消费支出规划教材

项目六

消费支出规划工作任务及能力要求（一）制定住房消费方案（二）制定汽车消费方案1、能够分析客户的住房消费需求2、能够选择支付方式3、能够根据因素变化调整支付方案4、能够能够向客户提供相关咨询服务5、能向客户提示相关风险1、能够分析客户的汽车消费需求2、能够选择支付方式和和贷款机构3、能够根据因素变化调整支付方案工作程序现在和未来负担能力居住地点变迁和年限自己房屋的依赖性房租成长率未来房屋价格的预期购房

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租房房屋居住需求家庭人数生活品质购房租房购房决策租房地段环境价格内部设施购房规划时间户型、面积购房单价的确定保值增值潜力首期付款偿还贷款首期付款本项目相关知识1、贷款方式的基本知识2、还款方式的基本知识3、住房消费相关税费及保险费4、住房消费相关法律规定一、知识要求（一）住房支出的分类1、住房消费（租金价格衡量）①购房；②租房。2、住房投资将住房看成投资工具。5．租房的选择（1）适合租房的人群（1）刚刚踏入社会的年轻人。（2）工作地点与生活范围不固定者。（3）储蓄不多的家庭。（4）不急需买房且不清楚房价走势者。

（2）租房和购房的比较分析（1）年成本法；（2）净现值法。租

房购

房优点1．用较低成本，居住较大房屋。1．提供属于自己的长久居住场所。2．对未来收入的变化有较大承受能力2．满足中国人具有定所的传统观念。3．留存首期款，用作其它投资渠道和收益。3．提高生活品质。4．不用考虑未来房屋价格的下跌风险。4．强迫储蓄，累积财富。5．租房有较大的迁徙自由度和新鲜感。5．具有投资价值和资本增值机会。6．房屋质量或损毁风险由房主承担6．可以按自己意愿布置和装饰家居。缺点1．别人房产，主动权在房主。1．资金动用额大，缺乏流动性2．无法按自己意愿装修布置房屋2．维护成本较高。3．有房屋租金价格不断上升的风险3．需要承担房屋价格下跌和损毁的风险4．有房屋上涨，未来购房成本增加的风险。购房和租房的优缺点对比:6、租购房决策影响因素

房价成长率：房价成长率越高，购房越划算房租成长率：房租成长率越高，购房越划算居住年数：居住时间越长，购房越划算利率水平：利率水平越高，租房越划算房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越划算租房押金：押金水平越高，购房越划算7、租房或购房的决策方法（1）年成本法

租房年成本=押金×机会成本率+年租金购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷款利率+ 年维修费及税金+折旧比较租房或者购房的年成本,成本小的更为划算购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年还款，贷款余额逐渐减少,因此,购房年成本逐渐降低；如果将来房租不断上涨,则租房年成本逐渐上升。年成本法只是基于当前状况的一个比较，在租房或者购房决策时还应该考虑将来的其他因素的改变，比如房租是否呈增长趋势，房价是否呈增长趋势。例题：年成本法案例

小李看上了一套100平米的住房，位于广州市珠江新城附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元，以1个月房租作为押金。如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万元，假定房屋的维护成本为5000元/年，年折旧率为2%，押金与首付款机会成本均为3%。问：该房屋应该租还是购？

解：租房年成本：

5,500（元）×12＋5,500（元）×1×3%＝66,165（元）购房年成本：

60（万元）×3%＋60（万元）×6%+5000（元）+120（万元）×2%=83000元购房的平均年成本为83,000元，比租房年成本66,165元 高25.44%。

年成本法其他考虑因素——未来房价上涨

若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高一点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能弥补居住期间的成本差异。以上例而言，租房年成本率＝ 66,165（元）÷1,200,000（元）＝5.5%，购房年成本率＝ 83,000（元）÷1,200,000（元）＝6.9%，差距只有1.4%。若计划住5年，(1+1.4%)5-1＝7.2%，只要房价可能在5年内涨7.2%以上，购房仍然划算。若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房，则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。 因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价 涨跌的主观判断也是重要因素。（2）净现值法（NPV）

考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。可以使用财务计算器现金流计算功能计算。

NPV计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出， 所以不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。比较租房和购房的净现值，净现值大的更为划算例题：净现值法案例若小李已确定要在该处住满5年，如果租房，月房租每年增加500元，第五年底将押金5,500元收回；如果购房，房价120万，维护成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元，假定该住房在第5年末能以125万价格卖出。（假定折现率为3%）

租房NPV的计算租房的净现值：假定租金每年支付一次，期初支付:CF0=押金+第一年租金=-5,500-5,500×12=-71,5001CFj=第二年租金=(-5,500-500)×12=-72,0002CFj=第三年租金=[-5,500+2×(-500)]×12=-78,0003CFj=第四年租金=[(-5,500+3×(-500)]×12=-84,0004CFj=第五年租金=[(-5,500+4×(-500)]×12=-90,0005CFj=取回押金=5,5003i，NPV=-367,017任务二购房决策购房的目标购房需求购房财务决策购房的目标（时间、面积、房价）1、购房面积需求①不必盲目求大（面积闲置问题）；②无需一次到位（时尚、人口调整问题）（在一套房子里住一辈子的可能性越来越小）；③量力而行（考虑首付款金额）。2、购房环境需求房价取决于区位和面积。购房财务决策首付款房贷房屋总价房屋单价秦先生目前有存款5万元，打算5年后买房。秦先生预计年底收入为10万元，以后每年有望增加5%，每年的储蓄比率为50%。假设秦先生的投资报酬率为10%，秦先生买房时准备贷款20年，计划采用待额本息还款方式，假设房贷利率为6%。案例情境（1）秦先生可负担的首付款为?（2）秦先生可负担的房贷为?（3）秦先生可负担的房屋总价为?（4）秦先生所购房房屋的房屋贷款额占房屋总价款的比率为（）。可承担的首付款可负担首付款=目前净资产在未来购房时的终值+以目前到未来购房这段时间内年收入在未来购房时的终值*年收入中可负担首付比例的上限。年收入年储蓄(50%)储蓄部分在购房时的终值011000002105000311025041153765121551终值合计年收入年储蓄(50%)储蓄部分在购房时的终值050000110000050000210500052500311025055125411537657882512155160776终值合计805267320569878667016367060776414756秦先生目前有存款5万元，打算5年后买房。秦先生预计年底收入为10万元，以后每年有望增加5%，每年的储蓄比率为50%。假设秦先生的投资报酬率为10%，秦先生买房时准备贷款20年，计划采用待额本息还款方式，假设房贷利率为6%。以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价。可承担的堡房屋贷款可负担燃的房贷=以未来多购房时似年收入哗为年金行的年金料现值*哄年收入粉中可负军担贷款糕的比率仇上限。未来购房挪时年收入酸中可负担获贷款的部帝分为：1215辞51*0售.5=（元)贷款利沉率为6%（N=20，I/Y=袜6。PMT=城121双551*赢0.5，求年金妥现值PV？PV=，因此，嫁可负担的激贷款部分与为76.7万元可负担的垂房屋总价可负担房相屋总价=可负担的店首付款+可负担报的房贷41+6扔9.7=初110.蚀7（万元）贷款占公比秦先生所躺购房房屋袍的房屋贷傲款额占房恨屋总价款疾的比率为秆（）。Ａ、56.9报2%Ｂ、75.咬41%Ｃ、66.绕78%Ｄ、65.1泽7%D解析：秦先生所锈购房房屋职的房屋贷筹款额占房毙屋总价款揭的比率=76.匙7/11拢7.7*为100%温=65瞎.17%年.若秦先生择计划购晕买100平方米早的房子示，则可翻负担的宁房屋单猴价为（位）元/平方米锡。Ａ、1107浓0Ｂ、107蝴70Ｃ、9770Ｄ、877西0拟购住房篇单价D每月需负愁担的费用▲需要支付合的首期费裁用=欲购买玻的房屋云总价×（1--按揭贷款还成数比例洽）；▲需要支球付的贷款恋部分=欲购买少的房屋拖总价×按揭贷线款成数法比例；▲每月叹摊还的棵贷款本滩息费用=以月为胳单位的士准年金模值。讨论购买住波房财务她安排还异需考虑谈哪些因隶素任务三购房的峰税费①契税：普订通住宅按规成交价的1.5%缴纳，非墨普通按成行交价的3%缴纳。②评估底费：各沃商业银脑行有不润同的规磁定。③律师费辛：商贷时移按每单申贯请贷款额3‰支付，每蛾单最低额制度为100元，二手爷房贷款需特要办理公塞证，每件200元。④保险婶费：商仅贷时需服要加购仗房综合邀险。⑤抵押登岩记费：按添每平方昌米0.3元计算。⑥印花调税：按茅购销额3‰~5‰，贴花。费装修费宫家具盲电器购杀置费①房屋月研供款与决税前月饿总收入及的比率四。一般不悉应超过25%辟~30检%②所有贷脸款月供瞎款与税甜前月总叶收入的舌比率。一般应控皆制在33%障~38胸%购房财务觉规划的主皮要指标任务三如何办鸭理房贷住房消懂费贷款的种类购房需是求购房财务决盲策（1）住房动消费贷盐款的种济类：①个人住天房公积渴金贷款个人住房站公积金贷厨款利率：5年以下串（含5年）年利贴率4.20%5年以上沈（不含5年）年利胁率4.70灭%个人住启房商业链性贷款鲁利率：住房公导积金贷桂款的特庄点▲贷款约期限短撕，最长肾不超过30年；▲比银行我其他贷款侨利率低，3.96危%~4.辜41%；▲贷款湾对象有聋特殊要坝求，公瓦积金缴血存人；▲基本剃上没有税年龄上屡限制；▲贷款妨额度大分于商业曾银行个黎人住房阅额度；▲贷款夕额度不换超过购洁房合同浩金额的70%。但还洒有最高瞧限额。寄如北京40万，上海20万。②个人住房勺商业性贷肠款（“按站揭”）个人住房推商业贷款茫的条件：▲有垒稳定的安经济收抄入；▲有写合法有搏效的购忘房合同忧；▲自筹20%以上的房店款；▲能向位银行提供增有效的抵搁押、质押挨或保证担计保；▲一座般最高赶不超过100万元；▲贷款宽期限一般遇不超过20年。个人住含房商业鼻贷款的诸方式：①抵押恐贷款：谱用购房平契约向喊银行作甲抵押；②质押贷认款：用动蜂产或权利歪做质押；③保证贷译款：用具纽奉有代为清汽偿能力的奖法人、其姿它经济组痰织或自然扰人作为保勿证人；④抵押（绕质押）加进保证贷款竹。③住房组合山贷款凡符合个库人住房商魔业性贷款撑条件的借国款人同时惜缴存个人亩住房公积腿金，在申夫请个人住扎房商业贷确款的同时吧还可向银兄行申请个榆人住房公敌积金贷款东。分别按忧各自的利猾率计算利决息。④房屋贷款泳相关费用契税：清普通住宅墨房价1.5％评估费破：商技业贷款拍不需要薄，公积吊金贷款脱需要。律师费堡：3‰，公积过金贷款酷不需要榆。保险费丛：抵押贤登记费0.30／米印花税：系购房合同0.5蒸‰，贷款合丸同0.05错‰，产权躲证5元公共维修症基金：房蛇价的2.5％合计费忧用一般魔以总房但价的5％计算票。（2）还款亦方式和疯还款金匀额①首付款：20％～30％（大于90米，30％；小肉于90米，20％）②期款：一年以内忽，本息一个次还清；谦一年以上私的可采用嗓：等额本坑息还款稳法等额递乞增还款晕法等额递减柜还款法等额本金拨还款法等额本道息还款誓法它是指在结贷款期限叙内每月以呆相等的还坦款额足额倾偿还贷款蓬本金和利阵息。适用于收入处于待稳定的家层庭，如公朝务员，教西师等。每月还款纱额R={P0×(1潮+r)n×r}宴/{(勉1+r禾)n-1}其中，P0=贷款本金足；r=月利息；n=还款期芽数。优点：借款人址还款操停作相对报简单，午等额支忧付月供栗也方便雪贷款人扎合理安穷排每月深收支。等额本息衣还款法，枪每月相同董，利息较备多。等额本金巡寿还款法它是指风在贷款晒期限内告按月偿胁还贷款唤本金和特利息。欢其中每档月所还筒本金相痕等。适用于目前收入忙较高但将甲来收入会储减少的人旷群。如面临退休须的人员等。每月还款龙额R=P0/n+(乔P0-P1)×售r其中，P0=贷款本宿金；P1=累计已还贿本金；r=月利息；n=还款期稳数。特点：本金在整碎个还款期绩内平均分特摊，利息当则按贷款那本金余额炉逐日计算惜，每月还盈款额在逐辩渐减少，图但偿还本诱金的速度瞒是保持不拐变的。等额本金舱还款法，逐月递旧减，利纽奉息较少粒。例题1，李先生向声银行申请蚀了20年期30万元贷况款，利绸率为5.50紧8%，采用哈等额本熔息还款播。解：每月还达款额R={P0×(1+惨r)n×r}/挨{(1+叠r)n-1}={温300拔000终×(1晋+5.效508狗%/1妻2)240×5.遍508%戴/12茧}/{(搬1+5.竿508%侨/12)240-1}=206拦5（元）例题2，李先涂生向银炼行申请慕了20年期30万元贷搞款，利朝率为5.5膏08%，采用等典额本金还孙款。解：每月还粘款额R=P0/n+梳(P0-P1)×渔r第一个月扩还款额=300定000/踪蝶240+（300而000朽—0）×5.兵508%笑/12=男2627（元）第二个移月还款馅额=262来1（元）。。。蜂。。。等额递增过还款法即把还款挠期限划分判为若干时显间段，每尺个时间段府内还款额抗相同，下肺一个时间怨段的还款艺额按一个笨固定金额搏递增。适用人母群：目前收入俯一般，但圆未来收入纸会逐渐增符加的人群。如毕宾业不久舟的学生郊等。特点：目前收入捞不高的年侨轻人可优据先考虑此肃种还款方担式。等额递榴减还款愈法即把还献款期限圾划分为钥若干时娱间段，向每个时密间段内仆月还款伏额相同设，下一涉个时间氏段的还旱款额按庄一个固还定金额笋递减。适用于目前还款脖能力强，亚但未来收录入将减少桥的人群。如中年人少或未婚的杀白领人士立。特点：客户在晃不同的承时期内扬还款虽徐然不同巾，但是悦有规律的地减少尺，而在州同一时超期，客夜户的还告款额是孔相同的员。等比递车增还款场法是指在贷桃款期后的晚一时间段址内每期还术款相对前太一时间段以内每期还关款额成一蚊固定比例勒递增，同臣一时间段配内，每期缸还款额相掀等式的还竞款方式。适合人群摆：适合于旅前期还音款压力达较小，碑工作年躬限短，茎收入呈灾上升趋疲势的年荒轻人。等比递汇减还款扎法是指在贷桶款期的后走一时间段首内每期还污款额相对页前一时间拨段内每期坊还款额成践一固定比晌例递减，菌同一时间斯段内，每界期还款额净相等的还将款方式。适合人烧群：适合收入怎较高、还控款初期希巧望归还较逗大款项来倦减少利息刚支出的借阿款人。（3）提前还尘款的选择尼权提前还贷斩发生的三即种情况：①借款垫人在贷祝款时对额自身的呢偿还能明力估计耐不足；②借款人唐调整投资环组合后而樱提前偿还粪贷款；③借款人链在贷款一进段时间后许收入增加症，有能力啦提前还贷鞠。无论出费于何种每还贷目羽的，动射用提前纤还款选茎择权的货决策原泉则仍然沙是成本菠效益原丢则。提前还凑贷的方乒法①全部提弦前还款，励剩余的贷墙款一次性中还清；②部分提省前还款，气保持每月忍还款额不仗变，将还乌款期限缩喇短，（节耀省利息较址多）；③部分提描前还款，忠每月还款麻额减少，围保持还款乞期限不变烛，（但节村省程度低拳于第二种骂）；④部分驱提前还冈款，每碑月还款吓额减少停，同时花将还款篮期限缩澡短，（青节省利毁息较多宅）。如何还贷惹更经济①如果客筋户选择的桂是组合贷错款，提前早还贷时可剖考虑先还驴商贷会“挑优惠”很割多。②如果客历户现在资酸金较为雄赏厚，又不犯打算提前倘还款，建等议采用“狭等额本金痕还款法”区较为有利浅。③两种还弊款法相比泼较，“等质额本息还昨款法”支神付的利息暗高于“等勺额本金还梦款法”支最付的利息拒。提前还贷叠需注意的似问题：①原则吧上必须冒是1年以后，向银行允许询；②银行对犁提前还贷需起点金额酸有要求；③提前茅还贷的斯前提是笛以前贷品款不拖馅欠；④借款人灶一般须提豪前15天或1个月提出疏书面申请样；⑤贷款睛期限在1年以内的并，不能部读分提前还无本；⑥贷款扔期限在1年以上的备，可以部沙分或全部换清偿；⑦借款棋人提前恋偿还全湖部贷款口后可到小保险公趟司退还名提前期府内的保叶费。⑧组合始贷款不展必先还聋公积金跳贷款；⑨办理抵陕押注销。（4）延长由贷款①借款人犯应提前20个工作日机向银行提留交申请和饶相关证明跃；②延长贷槐款条件概：一是笨贷款未攀到期，胁二是先嚼清偿应门付的本件息及违茅约金；③借款人申死请延期只切限一次；④原借款稿期限与默延长期记限之和锻最长不突得超过30年。（5）利率弦调整对拌还款总勇额的影蓄响①贷款期保间的利奥率变动糖按中国注人民银附行的规耕定执行礼。1年之内虏不调整轿；1年以上的至在下一年1月1日调整。②如遇法成定贷款枕利率调窄整时，桂贷款账肝户开立妹时执行练最新贷筛款利率崖。例1、（单项）根据材铅料回答顾下列5个问题爬。秦先生枪目前有桂存款5万元，打纲算5年后买房博。秦先生纵预计年底肺收入为10万元，以尿后每年有水望增加5%，每年的浓储蓄比率细为50%。假设牢秦先生核的投资无报酬率篇为10%，秦先喘生买房嫩时准备孟贷款20年，计导划采用座待额本晕息还款拜方式，集假设房撕贷利率百为6%。33353637（1）秦先生可负担商的首付杠款为（斥）万阴元。Ａ、11Ｂ、21Ｃ、31Ｄ、41答案：D解析：可负担升首付款=目前净资佩产在未来庙购房时的隶终值+以目前到西未来购房拐这段时间掀内年收入雨在未来购这房时的终行值*年收哥入中可负拿担首付比街例的上限葵。见下表妇。可负担的叼的首付款狠明细年收入年储蓄储蓄部分在购房时的终值050000805261100000500007320521050005250069878311025055125667014115376578826367051215516077660776终值合计414756（2）秦先生可负担兴的房贷娱为（疤）万元绳。（烈）。Ａ、66.电7Ｂ、76.7Ｃ、46.抵7Ｄ、56.与7答案：B解析：可负担的壤房贷=以未来致购房时荒年收入怎为年金毅的年金调现值*畏年收入栏中可负纸担贷款娃的比率抢上限。未来购房翻时（率六点年）年收地入中可负黎担贷款的新部分为：121件551勒*（1+10拳%）*0.5芽=66徒853（元）茎，贷款橡利率为6%（N=2浩0，I/Y扛=6。PMT=奔6685誓3，CPT盏PV，PV=井766篮799），因此渣，可负担葛的贷款部止分为76.星7万元。（3）秦先生可负担的扶房贷为（昂）万元穷。Ａ、117恒.7Ｂ、101侍.7Ｃ、87.7Ｄ、97.三7答案：A解析：可负担房南屋总价=可负担的炼首付款+可负担的膜房贷=41寺+76变.7=判117饱.7（万元）（4）秦先生所购房房叨屋的房屋闷贷款额占疫房屋总价你款的比率湿为（）忌。Ａ、56.9步2%Ｂ、75.厘41%Ｃ、66.忌78%Ｄ、65.1隶7%答案：D解析：秦先生所岁购房房屋若的房屋贷倒款额占房冰屋总价款仍的比率=76豪.7/泼117受.7*岛100评%=例65.辰17%尘.（5）若秦先生计划购买100平方米的钉房子，则疏可负担的慨房屋单价飘为（）疤元/平方米。Ａ、117迁70Ｂ、1077乌0Ｃ、9770Ｄ、877莫0答案：Ａ解析：可负担常房屋单董价=117屈7000诸/100下=117模70（元/平方米揪）例2、根据材料嫌回答下列删问题。李女士在绣北京购买央了一套价我值50万元的普毕通住宅。（1）购房除酒了房款饰本身之狮外，还寻需要缴采纳契税葱，李女克士购房叨需要缴铺纳契税烛（店）猴元。Ａ、750题0Ｂ、5000Ｃ、2500Ｄ、500答案：A解析：5000头00*1旱.5%=折7500（元）（2）李女士自购房时打办理的泼是公积替金贷款谢，则需赠要支付贴律师费侮（泪）衰元。Ａ、200Ｂ、500Ｃ、0Ｄ、300答案：C解析：办理公出积金贷啄款时不骂需要支断付律师兼费。办春理商业民贷款时扯，银行材委托律摧师事务羽所或公映证处部射门对借狠款个人赢进行资姓格认证奖，买房轨贷款人底需支付唤律师费艇或公证恩费，金末额各地甩规定不届同。（3）若李女走士购房数时办理酸的是商馅业贷款讨，则下添列说法视中错误眯的是（聋）。Ａ、买峡房人选蚂用商业惜贷款，翼不论采蓬用什么侵担保形诵式，都伸是可以岛不购买晋保险的Ｂ、采用躬财产抵押丧担保的，豆须购买房盐屋综合险Ｃ、采励用财产搁抵押并魄加连带拢责任的毅保证担煌保，必安须购买碍房屋综小合险Ｄ、采此用财产具质押担尘保或连屋带责任荐担保的胀，可以拍不买保鸟险答案：A解析：买房人封选用公覆积金贷姜款，不悲论采用升什么担桐保形式版，都可灵以不买郊保险。（4）李女士郑与房地参产开发炒商签订《商品房买降卖合同》时，需要食缴纳的印必花税为（欢）元。Ａ、200Ｂ、150Ｃ、500Ｄ、750答案：B解析：单位与蜂个人与埋房地产床开发商禽签订《商品房买乎卖合同》时，按定照购销肢金额0.5‰贴花。50万*0.5‰=2夕50（元）惊。（5）若李女士隐是通过向辟商业银行候贷款买房祥的，则她蛾与商业银聋行签订《个人购房宁贷款合同》时，所斥缴纳的返印花税丢为（兼）元。Ａ、20Ｂ、25Ｃ、50Ｄ、75答案：B解析：与商业倚银行签混订《个人购巴房贷款饭合同》时，按益借款的0.0残5‰贴花。50万*0.05‰=2图5（元）摇。（6）若李女猜士后从船有关部纹门领取《房屋产权础证》时，须缴摇纳的印花佳税为（侍）饼元。Ａ、5Ｂ、15Ｃ、25Ｄ、50答案：A解析：个人从冈国家有肿关部门悲领取《房屋产权桂证》时，每件泥贴花5元。（7）若李女方士购买怨房两年亏后，房摊屋价格耽上涨，民李女士没决定出蚕售该房溉，在与站买方签蝴订的合袋同中该糕项房屋欺金额为55万元，多则签订钓产权转疗让收据叼时，李夜女士应书该缴纳有的印花弄税为（蹦）元英。Ａ、150Ｂ、165Ｃ、250Ｄ、275答案：D解析：55万*0.05‰=27眯5（元）。菌个人出售烘住房，签院订产权转绩让书据，禾要按所载绣金额0.5‰贴花。例3、根据材料预回答下列亲问题。宋先生挪在政府版机关工亡作，200絮6年他向债银行申造请了30年期30万元贷款拆，利率为6%。（1）若宋先松生采用鄙等额本完息还款冬法来还雪贷，则负他的每翠月还款要额为（饼）元影。A、179之9京B、196举7C、147构7娘D、135量1答案：A解析：由等额添本息还茶款法计宇算公式惑得：每月还民款额=[3创000置00*刃6%/校12*（1+6%白/12）360]/[（1+6%杂/12）360-1]（2）若宋先生权采用等额饰本金还款缓法来还贷揪，则他的泪第一个月更还款额为陵（念）元。A、266挠7拳B、1333C、166贺7滔D、233搭3答案：D解析：等额本陷金还款际法计算千公式是诵：每月还钟款额=贷款本金/还款期展数+（贷款脉本金-累计已疫还款本厦金）*损月利率第一个月摧还款额=[3卡000舱00/猎360绩+（300宏000以-0）*6%/1闻2=23披33（元）（3）若宋先生弹在贷款期设的后一时圾间段内每鸭期还款额材相对前一菠段时间内倒每期还款伞额成一固魂定比例递肯增，同一繁时间段内没，每期还撞款额相等么，则他采嚼用的还款烛方式是（膨）元。A、等额递投减还款法B、等额诸递增还驴款法C、等比递信增还款法D、等比婶递减还稿款法答案：C解析：等比递腔增还款故法是指顺在贷款期的后犹一时间付段内每宇期还款垒额相对考前一段爽时间内唱每期还勾款额成统一固定佳比例递橡增，同数一时间编段内，赶每期还饮款额相赚等的还泰款方法下。（4）理财规薪划师应驻建议宋芳先生选醋择的还踏款方式叹是（永）。A、等额本话金还款法B、等额炊本息还冻款法C、等额递屿减还款法D、等额递优增还款法答案：B解析：等额本极息还款瓦法的适争合人群蜘：适用亩于收入车处于稳塌定状态博的家庭浩，如公初务员、抖教师等短，这也苦是目前传绝大多鸦数客户紧采用的罗还款方即式。（5）若宋先生药与银行签匙订的借款碍合同还款溉是1年以内，纺则还款方缓法是（塌）。A、到期详本息一惕次性清务偿B、按月献偿还利楼息，到泪期偿还颈本金C、按月等勉额偿还利专息和本金D、以上值三种方什法都可暗以答案：A（6）若宋先生杜打算向银饱行提出延估长贷款申粉请，则他碌可以申请限延期（剑）蹈次。A、不限B、3竿C、2催D、1答案：D解析：借款人申类请延期只功限1次。（7）宋先生原落借款期限算与延长期修限之和最纲长不超过申（边）年。A、35傻B、45栽C、30辉D、65答案：C解析：原借款茄期限与劝延长期网限之和奶最长不或超过30年。（四）制皂定住房消吸费支出规异划方案1、工作程产序：（1）跟客队户进行目交流，怨确定客移户希望甲购房；（2）收集客茄户信息，膀包括家庭撤组成、家瓶庭收入、颈支出以及顷固有的资乡丰产等；（3）分析获客户的管信息，偶对其现叼状进行百分析，染列出家崖庭资产声负债表检和现金雪流量表非。（4）帮助客忙户制定购壶房目标，通包括购房玻的时间、泼希望的居但住面积和忌届时的房业价，确定位明确的风婆购房目标概；（5）帮助盒客户进婶行贷款宗规划，勿选择适咏当贷款锐方式、梨还款方邪式及还猜款期限斜等，并淘运用相旁关税收蚂和法律彼知识，像为客户孙提供必币要的支吉持。（6）购房计访划的实施积。（7）根据慨客户未悼来情况乱的变动贤，对计穷划做出择及时的朋调整。（五）制定汽累车消费卸支出规提划方案1、汽车消费烤概述汽车行业辩是中国经掀济发展的轻一大支柱驱，在住房垃需求得到架基本满足圈后，消费举热点必然错转移到汽潮车上。在200辈0—2硬005年，中芝国轿车拆的需求先将保持20%-迹-25%的年增蚊长，其语中私家哭车将保摄持33%的发展性水平。2008年尽管经纷济环境恶着劣，但我催国轿车的袄销量仍将茅达到504虎.69万辆的水捐平，200化9年情况或到与2008年情况相县若，但200料9年情况带要好于200翻8年。2009年宏观经娱济层面的赞不确定因弹素诸多，扬但有一点佩是确定的肚：轿车的岔增长率通鬼常高于GDP的增长率诉。据此判票断，200树9年轿车掩市场的疯增长率畅至少是8%，甚至更姻高。一般而言滩，购车交捕纳固定费随用如下（刊以10万元车为功例）：（1）车辆购厕置税（车浩价的10%，小排舰量1.6升现在降刻为5%）；保险悦费3000丹~400岸0元，甚至6000元以上；胜年票960元左右；聚车船使用豪费200元；还蚁有上牌阀费、年出检费用拦等。（2）变动费留用包括汽日油费、停写车费、路座桥费等。迎所有这些疑费用总计立可以达到150株00~搬200吹00元以上，填几乎占到徒购车款的15%枕~20烧%。并且这阵些费用中策的大部分虾都是要每对年必交的蜓。2、自筹纠经费购侍车与贷肺款购车鲁决策银行大都狭规定，贷撇款买车人红必须购买麦指定经销脆商的汽车颜，并提供皂银行认可届的财产抵握押、质押烈或第三方董保证。个泻人汽车消希费贷款的斜年限是3~5年，汽车腔消费用贷抹款的首期隙付款不得衣低于所购耍车辆价格脾的20%。如贷款12万，期限5年，按年螺利5.85惠%计算，月智还贷231插1.5粥8元，5年支付企利息186更94.绵8元。假设耽投资年收冲益率3.4赏9%（国债输），5年后收益2094不0元。09年的商业霉的银行的洪贷款利率帝一般是3%。各银行赵间略有差叠别。3、汽车消够费信贷（1）贷款对却象和条件①必须具备用完全民事紧行为能力额；②具有稳定谊的职业和预偿还本息疫的能力，稻信用良好榜；③能提供盛有效抵钥押物或任质物，拥或有足局够代偿劲能力的群个人或波单位作弓保证人革；④能支付慢购车首晨期款项匹。（2）贷款觉期限、保利率和万金额①贷款期限站：一般为3年，最惜长不超她过5年；②贷款利率峰：1年，5.5螺8%；3年，5.76织%；5年，5.8串5%；09年的贷前款利率脑一般是3%，年数研多少都草一样的册利率。③贷款金额滴：以质押方叼式首付不先少于车款弄的20%；以抵押雀方式首付招不少于30%；以保顿证方式予首付不未少于40%。（3）还款诸方式①等额本息鱼和等额本筹金，现在祝一般都采过用等额本盲息还款按府月还款。②按月还便款和按剑季还款陡。③递增法和够递减法。④智慧型还哭款。例题：某人购裤买一辆10万元的汽迫车，计算处贷款购车暴费用。计算公式选项金额购车车价100000首付款现款购车价格*30%30000贷款额现款购车价格-首付款70000月付款还款期限2年3094贷款购车贯费用计算公式选项金额车辆保险费240+车价*1.2%车损保费1440限额5万三者责任险第三者责任险1040车价*1.1%全车盗抢险1100（赔偿限额+车损险）*20%不计免赔496担保费欠车款*2%2年1400购置附加费购车款*10%10000公证费100~300100停车泊位费小区内每年4800元租车位4800贷款购振车费用计算公式选项金额车船使用税每年1000元1000养路费轿车110*12月（已取消）1320上牌费154验车费63费用总计贷款车款=首付款+月付款*贷款年限贷款购车款104277首期付款总额=首付款+保险费用+牌证费用首期付款总额50196（4）银行哗与汽车蜜金融公挠司贷款削比较①贷款比拔例及年揭限银行：恢首付40%，3~5年；金融公司蓬：首付20%，3~5年。②申请汽戏车贷款益资格银行：只约限本省；金融公笑司：外妇省也可伯以。③利率及蓝其它费搂用银行：裕按银行设利率确田定；金融公司使：比银行惊利率高，事但无杂费亿。（六）姓制定汽虏车消费瓶支出规央划程序1、跟客户拣进行交流们，确定客歪户购车需石求；2、收集透客户信盼息，包齐括家庭恼组成、躬家庭收村入、支巾出以及光固有的什资产等心；3、分析夹客户的签信息，猛对其现数状进行戒分析，芹列出家算庭资产洪负债表域和现金蛮流量表多。4、确定贷搭款方式、棉还款方式耕及还款期啊限。5、购车出计划的畜实施。6、根据客子户未来情作况的变动哈及时调整洪方案。例1、根据材料逆回答下列绢问题。王女士计木划购买一捷辆价值15万元的汽猎车。（1）若王女娘士向银廉行申请台个人消稳费贷款袋，则她料可使用渣贷款的愿年限最取高为（化）供年。A、2银B、4替C、5龙D、6答案：C解析：个人汽没车消费苏贷款的迟年限是3~5年，但现榜在是1~5年。（2）若王女士负购车时申破请的汽车雀消费贷款遭的首期付焰款不得低情于（极）万狡元。A、1.5滔B、3菠C、5印D、7.5答案：B解析：汽车消费恋贷款的首仗期付款不地得低于所扭购车辆的20%。（3）若王女士撑通过汽车谷金融公司之申请贷款壁，则（姐）。A、申请躁汽车贷朗款资格衔的要求表较严B、在贷款拍比例的要幸求上显得忍较为宽松C、利率通诱常要比银苏行现行利伸率低一些D、虽然早利率较泽低，但拼是有杂驻费。答案：B解析：汽车金融味公司在贷薯款比例的炒要求上显布得较为宽待松；外省道户口消费踪蝶者也可以笑申请贷款庙；利率通劝常比银行赛高；但金侧融公司没牧有杂费。（4）王女士计慌划以个人粒住房为抵阴押申请个汁人综合消着费贷款来渴购买汽车匹，该房屋贿价值30万元，秃则王女终士的贷小款金额型不超过笔（首）暮万元。