深圳市房地产市场报告

2008年深圳市房地产市场报告

2007年上半年，深圳房价一度领涨全国，2008年下半年，房价跌幅又连续4个月居全国之首，领涨领跌使深圳被给予了太多关注。在成交低迷近一年后，岁末深圳迎来了成交回暖。作为市场化程度较高的城市，深圳房地产市场对经济形势和政策导向相当敏感。一市场交易量价齐跌，先抑后扬（一）房地产开发投资降幅、占固定资产投资比重双降自2001年以来，深圳房地产开发投资增幅总体呈下降趋势（见图1）。2001～2005年逐年回落，2006年反弹至10.3%，这主要由于2006年房价上升势头强劲、土地出让面积较多所致；2年后再次回落，2008年达8年来最低-4.5%，2007年以来房地产政策调整、2008年房地产市场持续低迷、土地出让面积减少等影响不容忽视。与国内其他一线城市比，2008年1～11月北京、上海、广州、深圳房地产开发投资增幅分别为-7.1%、4.7%、13.4%、1.71%，除去北京奥运因素影响外，深圳增速相对较低，投资降温明显。从房地产开发投资占全社会固定资产投资比重看（见图1），2008年为30%，自2002年来呈总体下降趋势（2006年稍有回升，为36.3%）。这主要源于本市2008年加大了诸如轨道交通、路网、港口、世界大学生运动会场馆等基础设施建设，增强了固定资产投资力度。图12000～2008年深圳市房地产开发投资情况（二）新建商品住宅市场供过于求，交易谨慎、岁末回暖2008年1～11月，深圳市商品房批准预售701.94万平方米，同比上升37.7%；实际销售334.57万平方米，同比减少37.45%。其中，住宅批准预售602.13万平方米、61699套，实际销售310.47万平方米、33491套，面积吸纳率仅52%。供应增加、销售减少，反映了一年来新建商品住宅供求状况。1.供应持续4年回落后首度增长，特区外增幅高于特区内自2004年，深圳商品住宅批准预售面积持续下降，2007年589.2万平方米为近年最低，特区内降幅超过40%。2008年供应首度增加，截至11月，商品住宅批准预售面积602.13万平方米，环比增幅30.4%（见图2）。批售面积以特区外为主，占全市七成以上。这主要由于2006年房价高涨时出让土地较多，且主要以特区外为主，致2008年供应有所增加。图22000～2008年商品住宅批售面积走势2.空置面积持续5年减少后首度增加，预售商品房吸纳率大幅跳水商品住宅空置面积自2003年逐渐下降，2007年最低达59.2万平方米。主要由于其间房市持续升温，购房需求旺盛；同时，深圳土地稀缺，政府2002年已开始紧缩土地供应，新建商品住房逐年减少，使之前所积存量不断消化，空置面积持续下降。而进入2008年后，存量又开始增加。2008年1～9月，商品房空置160.33万平方米，同比增加30.98%；其中，住宅空置65.9万平方米，超2007年全年，同比增加90.9%，增幅比全国1～9月高出76.8个百分点（见图3）。这源于2007年下半年以来房市开始低迷，交易规模大幅下降，加之新建商品住宅面积又有一定幅度增加，直接导致空置面积回升。图32000～2008年商品住宅空置面积比较图42008年1～11月预售商品房面积吸纳率从预售商品房面积吸纳率看，2008年1～11月达47.7%，相对2007年供不应求的104.9%，下降57.2个百分点，供过于求现象明显。其中，不同物业供求差别很大（见图4）。预售商品住宅吸纳率52%，同比下降52.7个百分点，销售相对好些；办公用房吸纳率20个百分点，同比下降187.7个百分点，供求发生逆转；商业用房吸纳率29.0个百分点，同比下降48个百分点，供过于求加剧。这源于新建住宅尚存刚性需求支撑，而办公、商业用房等投资性物业则在经济大环境下遇冷。3.前三季销售低迷，9月后稍有增加，11、12月呈井喷之势2008年1～10月，全市新建商品住宅仅售275.8万平方米，只有2007年同期的59.3%。但10月底后，在政府相继出台的降低首付、房贷利率优惠等利好政策刺激下，11、12月份全市成交量强劲反弹。从各月销售面积看（见图5），2008年1～8月，新建商品住宅销售面积明显减少，同比跌幅平均46.8%。1～3月延续了2007年下半年宏观调控政策带来的颓势，交易量不断下滑。2月份春节达到全年最低的6.4万平方米，同比下降89.2%。4、5月逐步回升，受“春交会”集中推盘及特价和促销活动影响，5月份38.5万平方米销量在1～11月间最高。6、7、8月继续回落。图52007、2008年1～11月新建商品住宅销售面积比较而9月份以后，全球性金融危机开始影响我国，政策转向为扩内需、促增长，至12月央行连续5次下调存贷款基准利率、存款准备金率。9月后新建住宅销售面积稍有回升，在素有“金九银十”的9、10月份，月均交易量33.9万平方米，规模仍小，较2007年1～11月份月均交易量下降约四分之一。从11月份开始，国家加大政策调控力度，一次性下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，12月份公布对自住性和改善性住房消费的首付和贷款加大支持力度，出台降低二手房营业税征收年限和额度等政策等，交易量大幅增加。据深圳市国土资源和房产管理局商品住房备案登记数据，2008年11月份市场交易量35.8万平方米，仅小幅回升（见图5）。但从签订商品住房预售合同数据看，自11月份以来，新建商品住宅成交量明显上升，11月份成交59万平方米，日均成交215套，12月更达255套，创2008年新高，是1～10月间日均98套的2.4倍，交易量呈井喷之势（见图6）。成交量过山车似的变化，反映本市新房需求对价格、政策变化敏感。图62008年1～11月新建商品住宅日均成交套数、成交均价比较4.交易以特区外为主，中、小户型唱主角从各区新建商品住宅销售面积（见图7）看，以特区外为主，约占全市七成，供应量大是主要原因。其中，宝安区在全市成交量最大，达113.36万平方米，宝安中心区、西乡、龙华三个片区市场认可度较高，降价楼盘大都销售不错；龙岗区成交量次之，为110.08万平方米。特区内以南山区新建住宅相对集中，44.1万平方米占到特区内销量的一半。罗湖、福田、盐田三区销量较少，合计仅占全市的14%，这既与特区内可供建设用地相对较少，前些年批地主要以关外为主有关，也与特区外价格逐渐回归有关。图72008年六区新建商品房销售面积构成从户型看，中、小户型住宅成为主角，户均面积92.7平方米/套。宝安区户均面积最大，为102平方米/套；南山区次之，为91平方米/套；龙岗、罗湖、盐田、福田区皆在90平方米以下，依次为90、87、85、73平方米/套。中、小户型受市场青睐，反映初次置业的刚性需求成为主流。（三）新建商品住宅价格总体小幅回调，依旧高位运行1.年均价格自2000年持续上涨以来首现微幅回落从历年新建商品住宅年均价格看，2008年微幅回落。截至2008年11月，年销售均价13255元/平方米（深圳市国土资源和房产管理局商品住房备案登记数据），自2002年来首度下降（见图8），相对2007年处于高位的13370元/平方米，同比仅降0.9%。这主要由于2008年初房价尚高，虽处于下行通道，全年降价幅度依然有限。图82000～2008年新建商品住宅价格走势2.月均价格延续2007年末下行趋势，下半年同比跌幅引领全国，岁末价格趋稳从各月价格指数变化看，据国家发展和改革委员会、国家统计局数据显示（见图9），2008年深圳新建商品住房销售价格指数同比处于下行通道，降幅远超全国平均水平。特别是8月份至岁末，同比跌幅连续四个月居全国之首。12月份达到最大跌幅-18.1%，远高于全国0.8%的平均水平。深圳房价2008年大跌，与2007年曾引领全国涨幅之首形成了鲜明对比，反映出深圳房价对政策变化十分敏感（详见第四部分）。图92007年12月至2009年1月新建商品住宅同比价格走势从各月价格走势看，据深圳市国土资源和房产管理局数据（见图10），2008年1～11月新房价格持续调整，11月比1月下降约一成。上半年由于央行继续执行从紧货币政策，3～5月新房价格逐月下降，开始跌破2007年同期价格。由于“春交会”开发商推出一些打折促销单位，5月份价格到达最低。6、7月出现回升，期间纯水岸、东部华侨城等低密度高等级住宅入市对房价拉动较大，7月份出现了2月份以来最高价16198元/平方米。8、9月份后，观望气氛使房价再次下降，且环比降幅都在10个百分点以上。直到10月份后，新房价格才开始稳定并稍有回升，主要由于降低利率和房贷新政等保增长政策渐起作用。图102007、2008年1～11月新建商品住宅销售价格走势比较3.不同户型价格变化迥异，中小户型跌幅较大，豪宅及大户型继续增长2008年12月份与2007年12月份住宅成交均价相比，90平方米以下下跌约22%，90～144平方米下跌超过27%，二者跌幅平均达1/4。而144平方米以上反而上扬8%。4.价格调整的区域性明显，特区外跌幅较大，特区内跌幅较小从区域价格变化看，特区外以及特区内南山区供应量较多，房价调整幅度也较大。2008年价格普遍比2007年最高时下跌20%以上。其中尤以特区外调整幅度为大，一些楼盘价格甚至“腰斩”；特区内虽也有二成左右降幅，但少有楼盘不断降价的情况。降价楼盘的旺销表明，对价格敏感的首次置业刚性需求逐渐释放。5.普通商品住宅价格虽有回落仍处高位，居民购房能力依然不足自2003年起，深圳户籍以及常住人口家庭[1]房价收入比均逐年上升，几乎呈直线上扬趋势，居民购房能力快速回落。以三口之家购买90平方米普通新建商品住宅为例，户籍、常住人口家庭房价收入比于2007年达最高，分别为11.6、14.8，居民购房能力严重不足。2008年1～11月房价收入比是：户籍家庭10.9、常住家庭13.8[2]，较2007年同期分别下降了5.6%、6.6%，但仍是房价大涨前2005年的1.6、1.5倍（图11）。图112006～2008年深圳市房价收入比（四）存量住宅交易量大幅缩水，岁末始回升；价格下行幅度平缓1.存量住宅全年交易量大幅缩水，自2000年来首次下降，存量交易回调幅度超过新建从历年销售面积看，2008年1～11月，存量商品住宅交易面积309.7万平方米，环比降幅65.4个百分点，自2000年以来首次下降（见图12）。图122000～2008年深圳存量商品住宅销售面积存量与新建商品住宅交易面积比例，由2007年的1.86∶1降至0.994∶1，二者市场份额发生逆转，存量交易量开始低于新建，市场更为低迷。其原因有二：一方面，观望情绪使然；另一方面，新建商品住宅价格走低，也抽走了部分对存量房的需求。2.各月交易波动幅度存量逊于新建，岁末回升从各月销售面积看（见图13），存量商品住宅交易呈“先降后升、再降再升”波动态势，交易量和波动幅度均低于2007年同期水平。与2007年比，2008年1～8月平均同比下跌7成，落差巨大，这主要由于2007年上半年交易旺盛，而2008年上半年却延续调整所致。9月份同比跌幅也大约5成。10、11月逐渐恢复，同比跌幅维持在3成。图132007、2008年深圳存量商品住宅成交量比较存量商品住宅交易套数波动温和，幅度逊于新房，并受新房价格影响显著（见图14）。5月份新房价格探底，存量日均成交134套，低于新房日均153套。7月份新房价格较高，存量日均成交135套，远高于新房日均82套。11月份之后在利好政策刺激下，存量房交易温和增长，12月份日均成交156套，达全年最高，被压抑的存量房刚性需求开始释放。图142008年新建、存量商品住宅日均成交套数、月均价格3.各月交易价格平缓下降，岁末走稳2008年各月存量商品住宅销售价格调整幅度平缓，总体呈下降趋势。全年均价11631元/平方米，12月份比1月份降低14.0%。1～3月，存量住宅价格低于新房，交易量高于新房。由于春交会期间新房降价促销，4～5月存量住宅均价反超新房。6、7、8月价格稳步下行，加之大量豪宅入市拉高了新房价格，存量住宅交易量高于新房。9月份后，伴随新房价格下行，存量住宅价格继续步入下行通道。由于持续降息、营业税下调等政策出台，降低了二手房交易成本和门槛，12月存量商品住宅价格10933元/平方米，全年首次止跌。（五）写字楼市场供求格局发生逆转，市场深度低迷，价格下跌相比2006、2007年写字楼市场供不应求的局面，2008年供过于求（见图15）。2008年1～11月，供应达17.35万平方米，虽不及2006年，但比2007年同期增加75.1%；销售仅3.43万平方米，比2007年同期下降83.3%，吸纳率不到20%，市场深度低迷。从近三年价格数据看（见图15），销售均价自2006年大幅上扬，2007年达最高，2008年转而下跌，降为20605元/平方米，同比下降13%，高于新建商品住宅价格同比0.9%的降幅。图152006～2008年1～11月新建写字楼市场比较（六）商业用房市场供过于求加剧，市场深度低迷，价格跳水自2006年以来，深圳商业用房一直供过于求（见图16）。2008年1～11月，供应达54.15万平方米，与写字楼市场格局类似，供应虽不及2006年，但比2007年同期增加42.7%；近三年销售一直处于下行通道，2008年仅15.72万平方米，同比下降46.4%，吸纳率29%。2006年以来的供过于求，2008年程度加剧，市场深度低迷。从近三年价格数据看（见图16），深圳新建商业用房销售均价2007年达最高，2008年大幅下跌，降为12127元/平方米，甚至跌破2006年水平。2008年价格同比下降37%，跌幅高于新建商品住宅价格同比0.9%、写字楼价格同比13%的降幅，价格跳水。图162006～2008年1～11月新建商业用房市场比较二土地市场交易清冷，居住用地量价齐跌，各类用地差异显著从历年住宅用地出让面积看（见图17），自2001年以来总体呈减少趋势。基于2006年房价高涨形势，出让面积有所增加，之后再度减少，2008年仅出让82.17万平方米，达8年来最低，环比下降40%。图172000～2008年深圳市住宅用地出让宗数、面积2008年1～11月，全市共推出各类用途地块105宗，土地总供应面积395万平方米。成交71宗，流标比例达32.4%，略高于2007年；土地总成交面积270万平方米，吸纳率仅68.4%，土地市场交易清冷。其中，居住用地全市共推出17宗，供应面积135.41万平方米。仅成交8宗，流标比例高达53%，成交面积82.17万平方米[3]，面积吸纳率仅61%。出让宗数和面积同比跌幅分别达86%、40%，延续自2006年以来下降趋势。同时，居住用地地价也大幅下挫，在已出让的8宗用地中，有6块以底价成交，平均楼面地价由2007年3278.98元/平方米降至1553.66元/平方米，降幅高达52.62%。2008年深圳居住用地市场清冷，主要是房地产市场发展前景不明朗，以及开发商资金链紧张甚至短缺所致。同时，政府为提高土地集约利用水平，重拳打击囤地行为，国务院于2008年1月7日下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，深圳市陆续出台《深圳市闲置土地处置工作方案》、《深圳市土地闲置费征收管理办法》等文件，依法处置闲置土地，盘活存量土地，也促使开发商理性拿地。商业办公型用地共推出18宗，供应面积11.53万平方米。成交达16宗，流拍2宗，流标比例较低。成交面积10.02万平方米，面积吸纳率达87%。平均地价72685元/平方米。商业办公型用地成交相对活跃，源于深圳市良好经济基本面以及政府“总部经济”政策的推动作用。其他类型地块包括工业用地、机场用地以及停车场用地等，共成交47宗，流标比例为33%。综上，房地产市场的持续低迷已波及土地市场，土地交易趋于理性，土地价格开始逐步回归其应有价值。三保障性住房供应力度加大，城中村改造举足轻重（一）保障性住房供应力度加大据深圳市国土资源和房产管理局2007年公布的住宅状况调查显示，深圳全市共有具有保障性质的政策性住房1800万平方米，总套数约20万套，占全市住房总量的7.3%，所占比例较小。加大对低收入家庭的住房保障，是深圳市住房建设的一项重要任务。2008年6月，深圳市国土资源和房产管理局、市规划局出台《深圳市住房建设规划（2008～2012）》。2008年度计划建设保障性住房4.58万套，占总住房套数的29%；建筑面积228.4万平方米，占总住房面积的19%；其中，经济适用住房0.78万套，建筑面积38.4万平方米；公共租赁住房（含廉租住房）3.8万套，建筑面积190万平方米。2007年深圳市向低收入家庭提供保障性住房6006套，于2008年1月起受理，是深圳市住房保障体系建立后第一次大规模出售出租。其中，经济适用住房3142套，公共租赁住房2730套，廉租住房134套。除公共租赁房尚有部分剩余外，经济适用房供不应求。为此，2008年深圳市再提供保障性住房2726套，其中，经济适用住房2209套，公共租赁住房517套，并于2008年12月开始组织租售工作。保障性住房供应力度持续加大，满足了部分低收入家庭需求，对平抑人们对中低价位普通商品住房价格预期有一定作用。另据本机构研究发现，深圳市当前所推出的经济适用房占所出售的商品住宅的比例还较低，经济适用房推出数量尚不足以明显影响商品房价格。根据香港公营房屋对私营市场楼宇调控经验，随着经济适用房推出比例的提升，政府据此调控商品房价的能力将逐渐显现。（二）城中村改造举足轻重城中村改造是深圳房地产建设的一大特色。一是其规模庞大，据《深圳市住房建设规划（2008～2012）》显示，至2007年底，原村民自建私房建筑面积约1.2亿平方米，主要位于城中村，占全市各类住房的46.2%，总量最多、规模巨大。二是其区位良好，由于历史原因，深圳城中村往往交通便利，适合住房和公共设施建设。释放村内土地集约再利用，对增加城市中心区域商品房供应、平抑过高房价大有裨益。如2008年下半年开盘的阳光花地苑、南光城市花园等通过旧改建设的小户型商品住宅项目，所取得的良好销售业绩，就源于其较好的区位、较低的价格。在2008年1月30日公布的《深圳市住房建设规划2008年度实施计划》中，计划旧城旧村改造建设商品住房3.37万套、公共租赁住房（含廉租住房）0.27万套，占总住房套数23.2%。城中村在房地产开发和住房保障中的角色日趋重要。四居民购房意愿调整明显，对价格、政策变化敏感（一）居民购房意愿调整明显2006年“90/70”政策出台以及人们对经济基本面看好，2007年大户型产品受消费者青睐。许多家庭大幅调高住房支出，消费倾向从以前“梯级消费”发展到“一步到位”。与前几年一样，2008年也可谓房地产政策调控年。在政策调整下，前三季房价过快增长得到抑制，市场观望情绪加剧，交易量萎缩。作为楼市风向标的深圳房地产春交会（5月）、秋交会（10月），一定程度上反映了2008年11月前房地产市场运行状况。通过对春交会、秋交会参观居民抽样调查，发现2008年深圳居民购房意愿有如下变化（见图18）：（1）在一手或二手房选择上，逐渐倾向购买一手住房；（2）在购房目的上，投资倾向减少，自住或改善性需求回归；（3）在面积、户型选择上，逐渐倾向经济适用；（4）在购房时间上，春交会被访者中有计划但仍处于观望的占61%，而秋交会显示，半年内、半年至1年及1年以上计划购房者比例分别为6%、40%及50%，购房潜在需求明显。图182008年深圳市春交会、秋交会购房意愿对比进入9月份后，受国内、外经济形势变化影响，政策开始转向保增长，一系列房市利好政策相继出台。11、12月深圳楼市交易量大幅反弹，价格在持续下降后开始稳定，刚性需求开始释放。（二）居民购房意愿对价格、政策变化敏感深圳房地产市场继2007年引领全国住宅价格上涨后，2008年房价又居全国跌幅之首。行情调整如此迅速，与深圳特殊的人口结构关系密切。1.深圳人口特点决定购房倾向对价格、政策变化敏感深圳人口结构具相当特点。据深圳统计局数据，2007年末，全市常住人口861.55万，其中，户籍人口212.38万，共64.88万户，非户籍人口649.17万。而据非官方统计，实际非户籍人口超过1000万。非户籍与户籍人口之比超过5∶1。根据偏好不同，深圳居民住房消费有以下特征。（1）原村民基本解决住房问题据深圳市国土资源和房产管理局2006年全市住房调查显示，2005年底深圳市共有户籍原村民35.8万人，占全市常住人口的4.3%，拥有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋，总建筑面积约1.2亿平方米。这些私宅不仅解决了原村民自住，且大多数用于出租，解决了大量外来人口的租房需求。其购买商品房主要以“改善性需求”和“投资、投机性需求”为主。（2）有房、无房城市移民购房取向迥异据2005年底数据，深圳市户籍城市移民146.13万人，占全市常住人口的17.7%，人均住房建筑面积约32.2平方米，高于上海（28平方米）、北京（26平方米）户籍人口住房标准，接近于新加坡（33平方米）住房水平。2005年底，全市已有131万户籍城市移民、41万个家庭拥有自有产权住房，住房自有率高达90%。该部分人群（暂称“有房移民”）平均收入较高，虽已有住房，但是“改善性需求”和“投资、投机性需求”的主体。2007年末，全市户籍人口已达212.38万，2年时间增加了30.45万，其中相当数量为新毕业大学生、引进人才等新移民，如果加上2005年时尚未购房的15.13万人，合计达45.58万人，拥有房产比例较小，约占2007年底户籍人口的21.5%、常住人口的5.3%。该部分人群（暂称“无房移民”）知识水平较高，工作一般较稳定，收入水平较高，但积蓄有限，“初次置业的刚性需求”强烈。（3）非户籍人口的庞大承租需求，支撑了个人住房投资市场以2005年底数据看，非户籍常住人口中，有175万人、约51万个家庭拥有自有产权住房，该部分人群平均收入水平较一般非户籍高，也是“改善性需求”和“投资、投机性需求”的主体。在1000多万的非户籍常住人口中，除去有房人口，约800多万人通过租赁方式（如商品房、“城中村”私宅、临时住房、集体宿舍等）解决居住问题，部分较高收入承租者具有“初次置业的刚性需求”。正是由于此群体庞大承租需求的存在，支撑了深圳购房者的投资动机。深圳“改善性住房”需求，具有不同于一般城市的特点。除子女入学、上班地点调整等因素导致的需求刚性较强外，大部分“改善性需求”对价格、首付比例、利率较敏感。这主要由于深圳房龄普遍较新，与一些旧公房较多的城市比，“改善性需求”的迫切性往往稍低。而深圳“初次置业的刚性需求”群体中，新移民比例高，年纪较轻，住宅总价自然是其最为关注的因素，对单价、面积、首付比例、利率政策等敏感性高。随着2008年房价走低，中小户型销售成为主流也验证了这一点。而对于大量的“投资、投机性需求”群体来说，受经济发展走势、房价走势、房贷及存量房政策等影响明显。因此，不论是“改善性需求”、“初次置业的刚性需求”，还是“投资、投机性需求”，深圳的购房者对价格、政策反应均较为敏感，容易因价格变化带来较大幅度的购买变化。2.港人深圳置业受价格、政策影响明显港人在深买房比例比较平稳，近年都保持在8%～10%左右。在过去，由于深港经济水平和楼市间差距，人民币和港币间汇率差异，深圳相对优越的居住环境，以及基于对深圳房地产市场后市发展看好等因素，吸引了大量港人前来置业。一般来说，在深置业港人大都是经济实力并不是特别雄厚的人群，在深圳买房以中小户型为多，豪宅和大户型相对较少。2008年港人在深置业数量相比2007年下跌了近四成。主要原因是，深圳房价近两年上升过快，后市走向并不明朗；2007年7月10日深圳市国土资源和房产管理局与国家外汇管理局深圳市分局联合出台了境外人士购房规范措施；近年来，深港之间的互通已经消化了很大一部分港人购房需求，导致现阶段后劲不足。五2009年形势展望（一）经济基本面依旧向好，为房地产市场发展提供了保障2008年在世界经济形势复杂多变环境下，面临外部需求放缓和发展成本上升的压力，具有高度外向型特征的深圳经济，并未像周边一些偏向制造业城市那样，因外部经济环境变化造成较大影响。全年经济保持健康平稳发展，较好实现了年初确定的经济增长目标。实现生产总值7806.54亿元，同比增长12.1%。三次产业结构由2007年的0.1∶50.1∶49.8发展为0.1∶48.9∶51.0，第三产业比重首超第二产业。经济能取得如此成绩，表明深圳经济结构日趋合理。2009年在深圳市加快高新技术、金融、贸易等产业发展的战略下，在世界经济复杂变化下，经济依旧具相当后劲，为房地产市场进一步发展提供了可靠保障。（二）新建商品住宅供过于求加剧，销售压力巨大据深圳市国土资源和房产管理局信息系统统计，2008年底全市可售面积超过640万平方米，达到6万多套，为近10年之最，约为过去6年总和。若按照《深圳市住房建设规划2009年度计划》，2009年计划建设商品住房9.06万套，建筑面积810万平方米，加上2008年存量，2009年合计新房供应量将达15万多套，1450万平方米。若参考近年深圳商品住宅批准预售面积逐年缩减的现实，保守估计2009年批准预售面积约500万平方米左右，约5.4万套，加上2008年存量，2009年合计新房供应量也将达12万套，超过1100万平方米。即便以2008年11月份较快消化速度（6450套/月），若以15万套供应存量需计，需23个月消化；以12万套供应量计，也需要近19个月消化。再加之计划建设经济适用住房0.58万套，建筑面积31.9万平方米。2009年供过于求加剧，销售压力巨大。（三）保障性住房建设常态化和参与主体多元化，将促普通商品住房价格回归根据《深圳市住房保障2009年度计划（征求意见稿）》，全市2009年度计划安排建设保障性住房2.57万套，建筑面积134.8万平方米。其中，经济适用住房0