狮岭项目可行性研究报告

PAGEPAGE45狮岭项目可行性研究报告目录第一部分项目基本资料………………..2第二部分市场状况分析……….………5第三部分项目情况分析………………23第四部分市场定位策略………………26第五部分项目总规划方案30第六部分项目投资成本估算…………35第七部分销售及经营收入预测………38第八部分可行性结论及建议………41第一部分项目规划基本资料项目简介地块名称：翠豪花园（暂定名）发展商：广州致岭房地产开发有限公司地理位置及现状：该地块位于狮岭镇杨赤路，邻近广清高速海布出口，距狮岭皮具城约5分钟车程。用地性质：商业、住宅楼用地面积：230000平方米因未来规划兴建的武广铁路快线与地块西南端经过并占用一部分用地，实际总用地面积为180000平方米。预计主要技术指标及要求建筑密度：含裙房30％（以用地面积180000平方米建筑容积率：2.0总建筑面积：36其中：商业36000平方米住宅310000平方米其他（公建用途等）14000平方米建筑层数：最高15层规划居住密度：规划居住人口6570人，居住户数2190户（以3人／户计算）绿化率：绿地率35%、人均公共绿地9公建配套：公建配套的项目建设应与住宅建设同步进行，其具体要求如下：大型会所：建筑面积6000平方米幼儿园：建筑面积2500文化站：建筑面积6卫生站：建筑面积400居委会：建筑面积3综合商店：建筑面积2邮局：建筑面积8变电房：建筑面积6垃圾压缩站：建筑面积2其余用途公建设施：建筑面积600平方米车位：1：1.2第二部分市场状况分析项目位置概述项目位置位于花都区狮岭镇杨赤公路，广清高速公路海布出口旁，距狮岭皮具城约5分钟车程，是往返花都市区和狮岭的必经之路。项目地块东临杨赤公路，西靠广清高速，同时，未来规划的武广快线将于地块的旁边经过。项目地形图区域概况地理位置狮岭镇位于广州市花都区西北部，地理位置得天独厚，南接广州，北靠清远，距广州市中心城区34公里，广州新白云国际机场和花都港均15公里，京广铁路广州北站5公里，是南北商贸重镇；交通四通八达，107国道（广清高速公路）、京广铁路贯穿全镇，杨赤线公路、芙蓉大道、山前旅游大道、平步大道等公路与广清高速公路狮岭出入口相互连接；镇域总面积160平方公里，城区面积9平方公里。人口总人口18万多人，其中外来人口近10万人，下辖25个村（居）委员会。商业状况目前，狮岭镇已形成集皮具设计、生产、加工、销售、运输、信息交流相配套的产业集群体系，成为了全国最大的皮具生产销售中心和皮具原辅材料集散地。

狮岭镇建有全球最具规模的皮革皮具大型专业批发市场——广州狮岭（国际）皮革皮具城和5000多亩的皮革皮具工业区，有皮革皮具商行和生产企业5000多家，从业人员近12万人，年产皮具4亿只，年产值超过60亿元，狮岭的皮具产品份额占广州市60%，占广东省35%，皮革皮具交易总量为全国第一狮岭（国际）皮革皮具城每天交易额超过200万欧元，是闻名中外的皮革皮具原辅材料集散中心，国际性皮革皮具行业盛会——一年一届的中国（狮岭）皮革皮具节（每年11月初举行）更使狮岭蜚声海内外，中国（狮岭）皮革皮具节已成功举办了五届。近年来，花都高度重视皮革皮具产业的发展，出台了一系列扶持政策，为投资者提供全方位、优质高效的一条龙服务，积极营造皮革皮具产业发展的良好环境，努力把花都狮岭打造成为享誉世界的皮具强都。主要竞争板块情况区域板块划分：针对本项目所在区域，可将竞争对手所处位置按以下划分：A区域：狮岭板块，竞争对手包括雅宝新城、南航碧花园、金碧御水山庄；B区域：区府板块，竞争对手包括雅居乐雍逸豪廷、云珠花园、合和新城；C区域：新华板块，竞争对手包括时代美居。（各区域划分详见下图）狮岭板块狮岭板块雅宝新城、南航碧花园、金碧御水山庄区府板块雍逸豪廷、云珠花园、合和新城新华板块时代美居各板块区域特征A区域：狮岭板块区域概况狮岭板块位于花都区商业重镇狮岭镇，是广州与清远的连接点，覆盖范围包括狮岭镇旧区及山前大道西，板块内的工商业以皮具生产销售为主，目前已形成集皮具设计、生产、加工、销售、运输、信息交流相配套的产业集群体系，是花都区重要经济支柱，同时亦成为全国最大的皮具生产销售中心和皮具原辅材料集散地。

市场行情受狮岭皮具产业推动，加上板块边缘具有大量天然景观性的自然资源可供利用，致使该板块房地产业亦迅速升温，区内房地产项目多以大型自然生态生活区为主，由早期的雅宝新城，中期的南航碧花园、金碧御水山庄，至近期的碧桂园假日半岛，无不以此为开发理念。尽管现时狮岭的皮具产业已具备相当规模，同时亦以狮岭皮具城为龙头带动其他产业的发展，但据政府规划，国际化及品牌化发展，将是狮岭今后主要的拓展方向，由此可见，该板块内的商业发展前景十分可观。随着经济的发展，人口的扩充，房地产升温也是势在必然。价格走势由于板块内已具备良好的商业气氛，结合可供利用的自然资源，房地产开发项目多以别墅和洋房相结合的中高档住宅区为主，而该趋势可从其售价得以充分反映。目前该区内在售楼盘洋房均价2500－2700元/平方米，联排别墅均价4000－6000元/平方米，独立别墅均价6000－8000元/平方米。从房管局统计数据显示，洋房成交量与去年同比增幅为14％，别墅成交量与去年同比增幅为22％，这一数据反映板块内成交客户多集中为私营企业家，而高级职业型人士对别墅的承接力相对较弱，但对联排别墅和洋房具有十分充足的支持力。楼盘名称洋房均价（元/平方米）别墅均价（元/平方米）雅宝新城26807000南航碧花园25005000金碧御水山庄28005500平均成交均价26605833建筑风格楼盘名称风格简述雅宝新城欧陆式建筑，建筑外立面线条简单明快，结合园林，整体风格偏向于法式设计南航碧花园整体设计为欧陆式现代风格金碧御水山庄洋房和联排别墅均为欧式设计，色彩明快；而新推出的独立别墅则以古典欧式设计为主狮岭板块的建筑设计多以欧陆风格为基调，以显示尊贵、高尚、雅致的建筑文化品位，而雅宝新城、南航碧花园、金碧御水山庄三个项目的建筑均呈现浓厚的欧陆风格，其差异只是在外立面的装饰、色调、线条的运用、窗户的形状与及屋顶的形状等小的方面作不同的调整。园林特点雅宝新城：整个园林设计均以法式园林为主，体现出雍容的气度，亦能呈现一种雅致的居住气氛，而住宅区局部位置更融入了东南亚式的亚热带园林元素，为住户带来不同的视觉感受。南航碧花园：由于项目位于王子山，自然环境得天独厚，因此其园林大部分均以保持原生态为最大特色，充分体现“领航山水生活”的居住概念。金碧御水山庄：也是位于王子山内，故其园林特色与南航碧花园较为相似，但因该项目占地规模较大，所以其定位为大型“生态山水城”。项目市场形象、价格定位及目标客户群楼盘名称市场形象价格定位目标客户群雅宝新城生态型住宅区，曾获“最佳山水住区”、“最佳园林住区”奖洋房开盘价1700元/平方米，现售价2680元/平方米；联排别墅现售价6000元/平方米；独立别墅现售价8500元/平方米在狮岭从事皮具生意的商家，高级职业型人士；花都区投资型买家；广州市区度假型置业人士。南航碧花园生态型山水住宅区洋房现售价2500元/平方米；联排别墅现售价5000元/平方米；独立别墅现售价6000元/平方米一期主要面向南航集团内部，二期对外公开发售，主要面向广州市区度假型置业人士及部分狮岭的商家。金碧御水山庄大型度假式生态山水城电梯洋房现售价2800元/平方米；新推“山林涧”别墅区独立别墅6000元/平方米；联排别墅4000元/平方米广州市区度假型置业人士，主要欲吸纳广州市有一定财力的而又想住得舒心、自然的，年龄段为30-50的富有一族。狮岭的商家和高级职业型人士亦占有相当比例以上项目通过市场定位对目标客户市场进行了分类：雅宝新城、南航碧花园、别墅消费主体主要是事业成功型人士，其中在狮岭从事各类皮具生意的企业家占有较大比例，别墅产品是其成功的标志，同时也为了享受舒适自然的生活和邻近狮岭的交通便利性。金碧御水山庄因其规模为目前狮岭最大，所以除了面向狮岭市场外，其洋房单位和联体别墅还由由市区的城市金领来承接。主要竞争对手情况简表项目名称雅宝新城发展商广州花都雅宝房地产开发有限公司位置花都区狮岭，广清高速公路侧定位花都区“月亮工程”占地面积839160平方米建筑面积800000平方米绿化率55％容积率0.9主力户型多层及小高层洋房，双联排别墅，独立别墅规划总户数2000多户现推售范围第七期的别墅产品总量约有百余套，现正在紧张施工‘联排别墅建筑面积在210平方米左右，花园面积200余平方米，每套118万起；独立别墅建筑面积303～353平方米，花园面积327～450平方米，售价238万起/套；洋房以推售货尾单位为主。交楼时间洋房现楼，别墅2006年底销售情况洋房90％，别墅70％项目名称南航碧花园发展商南方航空（集团）公司，广州碧花园房地产开发有限公司位置花都区狮岭山前大道，王子山风景区定位领航山水生活占地面积1600000平方米建筑面积520000平方米绿化率65％容积率0.32主力户型多层洋房，双联排别墅，独立别墅规划概况一期别墅500套，二期别墅272套，公寓384套，三期别墅450套现推售范围二期“天鹅湖组团”占地约26万平方米，规划建成280栋别墅和380套公寓交楼时间二其公寓2006年5月底，别墅2006年底销售情况洋房50％，别墅60％项目名称金碧御水山庄发展商广州恒大房地产开发有限公司位置花都区狮岭山前大道，王子山风景区定位百万平米五星级生态山水城占地面积1100000平方米建筑面积880000平方米绿化率55％容积率0.8主力户型多层洋房，双联排别墅，独立别墅规划概况香格岭、风铃林、飞花谷、水云间、碧云天、御水湾六大组团别墅及洋房现推售范围新推组团“山林涧”，包括联排及独立别墅182套，电梯洋房286套交楼时间2006年7月底销售情况洋房30％，别墅50％区域市场发展前景拥有花都区内最优越的自然环境资源，是目前唯一的生态居住地。交通条件十分便利，除现有交通网络外，规划兴建的武广快线将使其网络更为完善。受政府政策支持，区内皮具经销规模不断扩大，经济状况正处于增长期，全区商业正向国际化、品牌化方向发展。房地产持续升温，金碧御水山庄、南航碧花园、五溪御龙湾、芙蓉绿茵豪苑等大型山水生态住宅区在山前旅游大道以北崛起，并形成房地产走廊，而新鸿基等房地产开发商亦将相继进驻。限制因素该区域齐备的市政配套基础相对薄弱，小区住户的日常生活基本依靠楼盘自身的配套设施，而这些项目配套设施相对较为欠缺规模性，对业主的日常生活有一定影响。同时，由于区内别墅物业业主的质素较高，对于文化生活的需求亦比其他物业较强烈，特别期望能够找到一些高尚健康的休闲娱乐场所，而狮岭板块在售项目，有关配套极为欠缺。狮岭板块现时所开发的项目，小区内部环境的建设美仑美奂，但是楼盘外围的环境却强差人意，交通路面状况的脏，道路两侧村庄的乱，治安条件的差，三大方面的综合，大大降低了市场吸引力。B区域：区府板块区域概况与狮岭距离较近，是新兴的城市居住板块，各大小楼盘较多分布于迎宾大道沿线，与项目有直接竞争力的楼盘包括有雅居乐雍逸豪廷、合和新城和目前区内热销的云珠花园。建筑风格楼盘名称风格简述雍逸豪廷南地中海式建筑，别墅风格仍是雅居乐经典的米黄色外墙加上红褐的屋顶。新建的别墅在很多细节上下了功夫，外立面增加了雕花装饰和“罗马柱”设计，务求达到豪华大气的效果。合和新城整体设计为欧陆式现代风格，予人稳重的感觉。云珠花园现代建筑风格，线条明快，色彩鲜明。园林特点雍逸豪廷：配合楼宇建筑外立面，园林的特点也以欧洲宫廷式为主，路面采用天然石材和“老火砖”铺就的路面，小区内的水景布局也十分用心，中央有一条贯穿小区的水带。另外，在树种的选择上，也较多使用成年的珍贵树种，并以遮阴树种为主。合和新城：园林绿化较为简单，但能体现一种雅致的风格。云珠花园：东南亚式园林，主题明显，带有浓厚亚热带风情。项目市场形象、价格定位及目标客户群楼盘名称市场形象价格定位目标客户群雍逸豪廷市区顶级豪宅洋房均价：4000元/平方米；独立别墅1.2万/平方米，联排别墅9500元/平方米事业成功的企业家，都市金领合和新城新兴大型居住区洋房3600元/平方米；联排别墅5200元/平方米；首期住宅的目标客户主要为新机场经济圈和花都区的白领、金领阶层和私营企业家云珠花园都市精品式居住小区一期悠扬水岸洋房均价3300元/平方米花都区的白领阶层主要竞争对手情况简表项目名称雍逸豪廷发展商广州花都雅居乐房地产开发有限公司位置花都区凤凰北路占地面积150000平方米建筑面积170000平方米绿化率30％容积率1.1主力户型电梯洋房，联排别墅，独立别墅规划概况整个项目规划有180栋别墅，14栋带电梯洋房现推售范围123套联排及独立别墅交楼时间2006年1月销售情况别墅共售出90％，尚余少量尾货，洋房未正式推出项目名称合和新城发展商合和实业有限公司位置花都区迎宾大道占地面积733000平方米建筑面积1290000平方米绿化率35％容积率1.6主力户型电梯洋房，联排别墅，独立别墅规划概况规划建有别墅、洋房，酒店、物流、写字楼等。其中洋房住宅产品有一梯四户和一梯六户，单元面积150－230平方米，主力为三房两厅。联体别墅建筑面积约300平方米，花园面积50－70平方米。现推售范围一期洋房400套，联体别墅48套交楼时间2006年6月销售情况别墅售出90％，尚余少量尾货，洋房未正式推出项目名称云珠花园（悠扬水岸）发展商广州勤建置业有限公司位置花都区龙珠路占地面积35200平方米建筑面积94200平方米绿化率30％容积率2.67主力户型电梯洋房规划概况共由18栋小高层六大电梯洋房组团构成，分两期开发。现推售范围首期“悠扬水岸”，由75－84平方米的两房两厅、94－120平方米的三房两厅、156－222平方米的复式单位组成，交楼时间2006年10月销售情况F组团A座小量剩余尾货约3套，D组团剩尾货约13套区域市场发展前景新兴城市中心居住区域，房地产发展速度较快，随着各楼盘的相继完工，居住气氛日渐浓厚。在有实力的发展商的带动下，容易形成规模效应。毗邻花都区政府，形象较佳，大部分楼盘均致力打造时尚概念精品楼盘，市场定位较高。市政配套完善，拥有完备的城市交通网络，出行方便。限制因素新区开发，部分项目地处新辟区域，目前较为偏僻。现时区内入住率较低，居住气氛尚未形成。缺乏大型商业配套，饮食、购物、娱乐不方便。C区域：新华板块区域概况该区域前身为新华镇，是花都区的旧城区，房地产开发时间较早，早期较具名气的楼盘有骏威广场，现时区内热销的楼盘有时代美居。建筑风格时代美居楼宇的建筑风格比较明显，是东南亚式建筑。园林特点时代美居的园林是典型的巴厘岛风格，景观设计充分体现出亚热带风情。项目市场形象、价格定位及目标客户群时代美居整个项目的形象非常鲜明，通过巴厘岛式的园林和建筑，建造一个市场高定位的风情概念精品小区，现时售价为3300元/平方米，目标客户群是事业成功的都市精英和金领人士。主要竞争对手情况简表项目名称时代美居发展商广州花都南华房地产开发有限公司位置花都区宝华路占地面积53000平方米建筑面积106000平方米绿化率34％容积率2.0主力户型多层洋房，电梯洋房，叠加式别墅规划概况第一期由8栋七层的多层洋房和三栋12层带电梯洋房组成，顶层皆为复式，首层单位全部架空成园林式连廊，与中心园林区及泳池连成一体，使巴厘岛风情得到充分延伸和展现。第二期主要以叠加式别墅为主，外加5栋12层带电梯洋房。现推售范围现推最后的三栋电梯洋房，总高12层交楼时间2006年底销售情况基本售罄，仅剩有十余套单位，区域市场发展前景经过政府的旧城改造，现已成为花都最主要的市中心区域。区内的市政、商业等生活配套极其完善，交通十分便利。限制因素由于属旧城区，土地供应量不足。区内居住密度较高，交通状况拥挤，噪音及污染严重。总结在户型面积结构上，各个板块的楼盘的户型面积多以大面积为主，中、小户型面积可选空间不大。在户型平面设计上，各个板块的楼盘的户型设计变化不多，同质化情况严重，市场上的产品缺乏亮点，是目前的市场空白点。在市场形象定位上，各个板块内的楼盘多为中档产品，而中高档及高端产品不多，因此存在较大发展空间。大部分的发展商开发水平不高，由于缺乏有效的开发思路及前瞻性，因此多采取保守的开发策略，致使各个开发出来的楼盘相互差异性不大，导致开发风险及销售被动性增大。大部分楼盘的物业管理水平未能真正满足买家的生活需要。目前各个楼盘仍处在单纯楼盘开发阶段，缺乏建立生活社区文化的意识。在价格定位上，区府板块和新华板块的价格比较接近，而狮岭板块与两个板块存在300－500元/平方米的价差，由于该区域内缺乏高质素的中高档住宅产品，因此其价格仍存在上升空间。小结：争取中、高端目标客户群的支持是项目开发的主要方向，针对市场上楼宇户型的空白，推出新产品，提供完善生活配套，提高物管水平和打造社区文化，营造出具有鲜明产品特点和形象的项目是区域市场的空白点。第三部分项目情况分析优势分析位置优势：位于花都市区和狮岭镇城区之间，是往返两地区的必经之路，项目地块幅地广阔。与狮岭板块内各主要竞争对手相比，项目位置离狮岭皮具城距离最近，地点便利性优于同区域其他竞争对手。交通优势：位于广清高速公路海布出口旁，交通路网四通八达，107国道（广清高速公路）、京广铁路贯穿狮岭镇，杨赤线公路、芙蓉大道、山前旅游大道、平步大道等公路与广清高速公路狮岭出入口相互连接。客源优势：狮岭作为商贸重镇，建有全国最大的皮具贸易专业市场——广州狮岭（国际）皮革皮具城，从事相关行业人口众多。劣势分析项目地块形状不规整，且被路网（已建成的规划路与规划中的武广快线）间断及包围（杨赤路与武广快线），整体布局存在相当难度。人文环境亟待改善，项目所处区域属于狮岭镇边缘，居住人群整体素质的提高、周围治安环境的改善、大社区概念的形成，还需一定时间。交通线路的设点站与项目的距离较远，交通配套以公交为主，形式较为单一。项目周边尚未形成联片居住区，生活、商业等配套设施极为缺乏。发展前景分析皮革皮具业是狮岭的传统工业，在狮岭皮具城已成功制造品牌效应的推动下，狮岭的皮革皮具业规模化将不断扩大，为房地产的开发带来广阔前景。狮岭板块的房地产发展，随着雅宝新城、南航碧花园和金碧御水山庄等大型楼盘的不断推出，加上新鸿基等具实力的发展商的即将进驻，使狮岭板块升起一跃而成为花都区热点板块之一，市场关注度明显升温。板块内商品房产品同质化情况严重，特色楼宇可选性不多，市场内缺乏新型产品。目前狮岭镇内尽管设有购物、饮食等商业配套，但设施档次并不高，未能满足中、高端消费需要。风险分析各在建、在售竞争项目在规模上在花都乃至广州楼市均具有一定的影响力，对于项目有相当的威胁。各竞争对手项目在规模成本上均具有相当的优势，在项目附加值上如教育配套、小区配套等更不惜成本，从而增加制造产品的势能，而本项目的规模优势明显不足。本项目的发展商品牌知名度较为欠缺，市场认知度不高。第四部分市场定位策略目标客户群分析根据项目的位置及规模情况，为提高项目在规划开发方面的准确性，使项目的针对性更加明确，因此进行了一次客户群市场调查，具体调查数据统计如下：调查地点：狮岭皮具城及周边商铺调查情况：调查总数350人，其中有效访问325人调查形式：问卷，随机访问调查时间：2006年4月6－8日，共三天根据调查统计数据，得出结论如下：有再次置业意向的客户占绝大部分，而且私营企业家和高级白领的比例居多；可接受价格范围与目前市场价格趋势基本吻合，可以预见市场价格仍存在上升空间；在户型选择和面积要求方面，尽管主流趋势多为三、四房及120－150平方米，但这是由于目前市场上可选户型不多和中、小面积住宅较欠缺的情况而造成的；现时别墅市场价格定位较高，对高端消费低一档次（即中高档）的客户群形成购买阻力，但对复式洋房和联排别墅有较高期望值；结合对置业考虑因素和配套设施要求的分析，买家期望居住小区的配套设施应比较完备，能满足生活上的需要。基于对生活配套设施的要求，买家现阶段多倾向于选择市区地点。市场定位分析项目市场定位分析（与竞争对手相比）：定位类别优势劣势中、高档次定位形成相当档次与竞争对手有所区别，项目形象鲜明，有利分流目标客户群成本增加，价格相应升高；市场认知度不高，前期开发及推广投入相对较大相同档次定位制造市场热点，以适当的成本营造项目档次，与竞争对手项目达至双赢的局面与竞争对手争夺相同的目标市场，但规模优势不明显低档次定位建造成本低于其他档次，较低的价格定位能吸引市场关注，项目形象档次较低，对发展商品牌发展有影响，且未必有助于加快销售速度建议：充分发挥项目的位置优势，选择高于竞争对手档次的定位，在项目规划和市场形象包装上应优于竞争对手，增强项目的综合质素，营造个性鲜明的项目形象，以合理的价格争夺市场分额。市场定位形象考虑B区域：区府板块B区域：区府板块高尚概念常住型住宅小区C区域：新华板块一般化常住型住宅社区A区域：本项目风情概念商住一体化住宅精品小区考虑因素：由于目前项目所在狮岭区域内大部分楼盘的产品及形象差异性并不明显，因此在产品开发和形象定位上要突出；与C区域新华板块项目形成规模上的差异，从配套设施等方面与对手区分开来；拉近与B区域区府板块项目的档次，但通过较高的性价比令项目在市场形象上有所突显。项目形象定位建议根据以上市场形象定位因素考虑，本项目必须开发的产品应是：独特的高质素产品（包括规划、户型、装修标准等）个性鲜明的市场形象（地域风情、商住一体化）合理的市场价格（与竞争对手价格接近）项目市场定位：地域风情、国际社区倡导时尚、倡导时尚、便利的生活模式人性化的设计理念领先市场的产品设计高品质、高素质诉求生活风情生活、精彩居庭国际公寓、商铺式联排别墅支持点地域风情、大型生活会所、邻近狮岭商贸区小区规划、园林设计、室内间隔布局等体现项目的物业管理水平体现项目市场定位概念第五部分项目总规划方案建议整体规划概念说明按市场情况的总结，项目总体规划理念为大型商住一体化住宅生活小区。项目规划以开发特色产品为原则，住宅将由商铺式联排别墅、叠加式复式洋房、小高层洋房及国际公寓四种产品组成。在户型设计上，商铺式联排别墅把投资与自住形式相结合，形成特色产品推向市场；叠加式复式洋房将满足高级白领至私营企业家阶层的居住需要；小高层洋房将加大中小户型的比例，填补市场上的空白区域；国际公寓则可增加投资型买家的吸引力。根据地块被规划路一分为二的状况，在整体布局上，规划路以北地块中心位置为组团式住宅区，分布有小高层洋房、复式洋房，且利用地块为山地的现状，楼宇将形成高低落差的布局，以增加布局的立体感；而规划路以南地块以复式洋房为主，私密性相对较高。为加大商业开发价值，整个小区东侧杨赤路沿线为商住综合楼，其中规划路以北为商铺及小高层洋房，以南为商业裙楼及酒店式公寓；为最大限度减少噪音，临路的小高层洋房尽量采取南北朝向。为树立项目整体形象与体现商住一体化概念，规划上将充分利用地块中间的规划路，拟建成一条风情概念商业街，商业街两侧为商铺式联排别墅，小区大型会所建于商业街北侧靠杨赤路口，与南侧商业裙楼相呼应，整个商业街将成为项目标志性形象建筑。为规避小区西侧武广铁路快线的影响，项目布局将充分利用原有地形或通过楼宇的楼体建筑以减少噪音影响。规划布局特点层次丰富的空间布局：规划结合用地及周边的环境特征，设置了包括沿街商住式洋房、组团式洋房及联排式商铺别墅等不同户型的住宅，满足不同住户的需求，同时形成小区丰富的空间组合。重塑地形，创造舒适宁静的小区环境：因“武广”铁路从地块的西侧通过，规划拟利用原有的山体土方，重新塑造山坡地形，在有效隔绝铁路噪音的同时，也为小区营造了优良的地形景观。主次分明的景观系统：南地块满足首期建设要求，结合建筑间距设置尺度宜人的园林绿化，并在入口区设置集中绿地，提供小区的公共活动和交往空间；北区为建设的重点，由贯穿南北轴的大型水景绿化园林，配合各组团空间的绿化景观，形成主次分明、主题突出的景观系统，中心高层住宅洋房更以两层高的架空绿化，将建筑与园林绿化融为一体，从而形成山水相映的景观体系。挖掘潜藏的商业价值：地块位于皮革产业的核心区边缘，良好的配套将会带动持续的商业发展，规划将有效利用沿街面，设置适宜小区整体定位的商业空间，包括联排别墅的首层商铺和高层住宅的裙搂商铺，提供较高档次的商业物业。完善的配套服务：小区根据定位和远期发展规模，配套会所、超市、幼儿园等公共服务设施，并利用地形的地下和半地下空间，设置充足的停车库，将景观和停车功能相结合。整体规划主要技术指标类型每层户数层数单栋面积(m2)栋数面积(m2)单元平均面积(m2)类型百分比(%)商铺联排式别墅商铺联排式别墅132603693602603.40%复式洋房德国风情复式洋房462688143763222430.17%倚山复式洋房1236721672336倚山复式洋房2248961896224倚山复式洋房343134411344336倚山复式洋房444179247168224倚山复式洋房5452240511200280倚山复式洋房6462688924192224洋房蝶型洋房1(首层架空)418835232505611658.07%蝶型洋房2412.55800211600116叠式洋房2612567673973278.83洋房14125376316128112洋房24198512217024112洋房361911520223040101洋房4(首层架空)61913680227360120公寓公寓8191152022304075.798.36%面积百分比用地面积166072商业面积4272113.49%居住面积27232485.98%配套建筑面积25000.79%总建筑面积316718占地面积41208容积率1.91建筑密度24.81%总户数2432停车位1800项目总体规划平面图幼儿园围合型叠加式复式洋房组团国际公寓生活配套综合商业裙楼大型生活会所商铺式联排别墅及商业街中心花园景观高层洋房小高层洋房（首层商铺）半山叠加式复式洋房组团组团式小高层洋房半山叠加式复式洋房组团幼儿园围合型叠加式复式洋房组团国际公寓生活配套综合商业裙楼大型生活会所商铺式联排别墅及商业街中心花园景观高层洋房小高层洋房（首层商铺）半山叠加式复式洋房组团组团式小高层洋房半山叠加式复式洋房组团第六部分项目投资成本估算项目基本情况总用地面积230000实际用地面积166072总建筑面积366718户数2432地上建筑面积316718容积率2.21序号项目名称：可售面积单价合计（万元）1住宅272324300081697.22商业42721700029904.73地下车库（1667个车位）50000166783355万/个车位合计365045119936.9序号项目名称单位成本（元/平方米）金额（万元）备注按销售面积按建筑面积一土地费用547.88545.3820000二前期费用:33.533.3512232.1设计费用:18.0818660.092.2三通一平10.410.35379.55其中临水4.564.54166.49临电5.845.81213.062.3其它前期费用5.025183.36预算5元/平方米三建筑安装成本1243.51237.8345393.453.1室内土建装饰及内水电安装946.8942.4834562.6其中电梯洋房主楼110020127.8建筑面积182980平方米复式洋房及联排别墅主楼7506934.8建筑面积92464平方米地下室15007500建筑面积50000平方米3.2电梯购置及安装32.632.451190按35万/台3.3各类装修工程18.918.82690其中样板房装修10.9610.9140040万/套，约10套住宅大堂装修7.947.91290平均面积50平方米，共2900平方米3.4各类供货安装工程230.95222.98430.85其中住宅装修标准4007319.2计电梯洋房煤气设计费30.4530.311111.65安装总费用为1962.85万元，可向用户收取3500元/户并减去成本煤气增容费煤气管安装费3.5售楼部14.2414.18520预计20其中装修13.713.635002500元/平方米，园建、绿化0.550.5520500元/平方米，预计400平方米四基础设施配套229.24237.528550.84.1永久用电120.17119.624386.754.2永久用水19.6919.6718.774.3小区道路排水道路及排污20.0920733.444.4小区绿化105.481053850.54按300元/平方米4.5交通设施及指示牌4.024146.694.6通讯43.98145.92按600元/户4.7可视对讲等弱电工程7.997.96291.841200元/户，可向用户收取后减去成本4.8白蚁防治工程1.751.7463.931.2元/m2包括用地面积和建筑面积4.9信箱0.670.6624.32100元/户4.10网球场1.641.6460预计30万/个五公共配套113.06112.554127.245.1市政配套费28.8228.691052.24按573.87元/m2*5%5.2会所装修及设备65.7565.4524004000元/平方米5.4游泳池8.228.183005.6幼儿园10.2710.233751500元/平方米开发成本合计2138.962128.9278071.49六销售费用（2%）65.7165.412398.74七财务费用（2%）65.7165.412398.74八管理费用（1%）32.8632.711199.37九不可预见费（5%）164.28163.535996.85费用合计328.55327.0611993.7成本及费用合计2467.242455.9890065.19第七部分销售及经营收入预测价格定位建议及考虑从项目所在狮岭板块区域内各竞争对手分析得知，价格的主流趋势是洋房2800元/平方米，联排别墅5500元/平方米，而随着区内房地产业的升温，价格仍有上升趋势。本项目与其他竞争对手相比规模较小，建议以“低总价、高单价”的营销方针，营造合理的性价比，以合理的均价取得市场分额。从项目开发成本考虑：单位成本：2467元/㎡目标利润：30%达到目标利润的销售均价：3207元/㎡根据市场行情及结合项目规划情况，如果不考虑时间等不可预计因素，项目各类售价预测为：小高层洋房（含豪华装修）：2800元/平方米国际公寓（含豪华装修）：3500元/平方米叠加式复式洋房：4000元/平方米商铺式联排别墅：5500元/平方米沿街商铺：7000元/平方米地下车库：50000元/车位收入预测依据按项目总体规划方案经济技术指标预计销售时间：三年项目销售收入预测表住宅类型销售面积（平方米）均价（元/平方米）合计（万元）商铺式联排别墅936055005148叠加式复式洋房83104400033241.6小高层洋房（含豪华装修）159940280044783.2国际公寓（含豪华装修）2304035008064销售面积合计275444销售收入（万元）91236.8商业类型面积均价（元/平方米）合计（万元）商铺42721700029904.7车位类型数量（个）均价（元/个）合计（万元）地下车库1667500008335以上三项销售面积合计：368165总收入合计：129476.5万元综合平均单价：3517元/平方米预计利润为：1050元/平方米第八部分可行性结论及建议结论通过对项目所处位置周边竞争对手的分析、项目本身的优劣势、机会点、威胁分析以及项目的开发成本、目标利润的初步研究，得出结论：本项目在目前以及未来短期内的房地产市场中是可行的；在项目成本能按合理比例相应提高的前提条件下，项目的目标利润值是可观的。对本项目建议在项目的市场形象定位上，必须与狮岭板块内的竞争对手形成较明显的区别，从而更加有利于对目标客户群的选择。坚持针对商品房户型的市场空白点，打造特色产品，为项目及发展商树立良好形象及品牌。由于项目规模较竞争对手小，难以形成大规模开发，因此合理提高产品的性价比，与周边的项目形成拉差，为加快销售速度提高有利因素。由于预测今年起，万科、祈福、新鸿基等大型发展商将相继进入花都区房地产市场，届时区内竞争将日趋激烈，因此，本项目应加快开发速度，争取早日进入市场，以避免市场竞争白热化。目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 11.1项目名称及承建单位 11.2研究工作的依据与范围 11.3项目提要 31.4综合评价和研究结论 4第二章建设背景及必要性 62.1项目提出的背景 62.2项目建设的必要性 7第三章市场预测与产品规模选择 83.1市场分析 83.2规模分析 103.3产品选择 10第四章建设条件与厂址选择 124.1厂址的选择 124.2建设环境条件 134.3项目建筑规划 174.4主要技术指标 17第五章工艺技术方案和设备选择 185.1原材料需求情况 185.2生产工艺路线及工艺流程 205.3工艺设备 24第六章工程技术方案 306.1建设地点 306.2建设条件 306.3总平面布置和运输 346.4土建工程 366.5给水工程 376.6项目供电工程 37第七章节能 387.1用能标准和节能规范 387.2能耗分析及主要节能措施 397.3节水措施 40第八章环境保护 428.1设计依据及标准 428.2施工期环境影响及对策 428.3营运期环境影响及对策 43第九章劳动保障 459.1遵守法规及标准 459.2劳动安全、卫生 459.3消防 469.4劳动保障措施 46第十章组织机构与项目实施进度 4710.1公司组织机构 4710.2劳动定员 4710.3项目实施进度 48HYPERLINK"file:///H:\\准备修改传百度文档\\zcj2017.10.31\\新建文件夹%20(6)