浅谈物权法之不动产善意取得制度

浅谈物权法之不动产善意取得制度邹子路善意取得制度作为物权法中物权的一项重要制度，其设立的宗旨是维护物权交易的动态安全，并调整物权人与第三人之间的利益关系。现在新颁布的《物权法》对善意取得制度作了明确的规定，正式确定了善意取得制度。既确定了动产的善意取得制度，也确定了不动产的善意取得制度，这样符合我国国情，对维护交易秩序，保护善意第三人的合法权益，调整我国物权关系将会起到重要作用。一、不动产善意取得的概念和涵义《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”根据该条规定，不动产的善意取得的构成要件有以下几点：(一)标的物必须是不动产不动产的概念，按照最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第186条所作的解释：“土地、附着于土地的建筑物及其它定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。”不动产的范围，《担保法》第九十二条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”因此，理论界普遍认为，在我国法律上不动产的范围以该条的规定为准，即不动产包括：土地、房屋和林林等地上定着物。(二)让与人须为无不动产处分权人无处分权人是指没有处分财产的权利而处分财产的人。善意取得与无权处分是一对关系密切的制度，两者完全不可分割。无权处分是善意取得的前提，而善意取得则主要适用于无权处分行为。如果有偿交易行为中的受让人是善意的，无权处分的合同仍然有效，受让人可以基于善意取得制度取得标的物的所有权。所谓无权处分，是指让与人无处分权而从事了法律上的处分行为。这种法律上的处分主要是指通过买卖、设定抵押等使所有权发生转让。常见的无权处分有以下几种情形：一是无所有权的情形，如承租、保管或借用人对承租或保管、借用的不动产不享有所有权而将该财产出让给他人;二是所有权受到限制的情形，如某一共有人未经其他共有人的同意，而将共有财产处分给他人;三是代理人擅自处分被代理人的财产的情形，如代理的情况下，也有可能发生无权处分的情况。(三)受让人须通过有偿的法律行为而取得不动产的所有权。善意取得制度是为了保护交易安全而设定的，因而惟有在受让人与让与人之间存在交易行为时，法律才有保护的必要，也才存在善意取得的问题。因此受让人取得的财产必须是通过买卖、交易、债务清偿、出资等具有交换性质的法律行为实现的。如果通过继承、馈赠等行为取得不动产的，则不能产生善意取得的效力。物权法规定善意取得的行为是转让，是一种有偿交易。取得财产的受让人应当支付了一定的代价，这是不动产善意取得制度的前提，无偿取得不宜适用善意取得制度。适用善意取得制度，还必须具备法律行为的其它一切生效要件。如该交易行为本身无效或可撤销，则不能发生善意取得。不动产的买卖必须具有一般不动产买卖的形式要件，即必须缔结不动产买卖合同、进行过户登记。只有履行完登记手续的善意取得，才可以取得所有权。在这里的登记使用相当于动产的交付。(四)受让人受让不动产时须为善意根据善意取得制度，不动产的受让人在取得财产时应为善意。如果让与人为善意，而受让人为恶意，或双方都为恶意，则不适用这一制度。善意是相对于恶意而言的，善意是指不知情，即不知或不应知道让与人转让财产时，没有处分该项财产的权限。确定受让人是否具有善意，应当从当事人从事交易时的客观情况来判断。如果根据受让财产的性质、有偿或无偿、价格的高低、让与人的状况以及受让人的经验等可以知道转让人无权转让，则不能认为受让人具有善意。二、我国不动产善意取得制度基础我国民法通则没有不动产善意取得的规定，但司法解释实际上已间接承认不动产的善意取得制度。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”该条中未将“共有财产”限定为动产，故可以理解为既包括动产也包括不动产，从该司法解释演变生成来看，实际上就是源于共同共有房屋的买卖纠纷。据此，司法解释实际上已间接承认不动产的善意取得制度。三、不动产善意取得的理论基础不动产物权善意取得制度建立的法理基础是物权公示原则与不动产登记的公信力，由于信赖不动产登记而取得的物权受法律保护。款物权公井示原则是物映权法的基本差原则之一。猛不动产物权市善意取得制础度的法理基烤础正是物权删公示原则，奇而物权公示兵，其最根本闹的作用是给俭物权的各种怨变动提供有背公信力的法竭律基础。唉(一)浪物权公示原洽则暖因为物谋权的本来属惊性就是对物肃的支配权。妨物权作为支撒配权的这种伴属性使得物婆权公示原则撞成为必要。蹲而这种支配快权必须也应播当依一种公将开可见的方纹式表现出来棚，使得人们醒从这种表现悬方式得知某辞物上物权的索存在。所谓坏物权公示原雪则，指的是利物权的各种道变动必须以泊一种可以公控开的能够表阅现这种物权蚂变动的方式脆予以展示，乳并进而决定症物权的变动滩效力的原则哥。物权公示甲原则在适用创上有一定的烟限制，其仅赞适用于依法非律行为发生爷的物权变动刺，而因法律披的直接规定申(如继承)狭、事实行为荡、取得时效须而发生的物壳权变动，则姿不适用公示话原则。物权珠公示的效力煮有：答(1)温物权转让效握力。在依法叫律行为发生尖的物权变动坟中，即不登飞记物权变动狼不生效，物庄权公示对物寨权变动起决阿定性作用。占(2)涨权利正确性近推定效力。杰法律以登记活的权利人为贩正确的权利准人，以登记黄的权利为正缝确的权利。词此即为不动百产登记的法浮律推定，这杰种做法使得军土地登记更的可信赖。本砍条正是为那查些出于对土粘地登记的信零赖而决定自毯己行为的人阳提供了保护陷。忘(3)驱善意取得效缸力。也称其拨为“从无权劈利人处取得戚”制度。物漏权法确定了速从无权利人番处善意取得乡的可能性和摔有效性，但出此种取得必退须依据一个徒外部的标记散，这个标记驰在动产物权若中是占有，虑在不动产物治权中就是土筝地登记簿之桌登记状态。休如果这种外栽部标记所反帮映的与真实眉的法律关系葬不一致时，株则事态的发拨展就不应不船利于那些信罪赖占有以及锅不动产登记烦状态的人。济不动产登记绞是以国家信侧誉作担保，踩第三人因信登赖登记而能驰发生不动产享物权的善意漂取得。物权惧法以物权公拐示原则为基昨础确立了不加动产登记的断公信力及登芽记权利的正剖确性推定的寄法律规则，据使得第三人吼能通过法律泻行为从无权龟利人处善意底取得不动产命物权。梁(二)强不动产登记蚀的公信力伯所谓公趟信力，即法志律对第三人锅依据不动产签登记簿的记服载所表述的夸不动产物权尺的内容而取厨得的该项权庸利予以强制屈保护，使其门免受任何人惧追夺的强制衣力。不动产部善意取得制照度是借助登遇记的公信力姜原则来实现辣维护交易安盘全的目的的拢。已登记的语才能产生公妙信力，才会娘发生善意取概得的问题，兆而对未进行忠登记的不动逆产，不存在烂登记公信力砍原则问题。读1.登额记的公信力由在物公法上照的确认差物权法相第九条规定度：“不动产述物权的设立孕、变更、转政让和消灭，忌经依法登记粉，发生效力蹦;未经登记受，不发生效什力，但法律沉另有规定的迟除外。依法旬属于国家所呆有的自然资卡源，所有权驾可以不登记旷”，第十千四条规定：细“不动产物点权的设立、奴变更、转让月和消灭，依她照法律规定胶应当登记的阿，自记载于宁不动产登记徒簿时发生效舟力。”第十僵七条规定：什“不动产权臂属证书是权阿利人享有该欢不动产物权晓的证明。不墓动产权属证华书记载的事泊项，应当与白不动产登记塔簿一致;记皮载不一致的波，除有证据写证明不动产趋登记簿确有抢错误外，以备不动产登记执簿为准。”盲依据《城市卖房地产管理今法》第五十看九条规扛定及建设部跟《城市房屋土权属登记管虚理办法》第圾三条和第四表条的规定，堵我国不动产深登记公信公寿示是法定制进度。而且，定《城市房屋引权属登记管冬理办法》第岂五条又规定体：“房屋权域属证书是权屈利人依法拥捎有房屋所有索权并对房屋托行使占有、磁使用、收益贩和处分权利签的惟一合法绍凭证。依法肌登记的房屋丽权利受国家贩法律保护。锣”登记管理欣机关的登记狮是当事人进纽行不动产转什让、抵押等声行为的惟一书合法凭证，许不动产交易听的安全性和擦可靠性是由爹国家信用作朵为保障的，拼即便房屋所灶有权的实际拨状态与登记柄情况有所不酒同，也以登诵记的情况为框准，当事人矿在对房屋进在行所有权处务置时只能依喜据房地产登皱记管理部门圈的登记来判受断房屋的权肚属，行政机险关作出登记纹的注销、变芒更等等行为螺就会影响到其信赖不动产初登记的当事绵人的利益。膝以上条款确灭立了不动产案物权公示方蓄法是以不动德产物权登记离为要件，从赵而确定其公闷信力。这种典公信力的载茧体是不动产尺登记簿，不间动产登记簿燕所具有的公饰信力，在依盼法律行为方预式进行的不广动产物权的肃变动中，第俘三人登记簿浇的内容，其芝信赖受法律疏保护，能够茫正确的取得负物权。在登旨记和真实的与法律关系不赖一致的情形很下，“权利昨表象取代权铁利本身”。珍正是因为登授记这种权利南外观足以代诚表权利本身绢，善意取得蛛制度才得以百确立。旦2.不舅动产登记公爽信力所保护侮的权利胶对善意脏相信不动产剂登记簿正确典的保护仅限架于通过法律隶行为进行的歉处分，如受授让房屋所有桌权，设定抵匆押权等。由裕于不动产登细记制度的建咐立和不断完含备，不动产掉的登记由官倡方统一进行晨，使不动产魔登记簿上记朗载的权利与无真实权利状首态保持一致哗有着较高的嗓保障，因而送社会公众可阳以信赖登记滨簿上所记载似的权利即为扣真实的权利毫。既然动产额占有因其概逗然性可生公础信力，以登堆记为公示方究法的不动产兴发生登记与案实际权利不者符的情形远疤较动产为少燕，因而具有烫更高的概然蔬性，从而更之具有公信力滚。因此，善妹意第三人因秘信赖不动产另登记簿的记磨载而与登记疏名义人为交隆易时，即使排存在登记与嫩本权分离的警情形，善意偿第三人亦可也获其利益，续除非有他人奥向登记机关证提出异议并悠已记载于登嗓记簿上的情迷形。沫四，确亚立不动产善茅意取得制度点的必要性侧规定善鼠意取得制度彼的根本目的笨是维护交易朗安全和市场柄的正常交易驰秩序，保护薄善意第三人揪的合法权益提。善意取得钳是适应商品串交换的需要晴而产生的一适项法律制度孩。在广泛的烟商品交换中烈，从事交换博的当事人往协往并不知道描对方是否有休权处分财产贼，也很难对音市场上出售邪的商品逐一党查清。如果驻受让人善意识取得财产以绳后，根据转玩让人的无权争处分行为使瑞交易无效，导并让受让人凳返还财产，颤则不仅要推略翻已经形成烛的财产权属苗和财产关系竭，而且使当牙事人在从事叫交易活动时征，随时担心栋买到的商品否有可能要退始还。此时，振虽然保护了层真实所有人靠的利益，但丹由此损害的猛不止是一个漂善意第三人荒的经济利益溪，更重要的晓是动摇了他境对市场交易征安全的信心由，进而影响洲交易秩序的崭稳定。在一烟个以交易维梅系的社会里宪，法律应牺株牲静态安全始，去换取交亿易秩序和交阳易信心。因冰此，保护善诵意第三人利密益已成为市穿场经济社会闲物权变动时哥应遵循的一从般原则。善剥意取得制度馅是通过限制殊财产所有权洲人的追及权基和一定程度丑上牺牲所有缘人的利益来吵实现维护商机品交换的安愧全和良好秩欧序的目的。添据此，不动米产进行买卖月同样需要保例护其交易安选全和交易秩惜序，故应当吧适用善意取豪得制度。在酸市场经济日辩臻发展完善辆的社会背景傅下，不动产薄的交易将越翻来越频繁，管是立足于全钞方位保护所该有权的利益诵，还是在兼丘顾所有人权躲利的前提下北，给予交易域安全和交易脊秩序以及善鞋意第三人充颠分保护。闭笔者认伏为，如果一裂味保护不动副产所有人的侦利益，将会卷加大不动产鬼的交易成本胜和信用成本陶，一定程度轨上阻碍不动蒸产的流通。庄事实上，善说意取得制度坐也正是顺应旋商品时代发档展的潮流而五作出回应，规越来越多的偶国家将扩大脚善意取得制崭度的适用范揉围，不但适杠用不动产，桨而且提出了婶债权是否也矮应适用善意博取得制度。割由于我国不架动产登记制刺度较为混乱炉和不规范，田登记的程序速和审查制度梦也需改进，她因此我国不贡动产登记中册的错误在所捷难免;另外事我国的市场低经济建设刚瞒刚起步，交救易安全对我灵国市场经济狼的发展是极嫌为重要的。艰为了真正确雪立不动产登类记的公信力谋、保护不动潮产交易的安徒全，在我国冻的物权法立风法中确立不炉动产善意取懂得制度是很受有必要的。睡五、适毅用不动产善傲意取得的几迎种情形霜不动产养善意取得只闹适用于已进角行登记，产剥生于瑕疵登堡记和登记部屠门的违法行蔽为。具体有治以下几种适冶用情况：突1、瑕芬疵登记谁(1)彻登记机关的坑错误登记。沸于不动产登团记簿上记载腐的物权并非界真实的物权饶人。如误将浪甲登记为乙扎。知(2)枪当事人隐瞒仓实情。沫(3)朽当事人非真串实意思表示描。物权人将系物权转让给仇他人，但由到于存在胁迫幕、欺诈等为岛法律所禁止帝的意思表示屿瑕疵，而导旋致当事人进逗行物权变动逃的意思表示猛丧失物权法狮上的效力，脾就应消除物创权变动的后淹果，进行更拾正登记，恢惯复原物权人撇所应有的法珍律地位，但原在更正登记右之前，原登谦记对善意第劝三人仍具有勉公信力。秩2、登钱记部门的违液法行为谨由于登宗记部门的单居方或与当事涂人一方串通卖而侵害其他截权利人的权莫益而故意将雅原登记没有抹错误的不动既产非法地转豪让给第三人披。这种情况姓应当由登记缺部门承担责鸡任，但对善昏意第三人应恐当保护其所凯有权。送五、不疮动产善意取前得后的法律留后果锁不动产过善意取得的愤法律后果，万是指不动产叙善意取得构纯成要件具备矿时在三方当备事人，即原栽所有人、让马与人和受让延人之间产生盆的法律结果幻。件(一)慈让与人与受届让人之间发吉生实质的不足动产转移植基于善添意取得制度棚，受让人取程得让与人通坚过交易转让栗的不动产的旗所有权。让幕与人和受让配人应履行所吃有权转移的锦权利和义务蚀。受让人应愧支付价款，用让与人应协目助将交易财召产的所有权俘移转于受让圈人并办理不然动产产权过厅户登记手续遮。让与人不过得再依自己博无处分权或甘依所有权人踪追索或索赔颠，而请求受赤让人返还财泥产。巾(二)蹦原所有人与张受让人不存泪在法律上的洋纠纷俱不动产底善意取得一轰旦具备前述厅的构成要件闷，受让人即曲取得不动产馆所有权。由颂于受让人系星基于善意聚尾是制度而取鸡得他人不动饮产的所有权还，其受利益毫具有法律上遵的原因，故中不构成不当随得利。同时腿，受让人因与基于法律规致定而取得他