某经济技术开发区电器工业园配套基础设施项目建设可行性研究报告

XX经济技术开发区电器工业园配套基础设施建设项目PAGE第7页共69页目录第一章总论 1第二章项目业主 5第三章建设的必要性 10第四章项目区概况 15第五章初步规划简介 17第六章建设内容及建设规模 27第七章工程实施方案 31第八章项目建设条件 39第九章配置土地价值分析 42第十章工程建设管理方案 47第十一章工程建设期 53第十二章投资估算及资金筹措 54第十三章还贷资金来源分析 59第十四章贷款偿还分析 61第十五章风险因素及对策 63XX经济技术开发区电器工业园配套基础设施建设项目可行性研究报告第一章总论一、项目名称：XX经济技术开发区电器工业园配套基础设施项目二、项目性质：三、项目地点：XX经济技术开发区四、项目业主：XX经济技术开发区建设发展有限公司五、规划区域及面积：XX经济技术开发区电器工业园位于XX经济技术开发区西南部，南起开发区F线，北至成龙路，西起开发区A线，东至开发区D线，规划面积约2,六、建设目标：XX经济技术开发区未来5年内目标为综合实力进入西部国家级经济技术开发区前三强，规模以上工业增加值超过180亿元，累计开发土地面积24平方公里以上，形成以机械制造（含汽车）、新型建材、电子电器、医药食品为一体的现代制造业基地。利用5至10年左右时间，将XX经济技术开发区建设成为配套功能齐备、投资环境优越、产业特色鲜明、资本与技术高度集中、规模与效益迅猛增长、整合带动效应强劲和“世界知名、国内领先、西部一流”的多功能、综合性、开放式产业发展区。七、编制依据（一）龙泉驿区城市分区规划；（二）龙泉驿区土地利用总体规划大纲(2004-2020)评审意见；（三）关于XX经济技术开发区扩展区归属范围的批复；（四）XX市龙泉驿区征地补偿安置办法；（五）其他相关资料。八、可研报告概要及主要结论（一）项目建设的必要性1、有利于工业向园区集中，推进XX经济技术开发区的发展。2、XX经济技术开发区基础设施建设具有多方面的效益。3、XX经济技术开发区已经具备较好的发展基础，需要进一步配套和完善基础设施。4、建设XX经济技术开发区是西部大开发战略实施的需要。（二）项目建设的条件XX经济技术开发区，区位条件优越，交通便捷，工程地质及水文地质条件良好，施工方便，其他建设条件基本具备。（三）项目建设主要内容及规模道路工程287,090雨水管网8987.1污水管网8987.1路灯359组道路绿化89871交通标志、标线8987.1建设用地征地拆迁565.44亩（四）建设期30个月（五）工程总投资及资金来源1、工程总投资XX经济技术开发区电器工业园基础设施项目估算投资为22593.65万元，其中：项目费用（万元）比例（%）总投资22593.65万元100.00%第一部分工程建设费用10048.1万元44.48%A线1435.8万元6.35%B线1221．5万元5.41%C线801．4万元3.55%D线2377．2万元10.52%E线1906．5万元8.44%F线2305．7万元10.21%第二部分其他费用12545.55万元55.52%土地取得费10760.26万元47.63%前期费用（含咨询、设计等））150.72万元0.67%建设单位管理费100.48万元0.44%预备费200.96万元0.89%建设期利息1333.13万元5.9%2、资金来源项目资金来源分为资本金和银行贷款两部分组成。具体为：（1）资本金筹措：本项目资本金由业主及财政投入筹措7593.65万元，占总投资的33.6%。（2）银行贷款15000万元，占总投资的66.4%3、资金使用计划根据工程进度要求，项目拟在30个月内完成，项目资金使用安排为：（1）第一年安排资金5000万元，占总投资的22.13%，主要用于前期工作，部分拆迁、基础设施建设；（2）第二年安排资金15000万元，占总投资的66.39%，主要用于道路及管网等基础设施建设；（3）建设期后6个月安排资金2593.65万元，占总投资的11.48%，主要用于道路绿化等。（六）贷款偿还分析指标1、贷款期限：5年2、项目经营期偿债备付率：经过计算，在龙泉驿区每年保证质押土地拍卖收益用于本项目还本付息的情况下，经营期偿债备付率为2.49；项目计算期内可用于还款的资金总额为4.54亿元，计算期内偿债保障比率约33%。完全满足贷款的偿还要求。（七）结论XX经济技术开发区电器工业园基础设施项目的实施，有利于进一步完善龙泉驿区电器工业园区基地的建设，有利于龙泉驿区跨越式发展战略的实施。同时，项目的实施，还有利于改善龙泉驿区的投资环境，通过构建星级服务体系，吸引国内外企业来龙泉驿区投资；有利于推进龙泉驿区的城乡一体化，促进“三个集中”的实现。项目的实施对拉动地方经济和其他行业的发展，对提高龙泉驿区城市形象，提高龙泉驿区的经济实力，促进龙泉驿区社会、经济和环境的可持续发展，都具有非常重要的意义，项目的实施是完全必要的。第二章项目业主XX经济技术开发区电器工业园基础设施建设项目，由XX经济技术开发区建设发展有限公司为建设业主。负责对其组织实施、资金筹措、资金运用、偿还贷款及建设管理。一、业主情况简介（一）业主名称：XX经济技术开发区建设发展有限公司（二）公司成立时间：2000年6月12日（三）注册资本：（人民币）68800万元（四）企业类型：有限责任公司（五）隶属关系：公司隶属于XX经济技术开发区管理委员会和XX市龙泉驿区人民政府（六）公司地址：XX经济技术开发区（龙泉驿）文明东街18号（七）经营范围：地产、对高新技术企业投资、高新技术产品的研制和生产、物资贸易、通讯设备（批发、零售）、机电设备、工程机械、新能源材料研制、土特产品、水产品、家俱、文化产品、工艺品（不含金银饰品）、音像器材。二、公司法定代表人及领导成员情况公司法定代表人及总经理：许宁，男，汉族，出生于1969年1月，博士研究生，高级工程师，中共党员。91年毕业于重庆建筑大学，91年7月至99年9月在省水利厅勘测设计院任工程师，99年9月至2002年2月在西南财大就读研究生，2003年至2006年在西南财大攻读博士研究生。2002年2月至2002年8月在省水利厅人事处从事行政管理工作，2002年9月至2004年12月任职自贡市荣县人民政府副县长，2005年1月至2005年10月在XX市龙泉驿区委办公室从事“安居工程”管理工作，2005年10月任职XX市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司董事长、总经理，2005年12月兼任职XX经济技术开发区建设发展有限公司董事长、总经理。副总经理：张晓峰，男，汉族，出生于1972年，博士研究生，中共党员。2002年7月毕业于清华大学工程力学系固体力学专业。2002年9月任职XX经济技术开发区管理委员会规划建设局副局长，2003年2月兼任XX经济技术开发区建设发展有限公司副总经理，负责经济技术开发区内基础设施建设管理工作。副总经理：梁俊超，男，汉族，出生于1965年，毕业于湖南大学土木工程系工业与民用建筑专业，研究生，中国一级注册结构工程师、二级注册建筑师。2000年9月至2001年11月月任职XX经济技术开发区管理委员会主任助理、兼任管委会规划建设局局长，2003年6月任职XX经济技术开发区建设发展有限公司副总经理，负责经济技术开发区内基础设施建设管理工作。三、职能职责公司受龙泉驿区人民政府和XX经济技术开发区管理委员会的委托，主要负责经济技术开发区范围内的基础设施建设、融资、代表政府对经济技术开发区土地进行整理和开发、协助招商引资。2001年11月，XX经济技术开发区管委会以成经管委[2001]92号文，委托经济技术开发区建设公司对XX经济开发区范围内的土地进行统一开发、经营，享有土地开发权、收益权。2007年1月，龙泉驿区人民政府和XX经济技术开发区管委会共同授权XX经济技术开发区建设发展有限公司对XX经济技术开发区扩展区范围内的基础设施进行统一开发和建设，履行其开发、建设、管理职能。四、职责机制XX经济技术开发区建设发展有限公司实行董事会领导下的总经理负责制。权力机构为股东大会，下设董事会、监事会。公司严格按照《公司法》设置机构，公司董、监事会依法行使职权，董事会对出资人负责，总经理负责公司的日常经营管理工作。部门设有办公室、开发部、工程部和财务部。职责机制健全，责任明确。公司员工36人，80%具有本科学历和中级以上职称。五、资信情况2006年公司被中国农业银行四川省分行信用等级评定为AA级。公司资金结算正常，对各商业银行的历年借款均能按时还本付息，没有违约记录，信誉良好，未发生过经济纠纷和经济处罚等其他重大事项。公司为国有独资企业，公司按照现代企业制度进行运作，公司经营活动正常，公司资产实力和偿债能力较强，但由于开发区尚处于基础设施建设阶段，其公司成立时间不长，公司盈利水平和效益指标一般，公司在当地银行信誉良好，管理者管理水平较高。六、财务及资产状况公司2004年度和2006年度财务报表已经四川置信会计师事务所审计，审计结论为：开发区建设发展公司财务报表符合《企业会计准则》和《房地产开发企业会计制度》的有关规定，在所有重大方面公允地反映了开发区建设发展公司2004年度和2006年度经营成果和资金变动情况，会计处理方法的选用遵循了一贯性原则。公司执行房地产企业财务会计制度，执行国家税法和有关法规、政策、依法向国家交纳税款。从公司的财务指标情况看：1、开发区建设发展有限公司成立6年来经济实力不断增强，负债总额适度、资产总额、所有者权益增长较快。2、长期偿债能力分析至2006年底公司总资产为31.19亿元，资产负债率33％，处于适度水平，财务风险较小，债权人的保障程度较高。长期借款对总资产比率为29％，表明公司对长期借款的依赖适度，资本结构稳定，长期债务的清偿能力较强。3、短期偿债能力分析至2006年底公司的流动比率、速动比率分别达到19.74和8.12处于正常水平，公司的短期偿债能力较强。4、公司2000年新成立，没有进行经营活动。公司的主要经营活动是代表政府对开发区的土地进行一级整理和开发，净资产收益率2004年度为1.82％，2005年度为1.3％，2006年度为0.76%，盈利水平不高，主要原因为公司尚处于基础设施建设投入阶段，投入成本较大。因此，利润较小。但随着开发区基础设施的完善，公司经营收入将进一步加大，盈利能力将有所增强。5、现金流量分析2004年至2006年公司经营活动净现金流量由负数逐渐转变成正数，说明投资逐渐成效；筹资活动的净现金流量由正数逐渐转变为负数，说明企业加大了还贷力度，财务风险得到了有效控制。公司财务状况表摘要如下（单位：万元）：项目2004年2005年2006年资产总额185,535174,348311,968负债总额110,22398,041103,705其中：长期借款90,50984,38690,236所有者权益75,31276,366208,263经营收入18,1077,55319,330利润总额1,3769941,598经营活动净现金流量-3,45643615,961投资活动净现金流量-2,7409394筹资活动净现金流量13,475-6,913-9,513现金及现金等价物净增加额7,278-6,3846,542资产负债率59%56%33%长期借款对总资产比率48%48%29%流动比率7.079.3919.74速动比率5.757.478.12公司代表经济技术开发区管委会统一完善开发区范围内配套基础设施，对土地进行统一开发将使该公司有稳定的收益。此外，公司2004年投资2700万元，以45％的股份参股了中石化下属公司龙星天然气公司，预计每年可实现利润1000万元以上，市场开发前景良好。随着开发区路网工程、供水工程、污水处理厂、科技创业园标准厂房的建设，公司将对这些资产行使资产管理权以及按投资比例收取经营收益。七、公司主要业绩一是完成了XX经济技术开发区范围内62公里的道路建设，水电气通讯全部配套；二是完成了经济技术开发区内12平方公里土地的征地拆迁；三是完成了开发区内道路建设拆迁配套的8.5万平方米安置房建设；四是为XX经济技术开发区管理委员会基础设施建设项目累计融资20亿余第三章建设的必要性一、有利于工业向园区集中，推进XX经济技术开发区的发展伴随世界经济较快增长和经济全球化深入发展，全球产业结构调整转移和国际资本流动速度进一步加快，跨国直接投资呈现流向高新技术产业和现代服务业的新趋势。在各国综合国力和吸引外资的竞争日趋激烈的形势下，我国仍然是跨国公司实现产业转移和扩大对外投资的主要选择地之一，中国成为世界制造业重要基地的趋势更为明显，这为XX经济技术开发区发展现代制造业提供了重大机遇。经过改革开放二十多年的发展，我国已进入工业化中期阶段，为XX经济技术开发区超常规发展开辟了巨大的市场前景。完善社会主义市场经济体制、进一步扩大对外开放、实现全面建设小康社会的宏伟目标，要求国家级开发区发挥更大的作用。随着东部沿海地区制造业成本的提高和土地、能源的短缺，面对西部的巨大市场和资源优势，其制造业正向西部加快转移，为XX经济技术开发区承接产业创造了良好契机。四川省走新型工业化发展道路，着力建设XX高新区、XX经济技术开发区和XX出口加工区、绵阳科技城、德阳重大装备制造业基地，攀西钢铁、钒钛、稀土新材料等基地，大力推进成德绵乐经济区、成渝经济区的建设和发展，为XX经济技术开发区加快发展创造了有利条件。XX市推行“三个集中”（工业向园区集中、农民向城镇集中、土地向大户集中）、大力发展“两级”工业集中发展区（国家级工业开发区、市重点工业集中发展区），把XX经济技术开发区定位为西部现代制造业基地，使XX经济技术开发区的地位和作用更加重要。发展具有特色的区域经济，必须完善开发区基础设施和公共服务设施，增强开发区吸引力和聚集力。经济技术开发区是工业化的载体，搞好XX经济技术开发区配套基础设施建设是龙泉驿区经济发展的前提条件。二、XX经济技术开发区基础设施建设具有多方面的效益积极发展区域经济是四川省、XX市重要的发展战略。随着龙泉驿区域经济和社会的发展，城市化速度加快，人口和工业企业的增加，工业规模扩大，占地增加，土地资源和环境保护压力加大。实施XX经济技术开发区基础设施建设工程具有多方面的效益：1、不但能较好满足工业发展需要，同时对促进经济可持续发展，对节约土地，对水资源和环境保护的重要性具有重要作用。2、随着经济的快速发展，以城市为中心的环境污染仍在扩展，生态破坏的范围在扩大，污染的程度在加剧。环境污染和生态环境的破坏将制约龙泉驿区的经济发展和城市人民生活质量的提高。XX经济技术开发区是环境保护监测的重点区域，经济发展不能以环境污染为代价，严峻的环境形势和错综复杂的环境问题，已引起龙泉驿区委、区政府领导和广大市民的高度关注，保护环境，提高城市环境质量已成为社会的强烈愿望。目前开发区正面临新的发展阶段，企业增加，规模扩大，因此在路网建设的同时，必须配套完善排水管网系统和加强污水处理。3、开发区基础设施建设的进一步完善，将大大提升开发区的项目承载力，为招商引资创造条件，吸引更多的外资和商家到当地投资办企业，从而增加当地财政收入。4、随着当地企业和实体的增多，相应需要较多的劳动力，可为分流下岗和剩余劳动力提供较多的就业机会，减轻当地就业压力，促进当地社会稳定，维护安定团结的大好局面。5、路网建设可以带动相关产业的发展，带来客观的经济效益。6、项目建设还将有利于改善农村居民生产、生活条件，促进开发区范围内环境综合整治，提高农民人均年收入水平，推进开发区的三个集中和城乡一体化进程。三、XX经济技术开发区已经具备较好的发展基础，需要进一步配套和完善基础设施XX经济技术开发区经过10余年的建设，特别是2000年批准设立国家级经济技术开发区后的迅速发展，已初步形成现代制造业的一个集中发展区。到2006年，经济技术开发区共有各类工业企业332户，其中规模以上工业企业120户，产业涉及机械、电子、建材、医药、食品（含饮料）、汽车及摩托车零部件、印刷、包装、饲料、皮革等10多个行业大类数十个行业小类。机械、新型材料、电子元器件、医药食品制造业为主的四大产业发展突出，其工业总产值分别占经济技术开发区工业总产值的30%、36%、18%、10%，合计占94%，初步构成了经济技术开发区的产业特色和主导产业基础。2006年，XX市龙泉驿区实现地区生产总值114亿元，比2002年增长70.1%,年均增长14.2%;全口径财政收入20.3亿元,比2002年增长了3.7倍,年均增长47.5%;地方财政收入达11.6亿元,比2002年增长了4倍,年均增长49.4%;经济综合实力显著提升,2004年、2005年、2006年连续三年居四川省十强。2006年XX经济技术开发区实现GDP87.8亿元，工业增加值37.3亿元，税收收入6.4亿元，分别居13个西部国家级经济技术开发区的第4位、第6位和第5位。按投资环境综合评价，经济技术开发区在综合指数、综合经济实力、基础设施配套能力、经营成本、人力资源及供给、社会及环境、技术创新环境方面，分别居2000年批准设立的13个西部国家级开发区的第3位、第4位、第3位、第9位、第7位、第1位和第3位。至2006年底，XX经济技术开发区已建成区域已基本布满项目,XX经济技术开发区已成功入驻投资过亿元的项目76个，其中重大产业化项目43个，具有相当实力的知名企业(或项目)如四川航天工业总公司、中国一汽轿车生产线（预计年产量最终达到30万台、年产值最终达到200亿元以上）、四川汽车工业项目、中国吉利汽车项目、南车集团项目、五粮液集团项目、远大集团项目、易控高科、云内动力、冠军磁砖、东方锅炉、川威集团、北京汇源、信益陶瓷、海信集团、SPX、APP、BHP、西门子、德国海瑞克、英国BCI、中日山田、中意NGV、中美API、捷安特、川渝中烟等项目，部分企业已有相当大的规模并形成系统的产业发展链。正在拟建开发区区域及其周边范围内，目前已签协的项目有：海信科龙电器项目、中纺集团、VM项目、龙威钢铁二期项目、东方锅炉项目、贝雅项目、阿克苏.诺贝尔、长征电控项目、艾克信项目、香港艾乐、佳友项目、明江项目、阳光铝业、风轮电机、恒丰项目、汉白玉项目、利润钢构项目、泰安岳首项目、四川亨通项目、鑫龙项目等，XX经济技术开发区已建成范围内工业用地基本被即将进区的项目预定完毕。面对开发区工业用地出现供不应求的局面，XX经济技术开发区东区4.9平方公里及南区17.5平方公里的基础设施也拟将在2007年内全面启动。因此，基础设施的配套和完善，将加快完善XX经济技术开发区的投资环境，必将进一步加大开发区的发展吸引力，对培育、壮大支柱产业，提高企业互补性，提高适应市场经济发展的能力起到巨大作用。因此，基础设施的配套和完善，将加快完善XX经济技术开发区的投资环境，必将进一步加大开发区的发展吸引力，对培育、壮大支柱产业，提高企业互补性，提高适应市场经济发展的能力起到巨大作用。四、建设XX经济技术开发区是西部大开发战略实施的需要实施西部大开发战略是党中央总揽全局、面向新世纪作出的重大决策。在实施中央西部大开发战略中，XX要力争扮演更加举足轻重的角色，为此，必须大力发展具有特色的区域经济，壮大XX市的经济实力，才能担负起西部大开发战略支撑点的重任，以点带面，促进西部大开发战略的顺利实施。西部大开发战略带来的发展重心西移，东部省市到西部投资建设的企业越来越多，发展加快，为适应这种形势，必须加大对基础性设施建设力度，进一步改善投资环境，包括：（1）加快道路管网基础设施建设；（2）搞好生态环境保护和建设；（3）积极调整产业结构；（4）发展科技和教育（5）进一步扩大对外开放等政策和措施；同时对工业园区实行政策支持。龙泉驿作为XX市的重要区域，应抓住这一历史机遇，以开发区发展带动整个龙泉驿区的经济快速发展。根据龙泉驿区发展规划，通过实施XX经济技术开发区基础设施工程，真正构建与龙泉驿区发展相适应的市政基础设施平台，奠定龙泉驿区投资硬环境，有利于吸引广大投资者参与龙泉驿区的经济建设。开发区基础设施工程作为城市功能建设的一项重要子项，其尽快实施和完善是十分必要的。综上，本项目的建设是完全必要的，也是十分迫切的。第四章项目区概况XX经济技术开发区位于XX市龙泉驿区，是根据四川省保护XX平原优质耕地、保护历史文化名城的要求和国务院扩大内陆地区开放、加快中西部地区经济发展的战略部署，于1990年7月经四川省和XX市人民政府批准建立的。2000年2月被批准为国家级经济技术开发区。XX经济技术开发区自建立以来，尤其是2000年被批准为国家级开发区以来，在经济增长、产业发展、招商引资、基础设施建设等方面取得了突出成绩，渡过了艰难的起步期，已步入加快发展的成长期。2006年，XX经济技术开发区实现GDP87.8亿元，比2005年增长22％，工业增加值37.3亿元，增长26.3％，工业总产值110亿元，增长29.2％，税收6.4亿元，增长25％，出口总额8235万美元，增长43％，合同利用外资14023万美元，增长41%，实际利用外资6577万美元，增长149%。2006年完成固定资产投资43亿元，初步形成了机械制造、新型材料、医药及食品加工、电子元器件制造四大主导产业。起步区9.94KM2范围内各项基础设施已基本配套到位，投资环境进一步改善，已逐渐形成一个现代制造业集中发展区。园区环境保护和生态建设状况较好，工业废水排放达标率97.5％，处理率87％，工业废气排放达标率XX经济技术开发区的发展思路是：整合“四大”资源（人力、技术、品牌、市场），实施“四大”战略（适度错位发展战略、产业集群发展战略、招大引强战略、集约化发展战略），壮大“四大”主导产业（以汽车为主的机械制造业，以化学建材为主的新型材料制造业，以电子元器件为主的电子信息业，以中药现代化和农副产品深加工为主的医药及食品加工业），形成“七大”产业链（汽车及零部件产业链、工程机械产业链、家电产业链、化学建材产业链、电子零部件产业链、医药产业链、食品加工产业链），建设“四大”生产基地（汽车及零部件生产基地、化学建材生产基地、电子零部件生产基地、食品加工生产基地）；按照“高标准、高质量、高速度、高效益、新机制、新模式”的要求，推进经济技术开发区的开发建设。根据全面建设小康社会的新形势，世界制造业发展和转移的基本态势，我国经济技术开发区发展动态，国务院和国家商务部关于建设国家级经济技术开发区的最新精神，四川省和XX市经济社会发展和产业布局调整对XX经济技术开发区的要求，开发区自身的客观现实和发展趋势，XX经济技术开发区未来建设和发展的指导思想是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，坚持“以提高吸收外资质量为主，以发展现代制造业为主，以优化出口结构为主，致力于发展高新技术产业和高附加值服务业”的发展方针，更加注重结构调整和优化升级，更加注重引进技术和开发创新，更加注重开发项目的质量和效益，更加珍惜和合理利用土地，努力提高经济技术开发区的发展水平，把XX经济技术开发区建设成为配套功能齐备、投资环境优越、产业特色鲜明、资本与技术高度集中、规模与效益迅猛增长、整合带动效应强劲的现代制造业基地和“世界知名、国内领先、西部一流”的多功能、综合性、开放式产业发展区。

第五章初步规划简介一、规划区域位置及范围XX经济技术开发区电器工业园位于XX经济技术开发区扩展区14.22KM2范围内，位于XX市龙泉驿区，距XX市区13.6km，属XX城区向东发展的主体区域，是成渝经济走廊的必经之路和XX公路出海通道的起点处。紧靠龙泉驿主城区西面，属原龙泉乡地界，经“成府发[2005]52号文和成开发办[2006]32号文确认并符合XX市工业布局规划和龙泉驿区发展分区规划。目前环评经成环建[2006]复字573号批复通过。该区位对内对外交通均十分便捷，具有较强的交通优势。电器工业园配套基础设施建设的选址意见书、建设用地许可证、建设规划许可证已具备，建设项目用地符合龙泉驿区土地利用总体规划大纲。二、用地布局方案（一）经济技术开发区功能XX经济技术开发区已初步形成了汽车及机械制造、新型材料、医药及食品加工、电子电器制造四大主导产业，已逐渐形成一个现代制造业集中发展区。（二）工业用地规划作为XX经济技术开发区电器工业园配套基础设施建设用地，与起步区9.94KM2连片发展，发挥集聚效应和规模效应。大力提倡发展高新技术产业、食品、轻工、医药、机械等一、二类工业（即无污染或轻污染工业），提高招商引资的限制条件，从整个城市发展的角度限制三类（即重污染）工（三）绿地系统规划1、规划原则（1）适应建设现代化大都市的要求，大手笔、新思路、高标准地规划绿地。结合经济技术开发区实际情况，制定切合实际的分期实施目标，达到提高城市整体绿化水平和综合生态效应的最终目的。（2）突出经济技术开发区整体生态环境观念，保护及延续经济技术开发区内外的自然生态环境，力求建设完整健全的生态系统。（3）坚持绿地均匀分布，规划多层次、多类型、大中小、点线面、平面与立体结合的绿地。2、系统结构：绿地系统包括城市文化公园、沿路带状绿地、防护绿地、水源保护区。（1）沿路带状绿地：沿经济技术开发区主要道路两侧各设10米宽绿地。（2）防护绿地：在工业用地与居住用地之间设置20米宽防护绿地，减少对周边环境的影响。（四）景观系统规划以简洁明快的色彩、大体量乃至超大体量的现代化厂房及办公楼形成现代化工业信息时代的特色风貌。充分利用地形，在高地上形成一个经济技术开发区的景观园区。园区内配套各种综合娱乐设施，形成较好的景观效果，为经济技术开发区员工休息时提供可观赏、休息的理想去所。三、道路交通（一）路网结构龙泉分区总规路网在布局思路基本上强化了环路和放射路。新建成了东一路和东二路两条环路快速路，同时新增了三条与中心城的联系通道。经过对交通量的预测、未来战略发展的分析和龙泉驿区实际情况的分析后，提出“四横五纵”的路网格局。按照道路功能需要明确划分的原则，成渝高速路将主要承担过境交通的功能，龙泉驿城区和中心城之间的联系将主要依靠目前的成龙路和老成渝路，以及拟于2007年底启动的XX市2号地铁线。同时，国家级XX市经济技术开发区坐落在龙泉驿区，未来将有大量的物流和客流向龙泉驿区汇集，成龙路将成为一条东西向的物流客流大通道。成渝高速路和成龙路作为快速路，成洛路和老成渝路作为综合性主干道构成了“四横五纵”路网格局的“四横”。东一路、东二路作为快速路，北干道作为综合性主干道，加上新规划的一条交通性主干道和一条综合性主干道构成了“四横五纵”路网格局的“五纵”。（二）道路类型本规划区布置两种道路，一种是必须修建的道路，一种是根据企业规模大小确定的，保持规划的弹性。（三）道路等级道路分为二级，主干道红线宽度20—60米；次干道红线宽度30米（城市快速支路红线宽度20米），次干道主要为中、短距离交通出行，为主干道分流服务，其设计行车速度为40km/小时，红线控制宽度（四）货运交通组织国家级XX市经济技术开发区坐落在龙泉驿区，未来将有大量的货流和客流向龙泉驿区汇集，成龙路将成为一条东西向的区内货流客流大通道。东西向区际间的货流主要由成渝高速路承担。南北向货流主要由规划的东一路以及东二路承担。四、经济技术开发区给水1、规划用水经济技术开发区生产、生活和消防用水均由龙泉自来水一厂供给。给水管网是环状布置，局部为树枝状。2、给水管网规划给水管网按环状网结构规划，考虑到城区结构特性，将城区给水系统分为2个区，经济技术开发区为一个独立的工业给水区进行管网规划，其余为按生活给水区进行管网规划。3、配水管网规划为保配水管网的给水可靠性、降低管网中的水头损失、减少水锤影响，规划将龙泉城市给水干管管网置成环状管网形式。近期可按树枝状管网建设，随用水量和用水程度的提高，再逐步增建管道以构成环状管网。在配水管网的规划设计过程中，按远期需水量的最高日、最高时水量计算，适当考虑管道的使用年限，并按最高时用水加上最不利点同时火灾消防的情况进行校核，对水压要求较高的用户自行考虑加压措施。城市主次干道下的配水管道，要保证每隔120米间距设置一个消火栓，变坡点要设置排气阀和泄水阀。4、主要给水干管的走向、管径按环状网结构规划要求，工业给水区主要干管沿成龙路、老成渝路、西干道及横向规划干道布置；生活给水区主要干管沿北干道、公园路延线、规划的龙泉至同安道路以及规划的纵向干道布置，主要干管管径为DN600－DN1200。五、排水1、规划原则实行雨、污分流的排水体制，形成独立的雨水系统。以最短的线路按重力流直接排入河道。充分利用现有设施，并进行改造和扩充，提高排水能力。对经济技术开发区的雨水排水系统进行合理布置，结合近期、远期，总体规划，分期实施。保证排水系统畅通，便于维护管理，技术可行，方案经济。2、雨水排水规划雨水排水主要受水体的分割和地形高程控制，考虑地形的自然坡度，本着就近排放的原则，充分利用地形，尽可能使管线短、埋深浅，就近排入清水沟，现状保留的排洪沟渠、规划排洪渠。3、污水排水系统规划（1） 污水排水分区龙泉驿城区，1区域为西干道以北，东分渠以东区域，该区域的污水经现规划污水干管，排入平安污水处理厂；2区为技术开发区全部及大面片区，该区域的污水排入大面污水处理厂。（2） 污水处理厂规划目前已设置污水处理厂2座，其中大面污水处理厂处理规模为25万吨/日，处理后水排入陡沟河；平安污水处理厂处理规模为20万吨/日（该处理厂接纳同安镇的污水处理），处理后水排入驿马河。规划设置污水处理厂2座,其中东山国际泸溪河污水处理厂处理规模25万吨/日,处理后排入泸溪河;经济技术开发区规划南区设置污水处理厂处理规模为40万吨/日,处理后排入清水沟.（3） 污水管网规划按排水区域规划主干管网和进厂污水干管；充分利用已建成的主干管系统，提高管网排水能力；充分利用地形的自然坡度设置污水干管。管网规划中考虑河流分割以及组团间绿化带等来划分排水区域，以节约投资。支管建设按9公里/六、供电工程规划1、现状龙泉驿区现状用电由XX电网供电，区内有220KV变电站一座，110KV变电站4座（其中2座为一汽、威钢两家工业用电户各自的专用变电站），各变电站等级及容量如下表所示。龙泉驿区现状变电站一览表变电站名称电压等级容量（MVA）大面变电站220/110/102×200（枢纽站）龙泉变电站110/102×31.5界牌变电站110/102×40一汽专用变电站110/102×40威钢专用变电站110/102×402、存在主要问题（1）龙泉驿区电网负荷增长快，尤其是区内的国家级经济技术开发区用电负荷比重大、增长快。（2）电网建设滞后，电源点和电源容量较不足。（3）区内大面220KV变电站作为XX市高压枢纽站之一，由于没有对高压线及高压走廊进行统一规划归并，致使区内高压线路呈蜘蛛网布置，既不利于城市建设，也给用电安全带来隐患。3、规划原则（1）对规划区内的供电系统进行合理规划，近、中、远期相结合，一次规划布置，分期实施。（2）供电系统规划既要与城市规划用地布局相协调，保障居民和建筑物、构筑物的安全，避免与其它建设发生干扰和冲突，又要求规划方案经济可行。（3）改善和优化电网的网架结构，提高电网的可靠性、灵活性和经济性，逐步淘汰35kV变电站，发展110kV、220kV的变电站。（4）协调好新规划建设的供电设施与现状设施之间的关系。七、电信工程规划通信管道主要建在龙泉镇及新建的老成渝路、成龙路、成洛路上，在龙泉镇现状城市已建成道路上均同期埋设有通信管道，共有管道72.92公里，计881.47孔公里。八、燃气工程规划1、规划原则对规划区内的燃气系统进行合理规划，近、中、远期相结合，一次规划布置，分期实施。合理分配天然气资源，民用优先，兼顾工业原料用气，控制工业燃料用气。协调好新规划建设的天然气设施与现状设施之间的关系。2、燃气规划（1）气源规划未来用气量相对于现在增长了8.7倍，需要加大向气源单位中石化等的购气量。根据《XX市城市总体规划》（2003－2020），将XX洛带气田（探明储量300亿m3）作为XX市市区的专用燃气储备气源，同时继续依托四川省内的其他大型油气田作为XX市的燃气来源，通过龙兴公司等地方采气公司对这些油气田有计划有步骤的开采，以确保龙泉驿区的燃气供应。（2）在工业区内布置一个高压燃气管道环，管径DN159，为经济技术开发区行政中心和大面居住区提供足够的气源。九、消防规划规划在西区、南区各设标准普通消防站一处。十、防洪规划现状龙泉驿区洪涝灾害主要是由于旧城区排水渠道断面偏小，并且由于长期淤积，使过水断面大大减小，造成排水不畅所致。因此，本次规划将经济技术开发区排水排洪体系自成系统，通过改造驿马河\泸溪河\陡沟河及清水沟河道能避免增大旧城区排洪系统的压力并能保证经济技术开发区内排洪需要。规划保留原有排洪沟但改造陡沟河及清水沟河道以作为区内主要排洪通道；同时完善区内雨水系统，形成一套完善的排水排洪体系。十一、抗震规划根据国家地震局地震烈度划分，经济技术开发区抗震设防烈度为Ⅶ度。因此甲、乙类建筑抗震措施按Ⅷ度设防，丙类建筑按Ⅶ度设防，丁类建筑按Ⅵ类设防。十二、生态环保规划在经济技术开发区要大力实行生态建设，所有用地必须硬化、绿化，不能有裸露地面，减少水土流失。大气环境质量：达到国家二类标准。地表水环境质量：规划区内所有地表水均应达到国家地面水二类水域标准。声环境质量：达到GB3095—82《城市区域环境噪声标准》中所规定的标准限制。十三、环卫设施规划生活垃圾实行袋装化。垃圾转运站：经济技术开发区共规划有10个小型垃圾转运站。工业区内垃圾收集点服务半径不大于80米第六章建设内容及建设规模按照XX经济技术开发区工程的初步规划，本次将主要实施20米、25米、30米、35米、60米道路工程、随道路建设的雨水、污水管网工程以及道路绿化工程建设以及一、道路工程按照XX经济技术开发区初步规划，XX经济技术开发区电器工业园配套基础设施道路建设，主要包括A、B、C、D、E、F线道路及绿化，道路建设用地的征地拆迁等。道路工程具体如下：XX经济技术开发电器工业园配套基础设施新建道路工程表项目名称长度（米）宽度（米）面积（平方米）A线1172.13541,023.50B线1163.33034,899.00C线1144.92022,898.00D线11326067,920.00E线2178.92554,472.50F线2195.93065,877.00合计8987.1287,090.00二、雨水管网按照XX经济技术开发区控制性详规，XX经济技术开发区电器工业园配套基础设施雨水管网建设，主要内容包括A、B、C、D、E、F线等道路的单侧或双侧雨水管网建设，管径Ф400-1200mm。具体如下：XX经济技术开发区电器工业园配套基础设施雨水管网工程表项目名称长度（米）A线1172.1B线1163.3C线1144.9D线1132E线2178.9F线2195.9合计8987.1三、污水管网按照XX经济技术开发区控制性详规，XX经济技术开发区电器工业园配套基础设施污水管网建设，主要内容包括A、B、C、D、E、F线等道路的单侧污水管网建设，管径Ф600-1400mm。具体如下：XX经济技术开发区电器工业园配套基础设施污水管网工程表项目名称长度（米）A线1172.1B线1163.3C线1144.9D线1132E线2178.9F线2195.9合计8987.1四、路灯按照XX经济技术开发控制性详规，XX经济技术开发区电器工业园配套基础设施路灯建设，主要内容包括A、B、C、D、E、F线等道路的路灯建设。具体如下：XX经济技术开发区电器工业园配套基础设施路灯工程表项目名称数量（组）A线47B线47C线46D线45E线87F线87合计359五、道路绿化按照XX经济技术开发区控制性详规，XX经济技术开发区电器工业园配套基础设施道路绿化建设，主要内容包括A、B、C、D、E、F线等道路的绿化建设。具体如下：XX经济技术开发区电器工业园配套基础设施道路绿化工程表项目名称数量（平方米）A线11721B线11633C线11449D线11320E线21789F线21959合计89871六、交通标志、标线按照XX经济技术开发区控制性详规，XX经济技术开发区电器工业园配套基础设施道路交通标志、标线建设，主要内容包括A、B、C、D、E、F线等道路的交通标志、标线建设。具体如下：XX经济技术开发区电器工业园配套基础设施交通标志、标线工程表项目名称数量（平方米）A线1172.1B线1163.3C线1144.9D线1132E线2178.9F线2195.9合计8987.1第七章工程实施方案一、工程规划的原则遵循可持续发展战略，合理安排经济技术开发区建设用地，为驻区企业发展提供完备的基础设施条件和良好的环境；统筹兼顾，结合城市改造建设，雨污分流，治管并举，使经济技术开发区内主要排水出口水质达到国家规定标准，保护城市水环境和岷江流域的水质，促进区域内和整个城市生态环境和社会经济的可持续发展。二、工程建设方案（一）道路工程建设方案1、道路宽度XX经济技术开发区电器工业园配套基础设施道路分为二级，次干道红线宽度30米，城市快速支干道红线宽度202、道路断面形式20米道路：机动车道6米×2＋人行道4米25米道路：机动车道8.5米×2＋人行道4米×30米道路：机动车道10.5米×2＋人行道4.5米35米道路：机动车道12.5米×2＋人行道5米×260米道路：机动车道24.5米×2＋人行道5.5米×2道路工程指标（1）次干道设计车速40公里/小时，城市快速支路设计车速40公里（2）路面工程表7-1道路路面结构表机动车道人行道结构厚度（cm）结构厚度（cm）SBS细粒式沥青混凝土(AC-13I)12(3;4;5)C30砼方块彩砖6水泥稳定矿石基层25水泥砂浆M7.53级配砂砾石下基层305%水泥稳定层15红砂层80（3）路面排水及防护工程全线路面排水采用雨水管排水，路面横向坡度为1.5%，人行道横向坡度为2%。一般地段雨水口采用单箅，特殊地段雨水口采用双箅，雨水口连接管径300mm。（4）道路最小平曲半径主干道≥400次干道≥150支路≥50（5）交叉口路缘石半径主—主：R≥25主—次：R≥20次—次：R≥15次—支：R≥10支—支：R≥10（6）最大纵坡3%（二）给排水管网系统设计原则1、总体规划的指导下，建设自来水、污水管网系统，严格保护城市水源和水环境。2、给水由龙泉自来水一厂供水，须满足经济技术开发区在供水高峰时的用水需求。供水采用生产、生活、消防合网的管网系统，根据用水要求合理分布给水管网，尽量形成环状管网。城市给水管网与XX市中心城已联网运行。部分管道已形成环网，大部分为枝状管网。根据城市总体规划，管线沿现有或规划道路布置。根据城市总体规划，给水管网按远期布置，分步实施。3、排水系统体制为分流制，雨水通过管网就近排入改造后的清水沟和泸溪河；生活污水和工业废水经管道收集、输送至污水处理厂集中处理后排入清水沟和泸溪河。全部采用重力流，布置结合规划道路、地形及河堤综合环境整治等实际情况，进行污水管网系统设计。充分结合目前已形成的和正在实施的污水干管建设情况进行污水支管的设计，力求做到不留盲管。4、管线走向既考虑各污染源能够就近便捷接入，又能够与已有管线方便对接，同时要求施工方便，最大限度减少对现状设施的破坏和施工期间对交通的妨碍及利于建成后的运行管理。5、管道纵坡尽量与道路一致，以减小埋深，节约投资。（三）采用的规范和标准污水管网建设项目采用的规范和标准如下。1．《地表水环境质量标准》(GHZB1—1999)；2．《城市排水工程规划规范》(GB50318—2000)；3．《室外排水设计规范》(1997年版，GBJ14—87)；4．《给水工程设计规范》(1997年版，GBJ13—86)；5．《污水综合排放标准》(GB8978—1996)；6．《城市污水处理厂附属建筑和设备设计标准》(CJJ31—89)；7．《城市污水处理工程项目建设标准》(修订2001)；8．《城市工程管线综合规划规范》（GB50289—98）；9．《城市道路设计规范》（CJJ37—90）。（四）管材选择管材的选材取决于输送流量大小，施工方法，管道埋深，管道内压、工程造价等因素，各种管材各有利弊。供水管道采用PE管，其主要特点：1、长寿命。在额定温度、压力状况下，PE管道可安全使用50年以上。2、高韧性。PE管断裂拉伸率一般超过500%，PE管热熔或电熔接口的强度高于管材本体，接缝不会由于土壤移动或载荷的作用而断开，对管基沉降的适应能力非常强，抗震性能优良。3、卫生。PE管加工时不添加重金属盐稳定剂，材质无毒性，无结垢层，不滋生细菌，较好地解决了城市饮用水的二次污染。4、施工性能良好，流动阻力小。管道质轻，焊接工艺简单，施工方便，工程综合造价低，输送量显著高于同口径管材。重力流污水管道的传统管材为钢筋砼承插管，目前应用日趋增多的新型管材主要有高密度聚乙烯缠绕增强管（HDPE管）和玻璃钢夹砂管。本项目对三种管材的性能和造价作了比较，详见下表，其中HDPE管为XX本地供应商报价。表7-2管材性能及造价比较表序号管材管径管价（元/米）运费（元/米）预算价（元/米）安装费（元/米）综合造价（元/米）1柔性承插接口钢筋混凝土排水管d5008050130578.7708.7柔性承插接口钢筋混凝土排水管d900282.680362.6747.261109.86柔性承插接口钢筋混凝土排水管d1200539.7134673.7981.951655.652缠绕成型玻璃钢夹砂管d40032022.4342.4562.11904.51缠绕成型玻璃钢夹砂管d80088563948677.161625.16缠绕成型玻璃钢夹砂管d10001280901370846.432216.43缠绕成型玻璃钢夹砂管d1200160011217121449.763161.76缠绕成型玻璃钢夹砂管d1400233516424991502.744001.743离心浇注玻璃钢夹砂管d40039628424562.11986.11离心浇注玻璃钢夹砂管d80082657.8883.8677.161560.96离心浇注玻璃钢夹砂管d1000127689.31365.3846.432211.73离心浇注玻璃钢夹砂管d12001736121.51857.51449.763307.26离心浇注玻璃钢夹砂管d1400210014722471502.743749.744高密度聚乙烯缠绕增强管d400227.441268362.11630.6高密度聚乙烯缠绕增强管d80080453857477.161333.7高密度聚乙烯缠绕增强管d10001191.6681260646.431906.0高密度聚乙烯缠绕增强管d12001820.48519051249.763154.9高密度聚乙烯缠绕增强管d14002307.612724351302.743737.7表7-3管材性能比较表性能管材埋深粗糙系数施工难易耐久性渗漏日常维修管材重量管内H2S产生1钢筋砼管可深埋0.013难长久有较多重促进2HDPE管可深埋0.009易>50年无较少轻削弱3HOBAS管可深埋0.009易>50年无较少轻削弱从比较表中可以看出，聚乙烯管和玻璃钢夹砂管在使用寿命，施工难易和运行管理上有较大优势；从不同管材的整体综合造价看，钢筋混凝土管最低；从满足相同过流量情况下，不同管径、不同管材综合造价看，小于1200mm的管道，钢筋砼管要优于聚乙烯管和玻璃钢夹砂管，大于1200mm的管道，聚乙烯管有优势。本着充分发挥不同管材各自的优势，提高工程质量、效益的目的，考虑本项目污水管道管径小于1000mm，从便于统一采购、施工组织等考虑，污水管均采用HDPE双壁波纹缠绕管。（五）供电工程1、供电负荷预测供电负荷计算按照不同性质用地供电负荷指标进行估算，不同性质的负荷指标分别采用《XX市供电工程规划》里的数据，本项目区域的供电负荷见“供电负荷计算表”。表7-4供电负荷计算表用地类型面积（km2）负荷指标（W/m2）负荷（万千瓦）用电量（亿千瓦时）工业4.97.615.27.22、变电站及高压输送配电网10KV配电网络根据每10KV的输送功率和项目区的供电负荷，项目区共需10KV线约20－33回，每回10KV线平均服务面积约20公顷区内的10KV供配电干线全部沿规划道路采用电力浅沟方式敷设，主干电力浅沟尺寸一般700×700--1800×700，配电支线浅沟尺寸一般按700×700考虑。表7-5供电工程量表项目单位数量10KV地下电缆Km8.510KV开关站座2公共配电房座1（六）绿化工程范围包括公共绿地、防护绿地，包括绿化景观。绿化工程原则根据本地区的气候特征和土壤自然条件，树种选择应以本地乡土树种为主，部分采用引进和改良的外来品种，形成具有地方特征的植物群落。选择景观价值和环保价值相结合的植物品种，尤其是卫生防护林、防风林和重要城市干道两侧的树种，更应考虑植物的适应性。常绿种类和落叶种类，速生树和慢生树相结合。注重植物配置的乔、灌、木比例，以提高城市绿化总量作为绿化的主要目标，慎重选择养护费用较高的草坪绿化方式。2、绿化工程主要内容主要沿道路、沟渠建设带状绿化系统。3、植物选择与配置规划将以下树种作为城区园林绿化的基调树种：苏铁、银杏、马尾松、柏木、水杉、广玉兰、含笑、香樟、悬铃木、蔷薇、海棠、油桐、垂柳、杜鹃等。（七）管线综合1、为避免重复施工、节约资金、减少道路的二次开挖和有利各种管线的正常运行、满足施工、管理维护、安全和卫生方面的要求，管线平面综合一般情况下的布置顺序按（自建筑红线向道路方面）。（1）电信电缆（由电信部门建设，不计入本项目投资）；（2）电力电缆（由电力部门建设，不计入本项目投资）；（3）燃气管道（由燃气部门建设，不计入本项目投资）；2、电力浅沟在穿道路时，应用结构处理解决承受车荷载问题，尽量避免加大埋深方式，以减少管线在交口的碰撞矛盾。3、在各种管道设计和实施中，管道高程出现矛盾，一般按下面原则解决：（1）压力管让自流管；（2）管径小的让管径大的；（3）易弯曲的让不易弯曲的；（4）临时性的让永久性的；（5）工程量小的让工程量大的；（6）新建的让现状；（7）检修次数少的、方便的让检修次数多的、不方便的。4、电力浅沟一般控制其内壁深在700mm以内，设计与实施中若有调整，尽量进行沟宽调整，不作沟深调整。第八章项目建设条件一、自然条件地质：地势平坦，构造稳定。海拔高度520m左右，相对高差5m左右，坡度一般小于3‰。覆盖层天然地基承载力0.2－0.5兆帕，基岩0.5－2.4兆帕，历史资料无破坏性地震发生记载。气候：属亚热带季风气候，四季分明，常年景色葱绿。年平均气温16.6℃，月平均最高气温30.8℃，最低气温0.7℃，年平均降雨量993.9mm，相对湿度83％，无霜期287天，平均日照数190.5天。水文：属都江堰水系，东风渠为饮用、农灌、工业用水源，流量为50立方米/秒，水质达到（GB3838－83）标准，饮用水源水质达标率100％。开发区地质水源丰富，单孔出水量多为300－500立方米/日以上，水质均达到矿泉水标准（锶偏硅矿泉水）。地面水达到国家规定标准，水环境质量达到国家标准。排洪河道芦溪河为岷江水系II级支流。空气环境质量：空气清新，大气质量好，空气质量接近国家一级标准。二、环境及政策条件XX经济技术开发区是根据四川省保护XX平原优质耕地、保护历史文化名城的要求和国务院扩大内陆地区开放、加快中西部地区经济发展的战略部署，于1990年7月经四川省和XX市人民政府批准建立的。2000年2月被批准为国家级经济技术开发区。XX经济技术开发区自建立以来，尤其是2000年被批准为国家级开发区以来，在经济增长、产业发展、招商引资、基础设施建设等方面取得了突出成绩，渡过了艰难的起步期，已步入加快发展的成长期。2006年，XX经济技术开发区实现GDP87.8亿元，比2005年增长22％，工业增加值37.3亿元，增长26.3％，工业总产值110亿元，增长29.2％，税收6.4亿元，增长25％，出口总额8235万美元，增长43％，合同利用外资14023万美元，增长41%，实际利用外资6577万美元，增长149%。2006年完成固定资产投资43亿元，初步形成了机械制造、新型材料、医药及食品加工、电子元器件制造四大主导产业。起步区9.94平方公里范围内各项基础设施已基本配套到位，投资环境进一步改善，已逐渐形成一个现代制造业集中发展区。园区环境保护和生态建设状况较好，工业废水排放达标率97.5％，处理率87％，工业废气排放达标率95%，烟尘控制区覆盖率100％，固体废物综合利用率达90％，环境噪声控制达标率100％，清洁能源普及率达99.5％，饮用水源达标率100％，大气质量接近国家一级标准，生态型工业园区初步形成。龙泉区委、区政府、XX经济技术开发区管委会对经济技术开发区基础设施建设予以高度重视和正确领导，并继续加大统一协调、统一调度的组织力度。经济技术开发区及龙泉人民积极支持、大力协助，为工程实施创造了有力条件。借西部大开发的东风，龙泉区委、区政府把工业经济的发展作为全区经济跨越的重中之重来抓。XX经济技术开发区享受国家西部大开发及龙泉驿区的优惠政策。目前，龙泉驿区和经济技术开发区在“十一五”规划期间有较为现实的宏伟目标。具体目标是：区域经济综合实力争创全国百强，地区生产总值超过350亿元，全口径财政收入突破60亿元，地方财政收入达40亿元。XX经济技术开发区综合实力进入全国国家级经济技术开发区前三强，规模以上工业增加值超过180亿元，占全XX市规模工业增加值10%以上，工业税收35亿元以上；累计开发土地面积24平方公里以上，基本形成以机械制造、新型建材、电子元器件、医药食品为主的主导产业及产业集群；培育年销售收入达10亿元的大型企业15个，年销售收入50亿元的特大型企业4个；规模以上企业工业经济效益综合指数名列西部开发区前茅，工业企业全员劳动生产率达到10万元/人，企业生产及管理信息化系统覆盖率达到90%；科技进步对工业增长的贡献率达到60％，高新技术产业产值占工业总产值的40％，高新技术产品出口占总出口的60％，培育高新技术企业100家；骨干企业技术装备达到当时中等发达国家水平。每万元工业产值能耗降到1.5吨标准煤，工业废水排放达标率达到95％，工业固体废物综合利用率达到95％。初步形成配套功能齐备、投资环境优越、主导产业强大、资本与技术集中、产业集群效应明显、规模与效益继续迅猛增长、带动效应较强的现代制造业基地，接近“全国领先、西部一流”经济技术开发区的综合实力与竞争力。三、施工条件1、开发区交通条件十分优越，依托XX市城市和工业向东发展有"五纵三横"八条公路干线横贯或穿越开发区，已形成四通八达的立体公路网络系统。"五纵"即：成渝高速公路、成南高速公路、老成渝公路（XX－龙泉的城市主干道50m宽）、成龙公路（80m宽,正改造中）、成洛公路（40m宽）；"三横"即：XX三环路、绕城高速公路、城环公路（连接XX各卫星城的交通干道）。XX经济技术开发区将与XX市城区融为一体，成为XX市的城市新区。工程所需建筑材料能及时运到，所清除废土及建筑垃圾能及时运出。2、工程区域天然建筑材料供应条件较好，管材、水泥等就近可买。3、临时供水、供电设施可就近解决。4、工程区域地质条件复杂程度较低。第九章配置土地价值分析一、配置土地面积本项目收入资金主要由配置土地出让收入构成。根据龙泉驿区新一轮的土地利用总体规划并结合基准地价，本项目贷款配置的土地具体情况如下：XX经济技术开发区电器工业园配套基础设施建设配置商住土地基本情况表土地位置规划用途可出让的净地面积（亩）预期出让价格（万元/亩）预期出让价总额（亿元）十陵街办太平村商住用地2002505二、配置土地价值分析（一）地块位置和面积以上土地位于龙泉驿区十陵街道办太平村，紧临XX市成华区保和乡胜利村、东林村，净地面积200亩，规划用途为商住，基准地价为二级。（二）拍卖地价 按照XX市国土资源局近期公布的土地价格，该宗地区域相邻地块近期拍卖的最低成交价格为214万元/亩。（三）土地价值分析分别采用市场比较法和假设开发法对配置经营性土地价格进行分析：市场比较法现参考太平村（质押土地区域）目前相邻地块类似地格的平均水平，采用市场比较法确定本项目涉及的土地出让价格。1、测算方法项目土地=选用地价格×交易情况修正系数×交易时间修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数2、类似区域土地价格宗地位于十陵街道办太平村区域，具备作为商业用地和住宅用地的价值。相邻区域（XX市成华区保和乡胜利村、东林村）二类住宅用地土地2006年的拍卖实际成交价一般在214-325万元/亩。根据XX市国土资源局土地拍卖中心提供的情况，在基础设施完善、区位相当的地段，实际交易价格可以达到下表的水平：类似地块实际交易价格（成交价）项目位置拍卖时间宗地编号用途净用地面积（亩）起拍价（万元/亩）成交价（万元/亩）竞得人成华区保和乡胜利村2组（相临区域）2006年CH18(252/211)2006-066商住78.25200325四川蓝光和骏实业有限公司成华区保和乡东林村1组（相临区域）2006年CH14(252/211)2006-045商住129.01180214四川蓝光和骏实业有限公司3、修正系数的确定及地价估算根据本项目土地的位置条件、基础设施条件，为II级地价水平。根据区域因素、环境改善因素、交易时间等因素分析，按稳妥原则，以拍卖中心类似地块的拍卖价为基础并确定修正系数如下表：用地性质项目宗地价格及修正系数类似土地拍卖最低成交价214交易时间修正系数1.3区域因素修正系数0.95环境改善因素修正系数1.3修正土地价格253根据以上分析测算的地价与片区实际情况基本吻合，该地距XX市较近,随着配套设施完善，加之土地资源有限，预期土地价格将大幅度提升。假设开发法假设在正常情况下，地产被开发为某类不动产，在不动产售价中扣除建筑费、合理的利润、利息、税费以及相关费用等余下的即为地产价值。据XX市主城区及周边区域对房地产业“向高发展”（小高层）要求，周边市场项目建设情况及业主要求，假定片区内综合容积率为3.0，按当前价格针对商住用房开发进行分析（详见假设地价出让开发分析表）。（1）商住楼面积、售价预测按住宅用地兼容商业用地，占可出让土地的比例各为85%，15%。售价参照同类项目的情况，结合项目的区位、环境和时间等因素，根据目前该地邻边中档多层住宅平均市场售价，该地区域为3500-4500元/平方米，商业用房平均市场售价6000-7000元/平方米。（2）销售收入测算按住宅，商业用房全部出售测算。（3）建筑工程费用估算参照龙泉驿区目前房地产开发建安工程费平均水平和类似项目情况，建筑工程费用、基础配套设施费用等单价按1500元/平方米。（4）管理、销售、财务费用管理、销售、财务费用按销售收入的5%测算。（5）其他费用其他费用按建安工程费与基础配套设施之和的5%测算。（6）税收税收按营业税及附加按销售额的5%测算。（7）房产契税房产契税按销售收入的2%测算。（8）利润计算利润为房地产开发商从项目开发中获取的合理回报，投资利润率是评价一宗房地产开发项目效益的基准指标，根据本项目区域周边房地产市场情况测算，该宗地开发后的销售利润为2.27亿元，销售利润率为17.15%。该土地的投资利润率与行业平均利润水平相当。该宗土地区域位置紧临XX市三环路,对面与XX市最大的一个主题体育公园(占地10平方公里)遥遥相对,该区域是龙泉驿区政府近期重点着力打造最佳人居环境区域，随着该宗土地周边配套基础设施的完善，未来的房地产销售价格还将有极大的升值空间。假设地价出让开发分析表：序号项目内容或金额备注1容积率3.0小高层2住宅面积(万M2)34按谨慎原则，单价3500元/M23商业面积(万M2)6按谨慎原则，单价6000元/M24住宅销售收入(亿元)11.95商业面积销售收入(亿元)3.66预计销售总额(亿元)15.57建筑工程及配套费(亿元)6单价按1500/M28土地成本(亿元)5假设该地购置成本250万元/亩9管理销售财务等费用(亿元)0.78按第６项的5%10其他费用(亿元)0.36按第７项的6％11税费(亿元)0.78按第６项的５％12房产契税(亿元)0.31按第６项的２％13总成本(亿元)13.2314利润(亿元)2.2715投资利润率17.15%（四）价格预测结果通过比较法预测结果为：该宗地预计出让价为253万元/亩；假设开发法测算结果为：该宗地以250万元/亩出让，开发商获得的投资利润率与行业平均水平相当。考虑需求因素、时间因素和地块位置，测算的土地价格为可以被开发商接受的合理地价。第十章工程建设管理方案XX经济技术开发区电器工业园配套基础设施建设项目是一项涉及面广、投资大的城市基础设施建设工程，因此，加强项目的过程管理是提高工程质量和效益的必由之路。一、落实配套资金项目在执行过程中，必须具有严格的配套资金计划，具备完善的资金管理制度，并凭借经济、行政和法律三种约束手段，把配套资金落到实处。二、强化执行阶段的监管工作1、业主根据项目的管理特点和要求，确定项目高质量的管理人员，凡具备该资格的从业人员才有可能从事项目的管理工作。2、充分利用经济合同法规各级项目责任人的权利和义务，有效避免各级责任人间的冲突和矛盾，加强各级责任人间的协调与配合，使“责、权、利”相对等、“借、用、还”相统一的原则得以充分体现。对贷款的引进、使用及偿还等环节实施全过程有效监控，促进贷款良性运作。3、招标采购工作是项目管理的核心环节，直接影响项目的进度和质量。需加强对项目招标采购的监督管理。三、加强建设管理建设管理工作的重点是：工程质量、工程进度和工程投资。业主或授权行使项目建设的公司，应做好项目的组织协调工作，确保项目按合同工期、投资、质量完成。1、编制建设管理计划及资金计划、审查施工图纸是否满足设计文件和规范要求，以及投资方提出的一些特殊的功能和技术要求。2、采用公开招标确定工程承建商，签订施工合同。3、采用公开招标确定工程监理单位，签订监理合同。4、审批承建商提交的施工组织设计、施工进度计划、施工方案、施工质量保证体系等技术文件，并检查落实。5、检查承建商执行工程施工合同过程中的技术规范，作好投资、进度、质量和合同管理工作。6、检查工程所采用由投资方招标确定的供货商提供的主要设备和关键材料是否符合设计图纸和合同所规定的质量标准，并作好其他材料的招标采购工作。7、作好资金管理，按进度作好结算工程提款工作，节约投资。8、根据工程进度情况，审核承建商进度及付款申请，签发工程付款凭证、支付工程款。9、组织竣工验收。10、组织工程审计。11、审查接收承建商及监理公司规整的技术业务资料，建立技术经济档案。四、加强项目投资管理项目的投资控制着重是在承发包阶段和施工阶段采取有效措施，随时纠正发生的偏差，把工程造价的发生控制在批准的造价限额以内，以求在工程项目建设中取得较好的投资效益和社会效益。项目建设过程中，首先确定造价控制目标，制定工程费用支出计划并付诸实施，在计划执行过程中对其进行跟踪检查，收集有关反映费用支出的数据，将实际费用支出额与计划费用支出额进行比较，发现实际支出额与计划支出额之间的偏差，并分析产生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以保证造控制目标的实现。五、加强质量管理工程质量达到国家现行规范要求，并经验收合格。质量管理内容主要为以下几个方面：1、审查监理、施工单位的资格和质量保证条件；2、组织和建立本项目的质量控制体系，完善质量保证体系；3、对工程质量进行跟踪、检查、监督、控制；4、质量事故的报告和处置；5、督促、检查工程建设是否符合设计图纸要求；6、督促、检查工程建设是否符合国家有关的规范要求；7、督促、检查工程材料是否符合要求。六、加强工程进度管理在施工承包合同、监理合同中写进有关工期、进度、进度违约金等条款，通过招标的优惠条件鼓励施工单位加快进度，控制对投资的投放速度，控制对物资的供应，建立相应的奖励和惩罚措施等。依据规划、控制和协调等管理职能手段，在工程的准备及实施的全过程中，对工程进度进行控制。根据目标工期编制合理的项目进度计划，定期收集反映实际进度的有关数据，同时进行现场实地检查。七、加强合同管理合同管理是工程建设管理的重要内容之一，是控制工程投资、进度质量的基本依据。由于建设工程投入的资金数额大，技术面广、复杂、施工周期长，使用的人力物力多，涉及的单位多等原因，有必要将建设工程合同作为一个系统工程进行科学管理，从而提高工程项目的经济效益和社会效益。因此，工程实施过程中的每个项目，均要以合同形式确定双方或多方的责、权、利，以保证工程项目和工作任务的实现。在项目建设管理过程中，制定具体的《合同管理办法》，对合同管理的原则、范围、主要内容、合同管理的组织原则及职责、合同承办人的职责、对合同的订立、审查及履行的监督检查，都提出了具体要求，对合同的变更、转让、解除、纠纷等做出符合法律规定的程序要求和解决办法，使合同管理有章可循。市场经济必须严格按照合同办事，在工程建设招标、材料供应招标、监理招标中应按照合同法和工程建设有关管理制度和规章与中标单位签订完善的合同条款，并严格按照合同进行管理，以保证项目经营管理活动的顺利进行，提高工程管理水平，实现项目工程投资、进度、质量、环保等