房地产行业纳税实务

房地产行业纳税实务武汉市金瑞君安税务师事务所编辑课件目录时间：6小时：形式：互动+案例1、收入总额涉税分析与处理2、弥补亏损新政变化的涉税分析与处理3、税前扣除原则的涉税风险与运用筹划4、工资税前扣除的税收待遇分析5、三项费用扣除的税收待遇分析6、借款费用及利息的纳税处理编辑课件目录7、劳动保护支出中的涉税分析与税收待遇8、股权投资业务的涉税处理与纳税筹划9、甲供材中的涉税分析与处理10、新旧所得税法中资产异同分析与涉税分析11、新旧税法中长期待摊费用的差异分析编辑课件目录12、开发成本在企业所得税与土地增值税之间的差异13、销售费用在所得税与土地增值税处理的差异分析14、房地产业营业税差额征收政策的分析与运用筹划15、购地方案中的涉税风险防范与处理16、上半年重要新政策讲解编辑课件前言：会计与所得税的差异分析一、会计准则规定应确认为收入、收益，但税法规定不作为应纳税所得额的项目。如：企业购买国库券的利息收入。二、会计准则规定可以列为成本、费用或损失，但税法规定不允许扣除的项目。如税前不得扣除的业务招待费等。编辑课件差异三、会计准则规定不确认收入，但税法规定要确认收入的项目。如：视同销售。四、会计准则未确认为成本、费用或者损失，但税法规定应作为成本、费用、损失在税前扣除的项目。如：技术开发费等编辑课件分析1.第一层含义：税法和会计制度都有规定，且不一致的，在纳税问题上会计服从税法。

2.第二层含义：税法同会计制度均有明确规定，且规定一致的，不需要进行纳税调整。

编辑课件分析第三层含义：税收没有规定的，会计制度构成税法的有效组成部分。第四层含义：我过新企业所得税纳税申报表的基本设计理念源于“纳税调整的原则”。编辑课件一、收入总额涉税分析与处理法第六条

企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：(一)销售货物收入；(二)提供劳务收入；(三)转让财产收入；(四)股息、红利等权益性投资收益；(五)利息收入；(六)租金收入；(七)特许权使用费收入；(八)接受捐赠收入；(九)其他收入编辑课件特殊事件的处理1、利息收入，按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现。

思索：合同没有约定利息如何确认收入？2、租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。思索：一次付租金如何确认收入？编辑课件案例：1例如：某房地产开发企业将开发的商品房对外出租，2008年6月25日签订合同，从7月1日生效。租期5年，付款方法为一次性付清，付款日期当年7月1日，即每年租金100万。

一次性收取租金500万元。如何确定收入，并计算、营业税、企业所得税、房产税、土地增值税、印花税等？编辑课件营业税处理：处理方案1、500×5%？处理方案2、100×5%，后面400万按租期按分别确认？何种正确：编辑课件营业税政策链接：1.纳税义务发生时间

营业税的纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人提供建筑业应税劳务，施工单位与发包单位签订书面合同，如合同明确规定付款（包括提供原材料、动力和其他物资，不含预收工程价款）日期的，按合同规定的付款日期为纳税义务发生时间。对预收的工程价款其纳税义务发生时间为工程开工后，主管税务机关根据工程形象进度按月确定的纳税义务发生时间。纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。编辑课件政策链接：除转让土地使用权或销售不动产外，纳税人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等），其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知财税[2003]16号第五条编辑课件所得税的处理：国税发[1997]191号第七条：关于一次性收取或支付租赁费的处理。

纳税人超过一年以上租赁期，一次收取的租赁费，出租方应按合同约定的租赁期分期计算收入，承租方应相应分期摊销租赁费。

编辑课件特殊事项3、接受捐赠收入，按照实际收到捐赠资产的日期确认收入的实现。收到的现金如何确认？收到的实物如何确认？编辑课件政策链接：国家税务总局于2003年4月24日发布的《关于执行〈企业会计制度〉需要明确的有关所得税问题的通知》（国税发［2003］45号）（以下简称《通知》）规定：企业将其资产用于捐赠，应分解为按公允价值视同销售和捐赠两项业务进行所得税处理。企业接受捐赠的资产，须并入当期的应纳税所得，依法计算缴纳企业所得税。若企业取得捐赠的非货币性资产金额较大，并入一个纳税年度缴税确有困难的，经主管税务机关审核确认，可以在不超过5年的期间内均匀计入各年度的应纳税所得。编辑课件特殊事项：4、应付未付款超过三年如何处理，是否做为收入？5、代扣个税的手续费是否做为收入处理？6、注意不征税收入与免税收入的区别与界线。7、注意内部资产的处置问题8、新股申购资金冻结利息的处理问题编辑课件应付未付问题因债权人原因确实无法支付的应付账款，包括超过三年以上未支付的应付账款，如果债权人已按本办法规定确认损失并在税前扣除的，应并入当期应纳税所得依法缴纳企业所得税。”中明确规定，超过三年以上未支付的应付账款，按本办法规定确认损失并在税前扣除的，应并入当期应纳税所得依法缴纳企业所得税。国家税务总局2005年13号令（财产损失税前扣除管理办法）编辑课件土地增值税上面的处理应付未付政府款项?为了鼓励开发，政府往往与房地产企业签定协议，将应收取的部分款项作为房地产开发企业的应付款项给予优惠，使房地产开发企业实际并不需要支付这笔款项。税务机关做法；对于这种应付未付款不应作为扣除项目列支，同时要求税务干部加强对开发项目的土地成本的审核，转让土地使用权的应有缴纳土地出让金的凭据，支付地价款的发票和银行转帐记录等，具体有国有土地出让合同、土地局开具的收据、财政局开具的契税票据等证明。有了这些证明，才能作为土地成本列支。编辑课件质量保证金房地产开发企业在工程竣工验收后，会根据相关合同约定或其他形式约定，扣留一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，该质量保证金会在以后年度支付。编辑课件处理方法：①对于扣留的质量保证金，建筑方已开具发票但开发商未付款的，允许在计算土地增值税时，计入成本并加计扣除；②对于扣留的质量保证金，建筑方未开具发票但开发商未付款的，不允许在计算土地增值税时，计入成本并加计扣除。编辑课件代扣个税的手续费案例：南京地税局稽查局在对某房地产开发公司进行纳税检查时发现，该公司在2004年从税务局取得了代扣个人所得税的手续费12600元，2005年取得了代扣个人所得税的手续费22500元，均记入“其他应付款”科目中，在年终的企业所得税申报中未进行纳税调增。编辑课件分析：《中华人民共和国企业所得税暂行条例》规定，企业应计入收入核算的内容包括：生产、经营收入；财产转让收入；利息收入；租赁收入；特许权使用费收入；股息收入；其他收入。根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》的解释，其他收入是指除所列各项收入以外的一切收入，具体包括资产盘盈收入；罚款收入，因债权人原因确实无法支付的应付款项，物资及现金的溢余收入等其他收入。编辑课件分析：对于代扣手续费的用途，《个人所得税代扣代缴暂行办法》第十七条规定：扣缴义务人可将其用于代扣代缴费用开支和奖励代扣代缴工作做得较好的办税人员。《财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》规定，对于个人办理代扣代缴税款手续，按规定取得的扣缴手续费暂免征收个人所得税。因此对于办税人员从公司取得的代扣手续费，是不用缴纳个人所得税的。编辑课件不征税收入与免税收入的区别与界线。法第七条

收入总额中的下列收入为不征税收入：(一)财政拨款；(二)依法收取并纳人财政管理的行政事业性收费、政府性基金；(三)国务院规定的其他不征税收入。编辑课件续法第二十六条企业的下列收入为免税收入：(一)国债利息收入；(二)符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益；(三)在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益；(四)符合条件的非营利组织的收入。编辑课件案例：财政补贴的处理案例：某房地产开发有限公司受当地政府的招商引资，政府承诺按其实际缴纳的税款的地方地方应分享的部分给予50%的返还，共收到返还资金500万，做为企业发展基金处理？请问如何处理，涉不涉及企业所得税？编辑课件政策链接：财政部、国家税务总局关于企业补贴收入征税等问题的通知1995年8月9日财税字〔1995〕81号一、企业取得国家财政性补贴和其他补贴收入，除国务院、财政部和国家税务总局规定不计入损益者外，应一律并入实际收到该补贴收入年度的应纳税所得额。

编辑课件政策链接：按照实施条例第二十六条的规定，除国务院和国务院财政、税务主管部门明确规定的不征收企业所得税的，原则上均应在取得时计入当期收入总额。

相关链接：财政部关于加强非税收入管理的通知（财综【2004】53号）编辑课件案例：定向开发收到的补贴某房地产开发企业与当地政府以及当地政府招商的大型企业之间签订合同，为该企业职工住房定向开发，合同约定：由政府解决土地，因目前所有土地必须经招拍买挂，政府承诺按每亩50万元，超过部分由政府返还，实际成交金额66万元，共计700亩，政府返还700×16=11200万元问涉税处理？编辑课件注意内部资产的处置问题国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知国税函[2008]828号一、企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。

（一）将资产用于生产、制造、加工另一产品；

（二）改变资产形状、结构或性能；

（三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；编辑课件续：（四）将资产在总机构及其分支机构之间转移；

（五）上述两种或两种以上情形的混合；

（六）其他不改变资产所有权属的用途。

二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。

（一）用于市场推广或销售；

编辑课件续：（二）用于交际应酬；

（三）用于职工奖励或福利；

（四）用于股息分配；

（五）用于对外捐赠；

（六）其他改变资产所有权属的用途。

三、企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。编辑课件新股申购资金冻结利息的处理问题一、股份公司取得的申购新股成功(中签)投资者的申购资金被冻结期间的存款利息，视为股票溢价发行收入处理，不并入公司利润总额征收企业所得税。思考:在清算时这部分是否征税?二、股份公司取得的申购无效(不中签)投资者的申购资金被冻结期间的存款利息，应并入公司的利润总额，如数额较大，可在5年的期限内平均转入，依法征收企业所得税。编辑课件续：三、股份公司取得的投资者申购新股资金被冻结期间的存款利息，如不能在申购成功和申购无效投资者之间准确划分，一律并入公司利润总额，依法征收企业所得税。财政部国家税务总局关于股份公司取得的新股申购冻结资金利息征收企业所得税问题的通知财税法字[1997]第225号编辑课件房地产企业的销售VIP卡收入如何计税？问：我公司在销售房屋之前，先销售VIP卡给客户，每张售价200元，在购房时冲抵房款并享受3个点的折扣，对于VIP卡的收入我公司帐务按其他业务收入处理，申报缴纳营业税及随营业税征收的相关税金及附加，我公司对于这种收入的税务处理对吗？

编辑课件分析答：对贵公司销售的VIP卡收入，从性质分析来看，贵公司销售VIP卡后，持卡人在购房时凭此卡冲抵房款并享受3个点的折扣，应属于预收房款性质。根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）文件三、关于土地增值税的预征和清算问题规定：“各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。编辑课件分析对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。”如果销售的VIP卡等同于定金性质，收取后不能退回，应在收取后，按照规定缴纳营业税，预缴土地增值税、企业所得税，具体办理程序建议您咨询当地主管税务机关解决。编辑课件二、弥补亏损新政变化的涉税分析法第五条企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。编辑课件新旧对比：新：应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损原内资、外资税法规定的应纳税所得额的计算公式为：应纳税所得额=收入总额－准予扣除项目金额－弥补以前年度亏损－免税所得编辑课件总结：第一，新税法公式中，增加了“不征税收入”一项，新税法创设该项的主要目的是对有些非经营活动或非营利活动带来的经济利益流入从应税总收入中排除。“不征税收入”概念，不属于税收优惠的范畴，与“免税收入”的概念不同。编辑课件总结：第二，新税法公式中，除了从“收入总额”中减掉“扣除额”之外，还将“不征税收入”、“免税收入”和“允许弥补的以前年度亏损”均从“收入总额”中减去，这样更能准确地反映应纳税所得额的内容。编辑课件总结：第三，新税法公式中，将“不征税收入”和“免税收入”放在“扣除额”和“允许弥补的以前年度亏损”之前从“收入总额”中减除，这就真正实现了企业所得税税基的准确性，保证了国家相关产业、经济、社会政策的准确贯彻落实。税法中的亏损和财务会计中的亏损含义是不同的。财务会计上的亏损是指当年总收益小于当年总支出。编辑课件案例分析：免税收入是否弥补亏损计算比较表

年度适用税法收入总额免税收入扣除项目以前年度亏损应纳税所得额结转以后年度亏损应纳税额第一年旧法13005001000400000第二年旧法2000

1500

5000125第一年新法130050010004000-1000第二年新法2000

1500-60001000编辑课件政策链接：一、虚报亏损的界定。企业虚报亏损是指企业在年度企业所得税纳税申报表中申报的亏损数额大于按税收规定计算出的亏损数额。二、企业故意虚报亏损，在行为当年或相关年度造成不缴或少缴应纳税款的，适用《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）第六十三条第一款规定。三、企业依法享受免征企业所得税优惠年度或处于亏损年度发生虚报亏损行为，在行为当年或相关年度未造成不缴或少缴应纳税款的，适用《征管法》第六十四条第一款规定。编辑课件征管法第六十三条纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

编辑课件征管法第六十四条纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。

编辑课件案例分析：某企业在2007年的企业所得税汇算清缴中上报税务机关的亏损数为200万，2008年5月税务机关通过稽查发现：第一种情况：发现纳税调整事项总计250万，如何处理？第二种情况：发现纳税调整事项总计120万？如何处理？编辑课件三、税前扣除原则专题（一）权责发生制原则权责发生制原则是应纳税所得额计算的根本原则。条例第10条强调无论收入还是扣除项目都必须遵循权责发生制。将权责发生制提高到计算应纳税所得额原则的高度。权责发生制和配比原则是所得税的灵魂。（1）权责发生制是同收付实现制相对应的。特别强调应当归属的期间。编辑课件续（2）例如：预收账款虽然受到了款项，但是不属于纳税义务发生时间。比如：某企业租赁房屋3年，第3年末支付房租。3年每年预提的房租，是允许在税前扣除的。（3）现行税法中，广告费的扣除规定是典型的收付实现制。编辑课件(一)、权责发生制国税发〔2000〕84号文件第41条规定：

纳税人申报扣除的广告费支出应与赞助支出严格区分。纳税人申报扣除的广告费支出，必须符合下列条件：

（一）

广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；

（二）

已实际支付费用，并已取得相应发票；

（三）

通过一定的媒体传播。（4）权责发生制的扣除，受制于《企业所得税税前扣除办法》（国税发〔2000〕84号文件）第三条：“纳税人申报的扣除要真实、合法。真实是指能提供证明有关支出确属已经实际发生的适当凭据”；要求必须有合法的扣税凭证（一般理解为发票）。编辑课件（二）、真实性原则：（一）除税法规定的加计扣除外，任何支出必须确属已经真实发生，并且是以企业的名义对外发生。真实性原则一般要求未实际发生的支出不允许在所得税前扣除，如预提费用、预计负债、资产减值准备等。除非税法有特殊要求，纳税人在申报扣除费用时，不需要同时提供真实性的资料，但是纳税人要保留有关凭据备查。如果主管税务机关提出要求，纳税人必须提供真实性的足够的适当凭证，以举证其已经真实发生。编辑课件（二）真实性原则国税发[2000]84号文件第三条规定：“纳税人申报的扣除要真实、合法。真实是指能提供证明有关支出确属已经实际发生的适当凭据”在税务实践中，不允许白条扣除费用，不允许不合法的扣税凭证列支成本等案例比比皆是。新法没有强调这个原则，而是一再强调权责发生制原则，只要真实发生，就一定允许扣除。国家税务总局将修改真实性条款，预计凭票扣税的扣除原则将变得更为宽松。总局提倡，如果纳税人取得不了真实合法的票据，则可以采取单项核定的办法允许其扣除，但是在核定的时候，可以适度从严。编辑课件（三）、合法性原则

合法是指符合国家法律法规，符合国家税收法律、法规和规章的规定。包括两个部分：一是支出项目合法，即任何支出项目必须符合国家法律法规允许或非禁止的范围。例如《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条明确指出，“经营者不得采用财务或者其他手段进行贿赂以销售或者购买商品。在帐外暗中给予对方单位或者个人回扣的，以行贿论处；对方单位或者个人在帐外暗中收受回扣的，以受贿论处”。因此税法也不允许在所得税前扣除回扣支出。编辑课件合法性原则二是外部凭证合法，即白条一般情况下不允许在所得税前扣除。《中华人民共和国税收征收管理法》第十九条指出，“纳税人、扣除义务人按照有关法律、行政法规和国务院财政、税务主管部门的规定设置账簿，根据合法、有效凭证记账，进行核算”。编辑课件列举：1、税收滞纳金法10条3项2、罚金、罚款和被没收财物的损失法10条4项思考：请税务机关吃饭费用能否税前扣除？编辑课件（四）相关性原则相关性是指在税前扣除的支出必须与取得应税收入直接相关。《中华人民共和国所得税法》第八条指出，“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除”。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十七条补充指出，“企业所得税法第八条所称有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出”。编辑课件案例分析：1、如公司经理的个人官司此外，免税收入对应的成本费用，除另有规定外，属于与取得收入外观的支出，不允许扣除。2、免税收入构建的房产的折旧等。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十八条第二款同时指出，“企业的不征税收入用于支出所形成的费用或者财产，不得扣除或者计算对应的折旧、摊销扣除”。编辑课件案例3、例如：某公司的老板将个人汽车消耗的汽油和过路费在单位报销，就属于不相关支出；某公司将10多辆车的过路费和汽油都在公司报销，但是公司账面上只有1辆车，属于不符合相关性原则，不得在税前扣除。编辑课件案例：4、给公司员工购车的问题国家税务总局关于企业为股东个人购买汽车征收个人所得税的批复国税函[2005]364号一、依据《中华人民共和国个人所得税法》以及有关规定，企业购买车辆并将车辆所有权办到股东个人名下，其实质为企业对股东进行了红利性质的实物分配，应按照“利息、股息、红利所得”项目征收个人所得税。编辑课件案例：该股东个人名下的车辆同时也为企业经营使用的实际情况，允许合理减除部分所得，减除的具体数额由主管税务机关根据车辆的实际使用情况合理确定。二、依据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》以及有关规定，上述企业为个人股东购买的车辆，不属于企业的资产，不得在企业所得税前扣除折旧。编辑课件案例案例三：财税[1995]81号文件第二条规定：纳税人为其他独立纳税人提供与本身应纳税收入无关的贷款担保等，因被担保方还不清贷款而由该担保纳税人承担的本息等，不得在担保企业税前扣除。这是典型的相关性原则体现。

编辑课件（五）合理性原则《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十七条第二款指出，“合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出”，即发生支出的计算和分配的方法应该符合一般的经营常规和会计惯例。实际工作中关于存货的正常损益、产品售后的三包损失、免费替代产品数量的认定，也应当归属到合理性原则中界定的经营常规与会计惯例应用问题。编辑课件合理性原则企业的存货发生合理损耗，相应的增值税进项税额不需要做转出处理，也不需要上报主管税务机关审批或备案，就可以直接在所得税前扣除，而如果发生的损失属于非正常损失，相应的增值税进项则必须做转出处理，同时还必须上报主管税务机关审批或备案，才能在所得税前扣除。编辑课件合理性原则分析：1．主要是反避税的需要。例如：向企业投资者个人支付不合理的工资，则规定为股利分配。条例34条规定合理的工资薪金可以列支，其合理的因素考虑有两个：一是，不能向投资者个人出于避税因素支付不合理的工资薪酬；二是，对于一些国有垄断行业，支付过分不合理的职工薪酬，将在税收上加以限制。编辑课件分析:2．合理性原则的案例：“一个字节税1000万”案例：根据《税前扣除办法》（国税发[2000]84号文件第40条规定）粮食类白酒广告费不得扣除。有的高人就给出节税秘方，对“赊店老酒，千长地久”3000万广告费，改为“赊店酒业，滴滴传情”，认为将白酒广告改为公司整体形象广告，就可以全额在税前扣除。这是典型的违反合理性原则的筹划，因为赊店老酒不生产白酒以外的其它任何酒，所以即使改一个字，根据合理性原则，一样不得在税前扣除。编辑课件（六）划分收益支出和资本性支出的原则《企业所得税法实施条例》第二十八条明确指出,“企业发生的支出应当区分收益性支出和资本性支出。收益性支出在发生当期直接扣除；资本性支出应当分期扣除或者计入有关资产成本，不得在发生当期直接扣除”。资本性支出是企业经营活动中为获取经济利益而发生的支出，对应的效益及于几个会计年度，一般构成长期资产如固定资产、无形资产、长期待摊费用等。编辑课件划分收益支出和资本性支出的原则对资本性支出不允许在发生当期直接扣除，但并不是说不允许在所得税前申报扣除，其按照税法规定确认的折旧或摊销在资产使用期间是可以扣除的，或者在对外转让时扣除其全部初始成本或尚未扣除的折旧、摊销，即资本性支出也是可以在所得税前扣除。编辑课件分析:1．资本化和费用化问题时间性差异，不影响所得税款本身，影响的所得税款的利息。2．在购进环节，购进的是固定资产还是低值易耗品，在税务实践上经常引起争议。固定资产的标准就显得那么重要。条例第57条规定：固定资产是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具、以及其他与生产经营活动有关的设备和器具。编辑课件划分收益支出和资本性支出的原则新条例取消了旧法中2000元和两年的规定。规定更为宽松，但是认定起来更加困难。3．在保有环节，属于大修理支出还是修理支出，也属于该范畴。例如：条例69条规定，修理支出达到取得固定资产的计税基础50%以上。才属于大修理支出，改变了原来20%的规定。4．外商投资企业的装修费规定：国税函[2000]704号文件案例1：中国移动营业厅的房屋装修费编辑课件分析:中国移动的营业厅，大多数是租赁房屋。根据国税函[2000]704号文件规定，外商投资企业租赁房屋的装修费要在5年内摊销。而新税法规定，大修理支出，只有在修理支出达到50%才可以。案例2：中石化加油站的维修支出，将房屋装修后，变为了便利店，根据国税法[2000]84号文件第31条第三款规定，改变用途的属于固定资产改良支出，应当资本化。而新所得税法69条则取消了该条款。编辑课件思索:税前扣除的凭证是否一定是票的问题?1、企业接受虚开的增值税专用发票，其购进货物所支付的货款不允许在税前扣除。国税函【2003】112号文件2、对于不符合规定的发票和其他凭证，包括虚假发票和非法代开发票，均不得用以税前扣除、出口退税、抵扣税款.国税发[2008]40号编辑课件思索：3、企业的税前扣除项目，一律要凭合法的票证凭据确认；凡不能提供合法凭证的，一律不得在税前进行扣除。国税发[2000]28号第六条：4、在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。国税发[2008]80号编辑课件思考：5、纳税人申报的扣除要真实、合法。真实是指能提供证明有关支出确属已经实际发生的适当凭据；合法是指符合国家税收规定，其他法规规定与税收法规规定不一致的，以税收法规规定为准。国税发[2000]84号第三条编辑课件（七）纳税调整的原则（条例21条）在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算。是旧法中固有的原则，也称税法有限的原则。保持该原则可以保障税法执行的刚性。新法中更加强调，在税法没有特别条款的情况下，会计准则和制度也构成税法的一部分。实质上给企业增加了很多相像力空间，增强了税企之间对话的话语权。编辑课件（八）配比性原则配比原则是指纳税人发生的费用应在费用应配比或应分配的当期申报扣除，既不能提前扣除也不能滞后扣除。配比原则以权责发生制为基础，并与权责发生制共同作用来确定本期损益，最终受持续经营与会计分期量两个前提的制约。配比原则的依据是收益原则，即谁收益，费用归谁负担。配比原则其实是权责发生制原则的引申。权责发生制主要强调的是收入、期间费用以及让渡资产使用权成本的确认时间，配比原则主要强调的是商品销售成本、劳务成本以及销售税金的确认时间。对于扣除项目时按照权责发生制确认扣除时间，还是按照配比原则确认扣除时间，需要具体看与收入是否存在直接的因果关系：编辑课件思考：应扣未扣费用的处理国家税务总局关于企业所得税若干业务问题的通知五、关于纳税人在纳税年度内应计未计、应提未提扣除项目不得转移以后年度补扣的截止时间问题财政部、国家税务总局《关于企业所得税几个具体问题的通知》（财税字[1996］79号）规定的“企业纳税年度内应计未计扣除项目，包括各类应计未计费用、应提未提折旧等，不得移转以后年度补扣”，是指年度终了，纳税人在规定的申报期申报后，发现的应计未计、应提未提的税前扣除项目。编辑课件政策链接：中华人民共和国税收征收管理法第五十一条纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还；涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。编辑课件四、工资税前扣除的税收待遇分析条例第三十四条企业发生的合理的工资薪金，准予扣除。前款所称工资薪金，是指企业每一纳税年度支付给在本企业任职或者受雇的员工的所有现金或者非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与员工任职或者受雇有关的其他支出。编辑课件注意事项（1）、必须是实际发放的才能扣除，计提的不能扣除（2）、对主要投资者个人的薪酬，要符合合理性原则。思索：如果股东不在公司上班，仅仅是投资者，能否发工资？（3）、扣除办法19条规定，从职工福利费中领取工资的，不能扣除，现在仍然不能直接扣除，预计应当并入14%实际列支范围。编辑课件关注点：4、合理性问题：

十三、关于工资薪金

（一）企业所得税法实施条例所称的合理的工资薪金支出，是指符合经营常规、由市场机制决定的工资薪金水平。

对国有控股等垄断企业的管理者和雇员利用垄断地位，或者私人控股企业的股东和在企业任职的直系亲属利用工资与股息分配存在税负差别支出不合理工资避税，税务机关有权对不符合行业合理水平及明显不合理的工资扣除进行调整。

编辑课件关注点：（二）符合下列情况的工资薪金，属于合理的工资薪金支出，准予扣除：

1.非国有控股企业的职工工资薪金。

2.国有控股企业的职工工资薪金平均水平在全部社会职工平均工资水平3倍以内的部分。

3.企业的高级管理人员平均工资薪金在本企业职工平均工资15倍以内的部分。

编辑课件五、三项费用扣除的税收待遇分析一、职工教育经费：条例第四十二条除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额2.5％的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。编辑课件探讨：1、企业高管人员的EMBA培训是否属于开支范围：财建[2006]317号规定的使用范围来看，“经单位批准或按国家和省、市规定必须到本单位之外接受培训的职工，与培训有关的费用由职工所在单位按规定承担。编辑课件探讨：2、职工岗位自学成才奖励费用可以在职工教育经费中列支，假设职工通过自学取得了本科文凭，如果企业对该职工的奖励费用大于职工自学的学费，那么这项奖励支出应该如何处理呢？编辑课件探讨：3、企业与院校签订协议委托培训涉税风险有些企业与某些院校签订了长期委托培养合同，委托某院校每年培养若干符合条件的职工，取得学历或者某种资格，对这种情况的培训费用如何处理？编辑课件职工福利费条例第四十条企业发生的职工福利费支出，不超过工资薪金总额14％的部分，准予扣除。

编辑课件开支范围分析1.企业内设的职工食堂、医务所、托儿所、疗养院等①集体福利设施，其固定资产折旧及维修保养费用，以及福利部门工作人员的工资薪金、社会保险费、住房公积金、劳务费等②人工费用编辑课件开支范围：2.企业向职工发放的①住房补贴、住房提租补贴和住房困难补助，②供暖费补贴，③职工防暑降温费，周转房的折旧、租金、维护等支出，以及与职工住房相关的其他补贴和补助。

3.职工困难补助，或者企业统筹建立和管理的用于帮助、救济困难职工的基金支出。

编辑课件开支范围4.其他以实物和非实物形态支付职工的零星福利支出，如丧葬补助费、抚恤费、独生子女费、探亲假路费、误餐费、午餐费或职工食堂经费补贴、职工交通补贴、职工供养直系亲属医疗补贴及救济费、离休人员的医疗费及节日慰问费、离退休人员统筹项目外费用等。

编辑课件2007年未用部分如何处理？三、关于职工福利费税前扣除问题

2007年度的企业职工福利费，仍按计税工资总额的14%计算扣除，未实际使用的部分，应累计计入职工福利费余额。2008年及以后年度发生的职工福利费，应先冲减以前年度累计计提但尚未实际使用的职工福利费余额，不足部分按新企业所得税法规定扣除。企业以前年度累计计提但尚未实际使用的职工福利费余额已在税前扣除，属于职工权益，如果改变用途的，应调整增加应纳税所得额。国税函〔2008〕264号

编辑课件思考：职工食堂大楼等资产的计提折旧如何处理？编辑课件六、借款费用及利息的纳税处理见：利息支出表编辑课件关联方处理财政部

国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知财税[2008]121号一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。

编辑课件续：企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：

(一)金融企业，为5：1；

(二)其他企业，为2：1。

二、企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。

编辑课件关联方定义：实施条例第一百零九条：企业所得税法第四十一条所称关联方，是指与企业有下列关联关系之一的企业、其他组织或者个人：

（一）在资金、经营、购销等方面存在直接或者间接的控制关系；

（二）直接或者间接地同为第三者控制；

（三）在利益上具有相关联的其他关系。编辑课件权益性投资定义：

按《条例》释义P370解释，权益性投资包括股本，资本公积，盈余公积，和未分配利润权益性融资为企业资产负债表上会计记录的所有者权益数额，当所得者权益小于实收资本与资本公积之和，则权益性融资为实收资本与资本公积之和；当实收资本与资本公积之和小于实收资本，则权益性融资为实收资本。编辑课件债权性投资定义债权性投资，是指为取得债权所作的投资，如购买国库券、公司债券等。债券是一种定约证券，它以契约的形式明确规定投资企业与被投资企业的权利与义务,无论被投资企业有无利润,投资企业均享有定期收回本金,获取利息的权利。企业进行债权性投资，一般是为了取得高于银行存款利率的利息，并保证按期收回本息。编辑课件独立交易原则

实施条例第一百一十条企业所得税法第四十一条所称独立交易原则，是指没有关联关系的交易各方，按照公平成交价格和营业常规进行业务往来遵循的原则。

编辑课件关注点：1、实际支付

121文里面四次提到了实际支付这个词，实际上在实施条例里面也多次提到这个词。一定要注意。思索：与权责发生制的联系与区别！

2、金融企业

参照《金融企业会计制度》的定义，中华人民共和国境内依法成立的各类金融企业，包括银行（含信用社，下同）、保险公司、证券公司、信托投资公司、期货公司、基金管理公司、租赁公司、财务公司等。编辑课件关注点：3、境外利息

规定：“企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。”

思索：这句话有一个问题，对于“企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的，其实际支付给境外关联方的利息支出”，如何扣除？编辑课件七：劳动保护支出中的税收待遇企业所得税法实施条例第四十八条所称合理的劳动保护支出，是指确因特殊工作环境需要为雇员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。注意与国税发[2000]84号文件的对接：编辑课件注意事项：在实践中要注意区分：1.福利费和劳保的区别。福利费有限额比例规定，因此要防止将福利费作为劳保在税前扣除。2.工资薪金支出和劳保的区别。劳保不能发放现金，否则将被视作工资薪金支出，虽然可以全额扣除，但是需要缴纳个人所得税。

编辑课件注意：3、根据财政部财工字［1997］469号文件规定，企业女职工妇科疾病检查应视同企业职工一般的体检，检查费用由企业职工福利费开支，不得列入劳动保护费用。4、有的地方有限额扣除问题5、进项税额抵扣问题编辑课件政策链接：第十条一般纳税人销售货物或者提供应税劳务，应向购买方开具专用发票。商业企业一般纳税人零售的烟、酒、食品、服装、鞋帽（不包括劳保专用部分）、化妆品等消费品不得开具专用发票。增值税小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）需要开具专用发票的，可向主管税务机关申请代开。《增值税专用发票使用规定》国税发〔2006〕156号

编辑课件注意事项：判断劳动保护费是否能够税前扣除的关键是:

(1)劳动保护费是物品而不是现金;

(2)劳动保护用品是因工作需要而配备的,而不是生活用品;

(3)从数量上看,能满足工作需要即可,超过工作需要的量而发放的具有劳动保护性质的用品就是福利用品了,应在应付福利费中开支,而不是在管理费用中开支.编辑课件案例：夏季高温补贴是否缴纳个税？请问：单位给职工发放的夏季高温补贴是否要缴纳个人所得税？个人所得税法实施条例第八条第（一）款规定，“工资、薪金所得，是指个人因任职或者受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得。”第十条规定，“个人取得的应纳税所得，包括现金、实物和有价证券。所得为实物的，应当按照取得的凭证上所注明的价格计算应纳税所得额。”因此，企业以现金或实物发放防暑降温费等都要并入个人应纳税所得，依法缴纳个人所得税。编辑课件八、股权投资业务的涉税处理1、增资扩股的税务处理案例案例：长江房地产开发公司由甲乙丙三公司投资成立，甲出500万，乙出500万，丙出资500万，现需要进行增资扩股，引进战略投资者，决定由战略投资者丁公司出资5000万购买公司股权，占公司股份25%，其中500万做为实收资本，另4500做为股本溢价处理。在此业务中涉税如何处理？编辑课件增资扩股的定义增资扩股是企业在发展过程中，出于战略发展的需要，为扩大经营规模，拓展业务，提高公司的资信程度，在企业原有股权结构的基础上，引进新投资者出资人股，依法增加企业的注册资本，改变原有的股权结构的行为。企业进行增资扩股前需要进行资产评估，以评估值作为双方增资扩股的一个重要参考依据。编辑课件分析：关于印发《企业改组改制中若干所得税业务问题的暂行规定》的通知国税发[1998]097号三、股权重组的税务处理股权重组是指股份制企业的股东(投资者)或股东持有的股份发生变更。股权重组主要包括股权转让和增资扩股两种形式。股权转让是指企业的股东将其拥有的股权或股份，部分或全部转让给他人。增资扩股是指企业向社会募集股份、发行股票、新股东投资入股或原股东增加投资扩大股权，从而增加企业的资本金。股权重组一般不须经清算程序，其债权、债务关系，在股权重组后继续有效。企业股权重组后，有关税务事项按以下规定处理：编辑课件分析：

(一)股票发行溢价的税务处理

股票发行溢价是企业的股东权益，不作为营业利润征收企业所得税，企业清算时，亦不计入清算所得。

(二)资产计价的税务处理

企业股权重组后的各项资产，在缴纳企业所得税时，不能以企业为实现股权重组而对有关资产等进行评估的价值计价并计提折旧，应按股权重组前企业资产的帐面历史成本计价和计提折旧。凡股权重组后的企业在会计损益核算中，按评估价调整了有关资产帐面价值并据此计提折旧的，应在计算应纳税所得额时进行调整，多计部分不得在税前扣除。编辑课件分析：根据新会计准则《所有者权益》的相关规定：对于新介入的投资者缴纳的出资额大于其按约定比例计算的其在注册资本中所占的份额部分，不记入“实收资本”科目，而作为资本公积，记入“资本公积”科目。资本公积包括资本溢价（或股本溢价）和直接计入所有者权益的利得或损失。编辑课件分析：根据新企业所得税法第五十五条规定：企业应当在办理注销登记前，就其清算所得向税务机关申报并依法缴纳企业所得税。新所得税法实施条例第十一条规定：企业所得税法第五十五条所称清算所得，是指企业的全部资产可变现价值或者交易价格减除资产净值、清算费用以及相关税费等后的余额。编辑课件分析：在本条中：全部资产可变现价值或交易价格减除资产净值中对于“资产净值”的理解，根据新企业会计准则《所有者权益》准则的定义可以看出：所有者权益是企业的净资产，反映的是企业资产在偿付债权人权益之后所有者享有的余下索取权。而所有者权益包括：实收资本（股本）、资本公积、盈余公积和未分配利润等。也就是说企业在清算中要减掉在增资扩股时所形成的资本公积，即这部分资本公积不计入清算所得，不征企业所得税。编辑课件相关政策：国税发[1998]097号国税发[2000]118号国税函[2004]390号2、股权转让中的涉税处理注意股权转让中涉及未分配利润时重复征税的问题编辑课件九、甲供材中的涉税分析与处理1、甲供材发票如何入账确认？A：是否必须获得建安发票？B：能否获得增值税专用发票？2、甲供材业务涉税分析？A：进项税能否抵扣？B：是否有代扣代缴营业税的法定义务？编辑课件政策链接：《财政部国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知》（财税[2006]第114号，针对上海市地方税务局报来《关于上海百安居装饰工程有限公司以清包工形式开展的家装业务征收营业税问题的请示》(沪地税流[2006]41号)编辑课件政策链接：规定了纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入(不含客户自行采购的材料价款和设备价款)确认计税营业额。由此,从2006年8月17日开始，根据财税[2006]114号文的规定，“装饰”中的“甲供材”不再征收营业税。编辑课件十、资产异同分析条例第五十七条企业所得税法第十一条所称固定资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。编辑课件固定资产后续支出资本化范围缩小后续支出分为A：费用化的一般修理支出B：资本化的支出a、固定资产的改建支出b、大修理支出新税法将不动产的资本化后续支出视为改建支出，将动产的资本化后续支出视为大修理支出，均作为长期待摊费用，按照规定摊销准予税前扣除。编辑课件续对于第（一）项和第（二）项所称固定资产的改建支出，《企业所得税法实施条例》第六十八条明确指出：“是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发生的支出”，显然这是指不动产的改建支出。该条同时规定，对于已经足额提取这就的不动产固定资产的改建支出，按照固定资产预计尚可使用年限摊销；对于租入不动产固定资产的改建支出，按照合同约定的剩余租赁期摊销；编辑课件购入旧的固定资产的处理问题案例：甲房地产开发企业从乙企业购入一台旧的价值五万的建筑设备，假设该设备在乙企业中已全部摊销完毕，试问如何处理？编辑课件国家税务总局答：《中华人民共和国企业所得税法》第十一条规定，已足额提取折旧仍继续使用的固定资产；不得计算折旧扣除。据此，贵公司购买已足额提取折旧仍继续使用的固定资产，不得计算折旧扣除。编辑课件分析：案例续：假设该设备乙公司使用了二年，问如何计提折旧？假设新法规定最低为四年？注意；房地产开发公司销售使用过的旧的固定资产的处理编辑课件政策链接：根据《国家税务总局关于固定资产原值及折旧年限认定问题的批复》（国税函【2003】1095号）文件规定：“企业取得已使用过的固定资产的折旧年限，主管税务机关首先应当根据已使用过固定资产的新旧磨损程度、使用情况以及是否进行改良等因素合理估计新旧程度，然后与该固定资产的法定折旧年限相乘确定。”

编辑课件十一：开发成本在企业所得税与土地增值税之间的差异分析1、利息的差异分析（见前面）2、大量属于开发费用直接进了开发成本：如：业务招待费、广告费、业务宣传费等编辑课件开发间接费用中列支看护费等？开发成本中列支已建未售房屋的物业看护费、产权交易费和售楼处的水电、办公费的问题？处理办法：部分房地产开发企业在“开发间