沙河项目市场报告

沙河项目市场研究报告第一部分：高档住宅的发展脉络第一代高档住宅：地段型。亚运村的早期项目和温榆河两侧的丽京花园等是地段型产品的典型代表。第二代高档住宅：装修型（产品型）贡院六号第三代高档住宅：景观型。金地格林、万泉新新家园等郊区住宅第四代高档住宅：人文型。香山艺墅当然，我们所指的某一类型的高档住宅，并不是指一项指标就可以独立支撑高档住宅的名号。其实，每一代新型高档住宅的问世，都是在吸收、不抛弃前者成功经验的基础上得以成熟起来的，只不过是新一代高档住宅的比较优势更能满足高端客群“物以稀为贵”的消费心理。高档住宅呼唤高尚环境。在交通工具大大增加、科学技术日新月异的今天，地段型高档住宅和装修型高档住宅已经不具备竞争的比较优势。唯有景观和人文是难以复制、甚至是不可复制的。优美的自然景观和浓厚的人文资源已经成为消费者评价高档住宅的首要条件。第二部分：北京Townhouse整体发展态势研究（一）北京Townhouse的发展历程从无名小卒到自立山头，Townhouse经历了风风雨雨的三年时间，有漫骂、有赞扬，有的漫不经心、有的无所畏惧……，不管怎么样，T终于被市场接纳，长成了一颗参天大树！锻第一阶段：术以一栋洋房蛋为代表的T要ownho泛use符项目是北京令房地产市场寒的第一代T绝ownho朵use裕。一栋洋房甩是北京最早侍上市销售的阔T骂ownho额use鉴楼盘，也是鲜到目前为止称最成功的T哨ownho纺use望项目之一。遇一栋洋房身穗上体现了第还一代T俩ownho升use雄的共同缺点判：小面宽、公大进深，建大筑密度高等迅，但沾新生线活理念之光扎，抢市场之哪先机，一栋伤洋房还是在罪最短的时间耍内顺顺当当荡的完成了销菠售任务。圣第二阶段：喜康城位置偏捧远，但声势迟浩大。10抬0万平米的筑建筑规模和领CBD经理劳人官邸的定董位，把康城违炒的沸沸扬拥扬。康城提检出的拾“峡T湖ownho虎use杯十大标准消”流，已经被业理界认可和接璃受；高尔夫殊球场、科技闻艺术会馆、旦图书馆等一及系列休闲生五活配套设施急，完整的诠撤释了T卫ownho蜜use喉所代表的生蜡活方式。就罩凭这两点，亏康城完全可逮以称的上是延第二代T瘦ownho局use壁产品。迷第三阶段：妄宽只House惜的创新是革帅命性的。先蜜不说宽虾House寇的整体品质放如何，宽患V梯首先把T袭ownho坊use厨横过来，大伙面宽、短进逐深的做法和晓牺牲相当多米的建筑面积勇来换取阳光肠和空气的的坡眼光，不是恶一般的开发熟商所能做到苦的。与以前岔的T忽ownho嫂use碑产品相比，斑宽脊V由是一种本质筒性的变化，氏宽扭House猴的出现开创朱了T捕ownho殿use晌产品的一个遵新时代。忆第四阶段：棵卡尔生活馆吨是一个相对姿完美的产品奉。它不仅吸辟纳了第三代肥T丸ownho励use版产品母——轮宽士House毛短进深、大糠面宽的优点镜，而且把别妨墅产品特有宜的环境因素沸也包容进来谦——挺三个花园、处三面采光等枝。这些特点魔都把卡尔生客活馆推到一林个前所未有命的高度，卡摧尔生活馆是指目前北京房掠地产市场最租漂亮的T胳ownho春use铅项目。埋（二）当前僚Townh滑ouse市悠场特点法1、市场供吼应：战线回因缩，供应量蔽猛增搬T荣ownho库use匀是一种标准牌的汽车加住分宅的生活，徒二者皆具的桃特点决定了每T脾ownho撒use百须位于成熟感的市镇生活鲜圈内或者与象某一个成熟移区域的距离殃很近。从北直京的第一个学T渗ownho出use蚕项目破——邪一栋洋房到旧康城、时代酒庄园，以致佩后来的龙山谋新新家园等雀，由于选址熔方面的原因籍，社区生活诞配套不完善讽以及交通条发件不便利等留矛盾暴露在旋消费者的面童前，在20狗02年，T谦ownho咳use个如同过街老鸽鼠、人人喊仅打。开发商陡也逐步的认寇识到了这一无点，从20井03年新开星发的T阁ownho终use按项目就可以歼发现：他们狠的地理位置叹在逐步往回钳收缩钥——论不是位于新礼城市中心的挺内部，就是宾位于交通干洁线的附近。饿前者如南四纳环内的观筑迟庭院，后者凭如京沈高速副路五环边上伟的京城雅居鼠。纠截至200理3年6月，名北京的T哑own队house串项目共22雀个，总的建勺筑规模超过召××舞万平方米。狡光是今年一去到六月，北佣京新开的T秧ownho胃use墨项目就达七积个之多。作撕为一种高端秆产品，T务ownho堤use猛具备的的如狮此之快的发旱展速度，实他在是让人大廉出意料之外适。厅2、市场需滑求：第一居择所，销售旺再盛似从问世之初场，T妙ownho膨use岩产品就受到薪市场和消费辜者的追捧。概总建筑面积范16万平米忙的一栋洋房便在不到10尊个月的时间镇内一售而空缴，亚北的雪踢梨澳乡和亦白庄的金地格拆林小镇也表塌现不俗，其倘销售额在同崖区域项目中夹一直遥遥领蓬先。进在T项目开芒发商的宣传丑推广中，T飞ownho万use详是作为第一输居所的面貌鸦出现的。在裹T项目的销弹售反馈中，贵用于第一居躺所目的的客怎户比例大大弃超过了其他变客户。实际内的销售业绩传也证明：真签正具备第一村居所品质的瞒T邀ownho尸use斤楼盘，其销莲售速度和市邻场认知度要稼高于其他项办目。康城前拍期销售缓慢委，一个重要扬的原因就是艺：距离成熟晨生活区太远习，周边又缺侨乏日常生活怠配套设施，械失去了第一梦居所的真正溪意义。当然炸，第一居所非T超ownho虫use漠项目好销的纲特点，是与此T鉴ownho寇use鉴本身分不开风的。做第二权居所，比不潮上别墅的优询美环境；向淘高档公寓靠油拢，交通不攀方便而且不堪具备城市公循寓所应有的宿繁华氛围。酿夹在夹缝中派的出路，反揪倒成了T病own秧house尊项目独一无扑二的竞争优倒势滑——县独享有天有朱地、的自由拴城市生活。享3、价格：仇中高档产品胁，总价在调倘低。链纵观T高ownho命use组项目的价格网，项目单价僚维持在50吵00－60智00元/平帅米之间，其到总价范围大片都在100齿万－500渴万之间，属旬于中高档产况品。亚运新摇新家园动辄烟就是三四百芒万，销售相筋对缓慢。从茄各个项目的康销售资料分膏析：总价在装100万－刻200万之条间的房子最岸为好销。后陆来的开发商户吸取了前人层的经验教训乏，努力控制怎T蔑ownho咏use雪产品的总价竖范围。康城诸开发商最近冻打出的口号纽是：超过1矩00万，就安买别墅；在珠一期650典0－700锁0元/平米榴高价的基础亲上，翡翠城呜二期把价格踢调整为45疼00元/平草米；新开发滩的T访ownho谷use芽项目，如京订城雅居和卡辞尔生活馆以饮及昌平的流尾星花园等，悔推出了主力渠户型在20旁0平米之间母，总价在1策00万左右杀的主流产品稠。当前的T返ownho络use哨市场，其户暂型面积和总稀价范围，在猜逐渐走向合隐理，寻找自谢己的位置。惹4、产品规纷划：推陈出梦新，品质提羊高俊资本的创新非力量在T律ownho疼use陡项目表现的芒淋漓尽致。讲为了给自己飞争取更大的裕生存空间，违T货ownho锈use看产品更新换懂代的速度超此出了地产开暗发商的想像个力。在短短碍的二到三年诊的时间内，肿从最初的普建通联排住宅案，到震动业岭界的宽项目凭，再到几乎杜完美的卡尔徒生活馆，T暖ownho代use扣产品经历了邀飞跃式的发顾展。普通住杯宅用了十年享的时间，才唤从高塔过渡团到板楼。酸5、市场竞侦争：高档公连寓、别墅、愤Townh锯ouse，别三足鼎立拌高档公寓、梨别墅、T去ownho瞒use杨三者的总价倘都在100蜜万以上，价引格相近造成龙客户的重叠该性。高档公腊寓诉求的是辈繁华便利的阻城市生活，替别墅追求的锤是尊贵的、瞎与众不同的高郊区生活，航T树ownho俊use兆塑造的是城延市生活与郊义区生活的完督美结合，高逐档公寓、别厉墅、TH，淡三者各有千源秋，又各有半缺憾。高档匠公寓、别墅贫、T镇ownho根use加三种产品同庄时面对的是高高端客户市帮场。在复杂教多变的消费抹者面前，三胜种产品难分员伯仲。在高稻端住宅市场超，高档公寓雁、别墅、T除ownho子use州已经形成三纤足鼎立的局但势。歼6、政策影携响：别墅叫跟停，Tow社nhous邪e受益腰国家剪“俗关于停止别若墅土地供应聚”稻通知出台后速，客观上限福制了别墅项穿目的供应数起量，并将促导进其他高档余产品的市场残需求。停止瓶别墅用地的贞供应，对在牧售的别墅项许目和与别墅劲三分天下的帝高档公寓以划及Town底house揪楼盘是极大框的利好因素麦，既减少了匹竞争对手，湿又把广阔的层客户资源集喘中到有限的疾市场供应上愧。尤其是对芝于从一个娘蝶胎爬出来的父经济型别墅允——德Townh夺ouse，喷其别墅的外锐观和室内设泽计、距市中密心很近的交品通距离、与氏别墅相比每萝平米要便宜仓几千块的销淘售价格辈……铁，这些优势斯都将吸引别捷墅客户的目刷光，转移到加高品质的T查ownho呼use项目傲上来。取7、热点区单域：亦庄板揪块，大放光亦彩须“菌人以群分、爷物以类聚低”桂的特点在高榜端住宅市场邀体现的更为动明显。亦庄物区域紧邻京抢津唐高速路错，位于五环富的地理位置啄。进入市中爽心的交通方磁便快捷；三枕面环林、一扯面拥水的条痒件成就亦庄初区域清新、盈绿色的自然绳环境。不可董多得的优势轿是开发T坦ownho攀use姐项目的天然债宝地，亦庄宁区域已经形材成T事ownho涉use愿项目集中的牵低密度板块恒。即将上市续的两个项目揉——星卡尔生活馆罪和新境界都棉是以T的面岛貌出现的。足第三部分：岗北京Tow躬nhous宁e的分布特烫点角经调查研究滩，吗北京的T减ownho屡use袭项目主要分芝布在奶四环以外（颠包括四环沿绍线）长，根据T舱ownho道use双本身的特点摆和发展的需灰要，其分布袜主要有几下乌几种类型：磨一是绿化隔搁离带项目；离二是体育板蹦块；三是边桐缘集团住宅捎区；四是开婆发区板块；左四是高速路甜沿线；六是短卫星城或小象城镇。少（一）绿化毙隔离带项目洒由第一漂条绿化隔离级带而产生的思绿化隔离带佩地区主要集桨中在海淀区纱和朝阳区。瓜朝阳区主要衰集中在来广鞠营乡、南磨尼房乡、将台牺乡等区域，颜海淀区则以咽四季青乡和屑西四环沿线茶的绿化隔离汉带为代表。赶西四环沿线努是北京的拖隔离绿化带济之一。目前偶该地区的典描型隶T尸ownho芽use义项目是域郦城笑。由东南三岛环延伸到东傍南四环的南桐磨房乡是朝虽阳区的另一馋个重要的绿挺化隔离带建溉设区域。叛（二）体育戚板块薄体育板块主况要是指奥运普住宅板块，巧因奥林匹克孕公园的建设灰而使周边玩自然环境和骑城市配套功蜡能相对完善皱。倚林嘉园柴、亚运新新遗家园、时代猫庄园都是代洒表性的T导ownho占use淹项目。容（三）边缘丘集团住宅区劲回龙观文化蜂居住区、东境坝集团、垡别头、石景山蛋等边缘集团懒，离市区较绢远习的特点反而搏塑造了本区撤域优美的自胶然环境和清钓新的空气质斥量胞，慈边缘集团自稿成中心，各脑种配套独立矮完善，是适凳合开发T浪ownho震use舅项目的地区帅。东坝地区沿的北京奥园薯、回龙观区参域的流星花颤园和宽等项菊目愈（四）开发透区住宅板块尸包括亦庄、旁上地等在内束的区域都应云算是兼开发T厚ownho醒use贿项目的理想歼住宅区域。虏亦庄近几年再推出的新建长社区都为低勒层低密度，赛代表项目如粥金地格林小裙镇、一栋洋荣房逼、卡尔生活穴馆以及新境环界等剃；上地地区小，无论是叠百旺家园抓还是领秀硅斩谷每。恭（五）高速如路沿线竿T偿ownho展use么社区肿高速路沿线部所特有的地迹理优势是发翼展T皂ownho激use抱项目的天然特条件，降北京最早的凉别墅雪社区就是沿疲着高速公路骄而形成。如考京昌高速公悠路沿线的别穷墅区，京顺竟路沿线的别旬墅区。随着勺京通、京开重、京沈、京谢承等高速公伯路的建设，董沿线又形成衡了腹京城雅居、六万科青青家性园、康城等洽T培ownho搭use述社区。身（六）卫星针城镇低密度宏住宅醋随着北京城偶市建设步伐况的加快，面省貌一新的卫却星城镇低层炮低密度的建赌设也越来越观吸引北京的迅买房人。南脆五环黄村卫转星城北区的即翡翠城就是第T律ownho寸use名住宅的典型盆楼盘。桶第四部分：蜂Townh绕ouse竞端争对手及策桌略研究抚（一）竞争卡对手最新发或展趋势夸1、竞争对柿手一高档公滥寓：低密度雁将是未来主组流址2、竞争对怀手二别墅：绝经济型别墅扇叫板Tow淘nhous坚e（一栋洋除房二期、拿盟铁镇）伶（二）我们炉的应对策略左我们的总体宏方略：铲面对别墅，掌我们的武器敢是价格；面最对高档公寓锁，我们的武块器是郊区生拼活方式。国（一）T殖ownho萌use跑与别墅笼别墅首先是铺一种生活方虽式，是对一沈种顶级生活吧的追求。随择着国际文化孔交流和新时企代观念的冲挥击，别墅从狮以往的彰显汪身份、标榜良财富，成为僚现在的追求滑富于健康、鹅品位与文化肤的生活方式菠。锁对于别墅，含T陪ownho讽use旋的最有力武参器是价格。肝（1）控制对面积、稳住吩价格：颤原因A：竞娘争分水岭为宗300万繁统观北京目言前的TOW逃NHOUS姻E项目，平粮均价格从5股000元/粱平方米至1谢2000元惧/平方米，式总价差别也弊相当大，从岩70多万到脱400多万携都有。而如呼果TOWN诱HOUSE异的总价超过兄300万，挑将直接面临家别墅的竞争池。醋原因B：别刮墅的价格不嚼会降很多钢我们有理由适相信，别墅宋所带来的高宅品质感有相小当一部分原净因是由于其静高昂的价格移，因为过于投便宜的别墅楚反而会遭到慎富人们的嗤承之以鼻。因赚此，别墅价布格的下调只堡会是部分项功目为在激烈穗的市场竞争蕉中生存下去动的市场行为粒，其价格的忆下降也会控县制在一定幅秘度内。只要胖别墅的单价伯还是比TO将WNHOU造SE要高，遣加之面积一烫定会比TO悠WNHOU绕SE大，在恭总价上TO承WNHOU掩SE就仍然柴有优势。仍因此，我们眯的对策就是亿：控制面积补、稳住总价葵，抓住价格执上的优势牢饺牢不放。变（2）打造桂个性化、舒求适性的产品胆：嫩也许总价上促微弱的优势救不足以弥补通T露ownho随use闻在整体社区夸环境及品质改感上的劣势个，这就需要气T乒ownho款use俗在自身塑造酒上更下工夫搂。盯控制面积并当不是说将各抄功能空间成捞比例的缩小付，而是使其勉分布更合理遍、布局更紧勒凑、居住更素舒适、动线握更流畅，此帖外，更好的雕私密性也是浴TOWNH杰OUSE设倾计应格外注觉意的。可喜逮的是，目前托TOWNH扮OUSE市可场已经开始脉出现了这样扰的发展趋势潜。赢（3）园林衣及景观犹为糊重要：咏要将T滴ownho巨use贪做出档次，傍需要在园林同规划以及私墨有空间上多粮费精力，这浙样能够将T壮ownho狱use欲做出别墅的初感觉，起到龙事半功倍的维效果。如加狮大私家花园监的面积、丰它富花园的形执式、多层次屠的绿化景观艘及水系等等畅。休（4）巩固扔第一居所概踏念：茎相当一部分苦人购买别墅德只是将其做肚为休闲、度袭假的第二居鸭所，而T背ownho认use村由于相对便复利的交通使椒其购买用途雅多为第一居款所。如果花芳不太多的钱腥（相对于别室墅），天天燕都可以住在鲁像别墅一样脖的房子里，鲜这个概念会铁具有相当大后的吸引力。躁（二）To利wnhou弱se与高档挂公寓：屿1、产品不桐一，客群不居同：涝同样是10争0万，在市宁区可以买一简套125㎡播（8000俯元/㎡）高并档公寓，在垃近郊可以买听一栋有天有冈地的T莫ownho糟use漏，究竟如何膝选择，与购基房者的生活乞习惯有着非爆常大的关系丹。博选择高档公庆寓的人看中剪其便利的交踪通、成熟的说配套以及都就市生活氛围削；而选择T兵ownho爷use焰的人更喜欢痛田园式的生汇活，向往无接居无束的氛宵围。当然，杰前提是绝——坡他（她）是核个有车族。巷2、对于高泰档公寓，T傻ownho扑use穷最具杀伤力烂的武器是郊用区化的生活森方式：根T秃ownho溉use奋要争取的是叶徘徊在以上盏两者之间的孩人，要想媲肢美高档公寓累，就要解决朝好几下几方撒面问题：林（1）交通圈问题：崖由于T多位响于城乡结合狐部，距离城黄区有一段距倚离，加上做挣为第一居所丝，如果交通抵状况不好，粗出入不便，抚会带来非常搁多的问题。陪如果先天条伯件好自不必灾多说，如果考条件不好，甲开发商在此顶的投入也会矛比较多，如揭康城为了改嗓造周边环境芽，已经投资散1亿元将通录往高速公路耕的街道铺设拆一新。只有街交通便利，训才会吸引城死市里的上班格族来此定居者。舌（2）配套辅问题：境由于北京不爆少T窃ownho扭use露项目都建在围新开发的地奏区，周边的债大市政配套粪并不十分理娃想，其他包兆括就医、购历物等等问题亏也都需要解班决。毕竟这足里距离城市灯有段距离，饰基本的生活勉设施如果再咸不具备就非经常不方便了耍。晋第五部分：扩别墅产品的演最新创新点宾1、半围合习（优山美地低）旬2、二层平逢面（红螺湖戏别墅等）盒3、下沉式叛花园（橘郡巧、优山美地演）蒸4、中庭花捷园（橘郡、陈林溪雅筑）必第六部分：够沙河区域整盐体环境研究闭1、区域功煮能定位：沙议河高教区做义文章悬沙河高教区全是旗帜，沙体河卫星城打狐造市政、商挑业配套，沙问河工业区成善为经济后盾沟。本项目紧揭邻沙河高教捏区。罪2、地区经驳济：依靠市类区，发展自呈己。奏沙河地区拥复有临近市区姓和中关村的念交通、地利宿优势。所以驴现在非常欢讨迎市区无污区染工业落户半沙河，服务付于首都高教童产业化的试遮验区、逐步介建设市区人阀口向外疏散侄的沙河卫星男城赔3、地区自澡然环境：咱碧波荡漾的街沙河水库、满绿茵重重的描北六环绿化棒带，放眼望忙去，沙河地叉区是绿树环湖抱、绿水环馅绕，空气质选量和自然环个境特别适合谱在此修身养全性。果4、地区商抵业配套：城糕乡结合部，侍商业配套不葬完善。型本项目正好斜处在回龙观凑大社区和昌绿平县城两大篇商业中心的以中间地带，驾昌平极力在哀县城中心扩妄张，回龙观断努力向市中战心靠拢，中斥间地段的位熊置使得沙河争地区形成了潮商业市政的桃空白地段。谜5、地区交督通：网络纵物横、交通便固利。缎现在北有六块环路，西有脆八达岭高速亡、地铁13骗号线环绕沙迈河地区。未宁来中关村高炊科技园区的金北向扩张，洽奥运规划中徒要及时把人戒流向外疏散级，两大事件沿影响之下，分肯定还要大渔力改造区域五交通设施和萌加密交通网竞络。翅6、地区人现文：昔日皇退家后院，今惕天高教添彩觉。究本项目所处欣的位置是历台史悠久的、恭上风上水的奶京城西北部手。过去皇家牲贵族在此留芬下了许多闻倚名遐尔如八帮达岭长城和侧十三陵等历瓜史古迹和人与文建筑。现取在，总规模疯达455平匠米、总投资智达100亿崖元的沙河高锣教区正式启徒动，大约有蒜北京航空航涨天大学、北仓京邮电大学澡、北京师范柔大学、中央洞财经大学及皂市属两所高授校煎等七所著名参高校签约翠进驻园区新。高教区的铜启动建设，匪必将提升沙尼河地区的社寸会声誉和区视域知名度。反我们的项目乐正好位于沙行河高教区的榜南墙之外。储亚节第六部分：影沙河区域房姑地产市场研浓究坡1、别墅项防目一统天下葵纵观沙河楼咳市，虽然数间量不多，只束有四、五个肤楼盘，全部灿是高档别墅灾项目。没有稿北京房地产省市场的主流室产品茅——翼普通住宅。抓主要与沙河言的区位和环自境有关系。疤2、老项目倘续写豪宅风绝流吊现在沙河区新域的在售别仁墅如碧水庄闪园、玫瑰园厨和翠湖别墅六，其前期开味发已经结束锋，开始后期特开发。为了唐提高项目品稳质和发挥地异块环境的最拐大优势，上败述三个别墅谊项目都推出酬了主力户型雕在600平该米左右的高劫端产品，项设目的户型总调价都在50税0万元以上食。韵项目名称究后期规模罩主力户型翼户型总价浙玫瑰园源约200套贴，11万季500－6胸00连800－1炭000万呈碧水庄园匪350套料600侵900万争翠湖别墅撕50套量300（不罗含地下室）廉580万寄3、新开楼阴盘抢占中端余市场虽区域内高端哀产品竞争激期烈，其主力脱户型都在6朴00平米以昨上，销售单舱价在160渐00元以上固，而且后期匆的开发规模唐庞大。为了它避开同一档鉴次的同质化战竞争，结合么自己项目相喊对薄弱的景风观优势和位薯置因素，新悄近开发的林胀溪雅筑和山统水青青两个春项目都开始短走低端化的蹄路线，力争狡在市场细分廉的空间内抓湖住目标客群厕的眼球和钱脖袋。叙项目名称纸建筑形态男总期规模残主力户型田户型总价川林溪雅筑刘双拼洽18万企350平米反200万蝶山水青青吉独栋、联排老12万演400平米孟100－2盯00根本项目垒叠拼加双拼室21万镰250平米颤4、卷沙河将是别诸墅开发的新秤热点秀沙河地区本得来就是河流槽纵横、林木瞎旺盛，是一牢个自然景观奸和空气质量椅极为优越的款地方。最近明沙河高教产悠业区的启动懒，本区域的变人文氛围必市将更加浓厚航。优越的自仆然景观、浓无厚的人文环捎境是开发别代墅的天赐良糠机。再者，才在八达岭高乳速连接的情屿况下，沙河志距离市中心业也极为方便看。开发商显朋然已经认识态到这一点。填据不完全统欺计，在沙河切地区待开发浆的别墅项目菠就有100哄00多亩。迫第七部分：头本项目区域热房地产竞争赞研究甩（一）竞争帮个案研究贝项目躁总面积供容积率荐绿化率缓配套植户型牙主力户型丛价格作流星花园殖13坦0.7张40%企252-3朴40桐120-2寺00怕宽HOUS反E缠13.7剖0.67鸡45.3%树220-2败60类100-1拌90式林溪雅筑刑18翁0.42沫45%逗200-4占00舒129-2胀58喉三水青清鹊15胞0.3漏70%景200借150尾美树假日衡8央1迎35%欲170-2彼30覆88-12润0震威尼斯花园储1000亩悟0.42舍45%烛300-4旨50漠140起掏玫瑰园恳17．3浑0．4从71％猫300-1蝇340单500－6宰00著600万起闯碧水庄园她37敲0．19品80％拌600纵600秤900万畜本案吨14.7喇0.6诸180-2铃40志45%评（二）重点岗个案点评零1、北京玫唱瑰园卷项目基础资被料：代项目位置晃昌平八达岭叶高速东督联系毯80761后858/5共7淡开发商宝玫瑰园房地梳产公司族产品形态蜻独栋/联排纠建筑规模汤17.3万薪容积率痰0.4盟绿化率毁71%脊销售价格店570万元捡起白总户数齐三期赏户型面积袖300-1争340竞开盘时间而2003年门7月(三期寿)依销售率求三期销售5仆0%歪物业公司柄香港凯莱物晋业指物业费文5.8元点评：凡曾经三起三娘落、终于修模成正果的经唯历着实让业旦内人士佩服酱,也赋予了欺玫瑰园很强躬的神秘色彩配和很高的社缠会知名度。限现在的高端棚客户购买别悉墅时，首先渐想到的就是拌玫瑰园。责玫瑰园是北美京上市时间忽最早的别墅苹项目之一。确在九十年代僚的北京，没匠有多少外销铜别墅的情况简下，玫瑰园陕给外国客户泪留下了很深解刻的印象。信到目前位置共，玫瑰园仍派然是最受外印国客户中意团的项目之一节。贷玫瑰园别墅由紧临京昌高咽速公路，距冬离市中心的呢车程大约只分有三十分钟赖。便捷的交怕通位置，吸丑引了不少慕丰名前来的第屯一居所的置规业者。泉玫瑰园会所挑的面积之大滑和功能之全宾在北京别墅搂市场市是首犁屈一指。3源2000平灵米的中心会枪所配备了品终种齐全的大溪型超市和中觉西餐厅，儿茅童娱乐中心称、标准泳池吸等健身设施问以及满足业兄主日常生活续的邮局、银威行等各种服饲务设施。店2、碧水庄姨园旁项目基础资眠讯啊项目位置贷昌平沙河镇套联系棚69734骨567/6嫩8那开发商远北京碧水房怠地产公司巩产品形态唐独栋惕建筑规模供37万璃容积率燕0.19丘绿化率痛80％籍销售价格锅2000美溪金梅总户数要700套阁户型面积络现主推三期毫600平米哭的别墅升开盘时间掘03年7月梳三期开盘流销售率饼一、二期销贿售80％，挪物业公司舒开发商物业忘物业费毕6元点评:侦地理位置极吧其优越，北适侧有碧水湖貌，四周绿树抱环绕，环境泽优美。距离券市中心的车替程大约只有钟二十分钟。苏所以本项目减的第一居所丸客户相对较糠多。叶碧水庄园的抓物业管理在帐业内的知名努度特别高，父也为别墅的并客户所认同候。其物业管岭理的方针可盒以概括为：低及时严——储在6分钟以刻内赶到现场厚，在60分沾钟以内解决和出现的小问广题，在6小王时内解决出侮现的大问题欺；设备投资隔大受——定80多名保创安几乎人手用一辆摩托车母；保安设施献到位魔——嫩24小时保晋安巡逻，每内户配有可视皂对讲，袭并配有与保条安监控中心岁相连的报警饺装置，在庄婚园的四周设堆有先进的四紧束红外线及宝摄像监控周斯界防护系统讲，主、葬辅问路出入口设贼无线微波监裤控系统。周成熟社区，秋一、二期已霜经全部入住淋。社区内各货项日常生活死设施和运动击设施都已经扯建成运行。梁3、林溪别秀墅懒项目位置罢昌平北六环茫内百善镇饲联系倚82515晒088栋开发商素天津顺驰集疯团位产品形态本双拼为主，残少量独栋、绳联排虫建筑规模桂18万，一饿期8万娇容积率病0．42明绿化率劣45％醒销售价格违6650元糟（双拼）锻总户数液549户修户型面积娃248－4雾10哀开盘时间昼预计在20张03年10扬月爱销售率尊物业公司它物业费点评：握温和而又适贝度的创新，锡是每一个项盟目取得成功控最保险的策训略。洋溢在胁林溪别墅点剥点滴滴之处壶，但毫不过榴分的精美、蠢细致设计，厕为本项目以变后的顺利销塔售奠定了基奏础。征设计到位，耽堪与橘郡比摊美丘到目前为止为，橘郡的环肉景大地别墅唉可以说仍然泳是最具创新随、最人性化垒的户型设计迷。林溪别墅库的设计参照呈了橘郡别墅鹅户型的设计馅理念，完全积是最时尚的迅别墅设计方与式。下沉式闹私家庭院设膏计、内庭院姻设计、双庭没院设计既考崖虑到家庭内们不同客户的匪不同需要，亮同时又开辟镇了新的活动关空间，为室崇内增添了少圣有的绿色空泪间；双主卧毁、双车位、蚊双厨房设计闪，这些设计并是其他别墅或忽略的、但饲受别墅客户永关注的内容榆；长达10席米的面宽设皆计，使得林坐溪别墅的卫倍生间、更衣乡间、楼梯间苦、卧室均能竿享受到自然赏阳光的照射术；另外，林尖溪别墅的二龙层设计也是境比较少见的贪，只是在橘岔郡别墅中大阅量出现过。岸建筑基地面崖积大约在1留50－20陆0平米之间阴，增加了别歌墅大面积接硬地和充分享左受阳光空气绢的机会。迷面积合理，灾契合客户需璃要补林溪别墅的骑户型面积分诚布在248产－410平思米之间，其厘主力户型在锈350平米莲左右。如果局再把地下室昂的面积包括缎在内，一套忠别墅总的使抵用面积在4蓬00－50侦0平米。这铃样的面积完朝全可以满足慕别墅客户日蓝常居住和对束外交流的需洽要