全常识、府物业管理脆服务项目之。E、各岗慈位人员姓石名在办公是桌上用名絮牌标明，倾便于与业纸主沟通。36物业管理韵公司对交虫房现场进矛行适当的揭氛围包装笑：A、在现堪场大门口下，设立横吊幅“天盛上·XXX业X项目喜速迎各位新寇业主”。B、在典前面的挖道路上机设立指纺示牌，腾指引业您主到交镇房现场门办理入叉住。37接待（销售未人员）资料核舅验查验业放主所带