9月武汉帝景苑营销推广计划

预测未来的最正确方式就是创造未来注：丹尼斯·加博尔〔DENNISGABOR〕英国物理学家

1971诺贝尔物理奖获得者全息摄影技术创造者第一局部：工程定位

——寻找一个城市新生活的坐标工程的地段价值地段！

新老城区交汇处城市最好的居住地嘉鱼高尚住宅大集合大盘、品质盘……地段!!景观资源聚集地新城市商业中心地二乔、三湖，超大商业休闲中心，全面的城市配套规划，嘉鱼屈指可数……还是地段！！！新城市形象的展示区现代前沿生活空间一条最美的大道，通向未来开展、升值之路，嘉鱼城市未来开展的第一线、坐标口第一局部：工程定位一、工程分析1、首先分三个层次来把握工程地块地理特色：第一局部：工程定位2、工程优劣势分析S——优势：融汇之区。新老城区交界地段，同享老城区成熟配套、新区蓬勃朝气；增值之区。处城市形象居住区中心位置，政府规划重点区域，升值空间大；景观之区。紧邻三湖连江风景区，二乔公园、自然景观资源一流；未来之区。新城主干道及规划建设中的商业休闲中心、沙滩浴场……全面配套资源，利于工程高档生活盘的打造。第一局部：工程定位2、工程优劣势分析W——劣势：生活便利度限制。目前居住气氛不成熟，配套滞后，交通不便；环境美好度限制。周边环境不佳，化工企业等对工程开发存在负面影响；市场接受度限制。工程小高层、高层产品供给占76%，市场接受度不高；竞争剧烈度限制。竞争楼盘多，且形象较佳；均具有规模大、品质高特点，形成一定的竞争压力。第一局部：工程定位2、工程优劣势分析O——时机：产品前瞻时机。在售工程均已成形，本工程规划调整将具未来性，风险降低产品认同增加。未来〔小〕高层的增加及宣传引导，销售抗性将逐步降低；居住投资前景。随着相关配套的完善，未来区域居住价值提高，吸引置业者客源扩大时机。武嘉公路修通后，武汉到嘉鱼车程仅45分钟，交通的改善将为工程增加客源。第一局部：工程定位2、工程优劣势分析T——威胁：政策严控风险。新政风起云涌，宏观调控形势严峻；供给加大风险。市场供给量巨大，后期竞争将更趋严竣;小盘游击队冲击。以低价策略出击，众多老城区小盘四处网客；福利房低价冲击。嘉鱼众多企事业单位福利房，不仅导致工程客源减少，同时福利房的面市将对商品房价格形成冲击。第一局部：工程定位3、SWOT综合思考优势＞劣势本工程作为该区域目前在建的大规模的高尚工程，在拥有旧城区成熟配套及新城区一流规划的根底外，更具有表达城市开展趋势，生活模式变化趋势的时代潮流示范作用。因此在本工程定位时，强调位处嘉鱼核心地位及城市建设的前景规划，对提升本工程的知名度及认同感有其十分重要的作用。第一局部：工程定位二、工程定位1、工程优势卖点表达地段价值——新旧交汇、资源共享区域价值——名盘汇粹、城市名片景观价值——优地美湖、平台生活规模价值——上流作品、名盘潜质产品价值——舒适实用、物超所值第一局部：工程定位2、工程核心竞争力(USP)推导如果从单个优势卖点角度来看，并不具备这样压倒性的力量。换一种角度来看，将其整合在一起:一种全新的、具有革命性意义的、可以创造一种导向性的城市物业形态前沿人居第一局部：工程定位3、工程USP与优势卖点延展◆前沿物业——20万方社区规模、高价值感外观、高人文感园林、高视觉感商业、高实用度配套、高性价比户型得以融会，形成生活与品位相对“类聚〞并追求高舒适生活的“准普及型产物〞；◆前沿路段——城市战略性开展的核心地段，并与城市未来开展主干道南嘉大道有200米临街展示面，在交通便利、开展前景光明的新城区域中，而使得消费者产生出欲望满足的精神快感。第一局部：工程定位◆前沿建筑——把一种精神灌入住宅之中，通过工程技术、营销手段使两者有机联系，形成嘉鱼特别的品质化物业“代表作〞；◆景观前沿——“湖景〞优势，抵不过湖畔花城及三湖春天；“二乔公园〞，近不过御景湾，给客户一广纳百景、置身其中的感觉；◆前沿户型——正如我司前期所建议增设退台情景洋房、120㎡内舒适三房、140㎡四房设计、赠送入户花园及露台等，最贴合客户需求的户型。第一局部：工程定位4、工程定位语暨SLOGN南嘉大道一线居所领秀特区地段价值显性价值隐性价值点出工程所处位置一线临路、一线景观嘉鱼标杆、人居典范第一局部：工程定位5、工程市场定位嘉鱼旗舰型高档品质住宅第一局部：工程定位6、工程案名建议标志性市场价值一线型景观价值前沿感居住价值城市的、规模的、标志的、品质的市场形象自然的、轻松的、一线的、人文的居住生活享受优越的、实用的、创新的、引导的生活空间引导型产品价值今典城前沿的、丰富的、都市的、舒适的居住生活方式第一局部：工程定位备选案名佳境天城尚景领地第二局部：整合推广湖畔花城前期报广推广主题：首席富人区生活艺术所在，荣耀人生所至温泉核心区域，门户休闲生活第二局部：整合推广一、竞争工程推广分析湖畔花城推广主题：现代都市居住样本通过大量紫红、金色的色彩运用，表达工程尊贵、大气的高端形象，强调居住的舒适性。第二局部：整合推广湖畔花城推广

工程实景展示通过现房实景给予客户真实的居住体验，是嘉鱼第一个设置样板间的销售工程。第二局部：整合推广湖畔花城推广—工程实景展示在销售中心，通过对湖岸的治理，营造工程景观示范区的概念，客户的体验感强，眼件为实。第二局部：整合推广三湖春天推广—工程实景展示通过大气的营销中心，塑造工程高端的工程形象。第二局部：整合推广三湖春天推广活动三湖春天杯青少年歌手大赛三湖春天：清洁三湖连江，有我一份通过一系列的活动，制造新闻热点，吸引人气，形成口碑，为工程宣传造势。第二局部：整合推广湖畔花城对工程注重对概念推广的应用，但未考虑到嘉鱼外乡对概念理解上的困难度，造成华而不实的印象。三湖春天主要以事件营销为主，对工程的形象、定位不明确，单纯为了销售而做活动，活动对工程宣传的效果不理想。因此，本工程在销售推广的过程中，必须做到：“做让嘉鱼人看得好的广告，说让嘉鱼人听得赞的话〞两工程推广比照分析·推广空白市场第二局部：整合推广第二局部：整合推广二、推广思路1、策略思考总体来说，从9月中下旬至2021年元旦前后，是传统的年度第二个黄金销售期，但是本工程一期的推出目前面对三大威胁：“政策威胁〞：房地产调控一波接一波，加强保障房、打击炒房、抑制房价。“工程威胁〞：蓄客户仅一个月；开盘热销期严重“缩水〞。“时机威胁〞：工程在市场知名度和产品硬件配套上与竞争盘无绝对优势。第二局部：整合推广如何用有限的广告资源，采取何种策略手段，既引发客户郡对工程的高度注目，又突破威胁、难点？颠覆型：“特殊战线〞出击，突破传统单一推广渠道；“眼球型〞媒体，广告形式强烈差异化，不打常规战。集约性：将有限的广告预算集中投放，结合销售节点，短时间、高脉冲;针对性媒体，集中火力攻击。第二局部：整合推广2、战术应用打造“嘉鱼标志〞，强调新标杆居住的优势和开展前景，以及周边未来高规格配套设施。在工程前期的推广中，把握“排他性〞，先期炒热“领秀特区〞的概念，将工程所有优势建立在这个载体上，当然，对工程的宣传，我们需复原工程本身的优势及卖点，强调“南嘉大道一线居所〞在这个区域的美感和“嘉鱼前沿生活〞标杆。第二局部：整合推广3、传播策略差异传播活动深入地毯搜寻以DM派发、户外、车身等主要手段覆盖目标市场，包括嘉鱼及周边地区，在保证抓住主要区域客户群的前提下，全面顾及目标市场。围墙及现场包装网络工程过路客户及截流竞争工程客户，同时配合小型而密集的公关活动，实现知名度与关注度。以报纸、短信群发为贯彻整个销售过程的媒体，根据工程工程及销售节点针对性发布，打造工程形象，求得市场认同。第二局部：整合推广二、推广策略本工程的地理位置，与同区域竞争盘相比，湖景等资源优势略逊；与老城区竞争盘相比，价格、人气缺乏相比。我们:其一，宣传主题、形式拓广创新，将客户的关注点集中在对工程新的生活、时尚生活气氛上来，制造价值感！其二，推广方式、渠道上有力度、有密度的“组合拳〞，实现“无障碍沟通〞，力求工程开盘的“最大化人气蓄积〞！第二局部：整合推广根据工程工程进度等，拟将工程销售划分为三个阶段：强势亮相(2021.9—2021.11)：广度传播，冲击市场建立工程一线居所、超前特区概念，良性传播，打造一击即中的创新生活价值，引发目标受众强烈入场。开盘强销(2021.11—2021.2)：引爆开盘，深度传播将前沿生活与工程地段、规模、景观、户型、前景等优势卖点紧密结合，深刻分解工程独有的价值体系，拉动其购置欲望，达成购置行动。持续强销(2021.2—2021)：稳固卖点，强化形象以新颖、生动的关联活动持续话题，形成稳定统一的品牌记识,达成热卖。第二局部：整合推广强势亮相〔蓄客期〕：2021年9月——2021年11月16日目标：树立工程鲜明形象，引起市场广泛关注。推广主题：嘉鱼，超前特区炽热启幕！推广思路：以响亮主题口号亮相嘉鱼，同时配合地段主题，解析工程高性价比及增值潜力，强化工程优势！第二局部：整合推广媒体配合：以异形户外、现场造型围墙，以及密度销使派单、DM、夹报等媒介，形成“特殊造型+密集型〞相组合的媒体宣传攻势，进行多角度全方位轰炸宣传，引爆市场，最大化宣传工程；以嘉鱼市内公交车身或车厢广告，以及嘉鱼至所辖八镇以及武汉的车身或车厢广告，形成“特殊战线〞多线延伸的宣传攻势，保证工程波次客户的累积。户外攻击策略南嘉大道，城市形象大道&我工程最主要地段优势，车流量大，故提升广告效果需强调:“制造关注——强化记忆——现场拉动〞两个点，南嘉大道两头，一个是主供给区域，一个是老城区，访客、客源都不少，应充分发挥户外“视觉冲击〞，树立品牌最为有效。抓住一条路，抢好两个点第二局部：整合推广立柱广告，锁定关注道旗广告，引道前往围墙广告，现场抓客立柱广告，锁定关注道旗广告，引道前往异型广告牌，凸显“高〞地标效应6米道旗，品牌强势表达围墙广告，现场抓客节奏围板，品牌强势表达第二局部：整合推广活动配合：领袖城VIP卡申领启动申领人员：售楼部来访者活动形式：客户携带相关证件并交纳10元即可申领VIP卡;同时获赠50元充值卡一张;工程开盘时享受一定优惠。活动目的：入会门槛低，便于客户积累；利于系列精小密集的活动开展；绑定客户，促成客户带客户；实际利益，轰动嘉鱼第二局部：整合推广活动配合：领袖城VIP客户大片首映礼活动形式:首次包场，针对VIP客户的特别红地毯仪式针对VIP客户,一张VIP卡可申领门票两张;安排车辆统一接送客户,形成浩大声势,制造全城话题;电影开映前作工程相应的介绍或推介。活动目的：表达VIP客户尊贵感和重视度；加强VIP客户对工程的关注度与凝聚力；对VIP客户进行摸底〔意向、价格等〕；全城轰动，为工程开盘作铺垫。第二局部：整合推广公开强销〔开盘期〕：2021年11月17日—2021年1月25日目标：迅速实现销售回款。推广主题：嘉鱼，超前特区盛装开幕！推广思路：对前期累计客户及准客户及成交客户，做一次工程推介会，宣导的同时也是口碑宣传契机。第二局部：整合推广媒体配合：前期，以庆典活动为载体，为工程扩大影响范围和树立工程形象；并配以报纸、短信等传媒为辅助媒体，强势引导。开盘后，以特别组〔直销团队〕派单、老城区分组分片宣传，将工程宣传力度扩大，并以开盘热销讯息带开工程蓄客量的持续增长，引导销售持续热销。至春节前，以节假日活动为点，邀约新老客户参与活动，持续保持客户对本工程的高度关注，防止因春节长假，工程人气的回落过快。第二局部：整合推广开盘活动:名车美女环城游活动形式:20辆同款同色名车,配备美女模特,绕城行驶宣传;工程售楼部外场停靠,美女模特改为车模角色;内场穿插小丑献礼、美女魔术等互动性强的趣味活动,提供咖啡及冷餐.活动目的:全城皆知的开盘方式到达轰动效应;聚集人气,营造出炽热抢购气氛;展示出开发商的实力与魄力,促成犹豫客户的购置决心;为工程后期的强销阶段奠定根底.第二局部：整合推广活动配合：装修知识系列讲座活动时间：每个月一期活动形式：邀约知名装修行业专家讲解装修知识;结合工程样板间的装修进行指导与讲解,形同工程推介会;免费为业主提供专业意见.活动目的：经济、实用、科学活动形式，业主乐于参加;增加客户对本案的信任度和忠诚度;企业、工程品牌形象宣传。第二局部：整合推广活动配合：购房优惠接力棒(老带新优惠活动)活动时间:开盘后持续活动形式:凡老客户介绍新客户购置本工程,均可获赠太阳能热水器一台或同等价值的小型电器,也可减免半年物业费,此活动由开盘之日起即可实施,将成交客户演化本钱工程的最正确宣传媒介.活动目的:通过口碑传播增强工程的知名度与美誉度,同时降低新客户的心理防范与抗性,顺利实行旺销.第二局部：整合推广活动配合:2021年货欢乐送活动时间:12月至1月,半个月一次活动形式:由开发商与武汉某大型超市或商场协商一定的团购优惠;提供豪华大巴组织工程成交客户和意向客户前往采购年货;包装大巴车,自然成为工程的大型移动宣传广告.活动目的:对成交客户的关爱与答谢,同时也是对意向客户的心理号召;网络到嘉鱼周边地区及武汉的潜在客户;持续嘉鱼人对工程的关注与吸引,不断热炒,实现口碑传递。第二局部：整合推广持续强销期：2021年2月以后该阶段推广执行方案须根据工程蓄客、开盘销售等具体情况而定，我司将于2021年元旦前后另行提交该阶段具体推广方案。第三局部：营销策略一、总体营销策略1、多带高将工程多层，限量、分批次与小高层组合推出。理由1：多层是目前市场的稀缺产品，客户接受度更高，用多层的人气，带动小高层、高层销售;理由2：限量、多频次的多层推出，造成客户心理紧张，从而为单价提升创造条件，提高开发投资回报。第三局部：营销策略第三局部：营销策略2、“双2〞营销战线〔直销团队〕现场、场外两支营销团险，打破传统“坐客、等客〞，针对性的扩大工程的营销推广效果。场外第二支营销团队，走进老城区、老社区，直接截留竞争楼盘客源。同时，工程的分批销售，通过前期已签约老客户，给予一定的优惠，即“以老带新〞，实现二次营销，保证工程多组团持续旺销。二、阶段营销策略1、供给产品统计分析第三局部：营销策略物业类型栋号户数房型面积说明多层13243*2*2约122一梯两户，两个单元标准层486.55平米21243*2*2约122一梯两户，两个单元标准层486.55平米24123*2*2136.21一个单元，一梯两户标准层272.42平米洋房22号楼，待定，按两个单元，24户，总面积按3500平米计小高层11332*2*2+空中花园一梯三户一个单元标准层301.73平米3*2*2+空中花园2*2*112443*2*2+前室约129.5一梯两户，两个单元23333*2*2107.88一梯三户，一个单元标准层351.9平米25、26号楼相同3*2*190.763*2*2103.35第三局部：营销策略2、产品分析：业态供给——多层〔含花园洋房〕总供给套数约为84套左右，小高层总供给套约176套，小高层的供给套数是多层的两倍。单元及景观——多层根本全为一梯两户设计，小高层除12号楼外，皆为一梯三户设计；位置上，多层处于中心景观及组团小景观旁，相对占据社区景观有利位置；远景方面，小高层〔尤其是高楼层〕，那么占有远观公园、两湖的优势。房型及面积——多层房型均为三房两厅两卫，面积主要为122及136平米〔洋房目前未知〕；小高层房型仍以三房为主，但设计上更丰富，包括送空中花园、小三房等;两房少量总量不过20套左右。总价区间——多层主力三房总价在29万及32万左右两种；小高层户型总价那么分为22万、27万、33万左右等。第三局部：营销策略注：由于相关图纸数据不全，初步按标准层面积乘以楼层层数，预估销售面积及套数，其中，13、21、24号楼，多层面积为7473.12平米;22号花园洋房规划待定，按两个单元24户，预估面积3500平米;11、12、23、25、26号楼，小高层面积约21000平米;〔以上总销售面积合计约多层1.15万方，小高层2.06万方〕三、售楼部目前前期为临时售楼部，利用时间有限，基于本钱费用上考虑，此次针对会所售楼处进行考虑，包装最核心的内容就是把“体验式营销〞的概念有机的结合到售楼处包装中去，让消费者通过系统的尝试、感觉、体验最终到达销售的目的。3D营销中心售楼部整体力求现代、舒适、前沿，与周边售楼部形成明显的差异性，同时强调客户的体验度，在硬件设施上，可考虑采用地显、电子沙盘、电子楼书、3D户型模型等在嘉鱼较为新式、罕有的销售道具，以表达出工程的标杆性和规模感，大盘的气势与强势，形成客户对工程的高度关注。第三局部：营销策略第三局部：营销策略四、人员团队架构及简介特别说明：1、以上人员或略有变动，但保证同素质变动，不致降低标准。2、工程市场及产品局部效劳，那么由韩凤华，以及公司规划参谋崔明远〔台湾辅仁大学建筑系毕业，12年地产经验〕提供。第三局部：营销策略沈总：台湾籍专业资深地产人。贵公司已较为熟悉，在此不做赘述。吴蕾：华中师范大学房地产经营与管理专业本科，城市经济管理硕士在读，湖北省最年轻的高级经营师、高级筹划师双高职称。曾任世贸广场筹划部总监、雅文广告执行总经理、庆余堂〔台湾〕地产副总经理。主要执行个案：奥林匹克花园(桂林)、国泰天宁〔常州〕、万博国际〔郑州〕、香居丽景〔宜昌〕、台北时代广场〔新乡〕、万科四季花城〔武汉〕、水岸明珠〔南昌〕、新世纪中心〔武汉〕、阳光海岸〔武汉〕、白金领域〔武汉〕、新凯·山泉居〔武汉〕、桔祥谷〔武汉〕、快乐时光〔武汉〕等第三局部：营销策略高晓峰：武汉大学汉语言文学教育本科，武汉新帝广告筹划，武汉市飞腾房地产代理筹划主管，武汉攀达房地产参谋筹划部主管，全国房地产注册房地产经纪人。主要执行个案：东林外庐〔武汉〕、花前树下〔武汉〕、华星·晨龙城〔武汉〕、九鼎国际〔襄樊〕、宜家汤臣〔武汉〕、银河湾〔武汉〕、东升·雅