成都青白江物流园区力瑞国际建材商贸城可行性研究报告

青白江物流园区力瑞国际建材商贸城可行性报告 四川省力瑞置业有限责任公司 二0一二年元月目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章项目总论 11.1项目背景 11.2可行性研究结论 5第二章项目投资环境和市场研究 72.1宏观市场分析 72.2XX房地产分析 82.3XX商品住宅市场总体情况 13第三章项目分析及评价 303.1地块分析 303.2项目SWOT分析 33第四章项目定位 354.1产品定位 354.2客户定位 354.3价格定位 35第五章项目开发建设进度安排 375.1有关工程计划说明 375.2项目总包单位 37第六章项目经济测算 396.1项目可售物业销售收入测算 396.2项目总投资估算 396.3项目经济效益分析 426.4资金筹措与运用 456.5投资使用计划（现金流测算） 476.6财务测算结论 50第七章可行性研究结论与建议 527.1拟建方案的结论性意见 527.2建议 53第一章总论成都（Chéngdū）位于中国四川省中部，四川省省会，中国副省级城市之一，是四川省、乃至西南政治、经济、文教中心，国家经济与社会发展计划单列市，中国西南部重要的交通枢纽。青白江区地处成都北部，区位优势明显，战略地位置重要，自古都是成都北边的重要门户。两千多年来，一直处于\o"四川"四川北路交通要冲，商贾云集，商贸繁荣。进入新世纪以来，根据四川“一枢纽、三中心、四基地”的发展战略，青白江以成都铁路集装箱中心站和大弯火车站为依托，大手笔、大气魄规划建设西部最大内陆港，打造西部现代国家级物流基地，实现物流业的社会化、专业化、规模化。在宏伟蓝图的指引下，我司拟积极寻求青白江区政府的支持，全力打造“力瑞现代国际建材商贸城”，为西部现代物流基地的建设和青白江的经济发展作出积极贡献。第二章项目可行性分析。一、宏观建材行业将始终保持高速发展态势由于我国正处于城市化初期，建材工业在相当长时期内将呈现快速增长态势。目前，我国已经是世界上最大的建筑材料生产国和消费国，主要建材产品如水泥、平板玻璃、建筑卫生陶瓷、石材和墙体材料等产量多年居世界第一位。自2005年以来，我国建材行业增加值以每年不低20%的速度持续增长。随着“十二五”规划的实施，一大批公路、铁路、水利等基础设施建设项目投资的快速增长和普通民用建筑投资的平稳增长，使建筑行业正处在景气上行阶段。二、本地建材市场正处于整合的大好时机 根据成都市的规划，中心城区76个专业建材市场将加快向外转移的步伐，而对于建材专业市场来说，困守城市中心区也已限制了自身发展，只有突围到二圈层，以更低的成本、更便利的物流条件、更先进的商务平台，才可能把专业市场这块蛋糕做大。作为产业迁徙承接之地，青白江规划建设四大商品市场集中发展区，建材类批发、零售等产业将逐步实现承接和升级，这无疑是一次成都历史上空前的商业变局，也必将带动了一大批专业市场的诞生。三、项目区域内面临国家级物流基地建设的历史机遇 按照规划，青白江区将建成亚洲最大的铁路集装箱中心站和物流园区保税中心，界时青白江将成为未来成都地区铁运惟一口岸平台，承担成都70%的进出口货物通关，可望成为国家一类口岸和国际铁路物流枢纽及西南地区重要的现代物流基地；目前青白江物流建材市场除了签约的青龙国际建材城、万贯国际五金机电配送大市场外，大港陶瓷建材城、佳飞机电建材、华川银地建材、西部钢材城、成都旗舰建材等超大规专业市场也接踵而至，在不久的将来，青白江将真正成为‘国际一流、国内领航、西部第一’的大型物流基地。第三章项目建设条件一、政策优惠为加快物流基地的建设，青白江区政府出台了一系列优惠政策：——土地优惠政策：根据投资规模（投资密度每亩80～100万元）、投资定额标准，核实用地面积，以当年国土部门发布的基准地价为基数，结合企业税收情况，由政府给予不同的土地补贴优惠。固定资产投资额在1000万元以下或每年每亩实现税收低于7万元，供地地价按基准地价标准执行；固定资产投资额在1000万元（含1000万元）～3000万元以下或年均每亩实现税收7万元（含7万元）～8万元以下，供地地价按基准地价的90%执行；固定资产投资额在3000万元（含3000万元）～5000万元以下或年均每亩实现税收8万元（含8万元）～9万元以下，供地地价按基准地价的85%执行；固定资产投资额在5000万元（含5000万元）～1亿元以下或年均每亩实现税收9万元（含9万元）～10万元以下，供地低价按基准地价的80%执行；固定资产投资额在1亿元及以上或年均每亩实现税收10万元及以上，供地地价按基准地价的70%执行；重大产业化项目、税收贡献较大的项目、解决就业比较好的项目，可采取“一企一策”。——财政优惠政策：企业生产后前三年年均每亩实现税收高于协议税收的，其地价差额部分，在企业实现税收起的第三、四、五年内，由区财政逐年反还至相应供地价；若企业建成投产未达到协议承诺纳税额的，其地价按基准地价执行，地价差额部分在所享受的地方财政扶持资金中扣除；对未建成或建成未生产的企业所取得的土地按国家土地管理相关政策规定处置。——税收优惠政策：投资兴办企业，经营期在十年以上，自实现销售收入起，企业缴纳的所得税地方留成部分前两年按100%，后三年按50%由区财政安支给企业进行技术改造；国家和省、市的重大产业化项目、世界500强企业、税收贡献特别大的企业及解决就业比较好的企业，政府将适当延长扶持期限；对投资额200万元以上，年纳税20万元以上的商贸、餐饮、服务业等企业，从企业纳税之日起，企业缴纳的所得税地方留存部分第一年按100%、第二年按50%、第三年按25%由区财政安支给企业扶持发展。投资企业同时符合上述几项条款的，不重复享受但可按最优惠的财政扶持政策执行。——收费优惠政策：项目建设报建费：固定资产投资在1000万～3000万元以下的按60元/m2执行；固定资产投资在3000万元（含3000万元）～5000万元以下的按40元/

m2执行；固定资产投资在5000万元（含5000万元）～1亿元以下的按30元/

m2执行；固定资产投资在1亿元及以上的采取“一企一策”政策。二、交通发达，——公路：青白江距成都市区仅20多公里，区内公路四通八达，已拥有“五纵六横”的骨架路网，其中，国、省级干线公路5条。——高铁：而即将完工的城际高铁横穿全境穿，更是将青白江与成都主城区的时空距离缩短至10分钟车程，彻底实现与主城区交通的无缝对接。——铁路：正在建设的成兰铁路，将成为重要的成都北向出川通道；区内已建成亚洲最大的成都铁路集装箱中心站、大弯货站铁路物流中心等项目，未来将成为成都地区铁运惟一口岸平台，承担成都70%的进出口货物通关，可望成为国家一类口岸和国际铁路物流枢纽及西南地区重要的现代物流基地。三、配套完善——水：青白江区内有专用工业渠，工业渠进水流量20立方米/秒，现用量仅为供水能力的1/3。全年供水无间断，40多年供水保证率均达到100%。

——电：区内现有变电站7座，其中500KV变电站是西南地区最大的枢纽变电站之一，总变电容量195.5万KVA，供电范围覆盖全市及整个川北地区，可供区内容量43.5万KVA以上。全区用电占全市的十分之一，居全市各区县用电量之首。

——气：青白江区是成都市最大的天然气输配中心，日供气能力为1550万立方米，川东南、川西北等多达七条以上天然气输气干线在区内汇合，境内企业可实现双气源供气，是成都市唯一具有天然气供应调度能力的地区。——口岸：区内的成都华铁国际储运有限公司是海关监管的国家铁路二类口岸，可就地办理“一关三检”手续，集装箱可以在此出关运达世界各地。

——通讯：区内通讯条件优越，程控电话交换机总容量9.7万门。现电话装机6.6万部，移动电话用户超过10万户。电信数据通信网络也十分方便，可提供DDN、ISDN、LAN、ADSL、VPN宽带组网。

——环境：空气质量优于国家2级标准；地表水环境质量达到三类水域标准，日处理10万吨的污水处理厂已建成并投入运行，污水归集率和处理率达90%以上。

第四章项目规划设想一、项目规模：该项目拟占地1000亩，容积率力争达到2.0以上，建筑面积力争达到130万平方米。二、功能分区：该项目从功能上拟划分三个区域：——建材市场区：拟占地700亩，建筑面积50万平方米以上；——商贸服务区：拟占地100亩，建筑面积30万平方米以上；——生活服务区：拟占地200亩，建筑面积50万平方米以上。三、开发思路：根据青白江物流基地建设的整体规划和建设进展，我们将该项目的建设思路初步确定为：统一规划，分步开发，整体运营：——统一规划：聘请资深的从事市场规划设计的专业公司，对建材商贸城进行规划包装设计。——分步开发：该项目拟分四期进行开发：第一期：建材市场区一区建设（350亩）；第二期：建材市场二区建设（350亩）；第三期：商贸服务区建设；第四期：生活服务区建设。——整体营运：由力瑞置业有限责任公司组建专门的团队对建材城进行专业化、科学化、规范化的管理和营运。四、市场定位：——功能定位：以国内大型建材、家居生产制造企业为经营主体，采取厂家直供、区域批发、批量销售等多种经营形式，提供物流、商务、金融、餐饮、休闲、家居等一体化全覆盖优质服务，建成设施完善、功能完备、服务完美，集专业化、规范化、精品化于一体的西部地区大型专业建材市场。——特色定位：在市场的设计建设上，力求实现“全、专、精、雅”：“全”，是指在建材市场的经营范围和服务项目上达到全覆盖，不留死角。“专”，是指在建材市场的营运上，力求商品供给专业，管理服务专业，物流配送专业。“高”，是指在建材市场的建设上，力求起点高、档次高、品质高，体现高雅、大气、精致，打造成都地区建材市场的品位和档次。——业态定位：初步拟定建材市场包含建材销售、家装公司、客服中心、物流中心、市场管理中心、金融中心、休闲中心、商务中心、餐饮中心等，实现家装、居家一体化，提供全面的“一站式”购齐服务。建材类别如下：1.陶瓷类（卫洁具、墙地砖等）2.灯饰类（灯具、灯饰）3.基础建材类（木地板、木线、木板、木门、木制品、楼梯、墙纸、吊顶材料、铝塑板、铝塑型材、塑钢配件等）4.辅材类（油漆、涂料、胶、不锈钢、铁件、石材等）5.五金类（五金配件、挂件、锁具、开关电器等）6.厨卫用品类（橱柜、厨卫电器、燃器具、灶具、壁柜门、暖通等）7.居家饰品类（布艺、艺术玻璃等）五、选址分析：根据青白江物流基地建设规划及目前发展态势，我们提供为该项目提供两个选址点：选点一：青白江北部建材园区，最好靠近绣川河。优势：——距离铁路中心站仅1公路，背靠成都国际集装箱物流园区，区位优势特别突出。——已有万贯集团、华川银地等大型企业入驻，带动辐射能力较强。——目前市场建设进度最快，3—5年内可初具规模。——临河，对商务休闲、生活居住区建设具有特别突出的优势。劣势：园区规模相对较小，已进入企业较多，可供地可能较少。选点二：成都青白江物流园区。优势：——距离大弯铁路货运站2公里，区位优势突出。——园区规模较大，可供地较多。劣势：园区目前建设进度较慢。第五章项目投资运营策划项目投资营运主体：四川省力瑞置业有限责任公司。项目投资额估算：该项目动态投资约25亿元左右。包含土地成本（分期支付）、工程造价等，首期启动资金1亿元，以后滚动开发。三、项目建设运作周期事项进度时间2008年2009年2010年11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月1011121-45-9可行性研究项目规划规划审查选址定点用地审核项目立项报建开工招商运营项目分三期开发建设：项目筹备阶段：包括项目可行性研究、项目规划、规划审查、选址定点、用地审核、项目立项等，筹备时间从2008年11月至2009年4月。项目从筹备到项目一期开发：规划用地80亩，容积率1.3，销售价格3600元/平方米，开发时间从2009年4月至2009年10月。项目二期开发：规划用地60亩，容积率1.3，销售价格4000元/平方米，开发时间从2009年8月至2010年1月。项目三期开发：规划用地60亩，容积率1.3，销售价格4200元/平方米，开发时间从2009年11月至2010年4月。项目总体开发建设时间：2008年11月至2010年4月，共计18个月。项目招商时间：2009年4月至2010年9月，共计18个月。五、项目运营目标项目建设运营目标应该分经济收益目标、协助灾后重建目标两大部分。项目经济收益目标确保项目建设运营资金投入能够获得经济收益，是项目投资主体方与项目运营主体方的共同目标。因此，一方面投资主体方与运营主体方有必要从项目的选址定点、资金预算、工程建设、招商运营、风险控制等一系列工作进行有效的执行和监督。另一方面，投资运营双方必须加强信息交流，保障项目推进中的信息沟通顺畅，避免因信息不对称导致项目开发运营进度受到影响。协助灾后重建目标满足灾区对建筑材料的巨大需求是项目投资运营目的之一，因此项目的建设不仅仅是一个简单的商业投资，完全以经济效益为导向，还必须将项目建设运营提升到支持灾区重建的高度上来，在引入先进的管理模式的同时，推动灾区重建。第七章项目投资运营保障一、行业资源申报单位：上海生态建设委员会、上海友力投资股份有限公司股东构成：上海友力投资、上海富龙建材、上海精稳企划、上海大同一钢设计院、上海汇宏投资、上海蓝点投资等背景单位及企业上海建筑学会（上海生态建设委员会、上海绿色建材和节能专业委员会）上海亚繁集团（中国民企100强，主营建材和宾馆）上海富龙建材市场（上海最早建材市场，胡延照亲自扶持的样板市场）上海航天舒室地暖（两上市公司航天科工与南京晨光合资）上海四维科技研究所（新型建材）上海银湖投资（航天科工集团直属）上海盛基集团（房产）上海人本国际有限公司（地产）上海望源置业有限公司（地产）上海家饰佳、好饰家、吉盛伟邦、红星美凯龙等建材品牌本土企业成都众信和诚实业有限公司（地产开发、招商）成都众信和诚实业有限公司衍生于成都置信集团，自2002年成立以来，先后运作了150万平方米商业地产项目、200余万平方米住宅地产项目，成功运作重庆五星级建材市场——大川建博中心，参与置信集团芙蓉古城、芙蓉汉城、置信广场、置信逸都城；蓝光郁金香花园广场、时代华章；万科城市时代广场等多个品牌项目的运作，被誉为“中国西部商业地产经营管理领跑者”。上述企业表示将以此市场为切入点，全面登陆都江堰，为灾区重建倾情奉献。二、专业资源专业特色规划设计—我们是规划设计机构，深度介入各个层面的规划生态评价—我们是规划环评专家，前端介入专业性的环评承建地产—我们有庞大地产后援，可承接灾区重建定单提供建材—我们有各种建材渠道，还独有可替代的新型建材嫁接项目—我们有上海融资路径，为灾区合作找到资金支持我们可以考虑的项目规划设计与环境评价房地产供应建材旅游开发医药与医疗我们有特色明显的专业性我们不是开发商，而是专业集成商。我们的专业性表现在：我们是有专家支撑的生态环评专家我们是有专业资质的规划设计机构我们是掌握新建材的产业提升企业我们是有实力保证的房地产开发者我们是有融资能力的项目嫁接中介我们有强大的资源集成能力集成性体现在所搭建的平台，我们搭建的平台是：一个资源整合平台，整合协会、企业、政府资源；一个股份制企业，具有标准的法人治理结构；一个合伙制实体，具有项目合作的合伙制利益机制；一个信息窗口，综合供需、项目、管理等各方信息；一个连接桥梁，实现项目与资本、政府与企业、灾区与内地连接；一个产业联盟，通过项目连接产业关联方；一个利益载体，保证各方共享利益实现。我们是专业规划设计机构，可介入三个层面的规划1、四川省制定“1+9”2、都江堰总体规划：上海将提供规划编制等服务，参与都江堰市总体规划、新城区控制性规划、大青城景区旅游规划、城市综合交通规划。3、项目规划：上海市与都江堰签订了包括制定参与青城山－都江堰世界遗产抢修性工程方案的首批启动项目意向书。首批启动项目涵盖了2个永久性安置房项目。建设10所学校、蒲阳至虹口公路、城乡道路、供（排）水设施、农业基础设施等。启动综合社会福利院项目和大观污水处理厂3个项目。启动为农综合服务中心和乡镇为农综合服务站项目。我们是生态环境评价专家，践行“生态先行”理念一是遵循经济社会发展与生态环境资源保护相结合。二是实施过渡性安置要避免对自然保护区、饮用水水源保护区以及生态脆弱区造成新的破坏；过渡性安置点所在地的县级人民政府应当加强环境卫生整治，避免对土壤、水资源、环境等造成新的污染。三是地震灾后调查评估应当包括地震造成的环境污染、生态损害和资源环境承载能力等方面的内容。四是编制灾后恢复重建规划，应当充分考虑资源环境承载能力。五是重建的城镇、乡村选址和建设工程选址，应当避开生态脆弱区域六是灾后恢复重建要高度重视文物保护，特别是对少数民族文化遗产保护。七是条例第二十五条明确规定，地震灾后恢复重建规划应当包括防灾减灾和生态修复规划等专项规划。我们是材料供应商，更是产业提升人一是收购兼并建材企业，比如安县水泥厂等建材类企业很多，欢迎收购兼并，或贴牌生产等。二是建设建材市场，建设一个200亩永久建材市场。三是供应建筑材料，整合建材企业投资设厂，供应建筑材料。四是新型建材市场化。龙池镇愿意用崇明的轻质墙板，出资修建永久安置样板房，再通过官方媒体效应，推广增加定单，进而收购设厂，实现新建材的产业化、市场化、规模化。第八章项目经济效益测算一、资金来源企业自筹资金3.5亿元人民币。主要用于门面建设、道路、经营必备设施等固定资产方面投资及前期筹备等方面。 二、企业投资效益上海建筑学会生态建设委员会、上海友力投资股份有限公司投资拟建的“都江堰建材市场”项目，是灾区重建过程中亟待建设的项目。地震之后都江堰530多个重建项目，都江堰旧城改造和新城建设，大约有五千万平方米建筑任务，加上阿坝州三千万平方米建筑任务，及其他重灾区亟待建设项目，“都江堰建材市场”项目的建立是必须的，是解决如何最大限度的集约社会资源、市场资源配置，为灾区重建提供便捷的建材物流采购市场，优化建材市场资源。最大限度的节约资金成本、时间成本和物流成本等重要问题的最有效方式。加上项目投资主体的强大行业资源背景和资源整合能力，为此我们认为，“都江堰建材市场”项目可行性研究报告，其方案合理，经济分析合理，切实可行。项目土地成本测算土地成本预测分析表序号项目面积单价（万元/亩）合计(万元)容积率测算总建筑面积1土地总面积200306001.317.3万方21.520万方项目投资收益测算项目投资收益测算表序号项目工程总量单位单价/比例预算费用（万元）备注一销售收入173000M257760容积率按1.3测算1一期53333.6M23600249602二期40000M24000160003三期4000