财富广场推广初步设想

财富广场推广初步设想一前言随着江苏三大经济都市圈的划分，徐州成为省委、省政府重点扶持对象。大力支持徐州招商引资，积极推动徐州经济发展成为省委、省政府的共识。随着徐州经济的发展，人均收入的提高，消费市场的扩大，消费能力的增强，徐州成为国内外众多企业投资的理想对象（2004年10月，徐州以突出的投资优势，位列央视“十大中国最具经济活力城市”评选20个提名城市之中）。一时之间，商家云集徐州，纷纷在徐州投资建厂，或成立分公司（办事处），并以徐州为中心，向周边城市进发。结果，徐州的写字楼及商铺市场在外来投资者和本地投资者的合力重击下被激活。二徐州写字楼市场概述近期，通过对徐州市区待建、在建、已建写字楼的摸底调查，得出徐州写字楼市场潜力很大、现状不容乐观的结论，主要表现在以下几个方面：1、徐州近期写字楼市场供需相对平衡。从对已建、新建、在建写字楼的调查情况来看，无论是销售还是出租，总的来说，情况比较好，空置率比较低，不存在长时间滞销和停租的情况。但是，徐州毕竟是三线城市，城市经济发展相对缓慢，中小企业数量增长有限，国内外大企业进驻较少，市场的扩展力度有限，同时，随着在建写字楼的竣工销售（约150000平米），又将满足一部分市场需求，因此，徐州近期写字楼市场供需相对平衡。但从长远来看，徐州写字楼市场定会随着徐州经济的快速发展而日益高涨，潜力会得到进一步挖掘，市场空间会得到进一步开拓。2、经营模式以销售为主。徐州写字楼的经营模式主要有四种：只租不售，只售不租，以售为主、以租为辅，先售再租，但绝大多写字楼都是以售为主，只有少数只租不售，如国贸大厦、泛亚大厦，究其原因可能与开发商的实力和经营理念有关。销售可以迅速回笼资金，减轻开发商资金压力，加速资金周转速度，获取资金收益，但将物业卖给不同的业主，让其自主经营，难免造成物业管理困难，损及物业的形象，不利于物业长期发展；租赁，虽然短期内不利于资金回笼，会增大企业的资金压力，但是，有专业物管公司打理物业，在获取租金的同时，可以推动物业的发展，获取长期利益。鉴于销售、租赁皆有其利弊，开发商在选择模式的时候，可以根据自身实际情况，权衡利弊，再做选择。3、高档写字楼稀缺，中低档居多。在调查的众多写字楼中，中低档居多，如：怡城广场、盛佳大厦、成功大厦，这些写字楼，无论是规划设计、建筑材料、内部配套设施，还是物业管理、软性配套，都比国贸、泛亚这样中高档写字楼要差一个档次，且大多数写字楼都是板式楼，变化不大，造型雷同，个性不强，千人一面，缺少品位和新鲜感。相信，随着徐州经济的发展，一批设计新颖、建筑独特、绿色健康、配套完善、高度科技化、智能化的新兴写字楼将会在徐诞生。4、市场细分程度不够，或者说就没有细分，专业性写字楼空缺。在徐州写字楼市场中，由于没有明确的市场定位，没有精准的市场细分，故而专业性写字楼没有形成。在每栋写字楼里，大小企业并存，各个行业皆有，鱼龙混杂。相信，随着徐州经济形势的发展，写字楼市场会越分越细，针对各种行业和企业的写字楼会相继诞生。5、区域化特征明显。综观徐州写字楼的分布情况，主要集中在彭城广场周围，准确地说在淮海路、中山路交汇处500米半径圈内。这里，位置绝佳、配套齐全、交通便利、经济繁荣、商贸氛围浓厚，且大小企业齐聚一堂，既有利于提高工作效率，又方便员工生活、工作。但是，这里的土地成本高昂，租金、售价较高，且随着私人汽车的增多，停车、堵车、道路等问题也越来越严重，同时，随着徐州经济的不断发展和市中心区土地增量骤减，徐州新的商业区、次中心区将会逐渐形成，以弥补老中心区的不足，从而推动新写字楼的建立。6、写字楼自身配套不足。通过对徐州已建写字楼的调查，我们发现，徐州写字楼的配套不够完善，已跟不上时代的节拍。如：国产电梯，速度缓慢，浪费时间，不利于工作效率的提高；依然采用老式中央空调，甚至自装空调，既不利于健康，又不能彰显品位；许多写字楼车位十分紧张，甚至没有停车场；运动场、娱乐休闲室、商务会所、咖啡厅等配套设施更是严重欠缺。7、绿色健康生态型写字楼严重奇缺。在徐州如此多的写字楼中，只有公交商贸大厦考虑到写字楼中工作人员的切身利益，努力营造人性化的办公环境，开创徐州绿色健康生态型写字楼之先河。其将“后非典时期”关注的“内部中央花园”和“引入自然空气”的理念溶进设计中，突破传统的“办公室+公共走廊”的空间模式，更加有利于员工的身体健康。8、物业管理相对滞后。在众多的写字楼中，物业管理没有得到足够的重视，部分写字楼物业管理人员较少，服务态度较差，管理较为薄弱，并没有真正发挥物业管理的作用。9、写字楼市场受到商住综合楼和产权式酒店的挑战。在调查中，我们发现，商住综合楼抢占了一部分写字楼市场。相对于纯写字楼的高昂价格，部分企业，尤其是刚创建或创建时间不长、规模不大的中小企业在选择办公地点或办公环境时，基于成本节约的考虑，往往会选择价格相对低廉、位置相对优越、交通便利、经济实用、既可工作又可生活的商住综合楼或产权式酒店。10、写字楼售价、租金较低。较之北京等发达城市的写字楼售价、租金，徐州写字楼售价、租金相对较低，比如北京的写字楼售均在10000元/平米以上，甚至某些楼盘达到20000元/平米，租金在120元/平米以上，而徐州写字楼的平均售价在3500-4000元/平米，租金也在30-60元/平米之间，相比之下，徐州写字楼的租售价位要低很多。三徐州商铺市场概述单通过对徐州伪商铺市场的福调查，可以共得出如下结塔论：扰1、纯商铺止较少，以裙捡房商铺为主谁。逐综观徐州商掏铺，除了朝趟阳贵邦、春厨天时尚、富逼景广场为纯店商铺外，基璃本上都是写携字楼底层裙澡房商铺，一忠般为2拘—总5层，如：默帝都大厦、钟恒茂国际、盟成功大厦等魂。由此可见逝，徐州的商炊铺市场不够精成熟。根据械发达城市的晶商铺发展轨产迹，有理由冒相信徐州商艳铺在不久的告将来会迎来拳一个灿烂的尸春天。楚2、商铺以蔬销售为主，时以出租为辅循。瞎总的来说，裕徐州商铺的舱经营模式以初销售为主要虾手段，其中尸又以私人产军权对外出租滨获得收益为丝主，自己捎朽带经营为辅哥。由开发商雁直接对外出倚租的较少，轻即使出租，蓝一般也是大俱面积对外出适租，如整栋纯出租、整层蝇出租。此外越，还有两种挡经营模式：圣一种是由承轮租人或业主愈将整层商铺已进行分割，冒然后将分割偿的小商铺摊郑位出租给经疯营者，获取吃租金充当收蹦益；一种是比业主买下商纠铺产权后，侵前十年或更捆长时间内，有由投资商或禁开发商承租耻，业主只管例获取租金，骄无须管理。融3、商铺自美营和投资相健结合。件在发达城市逃，商铺主要皂用来投资，您而在徐州，爆商铺多由自睁己经营打理扶，主动用来借投资的不多尤，但也有，楼且这个比例拾正在逐步扩拨大。买下一愁间商铺，当它条件成熟、卵实力足够时时，自己经营叨打理；条件示不成熟时，座将商铺租出指去，获取租夏金，待商铺栏人气增加后坦，再收回自匙己经营，或冤待商铺增值盼后转手卖掉扔以获取差价肤，是业主们跨通常的做法维。帜4、整层销争售和部分分何割销售相结痒合。籍开发商在商剑铺经营上，聚最乐意将整歉个商铺全部缓出售或出租捞给某个大型采连锁购物中违心或商场，怪因为，整体质销售，方便淘管理，又利纸于物业的发悔展；次之，智喜欢将整层辞出售给或租扛给某个实力虫雄厚的买主放；再次之，哄只能将其进淹行分割，分猎别给予销售挣或出租。造5、商铺位掏置由中心区纵逐渐向次中漂心区转移。锣一般来说，狮商铺位于交晋通便利、商招业繁荣、人砍气旺盛的枢妙纽地段，但和对目前的徐忆州来说，由绕于市中心区进已无地可买率，不可能再晚建商铺，因蜓此，商铺逐促渐向次中心国区转移，但倚依然在中心朗区的辐射半需径之内，主懂要分布在淮层海路、中山等路、彭城路项、解放路、聪建国路交叉胃圈里。帜6、商铺定熊位被提上日撒程。悬目前，徐州阳商铺的定位尖更加明确，趋专业商铺市辞场被提上日填程，如：时喇尚春天被定银义为女性的猴主题广场，雨鑫源电脑商忠业街只能经耀营IT产品挑。此外，即创使在商铺的冤某一层里，贝也有行业、译种类限制，峡其依据是整壤个项目的主按题功能定位轻。棍7、价位受秧地段影响较疼大。篇地段对商铺凡的定价具有巴决定性因素圣，地段好，牛价位就高，节地段差，价恳位就低。如追：紧邻彭城义广场的富景呼广场一层门爷面价位高达阳68000纳-7200闷0元/平米辫，而位于解歇放北路的时柔尚春天一层封门面价位为意15000见元/平米，崖相差之大，霉不言而喻。索8、物业管洁理相对滞后留。律通观徐州商亲铺，除个别福有专门物业钢管理公司打会理外，绝大伞多数都没有嚼专门物业公烫司管理。稠9、徐州商粪铺的自身配谁套尚可。亚徐州商铺的尝自身配套还佛是可以的，输卫生间、手香扶电梯、直途达电梯、中奖央空调、休将息室、坐椅巴、快餐连锁季、银行（自考动柜员机）舅等应有尽有凑，唯一的缺搂憾就是车位蠢不够充足。屑10、住宅蔑社区沿街门哈面受到欢迎脖。袜在小区内买难个门面，越炉来越受到投喷资人的欢迎艇，尤其在大睁型高档小区骄内。因为在棒此投资，收民益既稳定又届不存在任何左风险，且售臂价便宜，容虏易打理。芳四财富妙广场优劣势诉分析优势唐（一）、区熔位优势帖1、地段优粪势：跑财富广场坐软落在徐州主胀二干道建国搭西路与西安黎南路交汇处割东南侧，离民市中心仅有住900米路垦程，离云龙房湖风景区约拌1.5公里横，距火车东容站约3公里捡，位置较为弯优越。当然举，此地段不这能与市中心候相比，但是萌仔细察看后丽，市中心已鸣没有多少空检地建写字楼群了，因此，亚“伪退而求其次伍”册，财富广场执成为第一地塞段。仔2、交通优疫势：滨财富广场周果围分布着多桨条公交路线匆（如：55闸、606、嫩35、34拼、610、从68、18藏、73、6杀04、60贯7、66、扬游2等），跑可以抵达城驻市不同方向倚，加之财富醋广场地下、拦地上设有众聪多车位，交叨通优势突出崇，充分满足播业主出行需蚊求。直3、办公优唱势：吩财富广场与素国税局、工故商局、国土栽局、劳动局弱、市人事局丘等行政部门盟邻近，与市烂中心商务区煎、泛亚大厦架等主要写字粘楼毗邻，周郊围又分布着收各大银行等每金融机构，丸办公优势无站与伦比。良4、配套优福势：芳财富广场四助周分布着超菠市、商场、投医院药店、祸加油站、邮扔电局、移动熔和联通营业挑厅、餐饮、倡书店、幼儿妹园、小学、聋中学等各种山配套，加上异财富广场自雀配的商务休聪闲会所（设挑有游泳池、押网球场、咖暮啡厅、酒吧塌、健身房、熊会谈中心等就），可以充刷分满足业主倾各种需求。解去5、景观优筛势：谁财富广场与滚云龙公园、个云龙湖风景夫区、彭城广锹场相近，加隔上锦绣嘉园温内的环艺景钩观和建筑小蛾品，使财富例广场的景观塑优势超强。突6、金融优踩势：烛财富广场坐蜻落在徐州金迅融街上，周凭围分布着中如国人民银行奴、农业银行题、商业银行妄、工商银行脂、建设银行亿、中国银行增、银监局、围人寿保险公周司、康泰保碑险公司、太茅平洋保险公那司、信泰证钱券、西南政初券等各种金帅融保险证券忘机构，金融炊优势一绝。孕（二）、财影富广场自身政优势诸1、现房优雷势：脏财富广场已樱处于现房状姜态，看得见勒、摸得着、鞠感受得到，免随买随入，搬没有风险。级2、装修优思势：膊财富广场外芒立面采用玻胆璃幕墙，一妹层大堂豪华起精装，写字日楼公共部分席精装修，提废升财富广场贞的高档地位眨。聋3、硬件优锡势：书健康环保型述远大新风式牲中央空调，丧先进的空气座过滤系统，粘七部国际品挤牌（通力）视电梯，中空腹钢化玻璃，显线，宽迷带上网线，鹅闭路电视线碧，控制线，慰数据线，智读能化设施。狱4、软件优宝势：革荣获多种荣护誉称号的立些信物业管理任公司充当业望主的贴身管喂家，向业主薯提供咱“亭五星级酒店绩”征式服务，免嚼除业主一切您后顾之忧。拴5、户型优主势：敲A座标准层沾分割为12锋个区域，南神北各5个，胞东西各1个梅；B座分割早为14个区丑域，南北各律6个，东西减各1个，套抢内面积为5荐0-100着平米不等，虹既能单独使籍用，又可随罪意分割，可东满足业主多改方需求。因安南北房间居撇多，采光充趴足。假（三）、心街理优势：铺财富广场是绪目前徐州所吸有写字楼中获的顶尖之作想，没有任何地一家写字楼垃可与之媲美躁，因此，入孙驻财富广场恨是身份地位驴的提升，也确是公司形象乞的延伸，更漂是慧眼投资钢的英明决策因。财（四）、时奸间差优势：向如上所述，运截止今天，鉴财富广场是死徐州写字楼策之最，能够币与之相匹敌殃的帝都大厦佩、恒茂国际莫尚在建设之乞中，预计完凉工时间在2难007年3裙月左右，与耍现房的财富殊广场相比，淋相差20个殃月，因此，惭财富广场的君销售推广必纵须抓住这6疲00个日日疮夜夜。粒（五）、投婆资优势：误正因为财富耕广场具有以导上多种优势彼，才使其具油有很强的投坊资优势。那（六）、价近格优势：尝虽然财富广望场的单价高缓于徐州写字百楼市场均价威，但因其面怖积较小，总掏价相对较低繁。垮（七）、品尚牌优势：狱财苑地产经增过七年的发祥展，实力日播益增强，在它“边锦绣嘉园钞”扁的带动下，表财苑地产品味牌逐步形成疤，市场客户梳群正在逐步隙扩大。灭（八）、客讽户优势：茄随着财苑地蔽产品牌的树全立，财苑知抵名度、美誉浩度也在扩大端，口碑效应乐得以形成，遭加上车“说锦绣嘉园叹”刺的影响，潜占在客户市场心较大。甚（九）、整略体优势：渴正因为财富白广场具有各碍种优势，才麻使其各方面俊具有均好性拔，整体优势己要强于徐州贿任何一家写袖字楼。劣势剂（一）、建援筑造型一般卡。井财富广场的孔建筑造型一旨般，过于大仁众化，不易石识别，不能蛙形成强势卖挠点。便（二）、居枣家与办公相亏互影响。睬财富广场作摘为商办楼，葵其背后是住捉宅楼，两者欣紧依，且财镰富广场与5雀号楼和1号桃楼间距不够鸭大，对居家膜生活和商务伪办公都会造第成不同程度念的影响。肆（三）、售微楼部位置问辛题。绣售楼部放在该住宅楼里，私而且还是一酱层，使客户训感受不到写岁字楼的大气秧和高档品位禁，而且还会社给客户造成贵心理上的压晋抑。此外，慨售楼部内部岗装修、饰品听摆设等都不坛够独特美观势，不利于成熄交机会出现内。桂（四）、财跟富广场的单厌价较高，市吊场接受尚需给一段时日。寇而且，迄今央为止，徐州元真正意义上桑的纯写字楼副以出租为主左，出售不多僚，惟恐市场逆接受较为困谁难，不利于夸写字楼的销柄售，但又是处难得的机遇伙，毕竟第一因个吃西红柿粱的人被称为服勇士。境（五）、财晨富广场自身喷存在部分问刚题。乏如：标准层色上的公共卫少生间数量不益够，室内缺畜少私人卫生茫间，南面低偷楼层采光不那够好，净高秒不够导致二差级顶给人带理来压抑感，肝不能自控空裤调温度，脚付踏式大便器盘易坏且不利陈于卫生维持茶等。夕（屿六）、室内剃装修带来的墓潜在问题。很财富广场只短统一装修公兄共部分，室哄内部分由业暮主自行装修雄，不利于装乖修风格的统聪一。壤（七）、竞饶争对手已经挽出现。丹如上所述，货能与财富广切场相抗衡的旷只有帝都大虎厦、恒茂国毫际，目前，冈其已经开始早动工，且将枯要开盘，期污房销售。此乱外，其销售平部位于主要孟交通干道，党容易识别，熄利于宣传和含销售。习（八）、规龄模效应难以灯形成。和因财富广场负欲售部分只遮有B座12旗层，共16追8套，数量谈不够多，规负模效应难以析形成。亏（九）、商签住楼、产权滔式酒店和饭适店宾馆抢占案部分市场。驼财富广场价党位较高，对慌那些小企业等或刚起步的派企业而言，态因资金实力貌有限，入驻蛋成本较高，蛇无形之中已挎被拒之门外谊，只能选择型商住楼或产高权式酒店或聚宾馆饭店。超而对那些外男地企业分公缺司或办事处粮而言，因其融要兼顾住房惕和办公，在奏资金不是很唯充裕的情况佩下，也偏爱政于商住楼或起产权式酒店请或宾馆饭店皱。场五项目格客户群分析甘（一）、客券户定位勺财富广场单左间套内面积估在50-1煮00冻平米之间，散面积相对较唤小，总价相随对较低，容权易吸引那些沟大中型企业代、科技含量奴较高的企业趴和实力雄厚膊企业在徐开俊设的分公司复或办事处入层驻，同时，栗那些需要更溜换办公环境算、提高地位脚、提升形象包的公司也是觉非常重要的然潜在客户源笔。此外，选袜择二次投资烫置业的高端赌群体也是不葵可忽视的。窄（二）、客铁户细分狠1、年龄构竞成椅目标客户年碑龄段：25涨-55岁之蚕间；铸主力户型：兰套内面积为尖80平米左仍右；桶根据年龄结嘉构，可将目另标客户细分绍为：影50-60郊平米/间目嚼标客户年龄帜层次为25谦-35岁；漏60-80皮平米/间目贝标客户年龄眨层次为30美-45岁；盏80-10裙0平米/间胁目标客户年错龄层次为3妇5-55岁专；愧在营销推广毫时，可以针占对不同年龄何结构的消费皂心理与特点式，做出相应仙的广告策略背。团2、客户构准成梢（1）、第哈一目标群蹈——额自用买家分驻析为关于财富广娱场的各种优伶势前面已作泊详述，在此驶不予重复。旦现在，只分菊析自用买家剧的特征。袍多为高科技留产业，如：爹电脑设计、净三维动画制钳作、网络工宅程等IT行由业；染或为外地驻层徐办事处或涂在徐开办的粱分公司；绪或提升公司伏形象、提高胶公司地位的趋买家，如：挂管理类企业益、咨询类企毅业、设计类厕企业、投资析类企业等；俊多为改善办白公环境的二智次置业；胶资金实力较仓为雄厚；喂文化层次较胆高，且有干虎大事业的决园心与毅力；贝以白领上班内族为绝对主掌力，讲究生妨活格调，注贯重个人形象踏；它以脑力劳动继为主，规模酒不大，人员灭不多；茶用办公环境谈来提升自己敬公司的形象里力，以保商慰业往来中的纪信誉度；葬信奉诸“资生活工作并父重睁”肯的生存哲学团；培获得阶段性鞭成功后，改园善办公环境聚，展示自身兰实力；主一般注重工优作环境与品序质，讲究商斧务配套设施趁上的便捷性绑、整体感；严在价格认定赖上比较宽松救；惑在物业管理埋、商务配套裹的服务态度驱上，比较苛突刻；毙从事的行业渣，需要将更纺多的资金押珠在企业经营雅的周转上，震而无过多现姜金来买办公丘场地；罪购买行为较红为理智，会烫综合考虑各牢方面因素后件，决定购买研与否，但一兼旦认准后，廉会立即付诸哪行动；船据估算，自嘉用买家将占斥财富广场项服目销售比例爪的90%左雅右。铺（2）、第电二目标群尖——程投资买家分赚析浅投资买家一赛般不受地域梯限制，主要饿看重财富广钥场地段、环间境、办公、僵配套设施、填高档以及财球富广场综合理优势对土地执价值的提升吗力度，以投岗资作为财富捡积累的方式鼓，赚取房屋哄租金，或期搁待房价升值仍后转手卖掉啊赚取房屋中志间差价。居功能之外的辨地块稀缺性尤、唯一高档喂写字楼的心庆理优势和徐营州未来发展羊潜力及预期鼠的投资效益亭成为投资者宰青睐财富广艺场的重要因麦素。屠投资买家将忆占财富广场沫项目销售比符例的10%妨左右，户型赢选择一般在盟50-60魂平米/间以罩下，目的是例求低总价低犬投入来降低苏投资风险。败六入市出时机选择猴入市时机并某非仅指时间私概念上的时劣机，而是根动据开发商自带身情况和房废地产市场状任况来决定什怀么时候进入签市场，是卖叛楼花还是卖察现楼，是建阴到正负零还监是等到封顶预再卖，是抢羽到竞争对手边前开卖还是完等人家卖完束了再说，所颂谓时机成不过成熟即此之染谓。续对财富广场其来说，现楼受出售已毫无街争议，关键负在于何时推遭进市场。如闻前面所述，捎财富广场是堂徐州市第一逮家真正意义载上的写字楼清，其经营的寻好坏对整个撑徐州写字楼倚市场将产生归深远影响。放毫不夸张地绩说，帝都大沟厦、恒茂国绩际、金地商执都二期等写环字楼都在虎王视眈眈地窥傍视着财富广杯场的推广和姥销售。据调甘查，目前已省上市出售的退准现房写字巴楼只有恒石般大厦和金凯约隆大厦，用誉来出租的写撒字楼有刚刚桨推出的国贸班和以前的泛消亚、成功、柳华联等，帝麦都大厦、恒颜茂国际、金拉地商都二期艺等直到20漫07年3月钱左右才能相昼继完工，但穷其销售会提中前进行，如登：恒茂国际和已处于内部卸认购阶段，山开盘在即，插金地商都二纷期将于20砍05年10定月左右开盘夜。但因其不韵是现房，价水位又与财富况广场旗鼓相金当，因此，筹对财富广场絮的威胁不大致。细细数来资，对财富广罗场产生威胁寺的是恒石大冈厦和金凯隆芳大厦。恒石量大厦位于解穗放北路，位盏置非常优越沾，又是现房洪，价格为4党000多元把/平米，低恼于财富广场患；金凯隆大蔑厦位于淮海摆广场以北，秧依托徐州饭端店，主体已霉经完工，现担处于内外安虫装阶段，售袭价为300辫0元/平米拦左右，远低滴于财富广场各，且销售较参好。在目前娃有限的客户坟资源前提下酬，恒石大厦望和金凯隆大班厦已抢占一屋部分市场，耗陆续开盘的烘恒茂国际、闻金地商都二浅期、帝都大殿厦和待租的额国贸大厦等喉又抢占一部职分市场，加桨之徐州商住距房和产权式婚酒店的加入准，财富广场炊的潜在市场唇越来越小。都目前，徐州孔财富广场一拼楼大堂和北球面广场施工艳已接近尾声滚，加上前段徒时间的广告核宣传和内部凑认购，市场踩接受力度尚品可，因此，葱应在一楼大漠堂和北面广慢场施工结束聪之后，选择吐合适时间，它乘着各种利绕好因素推盘省上市。探七宣传撞策略饭从广告基本省原理分析，盲产品利益点偿构成目标受布众的吸引力金，即产品能短给买家什么绩样的实用利脖益。该利益还点可以是产蝴品本身的功谈能利益，也归可以是时尚爷、品位、显惰贵、服务内棚涵、区域规银划能力、投会资收益等附偿加价值。鉴夹于对财富广巷场潜在客户笑的分析，财妄富广场在推妇广宣传时，涉应着重强调院产品的功能菌、时尚、品贯位、显贵、将商务配套、径投资收益、回物业服务内撤涵等，可以邀考虑在平面昆媒体上做一雹系列报道，浆每一报道针价对一个卖点惯。箭1、提炼独逐特销售主张败一个热销售椒项目，需要填一个独特的麻销售主张，贪其指向必须侄为消费者提作出一个独一延无二的说辞浮，这个说辞着是你独有的抚，或者是第欲一个提出来惭的，而且这棍个独特销售玉主张对目标袍买家而言是降有实实在在宜的利益，即号消费者通过萌你的表达，神看见你确实珠能给他带来越实实在在的凶好处，具体刚要求是将统视一性（形象翼的整合，推告广策略中始捉终不变的核萝心）、连贯奶性（整个全育程营销过程法保持连贯，暴包括广告风牙格/诉求的汇可延续性）定、差异性（萝个性化识别龄的系统的建悄立，独一无似二，他人无艇法替代）三锁者有机结合亲。对财富广宣场而言，应替该提炼一个午主题，将各董个强势卖点帐与辅助卖点锻统率起来，休并就财富广针场的核心创唤意提出某个屠新奇口号，伞在此基础上庙，导入并树催立以此口号邻为核心的品屈牌形象，并乱以持续不断比的卖点不断孤丰满和完善糕财富广场品威牌形象，以作波动或间断惨高潮式的营看销方式及推惑广节奏吸引绞目标买家，现从而实现最破终销售。针桥对财富广场谊的现房状态掠，我们可以按提炼出如下第独特销售主稿张：浮“现真实感受/捡真实你我/陷体验式销售无”堵，即将财富姥广场的所有肉卖点一一展例示给消费者则，让其参观数，让其感受断，并欢迎其殊提出意见或询建议；千“饭透明化销售室”奔，即通过大积胆展示财富恢广场的一切趋，来提升项色目形象，来摊说明开发商卧的实力和信崖誉；喂“腐财富广场，思你去了吗？驳”途即通过煽情祸造势扩大财浩富广场的知截名度，在此糟基础上一一鸡展示财富广状场的所有卖聋点；遇“货健康比事业毛更重要疫”严，即提倡一帮种新的工作铅观，强调工尊作的前提是顺身体健康，凯只有保持身听体健康，事术业才能茁壮新成长，宣传诉推广时要结挠合财苑体育饥俱乐部和财脆富广场的设槽备配套。肯2、整合营坝销传播此（1）、关买于传播避传播的核心设主要表现在衫：将项目核日心竞争优势值美观、清晰蹲、准确的传怖达给目标对水象，产生鲜版明印象；在宅具体操作上堵，注意掌握纪节奏，配合足营销创造快片速的销售成惭绩；在传播佛中形成项目胡统一、明确换并具有延展映性的广告风迎格。一个成旱功的宣传推密广，应整合科运用广告、秧公关、事件倒营销、PO厨P、促销、魔DM等手段虏，全方位立轻体传播。茂（2）、营好销策略幼针对财富广清场所针对购汇买群体的需背求形态、特膊征、心理，喊制定相应的棕推售单位策愁略、户型策性略、价格策鞠略、付款方笛式策略、促奶销策略、广协告策略，做躁到未“环集中兵力，墨直击目标消饮费群体蜂”丧。剥（3）、具勺体营销建议练宣传口号：超八方商机聚义揽财富迅“株四面众”下聚揽黄金商演圈之气奏“妙四面齐”桶体现财富广匠场优越地理骡位置及区域片环境，体现插天时地利之局旺势。远“总一面射”股南接云龙公哄园、云龙湖捞、云龙山等平风景区，自听然环境优越镜；拖“号二面坚”仗北邻建国路蔬金融一条街汉，财富在此惩聚集；榨“祝三面蛮”允西靠国土局凭、劳动局、总工商局、人盆事局等行政赖机关，办公冤优势一绝；惕“包四面递”寨东倚中山路例商业一条街走，商机在此学无限蔓延；端“雷八方塔”谁亲历完备服仰务之本蝴“炮八方技”园从财富广场思自身出发，到挖掘自身带最给业主的置沸业优势，体锋现财富广场径的物业管理觉和商务服务兰。惹“展一方港”残高瞻远瞩的息规划前景；涛“首二方隶”蔑功能多样的允综合势能；垒“哥三方听”旨完善齐备的丑配套功能；冒“肃四方厨”旺绿色共享的偷自然生态；亚“势五方素”肤随意调配的扯弹性空间；功“界六方彻”躺知名专业的您物业管理；抹“怪七方教”红无可估量的屑升值潜力；钻“肺八方旦”谷与众不同的并形象品位。挣八广告缘策略垒（1）、造寿梦咱————茧创意的关泪键胞广告创意不滤仅仅是项目励具有什么，渠而是要讲在订这里投资能裂够得到什么查，享受什么扬，对自己的胳事业有什么丽样的帮助与腊发展。址一言概之，嫩所做广告应絮该为买家描尤绘一个美好毕的蓝图。对份财富广场而需言,首先要窗强调的是入发驻财富广场衡能够提升企超业形象,提息高企业地位策,增加企业郑与他人合作迎的机会，增茶加业务量；侧其次，强调肚的是获取较湾为优越的办钥公环境和办摆公条件，有雕利于调动员树工工作的积慧极性；最后烟，强调的是匆长期投资能认获取巨大收客益。胸（2）、关怕于广告计划婚造势判——旦制定广告计谊划的关键哄提炼卖点，播令项目广受信关注，各类好媒体强势配独合，广告安其排紧凑有力染。镜凡此种种，认其核心在于骗造势，给人庆以非来不可禁、非看不可险的印象，才盘称得上是一袋个好房地产爱广告。伸（3）、关镜于广告计划细安排息集中考虑近袍3个月内的棚广告计划居房地产的广际告计划会受丙到自身销售着业绩，竞争菊对手，市场仙形势等诸多军因素影响，向长期性广告蓝计划的变化挠较大。在此琴情况下，集亮中精力考虑册如何围绕开倍盘期间的广踢告安排更有新意义。巨（4）、关坐于广告手法址广告手法需凉要不断创新截房地产市场他的变化迅速侮，抱着僵化奥的原则是不营可取的，只收有不断创新毒，才能创造休性的引导目仔标客户，才谈能引导全“哥见怪不怪持”羽的读者。柔无论策划、幕创意、执行污、表现皆如累此，只有富参于创造性的炊思维方法才莲能获得理想姨的销售效果贯。搜（5）、关呢于媒介创新建整合传播，荒即运用广告光攻关，利用芦DM、促销蛇、事件行销川等各种手段陶。但在不同擦阶段侧重点尼应有所不同峡。楼地产的地缘裙性客户特征渗显著，故项座目周边的形就象推广非常晓重要，尤其础是开盘时期供。对财富广削场而言，可宵以在开盘前寸几天分派销贼售人员前往孤泛亚大厦等姑写字楼进行故上门推介，乖目标固定，药利于销售。旬地产销售工糕具即楼书、米户型单页、夜DM、售楼劫处的氛围营锡造、样板间卖的设计都是犬促成最终销豪售的有利手晃段。翅（6）、房鞠地产广告发宇生作用的过琴程阴在徐州，每闯天都有项目半在进行推广大宣传。所以默，在做广告扬时一定要实汗行凝“矩三步走离”味战略：坛第一步，一脆个有效广告属的前提就是向让人看见，锻让人有兴趣转去了解和关间注这个项目筹，最起码要衣引起我们目糟标客户群体叹的关注。贱第二步，在是看过这个广歼告后要产生驻想亲身了解拾的兴趣和愿吴望，这依赖丑于广告卖点尘是否与目标都对象的购买帅心理及需求承相符。晴第三步，兴当趣转移为行谦动。房地产羡是一个注重致即时销售，像资金快速回袋笼的行业，绝广告效果直烫接体现在售松楼部的看楼靠人流量和电豆话咨询量上棋。专所以说：形慨式决定注目鲁率，内容决副定兴趣以及层是否行动，坝两者缺一不丽可。稿（7）、好毕广告的标准绕从买家的角毫度来看，房扑地产广告效仅果的好坏，沫关键在于是泽否能与目标抄买家实现有当效沟通。凳好广告的标谈准：麦视觉的注目晌性保证广告领引起注意。萝内容清晰易趟懂，确保广锻告策略得到骡贯彻。互提供购买利踢益，保证广挖告与销售紧帖密结合。殿整体上的美朝感/个性令辣受众增加对莫项目的心理命评判分。铃一致风格保液证广告累加熊效应形成项裤目品牌。挪（8）、广育告组合衰广告决非是维单纯的报纸貌广告，楼书并、DM、房挽展会、户外趴、POP、存样板间也都惨是广告信息侧传达的重要免媒体，完全尤依靠报纸广设告很难达到衬项目卖点诉溪求的效果。延同时，必须水根据不同销迁售阶段，选浙择阶段性主疮打广告推广岗方式，灵活锹运用广告、渐公关、促销白、行销等整循合传播手段态。徐（9）、广虹告配合奖广告必须与继销售紧密配抖合、互动，壤尤其在销售喝服务、销售喷工具、销售裙事件促销上挂都离不开开