东莞某汽车明珠广场前期策划报告

东莞长安明珠广场商业运作初步方案东莞长安明珠广场商业运作初步方案旷日期二宣00四年十悼一月十八日箭目刃录彼第一部分破长安镇宏观磁环境分析长安镇概述避长安镇交通性状况同长安镇近年体经济发展状融况滥长安镇规划留现状及发展号目标甜第二部分奸长安镇房地骄产市场分析辨东摊莞市房地产庙市场走势分兰析淘长安镇房地益产市场综述伟长安镇商业歪市场分析下项目周边商也场对比分析宪第三部分申项目定位建慌议项目概况商业规划商业运作秒第四部分棵结束语封第一部分甩长安镇宏观片环境分析年一、长安镇志概述换长安地处珠佩江口，在东哲莞市最南端绸。东至风轮俘地，与深圳角市宝安区松监岗镇相接；绘西至上角大解宁涌，与虎啊门镇相邻；躺南至东宝河聚，濒临珠江次口伶仃洋；姐北至莲花山损，与大岭山亚镇接壤。广目深高速公路朱、107国歌道、S35斯8省道贯穿劲而过，是广朋州、东莞与反深圳交通往医来的南大门彻。睡长安镇东西弱长15公里临，南北跨7齿公里，面积感83平方公挥里。辖13今个村（居）松民委员会，歪户籍人口3津.5万多人仆，外来流动浴人口60多映万人，旅游线同胞3万多滨人。百改革开放以仪来，长安镇奶抓住机遇，配不懈奋斗，毛两个文明建侮设取得了显挡著成效。全奔镇综合经济沫实力位居广稀东省镇级第冤二，并先后容获得侵“涉中国乡镇之横星富”活、因“像国家卫生镇惩”翁、溜“注全国村镇建艰设先进镇遥”北等33项国纯家级的荣誉痛。外二、长安镇牵交通状况校长安的交通吓运输事业，痒以"高起点硬规划，高标宫准建设，高炎效能管理"羞为要求，规船划、建设、衡管理同步运筝行。199树0年，长安叙镇委，镇政发府先后投资拳5亿多元，悉兴建了长安高一环路、二假环路、振安华路、长青路趋等17条高拔规格的主干拔道路；20尾02、20毛03年，镇智政府对镇区肤内的交通道逆路进行全面坐的升级改造悟工程，全面排铺设沥青，买营造了一个撕文明现代的变城镇形象。肢为了做好公倍交运输，长寸安建起了一酱座功能齐全堪的大型公共浮汽车站和广喉深高速公路干长安立交出行口，开通镇撕内外公共巴授士；连接S接358省道论和长南大道挑直通海岸的彩"八龙出海像"公路工程届已基本完成帐。姿全国一级汽盖车客运站眯——怎长安汽车站斩长安镇到周独边城市券长安镇10辱0KM/9忙0分钟香港郑长安镇90泽KM/60这分钟广州皆长安镇60娃KM/50妄分钟深圳煮长安镇32钳KM/20营分钟东莞色长安镇60奖KM/60滴分钟中山织长安镇90念KM/80首分钟珠海脾其他交通线遭路辰长安22K当M/20分纳钟深圳黄田雅机场链巴士30分笛钟/班继长安100贤KM/60畜分钟广州白谣云机场济巴士30分佩钟/班米长安100匠KM/90乡分钟香港国联际机场爽巴士1小时概/班更长安36K尘M/30分服钟东莞常平请站欲北京-香港属、广州-深情圳悔长安100播KM/90加分钟香港贷仪柜码头胀葵涌贷柜码般头勇长安60K探M/60分院钟深圳蛇口救港挣客运贷柜码蜂头盈长安70K贿M/70分耗钟深圳盐田伪港妇客运贷柜码浓头爆长安18K可M/20分拣钟东莞虎门雁码头舍客运贷柜码酷头堤长安25K掏M/30分宰钟深圳福永臂码头掩客运1小时炸/班喷射船灵长安3KM骄/5分钟广架深高速入口狱鞠长安15K塑M/20分萄钟莞深高速舰入口脱牢107国道懒四线行车4验0米宽砖省道S35付8率六线行车6秀0米宽雪振安大道心六线行车6页0米宽小结：错——逃易长安镇的交杀通线路多，臣使得长安到膏周边城镇的效时间大大缩杏短，形成了嫂10爱分钟～1小乳时生活圈，烘增强了长安采和周边城镇队的人口流动收性，同时也俯使得长安的替房地产市场赶对外发展的韵趋势加强。报三、长安镇过经济发展情腐况兔长安镇加大销各项工作力腔度，力促镇擦区经济发展苍。今年该镇篮经济继续保恩持稳定增长携，经济增长滚速度和经济创运行质量同喇步提高。印长安镇的经殊济成分比较全均衡，集体占经济、外向挤型经济、个榜体私营经济艺等相互带动稻发展，产业击结构比例较装恰当，目前站三大产业结区构比例分别秧为：农业蛮7%犁、工业解6轧3桌%霜第三产业3榆0亡%墨。夜1、主要经意济指标稳定博增长。恢2004年惜上半年，全誉镇国内生产熟总值完成2给1.8亿元补，比前年同锹期增长35泼.3%；工揭农业总产值缴完成32.眼2亿元，比妥前年同期增戒长28.5故%；各项税乒收3.87呜亿元；镇本抖级可支配财雁政收入5亿遍元，同比增骨长40.3蔑%；村、组盼两级集体经兽济总收入4只.8亿元，萍同比增长8攻.5%。各槐项存款余额脑112.9箭亿元，同比搞增长32.绍2%，其中配城乡居民储范蓄存款75形.4亿元，未同比增长3讨4.2%。籍全镇用电总约量10.1更4亿千瓦时蜓，增长25谅.1%；社谜会消费品零劲售总额5.研68亿元，技增长18.屠7%，居民惯消费品价格乘指数略有上谅升。漏2、招商引狱资继续向前道推进。喜长安镇外经僚发展势头良蛛好，实际利传用外资、外避资企业出口孕总值、工缴板费分别比去剪年同期增长捏0.3%、辣17.2%身、10.1壶%。据外经级办数据显示陶，今年上半野年长安镇对式外经济继续释保持较大增角幅势头，实盲际利用外资挤金额、外资夏企业出口总团值、工缴费瘦收入分别比翻上年同期增衣长0.3%脚、17.2流%、10捞.1%。今晚年上半年长费安镇增资项叹目达196巷宗，增资金辞额达624末7万美元，蠢比上年同期造增长72%聪；实际利用婆外资金额达懒9125万挤美元，累计蝴增长0.3问%；外资企割业出口总值湾为1457您39万美元芝，同比增长示17.2染%；工缴费梁收入达87毛174万港姓元，同比增鞋长10.1昏%。蜂3、长安镇瓦“浑十五胳”碰期间经济社赏会目标：类逐步完善社厦会主义市场慧经济体制，泻继续发展外柿向型经济，竭加大力度扶颈持民营经济货发展，进一小步优化产业设结构。经济专总量比淋“举九五杠”艘期间翻一番雕，国民生产网总值年均增江长速度达到妨15%蓬。至拦2005谨年，全镇国普内生产总值锹达到患33.5公亿元，人均狱国民生产总破值达到菠9.8溜万元，工农脚业总产值达撞到松98.7罪亿元，其中次工业总产值苹达到跟94.5想亿元。功四、长安镇鲁规划现状及岁发展目标杜1、土地现条状利用特征曾在长安城镇拢化过程中，意形成了以村洗为单位的分赚散的土地开烈发与利用模或式。由于长撤安镇土地权制属构成中，漠村集体土地患占绝对多数寄，造成全镇纪土地开发以燕村为主，镇挑级土地开发无较少的格局劈。男作为各村经拣济主要来源给的土地出让死和租售厂房才行为，加剧野了土地开发条和利用的混荡乱程度。在挨长安高速工详业化过程中今，土地给各聋村带来了可啦观的经济收猜益，各村竞雁相开发。然裹而，限于认避识的高度和壳对问题思考悲的角度，集览体土地的管眨理者忽略土河地利用的效筒率、环境质务量水平、城动镇整体布局烛、设施配套能等的要求。蹦致使全镇土浊地开发总量征高，结构不仇合理，强度辨低，综合效尿益差，土地速资源浪费比恐较严重。吼2、新规划餐打造现代化思中心城镇举被列为广东便省中心镇、翻全国小城镇优建设示范镇段的东莞市长恢安镇，20澡03年以来料在城镇规划慰建设方面又偿推出了一系且列大动作：蛛投入倦9亿元建设瘦新主干道路鸭和对原有道锣路进行升级絮改造；投入仍逾亿元进行肢市政和环境摧配套设施建纷设；实施工厌业进园，兴圾建3个大型碰高科技工业室园区孩。镇政府的跑目标唇是半要炸把长安建设雕成为“富裕截文明的现代阅化中心城镇魄”。控拥有牲1600多床家外资企业烤和500多村家民营工厂制的长安镇，捆近年来经济子发展迅速，破人口增长快爱。1986暖年，长安镇爸首次对镇中计心区进行了作规划，19铅93年，又柄对城镇发展绒规划进行了伸修编，19湖95年，编谣制了《长安忍镇环境规划拔》，199版8年，完成虑了《长安镇刻总体规划》饮的制定。争2003却年4月中旬萄，他们又请损中国规划设帆计研究院深核圳分院对全水镇总体规划零进行修编，足以更高的起讯点和标准整恩合全镇规划如，使总体规剩划进一步适叉应经济、社述会和环境发启展的需要。瞧长安镇坚持俗“同规划一张图唐、建设一盘昼棋、审批一污支笔、管理重一张网螺”护的原则，抓执好各类重点庙建设项目的婚规划、论证坟、审批及管帜理，无论领逮导换几届，题规划不随领府导改，有效捕维护了规划香的严肃性，绿保证了规划寇的实施。哲近年来，长料安镇按照租“也一条道路一李个景点，一牙幢建筑一个邀景点，一个代小区一个景益点，一个中羞心村一个景贵点，一个自蓬然村一个景疏点怕”驻的础“坚五个一北”山标准进行镇庆中心区和中姻心村的建设半，兴建了一库大批高标准怜、具有现代凶感的基础设葵施和城镇功记能配套设施漏，如修建了盛200多公翼里高等级水西泥公路，1山座22万伏捷变电站、3产座11万伏帅变电站，7历家三星级以秆上酒店，2很6所设施一虹流、环境优躬美的中小学湾校和幼儿园塑，5家医疗填设施齐备先鬼进的医院，仿7家高档影萌剧院等一批或文化体育设甲施。姨全镇绿化覆胶盖率40.锤2％，道路坦绿化里程1惯00％仍，锐同时消还通大力调整工澡业、民宅布施局，整合工圈业园区，兴涂建村民住宅等小区。焰长青街美景迷全国乡镇企靠业科技园区中——安力科罢技园印乌沙村江贝涂农民住宅鸣3、远景发颂展规划烂作为东莞市番城镇化试点茎镇的长安镇诸，将投资顿9.5葛亿多元用于皂推进城镇化券建设工作。笔其中涌2004枣年植树绿化悼、清洁卫生壳和旧城改造情是其三项工旅作重点，另绑外长安镇还燕将投资秘2.4疑亿元，用于腥完成四环路汤二期工程建渠设。梁长安镇将围塑绕市委、市录政府提出的够“贡一城三创五沟争先挺”储工作思路，宵广泛开展植到树绿化、净躲化环境和旧伴城改造三项牌基础性工作管，力争实现总“逢畅、宽、洁喘、绿、净、尤美误”归的工作目标箭，改善镇区牺城市环境面奔貌，加快城骨镇化进程。糊今年长安镇系推进城镇化移工作的三项案任务及市政竞建设共需投楚入资金按95742未.51喂万元。其中贿植树绿化今8239.坑9联万元，环境纠净化蔽1938.贸61虎万元，旧城窜改造怪23692坊万元，市政唇建设撑61872秘万元。推进夕城镇化三项腿工作从涉2004拐年祝4辅月址5恢日开始至证2004墙年乌12渴月宿31港日结束，分宝四个阶段进押行。散长安镇城建民规划的目标抱是：争取到际2005年绝，全镇的城棋市化水平达唤到90%以亿上，旧村改凝造率50%述左右，环境识综合指标9芳5分，城镇个生活污水处查理率达到8冬0%，垃圾准无害化处理治达到100豪%，信息化困综合指数9基0%，全镇迎范围内均可第实现宽带网愉络入户，为抽群众提供配玉套完善的居蚁住条件，便茄捷舒适的出娘行条件，一曾流的文化、棒教育、体育晌、娱乐、旅系游设施。实费现布局合理舟、设施先进卧、功能齐全帽、治安良好忙，具有较强氏的聚集和辐况射能力，宜留商宜居的现倾代化城市环晋境。小结：店——晓伙长安镇在经炸济建设与城援市规划建设杏取得巨大成马就的同时，万也给镇区的揭房地产业也谊带来了新的氧发展契机。膜第二部分妨长安镇地产吹及商业市场玻分析准一、东欧莞市地产市贫场走势分析键（一）东莞睁房地产宏观眉市场分析袍2004年攻上半年，国底家出台了一陪系列针对房堂地产行业的够政策，加强滚对房地产市溜场的宏观调翁控。东莞根强据发展形势貌积极调整开幸发经营策略炊，建造适销饱对路的商品管房，来满足虹消费者的需刃要。据有关读数据显示，寨今年上半年脱东莞房地产瓣开发保持良颈好的发展态模势，房地产陡投资保持适丙度增长，商番品房建设和喉销售与去年你同期相比也辨有较大增幅拆，但增幅有乒所回落。痰1、房沾地产开发审搁批情况护今乎年上半年东袭莞批准房地舌产项目建设剂立项48项刑，比去年同石期的29项呼增长65.帅5％；计划营投资73.纷32亿元，霉计划用地面质积421.吸95㎡。核助准商品房准话建83宗，嫌投资总额3撇2.65亿凉元，建筑面驳积369.累95万㎡；刻批准商品房寒预售总面积男212.3衡6万㎡，其雪中住宅17沸1.05万抓㎡，商铺3添1.17万雄平米，写字转楼10.1茫2万平米。坏2、房地产凶开发建设情拖况液东莞房地产诱开发完成投禽资36.4阿1亿元，比宏去年同期的当18.64爸亿元增长9圈5.33％浴。其中住宅师完成投资2慢8.73亿友元，商业营徐业用房完成届投资4.9喊3亿元，分拜别占房地产绿开发投资额劝的78.9衫1％和13农.54％。鬼商品房竣工确面积62.紧79万㎡，槽比去年同期航的87.8蹦7万㎡稍有争下降，其中并住宅竣工面据积59.2剥6万㎡。肥3、商品房庄销售情况默商品房实际已销售面积5节7.26万讨㎡，其中外宏销面积5.监32万㎡，谊住宅实际销粱售面积52诸.78万㎡饿；实际销售尺面积比去年流同期的49杀.38万㎡挽增长15.福96％。商铜品房预售面才积55.2惯2万㎡，其伟中住宅销售扔面积52.束23万㎡。均销售额（含连预售额）3驾6.9亿元身。屯4、商品房喝空置面积参商品房空置熔面积110亩.85万㎡背，其中住宅味90.08络万㎡，办公肚楼0.57阁万㎡，商业逢营业用房1舌7.34万黑㎡，其他2抱.86万㎡仇。空置面积匀比去年年底芝的112.顶69万㎡略雪有下降。卸5、200走4年上半年夺东莞房地产惜市场特点卡羞1）、内销伍市场活跃，谊外销市场进李一步下滑吼今年上半年想东莞商品房宾内销面积1暗06.16参万㎡，占商药品房销售总水面积的94经.38％，县比去年同期扭的80.3忠5万㎡增长乓31.35匆，内销市场恭比较活跃。熟东莞房地产法发展初期，懂境外居民需酒求占有重要殃地位，但近宪年来下滑较核快。据统计寒，1998余年全市外销离商品房面积企占商品房销义售总面积的权50.34武％，而20卧03年所占京比例不到1永0％，今年孟上半年已经俘下降至5.帜62％。躁2）、中等距户型住宅需混求空间大鹅据东莞市房肉地产交易所俊数据显示，浪今年上半年逃住宅销售（煎含预售）5利983套，群其中120葬㎡以下（含辫120㎡）科4985套嫂，表明中等炕户型住宅需踏求空间较大偿。这一方面繁是因为本地田居民有意改荐善现有住房续条件而使得阻购房数量逐琴渐增多，另绕一方面随着锐东莞产业技繁术含量的提瑞高，不上外稠来高素质打毁工人员已转超变为常住人双口，他们有嫂购房意向，广但因消费能担力有限，所亚以购房时一不般选择面积层适中的中低删档住宅。壤3）、商品批房销售价格知呈上升趋势市今年上半年约，东莞商品仔房平均销售悟价格328姥0元/㎡，康比去年的2瞎910元/所㎡上升了1睡2.7％，让价格呈稳中后有升的趋势台。舰（二）东莞补商业地产发约展蒸蒸日上锋从2001枣年开始，在士东莞新一轮甘的城市化进举程中，政府挨斥资500兔亿打造未来咐的政治、经横济、文化中甩心他———肌东莞新中心辣区。城市化淹进程的加快鸦，为作为商监贸发展重要重手段的商业屯地产发展提坛供了良好的菜契机。东莞舌这场前所未盛有的城市化掠运动，必将若成就新中心慢商圈的形成加，必将对老挥商圈进行整挽合提升，必隔然带动东莞锡商贸业重大榜发展和调整茄。而据初步款统计，20们03年东莞底商业地产开悼发量就接近浸170万平峡方米，东莞迅商业地产这质种蓬勃发展糟态势无疑对狠提升东莞市传的商业环境本，冲击东莞云固有的鲁“库小散乱息”卖的商业格局姥产生积极影川响。输承接城市化州的动力，2钞003～2鲜004年成艇为东莞商业旱地产年。第殊一国际、华传南MALL浩、地王广场忘、星河传说丑、世博广场燥五大商业项伙目震撼出场舟，东莞商业词地产易“枯耀眼贫”营全国，商业稠地产竞争非后常激烈，以争至于业内人塔士将去年东啄莞房地产市芝场称为距“箱商业地产年垮”久。努东莞还是中股国大型百货兄超市布点最真密集的地区全之一，商业息巨头看好东割莞商业发展榨潜力，纷纷从抢占地盘，批如中国零售耕行业巨头仆———败华润万佳、广国美已经登套陆东莞，而妙国际巨头沃获尔玛、家乐投福等正在东阳莞选新址，毁准备再开新售店。根据东粥莞零售行业塌协会提供的竹数据，目前孔东莞已拥有熊各种超市、帅便利店达2依万多家，其沸中1万～3斥万平方米的工大型超市2重0余个，2唯,000～净10,00沃0平方米的提大型超市近捞60个。现雪在仅市区就腥有沃尔玛、知家乐福、百拘佳、吉之岛员、世界级零别售行业巨头当及天和百货腿等4家大型厕民营商场，抬营业面积均鉴在1万平方捆米以上。毒东莞正在酝总酿一场前所泄未有的城市快变革，与此商同时，东莞灶以特有的投肤资眼光进行敞着现代商业孙地产的新一柱轮创新，它他们已经成为峡珠江三角洲春乃至全中国民的商业地产裕的重镇。小结：钩——庸东莞市经济续的快速增长斯、良好的宏蛾观环境，使恼得东莞市房牵地产呈现出本稳定、健康贵、可持续发联展的态势。南同时也为商浑业的发展创秋造了有利条乏件，但目前确东莞的商业疑状况还没有冤达到应有的止发展水平，卵商业环境和色城市地位不位相称，商业扛地产存在相剥当大的发展众空间。投二、长安镇府房地产市场疏综述敢1、供需状凝况腔2004被年锈1～9缺月，长安镇杰批准预售项害目膝5父个，批准预梳售面积达到很37382赴3短平方米，其切中，商品住扰宅面积约舒29652研0俩平方米，商荣铺面积卷58435胁平方米，写效字楼面积蝇18868装平方米。逃长安镇的房针地产市场供吵给量在东莞弓市各镇房地疗产供给中位亏居第二位，页仅次于莞城汉之后。预计油未来几年长酬安镇房地产头开发将以每境年为10～15火万平方米的葱市场增量迅定速上涨。随脑着市场供应旗量的逐渐增沿大，市场竞容争将出现较递为激烈的局碎面。忙近年煎来长安镇肉新盘开发量其逐渐增多，获开发类型由呼多层逐渐向赶小高层和高衫层过渡，大辉规模楼盘主取要分布在咸松西大道、二姜环路沿线。蓄居家型物业脊仍然是市场道上的需求主闹流，炸户型供应以谎三房（95雕～120平织方米）为主浅力，其次是尊两房（65绘～100平父方米），大盖面积的四房望（140平搁方米以上）鸟在销售上存伐在一定的压增力，季投资型物业锤市场空白程章度相比其他锣类型物业较括高，户型面气积普遍较大秃，与市场需直求存在小范世围的差距。仍2、价格水洽平扁商品住宅销技售均价在4井500元/销平方米左右形，咸西大道搬附近的主要赔以别墅物业武为主，在整逆体上拉高了循长安的楼市裤均价；规划米较好的城区袋（如长安广影场、二环西享路）房价较钓高，均价在浆5500元堪/平米左右慧；预计价格僻还存有一定掀的升值空间杂。乔3、客户群什体督目前，长安竞镇商品房市诸场主要以区解域消费为主泳，置业群以乓首次置业为治主，并形成炼六大置业主粒流群体：本政府公务员锁、行政事业昏单位人员击企业、工厂标技术管理人泰员秋当地企业主土及商户铁外资企业主乘（港、台、舍温州）及商臣户惜当地居民（逝部分）叛周边城镇来返此经商的居焰民小结：宫——火随着长安的玉经济建设发戴展不断迈进戒和中心重点抖镇的全面建丽成，将吸引红更多的外来锐投资企业和旁外来人口，爹依托于经济曾环境的建设急，长安房地斧产将迎来更职好的发展势识头。偏三、长安镇组商业市场分颠析似通诱过对长安镇驾商业市场的伪详细调查，叮将长安镇商前业划分为主帽商圈、辅商尘圈、次商圈刻，各商圈分还布图示如下里：作默致街铺愁腹荷落商圈阔别敢住宅区妹交垒畅商场主商圈：拔以长青路、哭长盛路、体巧育路和长怡怠路围合而成拔区域，其经虫营业态及租弟金水平如下辜：迅街道名素主要业态谁出租率篇租金水平辆长青路上服装、餐饮专、美容、百魄货超市亏100％涉100～1同80元/㎡拔/月演长盛路聚餐饮、美食害100％贷80～12盼0元/㎡/孩月离体育路丘百货超市辟100％别100～1扫20元/㎡标/月箭长中路崇餐饮、服装费、花店桶95％晃100～1亲20元/㎡北/月手商圈代表：伯长青商业步址行街、长青厘商业广场、悼百骏万业商霞场、百佳超恭级市场、华神润超级市场塑、新世界超汽级市场愉康天店、钻石店尼等等凉栋吃新世界超级咱广场钻石店傅宪鄙笔弃旧殃务拢百佳超市览百骏万业广研场绞骂鉴粥旗呈夫华润超级市玩场棍该商圈经营虽状况良好，瑞空置率较低今，为长安镇糊商业中心区划，经营档次侍为中高档，址品种主要以段服装、餐饮找、日常生活笛用品为主，锐消费群体主委要以周边居描住的城镇居参民为主，也聋有镇区内其监他地方的居雷民。债该商圈内还筒有不少品牌渠店进驻，以勇特色餐饮为材主，但地域惭分布比较分铸散。若集中驰经营必定能栽吸引不少高挑层次的客户螺。敬特色餐饮店卖：肌颤星遮川菜酒楼霞唤然未园晌烤越鬼北某京风味酒楼岛锦谱巩元通回转寿收司蔬赏宰溜也逝桶忽莲花颤亭韩国料理愈鸟攀途添百怡咖啡闯焰央客庭潜的着符督米罗咖啡清其他品牌店径：傲焦蚊棕千色店肝邀滤号槽健锹览娱特步运动系忧列牌CAON服略饰辅商圈：肝由广深高速麻沿线、长西领路围合而成术的区域，其倾经营业态及界租金水平如巷下：援街道名蒜主要业态炸出租率顺租金水平茂长西路替建材五金、抹通讯辱95％嘱70～80悼元/㎡/月史广深高速旁漫百货商场、威电器城破90％尽统一经营，仓统一扣点撇商圈代表：态龙州百货、谜国美电器、聚长安综合市珠场、长西路寻建材五金街某长西街建材嫁五金街铺而器允伏脊港饶龙结洲百货渡国美电器城毫戚放割恋酸界世长安综伟合市场痒该商圈主要悉以建材五金民、电器、通画讯产品、百扒货超市为主捞。龙州百货忽广场经营状崖况较好，一耽楼超市的人犁流量比较大绪，主要客户盒群体为周边臭工厂的工人诵，但其二楼零的时尚电器子城与对面的纱国美电器城扫经营品种大悬致相同，导命致销售状况希较差。次商圈：亏二环西路沿歪线区域，尤经营业态及突租金水平如掉下：尖街道名危主要业态文出租率绝租金水平砖二环西路政餐饮、休闲率娱乐、汽车守配件、工艺珠装饰品、五毁金水暖宗30％岂40～60三元/㎡/月旁狭商圈代表天：坝中惠山畔名行城风情街、具万源仓百货高、金唐宫、策长安国际酒吵店据中惠山畔名羊城风情街狠降论尘拨距五星级标准锐的长安国际庆酒店忠该商圈以二伞环西路沿路忍的街铺为主洞，经营业态潮包括餐饮、么汽车修理、咐工艺装饰品婶等等，由于扯地理位置比扒较偏僻，且去周边大部分菜为农民房和袄工厂，因此柔难以吸引消坐费者前来消境费，造成人订气不足，整趋个街道显得鸡冷清，大部宰分商铺都未难开门营业，慨该商圈内唯桥一的万源仓立超市也接近千倒闭。预计索待周边大量巴开发住宅物援业后，借助巧住宅的发展逆来带动商业越的发展，才矩能使该商圈赴提升人气。乡四、周边商事场对比分析训以框下是对项目振周边各大商弟场的经营业哗态及租金的独列表对比：赤商场招名称虽新世界钻石膜店凭新世界愉康敏店暑业态泳租金定业态择租金求1F腰化妆品、音嫌像、女装、啄首饰禽220～3过50或扣点家街铺：餐饮污、皮具、药蹲店、眼镜味200～2聚80或扣点栽2F美品牌女装嘱150～2专50或扣点简超市、化妆成品或120～2牢50或扣点隐3F微超市溜扣点替服饰、饰品洞60～10持0或扣点狼4F糕男装、休闲丢装、童装赤80～10坑0或扣点针——棚——灰长青商业广侧场丰介压述巴沿新世尸界超级广场颂钻石店脚商场谢名称携长青商业广集场怒龙洲百货壤业态春租金图业态渠租金乱1F烤百佳超市占喷2/3，鞋叨帽箱包占1祸/3音160群～220（喘百佳除外）侵化妆品、珠卸宝、钟表、恭眼镜、超市涌150～2节50或扣点项2F嫩服饰、化妆茄品明100～1皆50冤超市、家电顺、数码产品艘100～2门00或扣点括3F宽服饰、玩具遍60～10赶0驰男女、儿童描服饰框60～10汇0或扣点愈4F搞——嘴——团床上用品、饿音像、文具之、体育用品部50～80验或扣点呆龙洲百货长饶安店杯综述:蚂商场大多为怜3～4层，最层高在4～映5米。一楼倾主要经营业凶态为化妆品泽、珠宝和超努市，二楼、环三楼为电器聋、服饰类，录四楼业态相悼对较乱，租师金也比较便般宜。痕大算部分商场采敞用的都是整底体经营，统顾一扣点的收鞭租方式，地武段较好的商爱场一楼租金暗在200～川350元/宽㎡/月之间桑，二楼租金榨在120～荐250元/掏㎡/月之间矿，三、四楼揭租金在60汪～100元喇/㎡/月之竞间。小结：恨长安镇经过个多年的不断予发展，形成爷了有自主特位色的商业风薯格，商业的植中心地段主付要集中在主肝商圈和辅商奸圈内；绑各商圈业态伞比较杂乱，制经营种类分禾布混乱，除扭长西街为建卷材五金一条喇街外，其他蓝街铺和商场阅都缺乏主题秩定位；夺长安镇整体淘商业业态以钢餐饮、服装士、建材五金帅、百货超市专为主，缺乏斗休闲娱乐场册所，仅有位继于次商圈中持的金唐宫来萌支撑这一市骑场空白，但右其地理位置把较偏，人气争稍显不足；子大部分商铺岭只租不售，凶各商圈的租死金水平差异嫁较大，位于服长青街的商弯铺租赁价格叶相对较高践，经营状况盾以长青街和距长盛街较好使；乒相比主商圈敌内的各大超威市，除了长霜青街的百佳口超市、新世厉界百货和广桥深高速旁的浊龙州百货经白营良好外，坡其他区域的阳超市经营情嘴况一般，表绑明该镇居民垂对口碑好、臭价格平的大匹型百货超市叙信赖度高，超而小型超市境难以得到居道民的青睐。汽在餐饮行业米中，不少有絮独特特色的隶风味小店如招日韩料理、笨名典咖啡、端双种子等经抹营状况良好惑，这表明该斤镇居民比较仙钟情于有品捞味、有异国桃情调的特色奖饮食。若集匹中经营必能家吸引大量的奴人流。颗未来需求的斧个性化、丰挡富性要求商段业走主题商役场和规模性泼的道路，目所前长安镇缺争乏明确定位价的主题规模池商场，主题寺规模商场的爬市场拓展空仓间十分广阔度。弄第三部分经项目商业规能划建议项目概况但明珠广场位店于长安最繁炎华的商业街晃区----轿-长青路，忌东临长安广旨场，北接长夺安税务分局鼓，为长安镇促的中心枢纽稳区。长安图见书馆、长安村中心幼儿园怖、中心小学皆、中心中学您、体育中心傻分布在周围章，浓郁的文永化氛围将提替升整个区域敌的商业价值低。3、4、烫5、6、9援、11、1拘6等多路公浇交车总站在威广场对面，弊便利的交通吼将为商业的锯发展提供良伞好的基础保慎障。历广场位于长展安商业的主衡商圈与次商伞圈的交汇点羽，距长安主住要商业中心故在步行十分窄钟以内，地姻理位置优越婚，交通便利伟，环境优美料。是长安未提来商业发展摘的中心区，律拥有良好的怪发展空间。喇以长青路、隙长安广场为样中心的生态桌休闲区域将中是长安最聚改人流的区域桑之一，为项庭目的发展提动供良好的商这业环境。垂明珠广场商赛业部分为明蹲珠广场裙楼狡商业，建筑连面积为64肤887.0馋9平方米，督分为三层，掏一楼面积为核16161孔.22平方夏米，二楼面羞积为158苹17.97工平方米，三你楼面积为1物6234.盘13平方米熔，四楼面积优为1667婆3.77平对方米。曲二、商业规迷划时综合对商圈凶的综合了解布和项目的发璃展情况，根妹据商业的建编筑特点和企酷业的发展规删划，对项目上的发展及市宣场规划进行鞋综合分析后归，认为躁项目的商业察定位为长安兽乃至东莞的今区域商业中渡心。亏1、玻撇总体规划航通过对周边预的现有商业立和长安经济广的分析，结抗合本项目的情实际情况，生我司认为在预本项目的定殃位必须以鲜最终投资客牌户的需求为帮操作依据，桐促使商业利赞益最大化。潜项目规划定袭位为购物休泰闲中心。行对于项目的星运作，应通盲过合理的布丰局划分，对塔于不同区域纽，采用先租方后售、租售欠同步、纯销检售等方式进岗行。具体的万运作规划为拍：旧1）、先确夸定主力商家晋（沃尔玛）姜，通过主力鲜商家的确立车进行市场操寇作和价格定耐位；料2）、对于饼一楼临街铺妖位，对于整米体商业的营福造影响不大裳的铺位，可该采用租售同底步或纯销售锐的形式进行怪。脂因为该类铺爷位本身拥有州较好的地理抬位置，主力平商业对其的叉经营影响不低大，先进行骄销售能有利明于资金的回款笼；蒙3）、对于党主力商家（熟沃尔玛）占细用位置（3梅区二、三楼傍），进行图尺纸型销售。锹销售的价格亏及销售策略绿（如反租回刺报率、反租午期等）根据绞主力商家签运定的情况再流行制定；淘4）、对于地3区一楼及道4区二、三反楼的内部铺博位，采用先被招商再销售戴或先销售再忽招商的形式柴进行。亚这样有利于盒销售的顺利赠进行和价位难的制定，并臂为后续顺利指经营作好基躺础；结5）、对于践3、4区四遍楼和1、2懒区商业建筑瘦，建议采用些先招商再销朽售的形式进炉行右（临街铺位乱根据实际情愿况再行考虑阁）。这样有暑利于商业价怒值的提升和隶销售策略的卸制定，便于巧销售的快速均进行。树2、商业规踪划畏对于商铺的厉招商，主要豪是商业经营瓜者对该区域踏商业情况、蹲消费情况和娱市场前景的文认可。所以朵对于商业的秧招商，必须首以整体的经嗽营为参照点恨，作好业态脂的规划和互访补。旷由于3区二霸、三楼主力押商家（沃尔滨玛）的确定建，所以在3术区域一、四裳楼和1、2企、4区的业附态上必须形壮成互相促进胃。建议定位图为：导1）、3区纷一楼为精品对百货。伯同二、三楼旷主力商业形省成互补，以射超市人流带嫩动百货发展韵，以百货档顽次提升整体类价值。主力翅商家如铜锣孩湾百货、天诸虹商场、岁愚宝百货、天峡和百货等，薯或根据市场鲁情况进行商士业业态组合查商场；哨2）、3区脊四楼定位为进家居广场。执周边新兴楼恰盘的不断推确出，该类消告费一定存在健很大的市场贩空间。主力借商家如百安查居、欧尚等库；帖3）、1区辛定位为大型璃餐饮业。慨通过对东莞简及长安餐饮姿业的了解，谷餐饮业在长投安有很大的是发展空间。元主力商业如编新梅园海鲜丹酒楼、天天梨渔港、西湖牧春天、湘鄂总情等；命4）、2区驾定位为休闲场娱乐城。兄该类项目符苏合长安的消软费和项目总栏体的定位，贫通过该类项露目的引进，熟形成一个完赌整的商圈。川主力商业如惠天上人间、件金色时光、猴大富豪、中巷航健身会等神；葬5）、捎4区定位为隆休闲餐饮业鼻或大型美容仪机构。畜该类项目在辰该区域有很夜大的消费市该场和市场空缠间。如上岛都咖啡、回转钓寿司、月渡德桥、圣梦美躲容连锁等；鸽6）、根据殊需要，部分瑞临街铺位可公出租或出售诊给金融机构禾或市政配套时机构。腾如银行、证画券、医疗门南诊等；梨以上项目定卷位依据：律A．仪各项项目互尘为补充，匠吸引周边的旱消费群体聚陷居，营就长鱼安的商业领袜头羊地位；车B．脊同周边消费确情况相适应暮，能为后续撒经营顺畅提横供支持；榨C．师项目的定位蜻符合未来区艰域的发展；丈D．钳项目的经营姓顺畅能保证形铺位的销售跨；牛E．茅好的、合理厌的项目引进午能带动整体遍经济价值和述社会价值的亿提升。耕该定位只是万初步建议，谋具体项目定迅位及商家选危定在双方进凉一步沟通后季作出。影三、商业运炒作祥1、商业招棚商策略引通过完善的峰前期定位和汁主力超市的孟引进，进行脉市场推广。蛮主要的招商扒策略有：缎1）、高调难的宣传该区累域的优势及地价值，突出碎区域优势；诸2）、根据肤推广时的市丑场情况，制弟定推广策略寻；嘱3）、通过宁实时的招商穷情况，制定粱招商策略；条4）、利用逝美联的网络境资源和商业伞客户网络；典5）、利用承美联成熟的系商业操作经赵验和招商经笑验。宰对于出租的俘价位可根据源引进项目的倡具体情况和检位置而定。静街铺的出租膨价位比该区辉域同类价位械应高30%择-50%。远但考虑到项近目的最终价凝值体现是销医售的价值，更所以在出租桐价位上应考竿虑整体的利朝益，以商业咏旺盛经营为觉前提，租金仙可按先低后稼高的策略来率进行。略2、商业销堵售策略菠根据总体运场作规划，对计商铺进行销祥售和总体运甲作掌控。愈铺位销售的况关键取决于赚投资者对该海区域经济、隆消费的认可移，招商运作慰手段、市场塔的兴旺及投赵资前景是销棋售能否成功仰、能否取得钟好的销售价则位的关键。瘦销售的关键聚是市场运作塑。日铺位的销售磨是资金回收昂的保证。采赵用反租的形禽式，将经营阳权掌握，能平保证对整个梁商场的完善驶操作，及引给进主力商家碍吸引消费力砍的提升和商焰铺销售价位泳的提升。君为商场的持还续长期发展柿、商铺的销铸售及销售价莫格提供保证测，提升商家症的信心保证咽。也为市场锡社会效应的桥取得提供基稼础。投资客户：旗通过对市场尸的了解，我姻们认为主要钳的投资客户湖有：傍本地投资客猎户、专业商衬铺炒作客户擦和商业投资抱经营客户。斩根据东莞商宜铺销售的实馅际经验，以忍及对于本项脊目商铺主要羽目标客户的胸把握，本项编目商铺销售恳的目标客户六群大致如下取：烦1）、有成择熟经营经验泼或投资经验树的商家（4舒0％）泄已经购买过资商铺的投资平者。这些人份或多或少地诵购买过商铺奉，对商铺投拼资有一定的滨经验和认识劫，会对商铺疮的投资价值督做出一些判魄断。这些人糕又可分为两磁类：声专业的投资岂者或专业楼汁盘炒作者。宜有自己的生早意，经常寻途找商铺投资航的机会，一境旦出现新的众商铺供给，券就会前去考小察，有较强美的商铺投资追经验，根据掠自己的经验绝来判断是否拿进行投资。夸对商铺面积汗无特别要求瓣，只要有好指的投资回报煌就行，注重绪商铺区域的胜升值潜力，洲这部分人将炼会成为本项牌目主要的目搬标客户之一萝。绪高收入阶层或或政府部门眠高层人员。受这些人可能授有自己的生遮意在料理，洋也可能仅仅开是工薪一族催，手中有一惩定闲置资金照又觉存入银馒行收益太低丈，于是就以香银行按揭形欲式买入商铺拉。这些人往袖往不具有连绝续投资的能仁力，可作为申次要目标客洋户。终此部分客户奶对商业经营弱信心较强，严具有一定的未经济实力，香对经营的商削业位置要求陵高，能接受乔位置较好、专价格较高的剩商铺。暴2）、商业岭经营作为创岸业之道的客洲户（2O％明）修曾经购买过讽商铺的潜在溉商铺投资者改，这些人也临可分为三部躬分。迅A、愈有生意在经稠营的老板、尺个体户。彩这些人以前厚没有作过商程铺投资。他待们对商铺投瓦资所知不多栏，但一旦做萍出投资决定代可能会有大腹手笔出现。弃这些人可作晋为本资项目再的重要目标烈客户之一。席B、石中高收入阶祖层。貌这些人数量且较多，有一拒定闲置资金洋便又不具备器任何一类投蚊资理财的专守业技能。商白铺投资因其艺专业性不强艰和收益稳定纺而较多地受捞到这部分人追关注。这些词人往往资金聚实力并不强劝，所以希望衡铺位面积小危一些，从而宽总投资金额肯不大，并希厘望提供较为赵理想的银行储按揭。这些苗人可作为本身项目商铺部宵分的重点客焰户之一。痒3）、商铺术经营者（1努0％）万这些景人现以租入墓方式从事某爹类商品的经性营活动，但意由于对现有驱商铺的位置巡、面积、租刑金水平不满净意，或想拥移有一间自己榨的商铺以减杠轻经营压力疑，或认识到丝了商铺投资掘的保值功能揉，从而打算后购入商铺。貌这部分人可色作为本项目临的次要目标岛客户。脱4）、商铺掠投资者（3克0％）盖此部分客户刑包括：润A、团部分具有较疲高稳定收入坡的企业高级童管理人员、疲政府高级公披务员。嫌其商业投资感欲望很强，云但投资行为亩较为谨慎，榜投资额也较急小。含B、精自有物业出坏租的本地人理。护资金充裕，庆对投资商铺励收租、造福衔子孙的期望靠意愿极大。筒此部分的客循户容易对新尺的区域认同季，并且受广估告及亲友的醒口碑宣传影板响较大。乌对于不同的麦客户，采用浩不同的销售妈策略。但所多有的客户吸中引都建立在分对整个区域她价值有提升拜空间的基础歼上。销售策略：希通过对投资利客户群体的糕确定和投资质行为的分析蚂，项目的主术要的销售策锋略有：雅1）、所有落销售在主力附商业（沃尔嫌玛）确定后翁进行。蓬这样有利于婆整体商业价腔值的提升和施销售的快速薯进行；奇2）、对于虽临街铺位，淹采用直接销