西安高端住宅项目定位及营销策划报告案例

西安xx项目定位营销报告2012年7月1CHAPTER.大势及片区分析

痛并快乐着西安土地市场分析6月份，西安市共挂牌出让土地26宗，出让面积86.6万平方米，环比下滑45.1%，成交土地18宗，成交面积75.72万平方米，环比下滑12.8%。6月份，西安土地供应量和成交量都出现下滑;西安土地成交金额为312174万元，较5月份增加了一倍。

住宅商业商住综合工业5月5.7315.38105.4516.76月1.748.670.75.586月份，西安市商品房供应面积为124.69万平米，环比5月下跌43.29%，同比去年6月上涨28.40%。在开发商大力促销及刚需购房者的积极入市下，楼市迎来了久违的销售高峰期，房企的资金回笼压力在一定程度上得到缓解。时至六月盛夏，受国家及地方政府政策调控影响，各方博弈日益加剧，致楼市供应量出现季节性回落，预计在未来几个月内，随着毕业季的到来，全市商品房预售面积将持续出现回落现象。逆市而涨6月商品房销量环比小幅上涨6.61%2011年6月-2012年6月西安商品房预售情况分析6月份，西安商品房成交面积为118.35万平方米，环比5月上涨6.61%，同比去年6月下跌3.98%。6月以来，在各方利好政策的催动下，西安楼市呈现出良好的增长趋势，尤其是车位/地下室物业市场，同比环比分别增长137.47%、118.16%，其中地处城南区大雁塔居住圈内的万众广场，其车位/地下室物业销量几乎与上月全市该物业市场销量持平。2011年6月-2012年6月西安商品房成交情况分析2011年6月-2012年6月西安商品房成交情况分析2012年6月，西安住宅市场销售占比为84.39%，较上月小幅下滑1.26个百分点，商服用房占比为9.26%，较上月上涨2.63%，写字楼占比为3.60%，较上月下滑2.07%，住宅市场仍在市场中占主导地位，相对稳定。西安普通住宅市场客群分析小于2020-2525-3030-3535-4040-4545-5050-6060以上2012.05月23090427262088165714278137832532012.06月2289992694227316221412879821333占比变动-0.09%0.56%-1.13%1.00%-0.82%-0.58%0.33%0.09%0.63%年龄分布2012年6月，西安住宅购房平均年龄为36岁，较上月上涨0.3岁。在楼市利好政策频出的当下，改善型需求客户走出观望，及时的入市，致本月购房人群平均年龄出现增长趋势。城北、城东、城南住宅市场销售占比分别为：27.51%、19.58%、18.58%，三个城区销售量共占据了全市住宅销量65.67%的份额，占比较为突出。从各区销量占比情况可以看出，目前全市六大区除城内外，其他五大区销售情况比较均衡。城东市场2012年6月，城东区商品房销量为23.82万平方米，环比下降17.36%，同比上涨13.9%，成交面积较上月减少了约5万平方米，从走势图可见，在近一年的销售走势中本月销量位居第二。车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅商品房成交套数（套）631904294————2261成交面积（㎡）1929.69211599.4324649.79————238178.912011年6-2012年6月西安房地产城东区域情况

2012年6月，城东区普通住宅市场成交21.16万平方米，环比小幅下降15.37%，同比上涨12.6%。各开发商在本月依旧延续着“红五月”期间的大幅度优惠，使价位处于持稳态势，但这些优惠措施触动了开发商利润最低点这根神经，一度保持这种优惠，价格也开始基本稳定。与此同时，33个地市“微调”得到默认，以及央行利率调整等因素的影响下，部分购房者怕再次错过购房机会而纷纷入市，促使住宅成交量有一定程度的增加2011年6-2012年6月西安房地产城东区域情况单位：套50以下50－7070－9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260以上2012.05月1551234326533792041123148482012.06月67160369484365212135385420占比变动（%）-3.57%2.77%-0.39%-4.47%1.82%1.80%1.96%0.58%0.64%-1.15%2011年6-2012年6月西安房地产城东区域成交产品情况6月城东区普通住宅面积段分布来看，90-110平米面积段占比仍为最大，占26%，其次分别是70-90和110-130平米面积段，均占19%。从各区间段占比的变动来看，本月90-110和50平米以下这两个区间段变动较为显著，成交面积均有一定的下滑，但在小面积上50-70平米和改善型户型110-180平米的两个区间段成交量分别有2.77%和1.8%的小幅上涨，其他面积段区间变化浮动较小。刚性需求标准成为市场主导产品，也是今年市场的特点，市场情况回暖，也使得刚性产品购买数量增加单位：套小于35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60002012.05月542743895354372012.06月718799175367399占比变动（%）1.3%3.3%3.2%5.1%-5.2%1.0%单位：套6000-65006500-70007000-75007500-80008000-10000大于100002012.05月37323411764671452012.06月271154823653110占比变动（%）-2.8%-2.6%-1.0%-1.0%-0.3%-0.9%从2012年6月城东区普通住宅各价格段销售套数分布来看，各价格区间段占比总体表现为小幅波动态势，呈现了两极的分化。具体来看，4500-5000元/平米和5000-5500元/平米这两个价格段较上月变动最大，其中4500-5000元/平米以下占比上涨5.1%，5000-5500元/平米的价格段下降了5.2%。2011年6-2012年6月西安房地产城东区域价格情况本市本省其他地区外省市境外2012.05月195512410602012.06月176877590占比变动3.38%-1.63%-1.75%0.00%2012年6月，城东区购房主体仍然以本市人口为主，占比为92.86%，较上月上涨3.38%。从整个城东区目前规划来看，浐灞新区的生活交通配套跟进，纺织城综合改造进一步深入、浐灞生态区的逐步成熟、地铁1、3、5、6号线规划以及各大湿地公园的逐渐建设和相继开放等影响楼盘选择的几大因素都逐步完善，在这种情况下，城东吸引着越来越多的本市和本省其他的刚需及改善型人群的关注。2011年6-2012年6月西安房地产城东区域上客情况2012年整个市场情况反应西安市场情况：从2011年6月截止目前，整个西安市场从去年低迷的情况下开始有所回暖目前热点开发区域和热点土地改造区域开始转移到东郊区域和北郊区域目前市场出现存量大于市场需求的情况，预售量不断下降整个市场受政策影响，未来发展会趋于平缓，逐步提升城东情况：城东近一年的销售走势中本月销量位居第二城东客户大部分为近地缘性客户城东处于旧城改造阶段，未来几年将成为重点发展区域2CHAPTER.项目本体分析貌似平凡实则强悍项目本体经济技术指标本体经济技术指标概述总建筑面积：748415㎡住宅建筑面积：447925㎡商业建筑面积：210015㎡整体容积率：5.34物业类型：高层住宅、商业、写字楼项目建筑面积75万方，xx整体由六块地块组成，被规划路分割较为明显。现阶段首推DK-4地块项目本体经济技术指标DK-4地块经济技术指标概述总建筑面积：138450㎡住宅建筑面积：64779㎡商业建筑面积：35414㎡容积率：4.85绿地率：40.5%物业类型：高层住宅、商业裙楼DK-4地块位于韩森路与公园南路交汇处北面，规划为住宅+裙楼底商。DK—3DK—5DK—4DK—690-130㎡大两房占55%；120-150㎡三房占20%，140-200㎡四五房占25%整体户型面积偏大，特别是130㎡两室。项目本体经济技术指标项目建筑风格项目采用的是ARTDECO建筑风格，为城市高端住宅首选ARTDECO建筑风格。纵三段的立面构图，强调对称，营造一种古典秩序感。采用阶梯状层层跌落的造型处理。错落有致的坡屋顶、屋檐的浅色描边使得建筑更加精神和雅致。建筑立面用竖向窗带组织，纵向颜色深浅分明，整体轮廓高耸挺拨，形成建筑高贵内敛的艺术气质。代表ARTDECO风格项目雅荷四季城融侨城户型设廉计尺度践奢适，泪功能分泳区完整挥，从户型设吃计上具陶有市场犯区隔力户型设舒计：户型设计伐上中规中盟矩，个别办户型南北榴通透，干旋湿分离且帜保证主卧饮都朝南向杜，最大的鼠保证采光池面，各功径能区尺度注设计奢适戴，极大提吼高了舒适备度。客厅辜都带阳台斗保证最大封的采光和列舒适度。项目户贩型设计项目自身幸配套较少碗。项目自希身配套义：1、临街商约业；2、秦文化莲商业街；项目自身跌资源配套东尚地婆产——西安本土搏强劲开发真商，品牌呈价值深受贯西安置业寒群体认可发展商品绒牌及背景表分析东尚地覆产公司袭成立于房诚200鬼5年，假目前主虹营业务去涉及房炭地产开列发、商垒业配套世、物业浅管理等迁领域。锣公司具烦有良好应的治理雹结构恩及职业符经理人趣文化。东尚地痒产凭借严创新、猴务实的售开发方哪式、高迎品质的添开发项谊目以及纳专业的合物业管杏理赢得迅了社会碍各界的糕认可，丧先后荣宪膺“中国城市冤标志性楼倡盘”、“陕西地产衣十大金奖浪楼盘”、“西安最佳刷时尚人居柿奖”、“西安房地丢产综合实演力十强企冲业”、“200编8年年捧度陕西巴10大势名盘”、“200扎9年最吵具品牌晕竞争力婆企业十吊强”等殊荣云。逐步庭树立起倡东尚地痕产优秀咸的品牌把形象。项目位于厚城东老城铲区，周边漏配套齐全住。本案东南西项目地块饶劣势：地块不跌规整。项目地块店优势：紧邻公衣园，周盘边居住狠氛围浓纱郁项目四至项目四毒至北项目外洋部资源肠配套项目周边誉商业、医既疗、教育懂配套优越畏；紧邻秦颗庄襄王恩遗址公斧园、长而乐公园致，景观全资源丰辣富；西京医院风：三级甲旦等医院康复路每：西北市轻工业纯集中地项目现阶士段周边医蛮疗、商业斯、教育配增套优越，困且地处城性东高密度范区域。二环路及笑地铁3号栗，片区未绪来交通便号捷项目交通二环路角：城市金腰楚带，交通便捷榆通畅。地铁3烟号线：地铁3银号线已琴动工，2013年将日建成通周车。互助路立婆交：城东鹊重要交通淹枢纽或许区域价值跨：老城东辞核心区梨域，公执园地产悄集中区床；景观价用值：长乐公掘园，秦皂庄襄王按公园，咽双公园碧景观配衡置；交通价值吃：二环，互袜助路立交津，交通价尤值优势明塘显；这些，周窗边其他项泊目可以共不享但建筑价值斥：ART汇DE撑CO建扇筑风格庙，高端抽豪宅标深志性建澡筑风格待；户型价值钞：稀缺大宅镜；品牌价值历：本土强腿劲品牌叼，实力译雄厚；更是我剖们与区序别于其孟他项目奏的有礼功保障现在，垂我们急室需寻找隐的界定锹项目的“关键讲词”产品定粱位Cro桂sso锤ver·Hous康ing文化大价宅诞生时代的赚每一次动变革都拆会推动姑一场居铜住的飞病跃，随我着势不领可挡的垂顶端居滤住理念啄变革，忽于是：3CHA龙PTE怜R.竞争分析亚历山稼大项目竞争本项目地狮块位于西告安市城东判区域内，勉众多西安行一线品牌惨开发商汇咳聚于此，桃高端住宅猴及公园地朗产、教育宜地产成为胸城东区域醉房地产市够场的热点扰。城东板话块西安城阶东板块穗，西安浅最早最绕成熟的摊发展成树型板块记，区域枣内汇集摘着众多译轻工业贡市场，净经济繁副荣；同钉时也是勤西安公待园地产竹、教育笔地产、泥医疗地脾产的聚烈集地，归幸福路氏片区还演是西安将兵器工针业的主申要聚集手地，居拴住人口覆众多。高端住赞宅、公妈园地产货及教育拾地产随着西搅安国际旁化大都则市规划受的提出谱，众多溉品牌开痕发商将盏目光汇静聚于此歼，新兴革、高山宪流水、胆泰华等肺布局于苹此。本案景泰名凭苑紫落澜跳庭星币传说新庆坊城东板堡块楼盘揭定位以槽高端住籍宅地产矩、公园传地产、淋教育地围产为主咏，项目薪整体规集模中等魔，多由擦西安知闭名品牌个开发商蜂开发。城东板块身高端住宅恩特征西安知拉名品牌状开发商锄开发，昼项目体添量中等父，产品磨定位高哈端，缺筐乏大型速城市综担合体项倾目；项目地段胶较好，稀颂缺性强，仗公园、教删育资源丰警富，；产品单价堆在7500恨-850月0元/平米左息右，总菜价在80万以上，充部分优越窄产品价格谈在100默00元/㎡具备一定奸的升值潜封力。城东板炸块住宅恼楼盘特秃征本案景辉地产柿项目泰华地获产项目新兴地疲产项目高山流水在地产项目城东板块区竞争对比本项目且与城东鸣高端住阳宅对比团景观资胞源、开庄发商品撒牌优势哄明显，骄在地段佛、配套毁上与城逮东高端炎住宅竞惠争项目炕共享，现新兴商鹿业综合恶体将是央我们未扮来稀缺最的优势插之一。项目占地面积（亩）建筑面积（平米）容积率地段景观资源产品类型产品户型（㎡）开发品牌紫落澜庭251100006.93成熟成熟高层37-124泰华星币传说653000006.9成熟成熟高层、底商86-181高山流水新庆坊781600003成熟成熟小高层、洋房92-135新兴景泰茗苑13623445.5成熟成熟高层、底商87-159景辉本项目2377500005.34成熟成熟高层、综合商业97-197东尚东尚品谣牌在城嫂东区域鸡内影响渐力较强笛，易被送业主接价受，在万业主口卡碑中占传有优势赢。已知竞争歇分析项目核心怕竞争优势火产品、开办发商品牌泰、建筑风劲格、景观够资源项目占地面积（亩）建筑面积（平米）容积率产品类型产品户型（㎡）建筑风格景观资源开发品牌紫落澜庭251100006.93高层37-124现代简约长乐公园泰华星币传说653000006.9高层、底商86-181现代简约兴庆公园高山流水新庆坊781600003小高层、洋房92-135现代简约兴庆公园新兴景泰茗苑13623445.5高层、底商87-159现代简约长乐公园景辉本项目2377500005.34高层、综合商业97-197ART-DECO长乐公园、秦王公园东尚竞品项目林确定我们的趁竞争对燃手是城责东板块洞普宅！未来市场毕依旧冷淡擦，客户稀庸缺，高端部项目也无电客户资源梢，去化量目差，本项司目以城东撒普宅作为片竞品；因车本项目本酒身素质较庸好，与普毫宅项目相项比优势较困明显，以仔比城东板冈块普宅项罚目较高的喂价位推出猫，能得到颗市场认可晌。未来，市抓场情况风乳云莫测，兔根据市场妄情况，做章针对性的杜竞品及价贞格策略。本项目码具有高趣端住宅理的素质纳，在市激场好，大客户充潜裕的情惩况下，晋以高端疗住宅项你目作为陵竞品，恼截留高呀端住宅寒客户，聪以稍低订的价格令出击，宰突出项斑目的差槐异化，伐亲民价毕。我们的关竞争对销手是城强东板块躁高端住宫宅项目肝！市场不好市场好2012年竞盘部推售分盆析区域内桂四项目塌除紫落归澜庭，滥其他剩忘余货量串较大，撇在四季愈度项目丽入市阶丛段从推膝售货量杯来看刘仍将存排在一定戒竞争压坦力。4月5月2011年6月7月8月9月10月11月12月紫落澜庭新庆坊景泰名多苑现推总葡量约800套，月消巷化速度约20套/月，现已垮销售约1/4，剩余货运量较大总货量牺约540套，月消伐化速度约10套/月，现司剩余货吩量较大悉，后续澡将持续悄推货竞盘推柱售评估星币传说现阶段骗月销量盟在25套左右，烫剩余货量亚约150套，按鼓此销量洗，预计驰在今年年底清算盘余量较少毫，尾盘销史售尾盘销稍售期竞争小结项目对比到景泰茗苑遗等普宅项巩目，景观乱资源、开或发商品牌下、项目自搏身配套等称方面具备恒较大优势纹。项目位分于西安业城东板桂块，是完城东区念域发展惠成熟板夕块，但专是项目躲与城东烧高端住教宅项目疮对比竞要争优势雪并不明智显1201喝2年项目歪片区产体品放量大适中，践项目把参握市场匙机会，释择机入镰市将取低得区域巡寿主导权残。232012年片区放貌量适中，污项目开发型商品牌、趋景观资源枪在高端项鞠目中优势付明显4CHA固PTE记R.客户分挥析客户层次穗上升客户认峰可度提缘瑞升投资客亲滥睐城东板块器交通升级：地铁1号线、3号线的修臂建，各主霞要干道的跨拓宽修善；旧城改造巧的逐步开涛展：城东现含有项目搏基本为烈城中村危改造项希目，在究改造的蚂同时，级提升区陷域形象患，吸纳园其他板张块更多仍的高端人嫁群前往盯置业；城东客户汽发展变化城东板僚块的老责城区改男造已经拼开始，颜整体板洋块变革柴越来越域多的吸政引了更原多其他板片区注予重片区泻潜力和闹对生活紧环境及芝品质有逮高要求行的高端嚷客户群盯亲睐。整体配郑套的提蛾升：伴随整体裕改造的推只进，从市锄政配套及臂各类生活升配套方面腰都得到了膛极大的提寒升，使居名住便利性预提高，居价住氛围更鲁加浓厚；产品客户关键特征家庭周期置业特征2房70~110㎡28~35岁城市白领、私营企业主两口之家学前家庭自住首次置业、首次改善（少量投资）小3房90~120㎡30~45岁原著居民、企业高管、私营企业主两口之家学前家庭学龄家庭自住首次置业、首次改善（少量投资）3、4房120~140㎡35~55岁中高层管理人员私营企业主学龄家庭学龄三代中学家庭中年家庭自住二次或以上高端改善4房140-180分散高层管理人员私营企业主原住官、富二代两口之家学龄三代中学家庭中年家庭自住二次或以上高端改善城东属托于传统同老城区振，原住结居民地眯源感情搭较深。抖项目宁周边区蜂域内成商交客户肆年龄集业中在28~5铃5岁之间旁，偏中日年化，亡大多为君老城原蝇住居民贝，城市狮精英白巡寿领、企含业高管天和私营悦企业主桂，购房验以自住敲为主。区域客偷户特征区域客户违特征王先生新庆坊赛业主在高新修有套房等，因为施打算让双孩子在贝理工大票上学，倦为了孩叛子就在园这边也龄买了套丙，以后窝孩子住多这照顾绳也方便适一些。爹这地段漠位置确划实不错耕，环境销不说好纱吧，周咽边还是鞭凑合，受当时周碎边几个奶楼盘都杨看了。渐这个价暖格是高旁了点，界不过看援他们档刑次还是粪蛮高档要的，而终且总感袖觉高层亦太挤，匪不够舒责适，总牢提来说灰还是物刑有所值干的，所雹以最后侮就买到弃这里了绒。金女士紫落澜庭斥业主当初是看绍重这地段望跟长乐公算园，现在刻觉得蛮好饥的，正在探装修，估裤计年底之贫前就能住演进去了。顾周边生活腿也挺舒服话的，超市阻啊医院都腿不远，挺皇满意的。泽就是二环携稍微有点勾吵，不知沿道住进去厨后怎么样葡。谢女士星币传鞋说业主去年在这酸买的房子的，一家人尝住。看重赞这个地段茎了，开车址去哪里都管还蛮方便虏的，而且探也都不远暴，当时买键的是他们旱比较贵的误那栋楼，900恢0多，户枪型挺好拐的而且涉也没啥专遮挡，酒采光好出。而且扑听老公星说开发皆商在西余安有好描几个项恒目，名票气还挺适不错，角以后物划业品质吃应该有拦保障。刘先生景泰名苑贡业主买这套发房子之吴前我朋削友都劝屠我不要诵买，价郑格高，悉社区还命小，但肠是我就绝是喜欢但东郊这旗块，从巴小就在耻这，住马习惯了据。这个诞区域除目了我们宴这几个苏兵工厂雾的家属碍院其他软在卖的亡楼盘层即次不齐油，转了保几个，筛最后还胸是选了装这，户妇型不错历，旁边程还有几架个大社偶区，到迁时候日衣常生活役的配套敏肯定不焦用发愁咐。竞盘产假品客户链访谈实恐录客户对这区域地仗段非常凤认可，饮生活配毯套等都膜较为关闹心，同悔时对城臂东的地扑源情感排特别深液。关键词：思地段、配床套、产品山,文化。置业人夏群主要迈还是城完东本区宜域客群动，主要苗来自理惧工大、段工程大伪、交大脂这类院辟校的教鸣师及教赢授；西甘京医院求的主任柴医师、止康复路冰及周边墓的私营股业主等迷，原住亚居民居郊多，同虚时也有鸽外区县犹看重医耐疗教育如的置业防者。陕卡北客户浸也有一步定的比茂例。新庆坊星币传但说西京医院冰、理工大贱的教授占敢较大比重丽，原住居兴民也是主免要客户来轧源其他区痛域看重塞近城区梳高品质驻产品的励客户，匀同时也炎有冲着赞西京医牲院及院听校而来秩的。理工大、中工程大的璃老师教授剂是主力，僚西京医院苗、交大也选占一定比愤例，康复溉路私营老盟板以及城骆东原住客户关注瞎点：地段优势+学区资源+市政医院+景观资源+产品性愿价比竞盘目标窜客群城东其他区域外市高山流学水的忠唱实老业点主追随恐同时也纽奉有冲着则西京医过院及院肉校而来丑的。以首次置业、首次换房客为主；可满足家庭人口为3人或以上家庭的生活空间需求；满足对居家品质有所追求的人群；以首次改善、二次换房或再次换房为主；满足家庭人口为3人或以上的家庭需求；以换房置业为主，满足其对空间有更高需求；满足对生活品质、居住环境要求较高的豪宅边缘客户需求。普宅精疑英级客太户、豪须宅边缘莫客户、稻院校教典授、企杜业高管茂、关注铺生活品两质、注戏重教育施医疗、椅对景观部地段也称看重的煎客户28%44%19%套数比90-110㎡110-140㎡140仰-19杰0㎡本项目孤目标客叛户该阶层多假为行业领防域的精英渗，但不是星张扬，习惯隐赖藏，属于蛋一个富有蒙而知性的阶层；对于传统胆习俗与文化具备很强些的认同感宜（儿时的抽生活经历熊）；对于片弹区认同于感较强；对政治时身事敏感，推关注力强帖；对价格哀的敏感开度低，乌但对“贵得其料所”的含义理波解透彻；这类人筝群年龄漂跨度较逃大，多渡置身于膝知识含趴量高、磁市场潜仿力大的梳行业，井创业动绍力强，锡为行业结新锋；因其知识型背景及未踏来不可限高量的成长呆性，该类人送群希望吃公众将卵自己与超传统意役义上的粘富人（钞即所谓服暴发户牙等标签望）区分授开来。对消费品悔的经济价坟值敏感，混擅长数理领分析和对盲比，希望日获取高值淹回报；对长辈的健症康及生活更为关注努；并更加矿重视对子女的束教育情况；主力客群兆行为特征权利顶位层财富顶肯层稳定资逃产层小资产层富裕市民棚阶层市民阶层赤贫阶层本案的产品价值与特征直接决定了目标客群的阶层取向。他们来自于社会经济体系中接近层峰的部分（也有部分客户来自新资产层）。在积累财富的过程中，他们已经进入到财富的稳定期或拥有稳定的财富收入，故经济体系又将其称为：稳定资产层。社会结构斗体系模拟甚图本项目目泰标客群5CHA酒PTE恭R.营销策玩略项目战略降案例借鉴项目理秘解》东尚地产：城东娴狱熟区域，腿公园之前雪，二环旁逢边交通四铺通八达，桨成熟的东竖郊口碑及改开发商品份牌总建筑面积（万平米）物业形态东尚40住宅、商业新东尚23住宅、商业东尚观湖26住宅、商业东尚第五季30住宅、商业东尚蜂鸟16住宅、商业本项目75住宅、写字楼、商业扎根城树东，已蛙经树立用良好品逼牌形象仇以及客斑源基础项目理解》东尚地盾产楼盘名东尚新东尚东尚观湖东尚蜂鸟东尚第五季xx面积定位60-160㎡62-172㎡44-142㎡29-123㎡87-132㎡97-197㎡市场追宝随者，乔产品运款作与市节场差异寄不大在大西林安发展筒趋势下凳，产品护更新换醉代快，甲必须维舟系本地郊企业主搏导权，屠升级换当代项目理解》品牌运作居理解——金地（华祖东区域）名京系未来系格林系自在系城市地滋段中小外型住区年轻态成散长型住区城郊低舟密度大召型住区城郊副役中心综猪合住区南京名隔京上海未仓未来上海格林泰世界杭州自瞒在城天字系城市副中驳心密度住万区上海金针地天御金地，灭初涉豪浴宅，天欺子系产夫品，天祖御主力裁面积200炉-30找0㎡平民路线晨转战豪宅祝市场，品析牌价值升永级项目理解》品牌运作耗理解——江苏新订城幸福启狐航系列幸福乐蜡居系列幸福圆梦井系列幸福尊享烛系列项目理洪解》品牌运作瓣理解——绿地集扩团曾经的根绿地——绿地集僵团开发渗至今，滚尚未涉厚足真正铁的豪宅器，更没魂有豪宅胸产品系皂列的标劣准；如今的绿赚地——海珀系豪农宅：上海掉海珀日晖倍、南昌海塔珀兰庭，荐成都海珀上香庭、西抬安海珀兰污轩；项目理尽解》品牌运作着理解在西安扒城市定粉位不断段提升，纲房地产栽开发进零入热潮剧，作为你承载西替安国际当形象的症城北，乱竞争更咏为激烈劳，作为漠西安本罩土开发汇商面临象外埠品盘牌开发情商的竞主争，必拒须求变挨、求新峰；尽管绿婚地海珀祖兰轩，锅成本堆原砌，超立豪华产刚品设计哄，过大阳的面积伯定位，悠运作并营不成功恋，但这蕉种依托总产品升状级，品托质化形茅象的发盾展趋势袄仍会继幕续；作为本地毫开发品牌痕开发商东朋尚也深刻庆理解，企怀业长效发猎展的理念猜，我们项伙目地块是啦否具备了歼承载东尚绍顶级物业肥的先天条助件？项目理解》品牌运盾作理解产品线楼盘产品核心诉求中端产品线东尚新东尚东尚蜂鸟东尚第五季东尚观湖中小套型、紧凑型产品迎合市场、满足刚性产品需求高端产品？核心地段、核心配套、核心资源规模化运作，地标形象，创造经典的产品力东尚多方年立足锯与刚性阁需求市饼场的需水求，目抵前产品店系都是趋刚性需挪求的中推端产品持，作为饱东尚在捡这样的缘瑞区域和统地域的修价值，比成就东王尚地产柜的转型矮契机，伴塑造高妥端产品竭系城东运棍作多年撞，已经例具备区桃域品牌慨知名度嫂以及客紫源基础戴；东尚地删产，前忽期操盘魔策略稳亚健，市石场追随名者，亲雅民路线劈燕，快速模跑量；本地块自贱身的稀缺茎性、城市庄级综合体咳项目，具韵备打造东沃尚高端系它列的产品匪线，提升柳集团品牌赏形象；集团步入质城市高端踪蝶项目开发糖，品牌价寺值升级，尚由早期低努价跑量向症品质利润盖的发展理弯念转型之传作、助力拨xx市顶茶级物业运浪营商的绝闪版地块新聚仁理或解的项目驰本体独一无腿二的稀纲缺核心雾项目，74万xx灵，21万方商捧业体量望，站位夕城东中搏心级综翻合体项路目。东尚地产角，品牌升桂级，战略秤转型之作呆，高端系链产品线项耽目；项目战达略定位对接西减安国际懒化大都泊市形象传，站位刻东二环牺核心，池东尚地即产品牌残升级的续高端产恰品系基于对抱项目的离区位背嗽景理解纺，以及免项目自部身的理啊解，我搏们认为得xx项岸目应该叉是：重塑东二窄环70万㎡复合生淘活圈项目定仔位C·E·CCul泽tur倡e·E取lit店e·C盆omm确uni摇ty针对这样颠的精英需要一场叠完全针对马他们的营隐销模式抓住他们揭内心的想攀法承认他依们获得数的成就成为他圆们未来貌成功的速良师益装友给予他们净一个专属怨空间…营销案例叔分享朗基·望今缘成都市中锦心不知名屋体量小如何打晚造为成鹅都首席敏豪宅望今缘，坐落迷于成都滩龙脉锦涂江之畔慢，二环栗以内，获江景资拜源，配皱套极为笼繁华，朵中心型施项目望今缘香格里拉、兰桂坊武侯祠、锦里四川大学天府广场东湖公园均价30000元/平方米开发商成都市朗基望锦房地产有限公司户型面积240-630平米建筑类型高层27-29建筑面积59831平方米占地面积14617平方米开盘时间2011年11月11日入住时间待定方位东南一环到二环城铁沿线6号线装修毛坯,精装产权年限70容积率4绿化率25%总户数146物业公司1+1+1物业管理荷兰国际管家学院仲量联行朗基物业车位数374车位配比1：2.6建筑设计加拿大森拓设计机构(CENTALAND)干彤设计团队坐落于市宗中心，2校40-6盾30㎡大好户型为主喉，总价6乒00万-联2000伶万，仅1垦46户，朴号称成都热豪宅巅峰三之作，如谷何运作？影响？来访？如何做广到…成爆就豪宅成交？影响恒基？削京基？罪宏基？——我们是自朗基！谈！！！“额…没听过裤嘢！！”作为一个壁本地发展厌商，在面伍对九龙仓笋、万科、朝龙湖、中街海、华润棚等一线发导展商甚至漫豪宅运营辟商火拼，值还把自己标榜成煎为豪宅歉领跑者莫？如何做到丢？影响务实的态估度，做足呼成都，联形姻，成为神打造项目花影响力的艰制胜武器赞助，“水谁是我骄朽傲，成都肌全球影响财力人物评诊选”成都所新以媒体耕、网站鼻、电视芝新闻、节平面媒州体、报抖纸在长版达1个铸半月的铺时间内皮不断重丹复“朗基做望今缘市”几个字立眼，在扔很短时卡间内迅映速拉动郊了项目疏的整体机知名度科教界悉：徐僖、瘦闵恩泽花、刘诗填白、李议俊贤、累刘盛纲浆、朱清蚊时文化传媒叔界：马识途课、麦家浪、王小虹丫商界：刘汉元、砌刘永好、育王辉耀、秒曹世如、半裔锦声艺术界陷：韩三平悦、周春凝芽、廖阀昌永、叔侯宏澜痰、张靓嘴颖、李栗宇春体育界存：张蓉芳、草郑洁/晏旦紫来访嫁接，成另为提升项昏目来访量压的秘密法缘瑞宝，或许秆146房米源，只需悟要圈层到郊访配合项公目圈层愚，邀请淹成都t耀sc豪医车车友颠会，至开项目举沾办车展宅，通过警车友会摘客户拉软动项目好在圈层途知名度拼，通过袄制造瞬祸间爆发醉式来访被积累客雨户量，缘瑞形成圈被层互相号累计客畏户效应宰；同时通龄过项目孔启动项筐目荷兰乔管家服危务，使缴客户不呼仅仅只域是来看虚车，更妙加感受达望今缘脑之后的昆物业服幸务，提川升项目鞋圈层口建碑来访嫁接，舟成为提球升项目孝来访量柜的秘密往法宝，蓄或许1腿46房旅源，只匆需要圈颠层到访达到国宝仔级别的书严法艺术展侄览，趁艺摔术品投资迷达到黄金虎时间点的艘时候，推嫂出书法艺肃术展，吸抖引的不只第是书法爱乳好者，更愁多的是投佩资客；吸引一批雅投资客同滋时介绍项希目，感受夫项目与书项法作品一岁样均为稀兴缺产品，涂感染客户绩；成交到位的服更务，成为到杀定客户泪必杀技引进1+盛1+1物划业管理役荷兰国际许管家学院筑仲量联沉行作为顾锻问以及现弱场监督，绑管家服务浩在每一批原客户身边德随身服务钓，体现现摔场客户最泻贵感；示意图片封，有过之纯但无不及成交大气的筝临时建组筑展现过开发商仪的实力成交安全一直享都是高端陶客户最关的心的一点刷卡，洗指纹一旁体机可视对讲重达2吨社的入户门成交反其道而出行，在铺煤天盖地的晴降价广告卸下，大面葛积公示不患占优势价躺格，让客烟户感受逆扣势下开发求商的决心弟，卖的不留是房子而准是梦想（膀绝不退而斩求其次）成交细节、业诊务员信心识给到客户文的是最后梢满意关着们的希样板房关着门豆的售楼则部影响——强大的堡资源整财合能力联姻媒体罪必须报道腾的强势活恨动，迅速池扩大项目晶及发展商骡知名度，嘉省时省心障，事半功键倍；来访—抬—做足圈半层需要来访脚的客户只云是可能成壶交的客户仆，通过圈董层活动客析户连带客裙户，圈层泊成为项目爷最主要的营客户来源袄；成交—闹—抓住客胜户心理改需求从看楼叮1对1据的服务叙开始做悟起，客乐户感受剂自己的剂尊贵对齿项目产含生想象登；大气临建希营销中心北，大面积恒公示高价置格，业务悄员自信但摧不骄傲的崇接待，传宾递给客户约的是稀缺躲性和信心内；安全性动，每一搁样关于盘客户安亏全的设搁别设置查重点讲庆解，让厉客户放厨心；细节，疑每一扇壮样板房熊门都是懂紧闭，之客户看遗房打开驶门的一模瞬间充帐满惊喜批与冲动歼；营销核心坛：地产与文托化跨界营绵销盛宴项目跨界求客户群喜嗓好制定整渣体营销计哭划精、准酒、狠的社营销策也略把握客户停喜好点，茎制定拳拳芝到肉的营茂销计划的森精品营销整体营销颂分解DK—1DK—2DK—3DK—5DK—4DK—6回迁安置用地商品开发用地重塑东沉二环70万㎡复合无生活圈新秦汉文拣化精英文化DK-6鞭规划定义淋为写字楼驼及商业，脱更易融入歉精英元素度，融合周搂边氛围，转建议与首衡批推售的铁DK-4；DK-5主打精爸英文化释，DK-淘3,为秦庄襄王透文物保护蝴商业街，质属于秦汉兔文化范畴根据D怎K-3拜DK择-5欧DK-咱4D揭K-6同属性个我们将至其进行籍组团定呼义关键词饺：文化线上线存下贯穿宇精英文杜化，形金成系统牺营销体回系线上线下将项目形顿象拉高，压提升项目牙内涵与精意神项目产脊品属性晒独特，冒需包装刊独特产绝品概念蜂，引起谦市场新前奇感针对性的价营销措施插，以文化塞为主题活似动及拓客凳策略9月10月11月12月1月2月形象导入庭期蓄客期开盘热潜销文化属性盛大开盘42项目价场值3精英属杀性1后续活仍动推广铺排形象推朋广自2斯012箩年9月岭开始正篇式起步妄，制造宝项目声则势疯抢势接头5针对活缠动推广5形象推徒广期推广形认象精英！绝缺不束缚于奖世俗——双公园避景观大法宅满足发精英们妙的愿望9月形听象期，吧诉求客射户形象睛，与客钞户产生如共鸣9月形象书期，诉求坏项目文化低品牌，形厕成差异化惯形象形象推街广期精英绝勤对不会吧放弃文医化熏陶——首创地慈产与文财化交集抵的地产萍项目推广形赴象10月蓄去客期，诉晋求项目价臭值点，吸园引客户上蔑访蓄客期核心区域仰的东城始，首创双公园文代化大宅登摊场推广形象11-尘12月点开盘热决销期，毁诉求项侦目关注榨程度及垃热销情斧况开盘热销驾期抱歉！文消化与内涵叮遭到疯抢悬，不是我倒们的本意推广形象线上线下侨贯穿精英烛文化，形寄成系统营蒸销体系线上线下高举形象扒大旗，将发项目形象调拉高，提秒升项目内慎涵与精神针对性然的营销固措施，框以文化叹为主题映活动及搂拓客策孕略活动策略活动原则沙：少而精的万跨界文化油大型活动糠，引爆项堡目知名度里及文化内朗涵从中国高梯端圈层文晕化到逐步痒到当代文居化再到世奖界文化的柿巡展，让巷客户感受澡在项目可住以领略文枣化艺术之斯美暖场对位迟客户群口才味，联姻续文化形成纯统一的地铺产文化跨秀界营销9月10月11月12月1月2月形象导前入期蓄客期开盘热睁销圈层老湾带新暖要场活动4暖场活动2营销中碌心开放驳认筹启蚀动1后续活迎动活动铺排活动自2觉012年域10月开衬始正式起派步，拉动贴项目知名幻玉度开盘3联合政府牧，举行城燥市对话活钥动，演绎体大西安的在发展历程朽，强调项辉目的区域足价值活动主设题——对话：大凯西安时代邮，上行圈画层的力量活动形嫩式：邀请对话节目枝主持人陈利伟鸿和西安交特通大学经赖济学、社叠会学等知雾名专家教挂授和政府车知名人士慰，讨论大立西安的未中来发展。活动目的珍：充分揭示茅大西安的桨发展新时缺代，感受叮项目地段左的稀缺价巷值。活动策略开盘活动榨：鉴赏世印界文化现之美联姻大型怀拍卖会暨印项目开盘京，对名家字名作，进炭行拍卖，念再度掀起摧文化热度活动策赵略：配合项定目首次男集中解称筹活动主题基：拍卖活动润，到场选盘房客户可巴参加油画静拍卖活动时睛间：2012政年11月活动背景愈：项目首屈次公开掏集中解桌筹活动内表容：邀请拍卖妖行，讲当侦代画家名苗作拍卖，拖聚集现场紫人气，形闹成两边热偏销气氛活动策烈略样板房识开放建勾议：领略当代馋书画之美邀请陕界西当代割画家，定为项目商样板间第户型作东概念画休，客户宫欣赏完脏画之后裤再观赏棋项目样厉板房活动策响略：配合板朽房开放侮的节点忆，引起冲市场关反注活动主拖题：邀请陕西耍当代画家待至现场为霞样板房户夏型设计，买到场讲解叔当代艺术新品投资价有值及鉴别活动时间齿：201哄2年1笋2月活动背朴景：样板房首邮度开放，挽认筹力度筛加大活动内容竖：配合样亿板房开下放，领幕略当代捆绘画之范精髓，鲜讲解艺则术品投涉资的要惨点活动策略营销中心萄开放：体现项工目作为肌东二环俊的优质毛项目，超越飞跃紧东二环品肃质文化，忠体现飞跃轧的活动：晕山地自行豆车、蹦极趁、高尔夫联赛、风筝若节等活动策略丙：项目起势闹，首度亮竭相，引起廊市场关注活动主题总：飞跃理瓣想·成就未来活动背购景：项目再度此发声，轰截动市场活动内挎容：领跑西辣安，全浇城总动挂员，挑户战自己庆，为梦六想而飞详跃；自行车筒全城总恒动员、撕蹦极运悲动、高铺尔夫赛活动策略暖场活选动，以蚕文化鉴票赏为主永，每周语不同主袖题，从臭不同角庭度展示材项目文伶化气息秩内涵音乐文化电影文茅化时尚文返化红酒文拨化传统文化活动策略拓客计滤划拓客原则戒：针对目标世客户集散笛地进行铺酒开式推广精准定沃位客户粘位置进弱行点对拿点突破9月10月11月12月1月2月形象导入抚期蓄客期开盘热折销后续活动拓客铺知排活动及痕拓客执卖行自2璃012主年9月殿开始正按式起步决，拉动适项目到糕访及知继名度前期外展胸蓄客登记1周边企业泻客户挖掘2转介认筹3圈层老带霞新客户4基础准备攻阶段与关键人剑进行沟通矩，送给礼番品（红包烟）获取旺员工电话爱号码、由今关键人组办织客户、英落实推撇介会地点差事宜拜访单位喘关键人进行项目套推介会、佩发给项目菌资料、小听礼品、进源行登记，磨凸显客户狼的尊贵性老，并可以楼享受额外2%的优惠置业顾蚁问进行油一对一碎跟进，耍节假日色和项目母重大节甩点进行棕短信问薯候和实小时销售袜信息释归放项目推机介会企业单最位拓客佣流程：关键词齿：关键杂人、推泄介会、郑短信、巴额外优蒜惠拓客策售略对周边吊大型企课业进行绝客户挖纺掘：2人一组东、共计站3组，重每天完坝成2个覆企业单脂位的拜迈访及跟秧进对东尚老乞客户进行松高精度筛肌选，借东幻玉尚品牌最锈大化的发问动老带新下发售派楼部，光售楼部突进行分甲配联合甲方怕梳理客户酿资料精细化电载约，提前塌根据记录请摸清客户睬喜好，引冒起其好感访度根据具孙体情况荷反复回甘访慰问老客户雹拓客流红程：公司周边赞近半年售杏楼部进线岔约存量字2000皱0组并备且还在持侦续更新另城东高闯端资源约觉10万槐组在带强度电约步下进线邀悬约完毕后脑，也可筛盯选其中优珠越资源，今进行售楼膊部下发。通过公司广数据库，况筛选出精荷准资源及四次级资源烧，对客户堤进行高强赛度电约推售策略201厨2年销遵售任务榜1.2这亿，预草计完成傍200乎套推售原则产品推售璃原则只考像虑两个目应标：开盘基本闪售罄、持糊续热销通过四大剩手段解决砍问题：集中开盘盒、优劣搭育配、价格跪引导、组洪团推售10月11月12月2013瓦年一期一姿批：东申西区矮奇数层一期一过批：1拥501、集中伞推售通过阶段例性蓄客，斤集中开盘润推售，瞬衡间引爆项浩目市场热舱点；2、高低担搭配首批取东要，西楼中饶低楼层的枝基数层，死共150赠套，满足寨2室及3道室不同客摔户需求，赚制造首批程热销场面境，二、三测批在开盘膛后一个月离之内开始偷小批加推湿，持续热坛销场面。3、价蛇格引导根据推剖售批次模将价格命逐渐提犬升。4、集羡中力量醉，各个室击破起势阶木段，集姨中资源策力量，眼分组团叉推售，绝各个击量破。前提：市刻场不劣于锤目前现状1DK—透1DK—宴2DK—3DK—5DK—4DK—园6回迁安置稳用地商品开备发用地一期6CHA袜PTE坚R.品质提升绕计划细节体现棍品位花小钱谅，办大弦事调性，不饿是穿金戴胶银往往最鹅简单的迫，却是遍有品位右的人所系追求的可能一套踪蝶精致的杯锄碟可能一身幅意境搁的油画也可能筑一把做云工精细往的椅子都能引释发有品住位之人光的共鸣从细节入序手，用“文化”品位融入局生活，引知发目标客韵户群的“知性面”，从而细让他们述产生共减鸣从营销症中心包填装开始员，将“唉文化”管融入项趴目，给浪予项目根最深厚惩的人文命底蕴突破传统身营销中心邻分布格局还，精细化福的视觉冲罚突营销中心自包装展示准建议区位图展工示一笔浓姐墨重彩剧，突出婆项目位锹置，将触项目融损于周边释文化洽谈区煮布局“书吧”式设计，悬让商谈不爽再那么功套利，有的脊只是放松匠身心的空励间从营销中廊心包装开露始，将“盈文化”融姻入项目，束给予项目怨最深厚的初人文底蕴传统与闸小众结马合，满袍足不同瞒需求营销中心竟包装展示姿建议或许您也觉得矫情情，但侮我在乎耍的只是乓我想要染的生活匪方式家有多奢偷华其实熄不重要我想要的符是我喜欢土的风格温馨就授好样板间打袜造建议地中海怠式各国文重化融于昼生活，忘不同风影格样板谱间打造婚，迎合宅目标客托户群体蹲的不同刻需求。地中海捐的浪漫样板间打迁造建议后现代风呀格各国文锁化融于录生活，桑不同风凯格样板宴间打造或，迎合蜡目标客桃户群体孙的不同蚁需求。后现代的固生活艺术“家”其实并不是命我爱追侦求名牌我只是喜兽欢它们的惭精雕细琢喜欢它们姥的多年不棚变的品质正如我藏对生活魔品质的似要求关注细轨节，保炕证外观泽品质持宴久性高标准疫大堂、佩门厅过暖道、电狱梯间配洽置，提轧高身份酬感保证瓦美观持侍久性公共设施嫂包装展示扑建议檐廊式入祖户大厅油画挂置通体瓷砖/大理石渐铺面分梯入户花纹电荣梯门、劝地面铺肤砖、压属线墙脚客户对生活刮品质要鹿求的提烦高必将辣导致其赠对景观蒜要求的湿相应提舞高，现欲有社区授粗糙的笑景观体锦系已不瞎足以满推足客户坑需求；在竞争较为激烈售的市场中爆，各个项那目都力求敏在各方面汉提升竞争每力，景观厉则是体现卖项目品质芽的关键因骨素之一，直因此，可篇预见未来咱市场景观赤营造水平箱将不断提因高。从市场声的角度定考虑重要节点景观绿化三重景假观礼遇