行业房地产by李长旭杨伟然

房地产产业分析报告岂报告人：李恰长旭2蕉00421腥2754疼椒袋椒优玉鸟杨伟然散20042篇12759前言鲁房地产产业租是一个涉及蒙众多相关产瞒业的行业，着所以有很多显因素会对其本有影响，里如何分析和赌理解房地产柱业应有很多价方法，剂本报告试图晒分析和印预测截各因素对房效地产业的影侧响结果短，从而对因怒素所作用的业对象鸽――赚房地产业有请所了解。磨房地产是一纲个关系到禾国民经济奥和社社会生活拢的重要产业喂。密房地产业为慢社会提供的塌房地产品是磨经济建设仁的重要生产情资料，是社章会活动不可漠缺少的物质扣条件；住宅扭是关系国计舍民生的基本慧生活资料。慎在社会主义冬初级阶段的参中国，它作浑为一个新兴巩产业发展了它20多年，饱逐步建立了堤具有中国特毕色的社会主腥义房地产经皮济体制。污第一部分牺房地产务业发展的历乌史董（透过历史羡看房地产）带房地产业原芹本是一个传冈统行业，而沙目前的提法册是茧“述房地产业在列我国是一个各新兴产业劈”皱（国务院《御关于发展房驰地产业若干土问题的通知都》），这里鞋对乡“居新兴产业蚀”兵可以理解为君：在新的历众史时期、新绑的政策背景确、新的经济活体制下所构糕筑起来的新长的房地产业学体系。竭我国的房地积产业发展的辛历史可以大酱致分为扬四邻个阶段。权第一个阶段衫结束的标志踪是1949徒年中华人民镜共和国的成庸立，实际上邪我国在解放跑前就存在房愚地产业，但帽是它的支持客系统是一个药动荡的社会喜环境和破败补的经济背景讲，所以只是叙一个残缺的趁产业雏形梯；哪数第二个阶段钟。在解放块初期，房地烘产业最曾掩有过一个短炕暂而缓慢的娘发育期，之挡后，由于政青策的原因，挂生产和消费妨之间不存在仙市场行为，尸产业的中间泪环节断链，贞无法形成市俯场体制，致厌使房地产业尤长期萎缩。悠从市场经济苗的意思上讲宿，是有产无困业，房地产矮业实质上已速经停止运行北而处于休眠勿状态珍；牧第三个阶段切是故党的十一届赠三中全会以竞后，随着我州国经济建设谊的发展，房阅地产业逐步扩复苏，进入狗80年代，凑有关推进房问屋商品化、波实行土地使降用权有偿转凤让、确定房躺地产行业类毒别、建立房兵地产生产要辞素市场等方必面的法律、油行政法规筹相继出台，冲为房地产业则发展提供了星法律、政策杀依据，标志瓶着作为新兴冒的房地产业选真正起步。隔第四个阶段煮开始于是甩90年代初适，邓小平同牵志南巡谈话受的发表和党乱的十四大作虎出关于建立崇社会主义市与场经济体制心的重大决策姨之后，房地收产业进入高掉速发展时期权，产业的结苏构体系、运糟行机制和政虫策框架初步德形成。乳房地产业按呆照产业分工割履行着社会摊职责，为我绪过社会和经害济的发展作慢出了应有的辛贡献。耳第二部分亮房地产光业副的现状俭（透过叛指标看房地栏产黑）圾房地产业发莫展的一些主贷要块阶段性指标合：描十多年清来劈，我国房地格产业脑实现了高速盼发展箱。颤在国家有关伤政策的指导兽下，投资额午、竣工面积挖、房屋销售币面积等指标锅全面上涨。叫下面先介绍扇一下关于房全地产业发展冒的一些主要煤阶段性指标奶的情况悼在全国固定始资产投资方歉面，找全年语房地产开发哥投资额的变承化可从图2结-苦1友可看出，其贺中固定资产敌投资额叹增加的比例牢分别为20拳03年持27.7％赚，2004垮年26.1镰％；木2004年迟房地产开发挡投资达到浅13158采亿元，比上龙年增长29巷.6狐%乞，幼1-9月垂，协其中重，焰商品住宅完心成投资56营84亿元苍，沫同比增长2厘7.4%暴；炸办公楼和商慢业营业用房童完成投资同英比分别增长愁了32%和惹35.1%辣。板2003年台房地产开发促投资印也比200训2年训增加了30纯.3％，馅均房高于从当年稼总源固定资产投夺资额舌增加的比例袄；坡相应的蛛房地产开发缴投资额蔽占总固定资前产投资额的微比例从20蚂02年的1变7.9％增蓬加到200即4牛年的18.鼻77用％庄，在固定资栋产投资鲜的结构中脱，删对杯房地产择方面的弄投资的比重息越来越大。图2-1烘施工、竣工余、新开面积须指标千200止3铸年嘱之前副房屋透建筑面积的诊发展趋势由犬图2－让2占所示。施工色面积以每年巷超过18％皮的速度递增迎，2003脉年的增长速夫度更快，为伸25％。无竣工面积也污以平均每年饥18％的速效度增加。图2－2识2003年洋房地产开发厌企业桥行业捞数量为37抢123家，翁比2000蔽年增加36鉴％幼。炒截至200扮4年底，全注国共有房地州产上市公司绵72家。视实际情况是厉还有很多上榨市公司为了驼追求高回报淹，纷纷涉足爱房地产业，皱进行开发投探资，实际的双数量不易统辆计。图2－3离从业人数由杏2000年雪的97.1乖9万人增加兰到2003乖年的120借.54万人俭，增加约2棋4％。芦商品房屋销帝售面积指标离2000年积2001年蛾2002年技2003年帜商品房屋销项售面积（万糊平方米）纲18637部.1与22411睁.9姓26808搁.3氧33717塑.6碰#住宅阳16570席.3三19938锐.7提23702描.3来29778锤.8含#经炼济适用房屋粒3760.扮1竟4021.屈5望4003.匠6敲4018.降9巾商品房屋销较售价格（元打/平方米）涝2112岂2170肃2250物2359腊#住宅狠1948从2017护2092津2197救#经寇济适用房屋车1202耗1240贷1283逃1380挨尘锻荣化享表2－狂1绿上表显示了毅近4年来商甘品房销售的帮统计结果，报每年销售的梳面积歪以平均2豪1旷％的速度递透增。凑但仆经济适用房皂的销售面积鉴只有微弱的谈增长，总销京售面积的增询长主要来自尸普通商品住冒宅丢。淹商品房销售我额钳2003年候为种10376倒亿元，跨比前一年气增长是30.0%废，其中销售出给个人增长分30.4%善，所占比重干为鼻93.3%驼。僻从房价角度龙来看，20慌03年平均醋价格比20弄00年增长垃11.7％舰，增幅不大扣。加但据似国家统计局却2004年放全年的最新狂统计显示，闲全国房屋销版售价格比上汗年上涨了9哄.7%，全芽国土地交易早价格也比上往年上涨了1蝶0.1%。贫有些热点地峰区的房价上企涨幅度惊人捡，而且还在趁继续攀升，配已经引起了享全社会的关倚注潜。涨幅从高坡到低依次为惰中部、东部顺、西部地区撑。宁房价上涨的岸主要原因有股以下几个：雾1、煎在国家的宏脏观调控下帝，酒竣工面积、坛土地开发面互积、新开工鸭面积等指标顿增幅都有较役大回落乡。皂2、揭土地供应方俩面，搬政府对土地份资源的控制租，处导致人们对娘土地这种稀舒缺资源的升辫值预期空前戏高涨肚，历无论出于投厘资或自住盯，济业主都乐意李尽快掏钱购肠买条3、节房地产需求兵旺盛锤。犁1-9月份冲，封房地产销售壁面积增幅1全9.3%奇，师远远高于竣叫工面积9.席5%的增幅捷。亦销售的旺盛禁直接引发了受空置面积下校降。9月末嗓，新全国商品房国空置面积为侵9748万凉平方米绪，停同比下降2器.3%。按挠用途分航，垦商品住宅空奴置面积下降漂幅度最大建。洁需求的旺盛苗主要躬原因是骄：希①秃毙国家推行的止房改政策在允近两年显现谷了巨大作用芽，善单位分房的炒取消，使以蔽前单位买房机的比例逐渐监减小，等个人买房的盖比例不断提津高。捎②俊愉房地产市场伯活跃，对房皂产行情看涨池，把买房作珠为投资的行撕为逐越来越多。库在一些地方垫，大量的资检金被用于房赛地产投资，斧房价已经超单过其应有的肿价值，形成撇了一定的泡镜沫。螺③正竹旧城改造产傍生的被动需严求注④摸期城镇化趋势播和外来人口告增长朵⑤脚捎居民改善住纸房条件产生申的主动购房堡需求复4、赌拆迁成本增好加轮5、羊国际原油价与格居高不下活导致建材涨启价窗，范也对房价推据波助澜携。泰房地产价格坝指数收房地产价格颂指数是反映汽一定时期内失房地产价格钱变动趋势和南程度的相对厌数。前一年蜡是100。璃可以看出2奶003年的毒房屋销售价制格指数和土歪地交易价格勇指数始均上涨了一熟定的量。镜项旦目兵1999鉴2000馅2002疾2003戚房屋销售价排格指数射100.0坊捉101.1孝余103.7振垄104.8曾土地交易价便格指数蓬100.0尸今100.2擦狼106.9胀蒜108.3游房屋租赁价秀格指数也98.5哀102.4翼唯100.8疤幕101.9表2－2码相示己愧侦辛篮资金来源的数统计辞指标烘：来2000年翁2001年悔2002年荐2003年寻资金来源小陪计（亿元）乖5997.榆6荒7696.潮4渔9750.妇0漏13196唉.9影趴国内贷款利1385.军1弓1692.碍2贸2220.晨3菊3138.要3厕利用外资闸168.7透135.7韵157.2倦170.0菌自筹资金辅1614.妄2固2184.截0察2738.直5煎3770.钻7表2－3绕从上表可以党看出术，懒有几方面的浊特点蓄：缓在利用外资差方面，20服00年到2括003年变沟化不大。娇国内贷款占园资金来源的申比例分别为育：罗23.1％罩、22％、快22.8％孔、23.8怀％，基本保级持不变。如自筹资金的狭比例在20智03年稍有船增加，为2析8.57％袖。细与房价、地陷价走高不同来的是，20裙04年全国蛙房屋租赁价凶格仅比上年搞上涨1.4予%，并且地寨域差距比较质大，一些中吼西部城市的要房屋租赁价竖格继续飞涨壶，而另一些静特大型城市叼则保持了一胞种缓涨态势皇。退房地产开发企公司收益率延表2－4列孔出了200歉2年以前的缝全国和主要亡几个城市的培房地产开发超公司的平均蛙收益率。从描整体看，全充国的平均收心益率比较低气，但几个主储要城市的收揉益率却很高宵，尤其是北汉京裹，高达30脸％多。助不能忽略的黎是，离这些统计是宏2002年容以前的，最降近两年上海圈、北京、杭挑州等地日的房地产市窃场改十分活跃，漏所以今天上境海的收益率锈可能比这些阔数字要大很痕多。狂除此之外，透还有一些企陆业为了某种竭目的逼隐瞒真实的呼收益率，所禾以实际的这佣些数字可能但还会更高异。那高收益率必肃然会吸引大涝量的投资，帽这就是为什困么房地产投糖资过热的原恐因搂之一踢。岂年脊舒份己全国牲（%）江北京殊（%）帐深圳毁（%）咐上海规（%）劝1997蛛0.33伯34浴22.09梢5.46乔1998脖0.29杀31摩15.96讨7.45条1999耽0.86潮32深9.99亩2.61肚2000侮1.47湿32旷14.33贿6.06洽2001转1.98评－绍13.12芳7.18概2002俩3拒.25碑－叙－相－售表2－4贯唱第三部分弄堤影响房地产眯业球的一些因素脊（透过影响蓄因素看房地吗产）洗第一节超政策因素孤纵观我国房证地产业的发碰展，每个阶令段可以找到步属于该阶段约的政策的影西子。这是很唤容易理解的看，因为我国赌的房地产处组于起步发展转阶段，政策期法规并不完鬼善，政府为体保证房地产馆业健康稳定惧的发展，和裂进行宏观调暮控时，出台贷一系列的政霉策。通常一阴个政策的出才台可以极大孔的影响行业纠的发展，所亚以说房地产倦业的变数非糊常多。宜过去的20游04年中国膀房地产行业亩受国家宏观辟政策调控影期响痕迹非常详明显，因此膜有人说，2庄004年对征于中国房地机产行业来说净，更准确的疑表述应该为疫房地产行业容的政策年。宁在一定意义族上，政策一福方面是从国霉家的宏观调捕控的角度对唐整个行业的亦发展进行调银整和控制，烤另一方面政沉策同样是对其行业的发展秤起到了积极上的引导作用踢。嚷房地产政策搁主要是从几累个方面来控论制和引导房天地产行业的舅发展的：要1、际土地牲供应煌土地作为房界地产开发的葡基本要素之页一，其供应拘合适与否直袄接影响房地史产市场的健威康发展竖1990折年国务院颁肌布了让55德号令《中华异人民共和国绳城镇土地使神用权出让和窑转让暂行条骑例》。它的路出台实际上做是从法律上及承认土地交居易的合法性溉。使得房地桃产这个高利不润的行业得困以迅速发展蔑，并带动了旋餐饮、娱乐检等相关产业纳的发展，对教人们的衣食战住行产生了保巨大的影响寇。燕从上个世纪姜90赏年代中后期荣，政府相关招法规的逐步壶健全和完善馆，就是针对垂部分开发商细的不规范操叛作做出了一乞系列的调整译，如开发项站目都要走招暑、拍、挂的搏形式，意义湖是让土地真父正进入流通熔领域。匹2003年勉政府对房地沙产市场进行贱调控实际是怪从控制土地恰供给开始的熊调整供地结材构享，从年初的田停止别墅供萍地，到年中隆出台《协议慨出让国有土皆地使用权规词定》，乃至狐国务院五部硬委联合对全虚国土地市场笨进行监督检材查，并在全舍国范围内清骆理整顿开发调区等，都体购现出国家对荐土地市场进牛行治理整顿残的政策举措辟。躬《国务院关管于促进房地僵产市场持续望健康发展的臣通知》提出唯要加强对土绪地市场的宏捞观调控，各望地要健全房身地产开发用古地计划供应什制度，房地商产开发用地妨必须符合土框地利用总体注规划和年度性计划，严格宏控制占用耕自地，不得下理放土地规划钞和审批权限织。由此可见惕，在国家大佛政方针中已灰明确提出要项加强对土地炒市场进行宏驱观调控的指抛导壮思想。搭2005年偿将实行渣对土地有偿贡使用费将实饼行先缴后分燕。驾根据财政部磁、国土资源太部、中国人紫民银行共同婆下发的《进诉一步加强新英增建设用地祝土地有偿使水用费征收使棕用管理的通胁知》，１月山１日起，中争国对土地有府偿使用费将远实先缴后分婚。申请用地与的市、县人鸭民政府应缴闻的新增建设毯用地土地有腊偿使用费，局由市县人民废政府财政部纱门负责缴纳萄。各级国库诱收到库款时浙，按规定的型分成比例，搭将库款的3垮0％逐级上呀划中央总金渗库；将库款必的70％部踢分，按各省洗、自治区、储直辖市人民半政府规定的酷省、市、县亡具体分成比龟例进行划拨河。今后，凡第不按国家规瓦定的标准足我额缴交土地斩有偿使用费灵的，一律不沾得下发农用广地转用和土级地征收批准浊文件。否则优，以违法批旦地进行处理德。钱2幕、呢房地产金融越方面它最近均最有影响力炊的政策要数要中国人民银忠行的主“葵121号死”氧文件厕《关于规范摔住房金融业怖务的通知》情。柴它的酱基本精神就馆是要促进房塘地产信贷健长康发展。诵近几年，部庸分地区出现浩房地产投资阻增幅过高、貌商品房空置软面积增加、闸房价上涨过责快及低价位冈住房供不应赴求、高档住镰宅空置较多汪等结构性问越题。部分地努区的商业银评行违反有关摸规定，放松睡信贷条件，虾在一定程度弃上助长了部滥分地区房地蛙产投资的过旺热倾向。堆第一，蜂放贷条件更林为严格。错为规避案“莫四证合”紧管理要求，开少数商业银耍行迎合房地销产开发企业委不合理要求班，通过发放冬流动资金贷洒款满足房地勺产开发企业盛的资金需要耍，增加了商闪业银行信贷杀风险。因此齿，文件规定爱商业银行对拳房地产开发赴企业申请的张贷款，只能片通过房地产幕开发贷款科征目发放，严蛋禁以房地产啦开发流动资队金贷款及其巾他形式贷款宴科目发放；误商业银行发责放的房地产例贷款，只能塘用于当地的怕房地产项目宅，严禁跨地牢区使用纲。劈第二，规范京个人住房贷荐款。束随着住房制向度改革的深画化，帮助广驶大中低收入个家庭改善居窄住环境的任装务相当艰巨看。信贷政策面需要引导商窑业银行扩大险个人住房贷恩款覆盖面，舟支持中低收演入家庭购买鱼住厅房。为减少返业主与开发插商之间因房联屋结构和质爽量而产生矛漆盾，减轻借震款人不必要涂的利息负担燃，文件规定视，商业银行小只能对购买违主体结构已平封顶的居民胀发放个人住群房贷款。为涨防止个人超吼量贷款而增覆加信贷风险肃和体现贷款迫人与借款人应之间公平交运易的市场原伐则，文件规授定，购买第顾一套自住房妈，个人住房快贷款仍执行糕现行的优惠赤住房贷款利窝率和首付款疏比例不低于甜20%的规斜定；购买高宅档商品房、师别墅或第二英套以上（含吧第二套）商基品房，商业写银行可适当终提高个人住租房贷款首付挑款比例，并昼执行人民银础行公布的同械期同档次贷秃款利率，不犬再执行优惠辜住房利率规挣定。顾第三毒、边当限制土地及储备贷款。承2001年迎以来，各地狂陆续成立了割土地储备机冲构，商业银枕行对土地储桃备机构收购算、储备土地袋所需资金给钩予了必要的凉信贷支持。霞但是，部分躁地区在运作诱中出现了土困地价格上涨塑过快及部分城商业银行过滩度授信等问戚题。因此，胁文件规定商告业银行对土型地储备机构微发放的贷款羊为抵押贷款解，贷款额度聚不得超过所集收购土地评鬼估价值的7肾0%，贷款犬期限最长不绞得超过两年幕。并且规定姐，商业银行距不得向房地饺产开发企业孕发放用于缴谎交土地出让降金的贷款。众第四、需施工企业流找动资金贷款炭。建筑施工按企业是劳动溜密集型企业常，在目前劳蝇动力市场供婚大于求的形寸势下，建筑铜施工企业垫万资房地产开址发项目的现量象十分普遍亡，垫资所使秘用的资金大嘉部分是银行六对建筑施工族企业发放的虾流动资金贷榨款。这种情降况加重了施纲工企业负担龙，也是施工抢企业拖欠民政工工资的重崖要原因。施毅工企业流动碰资金贷款直勤接用于房地霜产开发项目萝，改变了资望金用途，加欲大了商业银屠行信贷管理喊的难度。因饮此，文件规传定建筑施工恰企业流动资甩金贷款只能谣用于购买施抱工所需设备死；商业银行玻不再对违反讲规定的建筑菠施工企业提多供相应的信柿贷支持麻综上所述，情“查121号泪”怜文件对房地塌产开发的四罚个主要环节晃均进行了严幕格的限制：处是对房地产激开发商开发雕方面的限制麻，要求房地狡产开发企业稿自有资金不棵得低于项目宴总投资的3围0%、需要贴“易四证齐全购”沾才能获得开崭发贷款、严亚禁房地产开矛发流动资金映贷款；贷是对作为房奸地产开发基别本元素的土遣地供应加以引严格的限制秀，严格控制胁土地储备贷蒸款的发放和痕严禁向房地攀产开发企业毯发放用于交身纳土地出让骡金的贷款；稿对建筑施工窃单位的建筑枪生产过程加奖以限制，严仓格控制建筑跳施工企业流毙动资金贷款剃用途和严禁咽建筑施工单分位使用银行怒贷款垫资房弄地产项目；匆对房地产市矩场中的需求陪消费加以严毒格的限制，编商品房主体全结构封顶才殊能发放个人成住房贷款、画提高第二套殖住房和商业剪用房的首付训比例，提高岸别墅、高档淋商品房、商充业用房和第披二套住房贷混款利率。久贷款买房的唱贷款利率上仓调岗，纳中国人民银重行从200切4年10月役29日起上算调金融机构姑存贷款基准风利率它，采并放宽人民欢币贷款利率车浮动区间和蔽允许人民币芳存款利率下胡浮。其他各渗档次存、贷汽款利率也相它应调整钢，软中长期上调胡幅度大于短旋期。对房地乱产企业而言粒，着提高贷款利演率将增加投访资和建设成厚本责，鉴从而压缩行食业利润碰，转对实力不强戒的地产企业达是个不小的眉冲击歼。涉此次利率调变整对整个消穿费类贷款有冈着一定的影经响。对利用丛消费贷款买啄房的人们来模说骆，俯银行上调银欧行利率将会狗略微增加他密们月供还款奔的负担扰，大不过幅度有昂限。此外童，北贷款利率上作调后的第二柄年糊，币即从200怕5年1月份沈开始锁，碎已购房者也崭将按照新的蚕利率还款墨，咏故新购房者界不会因此而疲比已购房者河付出更多的贱贷款利率趣，呀低幅度利率啦上调并不会陵阻止想买房坐人的脚步。内故此次贷款彻利率上调对堪房地产行业扩需求影响不诸大。拔证3、叠相关税收惨根据北京市睁地方税务局减、北京市财邻政局、北京责市建设委员烦会、北京市督国土资源局财2004年供12月1日裁联合下发的下《关于做好涛税务机关征剂收契税有关粘问题的通知西》，男2005年涉1月1日起贞，房屋契税痒不再由国土呈资源局代收转，转由地方谦税务机关直军接征收。同期时还规定纳短税人未出具景契税完税凭叮证的，土地呜管理部门、尤房产管理部钟门不予办理仆有关土地、肺房屋的权属蜘变更登记手笨续。开发商北不得再以代使收契税为名首占用业主资池金。帖第二返节际装加入WTO叶对房地产业部的影响拔入世意板味坚着将有大量冷的外资企业洽及机构涌入独像北京、上家海、广州等迟国际化都市探，这必将使翅这些主要城滩市的经济活裹动趋于频繁礼，对房地产琴业会有直接恰和间接的影甩响。直接影响：斧1、删工业用房斥加入世贸会骨引发新一轮仅外商投资浪恼潮，特别是咱制造业等生终产性行业的径投资会扩大欺对厂房、仓圣库等工业用含房的需求。2、写字楼日中美协议规拾定，将在锄2006年垃前逐步取消学对外国银行厚开展业务的荒地域限制和廊客户限制。铸而且，中国穗市场将对包振括律师、会素计师、医师棋在内的专业雾服务类人员左进一步开放穿。这意味着留外国银行、她保险公司、水律师事务所愁等机构将会肢在我过发展愧起来，自然嫌对高级写字价楼等需求大眼幅增加。宜据北京像2004年匪第四季度冶的统计，讨甲级写字楼移空置率不到根１％回。澡3、俩高档住宅掏随着外商增夸加，他们在纤我国必然需夜要租赁甚至吗购买住宅。屑对高档住宅窑有着强烈的划需求。驳4、猫商业用房用入世后良好者的投资环境词将吸引许多束国际知名的赔商业集团来砖我国的商业果领域投资，所兴建酒店、绣大型超市等无；另一方面夏，外商及高铺收入阶层的桑扩大也要求指社会为其增稍加更多的用违于消遣放松茎的娱乐场所刻。羊5、器特殊用途房肯地产塞这类房产是质指用于娱乐牌中心、赛马浆场、高尔夫而球场、加油北站等的物业疲和土地。加疗入WTO后但，出国家法认律禁止经营格的内容外，厌服务业将全求面对外开放艰。因此，这株个市场也将灿会有很好的茫发展前景。间接影响绿经济活动的活频繁，意外抛着职工收入扁的增加和就抚有机会的扩所大，随着关舱税的降低，月居民的日常撑开支也将降共低。这些因祸素均有利于林居民积累购片房资金，使键住宅类房地犯产需求增加摔。而且，随雷着汽车关税完的逐年降低棍，汽车拥有晕量的迅速增储加，邻近城饲市的郊区住词宅和其他房绵产的增加也罢将更加明显宵。企第四部分择未来可能会况影响房地产粒业的一些因净素和问题合资建房序最近讨论合余资建房的可康能性的声音竞越来越多，框作为一种催舶来坚的建房模式穿，对大多数逗人是比较陌钱生的。国家耐现在还没有庆确认这种模复式的合法性爽，但有可能箭在未来允许逃这种模式的蒙存在。详可以胸减掉的主要绿是各种税费窃、广告促销办、资金利息巷及市场炒高阁的部分利润寇,超代建公司只掘按集资总额千收取一定比者例的费用。附按难易程度还不同初步测依算，约在8墨%─15%剧左右。这个身费用是必须凳的。因为如瓶果不用代建懒方式，而由牵集资人自己孔去完成全部签建设手续和坏施工流程，淘一是根本不驼可能成功，诚二是可能付愿出的代价更衫高。吴联众建房模宇式爆房屋价格成葡本并非常低。第确一，由于不永是商品房开州发，因此可蛛以免除房地越产企业的营葡业税、买卖笛双方的契税狼等税费；第摧二，没有被葵房地产市场冰炒高和拉高艳了的那部分燃高利润；第邪三，由于合托伙人资金先父行到位，省驾掉了开发商托在银行贷款调形成利息成培本；第四，避少掉了开发痰商投入的巨会额广告包装烟费用等等。骂这样综合计拖算，集资建踢房将比同一春区域的同品伐质楼盘大约胀节省20%哲─30%的诱成本。举例说明：揪京城定价7苗500元比妻同类房便宜丧2成栗，桶按照棵预算：如果江在楼面地价遮为3000弱元到400嫌0元/平方遗米的北四环穴东路做个项尺目，产品做砍成层高为描4.8米娃的跃层，估庆计成本能控偶制在750前0元/平方昨米以内。而掌此前，合作委盖房可以比笛正常的途径弟买房节省2毙0%。疤而且浓可主动择邻柏，式孟母三迁，盟择邻而居。粱合作建房除躬了经济利益捎，配套收益久以及物业自属主权之外，扮另外一个重站要的方面就屋是择邻承。伶浓消费者自发失合作建房是供开发商的欺悬诈营销方式痕和行为导致越的必然结果店，随著消费舱者权利意识幻的不断提高满，自建住宅农必将在中国配得到更大发烘展。据介绍雨，在美国、烘欧洲，个人塞合资建房的筑整体比例约川占30%左或右。开征物业税醉一、什么是所物业税结2003年营10月，十裂六届三中全焰会通过的《常中共中央关魂于完善社会益主义市场经先济体制若干刚问题的决定蜻》中指出：院“实施城镇峡建设税费改艳革，条件具防备时对不动问产开征统一外规范的物业遗税，相应取坝消有关收费脑。”那么究供竟什么是“校物业税”呢菠？所谓物业醉税又称财产州税或地产税搭，主要是针意对土地、房术屋等不动产厘，要求其承雀租人或所有集者每年都要灯缴纳一定税暖款，而应缴集纳的税值会槽随着不动产毯市场价值的吼升高而提高折。比如说公鞭路、地铁等风开通后，沿询线的房产价恒格就会随之公提高，相应谦地，物业税溪也要提高。境虽然物业税皆的开征细则傲尚在讨论之杰中，但其基群本框架是将条现行的房产殿税、城市房迹地产税、土夸地增值税以无及土地出让升金等收费合秆并，转化为撒在房产保有巾阶段统一收腊取的物业税宿。换句话说龟也就是，把州现在买房之戏前已经交的爆税，放到买脾房之后，按牵年缴交。直二、物业税佣正反两方面约影响的对比失分析盐1.对房价禾的影响旅（1）开征裹物业税有利粘于房价的下迷调。据政府崖部门与房地键产有关专家和分析预测，全物业税的开修征将使房地百产前期开发何成本大幅度夜下降，准入瘦门槛将大大论降低。由于抛目前的批租筝制度使得地垦价较高，房袖地产价格也住随之偏高，拖因而居民置直业的门槛也肿比较高。开造征物业税后甘，房地产业式的税费征收农环节后移，渴地价和相关确税费分70后年交，那么歪也就意味着岂占住宅成本撤中一大半的脖地价和相关虚税费在销售需时只需先交坐纳1/70挡。破（2）物业骂税开征后，橡房价未必能衫像理论上估蠢计的大幅下僻调。开征物女业税实质上著是将土地增苹值收益由业趋主转移到国够家，将有助公于减轻房地拿产企业开发天初期的资金隶压力。但是本，房地产开赛发成本的下睡降并不意味辆着购房者总聪体购房成本舰的下降。也恳就是说，开效征物业税后雷，开发商因玉此在开发成骂本上获得的萄好处，不一三定会在商品嘴房的总价上然优惠给购房椅者。理2.对地方抬政府的影响科（1）开征己物业税有利暮于地方财政矮收入稳步增加收。一旦物待业税开征，沈它不仅是把税几十年土地驾出让费用分补年收取，而晶且物业保有关者每年缴付恋的物业税还鸽会随着物业启价值的升值抵而提高，这传样一来，地林方政府便可搞以参与物业袜的持续升值没的再分配，重有利于地方既财政收入稳清步增收。三（2）物业洗税的开征对蛮地方政府的喷城市基础设贡施建设有影失响。目前国讽内城市土地划均采用批租赢形式，其好匙处是地方政会府能在短时渣期内“回收忆”巨额资金钱，用以增加哄城市基础设浅施、改善城腹市交通及美究化城市面貌行等等。但在敢开征物业税棋以后，地方挣政府能够在拆短时期内“墨回收”的资岔金将会分散社到50年甚且至70年来伍收取，也就榜是说，每年阅只能“回收咱”到原资金象的1/70激～1/50灿。推3.对消费寸者的影响爬（1）开征垮物业税有利手于解决中低右收入者的住葡房问题。开垫征物业税把确一次性缴纳压的大部分房显地产税费转目化为在房产翼保有阶段分膛年收取，住惹宅的大部分流房地产税费葡可分70年骄缴纳，即占吗住宅建设成劳本50％的催房地产税费宪在购买时只狭需缴纳1/覆70，这样循将使住宅建构设成本下降浊了近50％匹。即使考虑壁房地产商的颠开发利润，愤房价仍会有慕30％以上杰的降幅，大拳大降低了商夺品房的购房河门槛，有利狱于中低收入摄者早日购房朽。塘（2）物业布税的开征可盏能导致“平派买贵用”现搂象，致使消奴费者的使用鞭成本增加。抹从理论上讲赌，开征物业店税后，在购悼买新房这一家环节上，消记费者降低一小定的购房成猛本，但是，苦物业税在降酷低了购房者第的准入门槛稿的同时也提松高了养房的魔门