物业管理概论教学课件

《物业管理概论》教学课件主讲：章月萍课程性质、目的与任务本课程是为物业管理专业学生开设的一门职业基础课，是职业技术课的先修课程。作为学生在学习中遇到的第一个与物业管理行业密切相关的课程，本课程有着承上启下的重要作用。承上是指本课程运用“管理学原理”、“经济学基础”的基本理论、知识和方法。启下是指通过本课程的学习，使学生掌握系统的物业管理基本原理、基本知识，学会处理物业服务企业在物业管理中存在的一些基本问题，能够为进一步学习“物业管理实务”、“社区服务与管理”、“物业管理法规”、“房屋结构维护与管理”、“设备设施管理”等课程打下坚实的基础。通过对本课程的学习，使学生掌握系统的物业管理基本原理、基本知识，培养物业服务基层管理岗位的综合管理技能与素质，学会处理物业服务企业在物业管理中存在的一些基本问题。教学方法以学生职业能力培养为导向，以调动学生的积极性为核心，尝试建立多渠道、获取式的教学方法体系，即坚持以学生为中心的教学理念，在教师的必要指导和宽松学习环境条件下，由学生能动地利用多条获取知识的渠道，自主地、创造性地去主动获取知识。主要的教学方法除讲授、提问、讨论等常用的方法外，结合课程的特点，适应高职高专的要求，探索并完善下列方法：1．头脑风暴法。针对讲授中、案例中、学生身边提出的管理问题，由学生应用所学知识，放开思路，大胆分析，提出自己的见解与解决方案。2．多媒体教学。制作有利于学生学习与训练的助学课件，教学过程贯穿在线视频影像资料学习，全程使用多媒体教学。3．案例分析。进行案例分析时，既可以采用由学生独立分析，再以书面作业完成的分散方式；也可以采用先分小组讨论，后到课堂上全班讨论这种集中形式。4．调查与访问。在课上或课外，组织学生进行社会调查，有条件时，直接访问企业家，组织学生与企业家对话活动。5．网络冲浪。根据教学进度需要，充分利用互联网，引导学生登陆有关网站，了解现实企业状况，搜集最新信息，学习最新管理知识，思考与分析现实管理问题。6．校园体验。通过所学的物业管理知识，结合学生自己的生活实际，把发生在身边的现象用物业管理知识加以分析与解决。7．资源共享。引导学生通过互联网、新闻媒体、报刊杂志等途径，收集与当前行业发展现状和未来发展趋势有关的资料，制作成课件，在课间发布，与同学们共享并讨论，扩大知识面。教学方案设计为增强教学过程的计划性，保证学生的参与，使课堂真正活起来，本课程将努力构建一个教学内容与教学方法一体化的、多元结构的教学方案。1．课时安排本课程安排64课时。教学过程分为32个单元，每2课时为一单元。2．教学形式（1）教学目的要求。每章开头设置该章的教学目的要求。（2）回顾与说明。每个教学单元授课的最开始，由教师简要回顾上节课的内容，并简要说明本次课的主要内容与思路。（3）走进管理。在教学过程中，根据教学内容需要向学生提供或由学生提供一个相关的简短案例，使学生们进入某种管理情境之中，引导学生从实际物业管理的角度认识与学习管理知识与技能。同时，激发学生学习和思考、动手的兴趣，激活课堂。（4）讲授与训练。这是课堂教学的主体，主要包括教师讲授与学生的各种形式的参与与训练。教师对于教材正文的内容应尽可能精讲。对重点内容，可详讲，必要时还可补充一些内容；而非重点的内容略讲，有的可交给学生阅读。同时，吸收学生参与课堂教学活动，鼓励学生参加讨论。（5）阅读资料。为理解与拓展所讲的内容，可向学生介绍一些有关资料。（6）单元小结。在课程结束前，由教师对本单元所讲的内容作简要归纳，以给学生一个较为完整的印象。3．教学内容：是基于工作过程展开的，我们立足于物业管理，通过物业管理的流程来展开教学，从物业服务企业的设立、通过招投标取得管理资格、前期介入、分类管理、综合经营服务、人居环境管理等方面进行了介绍。

第一章物业管理概述第二章物业管理机构第三章物业管理者第四章物业管理的基本原理第五章物业财务管理第六章物业管理的前期介入第七章物业分类管理第八章物业综合管理与综合经营服务第九章物业环境与人居环境第十章物业管理发展简介第一章物业管理概述要求学生了解物业管理的产生与发展，掌握物业与物业管理的基本内涵、物业管理的类型，掌握物业管理的基本内容等基础知识。第二章物业管理机构要求学生了解业主大会与业主委员会的产生，业主委员会的职责，理解物业服务公司的基本架构及其与有关机构的关系，掌握物业服务公司的性质、类型和物业服务公司的管理制度。第三章物业管理者了解物业管理者在现代物业管理中处于怎样的地位和作用，掌握物业管理者应具备哪些专业素质，理解物业管理和职业道德的基本内容。第四章物业管理的基本原理了解物业管理公共选择理论，理解物业管理的委托代理理论、区分所有权建筑物的管理制度，掌握住宅权、建筑物区分所有权的有关内容。第五章物业财务管理了解财务管理机构设置与管理制度，理解资金的筹措与使用、财务管理机构的管理制度、财务核算方法，掌握物业管理资金来源和物业管理费用的构成。第六章物业管理的前期介入了解物业竣工验收和接管验收的相关内容，了解物业管理项目招标方式，掌握前期介入的概念、必要性、内容，掌握物业管理项目招投标的程序、掌握物业管理投标书和入伙通知书编写方法以及装修管理内容。第七章物业的分类管理了解各类物业的管理原则，理解各类物业管理的基本要求和内容，掌握各类物业的含义和特点。第八章物业综合管理与综合经营服务掌握物业综合管理和综合经营服务的内容，理解治安、消防、车辆道路管理、物业环境、绿化、清洁管理的内容和管理办法。第九章物业环境与人居环境掌握社区及其构成、社区文化及其内容，理解物业管理与社区文化建设的关系，物业管理在构建和谐社区中的作用，了解健康住宅和绿色生态住宅小区的标准。第十章物业管理发展简介了解国内外物业管理发展状况，在学习和借鉴国外先进物业管理经验和运作模式的基础上，思考我国物业管理今后的改进和发展方向。4.考试方式改变“期末一张卷”的传统考核方法，将课程中的知识点转化为技能要求对学生进行考核，除了期末考试外，增加的考核形式有：课堂参与程度考核、作业完成质量考核、情景剧或案例分析完成质量考核等。各种形式对能力的考核各有侧重。课堂参与程度考核主要考核学生的积极参与能力、心理承受压力能力、实际沟通能力和应变能力；作业完成质量考核主要考核学生的自主学习能力和课堂内容的消化吸收能力；情景剧和案例分析完成质量考核主要考核学生的创新能力、思维能力、快速反应和应变能力。这种考核不但可以成为检验学习效果的手段，对学生的自主学习有巨大的导向作用。教学载体建立纸质、音像、网络、实践基地构成的立体化教学载体1.武智慧《物业管理概论》重庆大学出版社2008年第二版2.《物业管理是怎样练成的》音像教材3.陈海英《物业管理概论》中国建材工业出版社2006年4.温小明《物业管理案例分析》中国建筑工业出版社2006年5.《物业管理概论》建设部岗位资格考试指定教程6.《物业管理员（师）职业资格培训教程》劳动和社会保障部中国就业培训技术指导中心组织编写中央广播电视大学出版社《物业管理是怎样炼成的》是国内第一部关于物业管理内部培训方面的音像教材，是国内第一部系统介绍物业管理知识的情景式电视剧。该情景剧教材共八集，通过“物业管理业务流程知识介绍+物业管理行业生存境遇呈现”的表现方式，使枯燥的专业化物业管理插上艺术的翅膀，演绎为充满思想火花和人文关怀气息的生活片断。该情景剧采取课堂互动形式，名家辅导，情景教学，寓教于乐，便于学习、掌握和理解。我们在教学过程中将有选择的选用。网站中国物业管理、中国物业管理信息网、中国物业管理在线、中国物业管理协会、物业管理资讯网、中国住宅与房地产信息网、物业远教网、福建物业管理网、厦门物业管理网实践条件校内实训设备：校内现有实训设备主要是学校机房、物业管理信息系统实训室以及校内办公楼、学生公寓、教师宿舍、教学楼、食堂等物业及其附属硬件设备。通过课程灵活的运作，可以满足教学。实训环境：主要采用现代多媒体技术，通过录像片、VCD、课件等进行模拟实习的探索，通过案例分析、现场角色模拟、现场认知实习、现场设备实操等形式，使学生近距离感受和参与学校的后勤、物业管理。校外实践基地福建永安物业管理有限公司深圳市长城物业管理股份有限公司福州分公司福州新三泽物业服务有限公司福州泰禾物业管理有限公司福州三木物业服务有限公司第一章物业管理概述[教学目的要求]通过本章学习，要求学生了解物业管理的产生与发展，掌握物业与物业管理的基本内涵、物业管理的类型，掌握物业管理的基本内容等基础知识。

第一章物业管理概述第一节物业第二节物业管理第三节物业管理的基本环节和基本内容第一节舅物业一、物慰业的概晋念及种疮类二、物场业与房叹地产、互不动产的关酒系三、物佳业的性按质关于物粘业在现实击生活中芬，围绕亮着房屋乞、建筑跟物的使售用和管白理，人珠们经常竹遇到许昨多困惑吹。例如缓：城市剥中数量饮庞大的达旧有房携屋如何候更好地池管理与老维修；蹄业主如阴何对私恒有房屋欣加强维瓶修和养榴护以使胃物业保退值增值剑的需求植在加大狭；如何狼对房屋蚀周边环呢境的管滥理，对顽房前屋摩后的绿穴化进行裕美化；控如何对妨共同产抗权人的供行为进率行约束销。这些吸房屋管好理和使循用的问既题已经返到了影惠响人们诱生活和该工作质栽量的程拢度。在我国的五大中城市根中，住房卸消费观念元的变化，莲就业方式恨的变化和酱人才流动腥的加快产拳生出大量帐的房屋租枯赁需求，萍而伴随着质房屋租赁向市场的发杂展，利用洋租赁来的歪房屋从事盈违法犯罪兆活动的案稿件也屡见蚁不鲜，对度这样的房朴屋急需进头行管理方埋式的改革剥。另外，随拍着个人财劝富的增加立，以保值天增值为目款的而拥有逼房地产的龙业主数量晋也在快速狼增加，这棍部分人对鸽物业管理松所能带给当业主的效悠益更关心拼，因为良禽好的物业药管理带来隙的物业升喝值是对投他资行为的翼极好回报弦。因此，伴饶随着物业推的管理和垮使用，存桃在着这样刑一个业务麦领域，它赖不同于房批地产的开层发、经营膜，也不同搅于家政服败务，更有仆别于房管肢所传统的条房屋管理如模式，物业管理谁是诞生于何住房制度咏改革和房融地产的商炕品化过程吵中，围绕躁着物业的陆使用和业快主的多种宅需求而产弊生的管理奥与服务行道为。随着城妻市经济规功能的湿扩展，第由经济切发展而锡产生的域对物业陷管理的插需求，哭它是内称生性的旨，也是属社会发碧展的必纸然选择坑。为此惜，了解趁什么是括物业，纯什么是子物业管肺理就成析为我们船走进物劫业管理圾殿堂敲菊门砖。从实践中面我们看到傲，物业管陪理这个行企业很特殊蛙，它不是育单纯的服泼务，也不屠是单纯意处义上的管艇理，它是清集服务、刻管理、经木营为一体桑的，连接携不同行业举，填补传辞统行业之坡间空白的惠行业，是附现代经济狮社会人们旱工作方式拿的变化、委生活质量莲的提高和叠需求多样觉化的产物密。对物业椒管理行股业中的疮诸多问境题，迄欢今为止畜还没有卵形成成耽熟的理厉论体系仙和明晰僵的行业息定位，锈目前我仇国在这逐方面也抓没有形之成系统否的法律絮规范体论系，这尾一切都举在不断浴地探索自和完善夏中，需土要业内皂外的有叛关人士侨从理论移到实践黑方面进伍行更积皆极的探娃讨。希坚望通过童本课程依的学习蝇，同学熔们能够岂了解和黑掌握物僚业与物淋业管理赠的基本嘱内容、岛物业的洞经营、赏物业的忆管理等笔基本理碍论，了叶解和掌舒握国内桶外物业察管理的博先进做岁法和经谈验，能偏够处理滚物业服宁务企业倒在物业宝管理中骂一些较生复杂的聋问题，冬达到理经论与实坡践融会逼贯通。本课程头从物业尺管理经拔营决策奴的实际伍需要出军发，以阳物业服窄务企业令从组建图到形成寄品牌为笨主线，倾分别介题绍了如庸何科学坟组建物爹业管理造机构，店如何组宇织物业禾管理的做前期介鲁入，如淘何关注铃财务管饥理问题充，物业趋的基础艳管理有阵哪些，域不同类丙型物业柏是如何鸟管理的呼，如何畜开展物勒业综合斜管理与胶综合经脉营服务纽奉等内容左。教学铃过程中趴除了课漫堂讲授倘外，将滑适当安乳排案例异讨论，切同时于挎课后布终置相应缸的作业汽要求学肤生自觉贵、独立挖完成，裳以便巩蜡固教学节内容。一、物范业的概阳念及种怒类（一）锻物业雁含义1.广悉义的物鲜业（P你rop附ert廊y）繁：财左产、资盯产、拥距有物和菠房地产要等。2.狭超义的物龟业：是缘瑞指单元闲性的房恳地产。3.从桐物业管则理的角伞度来讲体，所谓物业就是指击已建成裙并投入搭使用的撑各类房板屋及与转之相配甘套的设球备、设梯施和场粘地。从物业虑的概念翅中可以歉看出，菜一个完用整的物笔业，应赌至少包行括以下野几个部丢分：（1）鬼建筑物雄。包括闹房屋建晚筑、构狠筑物（矩如桥梁勇、水塔揪等）、教道路、致码头等集。（2）设彩备。指配瓣套的专用产机械、电球气等设备枯。如电梯浆、空调、腿备用电源盐等。（3）悬设施。辩指配套右的公用徐管、线托、路。尿如上下秘水管、秘消防、尊强电（油供变电裁等）、盏弱电（电通讯、赞信号网膊络等）蚂、路灯藏，以及借室外公斜建设施桐，（如蜻幼儿园砍、医院孔）等。（4）场活地。指开嗓发待建或赤露天堆放额货物之地您，包括建岭筑地块、轮庭院、停仆车场等。完整地膊把握物文业的概拘念，需朱要注意蜻以下两毫点：第一，见物业的远主体是屋建筑物刚，辅助液部分是伯配套的索设备、泪设施与陷场地等祥。如果析没有建顾筑物，铅而是单轨独的设殿备、设星施或是细单独的债场地（择如空地劈燕），就溉不能称紧其为物谨业，至俊少不能什称其为秧物业管书理中的疮物业。第二，器物业管筹理中的放物业（龙适用于犬住宅小权区）主哗要是物括业的共穷同部位钟、共用锹设施设勺备、物忧业规划浇红线内递的市政柱设施和君附属建尼筑及附寻属配套坦服务设延施。建筑物昏共同部衬位主要跃包括楼反盖、屋缴顶、梁客、柱、宾内外墙祝体和基难础等承揉重结构纪部位和谎外墙面碗、楼梯找间、走焰廊通道禽、门厅亲、电梯占厅等。房屋建筑夺共用设施着设备包括颜共用的上音下水管道槽、落水管乓、邮政信筹箱、垃圾决道、烟囱士、供电干绳线、共用幸照明、天慌线、中央顿空调、暖夜气干线、碗供暖锅炉事房、高压努水泵房、宗楼内消防沟设施设备仗、电梯等爆。物业规观划红线助内的市蓄政设施堂和附属为建筑包委括：道廊路、室薪外上下童水管道垃、化粪理池、沟终渠、池瞎、井、北绿化、惹室外泵恳房、自弄行车棚凭、停车眉场等。僚规划红晚线内的拿附属配仿套服务背设施包叠括网球餐场、游百泳池、闷商业网甩点等。业主自用蓄物业建筑摇物和自用锻设备通常证不是物业甲管理的范肺畴，除非叔经过单独乖的委托，钳才能进入友物业管理白的范围。晶所谓自用宿物业建筑饲物部分和描自用设备浇，是指户耗门以内的瓜部位和设盏备，包括卡水、电、落气户表以岔内的管线劝和自用阳后台等。对服于住宅，纪就是住宅议的内部（娱不含公共沃部分）；免对于写字难间，就是法写字间的惑内部（不姥含公共部葱分）。（二）物棉业的分类根据使用隆功能的不幅同分为：居住性牛物业商业物笋业办公物业工业物业其他用途王物业国际上，常物业是一轻个通用的铲习惯词汇品，与房地婆产、不动硬产表达同梢一种含义底。在我国，挖物业则有矮其约定俗笼成的内涵碑，即主要浓指进入消箩费领域的半房地产产垄品，而不故是我们通皱常所说的港生产、流幅通、消费暴的整个过护程中的房水地产。从五这个角度芒上看，物匹业与房地筝产是有区随别的。二、玩物业与所房地产倚和不动坐产的关蚁系1、联树系（共速同点）转：物业闸与房地干产都包短含有土鼓地、房柱屋及附移属的设诊施、设概备和相留关场地归；物业投与房地躲产具有崖实物形科态和资恳产形态岭。2、区划别：房地产：指以土奥地和房屋陪作为物质输存在形态扭的财产。不动产：指土脱地及附你着在土冻地上的让人工建心筑物和萝房屋，由于是不千可移动的锅，所以叫氏不动产。纽奉使挤用范围不蹲同适用场患合不同概念的封外延不丹同（1）使擦用范围不真同：房地增产一般指腾这一事物泄的整体，菜往往在告宏观上使点用。例房丑地产体制淋改革而非吨物业体制释改革。（2）预称谓的霞领域不夜同或者扛说适用肿场合不政同：就点一般情涛况来说总，不动笼产是民欲法上通荡常使用准的词汇草；房地民产则是带在经济晚法和行懂政法及蹦商事实雁务中经族常使用鞋的词汇欢；而物米业则是窃指房地帽产领域宜中单元桃性房地敞产概念换的别称久。物业扣是从使促用角度侍讲，房爪地产、卫不动产光是从财欧产等特忧性方面谣。（3）织概念的盟外延不兔同：房膏地产概动念的外篇延包括把房地产恶的投资况、开发丑、建设芝、销售劝、售后菠管理等困整个过惹程。物谷业有时总可以用绩来指某视项具体南的房地怠产，然文而，它筹仅仅是尚指房地朽产的交絮易、售指后服务卖等使用酱阶段或绸区域。二者有排宏观与偿微观之跑别，有咳全体与狸部分之经差。就是说秋房地产键是以单缝纯的地露产、单谢纯的房极产及房衫地产三宽种形式绣结合起会来存在饱的。而暮对物业挨来说，叔一块土裁地如不斗经过开泛发，则包不能称亭为物业榜，只有慌被开发毯后连同烧附属物抛一起才繁统称为异物业。三、物饱业的性号质物理性质疲（自然属蕉性）指与物虎质实体睁或物理跪形态相翻联系的左性质，倦它是物甚业社会控属性的桐物质内脉容和物翻质基础闯。二元性有限性差异性和垂多样性固定性永久性和漂长期性配套性经济性必质（社扑会属性射）是指物业干与所有权块和商品经往济相联系惊的性质，包括：权属性垄断性商品性-找投资性效用性保值增值缴性物业的圣二元性无论何埋种建筑条物，其猎基础都乐是建立还在土地呢之上的耻，因而步就成为油土地的锹附属物辱，使土情地的功芽能借助桶于该建册筑物得屑以充分妻的发挥忍。因此顷，在经利济发达遥的社会喜中，物饲业大多仁数是土忧地与建蛾筑物的脂统一体奴，具有土州地与建好筑物两幼方面的凶物质内黎容。物业店的这种也二元性雹特性，棋是其他航任何商弓品都不族具备的授，它决游定了物们业必然验兼有土寄地与建坡筑物二份者各自吐所特有恭的各种以性质。物业的有异限性物业的有涉限性从根舱本上来讲因，是由土肠地的有限烛决定的。否由于土地篮的数量是输有限的，矛就导致了杯用于建筑睡的土地就算更有限了助，因此，逮人们只能时在有限的崖土地上开可发建设，息从而使物亲业的数量惊受到一定氧的限制。物业的济差异性蓬和多样补性物业的庭差异性什主要是图就土地芽而言的。由于涉土地的挨数量是冶有限的延，因此简，随着凯人口的坚增加和应社会经粮济的发丹展，人编们就必趟须去开颠发利用国那些劣翻等土地愉。土地怠的优劣惧，在农渡村主要俘取决于队土地的赌天然尺抱度和其姜他自然前条件，妙而在城种市主要存取决于跑地段的仍区位及览其技术裙经济条胜件。物业的多风样性，主鸦要是就建盯筑物而言急的。由于建心筑物的功身能、位置丹、自然环纪境、技术地经济条件庸等方面的搏不同，使寄世界上没司有同样的味物业，形湖成了物业虑形式上的漠多样性。爽每一个建幸筑物都是挡单件产品古，它们在茶类别、品承种、规格勇、结构、喂式样、外今观以及年靠代等方面耐，都存在欺着某种不泉同之处。父因此，物呼业的多样纤性实际上吊就是它无即数个个性后的统一。物业的固太定性物业的固拒定性是指校物业空间远位置上的哀不可移动架性，人们好无法将某卫一物业由副偏远区位钩移至商业养中心，即错使人们将幸地上建筑底物与土地绩相分离，鸽也只是改厦变物业的决用途，不刃能移动法邻律意义或甚实质上的押物业位置阳。因此，王物业被视答为重要的绿不动产，贴可以充当蔬最可靠的近担保物，嘴并成为一妥种特殊商败品。物业的永居久性和长种期性物业的永拍久性是就况土地而言述的，土地扫是永存推的，具幻玉有不可射毁灭性右。而建善筑物则橡可能灭拼失、损粗耗、直贞到丧失情物理寿以命。物业的做长期性语主要是妥就建筑皱物而言喷的，一个矩建筑物拌竣工后腥，在正梨常情况皂下，使贫用寿命殿可达几蛛十年，番甚至上别百年的贵时间，悔即可供抛人们长腊期使用吗，特别众是那些虫具有文甘物价值糊的建筑加物，如必颐和园造、故宫陵等，具溜有更长剑久的保起护价值石。物业的配传套性物业的配装套性是指昼物业以其捧各种配套唱设施，满崖足人们各药种需要的条特性。一酿个建筑物率没有齐全歌的配套设董施，就不击是完整意累义上的物加业。以住榴宅为例，疫室内的配砖套设施至每少要包括瞎厨房、厕红所、上下温水、电等趟，否则就闯会造成使床用不便，构影响房屋爷居住功能陵的发挥。露物业配套粥设施越齐灰全，功能够发挥得就横越充分。物业的权宇属性物业的权辞属性是指嘴物业在法析律上有着骗明确的权阔属关系。却这种权属兰关系使物影业的所有网者、经营鸽者和使用付者等各方镜面的经济部利益，在棍物业的开同发、建设主、经营、即管理与使垃用过程中恐，受到法农律的保护笑。物业权赛属性最重开要的内容受就是物业触的所有权罗和物业的树使用权。所谓物业走的所有权闷是指物业叮所有者在捐法律规定何的范围内帜对该物业脂所拥有的钩占有、使寄用、收益堵和处分的储权利。物睬业所有者船的经济利川益主要表要现在当其亮物业留作解自用时，际不必向任娱何人交纳婶租金，当联依法将物认业出租时嫁，可以向捕承租人收亿取租金。物业的拍使用权糕是指依泄法经营税或使用哗物业的努权利。售在我国酷物业的淹使用权恰是实行育所有权尝与使用敌权分离负制度以秘后出现堡的一种周依法成贫立的有随限产权船。当使纷用者取脉得物业已使用权想后，就治得向物伶业所有失者缴纳渴租金。物业的睁垄断性物业的垄兴断性是指娃物业所有枣权和使用详权的排他性。物业的蠢垄断性是薄由物业的饼有限性引饮起的，物蜘业不像空易气和阳光珠那样可以限取之不尽故，用之不马竭。作为蛮物业的所细有者，总蔽是垄断一耀定量的物孟业，排斥锈他人的所团有和使用袋，形成物字业的垄断荐性主权。物业的商械品性物业的抖商品性细，是由服物业的摄使用价针值和商拌品经济鲁决定的迎。物业旧的商品春性意味拾着以下察几方面暂的实质耽性内容遥：1）物业蛋的价值和洋使用价值铃是通过市勾场交易后任得以实现滥的。物业潜的买卖、缸租赁、抵迅押、土地逆使用权的诊出让与转肯让等，都匀是体现物作业商品性府的具体方史式。2）物业肿的开发建球设、经营缘瑞管理等都基是商品经湾济活动，狡必须遵从议价值规律乏来运行。3）物甚业的分净配与消枯费，即程使是非邮盈利性全的，也益充斥着中商品的奋行为，愿奉行着监“商品烈货币”约的规则捕。4）参止与物业羊开发建坛设、经归营与管浇理以及显消费的书人与人唱之间的础关系，蹦本质上誉是一种虚商品经好济关系暑，从生坑产到消桃费都不藏是无偿特的。物业的坐效用性物业的楼效用性淘是指对鸡人类社秆会的使然用价值字及人们桂因占有仓和使用捆物业而撕得到某鄙些需求局的满足所。物业冠若无效柱用，就导不会产悟生物业氏价格，鄙人们就桌不会产急生占有搁物业的渔欲望。物业的许保值、团增值性物业具有定保值和增游值的功能喘，已经被塞越来越多跨的人们所谅认识。应侨该看到物吃业的增值逼是一种长拐期的趋势娱，而不是夏直线式的须运动。但缘瑞从长期来班看，它无酸疑呈现出蚀在波动中盲上扬、螺秆旋式上升眨的趋势。第二节西物反业管理一、物业变管理及其溜特点二、物业技管理的类吨型三、物顷业管理聋与传统蹄房地产脚管理的银关系四、物业老管理的原练则五、物就业管理膝的作用一、物喜业管理紫及其特足点物业管理剖是指由专饭门的机构镜和人员，经依据合同疾或契约，窃对物业及示其附属设聪备设施，鼻周围环境贪等实施统蓬一的、专蔑业化的、粉综合的经冤营管理，塌并向人们予提供综合急性的有偿踏服务，使苹物业发挥壁其使用价摸值，并使眉物业尽可案能地保值充和增值。1.物加业管理拆是一种过经营型拔的管理羞方式：物业管理乓的管理对严象是物，像但服务的容对象却是叛人。物业庭管理所提鼠供的管理垄和服务，提在市场经侦济条件下倒应是有偿回的，要合揭理收费，劳实现以业断养业。2．物业甩管理是对乒物业开发姜、租赁、衔销售和售狼后服务等辞活动进行终全过程的轻管理。房地产煤开发项肝目的规到划、设肉计、施罪工、销置售等环爹节，都包可以实浅行物业汗管理。冶因为物园业管理蕉公司可才为规划焦设计单荡位、建蜓筑施工害单位提抛供诸如扮绿化布加局、配灿套设施叹布局、棵最佳平洲面设计摩、管线北安装布刻置等方笨面的合层理化建广议。同阻时物业征在租赁哀、销售屈过程中咬，也需借要有一怪个良好估的广告霜策划和伙优质的幼物业管唐理，只吨有这样排才能为稀开发企圾业带来倍一定的德经济效份益和社姑会效益衔。3．物裁业管理陵是一种残专业化枝、综合好性的管犹理所谓专业久化管理有硬两层意思跌：其一是器由专门的椅物业管理撕公司通过香合同或契璃约，按照储业主和使蒙用权人的猜意志与要娱求进行管撒理，将行贡政性的管电理终身制膜变为企业被经营型管放理的聘用怜制；其二免是管理专独业化，由旱专业化的绞环卫队、贡绿化队、失保安队、浩维修队和逃服务队等弄实施管理岩。从而大结大提高了良管理效率估和效益。所谓综合厨性管理是屑指从内容牢上讲，物找业管理的阁内容是多缴种多样的送，包括物显业开发、秃物业租赁除、物业销沸售、物业刑维修养护序以及房屋袋装修、清桂洁、安全画保卫、绿据化等。4.物业分管理是按楚合同或契凤约进行的庆法制化、献规范化管偿理，而不深是行政化杏管理。物陶业管理公当司依据业拆主或使用仙人的需要谱，按照合惭同或契约士的规定提规供公共服包务、专项仙服务和特弦约服务。5．物沃业管理喂具有服鸦务性物业管理友实际上是趟服务性质裁的，其服颂务对象是辽人，属于扯第三产业塔。物业管滩理的特润点（1）绍社会化广（2刃）专业固化

（相3）企炮业化萝（4）铅经营型熔（5夸）建设效与管理魔结合社会化物业管腊理的社港会化指驱的是它驶将分散顺的社会疗分工汇辉集起来源实行统补一的管第理。诸政如：房拦屋、水弓电、清缺洁、保需安、绿揉化等。迹使每位巾业主只休面对物毙业管理邻公司一趁家，就膨能将所饼有关于屡房屋和驴居住环程境的日碑常事宜射办妥，并不需要蓝再分别靠面对各发个不同程的部门缠。实行歼物业管酒理犹如歪给业主雨找到了贤一个“魄总管家担”，而腰对政府饮各职能匆部门来册说犹如饮找到了口一个“坦总代理负”样。俯因此，众应该鼓蛮励物业努管理公经司走向努社会，猾承接管岂理其他滑公司开芦发的物狡业。同筒时，也肢应允许某不同地浅区的物脆业管理柏公司实饰行跨省降市、跨双地区接筒管各种炎类型的导物业，吵充分发昂挥物业笋管理社忍会化的准优越性华，以取模得较好攀的管理磁效果。破物业管类理的社四会化还桥表现在醉，它是量一项由疾全社会沉参与的古活动。专业化物业管理出的专业化结指的是由专门的管忠理企业通过委秩托合同抬，按照涉产权人怠和使用纲人的意榨志与要镰求去实篮施专业化天管理。所谓专奋业化，是红指有专业万的人员配称备；有专及门的组织册机构；有辟专业的管巩理工具和谱设备；有旱科学、规滥范的管理顺措施与工杜作程序。欠实行专业盼化管理表孔明这一行砖业已从分役散的劳动编转向了专底业型劳动阔。企业化物业管理棒是一种企弃业化的经气营管理行锣为。物业熄管理的企迁业化是相孝对于传统闭的行政事歉业性质福扇利型的房裕屋管理而伏言的，指匹的是通过距组建物业林管理公司犁对物业实油行企业化乌管理和经共营的过程素，其核心装是按照现惹代企业挂制度组创建物业饮管理公惨司并运撕作。首先，值物业管裂理公司棒应“真正成为斤相对独立历的经济实究体，成为专自主经市营、自辰负盈亏报的社会罗主义商溉品生产难者和经巧营者，觉具有自偿我改造时和自我不发展的岸能力，遣成为具磁有一定远权利和提义务的奥法人。所”这是种适应社痛会主义骗市场经超济体制剑的需要剑。其次核，物业沃管理行概为是一功种企业仅行为。岁企业以经济手启段为主，实行透责、权双、利相乞结合的航经营责透任制，商这是在交社会主辞义市场期经济体蒙制下，菌转换房嗽地产管伟理经营博机制的丙必然结郊果。经营型物业管冶理的属骡性是经诉营，它霉所提供术的商品肢就是劳驻务和服吐务，但隔他们所坑推行的懂则是有偿服务凭、合理收暗费。这种娃经营型史的企业呈化管理份，可以售减轻政垄府或单危位的压途力与负灰担，使筋各类物译业管理崇公司走窄上以业扁养业、伐自我发浮展的道渡路，实满现房地咱产业的恨良性循熟环。经从营型的幸物业管携理能够似摆正主雄人和管韵家的关夏系，变晚政府部幸门行政浙性的终不身制管寻理为企送业经营语型的聘粗用制管摇理，在撞这种机高制下，家就会形夹成有活郑力的物四业管理济竞争市杀场，促盼使物业深管理的盖经营者肠必须以情良好的坚经营与枕服务才恐能在激早烈的市述场竞争符中求得关生存和隐发展，健并实现谋优胜劣尾汰，使屡物业管揭理工作慰步入良五性循环卷的轨道考。建设与芦管理相舞结合物业管理速是建管结雾合的纽带早，它强大傍的生命力唐在这点上灰得到了充朗分的体现览。人们常卷说，“三分建设绸，七分管拉理”，“鲁物业管仆理的早企期介入挪与后期货跟进”嫁都强调扬了管理帽的重要金性。物魄业管理魄理顺并常摆正了划建管的山关系，隐有利于姜发挥投勒资效益古，使社陶会财富在和人民文的财产魄得到了灰保值、坑增值。综上所述质，物业管朱理是一种夺和房地产薄综合开发复的现代化表生产方式势相结合的凝综合性管辫理；也是档和产权多楼元化格局籍相衔接的即统一管理牲；还是和牌现代化商告品经济规为律相吻合挪的企业经麻营活动。二、物既业管理降的类型（按照管方理机构的湿不同）1.委秋托服务群型委托服汽务型的纲经营管青理是指袋房地产恶开发企纪业自己伸组建物码业服务顾企业，耻对其出犹售（出蒙租）的杰房屋进砍行日常练管理，钥并完善创其售后乖服务。斗这类物石业服务讨企业只叠拥有物斯业的管大理权，伟而没有顺产权，与仅仅是笨按合同护或契约凝进行法丽制化、王规范化栗管理。盼其职能衬一是对普房屋及吩其附属偏设备设细施的维孙护修缮门，二是狐对小区排绿化、爪治安、巩消防、池环境卫刚生等提驴供管理胸服务。逢同时物蛙业服务搁企业有撕权按照滥政府有慕关规定对标准或慢管理协伯议规定瓶收取一畏定的管识理服务咳费，但枕不是以持盈利为叮主要目坐的。深曲圳特区对的大多炭数物业迅管理公鸦司就是恶属于这意种类型座的。2.自主增经营型自主经营闭型物业管凉理是房地揭产开发企虑业建成物勒业后并不撇出售或出穗租，而是蚊交由下属投的物业管扒理部门进清行出租或驳出售以及蜓售后管理芹服务。这嚷种类型的害物业服务季企业不仅淹拥有经营晕管理权，渡而且还拥蜘有产权；拒不仅具有桐维护性的办管理职能棉，更主要患的是为所别管物业的续出租经营问，创造出币一个良好临的物业使涝用环境，竹以赢取雇姻主。3.社占会经营属型社会经营肺型物业管诵理是由专土业化管理耕公司，经否过政府批犹准，参与荷市场竞争肠，获取物狭业管理的慎权利，例作如深圳发宋展中心是颜由香港一幕家独资物滚业管理公谜司管理的乘。案例1揭：这样理解盯物业管理环对不对？张某和烤他一些章朋友在扰谈到物浓业管理委时，对朱以下一毯些问题富不太明饼白，希牺望能有绪人给以市答疑：1.有人澡认为物业葛管理就是胁房产管理柏，只不过等房产管理绸和物业管饶理所处的阴体制不一贸样，名称里换了一下据，其根本太区别就是誉收不收费常的问题；谱也有人说弓物业管理赚就是在原死来的房产伸管理上增才加点内容贼，比如扫包扫地、浇域浇花、看旗看门，这侍些看法对飞吗？2.物臣业管理药就是为进有钱人朗服务的道吗？3.物业睬管理是为旧了解决就晓业而推行界的一种措趟施吗？物业管响理是完侄全不同照于传统包房管的好一种物吃业管理纠模式，喜它是市妖场经济不发展的路必然，僻既不是浴专为有脊钱人服寻务的，垫也不是傅国家为以了解决车就业问首题而推敬行的措葛施。三、物去业管理专与传统朗房地产玩管理的属关系1.物吗业管理仆与传统脖房地产胡管理的祸联系（1）模从管理伴对象上筑看，二晒者都是逆对房地浪产的管叮理，内剩容上有值许多相煎似之处竖。物业管坛理的对怠象是物狠业，即夕对单元眯性房地娇产的管付理，而往房地产邻的管理扫对象则祥是房产落和地产井。（2）物女业管理是袍从传统的屯房地产管聋理中独立顾出来、并押加以发展雾的。随着经济鸭体制改革孙的不断深怕入，传统跑的福利型杀、行政性灶的房地产柱管理体制何已日益不住适应社会钻经济发展疾的需要，裂因此，就粮迫切需要忙用新的管翁理体制来坚推动房地并产管理体济制的改革覆。而物业席管理的引尼进，则是伸对房地产甘管理新发院展的最好乔概括。可葛以说，物今业管理是地从旧的房持地产管理荒体制中发浙展出来的贸，是房地拼产业的延缺伸和发展租。2.物法业管理苦与传统颤房地产胡管理的敢区别项目及比较内容现代物业管理传统房屋管理物业权属多元产权（私有、公有）单一产权（国有、公有）管理单位物业管理公司政府、单位房管部门管理单位性质企业事业或企业性事业单位管理手段经济和法律手段行政手段管理行为企业经营服务行为非企业行为管理性质有偿服务无偿、低偿服务管理观念为业主、住户服务管住住户管理费用自筹、管理费、服务费等低租金和大量补贴管理形式社会化、专业化统一管理多头分散管理管理内容全方位多层次的管理服务管房和养房管理关系代表业主，业主主导型国家或单位主导型管理模式市场经济管理模式计划经济管理模式四、物遇业管理莫的原则1.有偿痕服务：谁辜享用、谁嗓受益、谁神负担

2梨.两权分畜离：所有禽权、经营矩权分离3.借统一管垦理：产葡权的多南元化易碧造成多雷家多头湿管理、职责不俗明、责池任不清4.优留胜劣汰译：鼓励气公平合肿理的竞颂争5.自说治自律舍：业主渴、使用瞒人参与盘管理，盈监督物料业管理工作6.建吵管结合伍：建管御脱节，烫造成物茶业管理是先天不骗足7.权骨责对应崇：根据纽奉授权承俱担相应出的责任狭8.膊科学规窜范：健似全的规挠章制度孝，统一芒的操作端过程，忙管理方金法要科学，曾管理手段忆要先进序9.合哈理收费当10.帮以业养业五、物立业管理矛的作用1.实行激物业管理福能创造优锈美的环境2.实动行物业捎管理可卧以方便默居民的梯生活3.实谦行物业省管理能耍延长物捧业的使林用寿命4.物业申管理有利淋于克服传统房屋翼管理的弊附端5.实行怎物业管理蚀能克服“叼重建轻管烘”的思想6.实行巴物业管理脂有利于吸澡引外资，蔑促进对外禁开放1.管骑理不到蛛位现象城严重。由于管意理体制咐是一种辽行政管矿理体制阶，管理固人员工达资、待杏遇是国滤家行政挑划拨；监“大锅凝饭”思倚想严重掀挫伤了同管理人勒员的积损极性，涛“干好壁干坏一罩个样”应，管理宁不到位随是普遍坛现象，勿许多房艳屋特别关是住宅凳小区“破一年新兵，二年宅旧，三阿年破”烦现象严粥重。2.房屋精的附属设裙施，公用垄配套设施满无人管理消，破损严认重。一些小蝇区常看盘到杂物亏乱堆乱已放，垃粪圾乱堆际乱倒，黑下水道虽堵赛污兼水到处岂流，设泛备残缺汗不全；舞到处乱熊搭乱建才，扰乱化公众生叹活秩序棒。3.住宅慈小区管理准体制不顺劫，影响居庸住者得正鲁常使用。计划经济寨下，各主谋管部门对武住宅小区贯的管理分净配是各自秧为政。房献地产管理轧、市政、最园林、交绝通、供电坟、供水、加居委会、梢派出所都尊可以对住肤宅小区管串理发号施趣令。可遇免到实际问窜题后该管诊不管，使洪简单问题把得不到解梯决。4.住房汗租赁管理毙方法不统窃一，政出翅多门。国家福映利性住虽房制度内导致房犹租价格弦非常便栏宜，一挪些福利宜条件好仔的企业获对职工帅的住房格、水、州电给予笔照顾，肠每月仅玩象征性斑收取几增元钱。率由于房扰租低廉盆，许多肠人纷纷绑抢租公厨房，甚恩至出现搂一家人日占有几叔套公房俩现象，适国有资掏产大量悦流失。5.入不桥敷出，国浩家难以承摘受维修、社资金负担邻重我国采叔取低房训租福利谷型公房镇政策，殊住宅投宅资损失倒很大，江而国家绢又拿不歇出更多绒资金投素入，造乔成了房摄屋超期秃服役，新影响住针房安全蕉。据统滩计，8兄0年代已全国房凶地产管将理机构妹直管公岔房2亿侄多平方晴米，每束年要从太城市维展修费中团划出大带量资金杏进行补必贴。1燃981哪年直管嗽公房维尺修补贴状331裁55万界元；平肿均每平震方米达辆1.5叶0元。博80年桃代末，允每平方朝米需要稻4.7漏0元维合修费，谷才能维裳持简单亭的生产匆，除去乓一些房岭租以外歇，政府壶还要划劣拨补贴汁5－6婚亿元。注这对政追府来说绸是一个英沉重的机负担，妄建的房永子越多垫，负担王越重。6.不晌利于企万事业单框位集中帽精力发离展生产森，提高喘效益。在计划经糠济模式下凶，各个单层位都形成肺了一个小西而全的小虫社会。领孩导既管生份产又管生兔活、福利创（包括住父房），精筐力分散，拣工作效率府不高。一、物业肿管理的基云本环节（一）前奶期策划阶建段（二）前糕期准备阶庆段（三）嫩启动阶秧段（四）日哑常运作阶动段第三节线物业管税理的基本奸环节珠和基本内她容（一）前喊期策划渠阶段包括：丙物业管启理的早畏期介入制订物业喝管理方案选聘或团组建物词业服务栽企业（二）前涨期准备阶单段包括：物拴业服务企垄业内部机届构的设置斩与拟定人国员编制物业管兼理人员逆的选聘膛与培训规章制度泊的制定物业租岗售的介璃入（三）裕启动阶助段包括：钳物业的亲接管验刻收用户入住产权备号案和档蛇案资料树的建立召开首锣次业主应大会、起成立业耗主委员送会的正技式（四）日互常运作阶氧段包括：伙日常的屿综合服送务与管剩理系统的抓协调二、物业屈管理的基旷本内容按照服务膜的性质和男提供服务稻的方式来旋划分，可咸以分为：喘常规性的徐公共服务针对性蜂的专项颂服务委托性的浮特约服务（一）常沃规性的公存共服务所谓常裕规性的澡公共服次务是指尿物业管移理中的冰基本管将理工作县，是物罪业服务馋企业面蓝向所有用户提供的最基本的该管理与服赖务，以保证爪物业的完帐好与正常丸使用，保雕证用户正爽常的生活体、工作秩说序，以及身生活环境职的净化和渠美化。1.房屋谁建筑主体茶的管理1）对叠房屋基存本情况奴的掌握具体包括酬房屋的数乒量、建筑冰形式、产耍权情况、而完好程度棋、使用情饰况等准确牲记录下来和，并根据怪实际变动奏情况及时愧变更有关矛记录，使趴房屋得到蜂及时的修脖缮与维护躺，保持和席充分发挥暑它们的使占用功能。英其管理要蝇点是保持撤其完好率哀，要注意耻建立物业眉完整、准灯确的档案献材料，包瞧括各种图和、档、卡啄、册，并厦及时更新奇记录，保面持档案材妥料的现实吹性。2）房屋夜修缮及其矩管理房屋修缮宗及其管理疯具体包括鹿房屋的日哗常维护、撞维修等各鱼项工作。3）房屋箱装修管理虾：包括房短屋装修的杂申请与批池准及对装鉴修的设计宾、材料安闲全等各项斩管理工作填。2.房凶屋设备跟设施的但管理这是为保苗持房屋及挎其配套附渣属的各类勇设备、设何施的完好展及正常使欺用而进行红的管理与昨服务工作宏，包括：1）各类邪设备设施闭基本情况嘉的掌握各锄类设备设推施的种类廉、分布、此管线走向贼、变动情刑况、完好怪率与使用耀情况等，使与房屋的雪基本情况难一样，要同做到准确拳、及时、基心中有数窃。2）各消类设备善设施的拌日常运蚕营、保蛛养、维竞修与更斤新的管音理。3.环境药卫生的管较理这是为雄净化物绸业环境侍而进行糕的管理芬与服务给工作。开包括楼魔宇内外想的日常门清扫保偶洁、垃押圾清除喂外运等缎工作4.绿杯化管理这是为美盟化物业环凯境而进行荒的管理与国服务工作床。主要包注括园林绿柄地的营造猛与保养、痒物业整体领环境的美泡化等。5.治轧安管理这是为维埋护物业区甚域正常的织工作、生期活秩序而今进行的一同项专门性姨的管理与骡服务工作股。包括楼宇内沟外的安全、炉保卫、警曾戒等工作标，以及对检各种突发事听件的预防与疮处理，还扔可延伸为排除各种干扰，保持汽物业区珍域的安万静。6.消厅防管理这是为公维护物疏业区域痕正常的悬工作和唐生活秩勇序而进某行的一悟项专门眯性的管偷理与服耽务工作禽。包括火灾的悦预防及发生料火灾时寸的救护与处砌理。7.车列辆道路乘管理为维护物盼业区域正晨常的工作没和生活秩哨序而进行蒙的一项专陪门性的管强理与服务企工作。包凳括车辆的泻管理、道缎路的管理负、交通秩灭序的维护晶等。8.公衡众代办所性质的叠服务公众代音办性质掏的服务毅是指物袍业管理争公司为填业主和静住用人眉代缴水将费、电逮费、煤较气费、箩有线电紧视费、仔电话费泉等一些鞋公共事喉业性的指费用。（二）竖针对性易的专项艳服务所谓针呈对性的扭专项服污务是指叙物业管僵理公司缎为改善连和提高葵住用人莲的工作慎和生活钻条件，省面向广大的滑住用人，为满壶足其中一些住伤户、群倡体和单幼位的一定需础要而提供的殃各项服务鼻工作。专项服务掌的特点就是物业裕管理公司领事先设立做服务项目罚，并将服抵务内容与回质量、收沙费标准公关布出来，刺当住用人缩慧需要某种思服务时就灶可以任意肿选择。专役项服务实究质上是一哥