项目投资估算与筹资评价

内部资料注意保密评估报告工作底稿借款人：广州合生愉景房地产项目名称：“愉景南苑”项目颗广东省分行诚营业部评估田部矛二茫○○贷二年四月道主评估人：谱梁伯翔评估小组：疼第一章错借款人评价部梁伯翔库第二章早项目建设条茶件评价岂张帆独第三章趟市场评估今张帆踢第四章造项目投资估秆算与筹资评浆价别马强尊第五章淡偿债能力评肺估浪马强救第六章烈贷款风险分剃析吧马强交资料提供单货位：广州市慢广州大道支箭行住印全制：广东省朽分行营业部茂评估部标目权录赛第一章岗借款人评诵价威一、是借款人概况的-----邪-----孙-----刻-----饺-----陕-----绞-----答-----识-----棉-----职----4艘二、经营者东素质评价-坛-----预-----闯-----勿-----迟-----萝-----汪-----野-----出-----彻----5巷三、经济技晃术实业评价糊-----弓-----昂-----艇-----齐-----执-----困-----葱-----歌-----撞---5盈四、股东评计价----楚-----雹-----距-----霸-----蜓-----堪-----词-----归-----汉-----职-----已--6则五、资产负庸债分析--胜-----透-----编-----坟-----损-----夕-----随-----欢-----男-----替-----谢6签六、盈利能劈力分析--异-----土-----岔-----利-----狮-----译-----挣-----召-----怒-----稻-----布8兵六、现金流迁量分析--捐-----怕-----库-----菌-----船-----订-----帅-----每-----北-----泳-----嘉8刷七、信用状殊况评价--拴-----富-----菜-----曲-----码-----柴-----石-----后-----劳-----不-----踢8迟第二章扁建设条件艳评价丸一、项目建荒设概况及规洲模----套-----当-----伙-----饥-----睡-----材-----乌-----维-----损--8眠二、项目审膜批手续及进汇度----支-----咳-----刺-----兴-----蝴-----澡-----神-----暑-----要--8着第三章爹市场评价蜡一、市场现施状及发展趋涝势----眯-----鱼-----亦-----矩-----浮-----案-----逢-----载-----均-10高二、市场竞研争分析--启-----塑-----掏-----苗-----当-----洲-----捆-----叫-----槐-----摇----1肤1膊三、发展前狱景----殊-----锡-----在-----罢-----茧-----湿-----竖-----迎-----劝-----壳-----更-12湿第四章箱投资估算锤与筹资评价标项目总投资备估算---剃-----寨-----候-----贱-----帽-----冈-----柿-----新-----仗-----本-12本筹资来源-焦-----求-----孕-----矛-----坐-----诞-----犬-----伞-----饭-----顶-----为----1初4蹄项目效益及帐偿债能力评拣价驶项目财务效晃益评价--土-----刻-----锈-----透-----修-----闭-----浴-----旅-----损-----岔14溜项目敏感性刺分析---拣-----绒-----归-----纳-----壤-----挠-----慢-----林-----挠-----商-15钓借款人偿债肯能力---独-----屋-----第-----胁-----北-----携-----暴-----符-----械-----砖-15条第六章族贷款风险毁与效应评价迫贷款项目风评险度测算-辜-----通-----剃-----蹈-----妹-----会-----跨-----饺-----持----1喊6飘贷款效应及宽风险---棒-----钢-----论-----清-----村-----槽-----宝-----各-----川-----平-16辞第七章秧项目贷款抵综合评价冒项目贷款综负合评价--挡-----反-----疲-----狱-----衔-----常-----方-----遵-----仙-----劫----1锤8仆第一章伪借款人星评价骄一、各借款人概况武1、合作公聋司概况扩判广州合生愉面景房地产有妻限公司板(项以下简称合倾生愉景公司躲)是于20娱01年6月亏18日成立学的合资经营哀（港资）企苹业，注册资雕本4,72廉5万元人民各币。合生愉晒景公司由三垂方股东投资乱组成：中方貌为广州德裕伞发展有限公良司(以下简饮称德裕公司歪，甲方)，阔投资200跨万元，占注灭册资本的4腹.23%；鸽广州联嘉置窜业抚(以下简称篇联嘉公司，木乙方)，投押资400万呢元，占注册枯资本的8.墓47%；外和方为合生集馒团俱（香港）(遥以下简称合咱生公司，丙蓄方)，投资段4,125熄万元，占注乓册资本的8碧7.3%。温由于在各方萝合作前甲、臣乙方已为本剑项目前期征色地及拆平本灵用地原有建徒筑物投入了狗600万元贱人民币资金粘，其中甲方势占200万第元人民币，谷乙方占40孔0万元人民胞币，合作各委方同意该6洽00万元作贷为甲、乙方些的注册资金陷投入。丙方旱在合作公司等营业执照签格发之日起3阻6个月内共宁分六期缴付窃应缴注册资姨本。经广州除正德会计师骆事务所有限敬公司---已-正验字棕(2001祖)第382当号验资报告存确认200刻1年底合作印公司资金已货注资619跃万元。投20星001年1择2月，由于止合生集团内隐部管理调动蛙的原因，合法生愉景公司读的法人由蔡膝春萌替代谢析世东出任该党公司的法人厉。纸2、经营范蚕围及规模促该司现主要谜经营广州市确海珠区新港代西路210央、212号剪大院地块，衔原属广州市葱华南医疗器换械厂和广州搁光学仪器厂轧内。建设用涨地规划许可恐证号：穗规训地证字（1葵999）第漏332号。忙项目东侧为词客村居住区抛，与广州市令南北大动脉超“瘦广州大道卷”酿相距500苦米；西南面外为敦和路；企北面紧临海翼珠主干道躁“咱新港西路恼”衰，与成熟住角宅小区游“行愉景雅苑违”说一街之隔。胞合作项目规穗划总用地面爸积为48,络290平方掏米，揪总建筑面积耕约为157岭,911平稼方米。圾3、资质等迷级、信用等载级仰现该司在我轻行信用等级榜为未评级优愤质客户按A价+级控制，指并核定最高狸综合授信额批度为1.5郊亿元。芳该司领取的虹是房地产开疏发企业暂定科资质证书。拐二、经营者黄素质评价匪该公司设董阴事会，并实奏行董事会领料导下的总经再理负责制。连公司董事会义成员共五人妹，德裕公司含委派一人、抓联嘉公司委殿派一人、合搭生公司委派结三人。董事笋长由合生公体司委派，副巴董事长由联姓嘉公司委派铁。招董事长蔡春衣萌，男，1博965年出变生，中级职耽称，物业管利理专业，曾楚在英国留学率，具有15乘年的房地产脏业经验，现艺兼任合生创帜展集团副总患经理及广东除康景物业服歪务公司总经刺理，具有丰赌富的物业管乐理经验。跳董事谢世东曲，男，出生磨于1958舅年，毕业于正香港大学，源获工程学士悠学位，曾担卷任香港一上饺市房地产发环展公司的执忽行董事，也如是香港工程慰师学会会员靠，在房地产伯投资、物业寨发展、工程脱管理及销售耕与市场推广撇等方面拥有纷十九年以上垮经验。韵经济技术评斩价搂2001年捆末公司资产桨总额为19抽,591万宗元，其中存仪货634万带元，所有者少权益619暂万元，目前盆开发的愉景狠南苑项目总昌建筑面积约当为1558板78平方米句，计划投资表总额约为6饿5877万伪元。公司现粘有职工约2原2人，研究妈生学历占比闹5%，大学轧学历占比6浊8%，中高涨级职称占比鼠15%，公瓣司整体经济押技术实力较蔬强，具有丰省富的房地产倡开发经验，登并广聚集了一批果房地产开发全建设、销售竹各方面的人膜才夏。播四、股东评群价鲜合生集团有溜限公司（香飘港）铲是香港合生株创展集团旗倾下的投资公羞司，依靠集初团的实力，爱在内地投资鬼创业，自9煌3年在内地松投资以来，削拥有在内地誉注册的十二零个房地产项模目公司的物捧业发展及投奶资权益，其析总注册资金浸为68,0坛54万元，粪总建楼宇面丑积累计约为积2,621踩,300平猛方米。98铃年公司股票闷在香港联交慧所上市，筹挨集资金达6程4,300活万元，资金时实力雄厚，道加上集团对河广州房地产迅市场的深刻岭认识，使该弊集团已成为莲广州房地产考界的翘楚。宪合生创展集煤团滥拥有完整合传理的内部结家构及各方面呆专业人员，同在广州市房燥地产市场竞疼争中具备较烧大的优势。蔬该集团把控纱制成本放在高各项工作的福首位，利用咐大批量生产侵的优势，从拌设计方案上挥大套用、小坚调整，原材鸦料大批量采棚购，加上采完用标准化管梦理模式施工翠建设等方式饼，有效地降井低开发成本帖，使得中高教档的楼盘按响中低档的价全格出售，从付而取得价格扰优势、规模检优势，有效膨地提高了在皮市场的竞争纽力。情近喇年来，合生币创展集团凭昂借其雄厚的咏经济实力，幼良好的施工恒质量，不断适强化其品牌逆优势。公司垮组织开发的低华景新城、肿暨南花园、卖愉景雅苑、远骏景花园，震帝景苑都各姑具特色，这逝些楼盘总建律筑面积超出是125万平矛方米，推出湖的住宅销售旺率达90%晌以上，市场教反应热烈。蹈该集团在发跪展过中，与蹄金融部门、惠合作单位建肃立了良好的虚信用关系，蛮也取得了良鸦好的社会信定誉和广泛的易社会支持。彻其余两股东顶德裕公司和婚联嘉公司疑由于所占的捐股份比例较申少，并且截徐至评估之日俯，没提供以搁上两公司的匀具体资料，姑因此从略。灿五、资产负仓债分析免妖制年份捉项目闻2001年膛12月颜2001年划3月锯2000年稼12月后2001年羞12月卡公司名称燕广州合生愉扛景房地产有撕限公司统合生创展集剪团仗一、资产总棕额姻19,59发1仓446,3耽56沃486,9愈72雷1、流动资戴产逗18,86撕3泊207,0添81甲227,7黎63读预付帐款元7168率其他应收款扣10989她存货著634梁二、负债总朽额碎18,97袜2木1、流动负要债泉18,97影2脂134,9乖65生148,2沃29球其中短期借弓款符0脖77,52税3堆89,81志0继其他应付款恢18959开2、长期负龟债例0丽82,20毕5爆104,6约30匆其中长期借这款杜0岩三、所有者候权益乐619知167,9稼63微未分配利润圈0楼68,05哥5哈60,95苹2现资产负债率俗%局97%润流动比率%饱96%辛速动比率%岭96%社存货周转率填%型应收帐款转将率%援分析公司资匹产负债表可乓知：胞该司成立时枝间较短，成助立时间还不狗到一年，该耀公司的成立未，主要是为档了开发愉景况南苑项目。彼2001年妻末公司资产槽总额为19辞,591万爽元，资产负巧债率为97浅%。资产峰负债率较高黑的原因是因剖为该司进入脂项目建设不将久，刚开始搞进行销售，困销售收入未膜结转利润。负并且关联企朋业垫资注入纪，其中广东友珠江总承包弓4茄,614万缩元，合生集盼团内部往来晋12,09乔1万元。盏预付帐款7井,169万泽元，其中广宝告宣传费3摄5万元，工赶程款7,1散14万元，约其他20万态元。石其他应收款僻10,98惯9万元，其理中：广州联县嘉置业有限息公司6,2菊01万元，县及合生集团龙公司内部往拦来款4,7则20万元，带其他68万极元。字所有者权益飘中，该司的左注册资金为摄4,725纵万元，现只独注入了第一盖期资金，金顾额为619鲜万元占了总爆出资额的1远5%。该司艘的出资总额细共分为六期忆，是在合作艳公司成立三场十六个月内脏全部投入完狂毕。西六、盈利能反力及现金流镰量分析励合生愉景公典司2001认年建立，截辩至评估日，鸣销售收入未泛结转，报表拾未能反映出团该司的盈利遮能力。但愉狂景南苑从三冠月初公开销桂售至今，已耕销售出13因0多套，并例且接受了2供70套的内或部认购登记纤，证明有较为高的社会认迅受度，应具俘有较好的盈递利前景。馒2001年臣底该司经营倦活动现金流谱入2239磁万元，流出婚2696万拜元，经营活宏动现金流量眉净值-45寒6万元，筹膏资产生净现统值527万核元，总的现勇金流量为7疤1万元。缘七、信用状狮况评价砍该司组织机像构合理，经勉营管理制度惹健全，具有急经验丰富、已经营管理能纸力强的领导苦层及一批高舰素质的专业腊管理人员。龙该公司由于塘所投项目尚艇处于前期建洒设阶段，第泪一期期楼刚资开始公开销背售，公司财脊务状况在经辨营业绩方面治尚不能反映裁企业的实际穗经营情况，么但根据股东羡实力及项目诸条件衡量，爱该公司符合野我行竞争优质质客户的条还件，200尽1年我行审夕批认定制该企业为未隙评级客户，滋信用等级按套A+级掌握仔。祖第二章先鱼建设条件施评价娇一、项目建抱设概况及规兔模教“运愉景南苑仇”良项目位于广岁州市海珠区远新港西路2企10、21敲2号大院，淡原属广州市家华南医疗器拿械厂和广州蜘光学仪器厂而内。艘该羽项目占地面势积48,3江40酿泊臭（其中净用卧地面积35着,762智拾卸，宗道路面积1惩2,578易蒙刻）总建筑面盆积155,炊878红层康，（商铺1抛2,679碍兰任该数为预测萍数占，车库38性2个克慈，住宅13郊5,228肆表业，会所3,白278馋夫吹），容积率阁3.25，扩是由三种住押宅类型组成鼠，共边1勒8栋，可售巧面积147缠,907起忙穷.臂商品房住宅尸建筑情况列允表如下:施建筑区域岂楼层穷建筑面积领塘脚客户数块A区4栋坑12稻—惩13层剂17,49免3.1被176悉B区3栋到18做—酿19层弓30,57蜡9.3高306奥C区2栋搜18计—顷19层丙21,64悬8.1炭198谢D区2栋蝇19层妹19,68狸4.5蜓204笛E区2栋撕18寒—问19层唐19,27汉8.2致204鞠F区2栋委18斤—岭19层苍19,22低6.3酿204桨G区2栋疑12层耕7,118哑.0之80膀K区1栋序8层倒4,344罩.5多75甩合计王-----叫-呈139,坑572.4塑1,4径47宰设计、施工湖、监理单位痰资质：抬施工单位掌设计单位省监理单位愁广东珠江工哪程总承包有域限公司蛇广东珠江建秧筑工程设计餐公司狂广东珠江建匹设工程监理招赞贰级企业证期书窃甲级（设计掌证）玻乙级（暂定逼）躺设计、渗施工及监理跟单位均具有尼承揽此项目嗓相关工程任绪务的资质及母能力。肉二、项目审韵批手续及进脾度战目前项目建典设已领取了耗《建设用地色规划许可证沟》、《建设虚用地批准书拐》、《商品根房预售许可蔽证》及部分俯建筑面积的叛《建设工程课规划许可证嫩》。从项目邮建设文件依澡据方面看，疼该项目《国昏有土地使用粗证》、《施委工许可证》法尚在办理之喜中,对今后也项目销售及宪银行贷款抵模押手续的办盯理将会造成灶影响，合生南愉景公司须右尽快办理有矩关手续，方失能确保项目震正常按计划罗运作。只要滥项目建设的每有关报批手痒续抓紧办理膝，开发建设射资金得以落淋实，项目施扛工按计划完需工将具有一乡定的保证。慎“负愉景南苑直”愤建设条件、村形象进度良武好，该项目骨进入主体及避配套设施建避设阶段。2尚001年初彼动工建设以既来该项目A称、B区共7斧栋已结构封跟顶，C、D辛、E、F区乏已达7逃——逐8层，G区浪开工现已销+肝00。该项友目整体计划唱于2003览年中全部竣翻工交付使用距。躁第三章寄市场评寇价并市场供求现虎状及其发展巧趋势分析舒从目前广州缝市房地产市网来看，随着啦我市居民住约宅需求从生见存需要向舒枕适需要转变虾，房地产产伤业增长方式到由速度、规夏模型向质量色、效益型转刮变。这样呼广州市楼市牙供大于求与溪结构短缺现泽象将长期存幻在垦。慎全省在建商火品房突破一钓亿平方米，搬其中广州市依开工的项目逢高达4,0绪00万平方饰米，去年全激省商品房的侨销售增幅低荷于10%；秘广州市商品翻房空置面积斩近2,00烘0万平方米戏，新开工面坦积增长仍在抬两位数以上犯，加上今年梅1万平方米挎的新开发量毙。膝以上已反映意供应量高于锈需求量。今但在这种状戚况下广州市列的楼市还是攀存在着不同固层次的发展可空间。森国经济的高停速发展以及密入世的利好据,对中国房托地尤其是对土广东楼市的很促进作用是浴直接而实在妥的,虽然去涝年广东全省谊商品销售下蚕降，但这是锐在广东楼市搜多年来销售里高速增长后丘基数变大而鸭致。待广州市近三律年商品房当签年成交量均距超过同期批旱准上市量。铺广州空置房宝数量为56炸0万平方米乐，而广州市室人口高达9等00多万人驾，每一人增宿加一平方米换，便可将5叔60万平方技米的空置房形消化殆尽。掠当前世界发敌达国家人均钥居住面积高械35平方米径，而广州人昼均住房不足烧14平方米维，故且不计沉外来与新增赚人口对住房孙的需求，仅食是广州现有际居民改善住山需求提供给课房地发展的袋潜力与空间爸便是极其巨条大。这说明勒广州市的楼妹市还是有能叹力扛起这巨盏大的空置房熟，而且发展阔空间还是有结的。足在这可发展念空间里，门发槛也提高了枝。这就是部惑分环境优美狂、设计合理颤、配套齐全稼和交通便利吴的楼盘仍具虽有较大的市旱场。蓝二、市场竞养争能力分析丽1、地理位撕置情况橡：辜本项目位居衡海珠要冲，寿中山大学、牵广东教育学摆院、广东省沉经济管理干胸部学院等著救名学府近在枕咫尺，东临贡广州大道、蜂北靠新港西锤路、地铁二具号线贯穿整画个路线，交酬通极为便利扩，人文地理瞒环境较好。野小区附近配玩套设施齐全求，区域内有蜂大型床会所、超市铺、农贸市场童、公交车场辩、餐馆洒店急、学校、医吧院及体育场订馆等配套建纷设，业可满足居民疾的基本生活挺文娱需要望加上该项目购合理的规划粪设计、完善宰的配套设施慎、优雅的园盖区环境、专淹业的物业管含理，庆户型设计实烦用，住宅首虽层大部分规顺划为架空层剖等都诊已树立了极臭高的声誉，厅赢得人们广晌泛欢迎。合忠生创展集团带公司所开发灭的商品房比请较适合现在薄消费者的需索求特点，无挽论是在地段咳、面积、层喂次、居住环敏境、物业管然理上艘有广东康景禽物业服务有盐限公司具有冻丰富的小区虚管理经验。隶都已在人们肤心目中有了逗一个较为具泄体、良好的冶定位，同时仓也树立了品式牌形象。基2、形态结谁构规划洞小区规划戴总目标：特鲜色鲜明、生土态优良、经组济与环境协怒调发展的居泳住园区。住服宅立面处理这以具有现代驼化气息的岭宰南特色为目涛标。底层部刻位架空结合草布置，将室澡外铺地自然走延伸进入架丙空层，避免牛架空层无人暴光顾的情景熊，屋顶部分揭作绿化处理戏，顶盖弧型萄飘板，局部筛漏空，体身抹通透轻盈的讯特点。标准期层处理为标袄准凸窗台，月透空铁饰阳侄台栏杆，同珍时户型之间抗避免视线干极扰。小区设坊计有三种住淘宅类型，共御18栋，户煤型从二房一邀厅一卫至四号房二厅二卫检等6种户型瓶，住宅面积嗽从66喇.级95落—失140平方熟米（套内面爬积域）启周边楼盘分邻析及售价定斥位（同类产干品已有开发涨量和潜力）姥项目名称秆项目地点借目前销售均咐价贷开发楼盘疯发展商渡愉景雅苑耕新港西路骗5,500扇元/平方米倡32栋12叉-18层避广州合生明淋晖房地产有凭限公司同叠彩园仇天雄布市弹4,315背元/平方米岁32栋12辰-26层蔬广州市合景俘盈富房地产从妙顺景雅苑吧新港西路立恩新东街裤5,110铃元/平方米局14栋13阶层李广东杰伟实宪业棍南景园掘江燕路浑5,077久元/平方米识23栋13崇层需广州市珠光屡南景房地产樱抛顺华名庭圾新港西路付4,915顾元/平方米沙5栋12-橡20层竭顺得振华房脆地产有限公没司群以反上所开发产粗品在河南地虚区都是较为肉良好，随着较国家对居民贸居住房屋政膛策的不断出揪台及居民生摊活水平的不啊断提高等，夺其发展潜力唐也在加大。愉三、市场发掉展前景罪目前该项目宪附近多个正隔在兴建和发粥售的楼盘均都价（带装修惹）在4,9提00-5,禁500之间嫩，加综合衡量该冤项目所在的距地理位置、矮居住环境及环周边楼盘的绣售价，评估投认为本项目夸楼盘销售均害价定为住宅斥5,000才元/平方米怠、商铺6,桂000元/番平方米基本启合理。戏评估认为，返“染愉景南苑衬”滑的地理位置否、周边环境虫和规划设计邮等均符合目册前市场需求肿及消费倾向答，定价也具跃有一定的竞两争力，项目掠推向市场后裳，销售前景桶将看好。交第四章贪投资估三算与筹资评糖价号一、项目总柄投资估算宋本项目投资沫费用有关数妹据的评估均刷是依据广州沾市及我行贷叮款评估有关蓄规定并结合常实际投入进应行估算，数挖据由企业项镰目可行性报议告及最新资朽料核算得来系，愉景南苑蜂总计划投资婶65,87升7万元，具算体明细如下铸列表：席单位：平方折米线（二）测算骆依据撤1、土地费阵用：土地出婶让金按合同台规定，本项透目应缴34届99万元；罗征地费根据厘拆迁合同取强数，一部分烈根据须拆迁捡的房改房面鬼积估算，总招计约为10养061万元床。傻2、前期磨费用：规划捆勘测设计费勇按建安工程暑费的3。5米%计提约为娱953万元移；三通一平姻费按50元雅/平方米计网提约为77轨9万元；可潮研及开办费尼用约为25精0万元；应3、房屋开榜发费：建安戴工程费为2同7229万饼元，根据企险业提供取数搅；附属工程孩按300元束/平方米建绪筑面积计提竿，室外工程吴按180元挣/平方米计来提；芽4、其他直兼接费用：取膝建安工程费围的15%；吵5、销售费产用：按销售战收入的5%蚁计提；抹6、管理费涉用：按土地智费用、前期船工程费和房效屋开发费三注项之和的3顺%计提；铲7、财务费帮用：银行贷身款按年利率暖在基准利率企基础上上浮并20%，贷映款期三年计哪，股东投入角按同期银行水贷款利率计辜息；症8、不可预锄见费：按土万地费用、前息期工程费和宗房屋开发费板三项之和的贪3%计提。始二、奏筹资来源仪该项目总投北资65,8乐77元，截赴止评估日，俗项目已投入盟资金约19蚁,520万援元，约占总栋投资的30滤%。所投入陕的资金中包午括已到位注搬册资金61渣9万元,其撤余部分由合臂生公司集团距内部调拨形狭成。所投入丛资金主要用茂于2001同年项目的建抛设；侦银行贷款1叫.5亿元，渣约占总投资炕的23%，盟其中5,0港00万元用谣于支付土地兄费用，1亿搭元用于20雄02年后的乳建安费用；刘销售回笼款眼31,36饿8万元，约犯占总投资的志47%。丧本评估预计异项目200忍2年、20西03年和2早004年分旅别实现销售罪收入24,炭056万元汽、24,0盲56万元、泊20,05什6万元。预抗售款回笼可讽以补足项目趁建设资金缺嘴口。樱综上所述，天投资估算内驾容基本齐全龙，依据和取伏费用标准基榆本合理，若孤项目销售能拨如预计的实觉现，项目建绸设资金的落朽实有一定保虏障。夹第五章固项目效难益及偿债能勾力评价检一、项目财搂务效益评价源项目于20然01年初动登工兴建，计屿划于200硬3年中竣工旧交付使用，俩2002年帮开始销售，音计划200葵6年销售完奏毕。项目可委售面积14叙7,907姿平方米（包锐括住宅和商求铺面积），按平均售价定肺为5,00乘0元/平方团米，另外有日382个可誉售车位，售垦价定为13缘0,000血元，预计项督目全部销售懂完毕后可实督现销售收入中80,18愈7万元，扣类除各项开发犹成本费用，猪项目可实现兴税前利润总僻额为9,4晓88万元，思销售利润率狐为11.8赠5丹%，投资利搬润率14.滩01%，具娱有教好的经叛济效益。园经对项目进凳行全部投资配现金流量分项析，当基准累贴现率取1零2%时，项插目净现值（篮FNPN）属为1,62铅8万元，全谷部投资内部昏收益率为1链5.25%女，动态投资双回收期为4便.63年，乒表明项目在奔财务上是可慰行的。括二、项目敏悲感性分析菠对项目开发惊成本和销售抽收入两个影藏响项目效益泛的主要因素枯向不利方向日变化时进行啊敏感性分析驰：项目开发阴成本分别增病加5%和1厦0%时，项盏目净现值为惕-214万赔元和-2,辱051万元骑，内部收益励率分别为1协1.6%和土8.4%；折项目销售收肺入分别减少微5%和10故%时，项目喉财务净现值示为-258大万元和-2盘,138万士元，内部收弓益率分别为号11.5%腾和7.97侦%。。整个紧项目总的看物来具备一定混抗风险能力溉。项目对销固售收入的变掉化更敏感。修三、借款人细偿债能力评话价而该项目贷款傅1.5亿元散，企业计划诵于2004基年一次性偿废清。根据本毯项目借款偿辞还表来看，财如果我行按核计划发放贷牙款1.5亿值元，200察5年企业尚吨有还贷盈余桌资金29,指853万元纺，项目借款雁偿还综合保犬证比为3.柔1，具备一盛定的偿债能鞠力。从项目嫌目前的情况铸和销售预测塔来看，如无钉异常，按计裙划偿还贷款殊具有一定的州保证。起第六章景贷款风萄险与效应评夹价杀一、贷款项勾目风险度测留算棍经测定，借改款企业信用园等级综合得屡分为34.肥5分，企业卡信用等级被鹅我行评为未石评级优质客服户按A+级遍控制。贷款光项目风险等旷级综合评定挽得分为兼79保.8分，项消目等级为A错级，贷款项绵目综合风险戴度为0.既3深。抢二、珠贷款效应及垫风险评价仙1、贷款效犬应泻按现行的笋贷款利率上拨浮20%计予算，对该项姑目发放贷款竭，在还贷期炉三年内可为括我行带来约舒5929万份元的利息收肤入和约3亿鸭的按揭贷款悬业务。同时谷可进一步密皱切与我行优忽质客户-合俭生创展公司始的银企合作饱关系，为我理行争取更多抢的优质项目劳奠定良好基碍础，并促进骆我行的信贷缘结构调整。肥2、担保评悉价忌本次贷款由那广东合生明钻晖房地产有愚限公司和广眯东华景新城吸房地产有限呈公司共同提殃供担保，承强担连带偿还把责任。1、根广东合生明逝晖房地产有凡限公司为该货笔贷款提供蔽1亿元的担锄保。200旬1年度我行测评定企业信类用等级为A洪A级，至2雀001年末么，总资产2芝0,830站万元，总负飘债9,54楚4万元，净绣资产额为1续1,2渴86渠万元。该司桃已对外提供怀担保297旨万元，现对璃外可担保额钞10，皆989罚万元，具有寨较强的经济房实力及一定星的担保能力所；2、广甚东华景新城践房地产有限暮公司为该笔洞贷款提供5碰,,000泪万元的担保收，至200父1年末，该竞司总资产6宋6,561种万元，总负街债46,6吩15万元，李净资产额为裂19,94容6万元。该瓜司已对外提策供担保1,考195万元息，现对外可臭担保额18模,751畜万元。两个迈公司的担保扛能力充足，挡但考虑到该衫两公司与本损次贷款的借靠款企业均是甚合生创展旗砍下的关联公厅司，且该两垄公司与借款棒企业的所有歉资金均由合喘生创展统一雄调配运作，康故由