2023年土地代理人《相关法律》知识点：建设用地使用权

2023土地代理人《相关法律》知识点：建设用地使用权

一、建立用地使用权的概念和特征

建立用地使用权是我国一项重要的用益物权，是指建立用地使用权人对国家全部的土地享有的占有、使用和收益的权利。《物权法》第135条规定：“建立用地使用权人依法对国家全部的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建筑建筑物、构筑物及其附属设施。”

建立用地使用权具有以下的法律特征：

(一)建立用地使用权的主体是符合法定条件的公民和法人

依据我国的法律规定，公民或法人要获得国家全部的土地的使用权，就必需符合法律规定的条件，并按法律规定的程序到有关机关办理相应的手续，在使用过程中，使用权人对国有土地负有治理、爱护和合理利用的义务。

(二)建立用地使用权的客体为国家全部的土地

包括城市和农村的属于国有的土地、草原、滩涂、荒地、山岭和林地等，但不包括上述土地之上的市政公用设施以及地下的埋藏物或自然资源。国有土地的范围是依据我国宪法的规定确定的。建立用地详细包括住宅用地、公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。

(三)建立用地使用权是从国家土地全部权中分别出来的用益物权

国家是国有土地的全部权人，其行使权利的代表即政府，政府作为行政机构，在利用和开发土地上存在诸多的弊端，因此国家可以将土地全部权的局部权能根据全部权与使用权分别的原则，移转给肯定的公民或法人使用，这样才能使政府实现政企分开的目的，同时也能使土地发挥出最大的经济效益。

(四)建立用地使用权具有排他性，是一项独立的物权

建立用地使用权是一项法定的独立物权，国家保证建立用地使用权人依法行使其权利，同时也保障其权利不受他人的非法侵害。依照法定程序取得的建立用地使用权是受法律爱护的，任何人都不得非法干预和侵害。

二、建立用地使用权的取得

依据《物权法》的规定，设立建立用地使用权，可以实行出让或者划拨等方式。

(一)建立用地使用权的有偿出让

这种有偿出让的方式是建立用地使用权出让的主要方式，它是指国家作为出让人将肯定期限的建立用地使用权出让给建立用地使用权人使用，建立用地使用权人向出让人支付肯定的出让金的制度。详细的出让方式主要包括拍卖、招标和协议等，其中招标和拍卖都属于公开竞价的方式，协议的方式由于未引入竞争机制，相对缺乏公开性，因此土地治理法规定，实行协议方式出让土地使用权的出让金不得低于根据国家规定所确定的最低价，且应签订书面的合同，并办理登记。建立用地使用权自登记时设立。工业、商业、旅游、消遣和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的.，应当实行招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

(二)建立用地使用权的划拨

这是指县级以上人民政府依法批准，在建立用地使用权人缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用，或者将建立用地使用权无偿交付给建立用地使用权人的行为。划拨土地没有期限的限制。

为了切实加强土地调控，制止违法违规用地行为，《物权法》第137条第三款明确规定：“严格限制以划拨方式设立建立用地使用权。实行划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”

三、建立用地使用权的内容

依据我国有关法律法规的规定，建立用地使用权的内容主要包括权利和义务两个方面。1.建立用地使用权人的权利主要有：

(1)占有权。这是指建立用地使用权人享有对依法取得的土地的直接支配和掌握权。

(2)使用权。这是指建立用地使用权人可以依照土地的用途和性质对国有土地进展开发、利用和经营，也可以在符合法定条件的前提下将建立用地使用权转让、互换、出资、赠与或抵押，法律另有规定的除外。

(3)收益权。这是建立用地使用权人可以通过对土地的直接利用或将使用权转让、互换、出资、赠与或抵押，获得肯定的利益。

2.建立用地使用权人的义务主要有：

(1)遵守国家法律、法规的规定从事土地的开发、利用和经营活动，并不得损害社会公共利益。

(2)依照法律规定的程序行使建立用地使用权，取得、变更、